Bijlage 1. Principebesluit 't West 24 te Donkerbroek d.d. 1-12-2021 geanonimiseerd
Tekst van het document
ooststellingwerf
gemeente
:
Contactpersoon Telefoonnummer Ons kenmerk
:
PRV-2021-4855
West
't
Onderwerp: Principeverzoek bouw twee ecologische woningen
Donkerbroek
december 2021
aan ons
in
West 24
't
te
Op 6 mei 2021 diende u namens een principeverzoek in. U vroeg college om mee werken aan de bouw van twee ecologische woningen op het perceel Donkerbroek.
in
is
Het plan strijd met het bestemmingsplan. Wij kunnen voor het bouwplan gemotiveerd afwijken van het bestemmingsplan aan de raad voorstellen om een nieuw bestemmingsplan vast stellen.
te
of
Collegebesluit
in
't
te
In
1.
Op 23 november 2021 besloten wij: principe mee werken aan de bouw van twee ecologische woningen op het perceel West 24 Donkerbroek; 2. Daarbij als voorwaarde op nemen dat het plan wordt uitgewerkt op een manier die goed past de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten van het bebouwingslint; 3. De raad met een mededeling informeren over de consequenties voor het woningbouwprogramma De principemedewerking verlenen voor de duur van twee jaar.
in
te
te
te
4.
Overwegingen
Met betrekking tot dit besluit heeft ons college het volgende overwogen:
te
in
Het initiatief sluit aan bij een ambitie van het college en de raad Het gemeentebestuur heeft o.a. als ambitie om zetten op verduurzaming van vastgoed en daarvoor
is
te
te
is
ruimte bieden aan experimentele woningbouw. Het plan experimenteel van karakter. Het idee van de initiatiefnemer om eerst een ecologische woning voor zichzelf bouwen. Uiteindelijk wil hij een tweede woning bouwen en verkopen.
is
Het bouwplan experimenteel van karakter, omdat de woningen gebouwd worden van natuurlijk materiaal. Er wordt nog maar incidenteel op deze wijze gebouwd. De woning van initiatiefnemer krijgt een houten constructie met strobouwmuren die aan de binnenzijde worden afgewerkt met leem en aan de buitenzijde met kalkstuc. Deze woning bestaat voor 95 procent uit natuurlijk recyclebaar materiaal. Voor het overige worden materialen uit andere projecten hergebruikt. Hierdoor sprake van circulair bouwen. De woning krijgt een extreem goede isolatie en ruime dakoverstekken. De overstekken houden de hitte de zomer buiten, maar laten de zon de winter juist wel binnen. op die manier nog maar een kleine energievraag, die opgewekt zal worden met duurzame energie. Het doel om de woningen ook zelfvoorzienend maken op het gebied van afval en water.
er
is
in
te
is is
Er
in
in
Het initiatief past het gemeentelijk beleid De locatie ligt buiten het bestaand stedelijk gebied (BSG). Het
in
is
een buitenstedelijke locatie waar principe geen plannen met woningen toegestaan zijn. Inbreiden (bouwen binnen het BSG) moet volgens het
- 2-
in
gemeentelijk beleid gaan voor uitbreiden (bouwen buiten het BSG). Desondanks kan dit plan voldoen aan het beleid. Het plan scoort namelijk veel punten het door de raad vastgestelde ´Afwegingskader Woningbouw Ooststellingwerf'. Dit wordt veroorzaakt door een aantal kenmerken van dit plan: Dit een herontwikkeling waarmee kwaliteitswinst kan ontstaan (dit moet nog wel nader uitgewerkt worden, zie beslispunt 2 en het daarbij horende argument onder 2.1). De woningen scoren maximaal op duurzaamheid (energieneutraal en circulair materiaalgebruik) De woningen zijn grondgebonden en levensloopbestendig, waardoor ze een bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt.
is
te
te
is
Het mogelijk om een extra woning op deze locatie realiseren door vooruit lopen op de nieuwe regionale woningbouwafspraken Op basis van de lopende regionale woningbouwafspraken (2016-2026) een uitvoeringsprogramma woningbouw opgesteld (vastgesteld december 2019). Omdat deze afspraken betrekking hadden op een beperkt aantal woningen, konden de meeste woningbouwplannen toen niet doorgaan. Voorliggend plan destijds dan ook niet inhoudelijk beoordeeld, maar puur afgewezen vanwege het ontbreken van woningbouwruimte. Op basis van de lopende onderhandelingen over nieuwe regionale woningbouwafspraken 2020-2030, lijkt er meer ruimte ontstaan voor woningtoevoegingen. Ook buitenstedelijk komt ruimte, blijft dat wel beperkt. Vooruitlopend op de formele bekrachtiging van die woningbouwafspraken, dit initiatief aan de provincie voorgelegd. De provincie heeft hierbij opgemerkt dat voor de toe voegen woning woningbouwruimte beschikbaar moet zijn. Door nu vooruit lopen op de nieuwe woningbouwafspraken en de locatie zijner tijd op nemen een woningbouwprogramma, kan dit plan. worden aan meegewerkt
is
is
te
al
er
is
te
te
in
te
te
in
er
in is
De provincie stelt nadrukkelijk een voorwaarde aan het plan De provincie ziet mogelijkheden het plan, omdat de Verordening Romte (en toekomstige Omgevingsverordening) ruimte voor bouwplannen die een bebouwingslint versterken. Volgens de provincie moet er nog beter gemotiveerd worden waarom dit plan het bebouwingslint daadwerkelijk verbetert. Als de onderbouwing niet goed gemaakt kan worden, zal niet aan het plan meegewerkt worden.
er
er
'e
Volgens de provincie moet een analyse plaatsvinden van de landschappelijke cultuurhistorische waarden (artikel 2.1.1 Verordening Romte). Zo moet worden bekeken of de bestaande boerderij en/of het bebouwingslint cultuurhistorisch waardevol is. De Structuurvisie Grutsk op Romte en de CHK-kaarten kunnen daarvoor belangrijke bronnen zijn. Bij nieuwe plannen moet worden gemotiveerd op welke wijze het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten van het lint (artikel 1.3.1. onder a Verordening Romte). Als de boerderij waardevol dan ligt het voor de hand dat eerst wordt bekeken of de boerderij behouden kan worden. de boerderij duidelijk niet behouden dan moet vervolgens worden bekeken welke nieuwe opzet het beste binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kenmerken van het lint past. Initiatiefnemer stelt dat de boerderij niet behouden is, maar moet dit nog wel verder motiveren voor de provincie.
is
Is
te
te
is
er
Na het opstellen van een goede ruimtelijke onderbouwing ziet de provincie het plan graag als vooroverleg terug. De provincie beoordeelt dan of een goede motivering gegeven en of de nieuwe situatie geen afbreuk doet aan de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. Deze voorwaarde brengt met zich mee dat wij initiatiefnemer als tip geven om een landschapsdeskundige een hoofdopzet van de perceelindeling en beplantingsstructuren laten maken die past bij de historie van de plek en de omgeving.
te
is
is
Hiermee wordt de raad tijdig voldoende geïnformeerd Dit plan wordt na de aanvraag om omgevingsvergunning of het verzoek om een herziening van het bestemmingsplan voorgelegd aan de raad. Het onwenselijk als dat de eerste keer dat de raad kennis neemt van het plan, omdat het gaat om het toevoegen van een woning het buitengebied. Door nu een informerende notitie sturen, wordt de raad tijdig geïnformeerd.
in
te
te
is
of
Borgen van ecologische bouw voor beide woningen kan lastig zijn Als een bestemmingsplan omgevingsplan voor de locatie gemaakt wordt, het moeilijk om daarin borgen dat de woningen ook daadwerkelijk circulair en energieneutraal gebouwd gaan worden. Dit kan beter geborgd worden door via een omgevingsvergunning-traject werken. Initiatiefnemer kan dan beide woningen detail uitwerken en daarvoor een omgevingsvergunning vragen.
te
in
-3-
er
is
te
er
De tweede woning bouwen op deze plek past niet bij het uitgangspunt inbreiden voor uitbreiden Ondanks deze strijdigheid, zijn andere specifieke argumenten om hier toch mee werken. De ruimte vanuit het provinciaal beleid. Eerder onze gemeente ook gebruik gemaakt van artikel 1.3.1 van de Verordening Romte om een extra woning toe voegen ter verbetering van een bebouwingslint. Dat was voor een bouwplan aan de Wester Es nabij de Trefkerk Appelscha. Ook dat plan een nadere onderbouwing gemaakt van de planopzet.
in
is
te
is
in
in
er
is
Deze uitspraak geldt voor twee jaar De principemedewerking voor de duur van twee jaar. Dit betekent dat binnen twee jaar na het collegebesluit een omgevingsvergunning moet zijn aangevraagd of een verzoek tot herziening van het bestemmingsplan. De aanvraag moet uiterlijk op 1 december 2023 ontvangen zijn. Het bedrag van de leges voor het principeverzoek brengen we mindering op de leges voor de omgevingsvergunning. Als u binnen die termijn geen gebruik maakt van de uitspraak, kunt u om een nieuwe uitspraak vragen. U betaalt dan opnieuw leges. Houdt er dan rekening mee dat het college (bijvoorbeeld door tussentijds gewijzigd beleid) een andere uitspraak kan doen.
in
Juridische gevolgen of
Vragen?
Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders
secretaris
burgemeester
in
is
Het collegebesluit van 23 november 2021 geen besluit de zin van artikel 1:3 Algemene wet bestuursrecht. Het besluit heeft daarom bestuursrechtelijk geen rechtsgevolg. Dit betekent dat u tegen ons besluit op uw principeverzoek geen bezwaar beroep kunt instellen. Als u een voor beroep vatbare beslissing wenst kunt u een via www.omgevingsloket.nl een omgevingsvergunning bij ons college aanvragen