Wvg Oosteind Zuid - Concept Nota van zienswijzen 10-9-2021

voorlopig of een vervroegd voorkeursrecht, dan wel de vestiging van een voorkeursrecht in samenhang met een structuurvisie behoeft de bestemming nog niet op perceelsniveau vast te staan. Eerst bij de vaststelling van een bestemmingsplan (of na de inwerkingtreding van de Omgevingswet: omgevingsplan) zal blijken welke gronden exact welke bestemming(en) krijgen. Ad B. 2. Reclamant stelt dat er een waardevermindering te voorzien is voor woningen aan de Deze woningen zijn niet gelegen op het aangewezen perceel waarop deze zienswijze van Reclamant betrekking heeft. Deze zienswijze geeft in het kader van de Wvg geen aanleiding tot aanpassing van het raadsvoorstel. 3. Wellicht ten overvloede wordt vermeld dat bij de toepassing van de bevoegdheden uit hoofde van de Wvg geen sprake is van ongunstige condities in geval van verkoop van de met het voorkeursrecht aangewezen gronden. Indien Reclamant zijn grond aan de gemeente Oosterhout te koop aanbiedt kunnen de gronden worden verkocht tegen een waarde die gelijk is aan de waarde in het vrije commerciële verkeer tussen partijen als redelijk handelend koper en verkoper. Indien partijen niet tot overeenstemming kunnen komen voor wat betreft de prijs, dient in het oog te worden gehouden dat in de wet daarvoor zekerheden zijn opgenomen.

Immers, de Reclamant kan, gelet op artikel 13 van de Wvg, aan burgemeester en wethouder verzoeken om de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Ad C. 4. De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften. Reclamant heeft geen feiten en omstandigheden genoemd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat er in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou zijn gehandeld.

Conclusie Gelet op het voorgaande adviseren wij u om het concept raadsbesluit ongewijzigd te laten.

Door , hierna te noemen: ‘Reclamant’, is per brief van 6 augustus 2021, ontvangen op 9 augustus 2021, een zienswijze ingediend tegen het voor eenieder vanaf 14 juli 2021 ter inzage gelegde concept raadsbesluit om op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een deel van percelen gelegen in het gebied ‘Oosteind Zuid’ te Oosterhout aan te wijzen als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. De zienswijze van Reclamant heeft betrekking op vier kadastrale percelen, te weten: - Oosterhout, sectie , (overgegaan in nummers en ) (grondplannummer - Oosterhout, sectie , (grondplannummer ) - Oosterhout, sectie , (grondplannummer ) - Oosterhout, sectie , (grondplannummer )

)

Ontvankelijkheid Conform de Algemene wet bestuursrecht (Awb) staat het indienen van een zienswijze alleen open voor ‘belanghebbenden’. Een belanghebbende is degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken, hetgeen wil zeggen dat een (rechts)persoon een voldoende objectief, een actueel, eigen, persoonlijk belang dient te hebben dat hem in voldoende mate onderscheidt van anderen en dat rechtstreeks wordt geraakt door het bestreden besluit. De eigenaren van de in de voorgenomen aanwijzing betrokken percelen zijn altijd als belanghebbenden aan te merken, hetgeen ook geldt voor de beperkt gerechtigden tot deze percelen. Reclamant is eigenaar van de in de voorgenomen aanwijzing betrokken percelen kadastraal bekend gemeente Oosterhout, sectie , nummers , en . Het rechtsgevolg hiervan is dat de tijdig ingediende zienswijze tegen het concept raadsbesluit met betrekking tot de percelen met nummers , en ontvankelijk is. Niet-ontvankelijk Ten aanzien van het perceel met nummer is Reclamant niet aan te merken als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 lid 1 Awb.

Het is namelijk vaste jurisprudentie dat alleen de eigenaar van en de beperkt gerechtigden tot het op grond van de Wvg aangewezen perceel als belanghebbende zijn aan te merken.1 Nu Reclamant geen eigenaar noch beperkt gerechtigde is van het op grond van de Wvg aangewezen perceel met nummer is de ingediende zienswijze ten aanzien van dit perceel nietontvankelijk en adviseren wij u het voorgenomen besluit ten aanzien van dit perceel ongewijzigd te laten. Omdat wij een constructieve dialoog met de omgeving echter een voorwaarde vinden voor de verdere ontwikkelingen binnen het gebied “Oosteind Zuid” wensen wij desalniettemin een inhoudelijke beoordeling te geven op de ingediende zienswijze. Zienswijzen Reclamant heeft - samengevat - de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A.

Reclamant werk samen met de gemeente Oosterhout en Dongen aan een nieuw tracé van de N629. Om dit tracé te realiseren is het provinciaal inpassingsplan N629 Oosterhout-Dongen vastgesteld en onherroepelijk geworden. Voor zover het betreft de gronden waarop ingevolge het inpassingsplan het nieuwe tracé van de N629 zal worden gerealiseerd kan het voorkeursrecht volgens Reclamant niet beklijven.

B.

Voorts stelt reclamant dat zij met de eigenaar van perceel Oosterhout, nummer (overgegaan in de nummers en ) met grondplannummer overeenstemming heeft bereikt over de benodigde gronden voor de weg.

1

Vg. oa. AbRS 24 maart 2000 zaak nr. 199900855/1; Ab 2000, 228 en AbRS 22-10-2014, zaak nr. 201311766/1/A3.

C.

Reclamant stelt de percelen en (grondplannummers en ) geheel nodig te hebben voor de realisatie van de nieuwe weg van Oosterhout naar Dongen en dat zij het perceel Oosterhout , met grondplannummer (gedeeltelijk) als ruilgrond wenst in te zetten ten behoeve van de realisatie van de weg / het tracé. Reclamant is van mening dat de vestiging van het voorkeursrecht een goede afwikkeling van de boogde ruilovereenkomst belemmert voor zover de notaris op grond van dat recht geen medewerking zou willen verlenen aan het effectueren van de eigendomsoverdracht wegens de blokkerende werking van het voorkeursrecht.

D.

Reclamant stelt ervan uit te gaan dat de grondtransacties tot verwerving van de benodigde gronden voor de aanleg van de weg in goed overleg tussen de gemeente en Reclamant kunnen worden uitgevoerd. Daarbij noemt Reclamant dat artikel 10, tweede lid onder d Wvg bepaalt dat de verplichting gronden eerst aan de gemeente aan te bieding niet geldt in het geval het een overeenkomst met (onder meer) betreft. Niettemin acht Reclamant het niet uitgesloten dat de notaris bij het passeren van akten tegen problemen aanloopt in verband met eigendomsoverdrachten

Reclamant verzoekt in het belang van de realisatie van de N629 Oosterhout – Dongen als volgt: - Het besluit te heroverwegen, zodanig dat ‘niet besloten wordt tot vestiging van de voorkeursrechten op de grondplannummers , , en vervallen’’; - Voor wat betreft grondplannummer ‘voor zover u daartoe niet genegen bent uw toestemming te verlenen aan de eigendomsoverdrachten op basis van reeds gesloten koopovereenkomsten’.

Beoordeling zienswijzen Ten aanzien van de hiervoor genoemde zienswijzen volgt hierna puntsgewijs een beoordeling. Ad A. 1.

De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente voorts gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften.

Ad B. 2.

Ten aanzien van het perceel met nummer (grondplannummer ) is vastgesteld dat Reclamant geen belanghebbende is en daarom is de ingediende zienswijze niet-ontvankelijk ten aanzien van dit perceel. De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente voorts gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften.

Ad C. 3.

De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente voorts gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften. Ten aanzien van de gronden (percelen of gedeeltelijke percelen) waarop ingevolge het inpassingsplan het nieuwe tracé van de N629 geheel of gedeeltelijk zal worden gerealiseerd, is de gemeente bereid – voor zover benodigd – medewerking te verlenen aan de realisatie hiervan.

Ad D. 4.

De vestiging van het voorkeursrecht op de percelen met nummers , en respectievelijk grondplannummers , en door de gemeente is gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften. De gemeente wenst hiermee de regie in het gebied ‘Oosteind Zuid’ te behouden met betrekking tot de toegedachte bestemming ‘wonen en aanverwante voorzieningen.’ Indien en voor zover het voorkeursrecht een blokkerende werking zou hebben

voor de realisatie van het nieuwe tracé van de N629 is de gemeente bereid met Reclamant in overleg te treden.

Conclusie Gelet op het voorgaande adviseren wij u om het concept raadsbesluit ongewijzigd te laten.

Door de heer , hierna te noemen: ‘Reclamant’, is per brief van 8 augustus 2021, ontvangen op 10 augustus 2021, een zienswijze ingediend tegen het voor eenieder vanaf woensdag 14 juli 2021 ter inzage gelegde concept raadsbesluit om op grond van artikel 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een deel van percelen gelegen in het gebied ‘Oosteind Zuid’ te Oosterhout aan te wijzen als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn.

Ontvankelijkheid Conform de Algemene wet bestuursrecht (Awb) staat het indienen van een zienswijze alleen open voor ‘belanghebbenden’. Een belanghebbende is degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken, hetgeen wil zeggen dat een (rechts)persoon een voldoende objectief, een actueel, eigen, persoonlijk belang dient te hebben dat hem in voldoende mate onderscheidt van anderen en dat rechtstreeks wordt geraakt door het bestreden besluit. De eigenaren van de in de voorgenomen aanwijzing betrokken percelen zijn altijd als belanghebbenden aan te merken, hetgeen ook geldt voor de beperkt gerechtigden tot deze percelen. Reclamant is eigenaar van de in de voorgenomen aanwijzing betrokken percelen kadastraal bekend gemeente Oosterhout, sectie , nummer . Het rechtsgevolg hiervan is dat de tijdig ingediende zienswijze tegen het concept raadsbesluit ontvankelijk is. Zienswijzen Reclamant heeft - samengevat - de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. In de Wvg wordt nergens vermeld dat zelfrealisatie van de grondeigenaar niet mogelijk is. Reclamant wil laten weten dat hij voor het perceel met nummer de mogelijkheid voor zelfrealisatie te allen tijden open wil houden.

Beoordeling zienswijzen Ten aanzien van de hiervoor genoemde zienswijzen volgt hierna puntsgewijs een beoordeling. Ad A. 1. De Wvg verplicht eigenaren niet hun onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd aan de gemeente te verkopen. Het voorkeursrecht is alleen van toepassing in het geval belanghebbenden hun gronden willen verkopen. In een dergelijk geval dienen belanghebbenden deze eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Belanghebbenden kunnen ook zelf het realiseren van de door de gemeente toegedachte bestemming ter hand nemen, de Wvg staat mitsdien niet in de weg aan zelfrealisatie van de toegedachte bestemming.

Conclusie Gelet op het voorgaande adviseren wij u om het concept raadsbesluit ongewijzigd te laten.

Door mevrouw , hierna te noemen: ‘Reclamant’, is per brief van 8 augustus 2021, ontvangen op 10 augustus 2021, een zienswijze ingediend tegen het voor eenieder vanaf woensdag 14 juli 2021 ter inzage gelegde concept raadsbesluit om op grond van artikel 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een deel van percelen gelegen in het gebied ‘Oosteind Zuid’ te Oosterhout aan te wijzen als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn.

Ontvankelijkheid Conform de Algemene wet bestuursrecht (Awb) staat het indienen van een zienswijze alleen open voor ‘belanghebbenden’. Een belanghebbende is degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken, hetgeen wil zeggen dat een (rechts)persoon een voldoende objectief, een actueel, eigen, persoonlijk belang dient te hebben dat hem in voldoende mate onderscheidt van anderen en dat rechtstreeks wordt geraakt door het bestreden besluit. De eigenaren van de in de voorgenomen aanwijzing betrokken percelen zijn altijd als belanghebbenden aan te merken, hetgeen ook geldt voor de beperkt gerechtigden tot deze percelen. Reclamant is eigenaar van de in de voorgenomen aanwijzing betrokken percelen kadastraal bekend gemeente Oosterhout, sectie , . Het rechtsgevolg hiervan is dat de tijdig ingediende zienswijze tegen het concept raadsbesluit ontvankelijk is. Zienswijzen Reclamant heeft - samengevat - de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Er is op dit moment slechts een globaal beeld van de toegedachte bestemming. Het vestigen van een voorkeursrecht zou volgens Reclamant dit stadium derhalve thans onredelijk en disproportioneel zijn. Volgens Reclamant zou er een vastgelegde ruimtelijke visie op het gebied moeten zijn om een voorkeursrecht te kunnen vestigen en daarvan is op dit moment geen sprake. B.

Reclamant voert aan dat de gemeente duidelijk zou hebben gemaakt dat een woonbestemming op een naastgelegen locatie niet voorzienbaar was. Reclamant merkt op dat het opmerkelijk en verbazingwekkend is dat op dit naastgelegen perceel plotseling wel een voorkeursrecht wordt gevestigd. C. Voorts is er volgens Reclamant door de vestiging van het voorkeursrecht een grote waardevermindering van diens woning aan de te voorzien, omdat bij woningbouw Reclamant in vrij uitzicht wordt belemmerd en woongenot derhalve in grote mate achteruit zal gaan. Tevens zal volgens Reclamant de ontsluiting van het naastgelegen perceel bemoeilijkt worden indien deze grond niet (meer) is bestemd voor agrarisch gebruik/tuin. D. Bij Reclamant is sterke twijfel over de onderbouwing, rechtmatigheid en zorgvuldigheid van de aanwijzing van het voorkeursrecht op het perceel en Reclamant verzoekt daarom om de voorlopige aanwijzing met het voorkeursrecht op de percelen in te trekken.

Beoordeling zienswijzen Ten aanzien van de hiervoor genoemde zienswijzen volgt hierna puntsgewijs een beoordeling. Ad A.

1. De gemeenteraad is bevoegd een voorkeursrecht te vestigen op gronden die zijn begrepen in een structuurvisie waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor een niet-agrarische bestemming en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. De bedoeling van deze ‘aanwijzingen’ is dat burgers daaruit kunnen afleiden welke ruimtelijke voornemens de overheid heeft ten aanzien van de aangewezen gronden. Wanneer het gaat om de vestiging van een voorlopig of een vervroegd voorkeursrecht, dan wel de vestiging van een voorkeursrecht in samenhang met een structuurvisie behoeft de bestemming nog niet op perceelsniveau vast te staan. Eerst bij de vaststelling van een bestemmingsplan (of na de inwerkingtreding van de Omgevingswet: omgevingsplan) zal blijken welke gronden exact welke bestemming(en) krijgen. Ad B. 2. Reclamant voert aan dat de gemeente duidelijk zou hebben gemaakt dat een woonbestemming op een naastgelegen locatie niet voorzienbaar was. Dit naastgelegen perceel, betreft niet het aangewezen perceel waarop deze zienswijze van Reclamant betrekking heeft. Deze zienswijze geeft in het kader van de Wvg geen aanleiding tot aanpassing van het raadsvoorstel.

Ad C. 3. Het vestigen van het voorkeursrecht betekent niet dat de bestemming van de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd, is gewijzigd. Het planstadium is nog niet zo ver dat concreet over bepaalde planologische invullingen ter plaatse kan worden gesproken. De exacte bestemming van de gronden zal duidelijk zijn bij de vaststelling van een bestemmingsplan (of na de inwerkingtreding van de Omgevingswet: omgevingsplan), met daarbij ook de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze c.q. bezwaarschrift. Het is nu nog niet aan de orde of hetgeen gesteld wordt zich voor zal doen. 4. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat bij de toepassing van de bevoegdheden uit hoofde van de Wvg er geen sprake is van ongunstige condities in geval van verkoop van de met het voorkeursrecht aangewezen gronden. Indien Reclamant zijn grond aan de gemeente Oosterhout te koop aanbiedt kunnen de gronden worden verkocht tegen een waarde die gelijk is aan de waarde in het vrije commerciële verkeer tussen partijen als redelijk handelend koper en verkoper. Indien partijen niet tot overeenstemming kunnen komen voor wat betreft de prijs, dient in het oog te worden gehouden dat in de wet daarvoor zekerheden zijn opgenomen. Immers, de Reclamant kan, gelet op artikel 13 van de Wvg, aan burgemeester en wethouder verzoeken om de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven.

Ad D. 5. De vestiging van het voorkeursrecht is door de gemeente gedaan met inachtneming van de daaraan gestelde wettelijke procedurevoorschriften, ook het voorgestelde raadsbesluit voldoet aan deze voorschriften. Reclamant heeft geen feiten en omstandigheden genoemd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat er in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou zijn gehandeld.

Conclusie Gelet op het voorgaande adviseren wij u om het concept raadsbesluit ongewijzigd te laten.