Sjabloonvragen GBV-D66-CDA-GB-VVD ZN334870 Vaststelling bp Oosterhout Zuid Bunthoef

Sjabloonvragen raadsvergadering 21 juni 2022 Raadsvoorstel ZN334870 Vaststelling bestemmingsplan “Oosterhout-Zuid 2017 herziening 4 (Bunthoef)”

Vragen van fractie

Naam raadslid: Hannie Broekhoven

Vragen: 1. Waarom gaat u ervan uit dat de beoogde te kappen bomen niet van monumentaal- of beeldbepalend belang zijn terwijl de bomen ongeveer tweehonderd jaar oud zijn? 2. De eeuwen oude groenstructuur van de Oude wegen Bouwlingstraat en Eikdijk zijn nog zichtbaar aanwezig door de bomen die u nu wilt kappen, bent u hiervan op de hoogte? 3. In het ontwerpbestemmingsplan pagina 57 staat bij toetsing dat er geen cultuurhistorische objecten of - structuren aanwezig zijn, waarom zijn deze bomen niet als zodanig aangemerkt? 4. In de reactienota zienswijze Bunthoef pag. 8 van 15 wordt verwezen naar de richtlijn Bomencompensatie, maar bij aanname van het bestemmingsplan is er volgens het nieuwe bestuursakkoord geen kapvergunning meer vereist voor de openbare ruimte. Hoe kunnen we dan beeldbepalende bomen sparen als economisch gewin in het spel is? 5. Het bestemmingsplan groen (lees monumentale bomenstructuur) en maatschappelijk wordt opgewaardeerd naar wonen, wat levert dat (graag splitsen in openbaar groen en maatschappelijk) per vierkante meter meer op? 6. Hoe verhoudt deze bestemmingsplanwijziging van groen naar wonen zich tot klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen? 7. De woningen worden gasloos gebouwd, we lezen dat er zonnepanelen geplaatst worden op het dak.

Worden er ook warmtepompen geplaatst? En zo ja, hoeveel geluid komt er dan nog bij de (te) hoge geluidsbelasting? Antwoorden: 1. In de toelichting bij het bestemmingsplan is beschreven dat de bomen op deze locatie niet zijn opgenomen op de lijst van monumentale bomen, en dat is correct. Daarmee is echter niet gesteld dat van beeldbepalendheid geen sprake zou zijn. De bomen maken onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur en die structuur is beeldbepalend. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken wordt een deel van deze groenstructuur opgeofferd en ook een belangrijk deel behouden. Het college acht het belang van woningbouw zwaarder dan het belang van het behoud van een deel van deze groene structuur . 2. In onze afweging hebben we een analyse gemaakt van oude en recente kaartbeelden. Daaruit concluderen wij dat de oudste bomen in de betreffende groenstructuur een relict vormen van bos- en houtopstanden in het gebied maar niet de historische wegbeplanting van de Eikdijk en Bouwlingstraat. In het veld zijn deze ruimtelijke kenmerken van het voormalige landschap helaas niet meer waarneembaar. Dat neemt niet weg dat sprake is van enige cultuurhistorische waarde. Die waarde hebben wij mede betrokken in de afweging van belangen tussen woningbouw en groene belangen. 3.

Zoals in het antwoord op vraag 2 is verwoord, zijn de historische ruimtelijke structuren van het landschap en de wegen daarin, rond het huidige terrein van de Bunthoef niet waarneembaar, anders dan dat oude bomen aanwezig zijn. Dat is naar onze mening onvoldoende om deze te benoemen als cultuurhistorisch object of cultuurhistorische structuur.

topografische kaart ca.1880 met daarin zeer ligt de actuele topografische kaart 4. In het bestuursakkoord is verwoord dat de kapvergunning zo wordt aangepast, dat deze

enkel nog geldt voor monumentale en beeldbepalende bomen. Hiermee blijft dus voor beeldbepalende bomen de kapvergunning aan de orde. Het bestuursakkoord moet nog vertaald worden in nieuw beleid. Tot er nieuw beleid is vastgesteld, geldt het vigerende beleid. 5. Thuisvester koopt de grond van de gemeente voor de bouw van de sociale huurwoningen en het activiteitencentrum. De koopprijs wordt bepaald op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzenbeleid. In de huidige berekening zal de grondprijs ongeveer 2 miljoen euro bedragen. Van die 2 miljoen euro moeten nog kosten betaald worden zoals het afschrijven van de huidige boekwaarde van het gebouw (zo’n € 400.000) en eventuele bodemsanering, sloop, aanleg riool ed. Op dit moment zijn nog niet alle kosten in beeld. Als er middelen overblijven, wordt voorgesteld om deze in te zetten ter dekking voor de onrendabele top van het nieuwe activiteitencentrum. Zoals in de raadsnota is aangegeven, wordt hierover te zijner tijd separaat een nota aangeboden aan college en raad. In een vertrouwelijke bijlage bij de raadsnota is dit nader toegelicht. 6. Het huidige activiteitencentrum is oud en voldoet niet aan de wettelijke eisen m.b.t. duurzaamheid zoals die in 2023 gelden. Het pand is niet geïsoleerd.

De nieuwbouw zal wel aan alle wettelijke eisen voldoen, het gebouw wordt volledig gasloos en zal voldoen aan de duurzaamheidseisen voor nieuwbouw in het Bouwbesluit. Bij het uitwerken van het plan wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid dat is vastgesteld m.b.t. water en riolering. Het is ook de bedoeling om in het ontwerp van de openbare ruimte een deel van de parkeerplaats te vergroenen en af te koppelen. Ook hiermee wordt bijgedragen aan de doelen van de klimaatadaptatie. 7. Op dit moment is nog niet bekend hoe de warmtevoorziening geregeld wordt, dat wordt nog door Thuisvester uitgewerkt samen met een installatieadviseur. Een installatie voor warmte- en koudeopwekking moet conform het Bouwbesluit voldoen aan een geluidbelasting van 40 dB op de gevel van iedere woning van derden.

Vragen van fractie:

Naam raadslid Job Basting

Vragen 1. Kan worden aangegeven op welke wijze de investering in het activiteitencentrum gekoppeld is aan de opbrengst van de grond. Als de grond meer geld oplevert, krijgt het activiteitencentrum dan meer budget? Als de grond minder geld oplevert, krijgt het activiteitencentrum dan minder budget? 2. Hoe wordt aan de nagestreefde circulariteit invulling gegeven op het gebied van voorschriften aan in te zetten materialen en grondstoffen? 3. Zijn er cijfers van de bezetting van het bestaande parkeerterrein van winkelcentrum Zuiderhout? 4. waarom is de aanpassing van de parkeernorm, van 1,7 naar 1,0, gedaan? Antwoorden: 1. Thuisvester koopt de grond van de gemeente voor de bouw van de sociale huurwoningen en het activiteitencentrum. De koopprijs wordt bepaald op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzenbeleid. In de huidige berekening zal de grondprijs ongeveer 2 miljoen euro bedragen. Van die 2 miljoen euro moeten nog kosten betaald worden zoals het afschrijven van de huidige boekwaarde van het gebouw (zo’n € 400.000) en eventuele bodemsanering, sloop, aanleg riool ed. Op dit moment zijn nog niet alle kosten in beeld. Als er middelen overblijven, wordt voorgesteld om deze in te zetten ter dekking voor de onrendabele top van het nieuwe activiteitencentrum.

Zoals in de raadsnota is aangegeven, wordt hierover te zijner tijd separaat een nota aangeboden aan college en raad. In een vertrouwelijke bijlage bij de raadsnota is dit nader toegelicht. 2. Thuisvester is de ontwikkelaar en bouwer van de woningen en het activiteitencentrum. Ze is bij de bouw gehouden aan alle wettelijke verplichtingen die er zijn voor deze nieuwbouw. 3. Ja die zijn er. In maart 2022 zijn parkeertellingen gehouden. De rapportage wordt ter kennisname toegevoegd. Deze tellingen laten zien dat er op de parkeerplaats bij het winkelcentrum voldoende ruimte is. Op het drukste moment is 76% van de parkeerplaatsen bezet, dat betekent dat er van de 480 parkeerplaatsen op dat moment 367 bezet zijn en dus bijna 100 plekken niet bezet zijn. 4. Er is gekeken naar de beoogde doelgroep van de woningen en naar de ligging van de nieuwbouw. De nieuwbouw ligt aan de rand van het centrum, naast een HOV-lijn en dicht bij de voorzieningen (activiteitencentrum, winkels en gezondheidsvoorzieningen). De sociale huurappartementen zijn bedoeld voor 1- en 2-persoonshuishoudens met een laag inkomen. Uit onderzoek is bekend we dat het gemiddelde autobezit in de wijk Oosterheide onder de 1 ligt. Eén en ander is ook toegelicht in bijlage 2 van het bestemmingsplan.

Op 25 mei 2021 heeft het college besloten voor onderhavige ontwikkeling gebruik te maken van de hardheidsclausule in het vastgestelde parkeerbeleid en te werken met een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning.

Vragen van fractie:

Naam raadslid: Anco Bakx

Vragen: 1. In het plan wordt aangegeven dat sociale huurwoningen worden toegevoegd. Wat is de impact van de sloop op de huidige bewoners qua huurlasten (huidig versus nieuw), qua energielasten (gemiddelde afgelopen 3 jaar), qua sociale cohesie (verlies van buren en kennissen)? 2. Hoe groot is de voorraad daadwerkelijk beschikbare sociale huurwoningen in Oosterhout? 3. In hoeverre leidt de sloop van de huidige huurwoningen tot een (tijdelijke) verlaging van het aantal daadwerkelijke beschikbare sociale huurwoningen in Oosterhout? 4. Wanneer wordt verwacht dat de voorraad daadwerkelijk beschikbare huurwoningen weer op peil is? 5. Hoeveel mensen (huidige bewoners en woningzoekenden in het algemeen) zullen door de sloop van deze (sociale) huurwoningen moeten wachten met het vinden van een betaalbare huurwoning? 6. Hoeveel langer moeten woningzoekenden wachten doordat deze appartementen worden gesloopt? 7. In hoeverre krijgen de huidige bewoners een terugkeergarantie naar de nieuwe appartementen? 8. In hoeverre is rekening gehouden met huidige oudere bewoners die gehecht zijn aan hun leefomgeving in Oosterhout-zuid? Antwoorden: 1 t/m 8. Thuisvester heeft plannen om 9 complexen te slopen en door nieuwbouw te vervangen. Deze vernieuwing staat los van voorliggende bestemmingsplan.

Voor ieder deelproject zal te zijner tijd een bestemmingsplan worden opgesteld en deze worden dan ook voorgelegd aan uw raad. Thuisvester heeft eerder in de gemeenteraad een toelichting gegeven over deze plannen. Indien gewenst, kan Thuisvester aan de nieuwe raad deze plannen nog een keer toelichten. Dan kunnen door hen ook uw vragen zoals hierboven gesteld worden beantwoord. Voor het nu voorliggende plan worden geen sociale huurwoning gesloopt, alleen het activiteitencentrum wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Middels dit plan worden 75 sociale huurwoningen toegevoegd. Er is met betrekking tot dit plan dan ook geen sprake van een (tijdelijke) verlaging van het aantal beschikbare sociale huurwoningen in Oosterhout. Op dit moment zijn er in Oosterhout ongeveer 8000 sociale huurwoningen (in bezit van Thuisvester). Het aantal mutaties (en daarmee vrijkomende woningen voor de doelgroepen van beleid) bij Thuisvester ligt de afgelopen jaren rond de 550 woningen per jaar.

Vragen van fractie

Naam raadslid: Walther Hoosemans

Vragen: 1. Voldoen aan de normen in 2023. Wordt het nieuwe gebouw ENG of BENG 2. Wat is verdeling tussen 1 en 2 persoonshuishoudens, gezinnen met kinderen en senioren (in aantallen en/of procenten) 3. Wat is de redenen dat de parkeernorm naar beneden in bijgesteld van 1.7 naar 1.0 4. Wat is de redenen dat niet vooraf is gekeken naar de optimalisatie om meer bomen de behouden dan de 80 waar nu over gesproken wordt 5. Wat is de exacte hoogte van de woontoren 6. Geeft dit uitvoering aan de regels van de Provincie om vooreerst binnenstedelijk te bouwen (inbreiden en dan uitbreiden) Antwoorden: 1. De nieuwbouw voldoet aan de wettelijke eisen zoals die op dit moment van kracht zijn. 2. Thuisvester gaat over de toewijzing van deze woningen. De beoogde doelgroep voor deze appartementen betreft 1- en 2-persoonshuishoudens. Er is op dit moment geen specifieke verdeling, Thuisvester geeft aan voornemens te zijn om deze woningen vooral aan senioren toe te wijzen, juist ook omdat dit complex dicht bij voorzieningen ligt zoals OV, winkels en activiteitencentrum. 3. Er is gekeken naar de beoogde doelgroep van de woningen en naar de ligging van de nieuwbouw. De nieuwbouw ligt aan de rand van het centrum, naast een HOV-lijn en dicht bij de voorzieningen (activiteitencentrum, winkels en gezondheidsvoorzieningen).

De sociale huurappartementen zijn bedoeld voor 1- en 2-persoonshuishoudens met een laag inkomen. Uit onderzoek is bekend dat het gemiddelde autobezit in de wijk Oosterheide onder de 1 ligt. Eén en ander is ook toegelicht in bijlage 2 van het bestemmingsplan. Op 25 mei 2021 heeft het college besloten voor onderhavige ontwikkeling gebruik te maken van de hardheidsclausule in het vastgestelde parkeerbeleid en te werken met een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning. 4. Er is bij het ontwerp van het gebouw juist gekeken naar de mogelijkheid om zoveel mogelijk bomen te behouden. Bij het maken van het ontwerp is gezocht naar de optimale verhouding tussen de wens om bij te dragen aan het verminderen aan het tekort aan sociale huurwoningen, het parkeren goed in te kunnen passen, voldoende ruimte te hebben voor het activiteitencentrum en het behoud van zoveel mogelijk bomen. 5. In het bestemmingsplan wordt een gebouw van maximaal 43 meter hoog mogelijk gemaakt aan de zijde van de Burgemeester Holtroplaan. Die maat is gekozen om nog flexibel te kunnen zijn in de uitwerking. Zoals het ontwerp nu is, wordt het gebouw ongeveer 35 meter hoog aan de zijde van de Holtroplaan. 6. Door 75 woningen te realiseren in bestaand stedelijk gebied wordt er inderdaad uitvoering gegeven aan de regels van de Provincie om vooreerst binnenstedelijk te bouwen (inbreiden en dan uitbreiden).

De Provincie heeft dan ook bij het vooroverleg aangegeven geen aanleiding te hebben tot het maken van opmerkingen en ook geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen.

Vragen van fractie:

Naam raadslid: Mirjam de Wit – van Loon

Vragen: 1. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om maximaal 75 sociale huurwoningen te bouwen. Waarom is niet gekozen voor een mix van meerdere categorieën woningen?

2. Meerdere activiteitencentra in Oosterhout staan op de nominatie voor (ver)nieuwbouw. Dit kan betekenen dat bij de nieuwbouw van de Bunthoef niet uitgeweken kan worden naar andere activiteitencentra. Is hiermee rekening gehouden en zo ja, op welke wijze? Zo nee, wat is daarvoor de achterliggende reden? Antwoorden: 1. Gemeente en Thuisvester spreken al langere tijd over de mogelijkheid om op deze plek het activiteitencentrum te vernieuwen en ook huurwoningen toe te voegen. Vanuit de grote vraag naar sociale huurwoningen is ervoor gekozen om op deze plek sociale huurwoningen toe te voegen. 2. Vanuit de huidige planning, kan waarschijnlijk wel uitgeweken worden naar andere activiteitencentra. In Arkendonk wordt waarschijnlijk eerst de nieuwbouw gerealiseerd voor het bestaande activiteitencentrum dicht gaat. De Slotjes is onderdeel van de visie Slotjesveld. Deze is na de besluitvorming over de keuze om het gemeentehuis in Arendshof 2 te realiseren even stilgezet. De visie wordt nog herijkt en er moet dan nog een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden. Dat betekent dat het nog minimaal 3 tot 4 jaar duurt voor dit activiteitencentrum aan de orde is. De gebruikers van de Bunthoef willen het liefst in de directe omgeving blijven. Er wordt nu samen met Surplus gezocht naar een geschikte en beschikbare ruimte om de twee jaar tussen sloop en nieuwbouw te overbruggen.

Tot op heden verloopt die gezamenlijke zoektocht in goede harmonie.