Wvg Willemspolder - Nota van zienswijzen 10-9-2021

vroeg stadium nog onduidelijk. Of en wanneer betreffend perceel daadwerkelijk de toegedachte bestemming krijgt en die bestemming daadwerkelijk gerealiseerd wordt, is onzeker, maar dat vormt, gezien de aard van de onduidelijkheid, geen reden het voorkeursrecht als onevenredig te beschouwen”. Zie hiervoor onder andere: Rechtbank Maastricht 5-1-2000, Margraten BR 2000, 681. Ad B. 2.

De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften. Het gegeven dat mogelijk in de nabijheid van het gebied een pluimveehouderij zal worden gevestigd staat een rechtsgeldige vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht niet in de weg.

Ad C. 3.

De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften. Reclamant heeft geen feiten en omstandigheden genoemd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat er in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou zijn gehandeld.

Conclusie Gelet op het voorgaande adviseren wij u om het voorgestelde raadsbesluit ongewijzigd te laten.

E.

Er zijn volgens Reclamant meer dan genoeg gronden in de directe omgeving aangekocht door de gemeente, waar geen gebruik van wordt gemaakt door bebouwing. Het gaat hier om de voetbalterreinen en andere gronden die grenzen aan de ‘wijk’. Voorts benoemt Reclamant dat uit een buurtonderzoek is gebleken dat de gevraagde betrokkenen een duidelijke voorkeur hebben uitgesproken om dit eerst te bebouwen. Ook hebben deze gronden toegangswegen, zodat dit meer praktisch is volgens Reclamant en niet hoeft te worden aangelegd, zoals dat voor perceel van Reclamant wel zou moeten.

F.

Recentelijk zijn er stallen gebouw op de grond en meerder investeringen gedaan voor het hobbymatig houden van paarden, deze investering zal mogelijk niet terugverdiend worden. Deze investeringen zijn gedaan om zo kosten te besparen van een pensioenstalling.

G.

Reclamant verwacht bovendien een waardevermindering voor het woonhuis.

Beoordeling zienswijzen Ten aanzien van de hiervoor genoemde zienswijzen volgt hierna puntsgewijs een beoordeling. Ad A. 1.

De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften. Reclamant heeft geen feiten en omstandigheden genoemd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat er in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou zijn gehandeld.

Ad B. 2.

Op grond van artikel 5 Wvg kan de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigen zonder planologische grondslag. De raad is hiertoe bevoegd indien er sprake is van grond waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en die op het moment van het aanwijzingsbesluit gebruikt wordt in afwijking van die toegedachte bestemming. De bevoegdheid tot het vervroegd vestigen van een voorkeursrecht geeft de gemeente de gelegenheid om alert op actuele ontwikkelingen in de grondmarkt te reageren.

Ad C. 3.

Een vrijstelling van de aanbiedingsplicht houdt in dat de vervreemder (Reclamant) in bepaalde gevallen geen aanbiedingsplicht (artikel 10 lid 1 Wvg) heeft jegens de gemeente en dus zijn voornemen tot vervreemding aan een ander dan de gemeente kan uitvoeren zonder eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen deze grond te verkrijgen. De vervreemder hoeft in de gevallen waarin de voorgenomen vervreemding is vrijgesteld van de aanbiedingsplicht dan ook geen aangetekende brief of enig ander bericht aan het college van B&W te sturen waarin hij zijn voorgenomen vervreemding aan het college meldt. Ingevolge artikel 10 lid 2 sub a Wvg is een vervreemding vrijgesteld op grond van ‘’een overeenkomst tussen bloed- en aanverwanten in rechte lijn of zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind.’’ Een vrijstelling van het voorkeursrecht betekent niet dat het voorkeursrecht daarmee is komen te vervallen. Het gegeven dat mogelijk in de toekomst sprake is van een vrijstelling van de aanbiedingsplicht staat een rechtsgeldige vestiging met het voorkeursrecht op dit moment niet in de weg.

Ad D. 4.

Vestiging van het voorkeursrecht op basis van artikel 5 Wvg brengt impliciet met zich mee dat er nog geen duidelijkheid is over de precieze planologische invulling (op perceelsniveau). In het verloop van de procedure zullen de plannen nader worden ingevuld. De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze

voorschriften. Reclamant heeft geen feiten en omstandigheden genoemd die aanleiding geven tot wijziging van voorgesteld raadsbesluit. Ad E. 5.

Het voorkeursrecht is voor de gemeente (onder meer) een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkeling waarmee ongewenste grondspeculaties door marktpartijen kan worden tegengegaan en waarmee zij de regie in het gebied kan behouden. Voorts wordt verwezen wordt naar hetgeen hiervoor onder D 4. uiteengezet is.

Ad F. 4.

Reclamant kan op grond van een gevestigd voorkeursrecht niet worden gedwongen zijn percelen te verkopen. Het aanwijzingsbesluit heeft voor Reclamant (slechts) tot rechtsgevolg dat de gronden niet langer vrij overdraagbaar zijn. Wil hij zijn percelen toch vervreemden, dan is hij verplicht deze eerst aan de gemeente Oosterhout te koop aan te bieden. De aanbiedingsplicht – en daarmee het voorkeursrecht van koop van de gemeente - wordt aldus alleen ‘geactiveerd’ indien de Reclamant vrijwillig het voornemen opvat om zijn percelen van de hand te doen.

5.

Daar komt bij, anders dan Reclamant veronderstelt, dat bij de toepassing van de bevoegdheden uit hoofde van de Wvg geen sprake is van ongunstige condities bij verkoop. Indien Reclamant zijn percelen aan de gemeente Oosterhout te koop aanbiedt kunnen de gronden worden verkocht tegen een waarde die gelijk is aan de waarde in het vrije commerciële verkeer tussen partijen als redelijk handelend koper en verkoper. Indien partijen niet tot overeenstemming kunnen komen voor wat betreft de prijs, dient in het oog te worden gehouden dat in de wet daarvoor zekerheden zijn opgenomen. Immers, de Reclamant kan, gelet op artikel 13 van de Wvg, aan burgemeester en wethouder verzoeken om de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven.

Ad G. 6.

Het vestigen van het voorkeursrecht betekent niet dat de bestemming van de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd, is gewijzigd. Het planstadium is nog niet zo ver dat concreet over bepaalde planologische invullingen ter plaatse kan worden gesproken. “Waar en hoe de ontwikkelingen precies gerealiseerd zullen worden, is veelal in zo’n vroeg stadium nog onduidelijk. Of en wanneer betreffend perceel daadwerkelijk de toegedachte bestemming krijgt en die bestemming daadwerkelijk gerealiseerd wordt, is onzeker, maar dat vormt, gezien de aard van de onduidelijkheid, geen reden het voorkeursrecht als onevenredig te beschouwen” aldus de Rechtbank Maastricht 5-1-2000, Margraten BR 2000, 681. De gemeente probeert zo veel mogelijk alle relevante belangen mee te laten wegen. Het gaat hier echter om een argument van planologische aard, waarnaar door belanghebbende wordt verwezen. Voor het wijzigen van de bestemming dient een afzonderlijke procedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening te worden doorlopen. In deze afzonderlijke procedure kunnen belanghebbenden hun zienswijzen en bezwaren tegen een bestemmingswijziging naar voren brengen. In een later stadium zal er in het kader van die procedure nog voldoende gelegenheid worden gegeven om zienswijzen van planologische aard in te brengen (vergelijk Rechtbank Maastricht, 10-05-1999, Maastricht 97/920).

In het kader van de Wvg zijn de zienswijzen en bezwaren in het kader van ruimtelijke ordening geen gegronde bezwaren.

Conclusie Gelet op het voorgaande adviseren wij u om het voorgestelde raadsbesluit ongewijzigd te laten.