Het Biosintrum en haar toekomst

Volgens de ‘nieuwe’ benadering van de Europese Commissie zou er dan ook niet zijn voldaan aan het criterium ‘beïnvloeding van de tussenstaatse handel’ en is derhalve geen sprake van een steunmaatregel. Of deze benadering van de Europese Commissie de goedkeuring van het Hof van Justitie zal verkrijgen is echter nog de vraag. Er kan derhalve op dit moment niet met 100% zekerheid worden gezegd of deze lijn mag worden gevolgd. Niettemin kan gesteld worden dat, zo lang de Europese Commissie niet wordt gecorrigeerd door het Hof van Justitie er geen actie van de Europese Commissie tegen de subsidie aan de Stichting te verwachten is en dat bovendien de kans klein is dat de Europese Commissie de steun aan de Stichting zal verbieden wanneer zij daarover een klacht krijgt. Dit sluit echter niet uit dat partijen die zich benadeeld voelen naar de nationale rechter kunnen stappen. Die nationale rechter is niet gebonden aan de zienswijze van de Europese Commissie, maar moet het begrip ‘steunmaatregel’ uitleggen, volgens de interpretatie van het Europese Hof van Justitie. Ten slotte moet worden opgemerkt dat als de Europese Commissie al een onderzoek zou starten nog steeds kan worden betoogd dat de steun door de Europese Commissie zou moeten worden goedgekeurd. De Europese Commissie is verplicht altijd te onderzoeken of goedkeuring mogelijk is.

Wel zou het zo kunnen zijn dat er een correctie voor een rentevoordeel moet plaatsvinden als de Commissie na onderzoek tot de conclusie komt dat de steun weliswaar is toegestaan, maar nog niet had mogen worden toegekend omdat niet is gewacht op de goedkeuring door de Commissie. 7.2 De-minimissteun Van steun van zeer geringe omvang wordt aangenomen dat die de tussenstaatse handel niet kan worden beïnvloed. Deze steun wordt aangeduid als de-minimissteun. Van de-minimissteun is sprake wanneer de steun minder bedraagt dan € 200.000 over een periode van drie opeenvolgende belastingjaren. Hierbij geldt echter wel dat als een voordeel wordt toegekend over meerdere jaren en het totaal van dat voordeel meer bedraagt dan € 200.000 (hoewel minder dan € 200.000 per 3 jaar), zij niet als de-minis steun geldt. Een voordeel van € 65.000 per jaar gedurende een periode van tien jaar is dus geen deminimissteun.

Pagina 24

7.3 Staatssteun in relatie tot het Biosintrum De gemeente Ooststellingwerf verleent voordelen aan de Stichting. Zij vordert op dit moment immers van de Stichting Biosintrum geen huur en draagt grotendeels bij in de gebouwgebonden kosten. Ook bij de uitwerking van de scenario’s is er sprake zijn van een voordeel. Daarvan is sprake als: -

het Biosintrum wordt verkocht of verhuurd beneden een marktconforme prijs; of een lening wordt verstrekt met een lagere rente dan de marktrente; of een langere looptijd voor de lening wordt gegeven dan gebruikelijk is op de markt (of überhaupt een lening wordt verstrekt terwijl een commerciële geldverstrekker dat niet zou doen).

Zoals hierboven reeds is opgemerkt kan volgens de lijn van de Europese Commissie echter betoogd worden dat de tussenstaatse handel door de bevoordeling van de Stichting niet wordt beïnvloed, hoewel niet geheel kan worden uitgesloten dat een rechter daar anders over oordeelt.

Pagina 25

Hoofdstuk 8

Mededingingswet

8.1 Wet Markt en Overheid Hoofdstuk 4b van de Mededingingswet, beter bekend onder de naam Wet Markt en Overheid beoogt oneerlijke concurrentie door de overheid te voorkomen als zij economische activiteiten uitvoert. Economische activiteiten zijn bijvoorbeeld ook het verstrekken van een lening en de verhuur van ruimten. Overheden mogen economische activiteiten uitvoeren, maar moeten zich dan wel aan een aantal regels houden, waarvan in verband met Biosintrum de regel van belang is dat een overheid bij het leveren van goederen of diensten ten minste de integrale kosten van dat goed of die dienst bij de afnemer in rekening brengen. Bij de bepaling wat de integrale kosten zijn van een product of een dienst, moet met het volgende rekening worden gehouden. 8.1.1 Geïnvesteerde kosten, boekwaarde of marktwaarde? In de Nota van Toelichting bij het Besluit Markt en Overheid wordt het volgende opgemerkt: Verkoop van onroerend goed is in het algemeen een economische activiteit en valt dan in beginsel onder de wettelijke gedragsregels. Indien sprake is van duurzame waardeverminderingen moet daarom bij de verkoop van een onroerend goed niet de verkrijgingsprijs als kostenpost worden aangemerkt, maar de boekwaarde van dat onroerend goed volgens de jaarstukken. Deze boekwaarde is meer in lijn met de actuele marktwaarde, omdat duurzame waardeverminderingen al zijn verwerkt in deze boekwaarde.

Er kan alsnog een verschil zitten tussen de boekwaarde en de actuele marktwaarde. Bij een mogelijk negatief verschil tussen deze boekwaarde en de actuele marktwaarde dient hiervoor een voorziening te worden genomen om dit verlies te dekken. Uiteraard dient bij het uitgaan van de marktwaarde deze waarde op een objectieve wijze te worden vastgesteld. Te denken valt aan een taxatie door een onafhankelijke deskundige of (het resultaat van) een openbare biedingsprocedure. De verplichting van kostendoorberekening, voor zover van toepassing, laat ruimte voor deze werkwijze, mits het op een consequente wijze gebeurt en is daarmee in lijn met artikel 3 van dit besluit.5 Er kan dus betoogd worden dat verkoop tegen de marktwaarde als kostendekkend kan worden beschouwd en in overeenstemming is met de Wet Markt & Overheid. De gemeente moet dan vanzelfsprekend een verlies nemen. 8.1.2 Kosten van verhuur Bij verhuur moeten als kosten in elk geval worden meegeteld: afschrijvingskosten, onderhoudskosten, eigenaarsdeel OZB, eigenaarsdeel verontreinigingsheffing, verzekeringskosten, een zeker toerekening van overheadkosten en de vermogenskosten.

Met betrekking tot die vermogenskosten bepaalt artikel 25i, lid 3, van de Mededingingswet: Bij de vaststelling van de integrale kosten, bedoeld in het eerste lid, wordt voor de financiering met vreemd vermogen en met eigen vermogen voor zover dat redelijkerwijs aan de economische activiteiten kan worden toegerekend, een bedrag in aanmerking genomen dat niet lager is dan de lasten die in het normale handelsverkeer gebruikelijk zijn voor de financiering van ondernemingen. Hieruit blijkt dus dat niet zomaar mag worden uitgegaan van de werkelijke kapitaalslasten (zeg: de rente die door BNG wordt gehanteerd), maar dat bepaald moet worden wat de kapitaalslasten zouden zijn indien de gemeente het benodigde kapitaal op ‘de markt’ had moeten lenen. 5

Staatsblad 2012, 255, p. 10.

Pagina 26

8.1.3 Kosten van een lening? Ook bij het bepalen van de kosten van een lening zal moeten worden uitgegaan van de vermogenskosten volgens de hierboven aangegeven methode. Daarbij bestaan de door te berekenen kosten uit de uitvoeringskosten en de kosten van het kapitaalbeslag, waarbij ook rekening moet worden gehouden met de kredietstatus van de afnemer als factor in de kostprijs. Dit impliceert dat een passende premie moet worden betaald, dat wil zeggen een premie die de normale risico’s, de beheerskosten en een kapitaalsvergoeding kan dekken. 8.1.4 Subsidie Bij de vraag of de verkoopprijs, de lening of de huur kostendekkkend zijn, moet er rekening mee worden gehouden dat de Autoriteit Consument en Markt (ACM) een subsidie (exploitatiebijdrage) als een verkapte huurverlaging (koopprijsverlaging) ziet wanneer die subsidie verder gaat dan een compensatie van de beperkende voorwaarden die aan het verhuurde/verkochte kleven. Het moet betwijfeld worden of dat oordeel juist is, maar er moet wel van worden uitgegaan dat de ACM bij een eventuele onderzoek de subsidie dus zal aftrekken van de in rekening gebracht huur- of verkoopprijs. De ACM is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor goed werkende markten voor mensen en bedrijven, nu en in de toekomst.

8.2 Wat zijn de uitzonderingen op deze regel? De regel dat de integrale kosten moeten worden doorberekend geldt niet wanneer sprake is van een steunmaatregel of wanneer de overheid de betreffende economische activiteiten heeft aangemerkt als activiteiten die in het algemeen belang worden uitgevoerd. Daartoe moet een algemeen belang besluit genomen worden. Nu hiervoor reeds is vastgesteld dat geen sprake is van een steunmaatregel moet dus worden gekeken naar het algemeen belang besluit. 8.3 Wat is een algemeen belang besluit? Een algemeen belang besluit is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht en moet worden genomen door de gemeenteraad. Om een algemeen belangbesluit te kunnen nemen moet eerst bepaald worden welk specifiek algemeen belang aan de orde is en of de economische activiteit dat algemeen belang dient. Verder moet worden onderbouwd waarom ‘de markt’ deze activiteiten niet zal oppakken (‘marktfalen’). In het besluit moet dit onderbouwd worden met cijfers. Alleen aangeven dat een activiteit anders te duur wordt is niet voldoende. Vervolgens moet duidelijk zijn welke gevolgen de algemeen belangvaststelling heeft voor derden, andere belanghebbenden zoals andere ondernemers. Ten slotte moet nog worden afgewogen of het met de activiteit te dienen algemeen belang opweegt tegen de nadelige gevolgen voor belanghebbenden.

De eisen die de in mededingingszaken bevoegde rechters (rechtbank Rotterdam en het College van Beroep voor het Bedrijfsleven) aan algemeen belang besluiten stellen zijn inmiddels behoorlijk vergaand. Veel algemeen belang besluiten vergen gedegen onderzoeken en marktanalyses. In het geval van Biosintrum kan mogelijk in eerste instantie worden volstaan met een minder onderbouwd besluit, als er geen bezwaar tegen het besluit wordt verwacht. Zonodig kan dan bij een eventueel bezwaar alsnog een diepgaandere onderbouwing worden gemaakt en kunnen, waar nodig, onderzoeken ter onderbouwing worden verricht.

Pagina 27

Een zwaarwegende motivering om het verstrekken van een lening (tegen een lagere dan rente dan een marktconforme rente) aan de Stichting aan te merken als een algemeen belang besluit kan zijn: -

-

dat de borging van de door de gemeenteraad vastgestelde doelstellingen, die mede hebben geleid tot de bouw van Biosintrum zonder een lening of het vragen van een lagere huurprijs aan de Stichting in gevaar komt; dat de lening en of de lagere huurprijs grotendeels bijdraagt aan het stimuleren van onderwijsinstelling om deel te nemen in diverse projecten. En stimuleert een samenwerking tussen onderwijs, bedrijfsleven en overheid.

8.4 De Mededingingswet en het Biosintrum? Nu er geen sprake is van Staatssteun moet worden onderzocht of er sprake is van een strijdigheid met de Mededingingswet. De verhuur van het gebouw aan de Stichting is een economische activiteit. Ook het verstrekken van een lening en het in eigen beheer exploiteren van het gebouw zijn een economische activiteiten. Met de uit te werken scenario’s moet dus rekening gehouden worden met de Mededingingswet. Dit heeft tot gevolg dat de verkoopprijs, de lening en de huurprijs niet onder de kostprijs mag liggen en dat indien de gemeente zelf het Biosintrum gaat exploiteren de bedrijfspaketten niet onder de kostprijs aangeboden mogen worden. Is dat wel het geval dan zal de gemeenteraad de verkoop/verhuur en/of lening als economische activiteit in het algemeen belang moeten aanwijzen. Wanneer de gemeente Biosintrum zelf gaat exploiteren tegen niet kostendekkende prijzen, zal de raad de activiteiten van Biosintrum zelf als algemeen belang activiteiten moeten aanwijzen.

Pagina 28

Hoofdstuk 9 Verkoop van het Biosintrum aan de Stichting 9.1 Koopsomberekening Voor de verkoopprijs van het Biosintrum wordt gerekend met de taxatie waarde van het gebouw, verhoogd met de kosten van het inventaris. Zie onderstaande tabel. Dit zorgt voor een boekverlies van € 372.273 (incidenteel nadeel) voor de gemeente. Het is ook mogelijk om voor een hogere prijs te verkopen, bijvoorbeeld de boekwaarde minus de bijdrage uit de algemene reserve van € 1.000.000,00. Dit zorgt voor een lager incidenteel nadeel (boekverlies). Om geen boekverlies te hebben moet de verkoopprijs € 1.915.203 zijn. Voor de kosten van aankoop van het Biosintrum wordt gerekend met de taxatie waarde van het gebouw. Tabel 6

aankoop ondergrond aankoop gebouw aankoop inventaris onvoorzien Totaal kosten aankoop * tarief 2021 aangehouden 9.2

koopsom overdr bel* not kstn kstn financ. totale aank. € 230.000 € 18.400 € 575 € € 1.070.000 € 85.600 € 2.675 € € 242.930 € € € 4.820 € € € 1.547.750 €

104.000 €

3.250 €

-

€ 1.655.000

Berekening lening

9.2.1 Lening verstrekt door de gemeente Bij het scenario Verkoop wordt uitgegaan van het verstrekken van een lening aan de Stichting door de gemeente. In tabel 6 worden de kosten van een lening voor de Stichting in kaart gebracht. Tabel 7

Hypotheek gemeente

hoofdsom rente % rente/jaar aflossing/jr looptijd (jr) € 1.655.000 2,00% € 33.100 € 41.375 40,00

Overwegingen om te komen tot het rentepercentage en de looptijd van de te verstrekken lening: - Gemeente rekent intern met een rente van 0,6% (berekend op basis van voorschriften Besluit Begroting en Verantwoording), vanwege het feit dat de gemeente een risico loopt met het verstrekken van de lening is het aan te bevelen om een rentepercentage te rekenen van 2 %; - Een looptijd van 40 jaar wordt toegepast omdat het een reguliere termijn is bij dit soort financieringen. Naast de rente en aflossing worden de kosten voor de Stichting vermeerderd met de gebouwgebonden kosten en het leasen van de zonnepanelen. Een en ander is in de volgende paragraaf nader uitgewerkt. 9.2.2 Lening verstrekt door een bankinstelling De verwachting is dat het afsluiten van een lening door de Stichting bij een bankinstelling nagenoeg uitgesloten is. In tabel 8 wordt dit overzichtelijk in kaart gebracht.

Pagina 29

Tabel 8

Omschrijving Taxatie o.g. balanswaarde inventaris

% belasting Waarde taxatiewaarde looptijd (jr) te verstrekken € 1.300.000 70% € 910.000 € 242.930 50% € 121.465

Lening onroerend goed Lening inventaris Lening ongedekt

€ € €

910.000 121.500 623.500

Commerciele aflossing

40 € 5 € 5 €

22.750 24.300 124.700

€

171.750

Een bank verstrekt uitsluitend een lening op het onroerend goed tot 70% van de taxatiewaarde tegen normale condities. Daarbij kent zij een aflossingsperiode van 40 jaar. Voor de inventaris zal zij gaan tot een maximale financiering van 50%. Daarbij zal zij met een aflossingsperiode van 5 jaar rekenen. De conclusie is dat de Stichting moet beschikken over een eigen vermogen van € 623.500,00 om in aanmerking te komen voor een financiering via een bankinstelling. In de volgende paragraaf zal duidelijk worden dat een dergelijk eigen vermogen niet op korte termijn behaald zal worden. 9.3 Reële begroting en meerjarenraming van de Stichting Om te kunnen beoordelen of een scenario van verkoop tot de mogelijkheden behoort is het van belang om een reële begroting van de Stichting naast de kosten die gepaard gaan met het verkoopscenario te leggen. Dit wordt in de onderstaande tabel overzichtelijk weergegeven. Tabel 9

6

Bruto voordeel

€

53.000 €

75.500 €

79.500 €

80.500 €

83.500 €

87.500

€ €

-

€ € € €

33.100 € 41.375 € 61.623 € 17.500 €

32.273 € 41.375 € 61.623 € 17.500 €

31.445 € 41.375 € 61.623 € 17.500 €

30.618 € 41.375 € 61.623 € 17.500 €

29.790 41.375 61.623 17.500

Totaal bijkomende lasten

€

-

€ 153.598 € 152.771 € 151.943 € 151.116 € 150.288

Netto voordeel na realisatie

€

aankoop door Stichting rentelasten aflossing Gebouwgebonden kosten Reserveringen ivm gebouw

6

53.000 € -78.098 € -73.271 € -71.443 € -67.616 € -62.788

bron: paragraaf 4.6.1. tabel 5 aangeleverde begroting Stichting oktober 2020 gecorrigeerde

Pagina 30

9.4 Opgave van de incidentele en structurele financiële consequenties In deze paragraaf wordt een verzicht gegeven van de incidentele en de structurele kosten die de gemeente moet maken. Incidenteel Bij incidentele kosten moet gedacht worden aan het verlies dat de gemeente lijdt bij verkoop. De Stichtingskosten liggen ver boven de taxatiewaarde en daarmee de verkoopprijs. Een deel van het hieronder genoemde verlies kan worden gedekt door de beschikbare € 1.000.000,00 in de algemene reserve. Tabel 10

Stichtingskosten Subsidie provincie Verkoopopbrengst

€ € €

3.915.203 1.000.000 1.547.750

Verlies Gemeente

€

1.367.453

Structureel De verwachting is dat het tekort dat de Stichting voor rekening van de gemeente zal komen. Dit bedraagt naar verwachting in 2021 € 78.098,00. Zodra de Stichting haar omzet verhoogd zal de structurele bijdrage omlaag gaan. 9.5 Positie en rol van Stichting en gemeente Bij de verkoop van het gebouw aan de Stichting wordt de invloed van de gemeente verkleind op de bedrijfsvoering van de Stichting. Uitsluitend bij een verzoek om subsidie kan de gemeente indirect invloed uitoefenen op de bedrijfsvoering. De positie van de Stichting op het Ecomunitypark wordt versterkt. Zij zal als eigen entiteit en eigenaar overeenkomsten sluiten met partners. De positie van de gemeente met betrekking tot de eisen die gesteld worden aan een goede ruimtelijke ordening blijven ongewijzigd. Op zaken op het Ecomunitypark die niet geregeld zijn in het bestemmingsplan heeft de gemeente geen invloed meer. De gemeente heeft geen invloed meer als eigenaar van het pand op de hoogte van de bijdrage aan het beheer en onderhoud op het Ecomunitypark. De bijdrage wordt bepaald in een ledenvergadering van de Vereniging Duurzaam Beheer Ecomunitypark. De Stichting zal als lid toetreden tot de vereniging, waarbij de gemeente uit zal treden. 9.6 Haalbaarheid Gelet op de inhoud van tabel 9 wordt duidelijk dat koop onder de gehanteerde uitgangspunten voor de Stichting niet tot de mogelijkheden behoord.

In dit scenario kan nog aan diverse knoppen gedraaid worden. Die knoppen zijn: -

De verkoopprijs De rentevoet Aanvang aflossing Aflossingsvrij deel/restwaarde

Pagina 31

Het draaien aan bovengenoemde knoppen levert voor de Stichting een voordeel op, waarmee de haalbaarheid voor de Stichting wordt vergroot. Voor de gemeente wijzigt er in het eindresultaat niets als zij ook het tekort van de Stichting draagt in de vorm van bijvoorbeeld een subsidie. Bij een andere verkoopprijs verandert het incidenteel nadeel en bij het verlagen van de rente loopt de gemeente meer risico. Een aflossingsvrije deel zorgt er voor de stichting wel voor dat de rentelasten jaarlijks hoger blijven. - Omzet Stichting De omzet van de Stichting is gebaseerd op de door de Stichting aangeleverde prognoses van de te verwachten omzet. Deze is zeer behoudend. - Subsidie De gemeente kan er voor kiezen om incidenteel subsidie te verstrekken binnen de grenzen van de wet. Uit het bovenstaande overzicht wordt duidelijk dat de aanschaf van het gebouw door de Stichting tegen de hierboven genoemde condities niet haalbaar is voor de Stichting zonder financiële tegemoetkoming van de gemeente of een stijging van de omzet van de Stichting. Dit scenario is haalbaar voor de Stichting als het draaien aan bovenstaande knoppen minimaal een voordeel voor de Stichting oplevert van ongeveer € 80.000,00 op jaarbasis.

9.7 Risico Aan de verkoop van het onroerend goed (gebouw en ondergrond) aan de Stichting kleven de volgende risico’s: Het beneden de kostprijs aanbieden van onroerend goed en of een lening levert zonder een houdbaar “algemeen belang” besluit een strijdigheid op met de Mededingingswet. De controle op de naleving van de doelstellingen kan verloren gaan. De Stichting kan het onroerend goed (door)verkopen, waardoor de naleving van doelstellingen verloren kan gaan. Bij een niet zorgvuldige overdracht kan de gemeente aansprakelijk gesteld worden voor diverse kosten. Er zijn diverse overeenkomsten gesloten. Door verkoop is de gemeente niet meer in staat om bepaalde overeenkomsten na te komen. Dit kan leiden tot te vergoeden compensatie. De Stichting kan de betalingsverplichtingen niet nakomen. 9.8 Aanbevelingen Om dit scenario uit te voeren wordt aanbevolen om: -

-

Een houdbaar algemeen belang besluit te nemen indien voor een verkoopprijs lager dan de kostprijs wordt gekozen of een lagere rente wordt geheven. Voorwaarden te verbinden aan de koop waarbij de gemeente het recht van eerste koop verkrijgt. Te verkopen onder de voorwaarde dat de Stichting de doelstellingen blijft nastreven. Overeenkomsten (waaronder bedrijfspartnerovereenkomsten) in overleg met de betreffende partij overdragen aan de Stichting danwel op juiste wijze ontbinden en daar waar nodig een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Rekening te houden met een structurele bijdragen voor de eerste jaren.

Pagina 32

Hoofdstuk 10

Verhuur van het Biosintrum aan de Stichting

10.1 Huurprijsberekening Voor de kosten van verhuur van het Biosintrum wordt gerekend met de getaxeerde huurwaarde vastgelegd in het taxatierapport van € 105.720,00 per jaar. Het betreft een marktconforme huurprijs. In het overzicht is geen rekening gehouden met de indexering. 10.2 Inventaris De boekwaarde van de inventaris bedraagt € 242.930,00. Deze kan verkocht worden waarvoor een lening kan worden verstrekt aan de Stichting. Indien een lening wordt verstrekt voor de inventaris kan het een lening betreffen met onderstaande kenmerken. Tabel 11

huidige hoofdsom/boekwaarde rente % Restwaarde looptijd lening (jaar)

€

Jaarlijkse aflossing Huidige jaarrente

€ €

242.930 2,00% 15

€

16.195 4.859

10.3 Reële begroting en meerjarenraming van de Stichting Om te kunnen beoordelen of een scenario van verhuur tot de mogelijkheden behoort is het van belang om een reële begroting van de Stichting naast de kosten die gepaard gaan met het verhuurscenario te leggen. Dit wordt in de onderstaande tabel overzichtelijk weergegeven. Tabel 12

7

Bruto voordeel Huur Huurlasten pand Gebouwgebonden kosten Afschrijving inventaris rente lening inventaris Totaal bijkomende lasten Netto voordeel na realisatie

10.4

€

53.000 €

€

-

€ €

-

€

75.500 €

79.500 €

80.500 €

83.500 €

87.500

€ 105.720 € 105.720 € 105.720 € 105.720 € 105.720 € 27.185 € 27.185 € 27.185 € 27.185 € 27.185 € 18.504 € 18.504 € 18.504 € 18.504 € 18.504 € 4.859 € 4.859 € 4.859 € 4.859 € 4.859 € 156.268 € 156.268 € 156.268 € 156.268 € 156.268

53.000 € -80.768 € -76.768 € -75.768 € -72.768 € -68.768

Opgave van de incidentele en structurele financiële consequenties

Incidenteel De verhuur kent geen incidentele financiële consequenties. Tenzij de inventaris geschonken wordt. In dat geval betreft het een bedrag van € 242.930,00. 7

bron: paragraaf 4.6.1. tabel 5 aangeleverde begroting Stichting oktober 2020 gecorrigeerd

Pagina 33

Structureel De structurele lasten voor de gemeente bedragen het verschil in de opbrengsten van de Stichting uit huur en ontvangen rente en afschrijving van de inventaris minus de kosten die de gemeente moet maken voor rente en afschrijving. De verwachting is dat ook het tekort dat de Stichting voor rekening van de gemeente zal komen. Dit bedraagt naar verwachting in 2021 € 80.768,00. De structurele kosten worden in de onderstaande tabel weergegeven. Een deel van deze structurele lasten kan worden gedekt door de beschikbare € 1.000.000,00 in de algemene reserve. Zodra de Stichting haar omzet verhoogd zal de structurele bijdrage omlaag gaan. Tabel 13

Opbrengst van Stichting huurinkomsten inventaris Exploitatieteresultaat Stichting

€ € €

105.720 21.054 -80.768

Te betalen kosten gemeente rente afschrijving reservering gebouw Gebouwgebonden kosten

€ € € €

16.034 39.694 14.000 37.938

Lasten gemeente

€

-61.660

10.5 Positie en rol van Stichting en gemeente Bij de verhuur van het gebouw aan de Stichting wordt de invloed van de gemeente op de bedrijfsvoering van de Stichting verkleind. Uitsluitend bij een verzoek om subsidie kan de gemeente indirect invloed uitoefenen op de bedrijfsvoering. Voor het wijzigen van de statuten van de Stichting is de Stichting echter een verklaring van geen bezwaar nodig van de gemeente. De gemeente blijft eigenaar van het pand en zal bij disfunctioneren van de Stichting het gebouw zelf kunnen gaan exploiteren of aan derden verhuren. De positie van de Stichting op het Ecomunitypark wordt versterkt. Zij zal als eigen entiteit en huurder overeenkomsten sluiten met partners. De gemeente blijft als eigenaar van het pand invloed houden op hetgeen zich op het Ecomunitypark afspeelt. De positie van de gemeente met betrekking tot de eisen die gesteld worden aan een goede ruimtelijke ordening blijven ongewijzigd. 10.6 Haalbaarheid Gelet op de inhoud van tabel 12 wordt duidelijk dat verhuur onder de gehanteerde uitgangspunten voor de Stichting niet tot de mogelijkheden behoord.

Pagina 34

In dit scenario kan nog aan diverse knoppen gedraaid worden. Die knoppen zijn: - De huurprijs - De verkoopprijs voor de inventaris Het draaien aan bovengenoemde knoppen levert voor de Stichting een voordeel op, waarmee de haalbaarheid voor de Stichting wordt vergroot. Voor de gemeente wijzigt er in het eindresultaat niets als zij ook het tekort van de Stichting draagt in de vorm van bijvoorbeeld een subsidie. - Omzet Stichting De omzet van de Stichting is gebaseerd op de door de Stichting aangeleverde prognoses van de te verwachten omzet. Deze is zeer behoudend. - Subsidie De gemeente kan er voor kiezen om structureel of incidenteel subsidie te verstrekken binnen de kaders van de wet. Uit het bovenstaande overzicht wordt duidelijk dat de verhuur van het gebouw en de aanschaf van de inventaris door de Stichting tegen de hierboven genoemde condities niet haalbaar is voor de Stichting zonder financiële tegemoetkoming van de gemeente of een stijging van de omzet van de Stichting. Dit scenario is haalbaar voor de Stichting als het draaien aan bovenstaande knoppen minimaal een voordeel voor de Stichting oplevert van ongeveer € 80.000,00 op jaarbasis.

10.7 Risico Aan de verhuur van het onroerend goed (gebouw en ondergrond) aan de Stichting kleven de volgende risico’s: - Door het gebouw te verhuren en de inventaris te verkopen aan de Stichting bestaat er een risico dat de Stichting bij het uitblijven van het behalen van positieve resultaten de huur niet kan opbrengen. Gelet op het overzicht lijkt dit risico aannemelijk. De huurprijs ligt onder de kostprijs. De gemeenteraad dient een algemeen belangbesluit te nemen. Hiermee neemt de gemeenteraad een risico dat het algemeen belangbesluit in rechte niet in stand blijft. Tegen een algemeen belang besluit staat bezwaar en beroep open. Het is uiteindelijk aan de rechter om te beoordelen of het algemeen belangbesluit in stand kan blijven. 10.8 Aanbevelingen Om dit scenario uit te voeren wordt aanbevolen om: - Een houdbaar algemeen belang besluit te nemen. - Overeenkomsten op juiste wijze ontbinden en daar waar nodig een vaststellingsovereenkomst te sluiten. - Rekening te houden met een structurele bijdragen voor de eerste jaren.

Pagina 35

Hoofdstuk 11

Huurkoop van het Biosintrum aan de Stichting

11.1 Inleiding In het geval van huurkoop dient bij de aanvang van de huurkoopovereenkomst de verkoopprijs vast te worden gesteld. Daarmee wordt de koop reeds bij aanvang van de huurkoopperiode gesloten en moet ook de overdrachtsbelasting worden betaald. De Stichting wordt in dit scenario in de gelegenheid gesteld om een reserve op te bouwen om aan het eind van de huurperiode minder vermogen te lenen. De huur wordt daarbij afhankelijk gesteld van het brutovoordeel. 11.2 Koopsomberekening Voor de kosten van aankoop van het Biosintrum wordt gerekend met de taxatiewaarde van het gebouw in 2020. Tabel 14

11.3 Berekening huur Bij het scenario huurkoop wordt uitgegaan van het verstrekken van een lening aan de Stichting door de gemeente aan het eind van de huurperiode. Uitgegaan wordt van een huurperiode van 10 jaar. Gedurende die periode wordt de Stichting in de gelegenheid gesteld om een eigen vermogen op te bouwen, door huurprijs afhankelijk te stellen van het netto voordeel. Dit betekent een variabele huurprijs. 11.4 Inventaris De boekwaarde van de inventaris bedraagt € 242.930,00. Deze kan verkocht worden waarvoor een lening kan worden verstrekt aan de Stichting. Tabel 15

huidige hoofdsom/boekwaarde rente % Restwaarde looptijd lening (jaar)

€

Jaarlijkse aflossing Huidige jaarrente

€ €

€

242.930 2,00% 15 16.195 4.859

Pagina 36

11.5 Reële begroting en meerjarenraming van de Stichting Om te kunnen beoordelen of een scenario van huurkoop tot de mogelijkheden behoort is het van belang om een reële begroting van de Stichting naast de kosten die gepaard gaan met het huurkoopscenario te leggen. Dit wordt in de onderstaande tabel overzichtelijk weergegeven. Tabel 16

8

Bruto voordeel Huurkoop Huur Huurkorting Gebouwgebonden kosten Reserveringen ivm gebouw rente en aflossing inventaris Totaal bijkomende lasten

€

53.000 €

2021 75.500 €

2022 79.500 €

2023 80.500 €

2024 83.500 €

2025 87.500

€ 105.720 € 105.720 € 105.720 € 105.720 € 105.720 € -95.774 € -92.774 € -92.024 € -89.774 € -86.774 € 23.685 € 23.685 € 23.685 € 23.685 € 23.685 € 17.500 € 17.500 € 17.500 € 17.500 € 17.500 € 21.054 € 21.054 € 21.054 € 21.054 € 21.054 € 72.185 € 75.185 € 75.935 € 78.185 € 81.185

€ €

-

€

-

€

53.000 €

3.315 €

4.315 €

4.565 €

5.315 €

6.315

Berekening huurkorting: Bruto voordeel (huidig) gebouwgebonden kosten reservering ivm gebouw rente en aflossing inventaris

€ € € €

75.500 € 23.685 € 17.500 € 21.054 €

79.500 € 23.685 € 17.500 € 21.054 €

80.500 € 23.685 € 17.500 € 21.054 €

83.500 € 23.685 € 17.500 € 21.054 €

87.500 23.685 17.500 21.054

Netto voordeel bij huurkoop te betalen huur (75% netto voordeel) Marktconforme huur (taxatierapport) Huurkorting

€ 13.261 € 17.261 € 18.261 € 21.261 € 25.261 € 9.946 € 12.946 € 13.696 € 15.946 € 18.946 € 105.720 € 105.720 € 105.720 € 105.720 € 105.720 € 95.774 € 92.774 € 92.024 € 89.774 € 86.774

Netto voordeel na realisatie

11.6 Opgave van de incidentele en structurele financiële consequenties In deze paragraaf wordt een verzicht gegeven van de incidentele en de structurele kosten die de gemeente moet maken. Incidenteel De verkoopprijs wordt bij aanvang van de huurkoopovereenkomst vastgelegd. Bij een huurperiode van tien jaar zal de incidentele financiële consequentie minimaal een bedrag van € 1.367.453,00 bedragen. Dit zijn de Stichtingskosten minus de subsidie van de provincie minus de verkooprijs. Structureel De structurele kosten bedragen het verschil in de opbrengsten van de Stichting uit huur en ontvangen rente en afschrijving van de inventaris minus de kosten die de gemeente moet maken voor rente en afschrijving. De verwachting is dat ook het tekort dat de Stichting jaarlijks begroot voor rekening van de gemeente zal komen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de door de Stichting te betalen overdrachtsbelasting. Er moet dan ook nog een lening worden aangegaan voorde overdrachtsbelasting. Hiermee is in het onderstaande overzicht nog geen rekening mee gehouden.

8

bron: paragraaf 4.6.1. tabel 5 aangeleverde begroting Stichting oktober 2020 gecorrigeerd

Pagina 37

Tabel 17

Opbrengst van Stichting huurinkomsten rente en aflossing inventaris

€ €

2021 9.946 21.054

Te betalen kosten gemeente rente afschrijving gebouwgebonden kosten

€ € €

17.491 58.199 37.938

Lasten gemeente

€

-82.628

11.7 Positie en rol van Stichting en gemeente Bij huurkoop aan de Stichting staat de invloed van de gemeente gelijk aan het verkoopscenario. De huurkoopovereenkomst wordt immers direct gesloten en daarmee dus ook de verkoop van het gebouw aan de Stichting. De financiële transactie vindt slechts op een later vastgesteld tijdstip plaats. Uitsluitend bij een verzoek om subsidie kan de gemeente indirect invloed uitoefenen op de bedrijfsvoering. Voor het wijzigen van de statuten van de Stichting is de Stichting een verklaring van geen bezwaar nodig van de gemeente. De positie van de Stichting op het Ecomunitypark wordt versterkt. Zij zal als eigen entiteit en huurder overeenkomsten sluiten met partners. De positie van de gemeente met betrekking tot de eisen die gesteld worden aan een goede ruimtelijke ordening blijven ongewijzigd. 11.8 Haalbaarheid In dit scenario kan nog aan diverse knoppen gedraaid worden. Die knoppen zijn: - De verkoopprijs - De huurprijs De huurprijs is afhankelijk gesteld van het nettovoordeel, te weten 75% van het nettovoordeel. - Omzet Stichting De omzet van de Stichting is gebaseerd op de door de Stichting aangeleverde prognoses van de te verwachten omzet. Deze is zeer behoudend. - Subsidie De gemeente kan er voor kiezen om structureel of incidenteel subsidie te verstrekken.

Gelet op de inhoud van tabel 16 lijkt het scenario huurkoop onder de gehanteerde uitgangspunten voor de Stichting mogelijk. Dit is echter niet het geval. De overdrachtsbelasting moet bij het aangaan van de huurkoopovereenkomst worden voldaan. Er wordt immers een koopovereenkomst gesloten. Hiervoor dient een lening te worden afgesloten. Daarmee is in dit scenario nog geen rekening gehouden. Dit is ook niet nader uitgewerkt omdat dit scenario niet haalbaar geacht wordt. In dit scenario wordt de Stichting in de gelegenheid gesteld om vermogen op te bouwen. Dit vermogen is echter bij lange na niet genoeg om na 10 jaar de koopsom te voldoen. De Stichting bouwt immers slechts gemiddeld € 10.000,00 op jaarbasis op als eigen vermogen op.

Pagina 38

11.9 Aanbevelingen Dit scenario is voor de Stichting niet haalbaar en indien de gemeente van mening is dat er toch een constructie moet komen voor huurkoop zal dit voor de gemeente de meest dure variant zijn met erg veel onzekerheden. De gemeente wordt aanbevolen afstand te doen van deze variant en deze niet als optie aan te merken.

Pagina 39

Hoofdstuk 12

Exploitatie van het Biosintrum door de gemeente

12.1 Inleiding Om maar direct met de deur in huis te vallen moet worden stilgestaan bij het feit dat vanaf het prille beginnen de indruk is gewekt dat de Stichting de exploitatie van het Biosintrum op zich zal nemen. Kortom er is sprake van een gewekt vertrouwen bij de Stichting. Zondermeer voorbij gaan aan de Stichting is dan ok in juridisch opzicht niet verstandig. Een enkele motivering dat het verhuren of verkopen aan de Stichting vraagt om een structurele investering lijkt niet voldoende. Het exploiteren van het Biosintrum betreft een innovatief en uniek concept. De gemeente mocht er vanuit gaan dat dit soort project gepaard gaat met de nodige investeringen. Bij de berekening van de meerjarenraming is uitgegaan van het vervangen van de Stichting door de gemeente. In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat de gemeente de exploitatie volledig overneemt en daarbij dezelfde resultaten boekt als de Stichting heeft begroot. De kosten van de accountant en de bestuursaansprakelijkheid komen daarbij te vervallen. 12.2 Reële meerjarenraming De kosten die de gemeente moet maken voor het operationeel houden van het Biosintrum moet gerekend worden met de gebouwgebonden kosten, de kosten van personeel en de rente en afschrijving op zowel het onroerend goed als de inventaris. Deze meerjarenraming bedraagt tevens de structurele bijdrage aan het Biosintrum.

Pagina 40

Tabel 18

9

Onderwijspakket aantal x 20.000 Bedrijvenpakket aantal x3500 Zaalhuur Consumpties inkomsten ecomunitypark inkomsten projecten Projecten nieuw te verwerven Totaal inkomsten Inkoop catering Bruto Marge

2020 2021 2022 2023 2024 2025 € 90.000 € 90.000 € 90.000 € 90.000 € 90.000 € 90.000 € 74.000 € 74.000 € 74.000 € 74.000 € 74.000 € 74.000 € 7.000 € 7.000 € 10.000 € 11.000 € 12.000 € 14.000 € 30.000 € 30.000 € 45.000 € 50.000 € 55.000 € 60.000 € € 10.500 € 10.500 € 10.500 € 10.500 € 10.500 € € 15.000 € 25.000 € 30.000 € 40.000 € 45.000 € € € € € € € 201.000 € 226.500 € 254.500 € 265.500 € 281.500 € 293.500 € -18.000 € -18.000 € -27.000 € -30.000 € -33.000 € -36.000 € 183.000 € 208.500 € 227.500 € 235.500 € 248.500 € 257.500

afschrijving inventaris keuken € 4.000 € 4.000 € 4.000 € 4.000 € 4.000 € 2.000 kantoorbenodigdheden € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 drukwerk € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 abonnement telecom( nijhuis etc) € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 kleine aanschaffingen € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 2.000 website € 6.500 € 7.000 € 8.500 € 9.000 € 12.000 € 13.000 voorlichtingsmateriaal € 6.000 € 8.000 € 10.000 € 11.000 € 11.000 € 12.000 accountant kosten € € € € € € bestuursaansprakelijkheids verzekering € € € € € € personeel inleen € 100.000 € 100.000 € 110.000 € 115.000 € 120.000 € 125.000 Totaal lasten € 121.500 € 124.000 € 137.500 € 144.000 € 152.000 € 157.000 Bruto voordeel

€

61.500 €

84.500 €

90.000 €

91.500 €

96.500 € 100.500

beheer door gemeente rentelasten afschrijving Gebouwgebonden kosten Reserveringen ivm gebouw

€ € €

€ 58.199 € 47.607 € 17.500 €

17.491 € 58.199 € 61.623 € 17.500 €

17.142 € 58.199 € 61.623 € 17.500 €

15.978 € 58.199 € 61.623 € 17.500 €

14.814 € 58.199 € 61.623 € 17.500 €

Totaal bijkomende lasten

€

-

Netto voordeel na realisatie

€

13.650 58.199 61.623 17.500

€ 154.813 € 154.464 € 153.300 € 152.136 € 150.972

61.500 € -70.313 € -64.464 € -61.800 € -55.636 € -50.472

12.3 Positie en rol van Stichting en gemeente In dit scenario komt de rol en de positie van de Stichting volledig te vervallen. In dit scenario treedt de gemeente op als eigenaar en exploitant van het Biosintrum. 12.4 Risico Aan de exploitatie in eigen beheer kleven de volgende risico’s: - Het exploiteren van een Biosisintrum behoort niet tot de kerntaken van de gemeente. Het ligt dan ook in de lijn der verwachting dat het begrootte nettovoordeel niet behaald zal worden;

9

bron: paragraaf 4.6.1. tabel 5 aangeleverde begroting Stichting oktober 2020 gecorrigeerd

Pagina 41

-

De gemeente voert economische activiteiten uit en zal telkens bij de berekening van het aanbieden van diensten en vergaderruimtes rekening moeten houden met de Mededingingswet . De overdracht van de exploitatie van het Biosintrum door de Stichting aan de gemeente brengt een afbreukrisico met zich mee.

12.5 Aanbevelingen Dit scenario wordt afgeraden omdat de risico’s op falen (onder andere het niet behalen van de begrootte omzet) als onaanvaardbaar worden gedefinieerd. Het exploiteren van een Biosintrum behoort niet tot de kerntaken van de gemeente. Het betreft een nieuw concept van bedrijfsvoering waarbij onderwijs en bedrijfsleven nauw betrokken worden.

Pagina 42

Hoofdstuk 13

Samenvatting en conclusie

13.1 Samenvatting feiten In het onderstaande overzicht wordt een samenvatting gegeven van de gevolgen per scenario voor de gemeente. Het uitgangspunt in onderstaande tabel is dat de stichting een tekort heeft die door de gemeente worden opgelost (bij structurele kosten gemeente). verkoop

verhuur

huurkoop

eigen beheer

behalen doelstellingen

+/-

++/-

++/-

+/--

grip gemeente op bedrijfsvoering

geen

beperkt

beperkt

volledig

juridische risico's verbod op staatsteun

klein

klein

klein

geen

juridische risico's Mededingingswet

gering

aanwezig

aanwezig

aanwezig

vraagt om zorgvuldigheid haalbaar met structurele steun eerste jaren

vraagt om zorgvuldigheid

groot

haalbaarheid

vraagt om zorgvuldigheid haalbaar met structurele steun eerste jaren

niet

ja

structurele kosten gemeente

maximaal € 79.313 per jaar

maximaal € 61.660,00 per jaar indien de inventaris geschonken wordt € 242.930

minimaal € 82.628 per jaar maximaal € 70.313 en voor de komende 10 jaar zal per jaar afnemen

risico's overdracht

incidentele kosten

€ 1.367.453

€ 1.367.453

geen

Voor de structurele kosten zal dekking moeten worden gevonden in de reguliere begroting. Dit gaat ten laste van het begrotingssaldo. De incidentele kosten kunnen eenmalig worden afgedekt door het begrotingsresultaat of een bijdrage uit de algemene reserve. 13.2 Conclusie Het huurkoop scenario brengt geen soelaas. De Stichting kan onvoldoende vermogen opbouwen in tien jaar. Ook niet als de Stichting een omzetverhoging realiseert van € 100.00,00. Daarmee gaat immers de huurkorting omlaag en wordt nog steeds niet voldoende vermogen opgebouwd. De Stichting heeft zeer goede vooruitzichten op het verhogen van de inkomsten door middel van nieuw te verwerven projecten, waaronder het Leer- en kenniscentrum bodem uit de Regiodeal. In de scenario’s is uitgegaan van een behouden begroting aangeleverd door de Stichting. De te verwachten extra opbrengsten uit projecten kunnen oplopen tot ongeveer € 50.000,00 op jaarbasis. Daarmee wordt het exploitatietekort van de Stichting verkleind en daarmee gaat de structurele bijdrage van de gemeente omlaag. Het afbreukrisico in het scenario exploiteren door de gemeente moet niet worden onderschat. Slechts het scenario verkoop en het scenario huur levert de grootste kans op succes. Bij koop wordt het gereserveerde bedrag van € 1.000.000,00 gebruikt om het verschil in boekwaarde en de verkoopprijs voor een groot deel te dichten.

Bij huur kan het gereserveerde bedrag van € 1.000.000,00 gebruikt worden om het structurele tekort tussen huuropbrengst (getaxeerde huurwaarde) en de door de gemeente te maken kosten te dichten.

Pagina 43