Presentatie resultaten Woningmarktonderzoek 11 november

Resultaten woningbehoefteonderzoek

Gemeente Ooststellingwerf

11 november 2025

Onderzoeksvragen • Hoe ontwikkelt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte zich richting 2040? Obv: demografische trends, woonwensen en verhuiskeuzes, vestigingspatronen, in relatie tot de huidige woningvoorraad en de woningmarktdynamiek

• Hoe beïnvloedt huisvestingsvraag vanuit aandachtsgroepen de jaarlijkse vraag naar sociale huur? • Wat zijn de perspectieven van tijdelijke woonconcepten/ flexwoningen vanuit vraag en vragersgroepen

Opbouw van diaset • • • • • • • • • •

Opvallende resultaten onderzoek Huidige situatie bevolking en woningvoorraad Verhuisstromen Woonkeuzes vestigers en binnenverhuizers Woonwensen Situatie op huidige woningmarkt Demografische prognoses en woningbehoefte richting 2030/ 2040 Kwalitatieve tekorten en (potentiële) overschotten Huisvestingsvraag op korte termijn Perspectieven flexwoningen

Opvallende zaken uit het onderzoek 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Gemeente OSW huisvest veel gezinnen en veel ouderen op hoge leeftijd. In OSW wonen iets meer lage inkomens dan gemiddeld in Nederland. Het aandeel vestigers in de gemeente neemt wat toe. Maar het aandeel van lokale starters onder de verhuringen en verkopen blijft hetzelfde. Druk op de woningmarkt voor iedereen (schaarste). Starters hebben het lastig in sociale huursegment. Koopstarters kunnen redelijk slagen als ze als stel iets zoeken. Doorstromende gezinnen en stellen hebben last van concurrentie van buitenaf (diepere zakken) Vestiging van buitenaf: regionale aangelegenheid (buurgemeenten, regionale steden) Toekomstige huishoudensgroei wordt voorzien. Belangrijke factoren: meer ouderen op hoge leeftijd blijven zelfstandig wonen, inlopen huidige tekorten. Regionale vestiging Doorstroming van oudere alleenstaanden is een belangrijk issue op de woningmarkt. Er zijn kwalitatieve tekorten, ook door het ontbreken van segmenten zoals koopappartementen. Sociale huuropgave kan voor een deel als flexwoningen worden ontwikkeld.

Vergelijking: Gezinnen: 75-plus:

Huishoudensopbouw (Primos, 2025)

Fryslân 31% 17%

Nederland 31% 15%

8%

8%

9%

7%

4%

7%

22%

22%

22%

25%

32%

24%

19%

18%

18%

21%

19% 21%

14%

15%

13%

15%

15% 19%

19%

17%

19%

17%

17% 13%

19%

19%

17%

14%

9%

16% 2%

Kleine(re) kernen

Buitengebied

Ooststellingwerf

2% Appelscha

Haulerwijk Jonger dan 25

1 phh 25 - 65

Oosterwolde 1 phh 65+

2 phh 25- 65

2 phh 65+

Gezinnen

Eenoudergezinnen

Inkomensgroepen in Ooststellingwerf (2023) Nederland

Ooststellingwerf 100% 90%

4% 7% 4%

80%

70%

23%

100%

90%

20% 35% 0%

52%

27%

60% 50%

9%

40% 30%

36%

8% 5%

60%

11%

50%

5%

19%

40%

6% 16% 32%

10% 0%

26%

0% Corporatie huurwoning

Particuliere huurwoning

Koopwoning

Totaal

€ 47699 - € 52671 Passend toewijzen - € 47699

20% 10%

17%

€ 52671 - € 65500

22%

30% 50%

> € 65500

70%

61%

20%

80%

Totaal

< Passend toewijzen

Woningvoorraad naar type en eigendom (Bron: WOZ-registratie 2025, CBS) Koopwoningen

24%

4%

Particuliere huur

14%

19%

Sociale huur

14%

20%

Gemeente Ooststellingwerf

20%

Nederland

13%

60%

20%

47% 64%

9%

28%

43%

37%

42%

2-1 kap

Appartement

Ooststelingwerf

64%

Fryslân (PV)

62%

Nederland

Rij-/hoekwoning

10%

20%

30%

Koopwoningen

13%

Vrijstaand

27% 26%

57% 0%

9%

12%

28% 40%

50%

Sociale huur

60%

70%

Particuliere huur

9% 14%

80%

90%

100%

Huishoudensmigratie vanuit en naar Ooststellingwerf (Bron: CBS-Microdata, 2017-2023) 600

500 400

Binnenverhuizers

35%

10%

Vestigers

32%

17%

8%

9%

9%

28%

14%

10% 4%

24%

12%

8%

300 Vertrekkers

200

100

52% 0%

20%

40%

60%

9% 3%

17%

80%

0 2017

2018

2019

2020

2021

Binnenverhuizers

Vestiger

2022

2023

1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar 1-2 phh ouder dan 75 jaar

• •

Dalende trend gemeentelijke binnenverhuizers Vanaf 2020: meer vestigers dan binnenverhuizers

•

Groei OSW 2017-2023:

• •

Groei is lager dan landelijk (+4,3% inwoners; +6,1% huishoudens) Migratiesaldo huishoudens: neutraal, maar positieve saldi bij gezinnen en (jonge) stellen

+ 300 inwoners (+ 1,2%), + 400 huishoudens (+3,7%)

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar Gezinnen

100%

Vestigende huishoudens naar herkomst (Bron: CBS micro-data, 2017-2023) Aantal vestigers per herkomst gemeente

•

250 200 150 100 50 0

75145 85 395

Friesland Drenthe 1.025

Groningen Noord-Holland Overijssel

760

Rest van NL

Vestigers komen uit directe omgeving en uit regiosteden

Schaarste op de sociale huurmarkt Ooststellingwerf (Bron: Actium, 2025) Verhuringen

300

Actief woningzoekenden

200

4.830

4.050 3.205

3.015

100 0 2021

2022 Appartement

2023

2024

2021

2022

2023

2024

Grondgebonden

Slaagkansen per groep Gemiddeld aantal reacties op een woning 300

23%

Slaagkansen 14%

200

8%

9%

7% 4%

100 0 2020

2021

2022

Appartement

2023

2024

Grondgebonden

2025

2021

2022

2023

2024

3%

5%

5%

6%

Verdringing? Trend: bij wie komen beschikbare woningen terecht? 60% 50%

44%

40% 41%

46%

•

34%

•

30% 20%

11%

10% 10% 5%

9%

0% 2017

2018

2019

2020

2021

2022

Binnen-Starter

Binnen-Doorstromer

Vestig-Starter

Vestig-Doorstromer

2023

Starters behouden hun aandeel (ook de lokale jongeren) Vooral lokale doorstromers hebben last van toenemende concurrentie -

In koopsector door “diepere zakken”.

-

In huursector: door toewijzing aan regionaal woningzoekenden

Kwantitatieve opgave: trendraming (Bron: Primos, 2025) 12.400

• • •

12.200 12.000 11.800

Groei vlakt na 2035 af. Van 2025 tot en met 2030: +330 Van 2031 tot en met 2035: + 210

11.600 11.400 11.200 2025

Huishoudensgroei

2030

2035

1-1 2025

1-1 2031

1-1 2036

1-1 2040

T/m 2030

11.640

11.970

12.180

12.300

+ 330

2040 2031 tot 2040 + 330

Tot 2040 + 660

Nog exclusief: • inhalen huidige tekorten (!) • Boventrendmatige vraag (extra huisvesting aandachtsgroepen – boventrendmatig/ onvoorzien) • Beleidsbepaalde groei (aantrekken extra huishoudens)

Huishoudensprognose; vergrijzing (Bron: Primos, 2025) 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 1-2 phh tussen de 55 en 1-2 phh tussen de 65 en 55 jaar 65 jaar 75 jaar 2025

2030

2035

2040

1-2 phh ouder dan 75 jaar

Gezinnen

Verdieping aantal 75+ huishoudens (Bron: Primos, 2025) 3.500 3.000

Toename 2025 – 2040: + 1.075 75-plus huishoudens Aandeel 75-plus op het totaal aantal huishoudens (2025) 18% Aandeel 75-plus op het totaal aantal huishoudens (2040) 26%

2.500

Alleenstaand 85 jaar en ouder

2.000

Alleenstaand 75-84 jaar

1.500

Piek verwacht rond 2050: Aandeel 75-plus (2050):

Paar 85 jaar en ouder

30% 1.000

Paar 75-84 jaar

500 0

2025

2030

2035

2040

Kwalitatieve woningvraag huishoudensgroepen (Bron: WoON2024, CBS-Microdata 2025 periode 2017-2023) 5% 6%

6%

10% 5%

9%

25%

7%

14% 6% 2% 7%

22%

19%

Starters

16%

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

27%

Koop grondgebonden 405.000+

Geen voorkeur 25% 17%

18%

Koop grondgebonden < 300.000

26%

Middenhuur appartement 25%

12%

21%

Koop grondgebonden 300.000-405.000

12%

15%

28%

Koop appartement < 300.000

15% 26%

Koop appartement 300.000+

11%

23%

Gezinnen

Middenhuur grondgebonden Sociale huur appartement Sociale huur grondgebonden

35%

20%

In landelijk gebied

Verder weg van het centrum / aan de rand van de woonplaats Maximaal 15 minuten lopen vanaf het centrum

25%

22% 22%

7% Starters

6%

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

Gezinnen

In het centrum

Betaalbaarheid koopsector voor jonge mensen Referentie huishouden

Alleenstaande thuiswonende jongere, in zijn eentje op zoek naar een eerste woning Alleenstaande jongere, 30 jaar woonachtig in een huurwoning op zoek naar een betaalbare koopwoning

Jong stel dat voor het eerst gaat samenwonen

(Jong) stel dat zich wil gaat settelen in een eengezinswoning

Inkomen (referentie)

Gemiddelde WOZ-waarde per kern

Max. leencapaciteit*

Appelscha

Laag inkomen/ startersinkomen: €32.500

€ 154.000

Donkerbroek

Net boven corporatie doelgroep grens 1p.: € 50.000 Bovengrens laag middeninkomen 1p.: € 57.143 Bovengrens middeninkomen 1p.: €67.366 Net boven grens corporatiedoelgroep 2p.: € 55.000 Bovengrens laag middeninkomen 2p.: € 66.126 Bovengrens middeninkomen 2p.: 2x modaal/ € 89.821

€ 232.500

Elsloo Fochteloo Haule Haulerwijk

€ 263.500

Langedijke

€ 313.750

Nijeberkoop

Makkinga

€ 237.250 €291.250 € 428.500

Oldeberkoop Oosterwolde Ravenswoud Waskemeer Gem. Ooststellingwerf €0

€ 100.000 € 200.000 € 300.000 € 400.000 € 500.000

Bron: WOZ-bestand 2025 gemeente OSW

*Bron: Rabobank.nl (16-6-2025)

48% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde onder de € 300.000

Kwalitatieve behoefte 2025-2030 1000

800 600 400 200 0 -200 Soc. huur ggb

Soc. huur app

Middenhuur ggb Middenhuur app Potentieel aanbod

Koop ggb < 300.000

Koop ggb 300.000-405.000

Potentiële vraag

Koop ggb 405.000+

Koop app < 300.000

Koop app 300.000+

Saldo

Netto nodig van 2025 t/m 2030: +410 woningen

Kwalitatieve woningbehoefte t/m 2035 (Bron: WoON2024, CBS-Microdata, behoeftemodel Companen) Sociale huur grondgebonden

Netto nodig van 2025 t/m 2035: +695 woningen. Hiervan: +155 voor inlopen huidige woningtekorten

Sociale huur appartement Middenhuur grondgebonden Middenhuur appartement Koop grondgebonden < 300.000

Van de 695 kunnen 106-150 woningen als flexwoningen worden gerealiseerd (sociale huur).

Koop grondgebonden 300.000-405.000 Koop grondgebonden 405.000+

Koop appartement < 300.000 Koop appartement 300.000+ -300 2025 t/m 2030

-200

-100

2031 t/m 2035

0

100

2036 t/m 2040

200

300

400

T/m 2030 gaat het om 410 woningen, dit vraagt om bijna 70 netto toevoegingen per jaar. Van 2021 t/m 2024 zijn er in totaal 87 woningen netto toegevoegd.

Huisvestingsvraag aandachtsgroepen Aandachtsgroep

Mantelzorgers Medisch urgenten Huisvesting dakloze personen/ uitstroom Maatschappelijke opvang Uitstroom Vrouwenopvang Uitstroom Bschermd wonen Uitstroom Jeugdzorg Ex--gedetineerden Uittredende sekswerkers Herstructureringsurgenten Totaal

Statushouders (taakstelling: ca. 50 pers. p.j.) Bron: Uitgangspuntennotitie Friese urgentieverordening.

Indicatie jaarlijks potentiële urgentie-beschikkingen (huisvesting) <5 <5 Max. 20 <5 <5 10 10 <5 5 35-45 Indicatie huisvestingsvraag per jaar 25-35

Groep

Prognose (groei) 2025- 2030

Groei woningbehoefte (2025-2030)

Groei jaarlijkse behoefte sociale huur

Short-mid stay arbeidsmigranten

+50 pers.

5-10 (tijdelijke woonverblijven)

1-2 flexibele woonverblijven

Long stay arbeidsmigranten

+95 pers.

25 – 35 reguliere woningen

5-7 reguliere woningen*

Bron: CBS Migrantenmonitor 2023; Decisio & Companen, Onderzoek Flexwonen Provincie Fryslan, 2020, bewerking Companen 2025

*voor longstay-arbeidsmigranten (permanente vestigers) zijn reguliere woningen nodig. Doorgaans hebben zij een sociale huurwoning nodig.

Perspectieven voor flexwoningen Woningbehoefte (2025 t/m 2035)

Waarvan: reguliere woningen

Waarvan: Tijdelijke woonconcepten Evt. als substitutie voor reguliere woningen:

Extra bovenop reguliere woningen

Totaal ruimte voor tijdelijke woonconcepten

Trendmatige behoefteraming

540

540 [496*]

[44*]

[44*]

Inhaalvraag huidige tekorten

155

49

36

70

106

(Sub)totalen

695

589 [545*]

36 [80]

70

106 [150]

* Een deel van de huidige woningbehoefte is in plaats van reguliere woningen ook te realiseren als flexwoningen, gelet op de tijdelijkheid van de huisvestingsvraag / verwachte woonduur • •

Naast de trendraming voor woningbehoefte (huishoudensgroei) is er een extra woningbehoefte om huidige tekorten weg te werken (155). Zowel binnen de reguliere vraag als bij de inhaalvraag zijn groepen voor wie flexwonen een prima woonalternatief kan zijn: 106 – 150 flexwoningen zijn nodig om de jaarlijkse vraag te kunnen huisvesten.

Bijlage dia’s

Woningvoorraadontwikkeling Ooststellingwerf (Bron: CBS-statline 2025) •

200 150 100

•

50 0 -50 -100 -150 2015

2016

2017

2018

Nieuwbouw

2019

2020

Sloop

2021

2022

Woningsaldo

2023

2024

Ooststellingwerf kende een sterke piek van nieuwbouw in 2020 en 2021. Dit had in 2021 sterk te maken met een grote hoeveelheid sloop-nieuwbouw Jaarlijks werden in de gemeente gemiddeld 47 woningen nieuw gebouwd en 23 gesloopt. Inclusief overige onttrekkingen en toevoegingen is het jaarlijkse saldo (voorraadtoename): +35

Prijsontwikkeling koopmarkt Ooststellingwerf (Bron: CBS, 2025) € 500.000

•

Gemiddelde transactieprijs 2024 van €364.000 in Ooststellingwerf. Vergelijkbaar met gemiddelde in Fryslân. Wel lager dan gemiddeld in Nederland

•

Gemiddelde transactieprijs de afgelopen 5 jaar in Ooststellingwerf met +43% gestegen. Dat is meer dan in Nederland(+35%) en in Fryslân (+38%).

€ 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 2015

2016

2017

Nederland

2018

2019 Fryslân (PV)

2020

2021

2022

2023

Ooststellingwerf

2024

Migratie naar prijssegmenten Ooststellingwerf (Bron: CBS-Microdata 2025, periode 2017-2023) • Binnenverhuizers

33%

17%

23%

Vestigers

34%

17%

17%

Vertrekkers

24%

0%

Sociale huur

40%

20%

Vrije sector huur

15%

13%

13%

14%

19%

11%

40%

60%

80%

Koop tot 300

Koop 300-405

• •

11%

100%

Koop 405+

Eenderde van de binnenverhuizers en vestigers richt zich op de sociale huur Huur is 50% van de verhuizingen, dit heeft deels te maken met de hogere doorstroming in huurhuizen Vestigers richten zich op een iets duurder koopsegment dan de binnenverhuizers

Welke woningen zijn in trek in Ooststellingwerf? (Bron: CBS-Microdata 2025, periode 2017-2023) • Binnenverhuizers

18%

14%

11% 6% 11%

11%

25%

4%

• Vestigers

24%

10%

13% 4% 8%

8%

32%

3%

• •

Vertrekkers

11%

14%

0%

14%

20%

25%

40%

11% 5%

60%

15%

80%

Sociale huur grondgebonden

Sociale huur appartement

Vrije sector huur grondgebonden

Vrije sector huur appartement

Koop rijwoning

Koop 2-1 kap

Koop vrijstaand

Koop appartement

6%

100%

Vestigers komen meer terecht in de grondgebonden sociale huur. Vestigers richten zich ook meer op het vrijstaande aanbod Binnenverhuizers komen vaker terecht in huurappartementen (ouderen) Vertrekkers verhuizen vaker op vrije sector huurwoningen, vooral appartementen (trek naar de stad).