Presentatie Grondbeleid en Grondprijzen Ooststellingwerf
Tekst van het document
Kennissessie Grondprijzen, Grondbeleid en Kostenverhaal/Financiële bijdragen Gemeente Ooststellingwerf 18 november 2025 18-11-2025
Metafoor
1
Dani Grevelink
Raymond Karstens
• Financieel adviseur gebiedsontwikkeling / planeconomie • Sinds 2020 werkzaam voor Metafoor
• Financieel adviseur gebiedsontwikkeling/ PE • Sinds 2024 werkzaam bij Metafoor RO, daarvoor bij gemeente en marktpartijen
• Gemeentes: Heerenveen, Meppel, Amsterdam, Oude IJsselstreek, Oldebroek • Overig: Metropool Regio Amsterdam (MRA) 18-11-2025
Metafoor
• Gemeentes: Hoorn en Haarlem • Opdrachten in Leidschendam, Den Helder, Zaanstad, WBI/WOKT en Ooststellingwerf!
2
Waarom zijn wij hier? • Nota grondbeleid 2022 • Nieuwe ontwikkeling: Omgevingswet
• Nota kostenverhaal en financiële bijdragen (nieuw) • Dekken kosten in geval van ontwikkeling door private partijen
18-11-2025
Metafoor
3
Omgevingsvisie
Nota Grondbeleid Actief grondbeleid
Faciliterend grondbeleid
Instrumenten actief: - Minnelijke verwerving
Instrumenten faciliterend:
-
-
Voorkeursrecht - Onteigening Grondverkoop / erfpacht
-
Kostenverhaal - Anterieure overeenkomst - Regels in het omgevingsplan - Financiële bijdrages
Nota kostenverhaal & financiële bijdragen
Nota Grondprijzen
Programma kostenverhaal & financiële bijdragen
Planning vaststelling nota’s • Nota Grondprijzen inwerking per 1/1/2026 • Nota Grondbeleid raadsbesluit Q4 2025 • Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen Q2/3 2026 • Evaluatie medio 2028 • Wordt vandaag niet behandeld
18-11-2025
Metafoor
5
Vandaag: • Nota Grondprijzen • Wat is grondbeleid • Wet- en regelgeving • Vormen van grondbeleid • Beheersing en verantwoording
18-11-2025
Metafoor
6
Nota Grondprijzen
18-11-2025
Metafoor
7
Nota Grondprijzen • Oude nota Grondprijzen 2022-2026 sluit onvoldoende aan bij de recente marktontwikkelingen • Deze wordt nu geactualiseerd en middels raadsbesluit vastgesteld • Inwerkingtreding per 1 januari 2026 • Wonen: herziening methodiek ten opzichte van vorige editie • Niet wonen: • grotendeels indexering • enkele categorieën toegevoegd (nieuwe ontwikkelingen)
18-11-2025
Metafoor
8
Marktontwikkelingen woningbouw (1) • V.O.N. prijzen nieuwbouwwoningen en bouwkosten blijven stijgen Prijs nieuwbouwwoningen per m2 uitgesplitst
Ontwikkeling bouwkosten woningbouw in %
NVM
BDB.eu
€ 6.000
6%
€ 5.500
5%
€ 5.000
4%
€ 4.500
3%
€ 4.000
2%
€ 3.500
1%
€ 3.000
0%
€ 2.500 Q3 2023
Q4 2023
Q1 2024
Tussenwoning Vrijstaand
18-11-2025
Q2 2024
Q3 2024
Q4 2024
Hoekwoning Appartement
Q1 2025
Q2 2025
Q3 2025
-1%
2^1 kap
Q3 2023
Q4 2023
Q1 2024
Q2 2024
Kwartaalmutatie
Metafoor
Q3 2024
Q4 2024
Q1 2025
Q2 2025
Q3 2025
Jaarmutatie
9
Marktontwikkelingen woningbouw (2) • Transactieprijzen bouwkavels sterk gestegen als gevolg Kadaster Transactieprijzen bouwkavels Index: 2020 Q1 = 100
160 150 140 130 120 110 100
Q3 2023
18-11-2025
Q4 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2024 2024 2024 2024 2025 Index kavelprijsontwikkeling Kadaster
Metafoor
Q2 2025
Q3 2025
10
Grondprijzen woningbouw (1) Oude nota
18-11-2025
Metafoor
11
Grondprijzen woningbouw (2) Gereguleerde woningbouw
Geïndexeerd naar peildatum 1-1-2026
• Sociale huur • Grondgebonden: • Appartement:
• Sociale koop:
(< € 270.000 v.o.n.)
€ 18.500 € 16.000*
• Middenhuur • Grondgebonden: • Appartement:
€ 35.000 €24.500*
€ 24.500
*Stapelingsfactor: 0,7 vanaf de 2e bouwlaag
18-11-2025
Metafoor
12
Grondprijzen woningbouw (3) Marktonderzoek Proces 1. Marktonderzoek
3. Opstellen nieuwe grondprijsmethodiek
• Woningmarktanalyse • Bouwkosten
• Projectmatige woningbouw • Grondquotes herleiden • Bandbreedtes beredeneren
2. Residuele grondwaardebepaling • Verwachte opbrengsten verminderen met stichtingskosten (bouwkosten plus bijkomende kosten). • Het resterende (residu) bedrag is maximale prijs voor de grond.
18-11-2025
Metafoor
• Particuliere woningbouw • Basiskavel oppervlaktes vaststellen • Vaste kavelprijzen bepalen • Meerprijs per m² bepalen
13
Grondprijzen woningbouw (4) Differentiatie per kern Drie prijscategorieën:
Uitkomsten woningmarktanalyse
1. De kern Oosterwolde
Gemiddelde verkooprijs nieuwbouw woningen Ooststellingwerf e.o.
2. De kernen Appelscha, Haulerwijk en Donkerbroek
V.O.N. prijs per m²
3. De overige kernen en verspreidde percelen
Woningtype
Cat. 1
Cat.2
Cat. 3
Tussenwoning
€ 3.400 € 3.300 € 3.250
Hoekwoning
€ 3.600 € 3.400 € 3.400
2^1 kapwoning
€ 3.950 € 3.850 € 3.750
Vrijstaand
€ 4.100 € 4.000 € 3.900
Appartementen € 4.600 € 4.400 € 4.200 18-11-2025
Metafoor
14
Grondprijzen woningbouw (5) Projectmatige uitgifte
Bandbreedte in grondquote voor diverse categorieën (1 t/m 3) afhankelijk van ligging, voorzieningen, afwerkingsniveau, enz. Woningtype
VON-prijs
Grondquote
Tussenwoning
€ 260.000 - € 476.000
15% - 18%
Hoekwoning
€ 374.000 - € 540.000
15% - 18%
2^1 kapwoning
€ 478.500 - € 671.500
16% - 19%
Vrijstaand
€ 546.000 - € 820.000
19% - 23%
Appartementen € 336.000 - € 552.000
13% - 17%
18-11-2025
Metafoor
15
Grondprijzen woningbouw (6) Projectmatige uitgifte Rekenvoorbeeld
• Vrijstaande woning • 550m² kavel • Goede ligging
Kern Categorie VON-prijs Oosterwolde 1 € 697.000 Donkerbroek 2 € 680.000 Fochteloo 3 € 663.000
Grondquote Grondprijs 23% € 160.310 23% € 156.400 23% € 152.490
• Gemiddelde VON-prijs
18-11-2025
Metafoor
16
Grondprijzen woningbouw (7) Uitgifte aan particulieren
Vaste kavelprijs per categorie (1 t/m 3) en toeslag per m2 extra Woningtype Basiskavel Basiskavel prijs Tussenwoning 125 m2 € 66.000 - € 58.000 - € 51.000 Hoekwoning 175 m2 € 74.000 - € 58.000 - € 52.000 2^1 kapwoning 300 m2 € 104.000 - € 92.000 - € 80.000 Vrijstaand 500 m2 € 148.000 - € 133.000 - € 118.000 Appartementen worden residueel bepaald
Meerprijs per m²* € 130 € 140 € 155 € 175
*Bij een kleiner kaveloppervlak dan de basiskavel vindt geen afslag plaats. 18-11-2025
Metafoor
17
Grondprijzen woningbouw (8) Uitgifte aan particulieren Rekenvoorbeeld
• Vrijstaande woning • 550m² kavel
Kern Categorie Basisprijs/toeslag Extra m² Oosterwolde 1 € 148.000 € 175 per m² 50
Grondprijs € 148.000 € 8.750 € 156.750
Donkerbroek 2
€ 133.000 € 175 per m²
50
€ € €
133.000 8.750 141.750
Fochteloo
€ 118.000 € 175 per m²
50
€ € €
118.000 8.750 126.750
• Goede ligging • Gemiddelde VON-prijs
18-11-2025
3
Metafoor
18
Grondprijzen woningbouw (9)
Hernieuwde uitgifte Oldeberkoop en Makkinga • Bij het herzien van de grondprijzen voor bouwkavels in Oldeberkoop en Makkinga is de nieuwe grondprijsmethodiek toegepast, die gebaseerd is op regionaal marktonderzoek. • Deze herziene prijzen liggen hoger dan de tarieven in de door de raad goedgekeurde grondexploitaties en verbeteren daarmee het resultaat. • Het college behoudt de mogelijkheid af te wijken van de methodiek uit de huidige Nota Grondprijzen bij bijzondere omstandigheden. • De nieuwe prijzen sluiten beter aan bij de actuele marktontwikkelingen en maken deel uit van het prijsbeleid dat vanaf 1 januari 2026 van kracht is. • Dit bevordert duidelijkheid en consistentie richting toekomstige kopers, mede doordat dezelfde methodiek op andere locaties wordt gehanteerd. 18-11-2025
Metafoor
19
Grondprijzen niet-wonen (1) Oude nota
18-11-2025
Metafoor
20
Grondprijzen niet-wonen (2) • Voor een groot deel zijn de grondprijzen geïndexeerd op basis van prijsindex consumentenprijzen (CPI) • Elke transactie kost ambtelijke inzet ook voor kleine oppervlaktes, daarom is waar nodig een basisbedrag opgenomen en een bedrag per vierkante meter over het meerdere • Nieuwe categorieën zijn zendmasten, reclamemasten, windturbines en zonneweiden, die doorgaans overig residueel bepaald worden 18-11-2025
Metafoor
21
Grondbeleid
18-11-2025
Metafoor
22
Wat is grondbeleid? • Geen doel op zich • Ondersteunend aan doelen op andere beleidsterreinen • Hoe wordt deelgenomen aan de grondmarkt? • Welke instrumenten passen we toe? • Hoe (en aan wie) wordt verantwoording afgelegd?
18-11-2025
Metafoor
23
Wet- en regelgeving (1) • Omgevingswet (2024) • Vervangt 26 oude wetten waaronder: • Wet ruimtelijke ordening (Wro) • Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
• Aanvullingswet grondeigendom (Onteigeningswet, voorkeursrecht, Wet inrichting landelijk gebied)
18-11-2025
Metafoor
24
Wet- en regelgeving (2) • Staatssteun • ‘Market Economy Investors’ (MEI)
• Mededeling Europese Commissie • Gemeentelijke investeringen / verkopen dienen marktconform te geschieden
• Uitzondering:
• De-minimisvrijstellingsverordening • Algemene groepsvrijstellingsverordening, landbouwvrijstellingsverordeing etc. • Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB)
18-11-2025
Metafoor
25
Wet- en regelgeving (3) • Vpb voor gemeenten • Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen • Gelijk speelveld te creëren tussen private partijen en overheden • Gemeenten zijn Vpb-plichtig over de gemaakte winst
18-11-2025
Metafoor
26
Wet- en regelgeving (4) • Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) • Sinds 2004 met als doel het begroting- en verantwoordingproces van het opstellen van de jaarstukken transparanter te maken • Recent (2023) nieuwe notitie Grondbeleid en begroting jaarstukken • Bestaand uit stellige uitspraken
• Commissie Bedrijfsvoering Auditing Decentrale Overheden (BADO) • Notitie grondexploitaties 18-11-2025
Metafoor
27
Wet- en regelgeving (5) • Aanbestedingswet (2012) • Regels geldend voor: • de Rijksoverheid; • gemeenten, provincies en waterschappen; • publiekrechtelijke instellingen (zoals universiteiten en scholen); • speciale-sectorbedrijven (zoals drinkwaterbedrijven, energiebedrijven en vervoersdiensten als Schiphol en de NS).
18-11-2025
Metafoor
28
Wet- en regelgeving (6) • Didam-arrest (2021) • Gelijkheidsbeginsel • Selectieprocedure nodig bij uitgifte (o.a. verkoop grond/vastgoed, huur, erfpacht etc.) • Uitzondering: als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor uitgifte
18-11-2025
Metafoor
29
Vormen van grondbeleid • Actief • Faciliterend • Tussenvormen (PPS) • Situationeel • Afwegingskader (beslisboom) o.b.v. criteria: eigendomspositie, financiële situatie, risico’s e.d.
18-11-2025
Metafoor
30
Actief grondbeleid (1) • Gemeente voert de grondexploitatie • Gemeente de risicodrager • Gemeente draagt de financiële consequenties • Gemeente verwerft gronden of heeft reeds beschikking over gronden
18-11-2025
Metafoor
31
Actief grondbeleid (2) • Hoe vinden verwervingen plaats? Twee soorten: • Planmatige verwerving • Verwerving binnen een grondexploitatie • Uitvoering concreet plan
• Strategische verwerving
• Nog geen Omgevingsplan • Nog geen grondexploitatie • Budget strategische verwervingen (gemeentelijk via Financiële Verordening) • Zogenaamde ‘Warme gronden’
18-11-2025
Metafoor
32
Actief grondbeleid (3) • Minnelijke verwerving • Overeenstemming op vrijwillige basis
• Voorkeursrecht gemeenten • Aanbiedingsplicht grond bij gemeente
• Onteigening • Belang, noodzaak en urgentie
18-11-2025
Metafoor
33
Actief grondbeleid (4) • Verschillende vormen van uitgifte: • Uitgifte in eigendom (verkoop) • Uitgifte zakelijke rechten; erfpacht, recht van opstal • Verhuur
• Aandachtspunten bij uitgifte: • Algemene beginselen van behoorlijk bestuur (gelijkheidsbeginsel Didam) • Staatssteun (marktconformiteit grondprijzen)
18-11-2025
Metafoor
34
Actief grondbeleid (5) • Voordelen • Meer grip op gemeentelijke doelstellingen • Gemeente behoudt het initiatief • Kans op financieel rendement
• Nadelen • Grotere investeringen • Het (financiële) risico ligt bij de gemeente • Doorgaans meer capaciteit nodig 18-11-2025
Metafoor
35
Faciliterend grondbeleid (1) • Gemeente laat grondexploitatie aan marktpartijen / particulieren / corporaties • Veelal als gevolg van eigendomssituatie
• Faciliteren door ontwikkeling planologisch mogelijk te maken • Wijziging omgevingsplan / vergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
18-11-2025
Metafoor
36
Faciliterend grondbeleid (2) • Sturing door middel van regels in Omgevingsplan of vergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) • Regie in eerste instantie op: • De keuze voor functies (wonen, werken, detailhandel, maatschappelijk etc.) • De keuze voor bouw en gebruik (aantallen, hoogte, omvang etc.)
• Maar ook regie op bijvoorbeeld: • Vereisten klimaat, regels woningbouwsegmentering, vereisten voorzieningen etc. 18-11-2025
Metafoor
37
Faciliterend grondbeleid (3) • Kostenverhaal
• Wettelijk verplicht bij bouwactiviteiten (aangewezen bouwplannen zoals gold onder de oude Wro) • Publiekrechtelijk • Privaatrechtelijk (veelal de voorkeur)
• Kostensoortenlijst (artikel 8.15 omgevingsbesluit) • Kan minnelijk verzekerd worden via de anterieure overeenkomst (of posterieure overeenkomst) • Of de dwingende route: via de kostenverhaalsregels (voormalig exploitatieplan) 18-11-2025
Metafoor
38
Faciliterend grondbeleid (4) • Financiële bijdragen (niet verplicht) • Bijdrage in kosten die niet op kostensoortenlijst staan • Vereist als grondslag: samenhang in een omgevingsvisie of een programma • Zowel vrijwillig (anterieur) als afdwingbaar (via omgevingsplan) • Anterieur samenhang onderbouwen in een omgevingsvisie of programma
18-11-2025
Metafoor
39
Faciliterend grondbeleid (5) • Voordelen
• Grotere investeringen liggen bij de ontwikkelaar • De (financiële) risico’s zijn grotendeels voor rekening van de initiatiefnemer • Doorgaans minder capaciteit benodigd
• Nadelen
• Initiatief voor een ontwikkeling ligt niet bij de gemeente • Omgevingsplannen worden vanwege benodigde publiekrechtelijke sturing meer gedetailleerd en verliezen flexibiliteit • Potentiële winsten richting ontwikkelaar
18-11-2025
Metafoor
40
Publiek Private Samenwerking • Joint venture model
• Gemeente en één of meerdere private partners voeren een gezamenlijke grondexploitatie
• Concessiemodel
• Gemeente verkoopt grondpositie in huidige staat (‘as is’), randvoorwaarden in overeenkomst
• Bouwclaimmodel
• Private partij(en) verkopen grond aan gemeente in ruil voor ‘claim’ op te bebouwen kavels
18-11-2025
Metafoor
41
Situationeel grondbeleid • Verschil ‘Grondbeleid’ en ‘Grondpolitiek’ • ‘Actief grondbeleid’ betekent niet dat dit ook altijd mogelijk is • Zelfde geldt voor ‘Faciliterend grondbeleid’ • Situationeel grondbeleid: • Afweging per casus
18-11-2025
Metafoor
42
Beheersing en verantwoording (1) • Besluit begroting en verantwoording (BBV) • Wat is het in een zin? • BBV: Regels waaraan begrotingen en jaarrekeningen van gemeenten en provincies moeten voldoen • Notities met richtlijnen specifiek voor grondexploitaties
• In 2019 is notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken uitgebracht • In 2022 aanvulling ‘warme gronden’ • In december 2023 een herziene notitie
18-11-2025
Metafoor
43
Beheersing en verantwoording (2) • Bouwgrond in Exploitatie: Grondexploitatie • Vanaf vaststelling grondexploitatie kunnen kosten en opbrengsten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk • In beginsel maximaal 10 jaar (langere grondexploitaties kennen extra risicobeperkende maatregelen) • Jaarlijkse herziening
18-11-2025
Metafoor
44
Beheersing en verantwoording (3) • Winstgevende grondexploitaties: • Verplichte winstneming • Zodra voldoende zekerheid bestaat over de winst (POC methode), ten gunste van Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)
• Verlieslatende grondexploitaties: • Verliesvoorziening, ten laste van ARG
• Risico’s: • Gemeentelijk nu gedekt uit de ARG 18-11-2025
Metafoor
45