Bijlage 2 - Onderzoeksrapportage Biosintrum - eindrapport

Rond 2006 had de portefeuillehouder het lokale bedrijfsleven in de gemeente Ooststellingwerf uitgenodigd om te spreken over de uitdaging om de gemeente maatschappelijk en economisch vitaal te houden. De vraag werd gesteld wat nu de onderscheidende kracht was van Ooststellingwerf, en men kwam uit op de ruimtelijke kwaliteit in relatie tot duurzaamheid. Waar Heerenveen Sportstad is en Sneek Waterstad, daar kan Ooststellingwerf zich profileren met ruimtelijke kwaliteit in combinatie met duurzame en biologische bedrijvigheid. De ontwikkeling van een ecologisch werklandschap in Oosterwolde paste daar naadloos in. De eigenaar van ECOstyle was in deze periode ook voorzitter van de Kamer van Koophandel Fryslân. Hij stelde vast dat in zijn regio de samenwerking tussen bedrijfsleven, overheid en onderwijs- en onderzoeksinstellingen nog weinig voorstelde in vergelijking met regio’s als Zuidoost-Brabant. Vanaf het begin was in het concept dat de eigenaar van ECOstyle voor ogen had, voorzien in een centraal gebouw met faciliteiten voor de bedrijven die zich zouden vestigen op het terrein, om zo ook de netwerkvorming van gelijkgestemde bedrijven en onderlinge kennisuitwisseling, bij voorkeur ook met onderwijsinstellingen, te bevorderen.

De eigenaar van ECOstyle en de portefeuillehouder hebben in eendrachtige samenwerking getrokken aan het verder uitwerken en realiseren van het idee van een ecologisch werklandschap met daarin een centraal gebouw waarin bedrijfsleven, overheid en onderwijsinstellingen elkaar konden ontmoeten en inspireren. Om de realisatie slagvaardig te kunnen oppakken, is aan de zijde van de gemeente vanaf 2012 een ambtelijk programmamanager Biobased Economy, tevens projectleider Ecomunitycenter (later Biosintrum) aangesteld en aan de zijde van de private partner liet de eigenaar zich adviseren door de (voormalige) directeur Vastgoed van Triodos Bank.

20

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

Vervolgens is door de gemeente enerzijds en Zwart Beheer BV en Ecomunity Ontwikkeling BV anderzijds in een “sfeer van vertrouwen” toegewerkt naar realisatie van het ecologisch werklandschap, met als naam Ecomunitypark. Gezamenlijk werd besloten om voor het op het Ecomunitypark te realiseren centrale gebouw het BREEAM-certificaat te behalen2. De provincie Fryslân stond ook positief tegenover het idee van het Ecomunitypark, hoewel in die tijd de inzet van de provincie juist was om bedrijventerreinen van de markt te halen vanwege een dreigend overschot, vanwege het duidelijk afwijkende en onderscheidende profiel van het Ecomunitypark. Door de eigenaar van ECOstyle en de portefeuillehouder is er in deze periode in nauwe samenwerking intensief gewerkt aan het verwerven van draagvlak voor het initiatief onder het lokale en regionale bedrijfsleven en onderwijsinstellingen in de provincie. 2.1

Periode 2012 t/m 2015: oppakken thema biobase

Realisatie Eco-

De eerste concrete gedachten over het realiseren van het Biosintrum, in de eerste periode

munitypark…

aangeduid als Ecomunity Center of BIOBASE Center, gaan terug tot de jaren 2012 en 2013. In 2012 sloot de gemeente Ooststellingwerf een raamovereenkomst met de provincie Fryslân en Ecomunitypark BV voor de ontwikkeling van het Ecomunitypark en vervolgens een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van het Ecomunity Center met deze partijen en een aantal onderwijsinstellingen. Een park dat zich richt op bedrijvigheid op het thema duurzaamheid en met daarbinnen een focus op ‘biobase’.

… met BIOBASE Op 12 september 2013 verstuurt de gemeente Ooststellingwerf een projectvoorstel centrum ‘BioBase’ aan Gedeputeerde Staten (GS) van de provincie Fryslân3. De gemeente geeft in dit ‘bidbook’ aan dat “de kern van het gemeentelijk duurzaamheidsprogramma is de realisatie van het Ecomunitypark (..). Het park wordt het eerste extreem duurzame BREEAM Excellent park in Nederland. Gelegen in dit park wil de gemeente een centrum realiseren waarin onderwijs, overheid en ondernemer samenkomen. Dit ter versterking van innovatie op het gebied van duurzaamheid in het algemeen en biobased materials in het bijzonder.” In de brief is aangegeven dat het centrum de “motor moet worden om kennis en educatie te verspreiden op het gebied van biobased economy en biobased society. In dit centrum zullen centrale functies (voor de bedrijven op het park) als vergaderen, laboratorium ruimte, flexwerken, informatie en educatie over het park, restaurant en wellicht in de tweede fase een kleinschalig hotel een plek krijgen. Dit centrum, met de toepasselijke naam BIOBASE, zien wij als het kloppend hart van de ontwikkeling van het Ecomunitypark.”

2 BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method. BREEAMNL is sinds 2009 de certificeringsmethode voor een duurzaam gebouwde omgeving. Met deze methode kunnen projecten worden beoordeeld op ’integrale duurzaamheid’. 3 Gemeente Ooststellingwerf, brief aan GS van provincie Fryslân, onderwerp: Projectvoorstel BioBase, 12 september 2013.

21

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

In de brief zijn onder meer de volgende ambities en uitgangspunten opgenomen: 

De doelstelling is om vanaf 1 januari 2014 te starten met BIOBASE in een bestaand kantoorgebouw in Oosterwolde.



Doel is om zo snel mogelijk het definitieve BIOBASE-gebouw te realiseren. Wanneer eind 2013 een besluit wordt genomen over het voorliggende projectvoorstel, dan kan in het voorjaar van 2015 BIOBASE haar deuren, gezamenlijk met de eerste bedrijven, openen op het Ecomunitypark.



Samenwerken, als overheden en als maatschappij, is belangrijk bij dit thema. De gemeente heeft daarom “besloten om een eerste stap te zetten in een verdere samenwerking met ondernemers en onderwijs door het oprichten van een coöperatie BIOBASE.”

Vorming van

De gemeente geeft aan dat uit de gesprekken met de onderwijsinstellingen en de

coöperatie

ondernemers al is gebleken dat er veel enthousiasme is om een coöperatie op te richten. Dit enthousiasme wordt ondersteund door de bij het projectvoorstel4 gevoegde intentieverklaringen van diverse partners. In het projectvoorstel bij de brief van 12 september 2013 is de gedachte van een coöperatie nader uitgewerkt. Aangegeven wordt dat “vanwege regelgeving de onderwijsinstellingen niet zomaar een nieuwe vestiging kunnen openen in Oosterwolde of hier langjarige huurverplichtingen kunnen aangaan. Om deze reden is door de gemeente, samen met het onderwijs en Ecomunitypark, het idee voor een coöperatie ontstaan, waarin zowel een feitelijk gebouw als langjarig onderwijs en onderzoek worden gecombineerd.” In het projectvoorstel is opgenomen dat de beoogde leden van de coöperatie, naast de gemeente Ooststellingwerf, de onderwijsinstellingen Hogeschool Van Hall Larenstein, Nordwin College en Stenden Hogeschool en het bedrijf Ecomunitypark BV zijn. De betrokkenheid van de onderwijsinstellingen wordt als volgt toegelicht: 

Stenden Hogeschool wordt betrokken bij de ontwikkeling van het centrale BIOBASE gebouw en zij zet haar expertise in op het gebied van duurzaam hospitality management, toerisme en biobased materials. Verder wordt zij betrokken bij het uitvoeren van onderzoeken voor de bedrijven op het park.



Nordwin College wordt onder meer betrokken bij de inrichting, aanleg en het onderhoud van het park. Nordwin College wordt ook betrokken bij milieuonderzoeken en onderzoeken op het gebied van zorg en landbouw en zij zal themadagen voor gebruikers en omwonenden van het park organiseren.



Hogeschool Van Hall Larenstein wordt betrokken bij de ontwikkeling van duurzame gebouwen op het park, onderzoek naar duurzame energie en andere duurzame toepassingen, met name op het gebied van watertechnologie en onderzoek naar biobased materials. Zij zal ook onderzoeken uitvoeren op het park.

In het projectvoorstel is geformuleerd dat de leden van de coöperatie tijd en capaciteit ter beschikking stellen. De coöperatie zal voor de ontwikkeling, programmering en exploitatie van het 4 Gemeente Ooststellingwerf i.s.m. Stenden Hogeschool, Nordwin College, Hogeschool Van Hall Larenstein en Ecomunitypark BV, BioBase Zuidoost-Fryslân, coöperatie voor langjarige samenwerking voor de biobased economy, projectvoorstel, 12 september 2013.

22

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

beoogde BIOBASE Center partijen selecteren die voor en met haar invulling geven aan een langjarige verbintenis met het park. In het projectvoorstel is opgenomen dat het gebouw een omvang zal kennen van circa 1.000 m2. Het restaurant en de vergaderruimte zullen worden geexploiteerd door een commerciële exploitant (bij voorkeur uit de regio), in samenwerking met Stenden Hogeschool en zorginstellingen (verstandelijk gehandicapten). Het projectvoorstel bevat een indicatieve begroting die uitgaat van een initiële investering van € 3 miljoen5 voor ontwikkeling en realisatie van het BIOBASE Center (inclusief inrichting). Daarnaast is € 2,5 miljoen nodig om het gebouw te kunnen exploiteren in de periode van 2013 tot 2023. De indicatieve begroting is als volgt opgebouwd: Tabel 2.1

Indicatieve begroting BIOBASE 2012-2023

Per jaar

Ontwikkeling & realisatie BIOBASE Center

2013-2023 3.000.000

Beheer en onderhoud BIOBASE Center Onderwijsprogramma Onderzoeksprogramma Voorlichting en educatie Versterking toeristisch-recreatief product Ondersteunende activiteiten

50.000 50.000 100.000 25.000 50.000 25.000 300.000

500.000 500.000 1.000.000 250.000 500.000 250.000 3.000.000

Eigen revenuen BIOBASE (resto/verhuur)

-50.000

-500.000

Totaal gevraagde bijdrage

250.000

5.500.000

* ondersteunende activiteiten betreffen onder meer duurzaam vervoer van studenten ** uitgangspunt is dat 2/3 van het gebouw commercieel wordt verhuurd voor tenminste € 75/m2/jaar Wat betreft de dekking van deze begroting is in het projectvoorstel opgenomen dat de onderwijsinstellingen voor de komende tien jaar ‘in kind’ onderwijscapaciteit, begeleiding en kennis ter beschikking stellen voor een bedrag van € 1,5 miljoen. De toenmalige projectleider Biosintrum geeft aan dat het projectvoorstel was opgesteld om provinciale subsidie binnen te halen vanuit het subsidieprogramma ‘Wurkje foar Fryslân’. Hij geeft aan dat het in deze context niet aan de orde was dat de gemeente Ooststellingwerf, de onderwijsinstellingen of Ecomunitypark BV financieel zouden bijdragen aan het voorstel. Het was de bedoeling alles te laten bekostigen door de provincie, in aanvulling op wat betrokken partijen ‘in kind’, aan uren, zouden inbrengen6. 5 De toenmalige projectleider geeft tevens aan dat de in de ruwe begroting opgenomen € 3 miljoen voor het pand daarna een eigen leven is gaan leiden. Pas geruime tijd later in het traject naar realisatie van het Biosintrum is er een meer uitgewerkte en onderbouwde doorrekening gemaakt van de kosten voor het Biosintrum in casu het gedachte centrale pand op het Ecomunitypark. Deze kostenraming komt dan, in 2017, uit op circa € 3,4 miljoen.

6 De investeringsagenda ‘Wurkje foar Fryslân’ omvatte in eerste instantie, bij aanvang in 2013, een budget van € 300 miljoen. Dit middelen voor dit budget ontleende de provincie aan de zogenoemde

23

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

De belangrijkste momenten in de periode tot 2016 worden navolgend op een rij gezet: Tabel 2.2

Datum

Besluit of document

21-6-2012

Sluiten van raamovereenkomst van gemeente met provincie Fryslân en Ecomunitypark BV.

25-9-2012

Ondertekening intentieovereenkomst voor ontwikkeling van Ecomunity Center door de gemeente Ooststellingwerf, provincie Fryslân, Stenden Hogeschool, Nordwin College, Hogeschool Van Hall Larenstein en Ecomunitypark BV.

25-9-2012

Vaststellen door gemeenteraad van Structuurvisie Ecomunitypark en vaststellen door de raad van de raamovereenkomst met ECOmunitypark en provincie Fryslân Fryslan.

16-4-2013

Versturen door gemeente Ooststellingwerf van conceptvoorstel voor de ontwikkeling van BIOBASE Zuidoost-Fryslân aan Provincie Fryslân, voor subsidie uit het met de zogenoemde NUON-gelden gefinancierde investeringsagenda ‘Wurkje foar Fryslân’.

16-9-2013

Ecomunitypark ontvangt het eerste BREEAM Gebied Outstandingcertificaat in Nederland.

18-11-2014

Vaststellen door raad bestemmingsplan Oosterwolde Ecomunitypark.

4-3-2015

Officiële start van het Ecomunitypark met slaan van eerste paal voor het pand van ECOstyle BV en de opening van de zogenoemde Ecomunitybox door gedeputeerde Hans Konst.

17-11-2015

Vaststelling door de raad van de Nota van Uitgangspunten Biobased Economy.

Aanloop naar

Het jaar 2012 kan worden gezien als de start van het project Biosintrum (of zoals het

Biosintrum

eerder genoemd werd, het Ecomunity Center). Dat jaar wordt een projectleider Biosintrum aangesteld (tevens programmamanager Biobased) en wordt een projectvoorstel en subsidieverzoek toegezonden aan de provincie Fryslân, mede namens enkele onderwijsinstellingen en Ecomunitypark BV. Dit betekent niet dat vóór 2012 niet werd nagedacht over de mogelijkheden van biobased economy en hoe de gemeente hier het beste op zou kunnen inspelen. Het denken over de potentie van Biobased begon rond 2005/2006, toen de portefeuillehouder het lokale bedrijfsleven bij elkaar riep om te spreken over de uitdaging om de gemeente Ooststellingwerf

NUON-gelden, oftewel uit de circa € 1,2 miljard die de provincie als mede-eigenaar van NUON ontving toen dit bedrijf in 2009 werd verkocht aan Vattenfall. Voor deze € 300 miljoen werden in totaal 600 voorstellen ingediend door de Friese gemeenten en andere partijen. De projectvoorstellen werden beoordeeld mede op een drietal door Provinciale Staten geformuleerde criteria. Voorwaarden waren (1) dat het geld in Friesland moest worden ingezet, (2) dat de provincie het in te zetten geld gedeeltelijk terug wil verdienen en (3) dat de provincie samen met andere partijen betaalt voor een project. Aan deze laatste voorwaarde voldeed het projectvoorstel Biobase niet, althans niet als meebetalen wordt beperkt tot financieel bijdragen. In Provinciale Staten is discussie geweest over de door sommigen als weinig scherp ervaren subsidievoorwaarden en het grote mandaat van Gedeputeerde Staten (GS kon tot een bedrag van € 5 miljoen zelf bepalen over al dan niet steunen van een projectvoorstel).

24

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

maatschappelijk en economisch vitaal te houden. Uit de met het lokale bedrijfsleven gevoerde gesprekken kwam naar voren dat er behoefte was aan een duidelijke profilering (zoals Heerenveen Sportstad of Sneek Waterstad), waarbij het idee was dat Ooststellingwerf zich zou kunnen profileren met ruimtelijke kwaliteit in combinatie met duurzame en biologische bedrijvigheid. Stichting i.p.v.

Aanvankelijk gingen, zoals hiervoor toegelicht, de gedachten uit naar de oprichting van een

coöperatie

coöperatie van gemeente met onderwijsinstellingen en Ecomunitypark BV als leden. In het raadsvoorstel d.d. 27 september 2016 bij het Businessplan Ecomunity Center wordt toegelicht dat er wordt ingezet op de oprichting van een stichting in plaats van een coöperatie. Aangegeven is “in het prille begin is geopperd voor een coöperatie (begin 2013), gaandeweg het proces is gebleken dat de onderwijspartijen uiteindelijk niet in deze rechtsvorm wilden stappen. Dan zouden er twee leden voor een coöperatie overblijven.” Dit zouden dan de gemeente en Ecomunitypark BV zijn7. Bij de besluitvorming over het businessplan in september 2016 stemt de raad feitelijk in met de stichtingsvorm. Daarvoor heeft over dit onderwerp geen besluitvorming door de raad plaatsgevonden. 2.2

Sleuteljaar 2016: vaststellen visie, uitvoeringsplan & businessplan In 2016 zijn enkele voor het Biosintrum belangrijke documenten opgesteld en besluiten genomen. Dit betreft onder meer:

Tabel 2.3



Beleidsvisie Biobased Economy Ooststellingwerf.



Uitvoeringsprogramma Biobased Economy Ooststellingwerf 2016-2020.



Businessplan Ecomunity Center.



Beschikbaar stellen van investeringskrediet van € 1 miljoen.

Datum

Besluit of document

12-1-2016

Versturen door Caraad Belastingadviseurs van een btw-advies over de stichting Biosintrum.

2-2-2016

Bespreking in raadscommissie Ruimte van raadsvoorstel over visie Biobased Economy gericht op 

Vaststellen van beleidsvisie Biobased Economy Ooststellingwerf.



Beschikbaar stellen van € 40.000 ten behoeve van het verder uitwerken van het uitvoeringsprogramma Biobased Economy.

17-2-2016

Vaststellen beleidsvisie Biobased Economy Ooststellingwerf.

23-2-2016

Opstellen businessplan Ecomunity Center

7 In het raadsvoorstel is verder toegelicht dat bij de keuze voor een stichting ook meespeelt dat bij een stichting in principe geen sprake is van een winstoogmerk waar dit bij een coöperatieve vereniging wel zo is en dat een coöperatie onderhavig is aan Vennootschapsbelasting (Vpb). Een coöperatie wordt verder gezien als te vrijblijvend. Er wordt op dit moment nog uitgegaan van twee oprichtende partijen (i.c. de gemeente en Ecomunitypark BV).

25

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

21-6-2016

Discussie in raad over akte van oprichting van Stichting Biosintrum en het op basis van een businessplan ter beschikking stellen van een investeringskrediet van € 1 miljoen voor realisatie van het Biosintrum.

16-8-2016

Ambtelijk advies aan college van B&W 

Betreft uitvoeringsprogramma Biobased Economy Ooststellingwerf.



Voorgesteld wordt om de bijbehorende begroting van het programma à € 600.000 mee te nemen in de programmabegroting van november 2016. Dit betrof een eenmalig budget voor de periode van deze programmabegroting (2017-2020).

September

Versturen door Caraad Belastingadviseurs van brief aan Belastingdienst

2016

Noord/kantoor Groningen waarin namens de gemeente Ooststellingwerf aandacht wordt gevraagd voor het btw-vraagstuk en waarin Caraad zijn visie toelicht dat de (nog op te richten) stichting in principe alleen btw-belaste prestaties zal verrichten.

13-9-2016

Commissievergadering Ruimte over vaststellen van uitvoeringsprogramma Biobased Economy Ooststellingwerf.

13-9-2016

Bespreking in raadscommissie Ruimte van (raadsvoorstel) Businessplan Ecomunity Center gericht op: 

Vaststellen businessplan Ecomunity Center.



Zienswijze geven, conform artikel 160 lid 2 Gemeentewet, op de concept Akte van Oprichting stichting.

16-9-2016



Beschikbaar stellen van investeringskrediet van € 1 miljoen.



College regie laten nemen op het realiseren van het gebouw.

Versturen door Nysingh Advocaten en Notarissen van advies over staatssteunaspecten m.b.t. de realisatie van het Ecomunity Center.

20-9-2016

Versturen door college van een memo ‘Advisering inzake staatssteun Ecomunity Center’ aan de raad.

27-9-2016

Raadsbesluit: 

Vaststellen van uitvoeringsprogramma Biobased Economy Ooststellingwerf 2016-2020.

27-9-2016

Raadsbesluit: 

Vaststelling door gemeenteraad van businessplan Ecomunity Center.



Beschikbaar stellen van investeringskrediet van € 1 miljoen voor realisatie van het Ecomunity Center.



Verdere uitvoering voor realisatie van het gebouw in handen van het college te stellen.

December 2016

Provincie besluit € 1 miljoen bij te dragen aan de realisatie van het Biosintrum.

Planning

Op 23 februari 2016 wordt het businessplan voor het Ecomunity Center opgeleverd. In

februari 2016

deze versie van het businessplan is het volgende tijdpad opgenomen:

26

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021



De gemeenteraad moet instemmen met het businessplan, waarna een subsidieverzoek kan



Vervolgens wordt de Stichting Ecomunity Center i.o. geformaliseerd.



Daarnaast zal bij een positieve reactie van de provincie op het subsidieverzoek door de ge-

worden ingediend bij de provincie Fryslân voor een bijdrage van € 1 miljoen.

meente een leningsovereenkomst worden aangegaan bij een bankinstelling. 

De verwachting is dat deze financieel-juridische procedure in de zomer van 2016 kan worden afgerond.



De verwachting is dat de ontwikkeling en realisatie van het Ecomunity Center vervolgens 1,5 jaar in beslag zal nemen waarna het Ecomunity Center eind 2017 of begin 2018 kan worden geopend.

Aandacht voor

In de besluitvorming over het Ecomunity Center valt op dat er geen duidelijk herkenbare

uitgangspunten

fase in het traject is geweest die zich richt op het verkennen van de randvoorwaarden voor een dergelijk project en de daarbij door de gemeente op zich te nemen rol. In september 2016 werd de raad een raadsvoorstel voorgelegd het businessplan Ecomunity Center vast te stellen, een investeringskrediet beschikbaar te stellen en de verdere uitvoering van de realisatie van het gebouw in handen te leggen van het college. In het voorjaar van 2016 is wel de beleidsvisie Biobased Economy vastgesteld, met daarin naast ambities ook uitgangspunten en randvoorwaarden, maar deze hebben voornamelijk ‘breed’ betrekking op het thema Biobased Economy. Wel is met de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten Beleidsstrategie Biobased Economy in december 2015 vastgelegd dat participatie door de gemeente in projecten mogelijk is. Dit is het geval indien het projecten zijn gericht op het creëren van werkgelegenheid, die kunnen worden gezien als icoon-projecten die noodzakelijk zijn om de biobased economy op gang te krijgen en met als voorwaarde dat deze projecten vanwege hun pilot status (financiële) ondersteuning nodig hebben en zonder dergelijke ondersteuning niet kunnen opstarten. Er moet verder een financieel gezonde businesscase aanwezig zijn.

Een nadere ‘doordenking’ van de wijze waarop ‘participatie’ door de gemeente in projecten, zoals bijvoorbeeld later het Ecomunitycenter, kan plaatsvinden, of en zo ja hoe andere maatschappelijke partners en/of het bedrijfsleven daar dan ook in moeten participeren, en hoe verantwoordelijkheden, taken, zeggenschap en risico’s dan het beste over deze partijen verdeeld kunnen worden, heeft in deze nota geen aandacht gekregen. Ook in de periode tot september 2016 is hiervoor weinig expliciet aandacht, althans niet in een vorm waarbij de gemeenteraad wordt betrokken en ook niet neergeslagen in documenten die zijn gedeeld met de raad.

2.3

Periode 2017 t/m 2021: bijstelling businesscase & optuigen samenwerking In de periode vanaf 2016 tot heden is de in het businessplan opgenomen investeringsbegroting aangepast (in 2017) en de exploitatiebegroting op twee momenten bijgesteld (in 2017 en in 2019). Mede vanwege financiële tegenvallers neemt de door de gemeente Ooststellingwerf te verstrekken lening toe. Het investeringskrediet loopt verder op omdat uiteindelijk geen lening wordt verkregen van een bank maar de gemeente zelf een lening wil verstrekken aan de op te richten stichting voor het kopen van het pand.

27

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

Tabel 2.4

Datum

Besluit of document

14-8-2017

Ambtelijk advies aan college met onderwerp ‘Akte van oprichting Stichting Biosintrum/verhoging budget’ met als voorstel: 

De raad de concept-Akte van Oprichting van de stichting voor zienswijzen voor te leggen.



De raad voor te stellen een investeringskrediet voor een bedrag van € 3,5 miljoen beschikbaar te stellen.



De raad voor te stellen een bedrag van € 100.000 beschikbaar te stellen voor zaken die betrekking hebben op communicatie en PR.



De raad voor te stellen het gebouw uiteindelijk door middel van het verstrekken van een lening te verkopen aan de stichting.

Oktober 2017

Overeenkomst gesloten met de aannemers voor realisatie van het Biosintrum (Natuurlijk Bouwen en Bakker Installaties).

29-8-2017

Collegebesluit Akte van oprichting stichting Biosintrum / Verhoging budget, inhoudende: 

Akte van oprichting van de stichting voor zienswijze voorleggen.



Investeringsbedrag van € 3,5 miljoen beschikbaar stellen.



Bedrag van € 100.000 beschikbaar stellen voor communicatie & PR.



Gebouw uiteindelijk door middel van het verstrekken van een lening te verkopen aan de stichting.



Alle besluitvorming is onder voorbehoud totdat er overeenstemming is bereikt met Zwart Beheer BV.

12-9-2017

In de raadscommissie wordt het voorstel besproken voor vaststelling van de Akte van oprichting van de stichting Biosintrum, een investeringskrediet van € 3,5 miljoen en beschikbaar stellen van € 100.000 voor communicatie & PR en het verkopen van het gebouw aan de stichting door middel van het verstrekken van een lening aan de stichting. De raadscommissie Ruimte verzoek verder om inzicht in de cijfers.

17-9-2017

Raadsvergadering over raadsvoorstel om akkoord te gaan met beschikbaar stellen van investeringskrediet van € 3,5 miljoen.

19-9-2017

College stuurt raad aangepast hoofdstuk 4 (Financiën) van het businessplan.

27-9-2017

Ingebracht raadsvoorstel om in te stemmen met investeringskrediet en verstrekking van lening aan stichting voor aankoop pand wordt van de agenda gehaald omdat aantal relevante stukken nog niet beschikbaar zijn vanwege lopende onderhandelingen (uitgesteld naar 17 oktober)

17-10-2017

Raadsvergadering waarin besloten is over het raadsvoorstel dat 12 september 2017 besproken is in de raadscommissie Ruimte (over Akte van Oprichting van de stichting, investeringskrediet van € 3,5 miljoen, € 100.000 beschikbaar stellen voor communicatie & PR en verstrekken van een lening

28

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

aan de stichting voor het aankopen van het gebouw). November 2017

Samenwerkingsovereenkomst van gemeente met Zwart Beheer BV en Ecomunitypark Ontwikkeling BV.

1-12-2017

Eerste schop de grond in voor realisatie van het Biosintrum.

16-7-2018

Datum van oprichting Stichting Biosintrum en inschrijving in het Handelsregister.

25-8-2018

Bespreking evaluatie ‘Biobased economie 2016-2018’ en bespreking voorstel om een bedrag van € 300.000 beschikbaar te stellen ter initiatie en stimulatie van de reeds gedefinieerde en nieuwe biobased projecten over de periode 2018-2020.

5-12-2018

Eerste oplevering van pand voor Biosintrum.

12-12-2018

Officiële oplevering.

7-6-2019

Feestelijke opening Biosintrum.

19-11-2019

Raadscommissie Ruimte over verstrekking van een lening à € 1,85 miljoen aan de stichting (circa € 250.000 hoger dan eerder voorzien) en verkoop van het pand aan de stichting. De commissie neemt het advies over van de portefeuillehouder om de gestelde vragen schriftelijk te laten beantwoorden door het college en het onderwerp opnieuw te agenderen voor de raadscommissie van 3 december 2019 en de raadsvergadering van 17 december 2019.

3-12-2019

In de raadscommissie Ruimte wordt besloten om het onderwerp ‘verstrekken lening Biosintrum en verkoop gebouw aan stichting’ door te schuiven naar de raadscommissie Ruimte van 14 januari 2020.

14-1-2020

Bespreking raadsvoorstel ‘Verstrekking lening stichting Biosintrum’ in raadscommissie Ruimte.

25-2-2020

Aanname door de raad van een ‘motie van treurnis’ naar aanleiding van “door het college gemaakte inschattingsfouten” over meerkosten bij de realisatie en het hierover niet tijdig informeren van de raad. Vaststelling projectplan. In het projectplan is voorzien in het formuleren van randvoorwaarden voor oplossingsrichtingen door de raad, waarna vervolgens scenario’s met voor- en nadelen worden uitgewerkt en op basis daarvan een keuze kan worden gemaakt.

12-5-2020

Raad verzoekt college om scenario’s uit te werken gericht op: 

Verkoop pand aan de stichting



Verhuur pand aan de stichting.



Exploitatie door gemeente met behoud van doelstellingen.



Verkoop pand met verlaten van doelstellingen.

In de raadsvergadering van 30 juni 2020 is als gevolg van amendementen het scenario ‘verkoop pand met verlaten van doelstellingen’ vervangen door

29

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

een scenario ‘huurkoop aan de stichting’. 16-6-2020

Op agenda van raadscommissie Ruimte staat onderwerp ‘Randvoorwaarden en scenario’s toekomst Biosintrum’. De raadscommissie besluit het agendapunt, inclusief planning van het bijbehorende proces, door te schuiven naar de raadsvergadering van 30 juni 2020.

17-6-2020

Besproken wordt in de raadscommissie Ruimte het agendapunt ‘Randvoorwaarden en scenario’s toekomst Biosintrum’, maar de commissie besluit het punt van de agenda te halen. Aan het einde van de commissievergadering heeft de portefeuillehouder enkele mededelingen over het Biosintrum, onder meer dat de BREEAMaanvraag is ingediend en dat de jaarrekening over 2019 van de stichting Biosintrum komende week in het stichtingsbestuur wordt besproken en dat het college deze jaarrekening nog niet heeft ontvangen.

30-6-2020

BREEAM-certificaat is afgegeven.

1-7-2020

Raad verzoekt RKC Ooststellingwerf, in een motie die wordt aangenomen, om in de loop van 2021 een onderzoek in te stellen naar Biosintrum, overwegende dat (1) de gemeenteraad behoefte heeft aan informatie over het proces van de totstandkoming van het Biosintrum, (2) de gemeenteraad in staat dient te worden gesteld zijn kaderstellende en controlerende rol uit te oefenen en (3) de gemeenteraad in de toekomst niet bezwaard wil worden door mogelijk in het verleden gemaakte fouten en/of gebrek aan informatie.

Tussentijdse

De voorgaande chronologische toelichting op de besluitvorming rondom het Biosintrum

impliciete

kent een beperkt aantal formele besluitvormingsmomenten, op te vatten als ‘go-no go’-

keuzes

momenten, waarbij de raad ook een rol heeft gehad (dit laat onverlet dat er wel besluitvorming kan zijn geweest over mineure aspecten in bijvoorbeeld het college). Na het vaststellen van de Uitgangspunten voor de beleidsstrategie Biobased Economy ‘breed’, met enkele globale uitgangspunten voor participatie door de gemeente in een project, komt in september 2016 het businessplan voor het project Ecomunitycenter in de raad, met de vraag krediet beschikbaar te stellen. Tussentijds zijn er ontwikkelingen geweest en keuzes gemaakt die ook met de raad gedeeld hadden kunnen worden en waarbij de raad een actieve rol had kunnen hebben, zoals: 

Het accepteren van de gedachte dat een project als het Biobase Center, later Ecomunitycenter of Biosintrum, niet gefinancierd kan worden uit provinciale subsidie alleen.



Het verlaten van de gedachte van de oprichting van een coöperatie met als partners onderwijsinstellingen en de eigenaar-ontwikkelaar van Ecomunitypark. In september 2016 wordt gesproken over een op te richten stichting.



Daarmee dus het verlaten van de gedachte dat ook partners, naast de gemeente, financieel bijdragen aan dan wel risicodragend participeren in een op te richten stichting.

30

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

Tussen het aannemen van het raadsvoorstel in september 2016 en het aannemen van het raadsvoorstel in 2017, met een aangepast businessplan, is gaandeweg besloten dat de gemeente zelf een lening verstrekt aan de op te richten stichting en niet meer uitgaat van een bancaire lening. In januari 2017 wordt in een presentatie aan de raad duidelijk dat het ontwerp voor het gebouw ingrijpend is gewijzigd maar formeel wordt hierover uiteindelijk in oktober 2017 gesproken in de raad.

31

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

3 Oorspronkelijke voorstel en bijstellingen

3.1

Investeringsbegroting De investeringsbegroting bedraagt oorspronkelijk in 2016 circa € 3 miljoen, en is in 2017 en 2019 bijgesteld. De investeringsbegroting is als volgt weer te geven:

Tabel 3.1

Investeringsbegroting Grondkosten

Origineel 2016

Bijstelling 2017

Bijstelling 2019

200.000

200.000

200.000

Communicatie en PR

100.000

125.000

1.400.000

1.800.000

1.828.000

Advieskosten 15%

210.000

210.000

210.000

Ontwikkelingsmanagement

75.000

75.000

75.000

Bijkomende kosten 8%

112.000

112.000

211.000

Bouwkosten

Financieringskosten

25.000

Inbouwkosten

600.000

600.000

600.000

Inrichtingskosten

100.000

100.000

169.000

Extra inrichting laboratoriumruimte

200.000

200.000

200.000

Onvoorzien 4%

117.000

117.000

147.000

3.039.000

3.514.000

3.765.000

Totaal

De initiële begroting uit 2016 is gebaseerd op het door de gemeente opgestelde businessplan ‘Ecomunity Center’8. In het raadsvoorstel waarin gevraagd wordt het businessplan Ecomunity Center vast te stellen, resulteert het businessplan in het beschikbaar stellen door de raad van een investeringskrediet van € 1 miljoen. Uitgangspunt is dat de gemeente € 1 miljoen bijdraagt aan de benodigde investering van € 3 miljoen, dat de provincie Fryslân eveneens € 1 miljoen bijdraagt en voor de resterende € 1 miljoen wordt uitgegaan van een rentedragende lening van een bank9. Onvoorziene

De totale investeringsbegroting is uiteindelijk toegenomen met bijna 24 procent (een

kosten

toename van € 726.000 op een aanvankelijk geraamd investeringsbedrag van € 3.039.000). Deze stijging overtreft het in de aanvankelijke investeringsbegroting aangehouden niveau van de kostenpost ‘onvoorzien’. De post onvoorzien bedroeg € 116.880, oftewel 4 procent van de aanvankelijke investeringsbegroting. De onvoorziene kosten kunnen worden gezien als optelsom van toeslagen op de voorziene kosten vanwege de met deze voorziene kosten samenhangende onzekerheden, voor zover het kosten betreft die binnen de scope en het opgestelde programma van eisen (PvE) vallen. De

8 Gemeente Ooststellingwerf, Ecomunity Center, een langjarige samenwerking voor de BioBased Economy, businessplan, 23 februari 2016. Zie ook gemeente Ooststellingwerf, Raadsvoorstel ‘Businessplan Ecomunity Center’, aangenomen in raad van 27 september 2016. 9 In het businessplan van 23 februari 2016 wordt uitgegaan van een subsidie van de gemeente Ooststellingwerf van € 3,1 miljoen en totale stichtingskosten van € 3,1 miljoen.

32

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

onvoorziene kosten hebben in beginsel geen betrekking op een verandering van de scope of het karakter van een investering. Het valt op dat voor enkele kostenposten wordt gewerkt met een opslagpercentage op de bouwkosten (van € 1,4 miljoen in de aanvankelijke investeringsbegroting uit 2016). Dit betreft: 

Advieskosten, geraamd als een opslag van 15 procent op de bouwkosten.



Bijkomende kosten, idem 8 procent.



Onvoorziene kosten, 4 procent op de totale investeringsomvang.

De bijkomende kosten bestaan uit de overige kosten die niet onder grondkosten of bouwkosten vallen. Denk hierbij aan de kosten voor de architect voor het ontwerp en de uitwerking, de kosten voor de constructeur voor alle sterkteberekeningen en -tekeningen, de kosten voor rapportages die noodzakelijk zijn voor de aanvraag van de omgevingsvergunning, de kosten voor de leges van de gemeente, etc. De bijkomende kosten worden vaak ingeschat als een percentage van de bouwkosten. Afhankelijk van de complexiteit van een project ligt dit veelal tussen de 15 en 20 procent. Als de bouwkosten in 2017 naar boven worden bijgesteld, van € 1,4 naar € 1,8 miljoen (een toename van circa 28,5 procent), worden deze kostenposten niet naar rato mee opgehoogd. Bij een consistente wijze van ramen van de investeringskosten, zou een toename van de geraamde bouwkosten met € 400.000 tot een toename van advieskosten, bijkomende kosten en onvoorziene kosten hebben moeten leiden van respectievelijk € 60.000 ( advieskosten), € 32.000 (bijkomende kosten) en circa € 33.430 (onvoorziene kosten). Uitgaand van een consistente kostenraming, had een toename van de bouwkosten naar € 1,8 miljoen dan een bijkomende kostenstijging van circa € 125.000 moeten opleveren voor advieskosten, bijkomende kosten en onvoorziene kosten. Bijstellingen in

De investeringsbegroting wordt in 2017 opgehoogd van circa € 3,0 naar € 3,5 miljoen.

2017

Over deze aanpassing in de ramingen, en de consequenties daarvan, wordt de gemeenteraad geïnformeerd met een raadsvoorstel10 dat besproken wordt in de raadsvergadering van 17 oktober 2017. De extra kosten betreffen: 

Toevoeging van € 100.000 voor communicatie en PR.



Verhoging van de bouwkosten met € 400.000.

De verhoging van de bouwkosten heeft met name te maken met een verandering van het ontwerp van het Biosintrum. In het businessplan uit 2016 is nog uitgegaan van een meer traditioneel (rechthoekig) ontwerp van het pand, terwijl in 2017 wordt gekozen voor een uniek en meer uitdagend en vernieuwend ontwerp. Het uiteindelijke ontwerp heeft geresulteerd in een gebouw met relatief veel m2’s voor gemeenschappelijke ruimten ten opzichte van het functionele vloeroppervlak. Het oorspronkelijke ontwerp was als volgt: 10 Gemeente Ooststellingwerf, Raadsvoorstel ‘Akte van oprichting stichting Biosintrum / verhoging budget’, aangenomen in raad van 17 oktober 2017.

33

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

Ter illustratie: plattegrond van begane grond in businessplan van 201611:

Ter illustratie: plattegrond van eerste verdieping in businessplan van 201612:

In het raadsvoorstel 2017 worden de volgende drie redenen genoemd voor de gestegen bouwkosten13:

11 Over de begane grond bevat het businessplan de volgende tekst: “Op de begane grond bevindt zich bij binnenkomst de entree/tentoonstellingsruimte. Aan de linkerzijde is de ontvangstbalie gepositioneerd. Direct links bevindt zich de entree naar het restaurant. In het restaurant worden drie sferen gecreëerd: lunch en diner aan kleine tafels, flexwerken en dineren voor groepen aan lange tafels en borrelen en netwerken aan de barzone. Rechts van de entree bevindt zich de kantoor/flexruimte. Hier zijn vijf kleine kantoren ingericht voor één, twee of drie persoonsbedrijven. De middenruimte is beschikbaar voor flexwerken.” 12 Over de eerste verdieping bevat het businessplan de volgende tekst: “Vanuit de vide wordt via een wenteltrap de eerste verdieping bereikt. Aan de oostzijde is de onderwijs/laboratoriumruimte ingericht. Naast de labruimte bevindt zich hier een klein klaslokaal en werktafels voor het onderwijs. Aan de andere kant van de trap bevinden zich drie vergaderruimtes en de grote conferentieruimte voor meer dan 120 bezoekers. Op de zonzijde zit aan de conferentieruimte een balkon van waaruit over het park kan worden uitgekeken.”

34

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

1. Ten opzichte van het businessplan is gekozen voor een aangepast bouwontwerp. 2. Het businessplan is geschreven in 2015, de bouw- en aanneemkosten zijn sinds die tijd gestegen. 3. De toepassing van innovatieve biobased materialen leidt tot hogere kosten. De 1e en 3e reden voor de gestegen bouwkosten kunnen worden gezien als voortvloeiend uit een scopewijziging van de investering, namelijk de keuze om geen traditioneel ontwerp te realiseren maar een meer uitdagende vorm met bovendien innovatieve biobased materialen. De keuze voor het uiteindelijke ontwerp wordt in het raadsvoorstel onderbouwd vanuit de inschatting dat op de beoogde locatie een gebouwontwerp nodig is dat mede vanwege “de uiterlijke verschijning gebruikers aantrekt”. Het ontwerp met drie vleugels en daarnaast een groot atrium moet er aan bijdragen dat onderwijsinstellingen, op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven en werknemers en externe partijen vaker gebruik maken van het Biosintrum. Het gewijzigde ontwerp is verder ook bijna 10 procent groter (aangegeven wordt dat het grondoppervlak toeneemt van ruim 550 m2 naar ruim 600 m2). In het aangepaste raadsbesluit van 17 oktober 2017 stemt de raad in met een investeringskrediet van € 3.500.000 met daarnaast een bedrag van € 100.000 voor communicatie en PR (dit aanvullende bedrag wordt ten laste gebracht van de reserve ‘strategische projecten’).

Het businessplan uit 2016 wordt aangepast naar aanleiding van de gewijzigde inschatting van de (investerings- en exploitatie-) kosten. Ten aanzien van de toegenomen investeringskosten wordt in het gewijzigde businessplan geen nadere toelichting gegeven op de achtergronden daarvan. Bijstelling in

In 2019 wordt de investeringsbegroting nog eens met € 250.000 opgehoogd naar

2019

€ 3.764.000. Van belang bij de beoordeling van deze raming van de investeringsbegroting (en ook de exploitatiebegroting), is dat deze niet door de gemeente Ooststellingwerf is opgesteld, maar door de inmiddels opgerichte en actieve stichting Biosintrum. De hogere kosten ontstaan deels doordat al voorziene kosten hoger uitvallen en deels doordat nieuwe kostenposten worden toegevoegd aan de investeringsbegroting14: Het gaat concreet om de volgende aanpassingen:

Tabel 3.2

Datum

Besluit of document

Extra kosten

Toelichting

1. Leges bouwvergun-

De leges van de bouwvergunning zaten niet in het oorspronkelijke

ning € 27.615

totaal budget van het te bouwen gebouw. Deze zijn betaald en komen ten laste van het projectbudget.

13 Gemeente Ooststellingwerf, Raadvoorstel met onderwerp ‘Akte van oprichting stichting Biosintrum/verhoging budget’ t.b.v. raadsvergadering van 26 september 2017. Het raadsvoorstel is gebaseerd op een collegebesluit d.d. 29 augustus 2017. 14 Gemeente Ooststellingwerf, Raadvoorstel met onderwerp ‘Verstrekken lening stichting Biosintrum’ 2019.

35

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

2. Opening € 25.000

De opening heeft in totaal € 25.000 gekost. Deze kosten zouden al in de te verstrekken lening verwerkt worden.

3. BREEAM € 51.250

De kosten voor de BREEAM certificering zijn hoger uitgevallen. Deze certificeringstrajecten zijn kostbaar, omdat allerhande onderzoeken gedaan moeten worden om aan te tonen dat het gebouw daadwerkelijk duurzaam is op allerlei aspecten.

4. Audiovisuele installaties € 25.000

Er is gekozen voor een hogere kwaliteitsinstallatie voor audiovisuele middelen. Om te zorgen dat de faciliteiten voor congressen en vergaderingen goed genoeg zijn, zodat mensen ook terugkeren vanwege de goede faciliteiten, is er gekozen voor een installatie in het hogere segment. De kosten hiervan zaten niet in het oorspronkelijke projectbudget. NB in dit budget was hiervoor € 35.000 opgenomen.

5. Inrichting € 20.163,19

De inrichtingskosten zijn hoger uitgevallen dan oorspronkelijk geraamd (was € 275.000).

6. Aanleg internet

Door KPN is een kabel aangelegd voor internet. Na testen bleek

€ 23.648,16

dat deze kabel lang niet genoeg snelheid voor internet leverde. Daarom is via een andere partij in internet voorzien.

7. Juridische kosten € 14.789,65

Voor de oprichting van de stichting en de overdracht van de grond zijn extra juridische kosten gemaakt.

8. Vooruitbetaalde exploi-

Sinds de oplevering van het gebouw in mei 2019 is de gemeente

tatiekosten € 30.000

eigenaar van het pand, tot aan de formele overdracht. Zolang de gemeente eigenaar is van het pand worden alle rekeningen door de gemeente betaald. Dit zijn alle kosten (van mei tot september) die betrekking hebben op het gebouw, zoals energie, water, beveiliging enz. De kosten hiervoor worden doorberekend in het leningsbedrag tot het moment dat het gebouw daadwerkelijk is overgedragen.

9. Maximale kosten tot

De formele overdracht zal plaatsvinden door middel van een

aan overdracht

notaris. Tot aan de daadwerkelijke overdracht is het gebouw

€ 32.534

gemeentelijk eigendom, met de daarbij behorende exploitatiekosten (september tot aan formele overdracht)

Totaal € 250.000 Dat de kosten van het gebouw hoger uit zijn gevallen dan vooraf geraamd heeft zoals uit bovenstaand overzicht blijkt vooral te maken met de inrichtingskosten die aanzienlijk hoger uit zijn gevallen. Over de hiervoor weergegeven kostenstijgingen kan worden gesteld dat deze in ieder geval deels te voorzien waren. Dit geldt bijvoorbeeld voor de leges. Voor een ander deel is het de vraag of de kosten noodzakelijk zijn of onderdeel zouden moeten vormen van het investeringsbudget (bijvoorbeeld de kosten voor een feestelijke opening). Kosten verder

In een in april 2020 opgestelde ambtelijke inventarisatie van tot dan begrote uitgaven en

36

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

gerealiseerde uitgaven15 blijkt dat zowel de uitgaven vanwege bouwkosten als voor honoraria

opgelopen

voor de bij de bouw betrokken externen min of meer binnen de begroting zijn gebleven. De bijkomende kosten zijn fors overschreden, met name vanwege extra budget voor keuken, vloer en aansluiting (€ 37.000), aansluiting KPN en WIFI (€ 35.000), niet voorziene terreinwerkzaamheden (€ 22.000) en overige inrichtingskosten (€ 20.000). Ook de kosten van het BREEAMcertificaat zijn fors opgelopen: Afdeling

Tabel 3.3

Activiteit

Uitgaven 1700 Biosintrum Oosterwolde 700 Grondkosten 1 Aankoop grond 700 Grondkosten - Totaal 710 Bouwkosten 1 Bouwkundig 2 E- en W-installaties 710 Bouwkosten - Totaal 720 Honoraria 1 Architect 2 Projectmanagement 3 Bouw fysica 4 Installaties 5 Constructeur 6 Breeam 7 Kostencalculatie 8 Ecologie 9 Toezicht 10 Traject adv. & managers 11 Grondmechanica 12 Advies installaties 13 Ontwikkelingsmngt. 720 Honoraria - Totaal 730 Bijkomende kosten 1 Bijkomende kosten 730 Bijkomende kosten - Totaal 760 PR & Communicatie1 PR & Communicatie 760 PR & Communicatie - Totaal 770 Onvoorzien 1 Onvoorzien 770 Onvoorzien - Totaal 1700 Biosintrum Oosterwolde - Totaal

Begroot Gerealiseerd Verplichting totaal 2020

245.000 245.000 2.039.200 681.000 2.720.200 126.924 10.000 22.100 24.250 25.000 40.000 6.850 8.128 20.000 17.500 945 2.438 45.000 349.135 53.429 53.429 150.000 150.000 82.236 82.236 3.600.000

230.000 230.000 2.053.612 682.919 2.736.531 92.947 28.273 24.250 14.910 56.920 6.053 5.400 11.844 12.500 945 4.438 52.000 310.480 288.206 289.976 105.816 150.816 256.176 256.176 3.928.979

33.345

33.345

8.000 8.000 41.345

Verwacht resultaat

15.000 15.000 -14.412 -1.919 -16.331 33.977 10.000 -6.173 0 10.090 -50.265 797 2.728 8.156 5.000 0 -2.000 -7.000 5.310 -234.777 -236.547 44.184 -816 -181.940 -181.940 -370.324

De totale investeringsomvang voor realisatie van het Biosintrum is in april 2020, als gevolg van de hiervoor toegelichte kostenstijgingen, verder opgelopen tot ruim € 3,9 miljoen. 3.2

Financiering van investering in Biosintrum & risicopositie gemeente

Dekking van

Wat betreft de financiële dekking van de benodigde investeringen in het Biosintrum,

investering

kunnen de ontwikkelingen in de afgelopen jaren als volgt worden samengevat: 

Aanvankelijk (bij het in 2013 door de gemeente i.s.m. onderwijsinstellingen en Ecomunitypark BV opgestelde projectvoorstel voor het subsidieprogramma ‘Wurkje foar Fryslân’) was het de bedoeling van de gemeente dat de investeringskosten voor het Biosintrum in principe volledig gedekt zouden worden uit provinciale subsidiegelden.

15 Financieel consulent gemeente Ooststellingwerf), Onderzoeksopdracht Biosintrum, 28 april 2020.

37

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021



In het businessplan uit 2016 en in het raadsbesluit van september 2016 wordt uitgegaan van een door de raad goed te keuren investeringskrediet van € 1 miljoen met als dekking voor de investering van in totaal € 3,0 miljoen: voornoemde gemeentelijke bijdrage van € 1 miljoen, de provinciale subsidie van € 1,0 miljoen en een rentedragende bancaire lening van € 1,0 miljoen.



Bij de aanpassing van het businessplan in 2017 en in het bijbehorende raadsvoorstel is gekozen voor het aangaan van een lening door de gemeente Ooststellingwerf aan (de nog op te richten) stichting Biosintrum waarmee deze stichting het pand waar het Biosintrum zal worden gehuisvest, kan aankopen. De totale investeringsomvang is inmiddels opgelopen naar € 3,5 miljoen, met als dekking € 1,0 miljoen gemeentelijke subsidie en € 1,0 miljoen provinciale subsidie en € 1,5 miljoen voorinvestering door de gemeente vooruitlopend op de met de stichting te sluiten lening.



In 2019 is de investeringsomvang opgelopen naar € 3,85 miljoen. De aan de stichting te verstrekken lening is opgelopen tot € 1,85 miljoen.

De toenmalige projectleider Biosintrum geeft aan dat ambtelijk al snel de conclusie was getrokken dat een bancaire lening niet realistisch was. De zekerheden die konden worden geboden (met name de commitments van onderwijsinstellingen voor een periode van vijf jaar) zouden voor banken onvoldoende zijn. De eigenaar van Ecomunitypark Ontwikkeling BV geeft aan dat in gesprekken met de gemeente financiering door een bank is nooit aan de orde geweest. Over eventuele contacten van het college met banken is uit informatie van de voormalige ambtelijk projectleider gebleken dat er met in ieder geval een bank een concreet contact was (namelijk met de Rabobank). Het betrof een notitie van 20 september 2016 met daarin een "indicatief" voorwaardenoverzicht" c.q. een lijst van voorwaarden waaronder de bank eventueel een aanbod zou kunnen doen en de condities waartegen een lening dan eventueel zou kunnen worden afgesloten. Om tot een concreet aanbod te kunnen komen heeft de bank onder meer een afschrift van de oprichtingsakte van de stichting BIObase Center nodig en daarnaast een taxatierapport van het nieuw te bouwen pand, inzage in de partnerovereenkomsten, inzage in het concept huurcontract met de stichting en inzage in de subsidiebeschikking van de gemeente en de provincie. Het onderzoek heeft geen inzicht opgeleverd hoe met deze notitie is omgegaan.

In het algemeen wordt door gesprekspartners voor het onderzoek verschillend geoordeeld over de vraag of er contacten zijn geweest met banken, zo ja met welke en of eventuele contacten hebben geresulteerd in een concreet aanbod. Opvallend is, dat het investeringskrediet niet gelijk op loopt met het bij de gemeenteraad aangevraagde krediet. Zo is in 2016 alleen voor de gemeentelijke bijdrage van € 1 miljoen krediet aangevraagd en niet voor de gehele investering. Daarnaast is in 2019 bij de toen geconstateerde kredietoverschrijding van € 250.000 het krediet niet separaat opgehoogd. Wel is de raad separaat geïnformeerd over de kredietoverschrijdingen.

38

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

Het risico dat de gemeente loopt bij de ontwikkeling en realisatie van het Biosintrum is aanmerkelijk toegenomen. Aanvankelijk was het idee dat de gemeente alleen een subsidie zou verstrekken (aannames conform businessplan uit 2016). In 2017 werd geconcludeerd dat een bancaire lening niet realistisch was, waarna werd besloten tot een lening van de gemeente aan de op te richten stichting Biosintrum. Het verstrekken van een lening aan een stichting die pas opgericht is en dus nog niet beschikt over substantiële reserves, houdt voor de gemeente uiteraard de nodige risico’s in. In 2019 liep de omvang van de aan de stichting te verstrekken lening verder op, in een situatie waarin steeds duidelijker de exploitatierisico’s van de stichting in beeld kwamen. Uiteindelijk gaat het erom dat de stichting een exploitatie kan realiseren waaruit zij de overeengekomen verplichtingen wat betreft rente en aflossing kan voldoen. Dat de stichting recent is opgericht en nog niet beschikt over reserves, betekent dat zij tegenslagen in de exploitatie, vanwege hogere kosten en/of lagere inkomsten dan geraamd, niet kan opvangen uit reserves. Tabel 3.4

Omvang investering & dekking

2018

2019

2020

Investeringsomvang

€ 3,0 miljoen

€ 3,6 miljoen

€ 3,85 miljoen

Subsidie gemeente

€ 1,0 miljoen

€ 1,0 miljoen

€ 1,0 miljoen

Subsidie provincie

€ 1,0 miljoen

€ 1,0 miljoen

€ 1,0 miljoen

Bancaire lening

€ 1,0 miljoen

Lening van gemeente aan stichting

€ 1,6 miljoen

€ 1,85 miljoen

Biosintrum

(€ 1,5 miljoen +

Dekking

€ 100.000 voor PR & communicatie e.d.) Investeringskrediet raad Voorinvestering gemeente

€ 1,0 miljoen

€ 3,5 miljoen

€ 3,6 miljoen

€ 1,5 miljoen*

€ 250.000**

* de bedoeling is om deze voorinvestering uiteindelijk om te zetten in een lening aan de stichting Biosintrum ** bestaande uit extra investeringskosten en extra kosten door latere overdracht van het gebouw, te dekken door ophoging van de lening De totale investering, in 2019 geraamd op € 3,85 miljoen, bedraagt blijkens de jaarrekening 2020 € 3,962 miljoen. Dit is ruim € 112.000 meer dan in 2019 geraamd. Verder zijn gemeentelijke voorbereidingskosten gemaakt, optellend tot circa € 140.000. De gemeenteraad heeft voor 2016 en 2017 in totaal € 100.000 beschikbaar gesteld voor voorbereidingskosten (gedekt uit de reserve strategische projecten). Daarnaast heeft de raad besloten om de reserve verruiming werkgelegenheid ook in te zetten voor het project. De totale voorbereidingskosten die in 2016 en 2017 zijn gemaakt met betrekking tot het project, waaronder diverse haalbaarheidsonderzoeken, hebben in totaal rond de € 140.000 bedragen.

39

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

Deze kosten komen ten laste van de exploitatie gemeente en zijn dus geen onderdeel van de boekwaarde. De stichting Biosintrum is in 2018 opgericht en vanaf 2019 verantwoordelijk voor de exploitatie van het Biosintrum. Over 2019 en 2020 is een kleine plus gerealiseerd, respectievelijk € 32.000 en € 19.000. Over beide jaren is in totaal een geraamde huur van € 28.000 aan de gemeente Ooststellingwerf betaald, zonder dat er een onderliggende huurovereenkomst is opgesteld, in afwachting van de definitieve besluitvorming over de (mogelijke) overdracht van het gebouw. Het vermogen van de stichting bedraagt ultimo 2020 € 51.000.

3.3

Exploitatie

Van kleine plus

Net als de investeringsbegroting, is ook de exploitatiebegroting op meerdere momenten

naar tekort

bijgesteld. De bijstellingen vonden plaats in 2017 en eind 2019. Als gevolg van deze bijstellingen is het aanvankelijk geraamde positieve exploitatieresultaat (van circa € 30.000 op jaarbasis) omgeslagen naar een tekort (van circa € 145.000). Van belang is dat de oorspronkelijke exploitatiebegroting uit 2016 en de bijstelling in 2017 zijn opgesteld door de gemeente Ooststellingwerf. De sterk neerwaartse aanpassing van de exploitatiebegroting eind 2019 is opgesteld door de stichting Biosintrum16.

Tabel 3.5

Originele

De originele exploitatiebegroting van 23 februari 2016 resulteert in een positief resultaat

exploitatie-

van € 30.375 voor het jaar 2018. Deze versie van het businessplan gaat in grote lijnen uit 16 In de exploitatiebegroting is aflossing als kostenpost opgenomen. In tegenstelling tot rentelasten is aflossing op een lening echter geen kostenpost (wel een uitgave). Aflossing hoort dus niet op een exploitatiebegroting of resultatenrekening thuis.

40

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

begroting 2016

van trendmatig toenemende inkomsten bij min of meer gelijkblijvende kosten. De kosten vanwege beheer en onderhoud lopen weliswaar met circa 18 procent op in de periode 2018 t/m 2026 maar daar staat tegenover dat de rentekosten afnemen. Aan de inkomstenkant valt op dat alle inkomsten met 1,6 procent per jaar toenemen, met uitzondering van de inkomsten uit bijdragen van op het Ecomunitypark gevestigde bedrijven (van € 3.000 per jaar). Dit omdat verwacht wordt dat het aantal bedrijven dat zich vestigt toeneemt van 1 in 2018 naar 5 in 2026. Het gecombineerde effect van de indexatie met 1,6 procent per jaar en de toenemende bedrijfsbijdragen resulteren in een toename van de inkomsten van € 207.875 in 2018 naar € 261.972 in 2027.

Figuur 3.6

Exploitatiebegroting Biobase Center Bron: Businessplan Ecomunity Center, 23 februari 2016 In €

Bijstelling in

In 2017 volgt een eerste bijstelling van de exploitatie. De volgende wijzigingen worden

2017

doorgevoerd (de navolgende tabel met wijzigingen sluit aan op tabel 3.5, waarin de door de gemeente opgestelde exploitatiebegroting is opgenomen zoals vastgesteld in respectievelijk september 2016 en oktober 2017):

Tabel 3.7

Toelichting op wijziging in exploitatiebegroting in 2017 Wijzigingen raming inkomsten

Wijzigingen raming kosten





De inkomsten uit ondernemerspakketten

De rentelasten dalen (de uitgaven vanwe-

zijn hoger geraamd, op in totaal

ge aflossing nemen toe, alleen betreft dit

€ 59.500 in 2018 in plaats van op in totaal

geen kostenpost)

€ 35.500 (uitgesplitst naar € 17.500 vanwege verkoop van 5 Apakketten à € 3.500 per stuk en 3 Bpakketten à € 6.000 per stuk)

41

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

De veranderende financieringslasten zijn het gevolg van de keuze die inmiddels is gemaakt voor het verstrekken van een lening door de gemeente Ooststellingwerf aan de stichting Biosintrum, waar in het businessplan nog werd uitgegaan van een bancaire lening. In het raadsvoorstel van september 2017 is aangegeven dat bij de aanvankelijk gedachte bancaire lening een rentepercentage zou gelden van 4,5 procent en dat de gemeente kan lenen tegen 2 procent. In het raadsvoorstel wordt het niet kunnen verkrijgen van een bancaire lening niet gepresenteerd als een probleem. Benadrukt wordt juist dat door het als gemeente verstrekken van een lening een gunstiger exploitatie mogelijk is voor de stichting Biosintrum. Bijstelling in

In de door de stichting Biosintrum opgestelde exploitatiebegroting komt zij uit op een fors

2019

tekort, van € 144.600 in het eerste jaar, in het scenario waarin de stichting het pand overneemt. In een scenario waarin dit niet het geval is, is een kostendekkende exploitatie mogelijk. Het geraamde tekort is het resultaat van aanzienlijk hogere kosten in combinatie met een neerwaartse bijstelling van de verwachte inkomsten:

Tabel 3.8

Toelichting op wijziging in exploitatiebegroting in 2019, op basis van door stichting Biosintrum opgestelde ramingen Wijzigingen raming inkomsten

Wijzigingen raming kosten







Vanwege de fusie van twee onderwijsinstellingen komt één van de zes partner-

kelijk alleen € 40.000 voor een ‘content-

overeenkomsten met een looptijd van 5

manager’ naar € 50.000 voor een con-

jaar en een vergoeding van € 20.000 per

tentmanager en € 25.000 voor inzet van

jaar te vervallen.

een boekhouder.

Verder vallen de eerder geraamde inkom-



sten vanwege verhuur van het restaurant weg (deze inkomsten waren eerder geraamd op € 34.375 per jaar17). 

kosten vanwege marketing en PR en € 27.500 voor website en contributies. 

Verder is een nieuwe kostenpost toegevoegd vanwege de lease van zonnepane-

verhuur van congres- en vergaderruimte

len à € 7.000 per jaar. 

De stichting raamt de onderhoudskosten

naar € 25.000 per jaar).

fors hoger. De kostenpost reservering

Ook ten aanzien van de bedrijfspakketten

groot onderhoud neemt toe van

is de stichting positief. De geraamde op-

€ 10.000 naar ruim € 50.000.

brengst van € 52.500 per jaar ligt aanmer-



Daarnaast raamt de stichting € 80.000

De stichting ziet meer mogelijkheden voor (deze inkomsten nemen toe van € 15.000



Personele kosten nemen toe van aanvan-



Tegenover deze kostenverhogingen staat

kelijk hoger dan in het businessplan van

een meevaller wat betreft kosten voor wa-

2016 maar wel iets lager dan waarvan in

ter, gas en elektriciteit, vanwege het duur-

2017 uitgegaan werd.

zame karakter van het gebouw. Deze kos-

De inkomsten uit afdrachten aan het Bio-

ten nemen af van € 33.500 naar € 17.600

17 Voorzien was dat de onderwijsinstellingen huur zouden betalen voor het restaurant en dat de inkomsten voor hen waren. Nu de scholen dit niet gaan doen moet een derde partij het restaurant gaan exploiteren.

42

Rapportage van het rekenkameronderzoek naar het Biosintrum in Oosterwolde | november 2021

sintrum door op het Ecomunitypark gevestigde bedrijven is als pm-post opgenomen

per jaar. 

Tot slot nemen de financieringslasten18 af

vanwege hierover ontstane frictie met

naar een niveau van in de eerste jaren cir-

Ecomunitypark Ontwikkeling BV.

ca € 58.000 per jaar, waar in 2017 nog werd uitgegaan van circa € 87.000.



Per saldo nemen de opbrengsten af met

Per saldo nemen de kosten in het eerste jaar

circa € 52.000 ten opzichte van de raming

van de exploitatie toe met circa

door de gemeente uit 2017.

€ 145.000 ten opzichte van de raming van de gemeente uit 2017.

Het gecombineerde effect van lagere inkomsten en hogere kosten verslechtert de exploitatie van het Biosintrum met in totaal bijna € 200.000. Deze verslechtering is bijna net zo omvangrijk als de aanvankelijk in het businessplan geraamde opbrengsten. De gerealiseerde keukenfaciliteit was niet hetgeen waar enkele onderwijsinstellingen behoefte aan hadden. Uiteindelijk bleek voor praktijkonderwijs een veel professionelere keukenfaciliteit nodig dan die nu in het Biosintrum aanwezig is. Stenden zou de catering oppakken in samenwerking met Friesland College en er waren aanvankelijk zelfs gedachten over een klein hotel in/bij het Biosintrum. Uiteindelijk besloot Stenden het cateringdeel toch niet op zich te nemen. Het college moest daarom op zoek naar een andere, commerciële partij om de catering te gaan verzorgen in het Biosintrum. De stichting Biosintrum heeft uiteindelijk het contract met de cateraar (SAB) gesloten maar bij een eerste tussenevaluatie na een half jaar bleken beide partijen niet tevreden. Hierbij speelde ook mee dat in het eerste jaar weinig aanloop was. In het gesloten contract was voorzien in dit evaluatiemoment na een half jaar, waarna ervoor is gekozen het contract weer te ontbinden. 3.4