Bijlage 2. Nota Grondbeleid 2022

Nota Grondbeleid Ooststellingwerf Mei 2022

Colofon Dit is een uitgave van de Gemeente Ooststellingwerf Oosterwolde, april 2022 Afdeling Mens en Omgeving Team Ruimte en Economie Postadres: Postbus 38 8430 AA Oosterwolde Bezoekadres: ’t Oost 11 8431 LE Oosterwolde Telefoonnummer: 14 0516 Internet: www.ooststellingwerf.nl

Voorwoord Voor u ligt de Nota Grondbeleid Ooststellingwerf 2022. De Nota Grondbeleid Met deze nota geeft de gemeente Ooststellingwerf richting aan een toekomstgericht grondbeleid. Het gemeentelijk grondbeleid is aangepast aan de geldende wet- en regelgeving opgelegd door de andere overheden. Gemeentelijk grondbeleid: ‘’Het gemeentelijk grondbeleid heeft tot doel de bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente Ooststellingwerf mogelijk te maken door aankoop, exploitatie en uitgifte van gronden, dan wel door medewerking te verlenen aan ontwikkelingen van plannen door private personen, bedrijven en instellingen”. Het gemeentelijk grondbeleid is één van de instrumenten voor het realiseren van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Deze nota is geschreven als richtlijn en reiswijzer om invulling te kunnen geven aan deze doelstellingen. De basis daarvoor is de ruimtelijke planvorming, waarin (her)ontwikkeling van locaties, anticiperend op marktomstandigheden en marktvraag een grote rol speelt. Grondbeleid is geen doel op zich, het is dienstbaar aan ruimtelijk beleid en sectoraal beleid voor Wonen, Werken en Recreëren. Om de gemeentelijke ambities op de beste wijze te verwezenlijken moet maatwerk worden geleverd. Om optimaal maatwerk te kunnen leveren hanteren we een adaptief grondbeleid: actief waar het moet en facilitair waar het kan.

Inhoud 1.

Inleiding

6

2.

Aanleiding voor de Nota Grondbeleid 2022

7

3.

De principes in de Nota Grondbeleid

9

4.

Grondbeleid in haar context

10

5.

Grondbeleid: actief, facilitair, passief

12

6.

Werkwijze in de ontwikkeling

15

7.

Verwerving

19

8.

Vervreemding

21

9.

Organisatie

26

43 9.

BB Vervreemding

De bijlagen van de Nota Grondbeleid •Bijlage 1. Wet en regelgeving •Bijlage 2. Uitgangspunten grondexploitatie (BBV) •Bijlage 3. Fasen van ontwikkeling •Bijlage 4. Vervreemding en Didam-uitspraak •Bijlage 5. Planvoorraad en planschade •Bijlage 6. Kostenverhaal •Bijlage 7. Inrichting openbare ruimte •Bijlage 8. Verjaring

5

1. Inleiding De gemeente Ooststellingwerf is een aantrekkelijke woon- werk- en recreatie gemeente. Deze positie wil zij graag behouden. Om de kwaliteit en het karakter van ons gebied te bewaren, zijn we ons ervan bewust dat de mogelijkheden voor uitbreiding van wonen en werken noodzakelijk zijn maar dat ze een zorgvuldige afweging vergen. We zijn van mening dat kwaliteit boven kwantiteit moet gaan. Behoud van bestaande waarden is belangrijk. Waar het nodig is moet wel gebouwd worden voor de lokale woningbehoefte (Bron: Woon(zorg)visie 2022-2026). Het gemeentelijk grondbeleid speelt een grote rol bij het realiseren van de bovenstaande ambitie. Grond is een belangrijk middel om het gemeentelijk beleid op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, (gemeentelijke) ruimte vragende voorzieningen en economische zaken vorm te geven. De gemeentelijke taak is daarin beleidsinhoudelijk en financieel. Daarnaast moeten wij ons houden aan de geldende wet- en regelgeving. Belangrijk daarbij zijn de beginselen van “fair play” en transparantie. Met de uitvoering van het grondbeleid wordt beoogd inbreidingslocaties, herstructureringsgebieden en functieveranderingslocaties te realiseren met een zo gunstig mogelijk maatschappelijk en financieel eindresultaat. Met het realiseren van uitbreidingslocaties voor woningbouw voldoet de gemeente aan de woningbehoefte.

Gelet op de huidige ontwikkelingen zijn uitbreidingen op passende schaal wel noodzakelijk. Verder regelt de nota hoe de gemeente omgaat met de gronden bestemd voor industrie, snippergroen en grond voor overige ruimtelijke en maatschappelijke functies. De nota Grondbeleid in de context met andere beleidsdocumenten:

Woon(zorg)visie

Nota Grondbeleid

.

Nota Grondprijzen: vaststelling door raad

Nota Parameters: vaststelling door raad

Krediet strategische aankopen: Financiële verordening

6

2. Aanleiding voor de Nota Grondbeleid Nota Grondbeleid 2011 is achterhaald. De Nota Grondbeleid vervangt de Nota Grondbeleid 2011, vastgesteld door de gemeenteraad op 22 november 2011. Gelet op de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt zetten we in de Nota grondbeleid 2022 in op een actieve(re) rol van de gemeente voor de woningbouw. Dit kan door het voeren van een adaptief beleid waarbij de rol van de gemeente aangepast kan worden aan wat in de specifieke situatie noodzakelijk is. De Nota Grondbeleid is aangepast aan nieuwe wetgeving en veranderende inzichten. De Nota Grondbeleid is een doorkijk naar nog in te voeren regelgeving (o.a. Omgevingswet). Daarnaast is de koers die de gemeente vaart op het gebied van de woningbouwopgave veranderd. De nieuwe koers zet in op een actieve rol voor de gemeente op het gebied van woningbouw: Actief grondbeleid waar het moet, facilitair grondbeleid waar het kan. Gemeentewet Het artikel 212 Gemeentewet regelt dat de gemeente een financiële verordening moet hebben. In het artikel 16 van de Financiële verordening Ooststellingwerf van 16 december 2020 staat aangegeven dat de Nota Grondbeleid periodiek aan de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. BBV Art 9 BBV schrijft voor dat in de programmabegroting een paragraaf 7 moet worden opgenomen en in het artikel 16 BBV staan de minimale vereisten.

Ook de Woon(zorg)visie 2022-2026 geeft aan dat de Nota uit 2011 aan aanpassing toe is. De Woon(zorg)visie 2022-2026 biedt de handvatten om de gemeentelijke ambities te realiseren. Een belangrijke ambitie in de Woon(zorg)visie in relatie tot de Nota Grondbeleid is de volgende : “We zetten in op de ontbrekende schakels op de woningmarkt. Zo stimuleren we doorstroom en benutten we de huidige voorraad optimaal. Dit betekent dat we nieuwbouw vooral inzetten om doorstroom op gang te krijgen. Aanvullend op het inspelen op de behoefte vanuit vooral starters en doorstromers, voegen we kleinschalig woonmilieus toe die in trek zijn bij vestigers (landschappelijk wonen in een groene omgeving), zodat er meer variatie komt in het woningaanbod in de gemeente en we een kapitaalkrachtige groep aan Ooststellingwerf binden”. Daarbij ligt de nadruk op het uitvoeren van de wettelijke taken (volkshuisvesting en omgeving). Het klassieke “privaatrechtelijke” grondbedrijf heeft een duidelijk publiekrechtelijk karakter gekregen.

7

In de Woon(zorg)visie 2022-2026 is opgenomen: Ooststellingwerf wil een fijne plek zijn voor iedereen, jong en oud. Een plek om te zijn en te blijven. Dat is nu niet altijd mogelijk. De druk op de woningmarkt neemt ook in Ooststellingwerf toe. De sterk gestegen huizenprijzen maken het voor bepaalde groepen steeds lastiger om een betaalbare en passende woning te vinden. Bovendien verandert de woningvraag. De gemeente heeft te maken met nieuwe woningmarktopgaven. Zo vinden jongeren met vaak een beperkt inkomen door de gestegen huizenprijzen steeds moeilijker een woning. Tegelijkertijd is Ooststellingwerf steeds meer in trek bij mensen van buiten de gemeente vanwege de verbeterde bereikbaarheid en de kwaliteit van het landschap. Hierdoor neemt de schaarste aan woningen verder toe. Ook wonen meer mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag langer of weer zelfstandig thuis. Dit vraagt levensloopgeschikte woningen, dorpen waar mensen er voor elkaar zijn, (ontmoetings-)voorzieningen en zorgaanbod. Verder ligt er een belangrijke opgave om de woningvoorraad te verduurzamen, voldoende standplaatsen te bieden aan woonwagenbewoners, adequate huisvesting te realiseren voor arbeidsmigranten, en voor het toenemend aantal statushouders.

Wat willen we bereiken: De gemeente Ooststellingwerf wil deze opgaven aanpakken: Thema 1: Inzetten op een passend groeiscenario Thema 2: Mismatch tussen vraag en aanbod Thema 3: Organiseren van wonen en zorg Thema 4: Werken aan leefbaarheid en duurzaamheid Waarom willen we dat: Als gemeente betekent dit dat we op verschillende manieren invloed uitoefenen: vaak regisserend en stimulerend, soms meer faciliterend (waarmee we aansluiten bij onze roldefinitie in onze Visie op de samenleving). Wat gaan we ervoor doen: Bij de uitwerking van het woonbeleid werkt de gemeente samen met inwoners, corporaties, bouwbedrijven. Zij zijn primair de investeerders in een goed woonklimaat. De gemeente faciliteert hun zo nodig. De woonvisie vormt de basis waarop we met woningcorporaties en huurdersorganisaties (meer)jaarlijkse prestatieafspraken maken. We sturen via toetsing van woningbouwplannen het gewenste programma en ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. We kiezen daarbij waar nodig een sturende of regisserende rol. We richten ons daarbij op die thema’s en opgaven waar we invloed op kunnen uitoefenen. We onderscheiden de invloed van de gemeente op drie niveaus: wat kan de gemeente zelf doen, wat kan de gemeente in samenwerking met partners doen en wat kan de gemeente beïnvloeden? Op al deze niveaus speelt de gemeente een rol.

De woonvisie is daarnaast vooral actiegericht met concrete opgaven voor de komende jaren (looptijd tot en met 2026, met een doorkijk naar 2030). Aan deze opgaven wordt in de woonvisie een uitvoeringsprogramma gekoppeld.

8

3 De principes in de Nota Grondbeleid De gemeente Ooststellingwerf heeft grote ambities op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling. Dit vraagt om ander grondbeleid, dat actief en faciliterend is. Nu de Omgevingsvisie gereed is, begint het dynamische proces om dieper in te gaan op het te voeren grondbeleid. In het grondbeleid gaat het om: De rol van de gemeente Het grondbeleid is adaptief. Dit betekent dat er zowel actief grondbeleid als facilitair grondbeleid gevoerd wordt. Door het voeren van actief grondbeleid houden wij maximaal grip en regie op de ruimtelijke ontwikkeling. Door het voeren van een faciliterend grondbeleid sluiten wij aan bij initiatieven uit de markt. Afhankelijk van de situatie wordt ook bepaald: de mate van (burger)participatie, de tijdsinzet, sturing en de eventuele financiële bijdrage en daarmee het risico dat de gemeente loopt. De inzet en doelstellingen De inzet is gericht op het bereiken van een optimale verhouding tussen de kwalitatieve inhoudelijke doelen en de beschikbare financiële middelen. Hierbij hoort een volwassen financiële bewustwording (risicomanagement). We houden rekening met het feit dat sommige investeringen (doelstelling), die een maatschappelijk gewenste impact hebben, soms niet of niet direct worden terugverdiend. Het grondbeleid staat niet op zichzelf, maar staat ten dienste van de doelstellingen van de gemeente.

Het grondbeleid is nauw verweven met de ambities en doelstellingen uit de Woon(zorg)visie 2022-2026. Het grondbeleid is daarmee instrumenteel aan de volkshuisvestelijke opgave. De werkwijze Het grondbeleid ziet toe op flexibiliteit en maatwerk. De uitvoering is daardoor in hoge mate situationeel. Per initiatief/project wordt bekeken wat de rol van de gemeente daarin moet zijn. Dit geldt voor het gehele spectrum dat het grondbeleid beslaat: zoals bij woningbouw, economisch grondbeleid en snippergroen. Om beleidsdoelstellingen te halen kunnen door de gemeente strategische aankopen worden gedaan. Het grondbeleid heeft bij marktinitiatieven als uitgangspunt te faciliteren, te stimuleren of te regisseren. De gemeente heeft in dat geval niet altijd de noodzaak om zelf grondposities in te nemen. Het faciliteren van initiatieven van derden betekent dat er (anterieure) afspraken gemaakt worden. Inbreidings-, vernieuwings- en herbestemmingslocaties zijn doorgaans kleine locaties, waar ook gewerkt kan worden met korte(re) exploitatieperioden, tijdelijke exploitaties en maatwerkoplossing ten behoeve van “behapbare en overzienbare” ontwikkelingen. De Omgevingswet biedt mogelijkheden voor organische gebiedsontwikkeling. De gebiedsontwikkeling verschuift van een projectmatige aanpak naar een organische aanpak. Daarmee komt voor de gemeente de focus meer te liggen op het proces.

Het grondbeleid ziet er op toe dat er bij organische gebiedsontwikkeling rekening gehouden dient te worden met langjarige onzekerheden. Om hier grip op te krijgen zal er meer gewerkt worden met bandbreedtes en zullen meebewegende afspraken noodzakelijk gaan worden. De context Het grondbeleid anticipeert op de nieuwe Omgevingswet. De beoogde invoering van de Omgevingswet is 1-1-2023. Het grondbeleid is kader stellend en de Nota Grondbeleid is een handelingsleidraad.

9

10

4 Grondbeleid in haar context 4.1 Algemeen Wet en regelgeving Het grondbeleid is niet iets dat op zichzelf staat. Er zijn wetten en regels waar op het gebied van grondbeleid rekening mee moet worden gehouden. De bestaande regels zijn: de Europese regels, zoals de "Aanbestedingsplicht voor werken, leveringen en diensten" en de "Staatssteunregeling bij vastgoedtransacties". De landelijke (formele wetgeving), provinciale en gemeentelijke wet- en regelgeving (materiele wetgeving). Ook is er Nieuwe wetgeving te verwachten. De belangrijksten zijn: De Omgevingswet. Deze wet zal naar verwachting begin 2023 worden ingevoerd. Daarnaast zijn sommige aanpassingswetten zijn al door de Tweede en Eerste Kamer bekrachtigd. Voor het grondbeleid is de belangrijkste aanpassingswet de Aanvullingswet grondeigendom. In de bijlage 1 Wet en regelgeving wordt hier verder op in gegaan. -

Het BBV Op het gebied van financiën van het grondbeleid is de belangrijkste regeling het Besluit begroting en verantwoording (BBV) met de Notities van de commissie BBV.

Als gevolg van de landelijke beleidswijzigingen en de situatie op de vastgoedmarkt heeft de commissie Besluit Begroting en Verantwoording in 2019 haar notitie over grondexploitatie bijgesteld (paragraaf 2.1.1 notitie BBV) en zijn nieuwe richtlijnen opgesteld of aangescherpt voor het waarderen van gronden binnen het grondbedrijf, het nemen van verlies en het treffen van verlies voorzieningen. In augustus 2019 heeft de commissie BBV de notitie “faciliterend grondbeleid” en “tussentijdse winstneming” samengevoegd in de notitie “grondbeleid in begroting en jaarstukken”. Hier gaat de commissie specifiek in op de financiële verslaglegging bij gemeentelijk grondbeleid. Belangrijk is dat de eisen voor winstnemingen zijn gewijzigd: het Poc-beginsel. Winstnemen op (meerjarige) grondexploitaties werden beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Dit beginsel is inmiddels vervangen door het beginsel “Percentage of completion” (Poc). Winst moet genomen worden als een bepaald gedeelte van de ontwikkeling is gerealiseerd. Voor de begroting en verantwoording op het gebied van erfpacht is in februari 2013 door de commissie BBV een “notitie Erfpacht in het BBV” vastgesteld. De gemeente Ooststellingwerf heeft geen grond in erfpacht uitgegeven. Wel wordt gekeken of het instrument toepasbaar is als stimulans voor de realisatie van starterswoningen.

De aanscherping van de financiële regels van het BBV komt in de bijlage 2 Uitgangspunten grondexploitatie BBV verder ter sprake.

4.2 Het grondbedrijf en grondzaken Het klassieke grondbedrijf bestaat niet meer. De taken zijn overgegaan naar de cluster grondzaken. De cluster grondzaken beheert bouwgrond in de grondexploitatie en bebouwd en onbebouwd strategisch aangekocht vastgoed. De gemeente voert een grondexploitatie overeenkomstig de richtlijnen van het BBV. In de Materiele vaste activa (MVA) zijn de overige gronden en het openbaar gebied ingebracht. Het BBV is erop gericht een transparante exploitatie te hebben. Gemeentelijke (strategische/ voor woningbouw beoogde) gronden waarvoor geen directie plannen liggen, worden afgewaardeerd en aan de MVA toegevoegd. Het cluster grondzaken heeft een belangrijke rol in de leefbaarheid en herontwikkeling van de woonkernen in de gemeente. Door goed (her)gebruik van het vastgoed behoudt de woon- en bedrijfsomgeving zijn veerkracht. Samenspel met andere partijen Het krachtenveld dat invloed uitoefent op de ontwikkeling van de (woon)omgeving verandert constant. De inzet van de gemeente is gericht op participatie. Inwoners willen meer inspraak in de (her)ontwikkeling van de directe omgeving waarin zij verblijven. Ook ondernemers willen participeren in de omgeving van bedrijfslocaties, omdat ze de uitstraling naar klanten belangrijk vinden.

11

4.3 Doelstellingen Doelstelling van de gemeente is, om de volkshuisvestelijke doelen, die zijn benoemd in de Woon(zorg)visie 2022 2026 te bereiken. Het grondbeleid is één van de instrumenten om de resultaten te behalen. Het grondbeleid biedt het instrument om in te spelen op kansen tot strategische verwerving van gronden en/of panden die passen binnen de toekomstvisie van de gemeente Ooststellingwerf (gebieds- en/of herontwikkeling). De gemeente Ooststellingwerf blijft inspelen op kansen tot strategische verwerving en aan- en verkopen tegen marktconforme voorwaarden bij gebiedsontwikkeling en herontwikkeling. De gemeente heeft en houdt strategische gronden in bezit. De strategische gronden zijn overeenkomstig de voorschriften van het BBV ondergebracht in de “Niet in exploitatie gebrachte gronden” (NiEGG) en in de Materiele vaste activa (MVA). Wij gebruiken de grond nu als pauzelandschap (o.a. voor zonnepaneelvelden). De gemeente Ooststellingwerf doet aan risicobeheersing binnen alle in bezit zijnde gronden en overig vastgoed voor gebiedsen herontwikkeling. Gemeentelijke vastgoedobjecten die geen breed maatschappelijk belang dienen en waarvan kan worden gesteld dat zij strategisch niet meer bestemd zijn voor gebiedsontwikkeling of herontwikkeling stoten we af.

Bijzondere ambities van de gemeente Ooststellingwerf moeten duidelijk worden ingekaderd en bij de initiatieffase van projecten aan ontwikkelende partijen worden meegegeven. We zien dit met name met betrekking tot de duurzaamheidsambities van de gemeente.

12

5 Grondbeleid: Actief, facilitair, passief 5.1 Strategie In de vorige hoofdstukken zijn de vertrekpunten voor het grondbeleid van de gemeente weergegeven. De strategie die de gemeente kan voeren op het gebied van grondbeleid wordt in dit hoofdstuk nader bekeken. De gemeente Ooststellingwerf heeft een adaptief grondbeleid, wat inhoud dat geen van de mogelijkheden a priori wordt uitgesloten. Dit is in het onderstaande schema op hoofdlijn samengevat.

Ambitie doelstelling Maatschappelijk/ financieel rendement Marktinitiatief Grondpositie Delen van Expertise, regie en/of risico Rol en houding gemeente

Randvoorwaarden

Actief grondbeleid Ja

Passief grondbeleid Nee

Faciliterend grondbeleid Ja

samenwerking

Ja

Nee

Ja

Ja

Nee gemeente Nee

Ja markt Ja

Ja markt Ja

Ja gemeente/markt ja

Gemeente is of wordt door de inzet van instrumenten eigenaar van de grond treedt op als grondproducent en is regisseur van de ontwikkeling. Gemeente bepaalt primair de uitkomst. Risico beheersinstrumenten, ontwikkelstrategie, projectorganisatie.

Gemeente treedt puur publiekrechtelijk op: Toetsend op wet en regelgeving en hanteert kostenverhaal (Wro). Markt heeft het initiatief. De ontwikkeling schaadt belang van de gemeente niet. De ontwikkeling is voor de gemeente kostenneutraal

Gemeente ondersteunt het marktinitiatief en bepaalt samen met de markt de gewenste aanpak en uitkomst. Zet stimuleringsmaatregen in en neemt (beperkt) financiële risico’s.

Volledige samenwerking Uitkomst gezamenlijk te bepalen. Volledig delen van het risico.

Rol van de gemeente vooraf bepaald: -participatie -ontwikkelstrategie -risico inventarisatie.

Risico beheersinstrumenten Ontwikkelstrategie Projectorganisatie

Ja

Evenwichtige situatie of noodzakelijk ingrijpen De gemeente voert grondbeleid binnen de context van de markt en de planologische situatie. Vraag naar ontwikkeling en beschikbare ruimte voor ontwikkeling zijn idealiter in balans. Als de markt sterk is en er voldoende ruimte is voor ontwikkeling, spreken we van een evenwichtige situatie. Als er evenwicht tussen de markt en de planologische situatie is, hoeft de gemeente niet in te grijpen. De gemeente kan zich dan beperken tot passief grondbeleid. Daarnaast kan ze voorwaarden scheppen (faciliterend) reageren op ruimtelijke initiatieven die vanuit de private sector komen. Het samenspel van markt en de planologische situatie kan tot onevenwichtige en ongewenste situaties leiden. Dan is de gemeente genoodzaakt om actie te ondernemen. In deze situaties heeft de gemeente de verantwoordelijkheid om haar instrumentarium op het gebied van grondbeleid in te zetten om verbeteringen te realiseren. Dit betekent dat de gemeente dan actief beleid moet voeren om haar volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren en om maatschappelijk rendement te behalen. Actief of facilitair Bij een evenwichtige situatie op de markt kan de gemeente een afwachtende houding aannemen en een facilitair grondbeleid voeren in de vorm van voorwaarden scheppend beleid.

Is de marktsituatie niet in evenwicht dan kan het een taak van de gemeente zijn om in te grijpen en een actief grondbeleid te voeren door het voortouw te nemen bij planontwikkeling en/of gronden uit te geven.

13

Het is echter ook mogelijk om aanvankelijk actief regie te voeren en vervolgens een facilitaire houding aan te nemen bij de planontwikkeling en andersom. Er moet dan ook onderscheid worden gemaakt in de regierol en de productierol. De gemeente past haar rol aan gelet op de situatie.

5.2. Actief Grondbeleid: De actieve regierol Traditioneel is de gemeente de partij die het voortouw neemt bij de planontwikkeling van locaties. In een actieve regierol koopt de gemeente locaties aan wanneer zij daarin kansen ziet om haar doelstellingen te bereiken of wanneer een onevenwichtige situatie ontstaat in de markt waarbij de gemeente zich genoodzaakt ziet in te grijpen. De gemeente heeft in dat geval veel invloed op het behalen van de door haar gestelde doelstellingen en heeft de regie volledig in handen. De voordelen van een actieve productierol zijn: Een goede marktpositie; De grootst mogelijke sturing op doelstellingen en planontwikkeling is mogelijk Veel sturing op de termijnen waarbinnen het project gerealiseerd wordt; De gemeente bepaalt de fysieke invulling; De gemeente zorgt zelf voor evenwicht in aanbod en de vraag naar bouwgrond. Winst op de grondexploitatie is voor de gemeente; Het kostenverhaal via gronduitgifte.

De nadelen van een actieve productierol zijn: Er is financiële ruimte nodig; De productie moet aansluiten bij de vraag; De risico’s in de initiatief- en ontwerpfase. Bij afnemende vraag is het risico dat de gemeente met de bouwrijp gemaakte grond blijft zitten; De gemeente draagt de financiële risico's die de planontwikkeling en de planrealisatie met zich meebrengen; het afzetrisico blijft bij gemeente Er is veel tijd, kennis, kunde en capaciteit vereist.

De uiterste vorm van actief grondbeleid is de onteigening. De gemeente heeft tot nu toe geen onteigeningsprocedures gevoerd. De inzet is er steeds op gericht geweest om minnelijk te verwerven.

5.3. Facilitair Grondbeleid: De faciliterende rol Bij een facilitaire rol beperkt de gemeente zich tot het faciliteren van voorwaarden scheppend beleid en het voeren van de ruimtelijke procedures. Ook ondersteuning van initiatieven uit de markt, passend binnen de wettelijke mogelijkheden (staatssteun) en het vigerende beleid, behoort hierbij tot de gemeentelijke activiteiten. De facilitaire rol vergt nog wel capaciteit en een ondersteunende houding van het ambtelijk apparaat. Ook met facilitair grondbeleid moet het kostenverhaal worden geregeld. Weliswaar niet zo uitgebreid als met een actieve regierol, maar veel van de gemeentelijke kosten worden verhaald door het aangaan van een anterieure overeenkomst. Het kostenverhaal zal ook opgenomen worden in de Omgevingswet.

5.4. Passief Grondbeleid: Samenwerking en “Derden laten ontwikkelen”. De ontwikkeling van de gemeentelijke woonkernen is een opgave die de gemeente ook in een samenwerking met externe partijen tot stand kan brengen. Samenwerkingsvormen worden onder anderen aangaan wanneer: •De ruimtelijke ontwikkeling door de gemeente is geprogrammeerd en bij de realisatie een samenwerking wordt aangegaan. •De eigendomsverhoudingen hiertoe aanleiding geven. Denk hierbij aan de situatie dat een grondeigenaar zelf in staat is een door de gemeente beoogde ontwikkeling te realiseren •Door samenwerking doelstellingen van de gemeente kunnen worden bereikt; •De gemeente er behoefte aan heeft om de risico’s te delen (Joint venture).

14

De passieve productierol. De voordelen van een passieve productierol zijn: De ontwikkeling van de locaties aan externe partijen overgelaten. De gemeente loopt geen financiële risico’s. De gemeente loopt geen ontwikkelrisico’s. De gemeente laat de gehele ontwikkeling over aan één of meerdere private partij(en).

De nadelen van een passieve productierol zijn: Geen grip op de ontwikkeling van de locaties die aan externe partijen zijn overgelaten. De gemeente profiteert niet van eventuele winsten die op de locatieontwikkeling kunnen worden behaald. De gemeente heeft weinig tot geen invloed op de daadwerkelijke ontwikkeling van de locatie. Als een ontwikkelaar het toekomstige plangebied lange tijd braak laat liggen, heeft dit een negatief effect op de fysieke omgeving. Tevens laat het schaarse bouwrechten onbenut. Er is nog steeds veel kennis, kunde en capaciteit vereist bij het maken van de afspraken over de kwaliteit van de door de gemeente over te nemen openbare ruimte de eindcontrole of het werk volgens afspraak en naar behoren is verricht.

Alle vormen van samenwerking worden beheerst door de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit wordt ook verder besproken in Hoofdstuk 8 bij het Didam-arrest. Er zijn verschillende samenwerkingsvormen. Bouwclaim Private grondeigenaren kunnen grond verkopen aan de gemeente in ruil voor een bouwclaim (compenserend bouwvolume). De gemeente voert voor haar rekening en risico de grondexploitatie en verplicht zich tot uitgifte van bouwrijpe grond aan dezelfde partijen. Bij dit model is de manier waarop de grond gewaardeerd wordt en de methodiek die vervolgens gebruikt wordt om de grond weer uit geven aan de ontwikkelaar van groot belang. Joint-venture Wanneer in een gebied diverse partijen grondeigendom hebben, kunnen zij besluiten samen te gaan werken door het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten dan wel door voor de samenwerking een aparte rechtspersoon op te richten, bijvoorbeeld een Grond Exploitatie Maatschappij (GEM). De gronden worden uitgegeven aan de partijen die deelnemen in de GEM. De risico’s van de grondexploitatie worden gedragen door alle deelnemende partijen. De gemeente behoudt haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden. Concessie Heeft de gemeente grond in handen dan is het ook mogelijk het concessiemodel te hanteren: bijvoorbeeld via openbare aanbesteding, prijsvraag, etc.

De gemeente kan dan met behulp van een prijsvraag of bieding de locatie verkopen aan een ontwikkelaar. In een dergelijke prijsvraag of bieding zullen bindende voorwaarden worden opgenomen. In een samenwerkingsovereenkomst worden dan vervolgens de afspraken vastgelegd. Indien de gemeente de ontwikkeling uit handen geeft zal er ook een leidraad moeten zijn hoe we de openbare ruimte ingericht willen hebben. Hiervoor zal een handboek voor de inrichting openbare ruimte worden opgesteld. Dit uitvoeringshandboek zal worden vastgesteld door het college. Zie hiervoor de bijlage 7 Inrichting openbare ruimte.

15

6 Werkwijze in de ontwikkeling 6.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de gemeente Ooststellingwerf haar rol bij ontwikkelingen kan bepalen en hoe deze kan worden versterkt door het hanteren van een goede ontwikkelstrategie en met welke inzichten rekening gehouden dient te worden. Het krachtenveld dat invloed uitoefent op de ontwikkeling van onze dorpen wordt steeds complexer. Bestaande en toekomstige inwoners, ondernemers, ontwikkelaars, beleggers en corporaties willen actief betrokken worden bij bijna elke ontwikkeling en krijgen daarin ook een steeds grotere inbreng. Dit vraagt om een goede regie van het ontwikkelingsproces en alles wat daarmee te maken heeft. Voor de sociale woningbouw heeft de wet prestatieafspraken voorgeschreven. De prestatieafspraken worden gemaakt tussen de gemeente, woningcorporaties en huurdersbelangenorganisaties. Jaarlijks doen de woningcorporaties een bod waarin ze aangeven hoe en wat ze bijdragen aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke opgave.

6.2 Participatie Participatie en communicatie spelen een steeds grotere rol bij planontwikkeling. Potentiële kopers willen betrokken worden bij de planontwikkeling. Om dit te bewerkstelligen is de gemeente bezig met het opstellen van participatiebeleid. Burgerparticipatie Het gaat om meepraten, meedenken en meebeslissen in het publieke domein. Burgerparticipatie zorgt ervoor dat beslissingen niet volledig in handen vallen van het bestuur maar juist in samenwerking met inwoners wordt genomen. Overheidsparticipatie Hier is sprake van een omgekeerde samenwerking. De overheid participeert in bestaande initiatieven van burgers die al initiatief nemen in het publieke domein, geeft deze de ruimte en verbindt deze waar mogelijk met elkaar. De overheid als aanjager en stimulator Niet alle maatschappelijk gewenste ontwikkelingen zijn wettelijk voor te schrijven, te borgen of af te dwingen. Dat betekent dat wij in dat geval de inwoner ervan moeten overtuigen om vrijwillig mee te werken. Dit vereist een constante dialoog en aanpassingen in het proces. Hier ligt een rol voor procesmanagement.

6.3 De gemeentelijke regierol De regierol omvat een hele kluwen aan invalshoeken en taken waarvan de belangrijkste hier zijn samengevat: − vaststellen van ruimtelijke, kwalitatieve, financiële en programmatische kaders voor gebiedsontwikkeling; − zorgen voor toegesneden besluitvormingsprocedures (openbaar bestuur); − tot stand brengen van een éénduidige rolverdeling tussen partijen in een gebied of project; − vaststellen van onderlinge relaties tussen deelprojecten (financieel, logistiek, afstemming); − (mede) zorgen voor een proces dat leidt tot planvorming, draagvlak en realisatie; − inzetten van beschermingshulpmiddelen op planologisch gebied zoals voorbereidingsbesluiten; − hanteren van het wettelijke grondbeleid instrumentarium (Grondexploitatiewet, locatie eisen, gemeentelijk voorkeursrecht, onteigening, verwerving en vervreemding). Grondzaken en MJP. Bijsturing zal vanuit de projectleiding plaats vinden en worden gerapporteerd in de voortgangsrapportages en in het meerjarenperspectief (MJP). Paragraaf 7 Grondexploitatie is een verplicht onderdeel van de jaarstukken waarin in het kort jaarlijks de stand van de grondexploitaties staat vermeld. De ontwikkeling De ontwikkelingen zijn doorgaans gefundeerd op drie pijlers, behoefte, ruimtelijke kwaliteit en financiën.

16

Behoefte Er bestaat geen eenduidige definitie van “behoefte” aan woningen. De simpelste versie van de definitie is: ”Het aantal woningen, gespecificeerd naar soort en locatie, dat nodig is om aan de vraag te voldoen.” Daarnaast varieert de behoefte aan woningen ook in de tijd. Termijn strategie Het uitgangspunt is om de toegekende capaciteit strategisch te benutten. De dorpen staan in dat opzicht niet “op slot”. Er dient ruimte te zijn voor nieuwbouw, onder de voorwaarden, dat er behoefte is en het gelet op de Woon(zorg)visie 2022-2026 een gewenste ontwikkeling is. Daarbij houden we de planvoorraad goed in het oog. Dit heeft een tweeledig doel: dat de beschikbare planvoorraad optimaal wordt gebruikt en als nevendoel dat vooraf kenbare planvorming de kans op planschade verminderd. Zie bijlage 5 Planvoorraad en planschade.

Ruimtelijke Kwaliteit Locatiestudie De allocatie van een ontwikkeling moet gebaseerd zijn op een “goede ruimtelijke ordening”. Dit betekent dat er altijd een afweging gemaakt moet worden tussen mogelijke locaties. Het is een wezenlijk onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing. Bij bezwaren tegen een bepaalde ontwikkeling wordt namelijk steeds gesteld waarom niet voor een andere locatie is gekozen. Duurzame stedenbouw Duurzame stedenbouw is in onze gemeente voor het eerst toegepast in de wijk Oosterwolde-Prandinga II, Biezenkamp. “Onder duurzame stedenbouw wordt verstaan: een vorm van stedenbouw die in alle stadia van het planproces kansen en mogelijkheden benut om een hoge ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een lage milieubelasting tot stand te brengen. En die beide in de tijd weten te handhaven, zodat ook toekomstige generaties daarin delen”. De volgende inrichtingsprincipes in het kader van duurzame stedenbouw zijn o.a. bij het ontwerp van de wijk gehanteerd: − oriëntatie van de kappen van de te bouwen woningen zoveel mogelijk op het zuiden; − de verkaveling is zoveel als mogelijk noord-zuid gericht; − onderlinge afstand van de woningen voor optimaal gebruik van passieve zonne-energie; − beperking van het aantal m2 verharding; − hemelwaterafvoer vindt veelal bovengronds plaats.

− respecteren van de aanwezige landschapselementen; − zoveel mogelijk water in de wijk vast te houden, laten circuleren; − natuurvriendelijke oevers aanleggen; − waar mogelijk recreatief medegebruik van het water toepassen; − ecologische verbindingen maken met natuurlijke eenheden in aansluitend gebied; − vermijden van snippergroen; optimaal grondgebruik; − zoveel mogelijk natuurlijke erfafscheidingen; − streven naar een gesloten grondbalans. De watertoets De watertoets omvat het afstemmingproces tussen de planontwikkelaar en de waterbeheerder. Dit is nodig om eventuele negatieve effecten op de waterhuishouding te voorkomen en kansen voor een betere waterhuishouding te benutten. De meest belangrijke onderdelen van de watertoets zijn: een advies van de waterbeheerder bij ruimtelijke ontwikkelingen en een waterparagraaf. De waterparagraaf bevat: - de voor het plan belangrijkste relevante beleidsstukken; - beschrijving van het (huidige) watersysteem; - wat de effecten van een ontwikkeling zijn op de waterhuishouding in het gebied; - hoe deze effecten worden beperkt; - verplicht advies van de waterbeheerder. Hittestress Bij hitte(golven) wordt stedelijk gebied het zwaarst getroffen. Dat komt door het typisch stedelijk land- en materiaalgebruik: veel wegen en gebouwen, minder groen en water, minder wind.

Hierdoor blijft de warmte er langer hangen en blijft de temperatuur hoger dan in het omringende landelijke gebied. Duurzame stedenbouw moet rekening houden met hittestress. Voorbeelden van verkoelende maatregelen zijn gerichte oriëntatie van woningen zodat de wind warmte beter kan meevoeren, aanbrengen van meer water en groen in het plan. Pas Het stikstofbeleid (Pas) van de Nederlandse overheid was niet in overeenstemming met de Europese Habitatrichtlijn. Dit leidde tot de zogenoemde stikstofcrisis. De stikstofcrisis heeft de Nederlandse landbouw in het 17

centrum van de maatschappelijke aandacht geplaatst. Veel aandacht gaat uit naar de stikstofemissies van de veehouderij, de akkerbouw, het verkeer en de bouw. De ambities zijn nu om de stikstofneerslag (of stikstofdepositie) op termijn overal in Nederland onder de risiconormen voor stikstofgevoelige natuur te brengen. Ook onze gemeente heeft te maken met de gevolgen van dit beleid. Het Planbureau voor de Leefomgeving pleit bij de regering voor een strikte en primair gebiedsgerichte aanpak. In enkele recente gerechtelijke uitspraken zien we dat rondom stikstof onherroepelijke vergunningen onzeker zijn geworden. Zie ook bijlage 1 Wet en regelgeving. Pfas Nieuw is de plicht om onderzoek te doen naar Pfas. Pfas zijn een groep chemische stoffen die door mensen zijn gemaakt en van nature niet voorkomen in het milieu. Pfas kunnen een negatief effect hebben op milieu en gezondheid. Gebleken is dat deze stoffen veelal in de toplaag van de bodem voorkomen. Het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat heeft in januari 2020 besloten een nieuwe tijdelijke norm vast te stellen voor Pfas in grond en bagger. Gronden met een hogere Pfas-waarde mogen niet zonder vergunning worden vervoerd. Hiertoe dienen partij-keuringen worden uitgevoerd. We streven naar een gesloten grondbalans.

Werken met een gesloten grondbalans betekent dat er geen grond verplaats wordt en is een kosten besparende maatregel (geen keurings- en transportkosten). Ook geeft dit minder milieubelasting door het uitblijven van transportbewegingen. Indien er wel transporten plaatsvinden biedt een bodembeheerkaart een oplossing. Als onderdeel van het bodembeheersplan is in OWO-verband in april 2020 een geactualiseerde bodembeheerkaart, inclusief Pfas, vastgesteld.

Financiën Vroegtijdig kostenverhaal Nieuwe projecten en initiatieven die zijn ingediend worden ambtelijk onderzocht op wenselijkheid en haalbaarheid. Niet alle initiatieven zijn wenselijk en/of haalbaar en ontwikkelaars haken soms weer af. Blijkt uit de eerste toetsing dat het plan haalbaar is, dan kan het initiatief verder worden uitgewerkt. Vaak volgt dan een startgesprek. Met de ontwikkelaar wordt afgesproken dat de kosten van het plan, doorgaans de kosten van de openbare ruimte en ondergrondse infrastructuur, inclusief de mogelijke planschade, voor rekening van de ontwikkelaar komen. De hoofdlijn is dat door middel van minnelijke onderhandelingen tot een overeenkomst wordt gekomen. Dit private spoor uit de Wro leidt dan tot een anterieure overeenkomst. Het sluiten van een anterieure overeenkomst met ontwikkelaars heeft, zowel voor de gemeente als voor een particuliere eigenaar, een aantal voordelen. De gemeente en private partijen krijgen door het sluiten van een overeenkomst vroeg in het proces helderheid en zekerheid over: •De voorgestane ontwikkeling van de locatie; •De te ontvangen respectievelijk te betalen (exploitatie)bijdrage; •Het te realiseren programma; •Hoe om te gaan met (toekomstige) openbare ruimte. •Bijzondere locatie-eisen en fasering die mogelijk van toepassing zijn op de locatie.

Om de transparantie van het grondbeleid te bevorderen, is in de Wro bepaald dat gemeenten in gemeentelijke huis-aan-huisbladen melding moeten maken van gesloten anterieure overeenkomsten. Daarbij volstaat een zakelijke beschrijving. De Wro geeft aan dat het sluiten van een anterieure overeenkomst niet verplicht is. Dit gaat ook gelden in de Omgevingswet. Hoe het kostenverhaal wordt geregeld vindt u in bijlage 6 Kostenverhaal. De Vennootschapsbelasting (VPB) Per 1 januari 2016 is de vrijstelling vennootschapsbelasting voor gemeenten vervallen. Commerciële activiteiten van overheden worden daarom op dezelfde manier belast als die van ondernemers. Dit geldt dus ook voor de bouwgrond exploitatie van de gemeente. Hoe de vennootschapsbelasting is geregeld vind u in bijlage 1 Wet en regelgeving. De Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) Elke ontwikkeling moet op zichzelf vitaal zijn. Dit houdt in dat het financiële lot van een project niet afhankelijk mag zijn van een ander project. Ieder project wordt afzonderlijk beoordeeld op haar haalbaarheid. In de praktijk kan het voorkomen dat, wanneer projecten financieel van elkaar afhankelijk zijn, een probleem bij één project kan leiden tot een domino-effect naar andere ontwikkelingen.

De gemeente voorkomt dit domino-effect door het verwachte planresultaat van een ontwikkeling niet direct in te zetten als dekking voor een volgend project, maar door alle afzonderlijke resultaten van de afzonderlijke projecten via de Algemene reserve grondexploitatie (Arg) te laten lopen. Financiële tegenvallers in projecten hebben op deze wijze alleen gevolgen voor het financiële resultaat van het project en op de Arg en niet ook nog eens op andere projecten. Op deze wijze is ook inzichtelijk hoe geldstromen lopen. Daardoor kan tevens beter sturing gegeven worden aan de besteding van de beschikbare gemeenschapsgelden per project. Dit bevordert de transparantie bij grondzaken. 18

Beperkte rol voor subsidies Subsidies dienen als steun voor een nog in ontwikkeling te nemen project. Subsidies mogen per definitie niet het karakter hebben van een leidend motief om projecten te ontwikkelen. Dit omdat het teveel risico met zich meebrengt.

19

7 Verwerving 7.1. Algemeen Wanneer de gemeente eigenaar is van gronden heeft zij de mogelijkheid om maximale invloed uit te oefenen op de gewenste ontwikkeling van de locatie. Omdat de gemeente niet altijd alle gebieden in handen kan krijgen waar zij graag zou willen (her)ontwikkelen, dient zij zorgvuldige selecties te maken van nog aan te kopen gronden om die later op de juiste wijze strategisch in te zetten. Om slagvaardig te kunnen optreden heeft het college van burgemeester en wethouders een budget beschikbaar (krediet) voor het doen van strategische aankopen. In de afgelopen jaren zijn sporadisch aankopen van dit budget gedaan. Redenen voor verwerving Wanneer de gemeente voor een project een actieve regierol en een actieve of samenwerkende productierol kiest, zijn er diverse manieren hoe tot verwerving van vastgoed kan worden over gegaan. Reguliere verwerving Reguliere verwerving omvat verwerving van gebieden of gebiedsdelen waarvoor een grondexploitatie-begroting door de gemeenteraad is vastgesteld met de bedoeling om een ingezette of nog in te zetten ontwikkeling mogelijk te maken. Anticiperende verwerving Anticiperende verwerving wil zeggen dat gronden en strategisch verworven vastgoed worden ingezet voor bestaande doelstellingen die op een relatief korte termijn gerealiseerd kunnen worden. Voor deze gebieden is nog géén grondexploitatiebegroting vastgesteld.

Strategische verwerving Strategische verwerving vindt plaats in gebieden waarvoor de gemeenteraad nog geen definitieve uitspraak heeft gedaan over toekomstige ontwikkelingen. Vooruitlopend op deze uitspraak wil de gemeente een positie verwerven omdat de verwachting aanwezig is dat zich op langere termijn mogelijk ontwikkelingsperspectieven en -mogelijkheden voordoen. Aankoop van compensatiegronden of het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen kunnen motieven zijn om te kiezen voor strategische verwerving van gronden en/of vastgoedobjecten. Door het ontbreken van druk voor aankopen, zoals bij reguliere en anticiperende verwerving wel het geval is, heeft de gemeente bij strategische aankoop de tijd om door middel van interne analyses een afgewogen beslissing te nemen over een mogelijke aankoop. Omdat ontwikkelmogelijkheden zich op langere termijn pas manifesteren, kunnen strategische aankopen vaak tegen gunstigere voorwaarden plaatsvinden, dan bij reguliereof anticiperende verwerving. De “zuivere” strategische aankopen worden in de financiële administratie ondergebracht in de Materiele vaste activa (MVA). Marktconformiteit De gemeente verricht de verwerving tegen marktconforme waarde. Hierbij hanteert de gemeente de handreiking richtlijnen voor verkrijg- en inbrengwaarde voor vastgoed en gronden zoals opgesteld door het ministerie.

De afhandeling van de aankopen van onroerende zaken vinden plaats via de cluster grondzaken. Om snel en slagvaardig te kunnen acteren bij aankopen heeft het college van de raad een mandaat om aankopen (tot een maximum) te doen. Dit is geregeld in artikel 16 lid 3 financiële verordening Ooststellingwerf.

7.2. Verwervingsinstrumenten De instrumenten in te zetten bij de verwerving van onroerende zaken(grond en overige (strategische) vastgoedobjecten) zijn: Minnelijke verwerving; Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en Onteigening (Onteigeningswet). Minnelijke verwerving Minnelijke verwerving wordt in elk aankoopproces in alle gevallen als eerste actie uitgevoerd. Hierbij probeert de gemeente door middel van onderhandelingen met de verkopende partij gronden en/of vastgoed te verwerven. De grondslag hiervoor is de koopovereenkomst uit het Burgerlijke wetboek. De meest gunstige situatie is wanneer gronden uit eigen initiatief van de eigenaar worden aangeboden aan de gemeente. Stedelijke kavelruil Stedelijke kavelruil is het op vrijwillige basis ruilen van onroerende zaken in stedelijk gebied en zal in de Omgevingswet geregeld worden.

20

Bij stedelijke kavelruil bepalen de eigenaren zelf, op vrijwillige basis, hoe hun omgeving eruit komt te zien. In onderling overleg kunnen ze de grenzen van hun grondbezit aanpassen, voor bijvoorbeeld wonen, bedrijvigheid of detailhandel. Of ze kunnen grond of gebouwen ruilen, zodat bijvoorbeeld winkeliers in gebieden met leegstand naar een levendig winkelgebied kunnen verhuizen en de achtergebleven panden tot woningen omgebouwd kunnen worden. Iedereen die eigenaar is van onroerend goed in een stedelijk gebied kan het initiatief nemen om samen met andere eigenaren en de overheid plannen te maken en uit te voeren. Stedelijke kavelruil is voor iedereen mogelijk, van particuliere huizenbezitters tot winkeliersverenigingen en van bedrijvenverenigingen en lokale overheden tot woningcorporaties. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De Wvg kan worden toegepast op alle ontwikkellocaties en kan voor meerdere doeleinden worden ingezet. De Wvg geeft de gemeente het wettelijke recht (het is geen plicht) van voorrang op de verwerving van onroerend goed. Voorwaarde voor het toepassen van de Wvg is dat de gemeente een ontwikkelvisie heeft op het te ontwikkelen gebied en dit planologisch heeft onderbouwd of kan onderbouwen. Onteigening Onteigening is het meest vergaande verwervingsinstrument. Bij grondverwerving wordt het instrument onteigening als laatste te hanteren middel beschouwd.

Onteigening vindt alleen plaats wanneer dit het algemeen belang dient en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. Onteigening behoort niet tot de mogelijkheden indien de betreffende grondeigenaar kan aantonen dat hij bereid en in staat is zelf de ontwikkeling ter hand te nemen conform de door de gemeente gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten.

21

8. Vervreemding 8.1 Criteria voor het vervreemden van vastgoed. De hoofdregel van het grondbeleid is om efficiënt en effectief met vastgoed om te gaan. Onder de gemeentelijke vastgoedobjecten kunnen facilitaire, maatschappelijke, strategische en commercieel verhuurde en verpachte gebouwen en terreinen vallen. Het bezit van vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich. De gemeente zal vastgoed aanhouden wanneer wordt voldaan aan een aantal criteria, te weten: •Indien het onderdeel vormt van een ruimtelijke ontwikkeling; •Wanneer het naar verwachting onderdeel kan gaan uitmaken van toekomstige ruimtelijke voorgestane ontwikkelingen; •Wanneer een breed maatschappelijk belang gediend wordt. In alle andere gevallen is het vastgoedobject niet interessant. Vaak kost het de gemeente meer dan het oplevert. Als niet voldaan wordt aan de criteria wordt het college geadviseerd het betreffende vastgoedobject af te stoten. Dit al dan niet met een (beoogde) gewijzigde bestemming. Verkoop van gronden De verkoop van grond is een rechtshandeling naar privaatrecht. De uitspraak van het Didam-arrest geeft aan dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur uit het publiek recht ook gelden voor privaatrechtelijk verkoophandelingen van de overheid. Dus ook van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente bij verkoop extra zorgvuldig moet zijn in het kader van transparantie en fair play.

De eisen waar de gemeente bij vervreemding aan moet voldoen zijn verder uitgewerkt in de bijlage 4 Vervreemding en de Didam-uitspraak. Algemene Voorwaarden De gemeente Ooststellingwerf biedt derden regelmatig gronden en/of strategisch aangekochte vastgoed-objecten voor verkoop aan. Hierbij worden de "Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken zijnde woningbouw” en "Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken zijnde niet-woningbouw” door de gemeente Ooststellingwerf" gehanteerd. Algemene reserve grondexploitatie Na het besluit wordt de vervreemding van onroerende zaken uitgevoerd door grondzaken. De resultaten van de verkopen binnen de grondexploitatie komen ten gunste van de betreffende gebiedsexploitatie en bij afsluiting van het complex komen de resultaten ten gunste van de Algemene reserve grondexploitatie (Arg). Verkopen buiten de grondexploitatie komen ook ten gunste van de Algemene Dienst. Grondprijsbeleid De wijze van vaststelling van de hoogte van grondprijzen wordt bepaald in de Nota Grondprijzen. Conform de uitgangspunten van de Europese en nationale wetgeving is subsidie op gronden of verkoop onder de marktwaarde niet toegestaan. De gemeente hanteert bij vervreemding van onroerende zaken marktconforme prijzen. (zie: handreiking Staatssteun voor de overheid, Min BiZa versie 2017).

In de Nota Grondprijzen staan de m2-prijzen per woningcategorie en het systeem van waardering op basis van een residuele grondwaarde. Verder zijn de prijzen aangegeven voor industriegrond, groen en speciale vastgoed objecten. Indien de markt daar aanleiding toe geeft kan het college de raad voorstellen om de grondprijzen eerder te herzien. Hiertoe is in het verleden nog geen aanleiding geweest. Verbod op Staatssteun Aan- en verkopen die niet markconform zijn kunnen onder staatssteun vallen. Het geven van staatssteun is aan (Europese) regels onderhevig. Indien hier niet aan gehouden wordt is de staatssteun ongeoorloofd en kan de Europese Commissie de gegeven steun laten terugvorderen. De Tweede Kamer heeft op 1 februari 2018 de Wet terugvordering staatssteun aangenomen. De Eerste Kamer heeft daarop de wet op 20 februari 2018 aangenomen (wetsvoorstel 34.753). De wet geeft aan dat als de Commissie heeft bepaald dat steun moet worden teruggevorderd het bestuursorgaan, dat het besluit tot steunverlening heeft genomen, verplicht is de steun inclusief rente terug te vorderen. Sociale woningbouw Een belangrijk aandachtspunt is de waardebepaling van grond voor sociale woningbouw. De grondprijs trachten we laag te houden. Echter, indien we onder de marktprijs komen, worden ook de woningcorporaties met staatssteun geconfronteerd.

Met een lage prijs beogen we een stimulans aan sociale woningbouw te geven ten behoeve van de beoogde doelgroep. In de prestatieafspraken met de woningcorporaties wordt hier ook aandacht aan geschonken. 22

Maatschappelijke voorzieningen Er is sprake van maatschappelijke functie wanneer wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: •Het gaat om maatschappelijke doeleinden die van belang zijn voor de gemeente Ooststellingwerf; •De organisatie voorziet in een belangrijke sociale functie; •De organisatie voorziet in een duidelijk publieke behoefte; •De voorziening correspondeert in aard, vorm en inhoud met vastgesteld gemeentelijk beleid of vloeit voort uit de gemeentelijke doelstellingen en ambities of is het gevolg van een wettelijke verplichting; •De organisatie is in de gemeente Ooststellingwerf gevestigd of behoort er gevestigd te worden. Voor maatschappelijke functies hanteert de gemeente vastgestelde grondprijzen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in maatschappelijke functies die wél en maatschappelijke functies die geen commerciële doeleinden nastreven. Bij maatschappelijke functies die geen commerciële doeleinden nastreven waarborgt de gemeente dat het eigendom naar de gemeente terug kan komen als de functie wordt beëindigd. Juridische terug-levering van de grond vindt plaats “om niet” (economisch claimrecht), tenzij anders overeengekomen in de akte. Wanneer de gemeente de grond met opstal weer wil overnemen, wordt de opstal tegen de actuele boekwaarde overgenomen.

Afhankelijk van de bestemming worden de grond en de opstal opgenomen in de Algemene Dienst of in de Grondexploitatie. Onderwijshuisvesting De gronden zijn, of komen door de wettelijke regeling uit de onderwijs wetgeving, in eigendom van de gemeente. Deze gronden worden ondergebracht in de Algemene Dienst. De middelen die de gemeente ontvangt in het gemeentefonds voor onderwijshuisvesting zijn niet bestemd voor de aankoop van nieuwe locaties en aanvullende voorzieningen, zoals parkeerplaatsen, voorzieningen, enz. Om die reden zullen de kosten voor nieuwe initiatieven moeten worden gedekt uit de algemene middelen. Bij aanvang van het initiatief moet inzichtelijk zijn welke kosten gemaakt zullen gaan worden en moet krediet aangevraagd worden. Ook voor het beheer van de extra voorzieningen worden geen middelen ontvangen van het rijk. Voor het beheer van deze voorzieningen zal dan eveneens een beroep moeten worden gedaan op de algemene middelen. De opbrengsten komen derhalve ook ten gunste van de Algemene Dienst. Tot heden heeft de gemeente Ooststellingwerf alle overtollige vastgoed, dat is toegekend uit onderwijswetgeving, in herontwikkeling kunnen brengen en afgestoten. Conformiteit De gemeente heeft de beleidslijn dat we grond verkopen voorzien van een bodemonderzoek.

Dit voorkomt “vervelende verassingen achteraf” als blijkt dat de grond niet geschikt is om op te bouwen en er een gedwongen bodemsanering moet volgen. Hetzelfde geldt voor objecten met asbest. De gemeente heeft als uitgangspunt geen vastgoed met asbest te verkopen. Vooraf aan verkoop vindt een asbestinventarisatie plaats. Is asbest aangetroffen dan wordt het eerst door een asbest-gecertificeerd bedrijf verwijderd. Anti-speculatiebeding Betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd ten behoeve van starters met de achterliggende gedachte dat zij met een hoger inkomen en gezinsuitbreiding de woning na een aantal jaren weer zullen verlaten. Doorstroming is belangrijk, maar een goedkope koopwoning, gerealiseerd met behulp van een lage grondprijs, moet geen speculatieobject worden waarmee snel winst gemaakt wordt door de woning direct weer te verkopen. Echter, we moeten de doorstroming ook niet op slot zetten door het hanteren van langlopende antispeculatiebedingen. Ter voorkoming van speculatie van (sociale) koopwoningen hanteert de gemeente een antispeculatiebeding waarbij we in beginsel een termijn van 5 jaar opleggen. Woningen die verkocht worden door ontwikkelaars, middels particulier opdrachtgeverschap, zullen deze bedingen doorgaans niet hebben. Ook bij de door de gemeente uit te geven industriekavels wordt een anti-speculatie beding gehanteerd van 5 jaar.

Vervreemding door uitgifte in erfpacht Erfpacht bij de uitgifte van woningbouwkavels door de gemeente Ooststellingwerf is tot heden niet gebruikt. De erfpacht mogelijkheden bij uitgifte van woningbouwkavels worden onderzocht.

8.2 Kavelverkoop, inclusief Didam-uitspraak Bij kaveluitgifte verkoopt de gemeente de kavels. In het verleden was deze rechtshandeling naar privaatrecht nagenoeg vormvrij. In het zeer recente Didam uitspraak heeft de Hoge Raad regels voor alle onroerende zaken door de overheid, dus ook de gemeentelijke kavelverkoop, aangescherpt. De uitspraak heeft voor de gemeente Ooststellingwerf beperkte consequenties omdat de door de rechter toegeschreven benadering nagenoeg al werd gevolgd. Uitgiftebeleid woonkavels De Didam-uitspraak geeft aan dat de gemeente beleid moet hebben met betrekking tot de verkoop van onroerende zaken, inclusief de uitgifte van kavels. Het maakt niet uit of dit woon- of industriekavels betreft.

23

Op dit moment hanteert de gemeente Ooststellingwerf een manier van kaveluitgifte gebaseerd op de beginselen van fair play en transparantie. De huidige werkwijze voldoet daarmee nagenoeg aan de Didam-uitspraak. Om geheel te gaan voldoen aan de Didam uitspraak zullen wij bij nieuwe kaveluitgiften het uitgifte moment officieel laten starten door een door het college van burgemeester en wethouders te nemen openstellingsbesluit. Het openstellingsbesluit geeft aan wanneer de inschrijving voor kavels start, alsmede wat de procedure voor de toewijzing behelst. Ook maken we per plan een brochure zodat de potentiele koper weet wat te verwachten is. We sluiten aan bij de huidige werkwijze: 1. Het openstellingsbesluit wordt gepubliceerd op de daarvoor gebruikelijke wijze. 2. Het geeft de datum aan waarop de inschrijving start en wanneer de inschrijvingsperiode is geëindigd. Normaliter sluiting na een periode van 3 weken. 3. De gemeente kijkt na de sluiting op welke kavels is ingeschreven. Hierbij kunnen 3 situaties zich voordoen: a. Er is geen belangstelling voor de kavel b. Er is één belangstellende voor de kavel c. Er zijn meerdere belangstellenden voor de kavel In het geval dat er na de inschrijvingsperiode geen belangstelling is voor de kavel gaat de kavel de “vrije markt” op. Dat betekent dat als op een later moment één gegadigde komt de kavel dan wordt verkocht.

In het geval dat er één belangstellende voor de kavel is wordt de kavel aan deze belangstellende verkocht. In het geval dat er meerdere belangstellenden voor de kavel zijn dan wordt er geloot (onder notarieel toezicht). Publicatie Naar aanleiding van de Didam-uitspraak heeft Pels (de landsadvocaat) de navolgende werkwijze aangeraden. In de gevallen dat er gemeentelijk eigendom wordt verkocht terwijl er maar één gegadigde is dient de gemeente dit te motiveren en te publiceren dat de gemeente voornemens is tot verkoop. In de overeenkomst wordt hiervoor een contractuele bepaling (voorbehoud) opgenomen.

8.2.1 Industriekavels Uitgifte industriekavels Bij de uitgifte van industriekavels moet op basis van de Didam-uitspraak dezelfde handelswijze worden gehanteerd als eerder beschreven na het nemen van het openstellingsbesluit. Daarbij kan het college extra voorwaarden stellen voor het bereiken van haar doelstellingen binnen de aan de overheid toekomende beleidsruimte. (zie ook de paragraaf vrije beleidsruimte bij verkoop). Bedrijfsterreinen De gemeente heeft nog beperkt kavels op bedrijfsterreinen beschikbaar. Wij zijn op zoek naar uitbreidingsmogelijkheden. Daarbij ligt het zwaartepunt op Oosterwolde. Daarnaast zijn er bedrijventerreinen in Haulerwijk en Donkerbroek. Bedrijfsgrond in Donkerbroek wordt door een particulier uitgegeven. De gemeente heeft op de bedrijfsterreinen geen gebouwen (dit bezit is inmiddels verkocht). Een nieuwe ontwikkeling is de realisatie van bedrijfsverzamelgebouwen. Hierin worden doorgaans kleine bedrijven gevestigd. Bedrijfsverzamelgebouwen zijn ideaal voor starters om te beginnen met een bedrijf. Binnen de gemeente zijn inmiddels meerdere bedrijvenverzamelgebouwen gevestigd. De ontwikkeling van bedrijvenverzamelgebouwen heeft ook in het kader van revitalisering van bestaande bedrijventerreinen aandacht. Omdat het hier veelal “omvormen” van bestaande locaties betreft, betekent dit dat de markt hierin zelf het voortouw moet gaan nemen.

De gemeente heeft hierin een faciliterende rol. Binnen Zuidoost Friesland zijn regionale afspraken gemaakt over de ambities en het ruimtebeslag voor bedrijventerreinen. Op dit moment wordt gewerkt aan een actualisering van de afspraken 2010-2020 en krijgt dit een bestuurlijk vervolg, inclusief besluitvorming. Als onderdeel van de regionale afspraken is ook gekeken naar het faciliteren van nieuw-vestigers, waarbij de grote grondgebruikers zich met name zullen richten op Heerenveen en Drachten. Zodoende kunnen wij ons blijven richten op onze lokale en regionale ondernemers. Ecomunity-park Het Ecomunity-park is geen standaard bedrijventerrein. Het is een hoogwaardig ecologisch werklandschap waar innovatie, ondernemerschap en het delen van kennis en faciliteiten centraal staan. De ambitie is om het duurzaamste bedrijvenpark van Nederland te worden. De speciale aandacht die de Gemeente Ooststellingwerf levert om de realisatie van dit park te bereiken sluit aan bij de gemeentelijke doelstellingen om in 2030 een duurzame gemeente te zijn. Kernbegrippen daarbij zijn de biobased en circulaire economie.

24

8.3 Verkoop van andere onroerende zaken Het gemeentelijke beleid is dat in beginsel onroerende zaken die niet (of niet meer) van belang zijn voor de gemeentelijke taakuitoefening worden afgestoten. Ook voor deze objecten wordt aansluiting gezocht bij hiervoor beschreven werkwijze gebaseerd op de beginselen van fair play en transparantie. Al naar gelang het object wordt ook gekeken wat de resterende vrije beleidsruimte bij verkoop is. Wederom kan het college extra voorwaarden stellen voor het bereiken van haar doelstellingen binnen de aan de overheid toekomende beleidsruimte.

8.4 Inzet instrumenten bij tijdelijke en starterswoningen De raad van de gemeente Ooststellingwerf heeft in de vergadering van 9 november 2021 een motie aangenomen om de start op de woningmarkt te vergemakkelijken. De motie geeft aan: - actief werk te maken van de realisatie van meer starterswoningen; - de gemeentelijke gronden, als er behoefte is, voor de duur van maximaal 10 jaar, in erfpacht, huurkoop of huur met recht op koop uit te geven aan starters op de woningmarkt. Hierdoor worden de lasten voor starters op de woningmarkt in de eerste jaren beperkt”.