Document · PDF

Bijlage 8.a. Scenariostudie Maatschappelijke Voorzieningen Appelscha_rapportage_def 7 mei 2025

Raadsvergadering 24 juni 2025, gemeente OoststellingwerfBij agendapunt: Accommodatiebeleid en huisvestingsplan onderwijs15.006 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Multicriteria analyse Projectnaam: Projectnummer: Opdrachtgever: Onderwerp: Datum:

Maatschappelijke voorziening Appelscha 1748003 Gemeente Ooststellingwerf Multicriteria analyse 18-4-2025

Criterium

Subcriteria

Een korte toelichting: scenario’s 1a en 1b gaan uit van het samenvoegen van zoveel mogelijk functies. Dit levert efficiency voordelen op, maar scoort minder op het aspect planning en draagvlak. Dit worden namelijk trajecten met veel partijen waarbij veel afstemming en investeringsbereidheid nodig is. In het bijzonder is er bij de scholen weinig draagvlak voor samenwerking in MFA-verband. Scenario 2 scoort minder goed door de organisatorische nadelen op het privatiseren van de sporthal en de hoge investeringskosten voor nieuwbouw van de scholen.

Subcriteria

Beoordeling kwalitatief:

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Score scenario 4

Kan alleen op locatie voetbalvelden aan de westzijde van het dorp maar dat ligt nog redelijk centraal.

Spreiding blijft zoals die nu is. Riemsloot ligt verder af van de andere functies.

Goed mogelijk, is reeds een bekende plek voor ontmoeting.

Door spreiding niet ideaal maar nieuwe situatie biedt wel meer keuzevrijheid aan inwoners.

Bereikbaarheid en verkeerssituatie

Goed, gelegen aan brede doorgaande weg met voldoende parkeerruimte in de omgeving aanwezig.

Goed, gelegen aan brede doorgaande weg met voldoende parkeerruimte in de omgeving aanwezig

Beperkte bereikbaarheid, midden in het dorp langs smallere wegen.

Omgevingskenmerken meer- en/of minderwaarde

Bij de voetbalvelden is voldoende ruimte om iets moois neer te zetten en is de impact op de ogeving relatief klein.

Beperkte ruimte, weinig tot geen uitbreidingsmogelijkheden en geen synergie tussen gebouwen. De impact op de omgeving zal in de eindsituatie relatief weinig zijn, maar in de fase van verduurzaming ne nieuwbouw wel behoorlijk zijn.

Doelstellingen CO2 (klimaatakkoord)

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar.

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar. Bij renovatie enkele beperkingen.

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar.

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar. Bij renovatie enkele beperkingen.

Bij renovatie enkele beperkingen.

Te behalen CO2 reductie

Is bij nieuwbouw goed mogelijk, wel afhankelijk van beschikbaar budget

Is bij nieuwbouw en renovatie goed mogelijk, wel afhankelijk van beschikbaar budget

Doelstellingen energietransitie

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar.

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar. Bij renovatie enkele beperkingen.

Bij renovatie enkele beperkingen.

Doelstellingen circulariteit

Renovatie is meer circulair, maar nieuwbouw kan wel gebruik maken van oude materialen.

Renovatie is erg circulair. Indien nieuwbouw dan minder circulair.

Renovatie is meer circulair, maar nieuwbouw kan wel gebruik maken van oude materialen.

Renovatie is erg circulair. Indien nieuwbouw dan minder circulair.

Renovatie is meer circulair, maar nieuwbouw kan wel gebruik maken van oude materialen.

Doelstellingen klimaatadaptatie

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar.

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar. Bij renovatie enkele beperkingen.

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar.

Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar. Bij renovatie enkele beperkingen.

Dubbele functies in de omgeving

Het behouden van de dorpskamer en realiseren van een nieuw dorpshuis zal behoorlijk met elkaar concurreren. Voor de andere functies geen dubbele functies

Er zijn geen dubbele functies in Appelscha

Voorziening met aantrekkingskracht/sociale cohesie

Wanneer een nieuw gebouw wordt gecreerd is te verwachten dat het aantal gebruikers toeneemt doordat nieuw gebouw goed aan kan sluiten bij wensen doelgroep.

Wanneer een nieuw gebouw wordt gecreerd is te verwachten dat het aantal gebruikers toeneemt, door meerdere gebouwen kan aantrekkingskracht lager zijn dan bij scenario 1a.

Nieuw en verduurzaamde gebouwen kunnen bijdragen aan verhoogde aantrekkingskracht.

Draagvlak onder potentiële participanten

Deelnemers werksessies: alleen als scholen meedoen. Input scholen: willen dit niet.

o.b.v. deelnemers werksessies en input scholen: middel als bedoeld wordt dicht bij elkaar met eigen gebouwen.

Deelnemers werksessies: alleen als scholen meedoen. Input scholen: willen dit niet.

Zowel de deelnemers van de werksessies als de scholen hebben voorkeur voor dit scenario (zoveel mogelijk behouden van huidige situatie); voor oplossen ruimtetekort Riemsloot kinderopvang uitplaatsen.

Belevingswaarde

Kans om belevingswaarde te verhogen door nieuwbouw.

Kans om belevingswaarde te verhogen, wel minder mogelijk door verschillende gebouwen.

Kans om belevingswaarde te verhogen door nieuwbouw.

Belevingswaarde zal naar verwachting gelijk blijven.

Concurrentiepositie

Nieuwe sporthal concureert met vernieuwde sporthal Oosterwolde. Dorpshuis: gevolg voor bezetting dorpshuis Ravenswoud, de Den, Schutse en horecagelegenheden. Aandacht voor horeca in Dorpshuis: mag op grond van Wet Markt en Overheid niet concurreren met andere horeca in Appelscha.

Gerenoveerde sporthal concureert met vernieuwde sporthal Oosterwolde. Dorpshuis: gevolg voor bezetting dorpshuis Ravenswoud, de Den, Schutse en horecagelegenheden.Aandacht voor horeca in Dorpshuis: mag op grond van Wet Markt en Overheid niet concurreren met andere horeca in Appelscha.

Minder zeggenschap over gebruik sporthal voor de gemeente. Ook zal het dorpshuis concurreren met dorpskamer De Den, Ravenswoud, Schutse en horecagelegenheden. Aandacht voor horeca in Dorpshuis: mag op grond van Wet Markt en Overheid niet concurreren met andere horeca in Appelscha.

De concurentiepositie van de voorzieningen blijft zoals het nu is, behalve dat De Mandebrink wel een nieuwer gebouw krijgt dan de Riemsloot, dat kan effect hebben op keuze van ouders voor de school

Politieke haalbaarheid

Sluit deels aan bij voorkeursscenario gemeente. Vernieuwig scholen.

Toekomstbestendigheid

Vermoedelijk veel vrijwilligers nodig om beheer in leven te houden

Eenvoudiger in beheer, daardoor makkelijker te beheersen.

De toekomstbestendigheid neemt toe door nieuwe en verduurzaamde gebouwen.

Eigendomsverhoudingen

Ingewikkeld met meerdere gebruikers.

Eenvoudiger als iedereen een eigen kavel krijgt.

Eenvoudig, blijft zoals het nu is.

Complexiteit afspraken beheer & exploitatie

Groot, veel gebruikers.

Omgevingsplanwijziging

Onvoorspelbaar traject i.v.m. risico van bezwaar en beroep.

Planning

Lange doorlooptijd, ingewikkeld met meerdere gebruikers.

Netcongestie

Score scenario 3

Goed mogelijk, is reeds een bekende plek voor ontmoeting.

Juridisch

Scenario 4

OBS De Riemsloot inclusief gymzaal verduurzamen, CBS De Mandebrink nieuw bouwen (al dan niet bij de sporthal) en de huidige sporthal verduurzamen.

Bestuurlijk/politiek

Nieuwbouw voor OBS De Riemsloot en CBS De Mandebrink en een gymnastieklokaal+; een jaarlijkse Een combinatie van gebouwen Een MFA waarin scholen, financiële bijdrage van € 25.000 voor dicht bij elkaar waarin scholen, sporthal en dorpshuis worden OBS De Riemsloot inclusief de dorpshuisfunctie (door het huren sporthal en dorpshuis worden Het privatiseren van de huidige geïntegreerd. Hierbij kijken naar gymzaal verduurzamen, CBS De van ruimtes, het geschikt maken van geïntegreerd. Hierbij kijken naar sporthal en een gecombineerd maximale efficiëntie in de Mandebrink nieuw bouwen (al ruimtes voor dubbelgebruik of maximale efficiëntie in de gebouw voor scholen en exploitatie en het optimaliseren dan niet bij de sporthal) en de integreren van de dorpshuisfunctie exploitatie en het optimaliseren dorpshuis (nieuwbouw). van de bezettingsgraad huidige sporthal verduurzamen. in de nieuw te bouwen scholen van de bezettingsgraad (nieuwbouw/renovatie). en/of gymnastieklokaal+) bestaande (nieuwbouw/renovatie). gymnastieklokaal en sporthal slopen na de realisatie van het gymnastieklokaal+.

Scenario 4 Nieuwbouw voor OBS De Riemsloot en CBS De Mandebrink en een gymnastieklokaal+; een jaarlijkse financiële bijdrage van € 25.000 voor de dorpshuisfunctie (door het huren van ruimtes, het geschikt maken van ruimtes voor dubbelgebruik of integreren van de dorpshuisfunctie in de nieuw te bouwen scholen en/of gymnastieklokaal+) bestaande gymnastieklokaal en sporthal slopen na de realisatie van het gymnastieklokaal+.

Maatschappelijke waarde

Scenario 3

Score scenario 2

Scenario 3

Kan alleen op locatie voetbalvelden aan de westzijde van het dorp maar dat ligt nog redelijk centraal.

Stikstof

Criterium

Scenario 2

Goed mogelijk, is reeds een bekende plek voor ontmoeting.

Planning en gerelateerde omstandigheden

Scenario 2

Scenario 1b

Een combinatie van gebouwen Een MFA waarin scholen, dicht bij elkaar waarin scholen, sporthal en dorpshuis worden sporthal en dorpshuis worden Het privatiseren van de huidige Score Score geïntegreerd. Hierbij kijken naar scenario 1a geïntegreerd. Hierbij kijken naar scenario 1b sporthal en een gecombineerd maximale efficiëntie in de maximale efficiëntie in de gebouw voor scholen en exploitatie en het optimaliseren exploitatie en het optimaliseren dorpshuis (nieuwbouw). van de bezettingsgraad van de bezettingsgraad (nieuwbouw/renovatie). (nieuwbouw/renovatie).

Verbinding met omgeving en doelgroep

Duurzaamheid

Scenario 4 scoort beter t.o.v. scenario’s 1 en 2 maar minder dan 3 door het laten vervallen van de sporthal. Daar is erg weinig draagvlak voor bij de deelnemers aan de werksessies. Tevens heeft dit vermoedelijk een negatief effect op de concurrentiepositie van Appelscha omdat bijv. de volleybalvereniging en andere zaalsporten dan niet meer in het dorp kunnen blijven. Scenario 3 scoort het hoogst. Dit scenario is relatief eenvoudig uit te voeren, heeft de minste impact op de zaalverenigingen en scholen. Dit scenario scoort wel minder goed op het vergroten en verbeteren van de leefbaarheid door het niet samenbrengen van meerdere functies.

Score: 5 Score: 4 Score: 3 Score: 2 Score: 1

Centrale ligging in het dorp

Ruimtelijke inpassing en locatie

Scenario 1b

112, 173, 71 198, 224, 180 255, 230, 153 244, 176, 132 255, 80, 80

Scenario 1a

Voor een leesbaar beeld van de beoordelingen en scores verwijzen wij naar de bijlage.

Scenario 1a

++ + +/--

Risico's van bezwaar en beroep

Professionele slagkracht

Organisatorisch Personele bezetting (capaciteit)

Beoordeling kwalitatief:

Voor afname problematisch, voor teruglevering geen capaciteit in Appelscha. Risico van beperkingen door nabij gelegen Drents-Friese Wold en Leggelderveld. Afhankelijk van ontwerp en locatie kunnen omwonenden en andere belanghebbenden zoals de huidige exploitant van de sporthal protesteren. Ook de voetbalvereniging moet akkoord gaan met opofferen van een veld.

Veel begeleiding nodig voor scholen, andere functies en uitwerking sporthal en totale gebouw. Er is bezetting voor aansturing vna de MFA nodig, extra personeel nodig; draagvlak onder scholen en andere participanten voor exploitatie MFA (draagkracht vrijwilligers) is niet of nauwelijks aanwezig.

Voor afname problematisch, voor teruglevering geen capaciteit in Appelscha. Risico van beperkingen door nabij gelegen Drents-Friese Wold en Leggelderveld.

Is bij nieuwbouw goed mogelijk, wel afhankelijk van beschikbaar budget. Voor privatiseren van de sporthal afhankelijk van wat de eigenaar wil investeren en wat de gemeente als opbrengst acceptabel vindt. Bij volledige nieuwbouw mogelijk mits financieel haalbaar.

Ingewikkeld met meerdere gebruikers. Risico's voortzetting exploitatie bij privatiseren sporthal groot indien eigendom niet bij huidige exploitant komt te liggen. Groot, meerdere gebruikers en met privatiseren van de sporthal. Onvoorspelbaar traject i.v.m. risico van bezwaar en beroep.

1 1

Relatief eenvoudig, wel tijdelijke huisvesting voor de scholen nodig. Relatief eenvoudig, functie op huidige locatie verandert niet.

indien met de bijdrage aan een dorpshuisfunctie nieteen bijdrage aan de dorpskamer wordt bedoeld, concurreerd dat met elkaar. Voor de andere functies geen dubbele functies Nieuw en verduurzaamde gebouwen kunnen bijdragen aan verhoogde aantrekkingskracht. De afwezigheid van een sporthal past niet goed bij de Visie op Samenleven waarin benoemd wordt dat er o.m. sportvoorzieningen nodig zijn voor verbondenheid en actieve deelname aan divers activiteiten.

Sportverenigingen deelnemers werksessies: gymzaal+ is te klein. Input scholen: bespreekbaar, maar vervoer van Mandebrink naar gymzaal is groot aandachtspunt.

Belevingswaarde zal naar verwachting gelijk blijven.

Door het verdwijnen van de sporthal in Appelscha is er minder concurrentie met sporthal Oosterwolde. Volleybal: niet in gymzaal+, betekent verplaatsing naar Oosterwolde. Risico voor andere functies, met als neveneffect dat door wegvallen gebruikers huidige rackethal en horeca niet meer levensvatbaar zijn.

4 5

Sluit aan bij voorkeursscenario gemeente om scholen te vernieuwen, gymlokaal + te bouwen en een bijdrage voor dorpshuisfunctie. Financieel een aantrekkelijk scenario, maar een gymzaal+ biedt te weinig voor de zaalverenigingen

Eenvoudig, blijft zoals het nu is.

Relatief eenvoudig, wel tijdelijke huisvesting voor de scholen nodig. Relatief eenvoudig, functie op huidige locatie verandert niet.

4 5

relatief korte doorlooptijd voor renovaties

relatief lang door volgordelijke nieuwbouw/renovatie als er 1 tijdelijke locatie komt.

Voor afname niet problematisch, voor verduurzaming en teruglevering wel.

Risico is beperkt door kleinschaligheid van de projecten.

Risico van beperkingen door nabij gelegen Drents-Friese Wold en Leggelderveld.

Afhankelijk van ontwerp en locatie kunnen omwonenden en andere belanghebbenden zoals de huidige exploitant van de sporthal protesteren. Ook de voetbalvereniging moet akkoord gaan met opofferen van een veld.

Afhankelijk van ontwerp en locatie nieuwbouw Mandebrink kunnen omwonendenen andere belanghebbenden zoals de huidige exploitant van de sporthal protesteren. Ook de voetbalvereniging moet akkoord gaan met opofferen van een veld.

Het slopen van de sporthal zal tot veel weerstand leiden bij de zaalsportverenigingen en andere belanghebbenden zoals de huidige exploitant van de sporthal. Afstand van de Mandebrink naar gymzaal+ is ook een mogelijke bezwaarrisico.

Lange doorlooptijd, ingewikkeld met meerdere gebruikers. Voor afname problematisch, voor teruglevering geen capaciteit in Appelscha. Risico van beperkingen door nabij gelegen Drents-Friese Wold en Leggelderveld.

Veel begeleiding nodig voor scholen, andere functies en uitwerking sporthal en totale gebouw.

Veel begeleiding nodig, voor privatisering en combi scholen met dorpshuis.

Alleen begeleiding voor de scholen nodig.

Iedere organisatie heeft eigen bezetting, wel extra personeel of vrijwilligers nodig voor het dorpshuis.

Sporthal wordt commercieel, verder gelijk aan huidige situatie, wel extra personeel of vrijwilligers nodig voor het dorpshuis.

Alles blijft zoals het nu ook is

Er is minder personeel nodig i.v.m. wegvallen van de sporthal. Verwachting: geen extra capaciteit nodig voor dorpshuisfuncties.

Pagina 20 van 33

6. Financiële effecten scenario’s 6.1. Inleiding Voor het bepalen van de financiële kant van de haalbaar van de realisatie van maatschappelijke voorzieningen in de verschillende scenario’s zijn in eerste instantie de eenmalige kosten voor de investering uitgerekend evenals de toekomstige jaarlijkse lasten voor het gebouw. In tweede instantie zijn de exploitatieberekeningen aangevuld met de kosten en opbrengsten voor de bedrijfsvoering van de verschillende voorzieningen (in MFA- of ander verband). De ‘investeringskosten’ geven de totale kosten weer (hier: inclusief btw) om de voorzieningen te bouwen. De onderliggende begrippen: Begrip Grondkosten

Bouwkosten Inrichtingskosten

Bijkomende kosten

Belastingen / heffingen Onvoorzien Financiering Investeringskosten (synoniem: stichtingskosten)

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Omschrijving Voor aankoop van het perceel; hier niet van toepassing, het uitganspunt is dat alleen gebruik gemaakt wordt van locaties die al in eigendom zijn van de gemeente. Feitelijke kosten die je betaalt aan een of meer aannemers om het gebouw te realiseren. Vaste inrichting is opgenomen in de bouwkosten maar voor losse inrichting (hoofdzakelijk los meubilair) gaan we ervan uit dat deze uit de exploitatie gedekt worden. Voor diverse onderzoeken en (technische) adviezen, het programma van eisen, het ontwerp en de procesbegeleiding. Omzet- en bijzondere belastingen (indien van toepassing). Om diverse risico’s, loon- en prijsstijgingen en voortschrijdend inzicht af te dekken. Eventuele kosten voor financiering van de grond of de bouw (hier niet van toepassing). Alle kosten die nodig zijn om een bouwproject te realiseren, inclusief de kosten voor aankoop grond en ‘bijkomende kosten’ bestaande uit advies- en ontwerpkosten, managementkosten, leges rente, risicoreserveringen en onvoorzien. Dit omvat zowel directe kosten, zoals de aanneemsom, als indirecte kosten die voortvloeien uit verplichtingen die zijn aangegaan voor de uitvoering van het project.

De jaarlijkse gebouwgebonden ‘exploitatiekosten’ geven weer wat de eigenaar en eventuele exploitant/gebruiker(s) jaarlijks kwijt zijn aan de instandhouding en gebruik van een gebouw (eventueel nader onderling te verdelen). Deze jaarlijkse lasten gerekend vanaf jaar 1 van ingebruikname gedurende de levensduur van 40 jaar bestaan in grote lijnen uit: • Huisvestingslasten (onderhoud, schoonmaak, belastingen en verzekeringen); • Verbruiken (elektra en water; gas in beginsel niet van toepassing m.u.v. renovatie waarin de energietransitie eventueel nog niet volledig gemaakt kan worden ); • Kapitaalslasten van de investering (rente en afschrijving); De kosten van de eenmalige investering (de investeringskosten) zijn dus verwerkt in de jaarlijkse lasten. Het saldo van de opbrengsten en kosten van de bedrijfsvoering (denk aan horeca, verhuur, salarissen, administratieve kosten, communicatie, ICT e.d.) zijn hierin nog niet meegenomen maar worden later toegevoegd.

6.2. Belangrijkste uitgangspunten voor de investering en exploitatie Enkele aspecten van het gebouw zijn sterk van invloed op de hoogte van de investeringskosten. Voor de nieuwbouw en renovatie gelden de volgende uitgangspunten:

Duurzaamheid: • •

Energieneutraal en gasloos gebouw (nieuwbouw) of zo duurzaam mogelijk als via renovatie/verduurzaming haalbaar is; Bouw op basis van circulaire principes maar wel met toepassing van staal en beton voor de basisconstructie.

Op deze manier realiseert de gemeente voorzieningen die toekomstvast is richting 2030 en 2050 gelet op de doelstellingen voor de reductie van de CO2-uitstoot die voortkomen uit de Klimaatwet (inclusief de geldende doelstellingen voor de onderwijshuisvesting). De gemeente geeft hiermee op de juiste wijze invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Pagina 21 van 33

Financieel: •

• • • • •

Berekeningen op basis van gangbare kengetallen en prijsniveau per 1 januari 2025; het uitgangspunt is een gebouw dat voor alle functies voldoet aan de kwaliteitsnormen van het Bouwbesluit; Loon- en prijsstijgingen meegenomen tot aan oplevering Van startdatum indexering (1 januari 2025) tot aan start bouw: 3,0% Van start bouw tot aan oplevering: 2,5%; 2,0% rekenrente voor investering en 21% btw. Voor de afschrijving (lineair) zijn de volgende termijnen gehanteerd (aansluiting bij de wettelijke regels voor waardering en afschrijving bij gemeenten conform het Besluit Begroting en Verantwoording – BBV): o Nieuwbouw (bouwkundig / casco): 40 jaar o Renovatie (bouwkundig / casco): 20 jaar o Installaties: 20 jaar o Inrichting en inventaris: 10 jaar o Terreininrichting: 25 jaar o Over grondkosten (maar hier n.v.t.) wordt geen afschrijving gerekend.

Gezien de aard van de scenariostudie en het bijbehorende abstractieniveau geven bovengenoemde mijlpalen een planning op hoofdlijnen. In een later stadium zal het gekozen scenario uitgewerkt moeten worden in een concretere, en exactere projectplanning.

Exploitatieberekeningen: De investeringskosten zijn voor ieder scenario omgerekend naar jaarlijkse, structurele gebouwexploitatielasten over een volledige levensduur van 40 jaar (voor de onderlinge vergelijking tussen de scenario’s is uitgegaan van een gelijke levensduur). Bij de gebouwgebonden exploitatielasten hanteren we de volgende begrippen: Begrip Kapitaalslasten

Huisvestingslasten

Ruimtelijk-functioneel: • •

•

Realisatie van verschillende scenario’s conform de bijbehorende ruimteprogramma’s (zie bijlagen); Groene buitenruimte t.b.v. school/kinderopvang; buitenterras voor de horeca in die scenario’s waar van toepassing; kleine buitenberging voor nader te bepalen opslag. Parkeerruimte op basis van de bestaande situatie; er is geen aanvullende investering opgenomen voor realisatie van extra parkeerruimte op eigen grond (uitgangspunt gemeente).

Planning: • Startdatum indexering: januari 2025 • Start voorbereiding (ontwerpfase): januari 2026 • Start bouw / renovatie / verduurzaming: augustus 2027 • Oplevering en ingebruikname: december 2028 De planning is belangrijk voor het bepalen van de hoogte van de loon - en prijsstijgingen gedurende het ontwerp- en bouwproces.

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Verbruikslasten

Omschrijving De jaarlijkse kosten die voortkomen uit investeringen. Deze lasten omvatten zowel de afschrijvingen als de rente op leningen die zijn afgesloten om de investeringen te financieren De kosten die gepaard gaan met het onderhoud, schoonmaak en verzekeringen. Groot onderhoud is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Schoonmaak en klein onderhoud zijn de verantwoordelijkheid van de exploitant. De kosten die gepaard gaan met het verbruik (elektra, gas en water).

Van deze jaarlijkse gebouwexploitatielast zijn vervolgens de lasten voor het onderwijs en de opvang afgetrokken. Immers, de investeringen voor onderwijshuisvesting worden gedekt door het IHP en komen voor rekening van de gemeente; de exploitatielasten bekostigen de scholen (na overdracht van het gebouw in juridisch eigendom van gemeente naar schoolbestuur) uit de zg. vergoeding voor materiële instandhouding die zij van het Rijk ontvangen. De kinderopvang is een commerciële activiteit. Alle kapitaalslasten voortkomend uit de investering en de overige jaarlijkse gebouwexploitatielasten legt de gemeente door naar de kinderopvangorganisatie(s) die de betreffende ruimtes exploiteren.

Pagina 22 van 33

Wat resteert zijn de gebouwexploitatielasten die voor rekening komen voor diegene(n) die de rest van de maatschappelijke voorzieningen in een bepaald scenario exploiteert/ exploiteren. In beginsel zou ook de gemeente zelf die exploitant kunnen zijn. Wanneer de we daar de overige kosten en opbrengsten (zie de tabel hieronder) aan toevoegen ontstaat het totaalbeeld voor de exploitatie: duidelijk wordt of de kosten voor de m2’s en alle overige kosten gedekt kunnen worden door de opbrengsten. Vaak is dit bij maatschappelijke voorzieningen niet het geval en moet de verantwoording van het negatieve saldo gezocht worden in de maatschappelijke waarde die met de voorziening gecreëerd wordt. Die is in het kader van leefbaarheid en het behoud van een vitale, lokale samenleving de gemeenschap en de belastingbetaler iets waard. Begrip Overige exploitatielasten en opbrengsten (bedrijfsvoering)

Omschrijving De kosten die een onderneming maakt om zijn dagelijkse activiteiten uit te voeren en de opbrengsten die ze daarmee genereert. Deze kosten zijn essentieel voor de normale bedrijfsvoering en omvatten een breed scala aan uitgaven, zoals personeelskosten, huur, marketing en reclame, administratieve kosten. De opbrengsten kunnen bestaan uit een batig saldo van de horeca-exploitatie, verhuur van ruimten en overige opbrengsten uit (bijvoorbeeld culturele) activiteiten en evenement.

of omdat er fondsen en subsidies beschikbaar zijn) dan gaan per saldo de investeringskosten omlaag. De kapitaalslasten die dan meegerekend moeten worden in de jaarlijkse lasten voor deze specifieke maatschappelijke voorziening, gaan eveneens omlaag. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de mogelijke dekkingsposten. Deze zijn nog niet vastgesteld, maar gebaseerd op raadsvoorstellen en beleidsstukken waarin ze genoemd worden. Ook zijn er voorstellen gedaan voor het inzetten van fondsen en subsidies, waarvan is onderzocht of van toepassing kunnen zijn op de scenario’s en wat een redelijke inschatting van de eenmalige bijdrage zou zijn. Aangezien fondsen en subsidies vrij ‘dynamisch ‘ van karakter zijn, (regelingen kunnen soms per kwartaal of per regio verschillen; ze kunnen ook eindig zijn en beschikken over slechts een beperkte hoeveelheid geld dat ze kunnen uitkeren) adviseren wij voor het voorkeursscenario nader onderzoek te doen met behulp van een subsidieadviseur

Wanneer er in de tabellen op paragraaf 3 onderaan een negatief saldo resteert betekent dat dat ofwel de gemeente ofwel de gemeente en gebruikers samen dit saldo jaarlijks moeten opbrengen. Over de verdeling van een eventueel batig saldo zullen gemeente en gebruikers eveneens afspraken moeten maken. In de scenario’s waarin de sporthal gesloopt wordt en er een andere situatie ontstaat voor de huidige exploitant (Tennis Academie Advantage) is er nog geen rekening gehouden met eventuele verrekening van schade.

6.3. Dekking De eenmalige investeringskosten zijn in alle scenario’s aanzienlijk. Voor de vertaling naar jaarlijkse lasten is de component ‘kapitaalslasten’ belangrijk. Wanneer de eenmalige investeringskosten gedekt worden door middelen die niet op het scenario drukken (omdat ze al gereserveerd zijn en uit een andere voorziening betaald worden

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

6.4. Financiële overzichten per scenario In deze paragraaf vatten we de totale exploitatie voor ieder van de scenario’s samen. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de bijlagen met de financiële tabellen.

Pagina 23 van 33

Scenario 1a: Een MFA waarin scholen, sporthal en dorpshuis worden geïntegreerd. Hierbij wordt gekeken naar maximale efficiëntie in exploitatie en optimalisatie van de bezettingsgraad, met opties voor nieuwbouw of renovatie. Post

Scenario 1b: Een MFA als combinatie van gebouwen dicht bij elkaar waarin scholen, sporthal en dorpshuis worden geïntegreerd. Hierbij wordt gekeken naar maximale efficiëntie in exploitatie en optimalisatie van de bezettingsgraad, met opties voor nieuwbouw of renovatie.

Waarde Post

Vloeroppervlak (bruto)

Bouwkosten excl. btw

€ 14,40 mln

Investeringskosten incl. btw

€ 23,59 mln

Bouwkosten per m2 bvo (excl. btw)

€ 2.629

Investeringskosten per m2 bvo (incl. btw)

€ 4.308

Kapitaallasten per jaar (alle functies)

€ 1.008.499

Overige lasten gebouw per jaar – alle functies (onderhoud, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, water, elektra)

€ 290.100

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per jaar (vanaf jaar 1 / incl. btw)

€ 1.298.599

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per m2 bvo per jaar (incl. btw)

€ 231

Saldo totale exploitatielasten per jaar incl. bedrijfsvoering (excl. onderwijs en opvang)

-/- € 337.227

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Waarde

5.364 m2 bvo Vloeroppervlak (bruto)

5.092 m2 bvo

Bouwkosten excl. btw

€ 12,18 mln

Investeringskosten incl. btw

€ 19,97 mln

Bouwkosten per m2 bvo (excl. btw)

€ 2.485

Investeringskosten per m2 bvo (incl. btw)

€ 4.074

Kapitaallasten per jaar (alle functies)

€ 880.557

Overige lasten gebouw per jaar – alle functies (onderhoud, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, water, elektra)

€ 287.642

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per jaar (vanaf jaar 1 / incl. btw)

€ 1.168.199

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per m2 bvo per jaar (incl. btw)

€ 229

Saldo totale exploitatielasten per jaar incl. bedrijfsvoering (excl. onderwijs en opvang)

-/- € 177.066

Pagina 24 van 33

Scenario 2: Privatisering van de huidige sporthal en nieuwbouw van een gecombineerd gebouw voor scholen en dorpshuis. Post

Scenario 3: Verduurzaming van OBS De Riemsloot inclusief gymzaal, nieuwbouw voor CBS De Mandebrink (mogelijk nabij de sporthal) en verduurzaming van de huidige sporthal.

Waarde Post

Vloeroppervlak (bruto)

Bouwkosten excl. btw

€ 9,11 mln

Investeringskosten incl. btw

€ 15,05 mln

Bouwkosten per m2 bvo (excl. btw)

€ 2.668

Investeringskosten per m2 bvo (incl. btw)

€ 4.411

Kapitaallasten per jaar (alle functies)

€ 644.662

Overige lasten gebouw per jaar – alle functies (onderhoud, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, water, elektra) Totale gebouwgebonden exploitatielasten per jaar (vanaf jaar 1 / incl. btw)

€ 181.280

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per m2 bvo per jaar (incl. btw)

€ 235

Saldo totale exploitatielasten per jaar incl. bedrijfsvoering (excl. onderwijs en opvang)

-/- € 157.910

€ 825.942

In feite geeft dit negatief saldo de jaarlijkse kosten weer van het hebben van een dorpshuis in Appelscha.

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Waarde

3.520 m2 bvo Vloeroppervlak (bruto)

4.217 m2 bvo

Bouwkosten excl. btw

€ 7,87 mln

Investeringskosten incl. btw

€ 13,05 mln

Bouwkosten per m2 bvo (excl. btw)

€ 1.973

Investeringskosten per m2 bvo (incl. btw)

€ 3.272

Kapitaallasten per jaar (alle functies)

€ 586.222

Overige lasten gebouw per jaar – alle functies (onderhoud, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, water, elektra)

€ 350.279

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per jaar (vanaf jaar 1 / incl. btw)

€ 936.501

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per m2 bvo per jaar (incl. btw)

€ 235

Saldo totale exploitatielasten per jaar incl. bedrijfsvoering (excl. onderwijs en opvang)

€ 1.388

Dit saldo is vrijwel nul vanwege de afwezigheid van een dorpshuis in dit scenario.

Pagina 25 van 33

Scenario 4: Nieuwbouw voor zowel OBS De Riemsloot als CBS De Mandebrink, inclusief een uitgebreid gymnastieklokaal. Daarnaast wordt een jaarlijkse financiële bijdrage van €25.000 voorzien voor de dorpshuisfunctie, door het huren van ruimtes, geschikt maken van ruimtes voor dubbelgebruik of integratie van de dorpshuisfunctie in de nieuw te bouwen scholen en/of gymnastieklokaal. In dit scenario wordt niet geïnvesteerd in de verduurzaming van het bestaande gymnastieklokaal en de sporthal; deze worden gesloopt na realisatie van het nieuwe gymnastieklokaal. Post

Wanneer we deze cijfers verwerken in de multicriteriatabel dan wordt het beeld voor de financiële resultaten als volgt:

Waarde

Vloeroppervlak (bruto)

3.514 m2 bvo

Bouwkosten excl. btw

€ 9,19 mln

Investeringskosten incl. btw

€ 15,17 mln

Bouwkosten per m2 bvo (excl. btw)

€ 2.603

Investeringskosten per m2 bvo (incl. btw)

€ 4.295

Kapitaallasten per jaar (alle functies)

€ 534.767

Overige lasten gebouw per jaar – alle functies (onderhoud, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, water, elektra) Totale gebouwgebonden exploitatielasten per jaar (vanaf jaar 1 / incl. btw)

€ 223.562

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per m2 bvo per jaar (incl. btw)

€ 216

Saldo totale exploitatielasten per jaar incl. bedrijfsvoering (excl. onderwijs en opvang)

-/- € 122.703

€ 758.328

In feite geeft dit negatief saldo de jaarlijkse kosten weer van het hebben van dorpshuisfuncties en een gymnastieklokaal + in Appelscha.

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Pagina 26 van 33

Criterium

Subcriteria

Beoordeling kwalitatief: Investeringskosten incl. btw (indicatief)

Scenario 2

Scenario 1b

Scenario 1a

Een combinatie van gebouwen Een MFA waarin scholen, dicht bij elkaar waarin scholen, sporthal en dorpshuis worden Het privatiseren van de huidige sporthal en dorpshuis worden Score Score geïntegreerd. Hierbij kijken naar scenario 1a geïntegreerd. Hierbij kijken naar scenario 1b sporthal en een gecombineerd maximale efficiëntie in de gebouw voor scholen en maximale efficiëntie in de exploitatie en het optimaliseren dorpshuis (nieuwbouw). exploitatie en het optimaliseren van de bezettingsgraad van de bezettingsgraad (nieuwbouw/renovatie). (nieuwbouw/renovatie).

€ 23.590.368

Scenario 4

OBS De Riemsloot inclusief gymzaal verduurzamen, CBS De Mandebrink nieuw bouwen (al dan niet bij de sporthal) en de huidige sporthal verduurzamen.

Nieuwbouw voor OBS De Riemsloot en CBS De Mandebrink en een gymnastieklokaal+; een jaarlijkse financiële bijdrage van € 25.000 voor de dorpshuisfunctie (door het huren van ruimtes, het geschikt maken van ruimtes voor dubbelgebruik of integreren van de dorpshuisfunctie in de nieuw te bouwen scholen en/of gymnastieklokaal+) bestaande gymnastieklokaal en sporthal slopen na de realisatie van het gymnastieklokaal+.

Score scenario 3

Score scenario 4

Score scenario 2

Scenario 3

€ 19.970.166

€ 15.052.140

€ 13.051.879

15.170.700

Bij nieuwbouw op basis van ENG resteert alleen het gebruikersgebonden energieverbruik. Tevens geen lasten meer voor de sporthal voor de gemeente.

Bij nieuwbouw op basis van ENG resteert alleen het gebruikersgebonden energieverbruik. Wel nog resterende gebouwgebonden energie bij renovatie/verduurzaming verwacht.

Bij nieuwbouw op basis van ENG resteert alleen het gebruikersgebonden energieverbruik.

Besparingen op energie t.o.v. huidige situatie

Bij nieuwbouw op basis van ENG resteert alleen het gebruikersgebonden energieverbruik.

Bij nieuwbouw op basis van ENG resteert alleen het gebruikersgebonden energieverbruik. Wel nog resterende gebouwgebonden energie bij renovatie/verduurzaming verwacht.

Besparingen op onderhoud t.o.v. huidige situatie

Hoogste onderhoudslasten van alle scenario's; wsch. geen besparing t.o.v. huidige situatie a.g.v. kostebare installaties

Op één na hoogste onderhoudslasten van alle scenario's; wsch. geen besparing t.o.v. huidige situatie a.g.v. kostebare installaties

Laagste onderhoudslasten van alle scenario's; wsch. geen besparing t.o.v. huidige situatie a.g.v. kostebare installaties

Op twee na hoogste onderhoudslasten van alle scenario's; wsch. geen besparing t.o.v. huidige situatie a.g.v. kostebare installaties

Op één na laagste onderhoudslasten van alle scenario's; wsch. geen besparing t.o.v. huidige situatie a.g.v. kostebare installaties

Saldo jaarlijkse totale exploitatie: gebouw + bedrijfsvoering

-/- € 337.227

-/- € 177.066

-/- € 157.910

+ € 1.388

-/- € 122.703

Financiën

Beoordeling financieel:

Totale beoordeling:

111

104

Hieruit blijkt dat op de financiële criteria de scenario’s 2, 3 en 4 ongeveer gelijk scoren. De scenario’s 1a en 1b springen er duidelijk in negatieve zin uit, zowel voor de financiële, kwalitatieve als totale beoordeling.

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Pagina 27 van 33

7. Conclusies en aanbevelingen De scenario’s met nieuwbouw van de scholen onder 1 dak, al dan niet met dorpshuis en eventueel sporthal en andere functies, zijn qua investering logischerwijs duurder dan de varianten met renovatie en een beperkt nieuwbouwprogramma. Omdat het draagvlak voor de scenario’s waarbij alle functies onder één dak zitten (scenario’s 1a, 1b en 2 zowel bij de scholen als bij de andere geraadpleegde belanghebbenden laag lijkt, is de kans van slagen van een dergelijk scenario vermoedelijk klein. De ervaring leert namelijk dat wanneer betrokken partijen niet de gezamenlijke visie en overtuiging hebben om een succes van een MFA te maken, dit uiteindelijk ook inderdaad niet lukt. Scenario 3 wordt ‘overall’ als het meest gunstig beoordeeld en haalt op de kwalitatieve en financiële criteria de hoogste scores. Een kanttekening daarbij: •

•

In dit scenario ontstaat er geen nieuw(e) dorpshuis(functie), iets waar wel behoefte aan is in Appelscha. Met name het realiseren van een goede plek voor jongeren en enkele verenigingen voor toneel en muziek zouden de leefbaarheid en vitaliteit van Appelscha ten goede komen. Overigens zullen in dit scenario wel De Den en de bibliotheek als ontmoetingsplek hun functie behouden maar die komen niet voldoende tegemoet aan de behoeftes van de inwoners van Appelscha. Dit scenario laat aan de hand van het verschil bij het saldo van de exploitatielasten t.o.v. de andere scenario’s zien dat een dorpshuisfunctie aanzienlijke jaarlijkse exploitatielasten met zich meebrengt, waarvan het gemeentebestuur moet afwegen of het dat geld over heeft voor het creëren van deze maatschappelijke waarde.

•

Wanneer de scholen en het dorpshuis niet als echte MFA worden uitgevoerd maar rug-aan-rug bij elkaar gebracht worden, ontstaat er wel een mooi cluster aan maatschappelijke functies bij elkaar (inclusief ook kinderopvang). Weliswaar bereikt Appelscha dan niet de maximale synergie die in scenario 2 in beginsel wel mogelijk is, maar potentie voor de toekomst heeft deze configuratie wel. Wanneer de participanten eenmaal bij elkaar zitten, ontdekken ze mogelijk de kracht van samenwerking. Een nadeel van scenario 2 kan wel de nieuwe positie van OBS De Riemsloot zijn. Deze verhuist naar het westelijk deel van het Appelscha waardoor een school in de directe nabijheid van de bewoners in het oostelijk deel van Appelscha verdwijnt.

Wij doen tenslotte de volgende aanbevelingen: • Nadere uitwerking van scenario 3 als kwalitatief en financieel de meest gunstige variant. • Overweeg het element van de versterking van de dorpshuisfunctie uit scenario 4 mee te nemen in scenario 3 (er lijkt enige financiële ruimte voor te zijn in scenario 3); • Voer een degelijk onderzoek uit naar de werkelijke bezettingsgraad van de sporthal (de bij het vorige onderzoek van 2023/24 gehanteerde cijfers blijken ter discussie te staan). • Voer nader onderzoek uit naar de financiële voorwaarden waaronder privatisering van de sporthal in scenario 2 mogelijk is en vul dit scenario zo nodig op het financiële criterium aan.

Scenario’s 2 en 4 behalen ‘overall’ ongeveer een gelijke score (waarbij scenario 2 wel minder scoort op kwaliteit). Het voordeel van scenario 2 ten opzichte van 4 zal zijn: • De sporthal blijft bestaan en het behoud van deze plek levert een positieve bijdrage aan behoud van een actieve en vitale samenleving. Welke kosten er voor de gemeente (eenmalig of structureel) eventueel gemoeid zijn met de privatisering van de sporthal, zijn overigens niet bekend. Deze zouden – indien van toepassing – nader onderzocht moeten worden en in het scenario meegenomen moeten worden. Ze zullen de scores van dit scenario op de financiële criteria beïnvloeden.

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Pagina 28 van 33

Bijlage 1: Ruimtestaten Zie separaat document.

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Pagina 29 van 33

Bijlage 2: Uitkomsten multicriteria-analyse Zie separaat document.

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Pagina 30 van 33

Bijlage 3: Investeringskostenramingen Zie separate documenten. Deze documenten zijn i.v.m. marktgevoelige informatie alleen vertrouwelijk in te zien bij de gemeente Ooststellingwerf.

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Pagina 31 van 33

Bijlage 4: Exploitatieberekeningen Zie separate documenten

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Pagina 32 van 33

Colofon Uitgave: Datum: Auteur(s):

HEVO B.V. 7 mei 2025 Sarah Dik Michiel Otto Ali Öztürk Gerrit van der Pol

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch

Burg. Roelenweg 40 8021 EW Zwolle

T 073 - 6 409 409 info@hevo.nl

T 038 - 4 258 101

www.hevo.nl ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schrif telijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven

Ref erentie: 1748003-0059.0.1

Pagina 33 van 33

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Ooststellingwerf&id=7aac46c2-a72d-428b-bea9-fb907f56198e