Agendabundel

Bundel - Raadsvergadering van 3 februari 2026 1 8

10

11

12

13

14

Heropening/mededelingen Uitvoeren haalbaarheidsonderzoek tijdelijke woningen Nanningaweg 46 Oosterwolde Twee termijnen RV+RB Haalbaarheidsonderzoek flexwonen Bijlage 1. Collegeadvies Start onderzoek ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 Bijlage 2. Opdracht onderzoek ontwikkelingsmogelijkheden Nanningaweg Bijlage 3. Companen, onderzoek behoefte tijdelijke woningen Bijlage 4. Brief omwonenden Bijlage 5. Persbericht Bijlage 6. Mededeling aan de Raad11 maart 2025 Start onderzoek ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 en tijdelijke huisvesting van Oekraïense ontheemden in de boerderij Bijlage 7. Samenvatting gesprek omwonenden Nanningaweg 46 dd 8 juli 2025 Programma Duurzaamheid 2026-2030 Eén termijn Het college stelt de gemeenteraad voor om kennis te nemen van het Eindverslag inspraakreacties en in te stemmen met het Programma Duurzaam Ooststellingwerf 2026-2030. RV+RB Programma Duurzaam Ooststellingwerf 2026-2030 Bijlage 1. Eindverslag inspraakreacties bijlage 2. Programma Duurzaam Ooststellingwerf 2026-2030 Bijlage 3. Financieel overzicht programma Duurzaamheid Mededeling aan de raad - Toezegging raadcommissie Ruimte 13 januari 2026 - Programma Duurzaamheid VRF Kaderbrief 2027-2030 en wijziging gemeenschappelijke regeling Eén termijn RV+RB VRF Kaderbrief 2027-2030 en wijziging gemeenschappelijke regeling Bijlage 1. Concept Kaderbrief 2027 - 2030 VRF Bijlage 2.

Aanbiedingsbrief wijziging GR Bijlage 3. Aanbiedingsbrief kaderbrief 2027-2030 Bijlage 4. Ontwerp wijzigingsbesluit GR Bijlage 5. Was wordt lijst Gemeenschappelijke regeling Vrf 2025 Bijlage 6. Brief antwoord gemeenteraad betreffende zienswijze Motie vreemd M-124 VPO - Fochteloerveenweg Verzoekt het college; 1. De Fochteloërveenweg zo spoedig mogelijk weer open te stellen voor gemotoriseerd verkeer en de raad te informeren over de datum waarop dit van kracht is; 2. Deze opening van kracht te laten blijven totdat de raad zich voor de zomer van 2026 definitief heeft uitgesproken over de toekomstige inrichting van de weg op basis van het raadsvoorstel van het college; 3.

Het college te verzoeken de raad maandelijks te informeren over de voortgang van de scenario-uitwerking en de planning voor het raadsvoorstel voor de zomer van 2026; M-124 Motie vreemd VPO - Fochteloerveenweg Motie vreemd M-127 CDA - Aandacht voor suïcidepreventie onder jongeren Verzoekt het college; Binnen het bestaande gezondheids- en jeugdbeleid blijvend aandacht te besteden aan suïcidepreventie onder jongeren, met specifieke aandacht voor jonge vrouwen; Waar mogelijk aan te sluiten bij landelijke en/of regionale initiatieven en campagnes, waaronder die van 113 Zelfmoordpreventie, gericht op preventie en het voeren van het gesprek over mentale gezondheid; Samen te werken met scholen, jongerenwerk, zorg- en welzijnsorganisaties en andere relevante partners; Indien voor aanvullende activiteiten extra financiële middelen nodig zijn, hierover met de raad in gesprek te gaan; De raad via de reguliere weg te informeren over de inzet op dit onderwerp. Motie vreemd M-127 CDA - Aandacht voor suicidepreventie onder jongeren Motie vreemd - M-128 VPO - Geen financiële verplichtingen aangaan m.b.t. de Boekhorst

15

Verzoeken het college; 1. De voorbereiding van de nieuwbouw van De Boekhorst voort te zetten, maar de besluitvorming over het aangaan van nieuwe financiële verplichtingen aan te houden tot na de installatie van de nieuwe gemeenteraad; 2. Gedurende de komende drie maanden geen onomkeerbare stappen te zetten of financiële verplichtingen aan te gaan die de financiële en beleidsmatige ruimte van de nieuwe raad en coalitie met betrekking tot dit project kunnen beperken. Motie M-128 VPO - geen financiële verplichtingen aangaan mbt de Boekhorst Sluiting

Raadsvoorstel Commissievergadering Titel

: :

Portefeuillehouder/Teamleider Extern zaak ID (zaakcode)

: :

Commissie ruimte Uitvoeren haalbaarheidsonderzoek tijdelijke woningen Nanningaweg 46 Oosterwolde Jelke Nijboer/Katja Moesker 0085251388

Datum collegevergadering 2 december 2025

Voorgesteld besluit 1. Akkoord te geven voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar 80 tot 100 tijdelijke woningen aan de Nanningaweg 46 Oosterwolde. 2. Openbaar Ja, passief via openbaar verslag

Inleiding Op 11 maart 2025 keurde het college de onderzoeksopdracht naar de ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 goed (bijlage 1). De opdracht was: lever een advies op over de tijdelijke huisvesting van diverse doelgroepen op de locatie Nanningaweg 46 in Oosterwolde (bijlage 2). Het college besloot om het gefaseerd aan te pakken. De raad is hierover op 11 maart 2025 geïnformeerd via een mededeling aan de raad (bijlage 6). Fase 1: verkenning van de behoefte aan tijdelijke woningen in onze gemeente voor de komende jaren, zodat we een beter beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. Inmiddels is dit onderzoek, uitgevoerd door Companen, klaar. Hiermee is fase 1 afgerond. Het onderzoek laat zien dat er jaarlijks behoefte is aan 80 tot 100 tijdelijke woningen voor een mix van jongvolwassenen, mensen na een echtscheiding (spoedzoekers), (alleenstaande) statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. De tijdelijke woningen kunnen functioneren als een flexibele schil om de reguliere woningmarkt heen voor mensen die in nood zitten of snel een (hernieuwde) start willen maken bij zelfstandig wonen (zie bijlage 3). Nu dit duidelijk is, zijn we toe aan fase 2. Fase 2: uitvoeren haalbaarheidsonderzoek voor één of meerdere ontwikkelrichtingen. Onderdeel hiervan is een business case.

In fase 2 worden twee scenario’s uitgewerkt voor het realiseren van tijdelijke woonruimte: 1. Het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen met een tijdsduur van 15 jaar waarbij de tijdelijke woonruimten na 15 jaar worden verwijderd; 2. Het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen met een tijdsduur van 15 jaar waarbij de tijdelijke woonruimten na 15 jaar verplaatst worden naar een andere locatie in onze gemeente;

De twee scenario’s worden uitgewerkt om een goede afweging te kunnen maken tussen initiële kosten, restwaarde en herbruikbaarheid. Verplaatsbare woningen zijn vaak duurder in aanschaf, maar bieden herplaatsingsmogelijkheden: ze kunnen na 15 jaar op een andere locatie opnieuw worden ingezet. Niet-verplaatsbare woningen zijn goedkoper, maar hebben een vaste locatie en kunnen na afloop van de periode niet eenvoudig elders worden gebruikt. In de oorspronkelijke onderzoeksopdracht (zie bijlage 2) stond ook een eventuele combinatie van tijdelijke woningen en asielopvang genoemd. Voorstel is om de optie van een AZC in combinatie met tijdelijke woningen op dit moment niet mee te nemen. Ons voorstel is om prioriteit te geven aan het zo snel mogelijk realiseren van tijdelijke woningen omdat de nood op de woningmarkt zo hoog is. Daarom ons voorstel om het haalbaarheidsonderzoek te richten op 2 scenario’s met tijdelijke woningen zonder asiel. Mocht hieruit blijken dat tijdelijke woningen financieel of praktisch niet uitvoerbaar zijn, dan kunnen we als vervolgstap nog onderzoeken of de locatie benut kan worden als opvanglocatie voor asielzoekers. In alle gevallen komen we eerst nog bij de raad terug met de rapportage van ons haalbaarheidsonderzoek voordat we verder gaan. De raad bepaalt op basis van die rapportage wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is.

Hierna volgt fase 3. Fase 3 – Uitwerking en uitvoering van de gekozen ontwikkelrichting Na besluitvorming door de raad start fase 3. In deze fase wordt een concreet uitvoeringsplan opgesteld voor de gekozen richting. Dit plan beschrijft onder andere: • Wat er precies gerealiseerd wordt (bijvoorbeeld het exacte aantal woningen, type bebouwing, doelgroep); • Hoe zo goed mogelijk rekening wordt gehouden met de omgeving (zoals verkeer, geluid, inpassing in de omgeving); • Welke partijen betrokken worden bij de uitvoering (zoals woningcorporaties en/of andere partners); • Welke stappen nodig zijn richting vergunningen, communicatie en planning. Betrekken van inwoners en omwonenden Omwonenden worden betrokken aan het begin van fase 3, zodra de raad een voorkeursrichting heeft vastgesteld. Dit is het moment waarop er voldoende duidelijkheid is over het plan, maar nog ruimte bestaat voor inbreng. Via bijvoorbeeld informatiebijeenkomsten, gesprekken of een klankbordgroep kunnen omwonenden meedenken over de uitwerking. Als de benodigde middelen overeenkomen met de geaccordeerde businesscase uit fase 2, kan het college direct overgaan tot uitvoering. Is er sprake van afwijkingen, dan volgt eerst een nieuw raadsbesluit.

Argumenten 1.1 Het behoefteonderzoek toont aan dat in onze gemeente jaarlijks behoefte is aan 80-100 tijdelijke wooneenheden voor verschillende doelgroepen. Het behoefteonderzoek bevestigt dat er vraag is naar woonruimte in de vorm van tijdelijke woningen voor een mix van starters (vooral jongeren), mensen na een echtscheiding (spoedzoekers), (alleenstaande) statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. De gemiddelde woonduur is 1,5 jaar tot twee jaar omdat mensen doorstromen naar een andere (reguliere) bestaande of nieuwbouwwoning of vertrekken uit de gemeente. Dat betekent dat per jaar zo’n 50% tot 67% opnieuw beschikbaar komt. Een groot deel van de jaarlijkse vraag kan daarmee worden opgevangen.

1.2 Tijdelijke woningen functioneren als een flexibele schil voor de reguliere woningmarkt Deze flexibele schil vangt pieken in de vraag naar woonruimte op, bijvoorbeeld voor mensen die in nood zitten of snel een (hernieuwde) start willen maken bij zelfstandig wonen. Hierdoor wordt de druk op de reguliere woningvoorraad verlicht en ontstaat er meer ruimte om permanente woningen zorgvuldig en toekomstbestendig te ontwikkelen. Veelal verblijven mensen niet de gehele looptijd in de tijdelijke woning maar stromen door naar bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning of een woning uit de bestaande woningvoorraad. 1.3 Er wordt uitgegaan van een exploitatieperiode van 15 jaar omdat het anders lastig is om een sluitende businesscase te krijgen voor het realiseren van tijdelijke woningen Een kortere periode maakt het financieel niet haalbaar, omdat de kosten voor ontwikkeling, plaatsing en beheer niet binnen die tijd kunnen worden terugverdiend. Langer dan 15 jaar is vanuit RO niet acceptabel. Door het naastgelegen transformatorstation, de waterzuiveringsinstallatie en bedrijvigheid zijn de omstandigheden voor het woon- en leefklimaat niet van een dusdanig niveau dat permanente bewoning acceptabel wordt geacht. De doorstroom van de tijdelijke woningen is gemiddeld 1,5 tot twee jaar waardoor dit voor de beoogde periode van maximaal 15 jaar acceptabel wordt geacht.

1.4 De gemeente heeft het perceel aan de Nanningaweg 46 in eigendom waardoor we snel tijdelijke woningen kunnen realiseren Door tijdelijke woningen op deze locatie te realiseren, benutten we de grond optimaal voor het huisvesten van doelgroepen die dringend woonruimte nodig hebben. Een belangrijk voordeel van tijdelijke woningen is dat deze aanzienlijk sneller te realiseren zijn dan reguliere woningbouw. Waar de ontwikkeling van permanente woningen vaak 5 tot 7 jaar in beslag neemt (door procedures, vergunningen en bouwtijd), kunnen tijdelijke woningen doorgaans binnen 24 - 30 maanden worden geplaatst en bewoonbaar worden gemaakt. Dit tijdsverschil van meerdere jaren maakt tijdelijke woningen een effectieve oplossing om op korte termijn in te spelen op de acute woningnood. 1.5 We kunnen sneller tijdelijke woningen realiseren als we geen koppeling maken met asielopvang Het focussen op tijdelijke woningen zorgt ervoor dat we sneller kunnen inspelen op de acute woningnood, zonder extra onzekerheden of vertraging door het koppelen aan asielopvang.

Kanttekeningen 1.1 Netcongestie kan leiden tot vertraging waardoor de snelheid van het beschikbaar krijgen van tijdelijke woningen (sterk) kan afnemen In een vroeg stadium is contact geweest met netbeheerder Liander. Zij hebben aangegeven dat de wachttijd voor aansluiting 2,5 jaar bedraagt. Een aanvraag kan pas worden ingediend zodra er een concreet plan ligt. Het is daarom belangrijk om dit plan zo snel mogelijk klaar te hebben, zodat de aanvraag kan worden ingediend. Als we de buurt éérder willen realiseren dan over 2,5 jaar, moeten we andere oplossingen bedenken om de woningen tijdig van energie te voorzien. Zulke oplossingen zullen echter altijd leiden tot hogere kosten. Een andere mogelijkheid is om te ‘ruilen’ met een project dat nu eerder op de planning staat, maar dat is onwenselijk. 1.2 Beperkte capaciteit woningcorporaties vereist wellicht een alternatieve aanpak voor het realiseren van tijdelijke huisvesting Bij de verkenning van de mogelijkheden voor het realiseren van tijdelijke woningen is contact gezocht met de lokale woningcorporaties. Zij hebben aangegeven op dit moment niet over voldoende capaciteit en financiële middelen te beschikken om actief deel te nemen aan dit project.

Dit betekent dat de gemeente genoodzaakt is om alternatieve investeerders en/of uitvoeringspartners te zoeken en zelf een grotere rol te vervullen in de coördinatie en realisatie van de tijdelijke huisvesting. Wellicht kunnen woningcorporaties in een later stadium aangehaakt worden. Waarschijnlijk niet als investeerder en ontwikkelaar, maar mogelijk wel als verhuurder.

Tijdelijke woningen kunnen immers de woningcorporaties verlichting geven vooruitlopend op andere woningbouwprojecten. 1.3 Huisvesting/opvang van asielzoekers is geen onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek In de MadR van 11 maart 2025 stond de mogelijkheid om tijdelijke woningen te combineren met asielopvang. We stellen nu voor om deze combinatie níet mee te nemen in het haalbaarheidsonderzoek. Een dergelijke verbreding zou het proces waarschijnlijk vertragen, terwijl snelheid bij de realisatie van tijdelijke woningen cruciaal is vanwege de hoge woningnood. Daarnaast is nog onduidelijk hoe de Spreidingswet zich ontwikkelt en wordt de huidige taakstelling op dit moment ingevuld via de COA-opvang in Rikkingahof. Daarom richten we het haalbaarheidsonderzoek nu uitsluitend op scenario’s met tijdelijke woningen. Mocht blijken dat tijdelijke woningen financieel of praktisch niet haalbaar zijn, dan kunnen we in een vervolgfase alsnog onderzoeken of de locatie geschikt is als COA-opvanglocatie. Over die eventuele vervolgstap wordt de raad uiteraard opnieuw geïnformeerd. 1.4 We moeten goed nadenken over de contractduur voor de huurders Hoewel de gemiddelde woonduur voor tijdelijke woningen op 1,5 tot 2 jaar ligt, zal het niet voor alle bewoners van een tijdelijke woning mogelijk of wenselijk zijn om door te stromen naar een reguliere woning.

Daarom is het verkennen van de optimale contractvorm onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek. Bijvoorbeeld een regulier huurcontract waarbij einde omgevingsvergunning een opzeggingsgrond is, geeft mogelijkheden om een ‘regulier’ woonproject op te zetten, waarbij meer binding en integratie mogelijk is. Een andere variant vormen jongerencontracten. Deze zijn wettelijk 5 jaar, met een mogelijke verlenging van 2 jaar. 1.5 Inwoners en omwonenden zullen wensen en zorgen hebben bij de plannen Op dit moment zullen omwonenden en andere belanghebbenden al vragen, wensen en zorgen hebben over de plannen voor tijdelijke woningen, ook al wordt er op dit moment nog niet besloten om tijdelijke woningen te gaan realiseren. Daarom geven we in het huidige stadium al duidelijke informatie (persbericht) en communiceren daarin ook wanneer de raad naar verwachting een besluit zal nemen. En dat daarna de inwonersparticipatie direct start. Voor de direct omwonenden volgen we een ander spoor. Met hen is er al sinds juli 2025 persoonlijk contact over de ontwikkelingen en we houden hen steeds op de hoogte.

Financiële toelichting Het haalbaarheidsonderzoek naar tijdelijke woningen omvat een business case per scenario, waarbij tevens wordt gekeken naar het zoveel mogelijk benutten van beschikbare subsidies en het eventueel inzetten van gemeentelijke reserves ter ondersteuning van de financiële haalbaarheid. De kosten van het haalbaarheidsonderzoek, zoals de inhuur van externe expertise, komen ten laste van bestaande budgetten.

Sustainable Development Goals (SDG’s) 🏠 SDG 1 – Geen armoede 1 Tijdelijke woningen bieden betaalbare huisvesting aan mensen die anders moeilijk een woning kunnen vinden. Dit helpt om (tijdelijke) dakloosheid en financiële kwetsbaarheid te voorkomen. 🏥 SDG 3 – Goede gezondheid en welzijn 2 Een veilige en stabiele woonplek draagt bij aan fysieke en mentale gezondheid. Vooral voor zorgvragers en mensen met trauma’s (zoals vluchtelingen) is dit essentieel. 🎓 SDG 4 – Kwaliteitsonderwijs 3 Voor kinderen van statushouders en Oekraïense ontheemden is een vaste woonplek belangrijk om onderwijs te kunnen volgen zonder onderbrekingen. 👩👩👧👦 SDG 10 – Ongelijkheid verminderen 4 Tijdelijke woningen helpen om kwetsbare groepen een eerlijke kans te geven op de woningmarkt. Dit bevordert sociale inclusie en vermindert ongelijkheid tussen bevolkingsgroepen. 🏘️ SDG 11 – Duurzame steden en gemeenschappen

5

Door tijdelijke woningen slim te plaatsen, wordt de beschikbare ruimte in steden en dorpen beter benut. Dit draagt bij aan een inclusieve en duurzame woonomgeving. 🌱 SDG 12 – Verantwoorde consumptie en productie 6 Veel tijdelijke woningen worden circulair en energiezuinig gebouwd. Dit sluit aan bij duurzaam bouwen en verantwoord gebruik van materialen.

Inwonersparticipatie Op 8 juli 2025 heeft de gemeente gesproken met de direct omwonenden van de Nanningaweg 46 (bijlage 7). Op 19 januari 2026 zijn deze omwonenden uitgenodigd voor een vervolgbijeenkomst om hen te informeren over de resultaten van fase 1 en het besluit van het college om de raad voor te stellen akkoord te gaan met het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek (bijlage 4). Daarnaast is er via een persbericht breed gecommuniceerd over dit besluit (bijlage 5).

Publicatie voor bekendmaking De gemeenteraad heeft besloten een haalbaarheidsonderzoek te doen naar het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen (voor maximaal 15 jaar) aan de Nanningaweg 46 in Oosterwolde. De tijdelijke woningen zijn bedoeld voor verschillende doelgroepen, zoals jongeren, mensen die snel een woning nodig hebben (spoedzoekers), statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. Het haalbaarheidsonderzoek brengt verschillende scenario’s in beeld. Per scenario wordt gekeken wat de mogelijkheden zijn, wat het kost, wat het oplevert en wat risico’s zijn. De uitkomsten worden in mei 2026 verwacht. Pas op dat moment neemt de gemeenteraad een besluit over de ontwikkelrichting. Omdat er nu nog geen besluit is genomen over het plan, start de participatie pas ná de raadsbesluitvorming op 12 mei 2026. Dan is er voldoende duidelijkheid over het plan, maar nog ruimte om samen met direct omwonenden en andere belanghebbenden te kijken naar de uitwerking. Zij kunnen meedenken over onderwerpen die direct invloed hebben op hun leefomgeving, zoals verkeersveiligheid, parkeren, begeleiding en toezicht op de locatie, inpassing van bebouwing in de omgeving en behoud van zichtlijnen, inrichting van groen en openbare ruimte en sociale samenhang en leefbaarheid in de buurt. De gemeente wil zo goed mogelijk rekening houden met ideeën, wensen en zorgen van omwonenden.

Hun inbreng neemt de gemeente te zijner tijd zo goed mogelijk mee bij het opstellen van het uitvoeringsplan.

Vervolg In de raad van 12 mei 2026 wordt het haalbaarheidsonderzoek, bestaande uit de eerdergenoemde scenario’s, aan de raad voorgelegd. Na besluitvorming door de raad omtrent de gekozen ontwikkelrichting en accordering van de business case volgt fase 3.

In deze fase wordt een concreet uitvoeringsplan opgesteld voor de gekozen richting. Omwonenden worden betrokken aan het begin van fase 3. Dit is het moment waarop er voldoende duidelijkheid is over het plan, maar nog ruimte bestaat voor inbreng. Via bijvoorbeeld informatiebijeenkomsten, gesprekken of een klankbordgroep kunnen omwonenden meedenken over de uitwerking. Als de benodigde middelen overeenkomen met de geaccordeerde businesscase uit fase 2, kan het college direct overgaan tot uitvoering. Is er sprake van afwijkingen, dan volgt eerst een nieuw raadsbesluit.

Burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf, , secretaris

, burgemeester.

Bijlagen 1. Collegebesluit 11 maart 2025 2. Onderzoeksopdracht ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 Oosterwolde 3. Companen; onderzoek behoefte tijdelijke woningen 4. Brief aan omwonenden 5. Persbericht 6. Mededeling aan de raad d.d. 11 maart 2025 7. Samenvatting gesprek met omwonenden Nanningaweg 46 d.d. 8 juli 2025

Geheime stukken nvt

Extern zaak ID (zaakcode) : 0085251388 De raad van de gemeente Ooststellingwerf; nr. gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 2 december 2025 “Uitvoeren haalbaarheidsonderzoek tijdelijke woningen Nanningaweg 46 Oosterwolde”

Besluit 1. Akkoord te geven voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar 80 tot 100 tijdelijke woningen aan de Nanningaweg 46 Oosterwolde

Besloten in de openbare vergadering van 27 januari 2026 , griffier.

, voorzitter.

Advies aan burgemeester en wethouders Titel

: Start onderzoek ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46

Extern zaak ID (zaakcode) : 0085233973

Advies van Ambtenaar : Katja Moesker Teamleider : Lea Limonard Portefeuillehouder : wethouder Jelke Nijboer

Medeparafen Ja, ruimtelijke ordening, juridische zaken, team VTH, communicatie

Datum collegevergadering 11 maart 2025

Voorgesteld besluit 1. De opdracht voor het onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden voor de Nanningaweg 46 in Oosterwolde vast te stellen. 2. Akkoord te geven voor het uitvoeren van fase 1 van het onderzoek, bestaande uit een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woonruimte in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar. 3. De raad hierover te informeren via bijgevoegde mededeling. 4. Omwonenden hierover te informeren met een brief.

Openbaar Ja, actief + persbericht Embargo tot 12-03-2025

Bijlagen Nota bene: vanwege de samenhang tussen dit college-advies en het collegeadvies ‘Tijdelijke huisvesting Oekraïense ontheemden op de Nanningaweg 46 Oosterwolde’ bevatten ze beide dezelfde bijlagen. 1. Persbericht dd 29 januari 2025 ‘Gemeente Ooststellingwerf onderzoekt locaties voor tijdelijke woonruimte’. 2. Mededeling aan de raad 3. Brief aan omwonenden 4. Persbericht 5. Onderzoeksopdracht ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 Oosterwolde

Inleiding In oktober 2024 besloot de gemeenteraad om het perceel Nanningaweg 46 in Oosterwolde te kopen. De koop is inmiddels een feit. In het raadsvoorstel werd destijds aangekondigd dat nog onderzoek en daarna besluitvorming plaatsvindt naar de toekomstige functie van de locatie. In januari 2025 informeerden we onze inwoners dat het onderzoek voor deze locatie zich richt op een mix van doelgroepen die geholpen zijn met tijdelijke woonruimte, waaronder starters, jongeren, spoedzoekers, Oekraïners, statushouders en asielzoekers. En dat we daarbij rekening houden met wettelijke taken en plichten voor het opvangen van vluchtelingen (zie bijlage 1: persbericht dd 29 januari 2025).

De eerste stap in het onderzoek kan nu worden gezet, namelijk een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woonruimte in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar. Dit geeft ons een beter beeld voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. Lopende het onderzoek benutten we in eerste instantie voor een periode van 1 jaar de Nanningaweg 46 in Oosterwolde om maximaal 15 Oekraïense ontheemden te huisvesten (zie college-advies tijdelijke huisvesting Oekraïense ontheemden dd 11 maart 2025).

Argumenten 1.1 In het raadsvoorstel over de aankoop is aangekondigd dat we onderzoek zouden doen In het raadsvoorstel (22 oktober 2024) over de aankoop van Nanningaweg 46 staat aangekondigd dat er nog onderzoek en daarna besluitvorming plaats zou vinden over de toekomstige functie van de locatie. Hier maken we nu een begin mee. 1.2 De koop is een feit, dus we kunnen beginnen De akte is gepasseerd, dus we kunnen met het onderzoek beginnen. 1.3 Omwonenden en het algemene publiek zijn op de hoogte dat we het pand hebben aangekocht en dat we nog onderzoek gaan doen naar de exacte ontwikkelrichting Dit is gecommuniceerd in een brief aan direct omwonenden en via een persbericht (zie bijlage persbericht dd 29-01-2025). 1.4 Het is goed om van tevoren helder te hebben wat de onderzoeksopdracht is Dit geeft duidelijkheid voor alle betrokkenen en voorkomt verwachtingen die we niet waar kunnen maken. 1.5 De twee ontwikkelrichtingen die we gaan onderzoeken sluiten aan bij de wens van de raad Toen de boerderij bij de gemeente in beeld kwam, is er een plan geweest om daar voor enkele jaren een asielzoekerscentrum voor maximaal 250 personen te realiseren. Dat plan is gedeeld met de fracties van de gemeenteraad. Er was onvoldoende draagvlak voor en is daarom niet verder uitgewerkt.

Er was voldoende draagvlak voor het realiseren van tijdelijke woonruimte voor een mix van doelgroepen die geholpen zijn met tijdelijke woonruimte, waaronder starters, jongeren, spoedzoekers, Oekraïners, statushouders en asielzoekers. Dit mede met het oog op onze wettelijke taken en plichten voor het opvangen van vluchtelingen en rekening houdend met het feit dat de doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw plaatsvindt. Daarom richt het onderzoek zich nu op twee scenario’s, namelijk: A. Tijdelijke woningen voor starters, aandachtsgroepen (bv statushouders en mensen met een zorgvraag) of andere doelgroepen. Denk aan Oekraïners of inwoners wiens sociale huurwoning wordt gerenoveerd. B. Tijdelijke woningen voor onder A genoemde groepen in combinatie met opvang van asielzoekers (maximaal 150 personen) in samenwerking met het COA, ter vervanging van de huidige opvang in Rikkingahof. 2.1 We doen het onderzoek in fases, zodat we na elke fase een gefundeerde beslissing kunnen nemen over het vervolg. Het onderzoek bestaat uit drie fases. Vooralsnog voeren we alleen fase 1 uit. De resultaten hiervan sturen we naar de raad, samen met een raadsvoorstel over of en hoe we verder gaan met fase 2 en 3.

2.2 Fase 1 bestaat uit een woonbehoefte onderzoek dat als basis dient voor alle volgende stappen De eerste fase in het onderzoek is een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woonruimte in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar. Dit geeft ons een beter beeld voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. Als we dit weten, kunnen we in de volgende fases van het onderzoek specifieker aansluiten bij de behoefte.

3.1 We houden de raad en daarmee ook inwoners in elke fase op de hoogte Aan het eind van fase 1 sturen we de resultaten van het onderzoek naar de raad samen met een raadsvoorstel over a) de vraag of en hoe verder te gaan met fase 2 en 3 van het onderzoek naar de toekomstige functie van de locatie en b) op welke moment(en) we terugkomen bij de raad met informatie en/of een raadsvoorstel. Zo is het voor zowel de raad als onze inwoners steeds transparant welke stappen we zetten en waarom. 4.1 Het is belangrijk om de omwonenden goed te informeren Omwonenden worden op de hoogte gesteld zodat ze weten welke stappen gezet gaan worden.

Kanttekeningen 1.1 Het zal nog een poosje onduidelijk blijven wat er precies gaat gebeuren op het perceel Het onderzoek zal enige maanden in beslag nemen. Dit betekent dat het nog onduidelijk blijft wat er met het perceel en de boerderij gaat gebeuren. Dit kan voor omwonenden vervelend zijn. We houden ze zo goed mogelijk geïnformeerd en zorgen dat zij een aanspreekpunt hebben voor vragen.

Financiële toelichting Het onderzoek kan worden bekostigd uit bestaande budgetten. Het onderzoek in fase 1 vindt plaats in het kader van een breder woonbehoefte-onderzoek dat we laten uitvoeren.

Sustainable Development Goals (SDG’s)

Beweging op de woningmarkt is belangrijk voor starters en doorstromers.

Inwonersparticipatie We informeren inwoners via een persbericht en omwonenden krijgen een brief waarin we uitleggen wat we gaan onderzoeken en dat we de boerderij tijdens het onderzoek gebruiken voor het huisvesten van Oekraïense ontheemden. We starten nu eerst met fase 1 van het onderzoek (verkennen behoefte tijdelijke woonruimte). Mocht dit voldoende basis blijken voor het uitvoeren van de volgende fases van het onderzoek, dan is inwonersparticipatie daar ook onderdeel van (vanaf fase 2).

Samenvatting voor de Openbare besluitenlijst Het college zet een eerste stap in het onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden voor de Nanningaweg 46 in Oosterwolde. Deze stap bestaat uit een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woonruimte in de gehele gemeente Ooststellingwerf voor de komende 10, 20 en 25 jaar. Dit geeft een beeld voor welke groepen en welke aantallen precies oplossing nodig zijn. Op basis van deze verkenning doet het college een voorstel aan de raad hoe verder te gaan met het onderzoek naar de toekomstige functie van de locatie.

Vervolg • •

11 maart besluit door B&W. Na besluit B&W: mededeling naar de raad, brief naar omwonenden.

•

•

•

•

Start uitvoering fase 1 onderzoek: verkenning van de behoefte aan tijdelijke woningen in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar, zodat we een beter beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. Op basis van deze verkenning doet het college een voorstel aan de raad over de vraag of en zo ja hoe we verder gaan, welke ontwikkelrichting(en) we preciezer gaan onderzoeken op haalbaarheid en op welke moment(en) het college terugkomt bij de raad met informatie en/of een raadsvoorstel. Fase 2: uitvoeren haalbaarheidsonderzoek voor 1 of meerdere ontwikkelrichtingen. Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek bepalen we wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is en of en hoe we daarmee verder gaan en welke partners we daarbij betrekken. Fase 3: Op basis van fase 2 volgt een besluit wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is en of en hoe we daarmee verder gaan en welke partners we daarbij betrekken. In fase 3 maken we voor deze ontwikkelrichting een concreet plan. Hierin staat wat de ontwikkelrichting inhoudt, wat de consequenties daarvan zijn, wat de verwachte kosten (investering, exploitatie) zijn en hoe dekking hiervan kan plaatsvinden. Op basis hiervan volgt besluitvorming over het plan.

Uitvoering: als er een positief besluit is in fase 3 gaan we daarna aan de slag met de uitvoering van de beoogde ontwikkelrichting.

Opdracht onderzoek ontwikkelingsmogelijkheden Nanningaweg Projectopdracht in 1 zin: Lever een advies op over de tijdelijke huisvesting van diverse doelgroepen op de locatie Nanningaweg 46 in Oosterwolde, rekening houdend met een huisvestingsscenario zonder asielzoekers (A) en een scenario met asielzoekers (B). Aanleiding Veel mensen zijn op zoek naar een woning. De komende jaren komen er honderden woningen bij in onze gemeente, maar die staan er niet vandaag of morgen. Voor verschillende doelgroepen biedt tijdelijke woonruimte een oplossing. Naast starters, jongeren, spoedzoekers heeft de gemeente bovendien opgaven voor het huisvesten van statushouders, Oekraïners en asielzoekers. Ook moet de gemeente er rekening mee houden dat de huidige doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw gaat plaatsvinden. Met het oog op de potentie voor tijdelijke huisvesting en ligging van de boerderij met gronden aan de Nanningaweg 46 -vlak bij het centrum van Oosterwolde- is deze aangekocht door de gemeente. Doel van het onderzoek Zicht krijgen op de haalbaarheid van twee ontwikkelmogelijkheden van de aangekochte percelen aan de Nanningaweg 46 in Oosterwolde. De ontwikkelmogelijkheden waar het onderzoek zich op richt zijn: A. Tijdelijke woningen voor starters, aandachtgroepen (bv statushouders en mensen met een zorgvraag) of andere doelgroepen.

Denk aan Oekraïners of inwoners wiens sociale huurwoning wordt gerenoveerd. B. Tijdelijke woningen voor onder A genoemde groepen in combinatie met opvang van asielzoekers (maximaal 150 personen) in samenwerking met het COA. Dit met het oog op de taakstelling van de gemeente op het gebied van asiel en rekening houdend met het feit dat de bestaande doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw gaat plaatsvinden. Wat hoort niet bij de opdracht • • •

Onderzoek naar andere dan genoemde varianten, bijvoorbeeld uitsluitend huisvesting asielzoekers. Deze optie heeft de gemeenteraad namelijk al onderzocht en afgewezen. Onderzoek naar de mogelijkheden van permanente woningbouw op deze locatie omdat dit vanuit ruimtelijke ordening/stedenbouw geen wenselijke ontwikkeling is. Tijdens de projectperiode worden geen procedures in gang gezet; er komt een advies op basis waarvan besluitvorming door college en raad kan plaatsvinden.

Opdrachtomschrijving Het onderzoek kent drie fasen. Fases 2 en 3 voeren we alleen uit als fase 1 daartoe aanleiding geeft.

1

Fase 1: Quick Scan Verkenning van de behoefte aan tijdelijke en permanente woningen (aantal, doelgroepen, woningtypen en prijsklasse) in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar, zodat we een beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. • •

•

•

• •

Hierbij houden we rekening met de woningbouwplannen voor permanente woningen die er nu zijn en/of in de pijplijn zitten. We houden ook rekening met demografische en andere ontwikkelingen. Bv moeten we anticiperen op mogelijke bevolkingsdaling over enkele decennia en daarom tijdelijke woningen realiseren? Of verwachten we juist een structurele bevolkingstoename, bijvoorbeeld doordat gevluchte Oekraïners hier blijven? Ook kijken we naar de tijdelijke behoefte die voortkomt uit de geplande herstructureringsprojecten (renovatie of vervanging van sociale huurwoningen waardoor de bewoners tijdelijk vervangende huisvesting nodig hebben). Een optie die we meenemen is een combinatie van tijdelijke woningen op het perceel voor diverse doelgroepen, waaronder asielzoekers, met het oog op de taakstelling van de gemeente op het gebied van asiel (zie bijgevoegd persbericht) en rekening houdend met het feit dat de bestaande doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw gaat plaatsvinden. Beschrijving van de huidige situatie van de locatie (grootte, ligging, huidige bestemming). Inventarisatie van relevante beleidskaders en gemeentelijke plannen.

Samenwerkingsbereidheid partners checken • Checken van de in principe bereidheid van essentiële partners om te participeren in een dergelijk woningbouwproject. • Specifiek verkennen mogelijke rol woningcorporatie(s), COA en/of andere partijen bij de ontwikkeling, exploitatie en het beheer van de tijdelijke woningen/opvang asiel. • Ophalen van feedback op het voorstel haalbaarheidsonderzoek (fase 2 en 3). Dekt de opdracht de lading wat hun betreft, wat moet evt anders, wat zijn aanvullingen? Op basis van de resultaten uit fase 1 bepaalt de gemeenteraad of en zo ja hoe we verder gaan en welke ontwikkelrichting(en) preciezer onderzocht gaan worden op haalbaarheid.

2

Fase 2: Haalbaarheidsonderzoek Uitvoeren haalbaarheidsonderzoek voor 1 of meerdere ontwikkelrichtingen. Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek bepalen wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is en of en hoe we daarmee verder gaan en welke partners we daarbij betrekken. NB Onderstaande opdracht kan nog wijzigen, afhankelijk van de reacties van onze samenwerkingspartners en de uitkomsten van fase 1 - de quick scan. In deze fase onderzoek komen tenminste aan de orde: 1 Technische haalbaarheid Verkenning van: • Benodigde maatregelen om de locatie geschikt te maken voor bebouwing (ondergrond, toegankelijkheid, infrastructuur etc). • Benodigde maatregelen om de benodigde nutsvoorzieningen te realiseren op de locatie (water, elektriciteit, riolering, internet etc). • Relevante milieufactoren (geluidsoverlast, waterhuishouding, flora- en fauna, eventuele bodemsanering etc) • Andere technische omgevingsfactoren die een rol kunnen spelen (spuitzones, aanwezigheid elektriciteitsleidingen, waterzuivering etc). 2 Bepaling mogelijk programma Aantal woningen dat te realiseren is op de locatie cq het aantal woningen in combinatie met opvangcapaciteit voor asielzoekers in samenwerking met het COA (maximaal 150 personen).

Wat betreft de woningen gaan we vooralsnog uit van betaalbare huurwoningen voor 1- en 2persoonshuishoudens, tenzij uit fase 1 komt dat een andere focus logisch is. 3 Financiële haalbaarheid • Kostenraming van de 2 varianten rekening houdend met onder meer eventuele sloopkosten en herstelkosten na afloop. • Inschatten restwaarde na afloop van tijdelijke gebouwen. • Onderzoeken van financieringsmogelijkheden inclusief subsidies. • Berekening van de terugverdientijd en verwachte opbrengsten • Inschatten financiële gevolgen voor de gemeente van de eventuele aanwezigheid van opvang asiel (personeelsinzet, beveiliging, onderwijs, welzijn, zorg, etc). 4 Juridische haalbaarheid • Analyse van het omgevingsplan en vergunningseisen. • Onderzoeken van andere relevante wet- en regelgeving. • Beoordeling van juridische risico’s bv bezwaarprocedures. 5 Sociale haalbaarheid • Verkenning van de impact op de directe omgeving (buurt, bewoners, verkeer). • Verkenning van de acceptatie van het project bij omwonenden en andere belanghebbenden. • Geven van een advies over communicatie en manier waarop inwoners invloed kunnen uitoefenen op de invulling van de plannen. 3

6 Organisatorische haalbaarheid, oa rol van de woningcorporatie en rol COA • Inschatten van de benodigde personeelsinzet voor de ontwikkeling, realisatie, exploitatie en onderhoud van de tijdelijke woningen in plan A en plan B. • Inschatten organisatorische gevolgen van de eventuele aanwezigheid van opvangcapaciteit voor asiel (personeelsinzet, beveiliging, onderwijs, welzijn, zorg etc.). • Verkennen mogelijke rollen, taken en kostenverdeling tussen de gemeente, woningcorporatie(s), COA en/of eventuele andere partijen. 7 Conclusies en aanbevelingen • Belangrijkste bevindingen. • Advies over de haalbaarheid van opties A en B op basis van bovengenoemde punten. • Kansen en risico’s op een rij plus manieren om hierop in te springen. • Aanbevelingen voor vervolgstappen, inclusief globale planning en randvoorwaarden. Fase 3: Keuze gewenste ontwikkelrichting en uitwerken van een plan hiervoor Op basis van fase 2 volgt een besluit welke ontwikkelrichting we verder uit gaan werken in een concreet plan. In dit plan komt te staan wat de ontwikkelrichting inhoudt, wat de consequenties daarvan zijn, de verwachte kosten (investeringen) en hoe de dekking hiervan kan plaatsvinden. Daarnaast wordt een globaal exploitatieplan opgeleverd. Op basis hiervan volgt besluitvorming over de beoogde ontwikkelrichting.

Uitvoering Als er een positief besluit is in fase 3 gaan we aan de slag met de uitvoering daarvan. Initiële Planning De beoogde doorlooptijd van het onderzoek bedraagt 28 weken. Project Uit te voeren taken week 0 Besluitvorming en opdrachtverstrekking door het college. 1-12 Fase 1 en bij afronding daarvan keuze: Hoe verder (fase 2 of iets anders). 12-14 Indien fase 1 daartoe aanleiding geeft: Opdracht fase 2 vaststellen aanstellen externe projectleider samenstellen projectteam. 15-16 Kick-off en verzamelen van benodigde informatie. 17-21 Uitvoeren van inventarisaties en analyses. 22-23

Uitwerken van bevindingen en opstellen van conceptrapport.

24-27

Review conceptrapport met bestuurlijke opdrachtgevers en college.

28

Vaststellen eindrapport door opdrachtgever(s).

4

Opdrachtgeversoverleg, drie wekelijks Bestuurlijke opdrachtgevers Ambtelijk opdrachtgever Ambtelijk opdrachtnemer (Vanaf fase 2) Woningcorporatie (Vanaf fase 2) COA Externe deskundige Projectteam (werkoverleg eens in de twee weken) Programmamanager wonen Projectleider haalbaarheidsonderzoek Projectleider vluchtelingen Financieel analist Communicatie (Vanaf fase 2) Woningcorporatie (Vanaf fase 2) COA Meedenkteam en benodigde expertise in dit team (regelmatig consulteren/betrekken, geen vaste taken in onderzoek) Beleidsadviseur wonen en volkshuisvesting Contactpersoon provincie (wonen) Taskforce wonen (Oosterwolde) Civieltechniek Grondzaken Jurist Verkeer Planeconoom Ruimtelijke ordening VTH Juridisch adviseur Adviseur participatie

5

Behoefte tijdelijke woningen Analyse vraag vanuit kansrijke doelgroepen

Gemeente Ooststellingwerf 18 augustus 2025 Eindversie

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

1

DATUM

18 augustus 2025

TITEL

Behoefte tijdelijke woningen

OPDRACHTGEVER

Gemeente Ooststellingwerf

AUTEUR(S)

Mattijs Letteboer Koen Bouman

PROJECTNUMMER

085.108

STATUS

Eindversie

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

KvK-nummer: 09035291 2 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Samenvattende conclusies

4

1 1.1

Inleiding Huidige druk op de woningmarkt

9 11

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Kansrijke doelgroepen Thuiswonende jongeren / Lokale starters Spoedzoekers Statushouders en Oekraïense ontheemden Zorgvragers

13 13 16 18 21

3 3.1

Bijlage Koopmogelijkheden starters / jongeren

23 23

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

3

Samenvattende conclusies Tijdelijke woningen als alternatief ontwikkelscenario De gemeente Ooststellingwerf heeft recent een stuk grond aangekocht dat geschikt is voor de realisatie van tijdelijke woningen. Voor de invulling hiervan heeft de gemeente behoefte aan inzicht in de omvang van de vraag naar tijdelijke woningen en in welke doelgroepen hier passen. Tijdelijke woningen, ook wel flexwoningen genoemd, zijn flexibele, kleine woningen die bedoeld zijn voor mensen die snel woonruimte nodig hebben. Er zijn grote verschillen in tijdelijke woningen, variërend van omgebouwde zeecontainers tot demontabele woningen. De kwaliteit en uitstraling van tijdelijke woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd en zijn in sommige gevallen niet meer van een ‘reguliere’ woning te onderscheiden. Een belangrijk onderscheid in de ‘tijdelijkheid’ is de vergunningstermijn voor het concept. Tijdelijke woningen die vergund zijn tot maximaal vijftien jaar mogen volstaan met de normen van tijdelijke bouwwerken. Tijdelijke woningen met een langere vergunningsperiode moeten voldoen aan de eisen voor permanente bouwwerken. Deze laatste woningen voldoen aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Ook de contractduur hangt met deze vergunningsperiode samen. Bij tijdelijke vergunningen tot vijftien jaar kan gewerkt worden met tijdelijke huurcontracten voor de duur van de vergunde periode.

Bij een langere vergunningsperiode wordt gewerkt met huurcontracten voor onbepaalde tijd. Tijdelijke wooneenheden kunnen gerealiseerd worden om de druk op de woningmarkt te verlichten. Omdat de ontwikkelperiode doorgaans korter is en de vraag doorgaans niet permanent is, zijn tijdelijke wooneenheden een interessant alternatief om snel woningen toe te voegen aan de voorraad en de druk op het reguliere aanbod te verminderen.

Aandachtspunten realisatie tijdelijke woningen In de praktijk worden tijdelijke woningen ingezet voor de huisvesting van een brede doelgroep. Het gaat om starters, spoedzoekers, studenten, vluchtelingen, statushouders en overige aandachtsgroepen. Bij de realisatie van tijdelijke woningen zijn er een aantal aandachtspunten. • Er is vaak sprake van een onrendabele businesscase. Een kleiner woonoppervlakte is een manier om de kosten te drukken. Vanwege de kleine oppervlakte hebben de meeste woningen een huurprijs tot de sociale huurgrens. De huurprijs wordt namelijk bepaald op basis van het aantal WWS-punten. In de praktijk betekent dit er relatief weinig tijdelijke woningen in het middenhuursegment worden gerealiseerd. • De doelgroepen verschillen sterk van elkaar en voor sommige doelgroepen is aanvullende begeleiding nodig. • Er hangt soms een negatief stigma rond huisvesting van kwetsbare doelgroepen en betaalbare woningen.

De druk op de woningmarkt is sterk gestegen Tijdelijke woningen worden doorgaans ingezet om de nood van specifieke groepen op de woningmarkt te verlichten. In de afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt in Ooststellingwerf sterk opgelopen. Dit geldt zowel voor de koop- als de huurmarkt. In de koopvoorraad is de transactieprijs van 2020 tot 2024 met 43% toegenomen. In 2024 waren er circa 4.800 actief woningzoekenden binnen Ooststellingwerf alleen al bij ActiumWonen. Voor steeds meer groepen op de woningmarkt is het lastiger geworden om een geschikte woning te vinden.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

4

Kansrijke doelgroepen De verwachte vraag naar tijdelijke woningen in Ooststellingwerf is vanuit verschillende doelgroepen in beeld gebracht. Op basis van deze analyse komen wij tot de conclusie dat thuiswonende jongeren / lokale starters, spoedzoekers, ontheemden (vluchtelingen uit Oekraïne), en zorgvragers kansrijke doelgroepen zijn voor tijdelijke woningen. Voor meerdere doelgroepen geldt dat (een deel van) de groep een urgentiebeschikking ontvangt en dus voorrang heeft op een passende sociale huurwoning. Vanwege de grote druk op de sociale huurmarkt beschouwen we ze toch als kansrijke doelgroep voor tijdelijke woningen. De aantallen geven een indicatie van de behoefte aan tijdelijke woningen van de verschillende doelgroepen. Per doelgroep ziet deze er als volgt uit: Tabel 0.1: Samenvatting omvang behoefte aan tijdelijke woningen vanuit potentiële doelgroepen Doelgroep Thuiswonende jongeren 1735 jaar) / Lokale starters

(Potentiële) vraag/ behoefte per jaar 15-25 (urgente woonvraag) 10-25 (tijdelijk woonalternatief)

Perspectief langere termijn Richting 2040 (licht) teruglopende jaarlijkse vraag (demografische trend van minder jongvolwassenen)

Eisen woning

Aandachtspunten

• Betaalbare huur (tot kwaliteitskortingsgrens of tot eerste aftoppingsgrens). • Zowel studio als 2-kamerappartementen. • Eigen voorzieningen.

• Perspectief op doorstroming. • Goed combineerbaar met andere doelgroepen.

Spoedzoekers

7-11 (acute woonvraag) 25-35 (tijdelijk woonalternatief)

• Acute vraag blijft bestaan • Overige vraag blijft aanwezig richting 2040 (verwachting druk op woningmarkt blijft aanwezig

• Sociale huur en middenhuur. • 2/3-kamerappartementen. • Eigen voorzieningen.

• Snelle beschikbaarheid van groot belang. • Goed te combineren met andere groepen • Een deel van de spoedzoekers komt in aanmerking voor een urgentieverklaring

Statushouders en Oekraïense ontheemden

5-15 in periode 2026-2028 (alleenstaande statushouders, incl. inhalen achterstand taakstelling) 28 (huisvesting alleenstaande Oekraïners vanuit gemeentelijke opvang/ herhuisvesting) 0-10 wooneenheden in de periode 2025-2026 (nieuwe instroom alleenstaande vluchtelingen)

• Betaalbare huur is van belang. • Delen van voorzieningen is mogelijk (bij alleenstaanden).

• Tijdelijke huisvesting voor statushouders minder geschikt (vooral gezinnen) • Wel geschikt voor huisvesting van ontheemden. • Kansen voor combinatie met andere doelgroepen.

Zorgvragers

Max 5-10 (uitstromers Jeugdzorg) Max. 20 (uitstromers maatschappelijke opvang) 0-5 (uitstromers Beschermd wonen

• Vanaf 2029: 5-10 wooneenheden per jaar • Afhankelijk van crisissituaties in wereld en politieke keuzes • Als reguliere huisvesting wettelijk lastiger wordt, is meer tijdelijke huisvesting nodig (meer vraag) • Nieuwe opvang Oekraïense zal wegvallen na vredesakkoorden. • Benodigde capaciteit aan opvang/ tijdelijke huisvesting voor Oekraïners neemt af (integratie/ terugkeer). Vraag is redelijk constant en ontwikkelt mee met demografische trends

• Betaalbaarheid van groot belang (op of rond kwaliteitskortingsgrens). • Mogelijkheid voor begeleiding. • Veel van deze mensen hebben behoefte aan stabiele, rustige omgeving • Anderen hebben juist behoefte aan veel interactie met andere mensen/ groepen • Tussenvorm wonen in reguliere woonomgeving is vaak beter voor woongewenning

Maatwerk noodzakelijk (voor een groot deel is tijdelijke huisvesting/ -omgeving niet gewenst

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

5

Advies doelgroepkeuze en concept tijdelijke woningen Flexwoningen waarvoor gemeente een tijdelijke vergunning voor wil verlenen hebben enkele praktische voordelen. De eisen voor de woningen zijn lager en er kan gemakkelijker gestuurd worden met huurcontracten voor bepaalde periode (tijdelijkheid). Dat zorgt voor minder exploitatierisico’s. Als de gemeente wil werken met kwalitatief volwaarde flexwoningen wordt een grotere groep geïnteresseerden aangesproken voor dit type flexwoning. De huurprijzen zullen echter dan ook hoger zijn en dat maakt het voor bepaalde kwetsbare groepen juist wat minder interessant. Of dat op zich de doorslag moet geven is de vraag. Het gaat immers vooral om spoedzoekers met een tijdelijke woonvraag, waarbij huurtoeslag doorgaans een goede compensatie biedt. Wat wel speelt bij het inzetten op kwalitatief hoogwaardige flexwoningen is dat de exploitatiehorizon van dit type langer is. Dat betekent dat ofwel de locatie langer beschikbaar moet ofwel er moet duidelijkheid zijn om de woning te kunnen demonteren en elders op te bouwen. Beschikbaarheid van locatie en duidelijkheid over verplaatsing en kosten er van moeten vooraf zijn afgehecht om ontwikkelaars hiervoor warm te laten lopen. Al met al denken wij dat flexwoningen voor een kortere horizon tot vijftien jaar in Ooststellingwerf in ieder geval goed op hun plek zijn.

Realisatie en haalbaarheid is eenvoudiger en de marktpotentie voor dit type is ruim genoeg. Zet daarom in op een concept met flexwoningen voor de duur van maximaal 15 jaar op deze plek met een levensduur die gericht is op die periode. Een tweede leven na deze periode is in de praktijk vaak prima haalbaar, maar voor de exploitatiekosten vaak niet per se nodig. De grootste doelgroep die aangesproken kan worden zijn thuiswonende jongeren. Deze groep is op zichzelf groot genoeg om een concept van bijvoorbeeld 20 tot 30 flexwoningen volledig te laten bewonen voor de langere termijn, zonder dat er verhuurrisico’s zijn te verwachten. Toch zouden we adviseren om in te zetten op een woonconcept waarmee uiteenlopende doelgroepen gecombineerd kunnen wonen. Buiten dat is het voor de gemeenschap intern ook goed wanneer ook andere groepen onderdeel van het woonconcept kunnen worden. Hiervoor zijn uiteenlopende motieven: • urgentie van de vraag vanuit die groepen (bijv.

mensen na een relatiebreuk/ vechtscheiding); • rechtvaardigheid (niet richten op één groep, maar oog hebben voor de noden vanuit allerlei groepen mensen en hun persoonlijke situatie); • combinatie van vragers en dragers, mogelijkheid tot actieve community-building (bereidheid tot helpen van een ander, zorgen dat mensen een (nieuwe) start kunnen maken; • draagvlak bij omwonenden (geen concentratie van één specifieke(-aandachts)groep, maar een mix van groepen). Perspectief op minder overlast. • (nog) minder verhuurrisico.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

6

In deze combinatie kunnen we ons voorstellen dat een mix van jongeren, mensen na een echtscheiding, alleenstaande statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne een goede combinatie zouden kunnen zijn. Deze groepen hebben bovendien een vrij kort woonperspectief (variërend van een half jaar tot enkele jaren), waardoor je kunt verwachten dat een groot deel van de wooneenheden jaarlijks opnieuw beschikbaar komt. Het is overigens belangrijk om vooraf geen groepen voor het woonconcept uit te sluiten. Mensen met een urgente huisvestingsvraag vanuit een instelling of opvanglocatie kunnen in sommige omstandigheden ook prima baat hebben bij een snelle huisvesting in een tijdelijke woonomgeving. Denk bijvoorbeeld aan jongvolwassenen vanuit de jeugdzorginstellingen of mensen vanuit Maatschappelijke opvang (dak- en thuislozen). Niet voor iedereen is zo’n woonconcept geschikt. Het vraagt vooral om een goede toeleiding vanuit de professionals/ zorginstellingen en samenwerking met corporaties/ verhuurder. Ook zijn daarbij goede afspraken nodig voor persoonlijke woonbegeleiding om een goede maatschappelijke landing te krijgen en om overlast te voorkomen.

Potentieel voor flexwoningen Voor hoeveel flexwoningen is er nu ruimte in Ooststellingwerf? Hoeveel kan de gemeente realiseren? We weten nu wat de jaarlijkse vraag is per groep en hoe deze vraag zich zal ontwikkelen de komende jaren. In totaal is de vraag naar tijdelijke woningen in een realistische midden-bandbreedte tussen de 80 en 100 eenheden. Maar de jaarlijkse vraag is niet het aantal benodigde wooneenheden. Niet alle wooneenheden komen elk jaar weer beschikbaar. De gemiddelde woonduur varieert sterk en wisselt per groep en individu. Sommigen wonen er slechts enkele maanden, anderen een paar jaar, terwijl sommigen langer in de woning willen wonen of geen andere woning hebben. Statistieken over de gemiddelde woonduur in flexwoningen bestaan er niet. Realistisch is het om uit te gaan dat een gemiddelde woonduur 1,5 jaar tot twee jaar is. Dat zou betekenen dat per jaar zo’n 50% tot 67% opnieuw beschikbaar komt. Een groot deel van de jaarlijkse vraag kan daarmee worden opgevangen. Als de gemeente ruimte heeft voor meer flexwoningen, dan kan dat zonder al te veel risico op verhuurleegstand. Wanneer we de jaarlijkse, initiële vraag van 80-100 ophogen met de niet-vervulde vraag dan kan dit aantal met 33% tot 50% worden verhoogd (+26 tot +50). In dat geval komt het totale potentieel voor flexwoningen uit op (structureel) 106 tot 150 in de voorraad.

Deze aantallen zouden op enkele locaties verspreid kunnen zijn. Een haalbare schaalgrootte is daarbij het belangrijkste. Kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen zijn daarbij van grote invloed. De huurprijzen kunnen zich bevinden tot aan de toewijzingsgrenzen rond de regels van Passend toewijzen door woningcorporaties. In het geval van zelfstandige tijdelijke wooneenheden voor kleine huishoudens is die grens in 2025: €682,96. Voor een groep urgenten met wat hogere inkomens zou een wat hogere huur ook kunnen, maar dat is maatwerk. Voor jongeren onder 21 jaar is vanaf 2026 een huurgrens tot aan de kwaliteitskortingsgrens nodig om huurtoeslag te kunnen krijgen. het gaat dan om een bedrag van €477,20 (prijspeil 2025). Een maatwerkregeling voor specifiek deze jongeren biedt doorgaans een oplossing bij toewijzing. (huurverlaging indien nodig voor de bewuste kandidaat). Het bieden van voldoende doorstroomperspectief blijft uiteraard cruciaal voor zowel de huurders van tijdelijke woonvoorzieningen als voor de beschikbaarheid van flexwoningen voor anderen die met spoed onderdak nodig hebben. Dat betekent voor de gemeente en ontwikkelende partijen vol blijven inzetten op het toevoegen

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

7

van ‘reguliere’ betaalbare woningen in Ooststellingwerf en waar nodig op het bereikbaarder maken van het beschikbare aanbod voor mensen met bescheiden inkomen en een kwetsbare positie op de woningmarkt. Op deze manier fungeert het tijdelijke woonconcept echt als een flexibele schil om de reguliere woningmarkt voor mensen die in nood zitten of snel een eerste of hernieuwde start willen maken bij het zelfstandig wonen. In het woningmarktonderzoek zult u later dit jaar vernemen hoe groot de woningbehoefte zal worden richting 2040 en wat dat betekent voor het mogelijke bouwprogramma in de gemeente. Companen, augustus 2025

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

8

1 Inleiding Onderzoeksvragen De gemeente Ooststellingwerf heeft recent een stuk grond aangekocht dat geschikt is voor de realisatie van tijdelijke woningen. Voor de invulling hiervan heeft de gemeente behoefte aan inzicht in de omvang van de vraag naar tijdelijke woningen en in welke doelgroepen hier passen. De centrale van deze notitie luidt als volgt: Welke vraag is er naar tijdelijke woningen? • Wat is/zijn de kansrijke doelgroep(en)? • Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve vraag vanuit deze doelgroep(en)? • Welke doelgroepenkeuze is dan gepast?

Onderzoeksopzet De vraag van kansrijke doelgroepen is in beeld gebracht op basis van een analyse van CBS-gegevens, vanuit Statline en micro-data, WOZ-gegevens, bestaande onderzoeken, het WoON 2024, Primos prognoses en (verhuur)gegevens van ActiumWonen.

Wat verstaan we onder tijdelijke woonconcepten? Om het kader te schetsen is het goed om eerst het begrip tijdelijk woonconcept af te bakenen. Tijdelijke woningen, ook wel flexwoningen genoemd, zijn flexibele, kleine woningen die bedoeld zijn voor mensen die snel woonruimte nodig hebben. Er zijn grote verschillen in tijdelijke woningen, variërend van omgebouwde zeecontainers tot demontabele woningen. De kwaliteit en uitstraling van tijdelijke woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd en zijn in sommige gevallen niet meer van een ‘reguliere’ woning te onderscheiden. Tijdelijke woningen die vergund zijn tot maximaal vijftien jaar mogen volstaan met de normen van tijdelijke bouwwerken. Tijdelijke woningen met een langere vergunningsperiode moeten voldoen aan de eisen voor permanente

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

bouwwerken. Deze laatste woningen voldoen aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Ook de contractduur hangt met deze vergunningsperiode samen. Bij tijdelijke vergunningen tot vijftien jaar kan gewerkt worden met tijdelijke huurcontracten voor de duur van de vergunde periode. Bij een langere vergunningsperiode wordt gewerkt met huurcontracten voor onbepaalde tijd. De mogelijkheden om te werken met tijdelijke huurcontracten zijn na een wetsverandering (Wet vaste huurcontracten) op 1 juli 2024 versoberd. Er zijn nog wel uitzonderingsgevallen benoemd waarbij tweejaarscontracten kunnen worden aangeboden en de mogelijkheden voor mensen in urgentiesituaties (echtscheiding bijvoorbeeld) zijn juist wat verruimd. De zogenaamde doelgroepcontracten (in deze context jongerencontracten) kunnen nog wel worden ingezet, als de woningen specifiek voor deze doelgroep worden ingezet.

Voor welke doelgroepen? Tijdelijke woningen zijn (onder de juiste omstandigheden) snel te realiseren, flexibel inzetbaar, geschikt voor tijdelijk beschikbare locaties en voor hergebruik. In de praktijk worden ze ingezet voor doelgroepen als: • (Jonge) starters • Spoedzoekers (m.n. gescheiden mensen) • Studenten • Oekraïense ontheemden • Statushouders • Zorgvragers (o.a. dak- en thuislozen, begeleid wonen)

Aandachtspunten bij realisatie van tijdelijke woningen Het Rijk zet momenteel sterk in op het realiseren van meer tijdelijke huisvesting. Dit moet een bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort. Veel gemeenten zijn momenteel druk met het ontwikkelen van

9

locaties voor tijdelijke woningen. Bij de ontwikkeling spelen verschillende aandachtspunten: • Er is doorgaans sprake van een onrendabele businesscase omdat deze woningen een beperkte exploitatietermijn hebben. In de praktijk is er een sterke relatie tussen betaalbaarheid en kwaliteit van deze woningen. Dit uit zich met name in een kleinere woonoppervlakte. Snelle beschikbaarheid van woonruimte is daarmee belangrijker dan volledig voldoen aan de (kwalitatieve) eisen van de woonconsument. • De doelgroepen voor tijdelijke woningen verschillen sterk van elkaar en voor sommige doelgroepen geldt dat aanvullende begeleiding nodig is. Denk bijvoorbeeld aan mensen met een complexe zorgvraag. Over het algemeen geldt dat veel doelgroepen goed combineerbaar zijn op een locatie. Daar zijn ook goede voorbeelden van. Bijvoorbeeld wooncomplexen met een mix van starters, studenten en statushouders of ontheemden. Bij andere doelgroepen, zoals mensen met een complexe zorgvraag, is dit minder voor de hand liggend en is maatwerk gewenst. • Er hangt soms een negatief stigma rond huisvesting van kwetsbare doelgroepen en betaalbare woningen. Het creëren van draagvlak in de buurt / kern is dan ook van groot belang bij de realisatie van tijdelijke woningen.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

10

1.1 Huidige druk op de woningmarkt

Figuur 1.2: Verdeling WOZ-waarden koopwoningen

Tijdelijke woningen vervullen een scharnierfunctie op de woningmarkt en worden doorgaans ingezet om de nood van specifieke groepen op de woningmarkt te verlichten.