Document · PDF

Bijlage 1 - Nota van zienswijzen BP Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Raadsvergadering 2 juli 2024, gemeente OoststellingwerfBij agendapunt: Vaststellen bestemmingsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer6.457 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Gemeente Ooststellingwerf Afdeling: Mens & Omgeving Team: Ruimte & Economie Postbus 38 8430 AA Oosterwolde Gemeentehuis ’t Oost 11 8431 LE Oosterwolde T: 14 0516 W: www.ooststellingwerf.nl

Nota adviezen en zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan “Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer”

23 april 2024

Gemeentelijke reactie op de zienswijzen

Nota van zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer’ Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Publicaties 3. Overzicht zienswijzen 4. Inhoud zienswijzen en reactie 5. Lijst van wijzigingen 6. Bijlagen (kopieën van zienswijzen)

1. Inleiding In deze nota worden de zienswijzen behandeld die naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer’ (NL.IMRO.0085.Bakkeveensterweg-ON01) voor het realiseren van 11 woningen aan de Bakkeveensterweg in Waskemeer zijn ingediend. Kadastraal plaatselijk bekend. gemeente DKB00 sectie B perceelnummer 11376 en 11377 (deels). Paragraaf 2 geeft een overzicht van de publicaties en in paragraaf 3 is een overzicht van de ontvangen zienswijzen opgenomen. Paragraaf 4 bevat een samenvatting van de inhoud van de zienswijzen en de reactie van de gemeente hierop. Paragraaf 5 geeft een overzicht van de wijzigingen en/of aanpassingen die naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn gedaan. Tenslotte zijn de bijlagen onder paragraaf 6 gevoegd. Deze nota van zienswijzen zal als bijlage bij het bestemmingsplan worden gevoegd; deze nota maakt daardoor onderdeel uit van de vaststelling van het bestemmingsplan.

2. Publicaties De bekendmaking van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan is op 27 december 2023 gepubliceerd in het Gemeenteblad. Ook zijn de provincie Fryslân, de Veiligheidsregio en het Wetterskip Fryslân geïnformeerd over de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan hebben gedurende zes weken ter inzage gelegen in de periode van 28 december 2023 t/m 7 februari 2024.

3. Overzicht zienswijzen Gedurende de periode van terinzagelegging zijn er zes zienswijzen ontvangen. Deze zijn binnen de gestelde termijn ontvangen en daarom ontvankelijk.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Van de volgende partij is binnen de genoemde inzagetermijn een zienswijze ontvangen: Nr.

naam

Wetterskip Fryslân

Datum verz./ gedateerd 29-1-2024

Datum ingekomen

8-1-2024

9-1-2024

3..

10-1-2024

11-1-2024

01-2-2024

2-2-2024

02-2-2024

6-2-2024

6-2-2024 9-2-2024

adres

Postcode

woonplaats

Provincie Fryslân

29-1-2024

4. Inhoud zienswijzen en reactie Hierna wordt de zienswijzen samengevat weergegeven en beantwoord. Tot slot wordt aangegeven of de zienswijze wel of niet heeft geleid tot een aanpassing in het (definitieve) bestemmingsplan. Hoewel samengevat weergegeven, is de zienswijze volledig beoordeeld en beantwoord. Zienswijzen zijn openbaar, maar op grond van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) moeten de namen en adressen van indieners, als het geen bedrijven of instellingen zijn, in vrij toegankelijke digitale documenten worden geanonimiseerd. Zienswijze 1 Op 29 januari 2024 (ontvangen 29 januari 2024) heeft het Wetterskip Fryslân een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Samenvatting zienswijze 1 Uit de Friese Klimaatatlas blijkt dat bij het perceel ten zuiden van de boerderij bij extreme langdurige buien kans is op water op het land. Het Wetterskip verzoekt het bestemmingsplan aan te vullen met hun advies het vloerpeil van de woningen op minimaal dezelfde hoogte aan te leggen als de nabij gelegen bestaande bebouwing. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Het advies over het vloerpeil wordt in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen (waterparagraaf). De ontwikkelaar wordt van dit advies op de hoogte gebracht met verzoek hier rekening mee te houden.

Het klopt dat het Wetterskip geen conceptbestemmingsplan toegestuurd gekregen heeft, reden hiervoor is de invoering van de nieuwe Omgevingswet m.i.v. 1 januari 2024. Deze ontwikkeling is daarom nog bewust in 2023 onder het oude recht in procedure gebracht. Gezien de tijdsdruk is daarom gekozen om de planvorming niet meer vooraf toe te sturen naar de overlegpartners. Eventuele adviezen zijn verwerkt in de planvorming. Aanpassingen Deze zienswijze leidt niet tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 2 Op 8 januari 2024 (ontvangen 9 januari 2024) heeft indiener een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Samenvatting zienswijze 2 Indieners geeft aan dat ze voornamelijk vanwege het vrije uitzicht in Waskemeer zijn gaan wonen. Er is begrip voor woningnood, maar vragen zich af of dat ten goede komt aan hun dorp. Het fietspad zal namelijk verdwijnen. Ze vragen zich af of de woningen wel betaalbaar zijn voor starters. Aan de overzijde is nog steeds onbebouwde grond en in Oosterwolde staan genoeg panden leeg. Ze geven aan daar de starterswoningen te realiseren. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Het uitzicht aan de voorzijde van de woning van de indiener zal wijzigen door het realiseren van deze woningbouwontwikkeling. Bij de stedenbouwkundige verkaveling is rekening gehouden met de aanwezige woningen, mede naar aanleiding van eerdere reacties van omwonenden. In de eerste opzet waren zes 2-onder-1-kapwoningen gepland met daartussen een rij van vier woningen en ten noorden van de voormalige boerderijwoning een vrijstaande woning. Om een meer passende verkaveling te creëren ten opzichte van de bestaande woningen aan de overzijde van de Bakkeveensterweg, is de opzet gewijzigd naar zes 2-onder-1kapwoningen en een vrijstaande woning.

Op deze wijze ontstaat er meer ruimte tussen de bebouwing en daarmee meer doorzichten voor de omwonenden aan de Bakkeveensterweg. De voorgevels van de woningen zijn niet in dezelfde lijn met de bestaande woningen langs Bakkeveensterweg (zuidzijde) geprojecteerd, maar 10 en 12 meter naar achteren om meer afstand te creëren tot de bestaande woningen aan de overzijde van de weg, waaronder de woning van indiener. De afstand tussen de voorgevels van de bestaande woningen en de nieuwe woningen is minimaal 38 meter. De privacy zou door de ontwikkeling kunnen verminderen, er is echter geen sprake van onevenredige aantasting van belangen van omwonenden. In stedelijke gebieden (groot of klein) bestaat altijd de mogelijkheid dat er ontwikkelingen zich voordoen die het uitzicht verminderen, hetgeen geldt voor zowel locaties in de kern als aan de rand van de kern. Zo is de omvang van de kern Waskemeer zoals wij die nu kennen, het resultaat van onder meer eerdere uitbreidingen aan de randen van de kern. Overigens blijkt uit jurisprudentie in de uitspraken van 9 maart 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:708) en 11 september 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3095) dat er geen recht bestaat op blijvend vrij uitzicht. De onbebouwde grond aan de overzijde van de weg aan De Kromten, is in 2022 bestemd tot woningbouw voor maximaal 3 woningen. Deze woningen worden gerealiseerd in 2024.

In de kleinere kernen zijn de woningzoekenden vaak gehecht aan het dorp waarin ze zijn geboren en getogen en willen daar wonen, niet in een andere kern. In de voorgenomen planontwikkeling is voorzien in het realiseren van betaalbare woningen, alle woningen vallen onder de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens), behalve de vrijstaande woning omdat deze een groter grondbeslag heeft en valt onder de vrije sector qua invulling. Het streven is dat de tussenwoningen vallen onder de € 300.000grens. Deze zijn geschikt als starterswoningen. De 2-onder-1-kapwoningen en de vrijstaande woning kunnen zorgen voor een doorstroming op de woningmarkt, waarbij de nieuwe bewoners woningen achter laten voor starters. Verkeersmaatregelen zijn geen onderdeel van een bestemmingsplan. Een bestemmingsplan legt vast waarvoor de gronden gebruikt mogen worden (functie), niet de uitvoerende maatregelen zoals verkeersremmende maatregelen.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Het bestemmingsplan is wel aanleiding geweest om de verkeerssituatie op verzoek van de omwonenden nogmaals te bekijken en deze situatie zal op de bestaande wijze gehandhaafd blijven zoals gewenst door de omwonenden. Het vrij liggende fietspad blijft eveneens behouden. Aanpassingen Deze zienswijze leidt niet tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan.

Zienswijze 3 Op 10 januari 2024 (ontvangen 11 januari 2024) heeft DAS namens indiener een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Samenvatting zienswijze 3 Indiener geeft aan dat het uitzicht van de cliënt vanuit zijn woning en voortuin drastisch zal verslechteren door zicht op meerdere woningen in plaats van op onbebouwde agrarische gronden. Daarbij zal er vanuit de nieuwe woningen zicht op zijn voortuin en woning ontstaan, dat de privacy zal aantasten. Aangegeven wordt dat er geen aandacht wordt besteed aan verlies van woongenot voor omwonenden, dat is in strijd met artikel 3:2 en 3:4 Awb. Verzuimd is belangen van directe omwonenden bij besluitvorming te betrekken. De cliënt is van mening dat toestaan van bebouwing volstrekt onwenselijk is, in strijd met de goede ruimtelijke ordening en dat de bouwhoogten zorgen voor disharmonie in de omgeving. De woningen zijn niet stedenbouwkundig inpasbaar. Aangegeven wordt dat de onderhavige gronden een agrarische bestemming hebben, waar bebouwing niet was toegestaan. Er heeft onvoldoende participatie met de omgeving plaatsgevonden. Afgevraagd wordt waarom de ontwikkelaar dit initieerde en niet de gemeente en bij contact werd doorverwezen naar de ontwikkelaar.

Uit ecologisch onderzoek blijkt dat als gevolg van de voorgenomen activiteit mogelijk beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën worden gedood en mogelijk een vaste (winter)rust- en/of voorplantingsplaats wordt vernield. Er staat niet vast dat de plannen in overeenstemming zijn met de Wet natuurbescherming, vervolgonderzoek is nodig. Indiener geeft aan dat er sprake is van strijdigheid met de provinciale verordening. Er is onvoldoende gemotiveerd waarom de woonfunctie niet binnen stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Buiten stedelijk gebied kan alleen met instemming van gedeputeerde staten worden gebouwd en niet is gebleken dat deze instemming is verkregen. De rechtszekerheid is in het geding omdat de bebouwing op de agrarische gronden volgens de bestaande regels niet was toegestaan en de belangen van cliënt niet (voldoende gemotiveerd) zijn betrokken. Vanwege het feit dat een groter deel van de waardevermindering onder normaal maatschappelijk risico valt, dient dit meegenomen te worden bij de besluitvorming.

Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf De raad heeft bij het bepalen van de keuze om wel of geen medewerking te verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan de beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende bouwmogelijkheden en maatvoeringen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening acceptabel is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij ons bestaan over de wenselijk geachte planologische ontwikkelingen in het betrokken gebied. Bepaalde beoordelingsmarges mogen echter niet worden overschreden en het recht mag ook niet onjuist worden toegepast. Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Tevens dienen de in het geding zijnde (individuele) belangen op een zorgvuldige wijze te zijn afgewogen. De gevolgen van het vast te stellen bestemmingsplan zijn niet alleen beoordeeld aan de hand van het vast te stellen bestemmingsplan, maar ook de belangen van de omwonenden zijn in de afweging betrokken. Het vast te stellen bestemmingsplan levert in onze optiek een wenselijk planologische situatie op, welke wij vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar achten. Gelet op de aspecten die in de plantoelichting zijn opgenomen en de belangen van omwonenden, levert het vast te stellen bestemmingsplan geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van de naaste omwonenden op. Uitzicht Beaamd wordt dat het uitzicht aan de voorzijde van de woning van de indiener zal wijzigen door het realiseren van deze woningbouwontwikkeling. Bij de stedenbouwkundige verkaveling is rekening gehouden met de aanwezige woningen, mede naar aanleiding van reacties van omwonenden tijdens een van de informatieavonden. In de eerste opzet waren zes 2-onder-1-kapwoningen gepland met daartussen een rij van vier woningen en ten noorden van de voormalige boerderijwoning een vrijstaande woning. Om een meer passende verkaveling te creëren ten opzichte van de bestaande woningen aan de overzijde van de Bakkeveensterweg, is de opzet gewijzigd naar zes 2-onder-1kapwoningen en een vrijstaande woningen.

Op deze wijze ontstaat er meer ruimte tussen de bebouwing en doorzichten voor omwonenden. De voorgevels van de woningen zijn niet in dezelfde lijn met de bestaande woningen langs Bakkeveensterweg (zuidzijde) geprojecteerd, maar 10 en 12 meter naar achteren om meer afstand te creëren tot de bestaande woningen aan de overzijde van de weg, waaronder de woning van indiener. De afstand tussen de voorgevels van de bestaande woningen en de nieuwe woningen is minimaal 38 meter. De privacy zou door de ontwikkeling kunnen verminderen, er is echter geen sprake van onevenredige aantasting van belangen van omwonenden. Gesteld wordt dat de bouwhoogten zorgen voor disharmonie in de omgeving. De nieuwe woningen hebben een goothoogte van maximaal 3,5 m, woningen die een bouwlaag hebben met daarop een kap. Gezien de eis voor een dakhelling tussen de 35 en 60 graden, betekent dat er geen heel steile kappen zijn toegestaan waardoor een hoge bouwhoogte mogelijk is. De maatvoeringen van de nieuwe woningen zijn passend bij de bestaande woningen. Deze maximale goothoogte geldt eveneens voor de bestaande woningen langs de Bakkeveensterweg, waarvoor overigens geen maximale bouwhoogte geldt. De voorliggende stedenbouwkundige verkaveling is zorgvuldig. Daarbij is rekening gehouden met de stedenbouwkundige kernmerken van de omgeving.

Tevens is een beeldkwaliteitsplan opgesteld om de uitstraling van de bebouwing in het plangebied en de aansluiting op de omgeving te borgen. In stedelijke gebieden (groot of klein) bestaat altijd de mogelijkheid dat er ontwikkelingen zich voordoen die het uitzicht verminderen, hetgeen geldt voor zowel locaties in de kern als aan de rand van de kern. Zo is de omvang van de kern Waskemeer zoals wij die nu kennen, het resultaat van onder meer eerdere uitbreidingen aan de randen van de kern. Overigens blijkt uit jurisprudentie in de uitspraken van 9 maart 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:708) en 11 september 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3095) dat er geen recht bestaat op blijvend vrij uitzicht.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Participatie Hoewel het voor de vaststelling van een bestemmingsplan geen wettelijk vereiste is dat er participatie met de buren plaatsvindt, vinden wij het wel wenselijk dat de omwonenden geïnformeerd zijn over het ruimtelijke plan. De initiatiefnemer heeft daarom enkele bijeenkomsten georganiseerd. Op 18 juli 2023 was de eerste inloopbijeenkomst met de buurt. Tijdens deze bijeenkomst werd de buurt geïnformeerd over de plannen en was er gelegenheid voor het stellen van vragen. Naar aanleiding daarvan is het plan door initiatiefnemer aangepast, waarbij de rijwoningen naar de noordzijde zijn verplaatst met het volume haaks op de weg en er een één-erf-gedachte ontstaat. Tevens zijn op het zuidelijke gedeelte 2-onder-1-kapwoningen gepland waardoor er meer ruimte tussen de woningen ontstaat dan bij rijwoningen. De ontsluiting van de woningen is gewijzigd. De aparte ontsluitingsweg parallel aan de Bakkeveensterweg is uit het plan gehaald en is er een ontsluiting voor elke twee woningen, rechtstreeks op de weg. Hierdoor ontstaat er meer ruimte voor groen in het gebied tussen de nieuwe woningen en de bestaande woningen langs de Bakkeveensterweg. Een tweede bijeenkomst voor de buurt heeft plaatsgevonden op 7 december 2023 waarin toelichting is gegeven op het aangepaste plan en ruimte was voor het stellen van vragen.

Daarna is het ontwerpbestemmingsplan met ingang van 28 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan heeft initiatiefnemer een (persoonlijk) overleg aangeboden. Een tweetal indieners van een zienswijze heeft hier gebruik van gemaakt, dit heeft wederzijds informatie en begrip opgeleverd. De andere indieners van een zienswijze hebben niet gereageerd op het aanbod om persoonlijk in gesprek te gaan met de initiatiefnemer. Vooralsnog heeft initiatiefnemer voldoende aandacht besteed aan participatie met de omgeving. Het feit waarom de initiatiefnemer contactpersoon is, komt omdat de gemeente Ooststellingwerf geen partij en/of opdrachtgever is hierin, daarmee ligt er geen rol voor de gemeente om vragen te beantwoorden of participatie te initiëren. Quickscan natuurwaarden Er heeft zorgvuldig onderzoek plaatsgevonden en blijkens paragraaf 4.9 in de toelichting vormt het aspect ‘ecologie’ geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. Uit de quickscan blijkt dat er voor de vleermuizen geen vaste rust- of verblijfplaatsen in het plangebied aanwezig zijn, ze gebruiken het gebied als foerageergebied. Geadviseerd wordt om een broedvogelscan uit te voeren om aanwezigheid van bezet vogelnest uit te sluiten.

Tevens dient initiatiefnemer in kader van de zorgplicht alles in het werk te stellen om onnodig doden van beschermde dieren te voorkomen. Daarvoor dient gepoogd te worden de dieren weg te jagen of om ze te vangen (dan elders loslaten). Een aanvullend onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Provinciale verordening In de Woon(zorg)visie 2030 (vastgesteld 25-1-2022) is de visie van de gemeente Ooststellingwerf op de gewenste ontwikkeling in de woningmarkt in de kernen weergegeven. De druk op de woningmarkt in de gemeente is flink toegenomen. In de visie is aangegeven dat tot 2030 de verwachte extra behoefte 320 tot 520 woningen omvat en om 10 woningen in Waskemeer te realiseren. Gezien de hogere migratie in de gemeente wordt de bovenkant van de bandbreedte aangehouden als uitgangspunt met 520 woningen. In de kerndorpen vindt de planmatige nieuwbouw plaats, in de overige dorpen (o.a. Waskemeer) wordt aangesloten bij ruimtelijke mogelijkheden en gekeken naar aard en schaal van het dorp.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

De behoefte aan woningen is landelijk ondertussen toegenomen. Het rijk heeft het programma Woningbouw binnen de Nationale woon- en bouwagenda vastgesteld, waarmee landelijk wordt ingezet op realisatie van 900.000 woningen in de periode t/m 2030. Daaruit volgend heeft de provincie Fryslân zogenaamde Woondeals gesloten met de regio’s binnen de provincie (april 2023). In deze Woondeals is vastgelegd dat er in de periode t/m 2030 circa 17.500 woningen extra worden gebouwd. Voor de gemeente Ooststellingwerf betekent deze Woondeal dat er 180 woningen extra gebouwd mogen worden. Op basis van de vorige afspraken tussen provincie en gemeente waren dat maximaal 520 woningen, door de Woondeal komt het totaal 700 woningen voor Ooststellingwerf. De Woondeal biedt daarmee ook extra mogelijkheden voor Waskemeer. Deze woningbouwontwikkeling omvat een plan voor het realiseren van 11 extra woningen. Gezien de toename in de woningbehoefte is 11 woningen ten opzichte van de eerste voorgenomen uitbreiding van 10 woningen reëel. Onderdeel van deze ontwikkeling is de herontwikkeling van de locatie van een voormalig agrarisch bedrijf, waarbij meer dan 1.000 m² voormalige agrarische bebouwing wordt gesloopt, dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de omgeving.

Binnen de bestaande bebouwde kom zijn geen mogelijkheden voor het realiseren van woningbouw in deze omvang binnen dezelfde termijn. De woningbouwlocatie trekt het bestaande bebouwingslint langs de Bakkeveensterweg in noordelijke richting door en omvat de locatie van een voormalig agrarisch bedrijf aan de rand van het dorp, geheel overlopend in elkaar. Aanpassingen Deze zienswijze leidt tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan, vanwege het opnemen van de voorwaardelijke verplichting.

Zienswijze 4 Op 1 februari 2024 (ontvangen 2 februari 2024) heeft indiener een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Samenvatting zienswijze 4 – gericht op ontwerpbestemmingsplan/beeldkwaliteitsplan Indiener geeft aan dat ze hun woning hebben gekocht, waarbij de vrije omgeving en de mooie uitzichten doorslaggevend waren. Het uitzicht wordt door het nieuwbouwplan verstoord en de privacy ontnomen. Indiener wenst andere verkeersremmende maatregelen dan de aanwezige verkeersdrempel waarvan ze hinder ondervinden. Ze wensen ook behoud van het fietspad langs de weg. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf De raad heeft bij het bepalen van de keuze om wel of geen medewerking te verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan de beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende bouwmogelijkheden en maatvoeringen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening acceptabel is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij ons bestaan over de wenselijk geachte planologische ontwikkelingen in het betrokken gebied. Bepaalde beoordelingsmarges mogen echter niet worden overschreden en het recht mag ook niet onjuist worden toegepast. Tevens dienen de in het geding zijnde (individuele) belangen op een zorgvuldige wijze te zijn afgewogen.

Gelet op de aspecten die in de plantoelichting zijn opgenomen en de belangen van omwonenden, levert het vast te stellen bestemmingsplan geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van de naaste omwonenden op. Beaamd wordt dat het uitzicht van de woning van de indiener zal wijzigen door het realiseren van deze woningbouwontwikkeling. Bij de stedenbouwkundige verkaveling is rekening gehouden met de aanwezige woningen, mede naar aanleiding van reacties. In de eerste opzet waren zes 2-onder-1-kapwoningen gepland met daartussen een rij van vier woningen en ten noorden van de voormalige boerderijwoning een vrijstaande woning. Om een meer passende verkaveling te creëren ten opzichte van de bestaande woningen aan de overzijde van de Bakkeveensterweg, is de opzet gewijzigd naar zes 2-onder-1kapwoningen en een vrijstaande woningen. Op deze wijze ontstaat er meer ruimte tussen de bebouwing en daarmee meer doorzichten voor de omwonenden. De voorgevels van de woningen zijn niet in dezelfde lijn met de bestaande woningen langs Bakkeveensterweg (zuidzijde) geprojecteerd, maar 10 en 12 meter naar achteren om meer afstand te creëren tot de bestaande woningen aan de overzijde van de weg, waaronder de woning van indiener. De afstand tussen de voorgevels van de bestaande woningen en de nieuwe woningen is minimaal 38 meter.

De privacy zou door de ontwikkeling kunnen verminderen, er is echter geen sprake van onevenredige aantasting van belangen van omwonenden. In stedelijke gebieden (groot of klein) bestaat altijd de mogelijkheid dat er ontwikkelingen zich voordoen die het uitzicht verminderen, hetgeen geldt voor zowel locaties in de kern als aan de rand van de kern. Zo is de omvang van de kern Waskemeer zoals wij die nu kennen, het resultaat van onder meer eerdere uitbreidingen aan de randen van de kern. Overigens blijkt uit jurisprudentie in de uitspraken van 9 maart 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:708) en 11 september 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3095) dat er geen recht bestaat op blijvend vrij uitzicht. dat er geen recht bestaat op blijvend vrij uitzicht. Het bestemmingsplan met de reacties uit de omgeving zijn aanleiding geweest om de verkeerssituatie nogmaals te bekijken en deze situatie zal op de bestaande wijze gehandhaafd blijven. Het vrij liggende fietspad blijft eveneens behouden. De huidige infrastructuur kan het extra verkeer daarmee op een veilige wijze afwikkelen. Aanpassingen Deze zienswijze leidt niet tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan/ beeldkwaliteitsplan. Zienswijze 4 Op 1 februari 2024 (ontvangen 2 februari 2024) heeft indiener een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan.

Samenvatting zienswijze 4 – gericht op ontwerpbesluit hogere waarden Indiener geeft dezelfde gronden in de brief aan als in zienswijze 4 hierboven, maar dan gericht tegen het ontwerpbestemmingsplan/beeldkwaliteitsplan. De beantwoording van deze zienswijze is daarom het zelfde. Samenvatting zienswijze 4 Indiener geeft aan dat ze hun woning hebben gekocht, waarbij de vrije omgeving en de mooie uitzichten doorslaggevend waren. Het uitzicht wordt door het nieuwbouwplan verstoord en de privacy ontnomen. Indiener wenst andere verkeersremmende maatregelen dan de aanwezige verkeersdrempel waarvan ze hinder ondervinden. Ze wensen ook behoud van het fietspad langs de weg.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Zie hierboven bij zienswijze 4. Aanpassingen Deze zienswijze leidt niet tot het aanpassen van het ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder. Zienswijze 5 Op 2 februari 2024 (ontvangen 6 februari 2024) heeft indiener een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Samenvatting zienswijze 5 Indieners hebben in 1999 hun woning gekocht vanwege de vrije ligging in het buitengebied. De plannen voor de woningbouw heeft hen overvallen vanwege de wijziging van agrarisch naar wonen en het feit dat er 11 woningen zijn gepland. Ze vinden dat een te zware belasting voor deze locatie en zijn van mening dat de nieuw te bouwen woningen voortkomen als winstoogmerk van de projectontwikkelaar. Indiener geeft aan dat in de tekst van het bestemmingsplan enkele verschrijvingen en slordigheden staan, hetgeen tegenstrijdigheden oplevert. In eerste instantie was er aan de overkant van het perceel één vrijstaande woning gepland, dat werd later gewijzigd naar 4 rijwoningen. Eén vrijstaande woning is acceptabel, maar 4 rijwoningen is een ernstige inbreuk op de woonbeleving, ondanks dat dit uit 1 bouwvolume bestaat. Positief is het behoud van begrenzing bebouwde kom en dat fietspad op een later punt eindigt. Voor een bouwplan buiten bestaand stedelijk gebied moet schriftelijke instemming zijn van Gedeputeerde Staten.

Het is niet gebleken dat de instemming er is. Ook als de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is, moet er worden onderzocht of er voldoende behoefte is aan de woningen. Dat onderzoek is er niet. Indiener vraagt zich af of de begrenzing van de gebouwen schuin tegenover de woning wel klopt, zoals ingetekend op de kaart, klopt de schaal wel? Ze zouden graag de nokrichting vastgelegd zien in de regels van het plan. Een rij starterswoningen vinden de indieners niet passend en verwachten dat er onvoldoende parkeergelegenheid is en dat daardoor steeds auto’s op de parkeerstrook tegenover hun woning geparkeerd zijn. Er wordt gewezen op het aangrenzende perceel, De Kromten waar ook 3 woningen gepland zijn, in totaal zouden er dan 14 woningen worden gebouwd. Concluderend bezwaar tegen het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan voor de bouw van 11 woningen, de bouw van rijwoningen met bijbehorende parkeerstrook. Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf De raad heeft bij het bepalen van de keuze om wel of geen medewerking te verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan de beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende bouwmogelijkheden en maatvoeringen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening acceptabel is.

Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij ons bestaan over de wenselijk geachte planologische ontwikkelingen in het betrokken gebied. Bepaalde beoordelingsmarges mogen echter niet worden overschreden en het recht mag ook niet onjuist worden toegepast. Tevens dienen de in het geding zijnde (individuele) belangen op een zorgvuldige wijze te zijn afgewogen.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

De gevolgen van het vast te stellen bestemmingsplan zijn niet alleen beoordeeld aan de hand van het vast te stellen bestemmingsplan, maar ook de belangen van de omwonenden zijn in de afweging betrokken. Het vast te stellen bestemmingsplan levert in onze optiek een wenselijk planologische situatie op, welke wij vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar achten. Gelet op de aspecten die in de plantoelichting zijn opgenomen en de belangen van omwonenden, levert het vast te stellen bestemmingsplan geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van de naaste omwonenden op. Het uitzicht van de indieners zal wijzigen door de plannen. Het uitzicht bestond uit gebouwen die behoren bij een agrarisch bedrijf met een paardenbak langs de weg en op 30 meter afstand van de weg een agrarische schuur van 45 m lang. De voorgevel van het gebouw met daarin 4 rijwoningen is gepland op een afstand van 35 meter van de Bakkeveensterweg. De bebouwing komt daarmee niet dichterbij de woning van de indieners dan in de bestaande situatie. Wel is er sprake van een intensivering van het gebruik waardoor er meer personen aanwezig zijn. De vier woningen betreffen rijwoningen. Deze zijn in het plan opgenomen om verschillende woningtypes aan te kunnen en daarmee te voldoen aan de eis om de verschillende doelgroepen te kunnen bedienen. Deze zijn overwegend bedoeld voor starters.

De uitstraling van deze rijwoningen is vormgegeven als één volume waarbij de vorm van een voorhuis met achterhuis is beoogd, zoals deze voorkomt in het buitengebied en passend bij deze locatie. De toename van het aantal woningen leidt niet tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van de indiener. Ten aanzien van het parkeren hanteren wij als gemeente de “Parkeerkencijfers voor de gemeente Ooststellingwerf”. Daarin is de norm voor rijwoningen dat er 1,5 parkeerplaats per woning in het openbaar gebied moet worden gerealiseerd. Bij de rijwoningen is een bijgebouw gepland waarin ruimte is om 4 auto’s te parkeren en tevens bergruimte. Direct naast dit gebouw worden, op eigen terrein, nog 4 parkeerplaatsen aangelegd. Dit is voldoende parkeerruimte voor de bewoners. Er is geen parkeerstrook langs de weg gepland voor deze bewoners en zoals aangegeven, ook niet noodzakelijk. De provinciale verordening geeft aan dat er voor een project met maximaal 11 woningen en binnen BSG, geen instemming nodig is van gedeputeerde staten. Er is een afwijkingsmogelijkheid (art. 1.1.1, tweede lid VRF) als de locatie aansluit op het BSG en er is gebleken dat er behoefte is aan de voorgenomen woningbouwplannen. In de reactie op de zienswijze van de provincie Fryslân (zie hieronder) is de behoefte aan de woningen uiteen gezet en wordt daarnaar verwezen.

Deze motivering wordt ook aan de toelichting van het bestemmingsplan toegevoegd. In de Omgevingsverordening provincie Fryslân (geldend sinds 7-3-2024) is aangegeven in artikel 2.6 dat er in een omgevingsplan op gronden buiten het bestaand stedelijk gebied nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden mogen worden opgenomen voor nieuwe stedelijke functies indien deze aansluiten op het bestaand stedelijk gebied en wat betreft aard en schaal passend bij de stad of het dorp. De voorliggende stedenbouwkundige verkaveling is zorgvuldig tot stand gekomen. Tevens is er een positief welstandsadvies afgegeven. Op advies van de welstand Hus en Hiem is de typologie/uitstraling van de rijwoningen tot stand gekomen zoals deze nu voorligt. Daarmee kan worden geconcludeerd dat het woningbouwplan passend is bij de aard en schaal van het dorp Waskemeer. Gesteld wordt dat ook als de ladder van duurzame verstedelijking niet van toepassing is, er onderzocht moet worden of er voldoende behoefte is en dat dit onderzoek er niet is. Het klopt dat als de Ladder niet van toepassing is, in het kader van een goede ruimtelijke ordening gemotiveerd moet worden dat er behoefte is aan de ontwikkeling.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

In hoofdstuk 3.2 en 3.3 is het woningbouwplan getoetst aan het provinciale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Daaruit blijkt dat er behoefte is aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen. Deze ontwikkeling voorziet daarin. De behoefte aan woningen is daarmee aangetoond. Aanpassingen Deze zienswijze leidt niet tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan. Zienswijze 6 Op 6 februari 2024 met een aanvulling op 9 februari 2024 ontvangen heeft de provincie Fryslân een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Samenvatting zienswijze 6 De indiener geeft aan dat het plan niet formeel voor vooroverleg is aangeboden, wel informeel. Het plangebied heeft de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 5’ waarvoor een onderzoeksplicht geldt bij bodemingrepen groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 cm. Gezien de omvang van de bestemmingswijziging vragen ze om archeologisch onderzoek. Als uit onderzoek blijkt dat er geen archeologisch waarden verloren gaan, kan de provincie instemmen. De behoefte aan de bouw van de 11 woningen moet nader worden onderbouwd en hoe het plan past binnen de woningbouwafspraken of woondeal of dat er uitwisseling plaatsvindt met andere woningbouwontwikkeling. Tevens moet worden aangegeven hoe deze ontwikkeling tegemoet komt aan afspraken in de regionale woondeal.

De provincie wil borging dat aansluitend aan het BSG wordt gestart met de bouw. Het aantal uitritten zal door de ontwikkeling toenemen op deels gemeentelijke en deels provinciale weg. De provincie ziet graag de gehele ontwikkeling binnen de bebouwde kom vallen vanwege de toename aan oversteekbewegingen.

Reactie van de Gemeente Ooststellingwerf Vooroverleg Het klopt dat Provincie Fryslân geen conceptbestemmingsplan toegestuurd gekregen heeft, reden hiervoor is de invoering van de nieuwe Omgevingswet m.i.v. 1 januari 2024. Deze ontwikkeling is daarom nog bewust in 2023 onder het oude recht in procedure gebracht. Gezien de tijdsdruk is daarom gekozen om de planvorming niet meer vooraf toe te sturen naar de overlegpartners. De zienswijze is ontvangen en daarna verwerkt in de planvorming. Eerder al heeft er tijdig informeel vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Fryslân via team Romte over de aftasting van de locatie en de inhoud van het plan, destijds voor 10 nieuwe woningen, de planvorming is daarna verder uitgewerkt en bijgesteld naar 11 woningen. Vanuit de Provincie Fryslân is ten tijde van het vooroverleg een positieve grondhouding aangenomen. Archeologie Het onderzoek is verplicht voor bodemverstoring van oppervlaktes groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 cm. De bestemmingsplangrens heeft een oppervlakte die groter is dan 2.500 m², maar de oppervlakte van het terrein waarop de verstoring zal plaatsvinden is kleiner. De geplande bebouwing heeft een oppervlakte van ruim 900 m². Het terrein dat daarvoor wordt uitgegraven, zal wat ruimer zijn, maar geen 2.500 m². Bij het Steunpunt monumentenzorg Fryslân is advies gevraagd voor archeologie.

Het Steunpunt heeft aangegeven dat de zones met een dubbelbestemming archeologie en cultuurhistorie correct zijn opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Archeologisch onderzoek is niet nodig. Het Steunpunt adviseert in het definitieve bestemmingsplan dat wel Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

de meldingsplicht dient te worden opgenomen mochten er tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen. Woningbouw In de Woon(zorg)visie 2030 (vastgesteld 25-1-2022) staat de visie van de gemeente Ooststellingwerf op de gewenste ontwikkeling in de woningmarkt in de kernen. De druk op de woningmarkt in de gemeente is flink toegenomen. In de visie is aangegeven dat tot 2030 de verwachte extra behoefte 320 tot 520 woningen omvat en om 10 woningen in Waskemeer te realiseren. Gezien de hogere migratie naar de gemeente, gaan wij aan de bovenkant van de bandbreedte zitten en daarmee uit van 520 woningen. In de kerndorpen vindt de planmatige nieuwbouw plaats, in de overige dorpen (o.a. Waskemeer) wordt aangesloten bij ruimtelijke mogelijkheden en gekeken naar aard en schaal van het dorp. De behoefte aan woningen is landelijk ondertussen toegenomen. Het rijk heeft het programma Woningbouw binnen de Nationale woon- en bouwagenda vastgesteld, waarmee landelijk wordt ingezet op realisatie van 900.000 woningen in de periode t/m 2030. Daaruit volgend heeft de provincie Fryslân zogenaamde Woondeals gesloten met de regio’s binnen de provincie (april 2023). In deze Woondeals is vastgelegd dat er in de periode t/m 2030 circa 17.500 woningen extra worden gebouwd. Voor de gemeente Ooststellingwerf betekent deze Woondeal dat er 180 woningen extra gebouwd mogen worden.

Op basis van de vorige afspraken tussen provincie en gemeente waren dat maximaal 520 woningen, door de Woondeal komt het totaal 700 woningen voor Ooststellingwerf. Deze Woondeal biedt daarmee ook extra mogelijkheden voor Waskemeer. Deze woningbouwontwikkeling omvat een plan voor het realiseren van 11 extra woningen. Gezien de toename in de woningbehoefte is 11 woningen ten opzichte van de eerste voorgenomen uitbreiding van 10 woningen reëel. Onderdeel van deze ontwikkeling is de herontwikkeling van de locatie van een voormalig agrarisch bedrijf, waarbij meer dan 1.000 m² voormalige agrarische bebouwing wordt gesloopt, een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de omgeving. Binnen de bestaande bebouwde kom zijn geen mogelijkheden voor het realiseren van woningbouw in deze omvang binnen dezelfde termijn. De woningbouwlocatie trekt het bestaande bebouwingslint langs de Bakkeveensterweg in noordelijke richting door en omvat zoals gezegd, de locatie van een voormalig agrarisch bedrijf aan de rand van het dorp, geheel overlopend in elkaar. Gevraagd wordt om een borging dat gestart wordt aansluitend aan het BSG. Hiervoor zal in de regels zal een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen met daarbij de mogelijkheid openhoudend dat alle woningen tegelijk bouwen ook mogelijk is.

Uitritten Door de woningbouwontwikkeling neemt het aantal uitritten toe op het provinciale weggedeelte. De provincie ziet graag de gehele ontwikkeling binnen de bebouwde kom (basis Wegenverkeerswet) vallen, dat betekent dat de bebouwde kom uitgebreid zou moeten worden en een verkeersbesluit moet worden genomen. Het bestaande fietspad blijft gehandhaafd. Dit is in nauw overleg met de omwonenden besproken en toegelicht. Dit was tevens een nadrukkelijke wens van de omwonenden om geen veranderingen plaats te laten vinden en daarmee blijft de situatie voor het oversteken, dezelfde zoals het nu is. De snelheid van de fietsers op het fietspad veranderd hier niet door.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Aanpassingen - In de regels opnemen van meldingsplicht voor aantreffen archeologische vondsten; - In de regels opnemen van voorwaardelijke verplichting voor het starten van de woningbouw aansluitend aan BSG tenzij de woningbouw tegelijk wordt uitgevoerd. 5. Lijst van wijzigingen 5.1. Aanpassingen n.a.v. zienswijzen Uit de zienswijze volgt een aanpassing: Zienswijze

Aanpassing artikel/paragraaf

Ontwerpversie

Definitieve versie

Toevoegen: Mochten tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister (in de praktijk de gemeente Ooststellingwerf als Bevoegd Gezag). Eventuele vondsten dienen gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld voor wetenschappelijk onderzoek.

Artikel 6

Niet opgenomen Art. 5.4.5

Toevoegen: Met de bouw van de woningen dient gestart te worden aansluitend aan de bestaande BSG tenzij alle woningen tegelijk worden gerealiseerd.

Overleg reactie -

Aanpassing artikel/paragraaf

Ontwerpversie

Brandweer Fryslân geeft als aandachtspunt mee dat er niet tijdig bluswater voorradig is, hiervoor dient een extra brandkraan te worden gerealiseerd op de bestaande waterleiding.

Definitieve versie

Dit advies is meegegeven aan de ontwikkelaar van de planvorming ter uitvoering.

5.2. Ambtshalve wijziging Er zijn geen aantal ambtshalve wijzigingen.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

6. Bijlagen Gedurende de periode van terinzagelegging zijn zes zienswijzen ontvangen. Deze zijn binnen de gestelde termijn ontvangen en derhalve ontvankelijk.

Zienswijze 1:

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 2:

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 3:

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 3 – bijlage 1

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 4: Deze zienswijze is gericht op het ontwerpbestemmingsplan/beeldkwaliteitsplan.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 4: Deze zienswijze is gericht op het ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder.

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 5:

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 6:

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Zienswijze 6, aanvullend:

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

Advies, ontvangen 4-1-2024:

Nota van zienswijzen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Bakkeveensterweg 13 te Waskemeer

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Ooststellingwerf&id=9e829498-2fc2-4bfd-b8bb-23abad292129