Document · PDF

Bijlage 3 - GoFlo inclusief bijlagen (oud)

Raadsvergadering 25 februari 2025, gemeente OoststellingwerfBij agendapunt: Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit Compagnonswijk Appelscha26.657 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

In het Omgevingsplan gemeente Ooststellingwerf staan alleen regels over lichthinder bij sportvelden. Voor woningbouw gelden op dit moment geen regels. Toetsing In het landschapsplan is aangegeven dat de “hoogst noodzakelijke verlichting laag boven maaiveld zal worden aangebracht, zodat flora en fauna zo min mogelijk verstoord worden.” Om dit juridisch te borgen is een voorwaardelijke bepaling in de Bopa opgenomen. Een dergelijke wijze van verlichten is niet alleen goed voor de natuur maar ook voor de (nachtrust van) omwonenden en toekomstige bewoners. Het zorgt er tevens voor dat De Compagnonswijk niet van grote afstand zichtbaar is. Ook de nieuwe landschapsstructuren dragen sterk bij aan het afschermen van licht binnen en vanuit het projectgebied. Er is in dit opzicht sprake van een ETFAL.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

5. Financieel-economische uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid In voorliggende GoFlo is onderbouwd dat met de ontwikkeling van De Compagnonswijk een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt. Er is op voorhand geen reden om aan te nemen dat het planvoornemen (vanwege financiële redenen) niet binnen een redelijke termijn gerealiseerd kan worden. Er is daarmee sprake van een economisch uitvoerbaar besluit. Kostenverhaal Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat hier om ‘kostenverhaalsplichtige activiteiten’ als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit (Ob) ofwel 'een aangewezen bouwactiviteit’. Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte en/of een anterieure overeenkomst, cofinanciering, subsidies, gemeentelijk krediet, de kosten die het vanwege artikel 8.15 Ob maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Ob. Het planvoornemen heeft betrekking op aangewezen bouwactiviteiten. De kosten voor De Compagnonswijk zijn ‘anderszins verzekerd’ omdat er een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt afgesloten.

Nadeelcompensatie In artikel 8.15 Ob worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV Ob aangewezen als ‘verhaalbare kostensoorten’. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding door rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die een persoon onevenredig zwaar treft. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden tussen directe schade en indirecte schade. Directe schade ontstaat als er bestaande rechten worden ingeperkt. Indirecte schade heeft betrekking op toegevoegde activiteiten in de omgeving. In titel 4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over de toekenning van nadeelcompensatie. De gemeente heeft dit uitgewerkt in de ‘Verordening nadeelcompensatie Ooststellingwerf 2022’. In de anterieure overeenkomst zijn bepalingen op basis van deze verordening opgenomen.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

6. Voorbereiding & Participatie Verkennen initiatief (vooroverleg) De initiatiefnemer heeft in 2021 het overleg met de gemeente over de haalbaarheid van De Compagnonswijk opgestart. Het concept-plan is daarna uitgewerkt. Op 7 december 2022 is een principeverzoek bij het college van burgemeester en wethouders ingediend. Het college heeft op 5 september 2023 besloten om in principe medewerking te verlenen aan De Compagnonswijk. Daarbij is overwogen dat het plan ruimtelijk aanvaardbaar is, aansluit bij de Omgevingsvisie Ooststellingwerf alsook bij de Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026 en de regionale woningbouwafspraken, een bijdrage levert aan het terugdringen van het woningtekort en inzet op experimentele en architectonisch hoogwaardige woningbouw. Het college stelt als eis dat omwonenden tijdig geïnformeerd worden (zie hierna) en dat de vier geclusterde wooneenheden alleen zelfstandig en niet als zorgwoningen gebruikt mogen worden (zie paragraaf 3.3). Het landschapsplan is tot stand gekomen in nauw overleg tussen de initiatiefnemer en de gemeentelijke Taskforce Wonen. De taskforce heeft daarbij de provincie aangehaakt. Het provinciale Team Ruimtelijke kwaliteit heeft het landschapsplan positief beoordeeld en aangegeven dat het in dezelfde lijn uitgewerkt kan worden (per email d.d. 24 juli 2023).

Ook het waterschap is zo vroeg mogelijk betrokken vanuit het principe ‘bodem en water sturend’ (zie paragraaf 4.16). Het landschapsplan is aangepast naar aanleiding van deze overleggen met ketenpartners. Adviezen ketenpartners Op 10 november 2024 is de omgevingsvergunning voor de eerste fase aangevraagd. In dat kader zijn door de gemeente adviezen opgevraagd bij provincie Fryslân, Brandweer Fryslân en Wetterskip Fryslân. De binnengekomen adviezen zijn opgenomen als bijlage 15. Op 20 januari 2025 heeft de initiatiefnemer de adviezen besproken met de brandweer en het waterschap. Met de brandweer zijn afspraken gemaakt over het aanleggen van twee brandkranen, het verruimen van de bochtstralen, de belastbaarheid van de hoofdontsluiting en het garanderen van een voldoende doorgangbreedte en -hoogte voor brandweerauto’s. De afspraken met de brandweer zijn vastgelegd in een email (zie bijlage 15) en verwerkt in het landschapsplan en de bijbehorende doorsneden. Met het waterschap is afgesproken dat de sloot aan de westkant verbreed wordt tot 3 m om als afvoer richting de Boksloot te kunnen dienen. Verder is verduidelijkt dat de onderhoudsstrook langs de Boksloot aan de eisen van het waterschap voldoet. De afspraken met het waterschap zijn vastgelegd in een email (zie bijlage 15) en verwerkt in de waterparagraaf en het waterhuishoudkundig plan.

Het advies van de provincie gaf aanleiding tot nadere afstemming over de regionale woningbouwafspraken. Daarnaast vraagt de provincie duidelijkheid te geven op de vraag of er een ontgrondingsvergunning nodig is (zie paragraaf 4.15). Tevens wordt verzocht om een vergunningvoorschrift op te nemen, zodat het project in het kader van soortenbescherming uitvoerbaar is (zie paragraaf 4.6). Tenslotte vraagt de provincie om het stikstofonderzoek aan te passen, vooral vanwege recente jurisprudentie. Het aangepaste stikstofonderzoek is opgenomen als bijlage 8 en verwerkt in paragraaf 4.6. Participatie Volgens de Nota van toelichting bij het Omgevingsbesluit is participatie: “het in een vroeg stadium betrekken van belanghebbenden (burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

andere overheden) bij het proces van de besluitvorming over een project of activiteit” (blz. 133). Hoe deze betrokkenheid gebeuren moet, is niet aangegeven in de wet. Participatie is daarmee vormvrij. De gemeente Ooststellingwerf heeft ter inspiratie een ‘Participatiewijzer’ voor initiatiefnemers opgesteld. Daarin is aangegeven dat participatie betekent dat belanghebbenden tijdig bij plannen worden betrokken. Het doel daarvan is: “Door belanghebbenden bij jouw plan te betrekken, kom je tot een beter plan. Vragen, zorgen of ideeën van jouw omgeving kun je namelijk bespreken en meenemen in jouw plan. Daarnaast zorgt participatie met jouw omgeving ervoor dat de gemeente sneller een besluit kan nemen over jouw plan” (blz. 5). Er heeft een uitbreid participatietraject plaatsgevonden. In de periode van oktober tot en met december 2023 zijn de direct omwonden middels keukentafelgesprekken op de hoogte gebracht. Afhankelijk van de behoefte hebben soms meerdere gesprekken per adres plaatsgevonden. Op 14 november 2024 is ook Plaatselijk Belang Appelscha geïnformeerd. Voor de ondernemers rond het projectgebied is op 25 januari 2024 een afzonderlijke avond georganiseerd. Daarin is de relatie tussen het plan en de individuele bedrijfsbelangen besproken. Op 1 februari 2024 is een terugkoppeling van de keukentafelgesprekken in de Dorpskamer Appelscha gegeven.

Daarin is toegelicht op welke onderdelen het plan is aangepast naar aanleiding van de participatie (zie hierna). Op deze avond is tevens de website https://compagnonswijk.nl/ gelanceerd, waarmee alle bewoners van Appelscha (nader) geïnformeerd zijn over het planvoornemen. Parallel daaraan is op 15 februari 2024 een persbericht in de Nieuwe Ooststellingwerver ingezonden. Op 27 juni 2024 zijn de omwonenden in de Dorpskamer Appelscha gezamenlijk bijgepraat over het beeldkwaliteitsplan. Tijdens deze avond zijn nadere afspraken gemaakt over de verdere planuitwerking (zie onder). De omwonenden gaven tevens aan behoefte te hebben aan persoonlijke gesprekken met de initiatiefnemer. Dit heeft in juli 2024 plaatsgevonden. Van elk gesprek is een verslag teruggekoppeld aan de betreffende omwonenden. Naar aanleiding van de keukentafelgesprekken, het gesprek met Plaatselijk Belang Appelscha en het gesprek met de ondernemers is het landschapsplan op de volgende onderdelen aangepast: • In december 2023 is - mede naar aanleiding van de ‘ondernemersavond’ - besloten om in het kader van ‘milieuzonering’ enkele woningen op grotere afstand van de bedrijven te plaatsen.24 • De geclusterde wooneenheid is enkele meters opgeschoven in zuidelijke richting, zodat het doorzicht vanaf aangrenzende percelen (vooral Vaart NZ 9) zoveel mogelijk behouden blijft.

• De boomsingel aan de westzijde is enkele meters opgeschoven om bladval in de aangrenzende percelen tegen te gaan en om ruimte te bieden aan een onderhoudspad voor de sloot. • Om ongewenste zaadverspreiding vanuit het plangebied richting biologische kwekerij Symbiose tegen te gaan, worden struiken ten noorden van de ontsluitingsweg aangeplant. Voor deze beplantingsstrook (en het overige groen binnen het projectgebied) geldt een aanleg- en instandhoudingsverplichting op grond van een voorwaardelijke bepaling in de Bopa. Naar aanleiding van de avond over het beeldkwaliteitsplan zijn de volgende afspraken gemaakt:

24 In oktober 2024 is de systematiek voor milieuzonering door de VNG herzien. Hierop wordt in paragraaf 4.8 ingegaan.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

•

Toekomstige bewoners van De Compagnonswijk worden actief geïnformeerd over het ‘gemengde gebied’ waarin ze komen te wonen. Daarmee wordt aan verwachtingsmanagement gedaan en wordt, zo mogelijk, begrip gecreëerd voor de activiteiten van omliggende bedrijven. • De initiatiefnemer gaat in een later stadium in overleg met de gemeente over de civieltechnische uitwerking van de ontsluiting op het Zuideinde. De omwonenden die over deze uitwerking mee willen denken, kunnen zich melden bij de initiatiefnemer of bij de gemeente. • Er is een visualisatie (3-D voorstelling) gemaakt om beter inzicht in het planvoornemen te geven. Deze visualisatie is gepresenteerd op de gemeentelijke ‘woningmarkt’ en de website. • De initiatiefnemer voert individuele gesprekken met omwonenden over de doorlopen participatie, de (verdere) planuitwerking en specifieke individuele wensen. Dit heeft plaatsgevonden. • Omwonenden worden via de website en e-mail doorlopend geïnformeerd over de planuitwerking en de procedure. Overige inwoners kunnen op aanvraag op de maillijst gezet worden. De omwonenden hebben verder aangegeven te vrezen voor verlies van uitzicht en privacy. Degenen die de achterzijde open hebben gelaten, kijken nu op het weiland uit.

Hieraan is tegemoet gekomen door de boomsingel met ondergroei aan de westzijde, verder naar het oosten op te schuiven, zodat er meer afstand tot de bestaande woningen ontstaat. Aan de noordzijde is de houtsingel (op verzoek) deels open gelaten om een doorzicht in stand te houden. Voor de houtsingel met ondergroei is een voorwaardelijke bepaling in de Bopa opgenomen. De omliggende bedrijven hebben zorgen geuit over mogelijke belemmeringen van De Compagnonswijk voor de bedrijfsvoering. Dit heeft ertoe geleid dat de dichtstbijzijnde woning aan de noordelijke rand op grotere afstand is geplaatst. De geclusterde wooneenheid is opgeschoven tot ‘achter’ de gesloten bedrijfsbebouwing van Mulder, wat gunstig is om eventuele geluidhinder te voorkomen. Tenslotte is door DGMR een milieukundige beoordeling opgesteld. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van belemmeringen voor de bedrijfsvoering (zie paragraaf 4.8).

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

7. Belangenafweging en conclusie Voor De Compagnonswijk is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) op grond van artikel 5.1 lid 1 onder a van de Omgevingswet nodig. De aanvraag van een Bopa vraagt om een ‘goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving’ (een zogeheten ‘GoFlo’). In de GoFLo moet aangetoond worden dat sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Daarbij moet in ieder geval voldaan worden aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b t/m 8.0e van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Verder zijn de instructieregels voor het omgevingsplan uit hoofdstuk 5 Bkl van belang. In voorliggende GoFlo zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving voor het planvoornemen onderzocht en afwogen. Daarbij zijn zowel de beoordelingsregels uit artikel 8.0b t/m 8.0e Bkl (zie vooral hoofdstuk 3) als de instructieregels uit hoofdstuk 5 Bkl (met name hoofdstuk 4 en 5) aan bod gekomen. Ook is een afweging gemaakt met betrekking tot de belangen van initiatiefnemer en omwonenden (zie met name hoofdstuk 1, 5 en 6). Uit het geheel van deze GoFlo blijkt dat sprake is van een ETFAL. Het planvoornemen is daarmee aanvaardbaar.

GoFlo De Compagnonswijk Appelscha

8. Bijlagen

Bijlage 1: Landschapsplan - boekje (+PEIL Bureau voor Architectuur en Stedenbouw) Bijlage 2: Landschapsplan - tekening (Buitenplans Projectontwikkeling) Bijlage 3: Beeldkwaliteitsplan (BügelHajema Adviseurs) Bijlage 4: M.e.r.-beoordeling (Gorissen Ruimtelijk Advies) Bijlage 5: Woningmarktverkenning (Makelaardij De Smelthe) Bijlage 6: Memo verkeer (BügelHajema Adviseurs) Bijlage 7: Ecologisch onderzoek (Bureau FaunaX) Bijlage 8: Stikstofonderzoek (BügelHajema Adviseurs) Bijlage 9: Memo Activiteiten en milieuzonering (DGMR) Bijlage 10: Onderzoek wegverkeerslawaai (WMA) Bijlage 11: Bodemonderzoek (Ortageo) Bijlage 12: Waterhuishoudingsplan (Ortageo) Bijlage 13: Doornsneden (BügelHajema Adviseurs) Bijlage 14: Bouwvlakken (BügelHajema Adviseurs) Bijlage 15: Adviezen ketenpartners

COLOFON Opdrachtgever Fam. J. Hoeksma Rapportage Gorissen Ruimtelijk Advies BV info@gorissenadvies.nl

Datum 22 januari 2025 Status DEFINITIEF

Copyright @2025 Gorissen Ruimtelijk Advies. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.

Bureau voor Architectuur en Stedenbouw

De Compagnonswijk Appelscha Analyse + landschapsplan

23-007 / 31-10-2024

Aanleiding en ambitie Op verzoek van een lokale particuliere initiatiefnemer, fam. J. Hoeksma, is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om een stuk grond in Appelscha te ontwikkelen tot hoogwaardig, duurzaam en bijzonder woongebied. Het betreft een perceel van circa 2 hectare aan de noordzijde van het dorp, ingeklemd door het bebouwingslint aan de Opsterlandse Compagnonsvaart aan de westzijde, het Zuideinde aan de oostzijde en kassencomplex Symbiose aan de noordzijde. De ambitie is om een kleinschalig, zelfvoorzienend en vernieuwend woonmilieu te realiseren. Woningen die ‘te gast’ zijn in het landschap en een minimale ecologische voetafdruk hebben. Het geheel van maaiveldinrichting, energiehuishouding, bebouwing, groen en water is daarom uitgesproken duurzaam. Het is klimaatadaptief, natuurinclusief en bovenal passend in het landschap. Wonen tussen de singels aan één van de oudste routes van Appelscha!

Waarom daar? De locatie aan de noordzijde van Appelscha bevindt zich in een woudontginningslandschap. Dit coulissenlandschap, dat zich van oudsher kenmerkt door een fijnmazige structuur van sloten en singels vormt een goede drager voor de realisatie van nieuwe erven en kleinschalige ontwikkelingen. Voorliggend plan is qua schaal goed inpasbaar in dit landschapstype. Bijkomend aspect is dat met de realisatie van deze kleinschalige woningbouwontwikkeling een aantal plaatselijke ruimtelijke knelpunten opgelost kan worden. Zo’n knelpunt is bijvoorbeeld de entree van het dorp over het Zuideinde. Deze wordt nu gekenmerkt door een harde, abrupte overgang van landschap naar dorp en heeft zicht op de ontsierende achterkanten van de (bedrijfs)bebouwing langs het lint. De entree wordt gevormd door een weg die niet past in het ruimtelijk patroon. Daarmee wijkt ze nadrukkelijk af van de andere entrees van het dorp die meer geleidelijk van aard zijn. De realisatie van deze kleine landschappelijke woningbouwontwikkeling maakt het mogelijk de achterkanten van woningen en bedrijfsbebouwing aan het zicht te onttrekken en een meer geleidelijke (zachte) overgang naar het bebouwde gebied te maken.

Historie, analyse en locatie Appelscha ligt op de overgang tussen zand- en hoogveengronden. De oorspronkelijke nederzetting Hoog Appelsche, dat samen met enkele andere buurtschappen Appelsche (oftwel ‘appelbos’) vormde, werd gebouwd op de zandgronden en bestond uit 13 boerderijen langs de brink. Een viertiende boerderij werd in het noorden op de veengronden gebouwd. Vanaf de brink kon via een zandpad deze hoeve worden bereikt. Op dit pad takte de route naar Vogtele (het huidige Fochteloo) aan. In 1630 werd begonnen met het graven van de Opsterlandse Compagnonsvaart, een kanaal tussen Gorredijk en Smilde, dat nodig was voor de afvoer van turf. Deze vaart doorkruiste de veengronden net ten noorden van de brink. De route naar Fochteloo bleef liggen, maar takte voortaan aan op de noordelijke begeleidingsroute langs het water. Iets richting het oosten werd een brug aangelegd. Bij de ingebruikname van de Opsterlandse Compagnonsvaart, rond 1830, verplaatste het zwaartepunt van het dorp zich langzaam maar zeker richting het kanaal. Aan beide kanten werden woningen gebouwd voor veenarbeiders. De wegen aan weerszijden van het water werden de hoofdstraten van de veenkolonie Appelscha. De bebouwinglinten werden door de jaren heen steeds verder verdicht.

De Vaart vormde het centrum van het dorp, daaromheen lagen enkele buurtschappen, zoals Willemstad en de oorspronkelijke bebouwing rondom de brink, ook wel Boerestreek genoemd. Op de historische kaart van rond 1930 zien we het landschap van Appelscha in haar puurste vorm: de beboste zandgronden in het zuiden, de veengronden in het noorden met daartussen de Opsterlandse Compagnonsvaart met haar min of meer aaneengesloten bebouwinglinten die daar doorheen snijdt. Het landschap is kleinschalig en besloten. Veel kavels werden begeleid door houtwallen of boomsingels, waardoor de verschillende verkavelingsrichtingen werden geaccentueerd. Na de oorlog veranderde het landschap flink. Als gevolg van schaalvergroting en herverkavelingen verdween het fijnmazige slotenpatroon en veel groensingels moesten het veld ruimen. Vooral aan de veenkant van het dorp, toch al het minst besloten deel, verdween veel groen. Ook werd niet alleen meer in het lint of langs bestaande wegen gebouwd, voortaan werden delen van het landschap planmatig ingevuld. In eerste instantie (in de jaren ‘60 tot ‘80) aan de zuidkant van de Vaart, later (vanaf de jaren ‘90) ook aan de noordzijde.

Schematische weergave van Hoog Appelsche Bron: De voorgeschiedenis van de Verveningen in Appelsche door de Gezamentlijke Compagnons der Opsterlandsche en Ooststellingwerfsche Veenen en Vaarten (Gerke P. Mulder, oudoom van de initiatiefnemer)

1878 Na ingebruikname van de Opsterlandse Compagnonsvaart verplaatste het zwaartepunt van het dorp zich langszaam richting het noorden. Eind negentiende eeuw bestond Appelscha uit twee gemeenschappen: het oude Hoog Appelscha en de veenkolonie die Nieuw Appelscha werd genoemd.

1927 In de jaren ‘30 van de vorige eeuw was de Opsterlandse Compagnonsvaart het centrum van het dorp geworden. Het lint was flink verdicht, maar de relatie met het achterliggende landschap was op veel plekken nog aanwezig. Het landschap was kleinschalig en besloten.

1954 In het interbellum is Appelscha nauwelijks veranderd. Wel zijn in de oorlogsjaren veel boomsingels gekapt.

1970 Appelscha breid zich uit aan de zuidkant, op de gronden tussen de Opsterlandse Compangnonsvaart en de Oosterse Es.

1982 Ook de gronden tussen de Opsterlandse Compagnonsvaart en de Boerestreek werden bebouwd. Aan de noordzijde verandert niet veel. Wel werd het Zuideinde verlengd tot aan de brug, waarmee het plangebied min of meer van het landschap werd afgesneden.

2022 De huidige situatie. De meeste recente uitbreidingen van Appelscha liggen aan de noordzijde van de Opsterslandse Compagnonsvaart. Het plangebied wordt ingeklemd tussen het lint, het verlengde Zuideinde en kwekerij Symbiose.

1927

2023

Analyse wegenstructuur Op de wegenstructuurkaart valt goed het verschil tussen de zandgronden en het hoogveen op. De weg naar Fochteloo (het Zuideinde) begon vroeger bij de oude brink (de Boerestreek) maar werd bij de aanleg van de Opsterlandse Compagnonsvaart van het oude Appelscha afgesneden. De aantakking op de Vaart lag jarenlang ten noorden van het plangebied. In de jaren ‘80 is het Zuideinde verlengd tot aan de brug. De oude aantakking is nog aanwezig in de vorm van een laantje dat gebruikt wordt als voetpad (in particulier eigendom).

1927

2023

Analyse waterstructuur De waterstructuurkaart geeft een goed beeld van de kleinschaligheid van het oorspronkelijke landschap en de schaalvergroting die in de jaren na de oorlog is doorgevoerd. Ook binnen de grenzen van het plangebied zijn diverse sloten gedempt. Ten zuiden van de locatie loopt nog wel een belangrijke watervoerende sloot (de Boksloot) die loost op de Opsterlandse Compagnonsvaart. Het verschil tussen beide waterniveaus wordt overbrugd door een stuw.

1927

2023

Analyse groenstructuur Op de groenstructuurkaart is duidelijk te zien dat het landschap aan beide kanten van de vaart vroeger erg besloten was. Alleen ten oosten van het plangebied was het landschap iets opener. Na de oorlog zijn veel boomstructuren verdwenen en ook komen bospercelen voor. Het oorspronkelijke coulissenlandschap, kenmerkend voor vroege veenontginningen, is aan de oostzijde van de Vaart grotendeels verdwenen. Ten noorden van de het plangebied staat nog het bomenlaantje dat vroeger deel uitmaakte van de route naar Fochteloo.

1927

2023

Totaalkaart In de samenvoeging van de wegen-, water- en groenstructuurkaarten valt wederom de schaalvergroting van het landschap op. De oorspronkelijke verkavelingsrichtingen zijn echter nog altijd aanwezig én afleesbaar. Het plangebied voegt zich hier nog steeds in, maar raakte enigszins geïsoleerd door het doorgetrokken Zuideinde.

Het plangebied

Luchtfoto

Belemmeringenkaart

Hoogte van het terrein

Locatie

Het plangebied

De oude doorgaande weg (nu particulier voetpad)

Het Zuideinde

Zicht op kwekerij Symbiose

Locatie

Zicht op achterkanten lintbebouwing

Locatie

Landschapsplan Het ontwerp van het landschapsplan grijpt terug maar borduurt tegelijkertijd ook voort op het woudontginningslandschap waar het plangebied onderdeel van uitmaakt. In het plan worden de structuur en schaal van het oorspronkelijke landschap hersteld door het terugbrengen van verdwenen elementen in de vorm van sloten en boomsingels. Binnen deze kleinschalige structuur realiseren we, in lijn met en ondergeschikt aan het landschap, een bescheiden woonprogramma tussen de singels. Het plan bestaat uit acht vrijstaande woningen en een hoofdgebouw waarin vier kleinere wooneenheden worden geclusterd. De negen woonvolumes hebben dezelfde richting als de structuur van het landschap en sluiten aan op het ‘bestaand stedelijk gebied’ (BSG). Het plangebied wordt ontsloten vanaf het Zuideinde, middels een pad dat parallel aan het oude bomenlaan wordt gelegd. De bouwvolumes houden royale afstand tot het Zuideinde, waardoor een zachte overgang met het landschap kan worden gemaakt. De zone tussen bebouwing en weg wordt wat lager aangelegd en biedt ruimte voor waterbuffering. De boomsingels met onderbegroeiing van inheemse struikensoorten dragen samen met het kruidenrijke grasland en de teruggebrachte sloten bij aan de biodiversiteit in het plangebied. In lijn met het landschappelijke karakter van deze ontwikkeling zullen de wegen en paden deels in open verharding worden uitgevoerd.

De hoogst noodzakelijke verlichting zal laag boven maaiveld worden aangebracht, wat de impact op het omliggende landschap beperkt. Ook wordt hierdoor de fauna zo min mogelijk verstoord. Een stevige houtwal met onderbegroeiing langs de westelijke rand van het plangebied zorgt ervoor dat de ontsierende bedrijfsloodsen aan het zicht worden onttrokken. Het parkeren voor bewoners van de vrijstaande woningen wordt geïntegreerd in de bouwvolumes zodat de auto’s vanaf de oostzijde (de landschapszijde) aan het zicht worden onttrokken. Het parkeren ten behoeve van het hoofdgebouw wordt opgelost onder een zonnecarport direct ten noorden ervan. Het bezoekersparkeren van zowel de vrijstaande woningen als het hoofdgebouw is gesitueerd in de uiterste noordwesthoek van het plan. Bezoekers vervolgen te voet hun weg richting de bestemming. Dankzij het bescheiden aantal woonvolumes en de beperkte afmetingen van de percelen is de dichtheid van het plan vrij laag. Dit sluit aan bij de ambitie om een ontwikkeling met een landschappelijk karakter te realiseren. De gekozen dichtheid is weloverwogen. Er is een zeker aantal woningen nodig om een woongebied te creëren met een eigen identiteit, een gebied dat een intermediair vormt tussen dorp en landschap. Tegelijkertijd moet de dichtheid niet zo hoog worden dat de gewenste zachte overgang van landschap naar dorp onder druk komt te staan.

Uitgangspunt is niet dat het landschap plaats moet maken voor woningbouw maar dat de woningen onderdeel worden van het landschap.

Architectuur Een wezenlijk onderdeel van het gekozen concept is dat er geen traditionele woningen worden gebouwd. In plaats daarvan wordt ingezet op een bijzondere, experimentele vorm van woningbouw. De verbijzondering uit zich om te beginnen in de stedenbouwkundige opzet van het plan, namelijk vrijstaand wonen in het groen, waarbij de woningen niet in hun eigen privégebied staan maar onderdeel uitmaken van het landschap. Aan de oost- en westzijde is ruimte voor een buitenruimte van bescheiden afmetingen. Deze wordt direct gekoppeld aan de woning en integraal meeontworpen. Langs de overige zijden grenst de bebouwing direct aan het groen. Voor het hoofdgebouw geldt dat er een gemeenschappelijke tuin wordt aangelegd die onderdeel is van het landschap. Direct grenzend aan de individuele wooneenheden kan een private zone worden gecreëerd. Dat de hiervoor genoemde stedenbouwkundige opzet niet zal leiden tot traditionele woningbouw zal niet verbazen. Hoewel architectuur geen onderdeel is van dit landschapsplan geeft het bijgaande referentiebeeld aan wat de ambitie is. De bebouwing is eigentijds en ingetogen. Landschap en bebouwing worden met elkaar verweven, onder meer door het maaiveld op te trekken en over te laten lopen in de groene daken van de bouwvolumes. In materiaal- en kleurgebruik zal rekening gehouden worden met de inpassing in het landschap.

De woonvolumes kunnen onderling licht verschillen maar hebben in hoofdopzet dezelfde architectuur en maken allemaal onderdeel uit van hetzelfde concept. Dit geldt ook voor het hoofdgebouw waarin de vier compactere wooneenheden zijn geclusterd. De verhoudingen zullen verschillen, maar de architectuur is familie van de vrijstaande woningen.

Duurzaamheid Naast de bijzondere stedenbouwkundige opzet en dito architectuur is ook het (zoveel mogelijk) off-grid zijn van deze ontwikkeling een ambitie. Het hoofdgebouw herbergt naast vier wooneenheden en een gemeenschappelijke ruimte ook voorzieningen ten behoeve van een Virtual Power Plant (VPP), ook wel virtuele energiecentrale genoemd. Dit is een verzameling van decentrale opwekkingsinstallaties, afnemers en batterijen die vanaf een centraal punt worden aangestuurd. Het is een energienetwerk dat slim gebruik maakt van de vraag en aanbod van duurzaam opgewekte energie. Door toepassing van een VPP in het hoofdgebouw vormt dit het centrum van de energievoorziening voor het gehele plan. De acht vrijstaande woningen zijn op het hoofdgebouw aangesloten.

Referentiebeeld architectuur

1 2

7 6 5

Landschapsplan

Toegang plangebied

Historische bomenlaan

Toegangsweg naar het woongebied

Bezoekersparkeren

Houtwal ter afscherming van achterkanten lintbebouwing

Boomsingels inzetten als schaalverkleinend middel

Herintroductie historische sloot

Gebied voor waterbuffering

Vogelvlucht

Zicht vanaf landschap

Maquette

Bovenaanzicht

Wooneenheden (4st.) Woningen (8st.)

te ruim bare n e op

te ruim ate priv

Qr Bp

cp Ag

Middenspanningsstation (10kV)

Rioolpomp

vpp

Virtual Power Plant

Fietsenberging

Containeropstelplaats

Zonnecarport met parkeren, vpp en fb

Watergang bestaand

Ag Ag

Talud watergang

Qr Ag

Grasbeton

Beton

Ag Ag

Gras pad

Qr Bp Qr

Groendoorlatende kunststofmat (intensief beheer)

Ag Qr

Ag Ag Ag

Ag Bp

fb vpp

Gras (extensief beheer, (gem. 8,20 + NAP) Gras (extensief beheer, (gem. 7,90m + NAP) Gras (extensief beheer, (gem. 7,60m + NAP) Bestaande greppel (gem. 7,50m +NAP)

Qr Ag

Gras (extensief beheer)

Willem stad

Beplantingszone afschermende struiken

beheerhoogte: 3,0 m Sortiment conform 'Beplantingszone struiken'

Beplantingszone struiken

20% Crataegus monogyna (Eenstijlige meidoorn); 20% Prunus spinosa (Sleedoorn); 20% Sambucus nigra (Vlier); 20% Corylus avellana (Hazelaar); 10% Rhamnus frangula (Vuilboom); 10% Viburnum opulus (Gelderse roos).

Ag Bp

Ag Qr

Quercus robur (Zomereik),

Betula pendula (Ruwe berk)

Alnus glutinosa (Gewone / zwarte els)

Qr Ag

Qr Bp

Qr Ag

Ag Qr

Bp Qr

Bp Bp Ag

Bp Bp

B 13

Brandkraan Calamiteitentoegang

Grens openbare ruimte

Ag Qr

minimale stamomtrek: 10 - 12 cm minimale hoogte: 2,5 m

Voorgevel Beschermingszone (geen werkzaamheden)

Bp Ag Ag

minimale stamomtrek: 12 - 14 cm minimale hoogte: 3,0 m

Overstort Damwand

minimale stamomtrek: 16 - 18 cm minimale hoogte: 3,5 m

Duiker

13A

Bp Bp

afmeting L x B = 10,0 x 1,0 m, ten behoeve van 12 rolcontainers

Landschapsplan De Compagnonswijk Appelscha 0

40m

Datum: Schaal: Formaat: Ontwerp:

22 januari 2025 1 : 500 A2 +PEIL, Groningen

DE COMPAGNONSWIJK APPELSCHA BEELDKWALITEITSPLAN

Versie 22 januari 2025 P002197

tad

ems

Will

Va e

rie

PLANGEBIED

sloo

nd e

Bok

Plangebied Bron: GoogleMaps

INHOUD 1. Inleiding 5 2. Beeldkwaliteit bebouwing 11 3. Terreininrichting 17

Colofon 18

Bijlage - Bouwvlakken

Wooneenheden (4st.) Woningen (8st.) Wooneenheden (4st.) Middenspanningsstation (10kV) Woningen (8st.) Rioolpomp Middenspanningsstation (10kV) Virtual Power Plant Rioolpomp Fietsenberging Virtual Power Plant Containeropstelplaats

imte re ru nba ope

te ruim ate priv

te aQr priv

Qr Ag

Bp Qr Ag

Ag Ag

Ag Bp

Ag Qr

Bp Ag

Ag Qr Ag

Qr Bp

Bp Qr

Ag Bp

B 13

bk c

Qr Qr

Ag Ag Ag

B 13

Bp Bp Qr

minimale stamomtrek: 16 - 18 cm minimale hoogte: 3,5 m

Alnus glutinosa (Gewone / zwarte els) minimale stamomtrek: 10 - 12 cm Betulahoogte: pendula (Ruwe berk) minimale 2,5 m minimale stamomtrek: 12 - 14 cm

minimale hoogte: 3,0 m Brandkraan Calamiteitentoegang Alnus glutinosa (Gewone / zwarte els) minimale stamomtrek: 10 - 12 cm Duiker

2,5 m

Overstort Brandkraan Damwand Calamiteitentoegang Voorgevel Duiker Beschermingszone (geen werkzaamheden) Overstort Grens openbare ruimte

Damwand

Ag Ag Ag

Voorgevel

Betula pendula (Ruwe berk) minimale stamomtrek: 12 - 14 cm Quercus robur (Zomereik), minimale hoogte: 3,0

Bp Ag

Ag Bp

20% Prunus spinosa (Sleedoorn); beheerhoogte: 3,0 m 20% Sambucus nigra'Beplantingszone (Vlier); Sortiment conform struiken' 20% Corylus avellana (Hazelaar); 10% Rhamnus frangula (Vuilboom); Beplantingszone struiken 10% Viburnum opulus (Gelderse roos). 20% Crataegus monogyna (Eenstijlige meidoorn); 20% Prunus spinosa (Sleedoorn); 20% Sambucus (Vlier); Quercus roburnigra (Zomereik), 20% Corylus avellana16 (Hazelaar); minimale stamomtrek: - 18 cm 10% Rhamnus minimale hoogte: frangula 3,5(Vuilboom); m 10% Viburnum opulus (Gelderse roos).

minimale hoogte:

bk c

Ag Bp

Qr Ag

Beplantingszone afschermende struiken Gras (extensief 3,0 beheer, (gem. 7,60m + NAP) beheerhoogte: m

Bestaande greppel (gem. 7,50m +NAP) Beplantingszone struiken 20% Crataegus monogynaafschermende (Eenstijlige meidoorn); Beplantingszone struiken

Bestaande greppel (gem. (gem. 7,50m 7,90m +NAP) + NAP) Gras (extensief beheer, Sortiment conform 'Beplantingszone struiken'

Gras(extensief (extensiefbeheer, beheer,(gem. (gem. 8,20 ++ NAP) NAP) Gras 7,60m

Ag Qr

Gras(extensief (extensiefbeheer, beheer) Gras (gem. 7,90m + NAP)

Qr Bp

13A

Groendoorlatende kunststofmat Gras (extensief beheer, (gem. 8,20(intensief + NAP) beheer)

Ag b

13A

Ag Ag

fb Qr vpp

Qr Ag

p fb Qr

Gras(extensief pad Gras beheer)

Beton Groendoorlatende kunststofmat (intensief beheer)

Grasbeton Gras pad

Talud watergang Beton

Willem Wille stad mstad

afmeting L x B = 10,0 x 1,0 m, ten behoeve van 12 rolcontainers

Fietsenberging Zonnecarport met parkeren, vpp en fb Containeropstelplaats afmeting L x B bestaand = 10,0 x 1,0 m, ten behoeve van 12 rolcontainers Watergang Zonnecarport met parkeren, vpp en fb Talud watergang Watergang bestaand Grasbeton

cp Ag

Qr Ag

cp Ag

Ag Bp

Qr Ag Qr

Qr te ruim

bare Bp pen o Bp te ruim

rp tr vpp rp fb vpp cp

Beschermingszone (geen werkzaamheden) Landschapsplan Grens openbare ruimte De Compagnonswijk Appelscha

Landschapsplan

40m

landschapsplan aangegeven Datum: Alle in dit22 januari 2025 Schaal: beplanting 1 : is 500 nieuwe beplanting. Formaat: A2 Ontwerp: +PEIL, Groningen

Landschapsplan De Compagnonswijk Appelscha

Ontwerp door +PEIL en uitwerking door BügelHajema

40m

Datum: Schaal:

22 januari 2025 1 : 500

1 INLEIDING Aanleiding Een lokale particuliere initiatiefnemer wil een perceel tussen het Zuideinde en de Vaart Noordzijde in Appelscha ontwikkelen tot een hoogwaardige, duurzame en bijzondere woningbouwlocatie. Buitenplans Projectontwikkeling stuurt de ontwikkeling en +PEIL heeft het landschapsplan ontworpen (zie afbeelding hiernaast). Op de pagina’s 6 t/m 9 zijn impressies van het beoogde beeld weergegeven.

Ambitie De ambitie is om een kleinschalig, zelfvoorzienend, volledig ‘off-grid’ en vernieuwend groepje woningen te realiseren. Woningen die ‘te gast zijn’ in het landschap en een minimale ecologische voetafdruk hebben. Het geheel van maaiveldinrichting, energiehuishouding, bebouwing, groen en water is daarom uitgesproken duurzaam. Het is klimaatadaptief, natuurinclusief en vooral passend in het landschap. Wonen tussen de singels aan één van de oudste routes van Appelscha.

Landschapsplan Het ontwerp van het landschapsplan borduurt voort op het woudontginningslandschap waarin het plangebied ligt. In het plangebied wordt de structuur en schaal van het landschap hersteld door het terugbrengen van verdwenen elementen als sloten en boomsingels. Het plangebied wordt zo weer onderdeel van dit landschap. Aan het plangebied wordt een ecologische laag toegevoegd. In lijn met, en ondergeschikt aan het landschap, wordt een kleinschalig woonprogramma tussen de singels gerealiseerd. Langs de westelijke rand van het plangebied zorgt een stevige houtsingel met onderbeplanting ervoor dat de bestaande loodsen aan het zicht worden onttrokken. Tevens wordt aan beide zijden van het toegangspad een zone met struiken aangelegd. Enerzijds om een natuurlijke buffer tussen het plangebied en de noordelijk gelegen kwekerij te creëren en anderzijds om de langs het toegangspad gelegen woningen van voldoende privacy te voorzien.

De bebouwing wordt projectmatig en onder architectuur ontwikkeld. Het programma bestaat uit acht vrijstaande woonvolumes en één woonvolume met vier compacte wooneenheden. De in totaal negen woonvolumes zijn verspreid gesitueerd in het westelijke deel van het plangebied. De langgerekte woonvolumes volgen de hoofdrichting van het landschap. Een groot deel van het plangebied wordt landschappelijk en ecologisch ingericht. In dit gebied vinden geen woonactiviteiten plaats. In het wat lager gelegen noordoostelijk deel van het plangebied wordt ruimte geboden voor waterberging met natuurvriendelijke oevers. Boomsingels met onderbegroeiing van inheemse struikensoorten, kruidenrijk grasland en een teruggebrachte sloot vormen het landschap en dragen bij aan de ecologische waarden en de biodiversiteit in het plangebied. Het plangebied wordt vanaf het Zuideinde ontsloten, evenwijdig aan de bestaande bomenlaan. De bestaande bomenlaan ligt buiten het plangebied en wordt niet aangetast. De paden worden beperkt verhard en parkeren is ondergeschikt in het beeld. Verlichting is beperkt en zal laag boven maaiveld worden aangebracht. De verlichting mag niet schijnen of uitstralen op (reeds bestaande) groenstructuren/bomenrijen.

Doel en status Het document geeft regels en inspiratie voor de toekomstige bouwers en bewoners. Daarnaast is het document het kader voor de welstandstoetsing. Het beeldkwaliteitsplan wordt hiervoor vastgesteld door de gemeenteraad.

Leeswijzer Hoofdstuk 1 beschrijft de aanleiding voor dit beeldkwaliteitsplan en gaat in op de planvorming. De hoofdstukken 2 en 3 gaan in op de beeldkwaliteit van de bebouwing en de terreininrichting.

Impressie woongebied vanaf het Zuideinde (ontwerp: +PEIL Architecten) Bron: BügelHajema

Impressie woongebouw (ontwerp: +PEIL Architecten) Bron: BügelHajema

Impressie woningen (ontwerp: +PEIL Architecten) Bron: BügelHajema

Hoofdopzet woningen Bron: +PEIL

2 BEELDKWALITEIT BEBOUWING Concept

Hoofdvorm woningen

De vrijstaande woningen en het woongebouw zijn te gast in het landschap. Het landschap is dominant. De bebouwing en de buitenruimten hebben een compacte opzet. De woningen en het woongebouw worden onder architectuur gebouwd en voor de hedendaagse vormgeving geldt een hoog ambitieniveau.

• •

De woningen worden projectmatig ontwikkeld en zijn gelijk aan elkaar of zijn sterk gelijkend. De materialsering en de detaillering zijn gelijk.

• • • •

Het woongebouw biedt ruimte aan maximaal vier wooneenheden, een gemeenschappelijke ruimte en ruimte voor (gemeenschappelijke) technische installaties. Het woongebouw is in de architectuur sterk familie van de woningen en in materialisering en detaillering gelijk aan de woningen.

Plaatsing woningen • •

• • • •

• •

De bebouwing ligt binnen het bouwvlak (zie bijlage). De footprint van een woning is 9,0 bij 26,0 meter. Ter breedte van de lage goot mag de woning aan beide zijden met maximaal 4 meter worden verlengd om het dakvlak door laten te lopen tot op maaiveld (een goothoogte van 0 meter). De bouwrichting volgt de hoofdrichting van het landschap. Aan- en uitbouwen zijn niet toegestaan. Vrijstaande bijgebouwen zijn niet toegestaan. Per woning is één dakopbouw (is een opbouw vanuit de gevel) toegestaan, mits in dezelfde architectuurstijl. Dakkapellen in het dakvlak zijn niet toegestaan. De buitenruimte ligt binnen het bouwvlak en ligt tegen of (deels) in de bebouwing. Bergingen en parkeerplaatsen zijn onderdeel van de hoofdvorm.

• • •

• • • •

•

De hoofdvorm/hoofdopzet van de woningen is op pagina 10 verbeeld. De hoofdvorm is langgerekt en volgt de hoofdrichting van het landschap. De hoofdvorm heeft een zadeldak. De nokrichting is haaks op verkavelingsrichting (haaks op de lengterichting van de bebouwing). De hoofdvorm is enkelvoudig; uitsnedes zijn mogelijk. De nokhoogte is minimaal 7,0 meter en maximaal 8,0 meter (vrijstelling tot 9,0 meter). De woningbreedte is minimaal 7,5 meter en maximaal 9,0 meter breed. De woning is minimaal 24 meter lang. De goothoogte is aan elke korte zijde voor minimaal 40% van woningbreedte laag met een maximum van 1,5 meter. De goothoogte is aan elke korte zijde voor maximaal 60% van de woningbreedte hoog, met een maximum van 5,0 meter (vrijstelling tot 6,0 meter). De dakhelling is minimaal 15 graden en maximaal 40 graden. Dakopbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm. De berging is onderdeel van de hoofdvorm. Er dienen twee auto’s binnen het bouwvolume van de woning geparkeerd te kunnen worden. Deze auto’s worden overdekt met het dak van het bouwvolume en worden aan drie zijden ingekaderd door een bouwkundige constructie. Garagedeuren zijn toegestaan mits uitgevoerd in hetzelfde materiaal en dezelfde kleur als van de gevels en mits onzichtbaar gedetailleerd.

Hoofdopzet woongebouw Bron: +PEIL

Plaatsing woongebouw • •

• • • •

• •

De bebouwing ligt binnen het bouwvlak (zie bijlage). De footprint van het woongebouw is maximaal 16,0 bij 32,0 meter. Het woongebouw is gesitueerd tegen de noordelijke begrenzing van het bouwvlak. De bouwrichting volgt de hoofdrichting van het landschap. Aan- en uitbouwen zijn niet toegestaan. Bergingen en ruimten voor technische installaties zijn onderdeel van de hoofdvorm. Bij het woongebouw is één vrijstaand bijgebouw toegestaan in de vorm van een zonnecarport met geïntegreerde Virtual Power Plant (VPP) en fietsenberging. Ondergeschikte dakopbouwen zijn toegestaan, mits in dezelfde architectuurstijl. Dakkapellen zijn niet toegestaan. De buitenruimten liggen binnen het bouwvlak en liggen tegen of (deels) in de bebouwing.

Hoofdvorm woongebouw • • • • • • • • • •

De hoofdvorm/hoofdopzet van het woongebouw is op pagina 12 verbeeld. De hoofdvorm is langgerekt en volgt de hoofdrichting van het landschap. De hoofdvorm heeft een zadeldak of een combinatie van zadeldaken. De nokrichting is haaks op verkavelingsrichting. Bergingen en ruimten voor technische installaties zijn opgenomen in de hoofdvorm. Dakopbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm. De nokhoogte is maximaal 10,0 meter (vrijstelling tot 11,0 meter). De goothoogte is maximaal 6,0 meter (vrijstelling tot 7,0 meter). De dakhelling is minimaal 15 graden en maximaal 40 graden. De zonnecarport met geïntegreerde Virtual Power Plant (VPP) en fietsenberging is ondergeschikt aan het woongebouw en het landschap. De maximale hoogte van de zonnecarport is 4,0 meter.

De woningen lijken voort te komen uit het landschap

Bron: Homemydesign

Bron: BKVV Architectenl

Woning met lange dakvlakken en langgerekte hoofdvorm

Het woongebouw gaat op in het landschap

Bron: Bram Markerink

Bron: Dorenbos Architecten

Aanzichten •

• • • • •

• • • •

De woningen zijn in vormgeving gelijk aan elkaar of sterk gelijkend. Kleine onderlinge verschillen zijn mogelijk, bijvoorbeeld als gevolg van de situering of variaties in de plattegrond. Het woongebouw wordt in dezelfde architectuur vormgegeven als de woningen. De architectuur is hedendaags, landschappelijk, minimalistisch. De woningen en het woongebouw zijn objecten in het landschap en lijken in vormgeving uit het maaiveld voort te komen. De woningen en het woongebouw hebben een alzijdig karakter. Dit betekent niet dat alle gevels gevelopeningen dienen te hebben. De buitenruimten op maaiveld omzomen met een lage (maximaal 0,8 meter hoge) bouwkundige scheiding in het gevelmateriaal van de woning of het woongebouw of een haag indezelfde hoogte (veldesdoornhaag (Acer campestre) of een beukenhaag (Fagus sylvatica)). Balkons uitvoeren in het gevelmateriaal. Overige erfafscheidingen zijn niet toegestaan. Bij de woningen zijn de parkeerplaatsen meeontworpen als onderdeel van de bebouwing. Zonweringen integreren in het ontwerp. Hemelwaterafvoeren zijn niet zichtbaar. De vormgeving van de zonnecarport met geïntegreerde Virtual Power Plant (VPP) en fietsenberging sluit aan op de overige gebouwen, of is hieraan ondergeschikt en mag deels een technische uitstraling hebben (de constructie mag deels zichtbaar zijn).

• • • • • • • •

Zonnepanelen en overige installaties •

• •

• • •

Opmaak •

•

Één hoofdmateriaal voor alle gevels en gebouwen. Onbehandeld, verticaal gemonteerd hout is het hoofdmateriaal voor de gevels. Een uitgesproken duurzaam alternatief is mogelijk, mits vergelijkbaar in uitstraling. De daken worden tenminste bedekt met gras en/of sedum, waarbij meer biodiverse alternatieven ook mogelijk zijn.

Het kleur- en materiaalgebruik is natuurlijk en ingetogen, passend in het landschap. De kleuren van kozijnen, ramen en deuren zijn gelijk aan de kleur van de gevels. Hele lichte kleuren zijn niet toegestaan. Materialen hebben een matte afwerking. Circulaire, duurzame, onderhoudsarme materialen toepassen. De detaillering versterkt de architectuur. De materialsering en de detaillering van de woningen en het woongebouw zijn gelijk. De zonnecarport met geïntegreerde Virtual Power Plant (VPP) en fietsenberging wordt uitgevoerd in onbehandelde verticale houten delen. De houtsoort is gelijk aan de woningen/woongebouw. Een combinatie met verzinkt staal (voor de constructie) is mogelijk.

Technische installaties zijn ondergeschikt en meeontworpen in de architectuur van de bebouwing en zijn vanaf de openbare weg niet zichtbaar. Het toevoegen van extra buitenverlichting is niet toegestaan. Zonnepanelen zijn toegestaan op het westelijke dakvlak van het woongebouw en de woningen. Het dak van de zonnecarport wordt volledig bedekt met zonnepanelen. Zonnepanelen zijn meeontworpen. Zonnepanelen ordenen in rechthoekige blokken. Dakdoorvoeren zoveel mogelijk beperken en clusteren. Dakdoorvoeren zijn alleen in het westelijke dakvlak toegestaan.

Inrichting buitenruimte woningen en woongebouw •

•

Binnen de meeontworpen erfafscheiding en/of haag zijn erfverhardingen, grassen en lage bodembedekkers toegestaan. Overige opgaande beplantingen zijn niet toegestaan. Buiten de meeontworpen erfafscheiding en rondom de gevels sluit de inrichting aan bij de inrichting van het totale terrein. 15

Voorbeeld van een karrespoor

Bron: Staphorst nieuws

Bron: Google Maps

Geclusterd parkeren op grasbetonstenen

Groendoorlatende kunststofmat t.p.v. calamiteiteninrit Bron: Spudulica.co.uk

Bron: Greenpro-online

Aanbrengen nieuwe houtsingels

Bloemrijk grasmengsel

Natuurlijke laagte met flauw hellende taluds als waterbuffer

Bron: GoogleMaps

Bron: CruydHoeck

Bron: BügelHajema

3 TERREININRICHTING Concept Het landschap is dominant. Herstel van de structuur van het woudontginningenlandschap vormt de basis van het plan. Aan het herstelde landschap worden een woonlaag en een ecologische laag toegevoegd. Het wonen is ondergeschikt aan de landschapsstructuur en de ecologische laag.

•

Waterberging

Nieuwe boomsingels vormen de dragers van het plan. Aan de westelijke rand onttrekt een stevige houtsingel de bestaande loodsen aan het zicht. Waterberging vindt plaats in de sloten en een laagte met flauw hellende taluds. De inrichting van het terrein draagt bij aan het vergroten van de ecologische waarden en de biodiversiteit. Het gebied zal extensief worden beheerd door de bewoners/VVE van dit private woongebied.

•

Beplanting

•

• •

•

Het beplantingsbeeld is gevarieerd en divers, waarbij zoveel mogelijk wordt gekozen voor inheemse beplantingen. De beplantingen zijn gericht op het aantrekken van vogels en insecten. De nieuwe houtsingels bestaan uit een enkele bomenrij met struikbeplanting. Plantafstand bomen conform tekening. Sortiment bomen: • 50% Zomereik (Quercus robur); • 25% Ruwe berk (Betula pendula); • 25% Zwarte els (Alnus glutinosa. Plantafstand struiken 1-3 meter. Sortiment struiken: • 20% Eenstijlige meidoorn (Crataegus monogyna); • 20% Hazelaar (Corylus avellana); • 15% Sleedoorn (Prunus spinosa); • 15% Vlier (Sambucus nigra); • 10% Gelderse roos (Viburnum opulus); • 10% Hulst (Ilex aquifolium;) • 10% Vuilboom (Rhamnus frangula). De open ruimten worden ingezaaid met een bloem- en kruidenrijk grasmengsel (Bijvoorbeeld G1 CruydHoeck).

Naast het plangebied ligt een kwekerij. Om hinder op de biologische bedrijfsvoering te voorkomen wordt in overleg met de kweker het sortiment van het streekeigen, kruidenrijk en extensief beheerd gras vastgesteld.

Nieuwe sloten versterken de landschapsstructuur en voorzien in waterberging. Er worden flauw hellende taluds toegepast waar mogelijk. Een deel van de taluds is bestaand (noord- en zuidrand) en blijft zo. De zuidrand wordt niet veranderd i.v.m. de beschermingszone. Aan de westrand is een helling van 1:3 (maximaal) mogelijk. De bestaande laagte wordt verder verdiept om te voorzien in een piekwaterbuffer. Deze laagte heeft hele flauwe taluds. De beplantingen en de inrichting van de (sloot)oevers zijn gericht op het aantrekken van (water-)vogels en insecten.

Verharding en verlichting • • • •

• • •

Verharding wordt beperkt tot een functioneel minimum. Volledig dichte verhardingen alleen toepassen voor rijstroken en rolstoeltoegankelijke routes en inpandig parkeren in de woningen. Ontsluiting in de vorm van een smal pad of karrespoor. Alle verharding wordt in één kleur uitgevoerd en in naturel beton, met uitzondering van de calamiteiteninrit. De calamiteiteninrit wordt uitgevoerd in groendoorlatende kunststofmatten. De parkeerplaatsen voor het woongebouw en bezoekers worden geclusterd ingepast. Parkeren op grasbeton. De verlichting mag niet schijnen of uitstralen op (reeds bestaande) groenstructuren/bomenrijen. Verlichting wordt beperkt tot een functioneel minimum en wordt vormgegeven met lage armaturen (maximaal 0,7 meter boven het maaiveld). Een buitenlamp bij de voordeur en garageopening mag hierop een uitzondering met een maximale plaatsingshoogte van 3,0 meter.

COLOFON Beeldkwaliteitsplan BügelHajema Adviseurs Leeuwarden Adviseurs voor leefomgeving en omgevingsrecht BNSP Balthasar Bekkerwei 76 8914 BE Leeuwarden +31 (0)58 215 25 15 info@bugelhajema.nl www.bugelhajema.nl

Landschapsplan +PEIL, Bureau voor Architectuur en Stedenbouw Helperpark 282-D 9723 ZA Groningen +31 (0)50 31 31 600 info@pluspeil.nl www.pluspeil.nl

Opdrachtgever Buitenplans Projectontwikkeling BV Berkenlaan 51 9321 GT Peize www.buitenplans.nl

BIJLAGE Legenda BOUWVLAKKEN

Legenda

Bouwvlak

trafo

Bouwvlak

cp Qr

Ag Qr

trafo

Ag Qr Ag

Ag Ag Qr

Qr Ag

vpp

Ag Bp

Qr Ag

Ag Ag

Willem stad

Ag Qr

Bp Qr Ag

Ag Qr

AgQr

Ag Qr

Ag Ag

Ag Bp

Bp Qr

Ag Bp

Bp Ag

Ag Bp Bp

B 13

Bp Ag

13A

Ag Ag

Qr Ag

Willem stad

Ag Ag

Bp Ag

Footprint

Nokhoogte

Goothoogte (max)

Dakhelling

Qr Qr Ag

Geclusterd woonvolume (max)

Zonnecarport (max)

7,5-9,0 bij 24,0-30,0 m

16 bij 32 m

6 bij 30 m

7,5-9 m

11 m

n.v.t.

15-40 graden

n.v.t.

Bouwvlakken De Compagnonswijk Appelscha

Vrijstaande woonvolumes

40m

Datum: Schaal: Formaat: Ontwerp:

21 januari 2025 1 : 500 A2 +PEIL, Groningen

M.e.r.-beoordeling De Compagnonswijk

Versie 1.6 22 januari 2025

Inhoud 1.

Inleiding ..................................................................................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Plaats en kenmerken van het project ......................................................................................... 7 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

LIGGING PROJECTGEBIED EN BESTAAND GRONDGEBRUIK ....................................................................... 7 AARD EN OMVANG VAN DE ONTWIKKELING ........................................................................................ 7 GEVOELIGE GEBIEDEN .................................................................................................................. 12 CUMULATIE MET ANDERE PROJECTEN ............................................................................................. 14 OVERIGE KENMERKEN.................................................................................................................. 14

Kenmerken van het potentiële effect van het project .............................................................. 15 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12 3.13 4.14

AANLEIDING ................................................................................................................................ 3 WAAROM M.E.R.-BEOORDELING? ................................................................................................... 4 CRITERIA VOOR M.E.R.-BEOORDELING .............................................................................................. 4 PROCEDURE ................................................................................................................................ 5 LEESWIJZER ................................................................................................................................. 6

BODEM .................................................................................................................................... 15 WATER..................................................................................................................................... 17 ACTIVITEITEN EN MILIEUZONERING ................................................................................................. 19 GELUID ..................................................................................................................................... 20 GEUR ....................................................................................................................................... 21 LUCHTKWALITEIT ........................................................................................................................ 21 OMGEVINGSVEILIGHEID ............................................................................................................... 22 TRILLING ................................................................................................................................... 22 VERKEER EN PARKEREN ................................................................................................................ 23 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE ..............................................................................................

23 NATUURBESCHERMING ................................................................................................................ 24 GEZONDHEID ............................................................................................................................. 27 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................ 28 LICHTHINDER ............................................................................................................................. 29

Conclusie .................................................................................................................................. 30

Inleiding

1.1 Aanleiding De fam. J. Hoeksma (hierna: ‘initiatiefnemer’) heeft door Buitenplans Projectontwikkeling BV een kleinschalig woningbouwplan laten ontwikkelen op een locatie direct grenzend aan de noordoostelijke dorpsrand van Appelscha. Dit plan - genaamd ‘De Compagnonswijk’ - wordt gekenmerkt door een hoog ambitieniveau, niet alleen qua bouwprogramma maar ook voor wat betreft stedenbouw en landschap. De Compagnonswijk wil bijdragen aan herstel van het oude woudontginningslandschap en daarmee aan een verbeterde landschappelijke inpassing van de dorpsrand. Binnen deze vernieuwde landschappelijke setting worden acht woningen en een geclusterd volume met vier wooneenheden geplaatst. Deze woningen zijn (en blijven), mede door hun vernieuwende architectuur, te gast in het landschap. Verder legt het plan de nadruk op een minimale ecologische voetafdruk, klimaatadaptatie en een versterking van de biodiversiteit. Zo mogelijk worden de woningen (semi) off-grid gebouwd.1 De Compagnonswijk is een ‘pilot’. Het gaat hier niet om een ‘straatje erbij’, maar om een innovatief ‘woonlandschap’.

Afbeelding 1.1 De noordoostelijke dorpsrand van Appelscha (oktober 2024)

Voor de realisatie van De Compagnonswijk is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) op grond van artikel 5.1 lid 1 onder a van de Omgevingswet (Ow) nodig. De aanvraag van een Bopa vraagt om een ‘goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving’ (een zogeheten ‘GoFlo’). In de GoFlo dient aangetoond te worden 1 Op grond van de Elektriciteitswet 1998 zijn netbeheerders verplicht om woningen aan te sluiten op het elektriciteitsnet. Het

volledig off-grid bouwen is daarom (op dit moment) niet mogelijk. Er worden nog gesprekken met Liander gevoerd over een ‘pilot’.

dat er sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Daarbij moet voldaan worden aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b t/m 8.0e van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Daarnaast zijn de instructieregels voor het omgevingsplan uit hoofdstuk 5 Bkl van belang. Eén van de onderdelen in de GoFlo is de beoordeling of de voorgenomen ontwikkeling leidt tot aanzienlijke milieueffecten en of er zodoende noodzaak is tot het opstellen van een milieueffectrapport. Met de voorliggende m.e.r.-beoordeling wordt dit onderzocht. 1.2 Waarom m.e.r.-beoordeling? Wet- en regelgeving De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r.) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet (Ow) en in hoofdstuk 11 en Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob). Of een besluit over een project m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig is, kan worden afgeleid uit Bijlage V, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 Ob. Bijlage V heeft als ingang (eerste kolom) de omschrijving van het project. In de vierde kolom staan de besluiten genoemd waarvoor m.e.r.-verplichtingen gelden. Het gaat om besluiten waarmee de toestemming voor het project wordt verleend. In dit geval is dat de omgevingsvergunning (Bopa). Of er voor het besluit een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom.

Als het project voldoet aan de voorwaarden van de tweede kolom, geldt een m.e.r.-plicht. Anders is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht, tenzij ook in de derde kolom voorwaarden staan. Toetsing Het planvoornemen valt op grond van Bijlage V Ob onder categorie J11: “Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen”. Afbeelding 4.1 geeft deze categorie weer. In kolom 2 is aangegeven: “Niet van toepassing”. Dit betekent dat er geen m.e.r.-plicht geldt. Kolom 3 is wel van toepassing aangezien De Compagnonswijk betrekking heeft op de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarvoor wordt met een Bopa - dus ‘buitenplans’ - afgeweken van het geldende omgevingsplan (kolom 4).

Afbeelding 1.2 Bijlage V Omgevingsbesluit (bron: overheid.nl)

1.3 Criteria voor m.e.r.-beoordeling In artikel 11.11 Omgevingsbesluit wordt verwezen naar Bijlage III van de Europese mer-richtlijn (2011/92/EU) voor de m.e.r.-beoordelingscriteria. Het gaat om de volgende drie hoofdcategorieën: 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project, en

3. de kenmerken van potentiële effecten. Hieronder is puntsgewijs aangegeven wat er onder deze drie hoofdcriteria valt (bron: IPLO.nl). 1. Kenmerken van het project: • de omvang en het ontwerp van het gehele project • de opstapeling van effecten (cumulatie) met andere projecten • het gebruik van natuurlijke hulpbronnen • de productie van afvalstoffen • verontreiniging en hinder • het risico van zware ongevallen of rampen, waaronder rampen door klimaatverandering • de risico's voor de menselijke gezondheid 2. Plaats van het project: • het bestaande (en goedgekeurde) grondgebruik • de relatieve rijkdom aan en beschikbaarheid, kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied en de ondergrond ervan. • het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met aandacht voor o wetlands, oeverformatie en riviermondingen o kustgebieden en het mariene milieu o berg- en bosgebieden o reservaten en natuurparken o gebieden die in de Nederlandse wetgeving zijn aangeduid of door die wetgeving worden beschermd o speciale beschermingszones door de lidstaten aangewezen volgens Richtlijn 79/409/EEG (= Vogelrichtlijn) en Richtlijn 92/43/EEG (= Habitatrichtlijn) o gebieden waar de Europese milieukwaliteitsnormen al niet worden gehaald o gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid o landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang 3.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Ooststellingwerf&id=e5bf7570-fa5e-4778-ad63-091fd36bc201