RVS Bijlage 1 Ontwerp omgevingsvisie

Dat geldt ook voor het karakter en de identiteit van het kerkdorp Dorst en het bebouwingslint Steenoven zelf. Van belang is het behoud van de karakteristieke elementen, evenals de waardevolle doorzichten en het daarop aansluiten bij nieuwe ontwikkelingen. De Kerkenvisie waar we de komende periode mee aan de slag gaan kan hier een steentje aan bij dragen. De boswachterij Dorst -met de Groene Poort Hannebroek- heeft een brede functie (o.a. met mountainbikeroutes), waar veel mensen ‘van buiten’ naar toe gaan met de auto. De verbindingen zijn niet optimaal, wat tot een belasting van natuurwaarden en overlast leidt. Het is wenselijk om de verbindingen te verbeteren, zonder dat dat tot een verdere belasting leidt. In het algemeen ligt er een opgave om tot een goede balans te komen tussen landschappelijke/ecologische kwaliteiten, het recreatief-/toeristisch gebruik van het gebied en het agrarisch gebruik. Versterken van de kwalitatieve groen/ blauwe functies en de belevingskwaliteit van het buitengebied staat voorop. Bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied en de watercondities van natuurgronden is hiervan een onderdeel. Momenteel is een zoneringsplan voor het natuurgebied Boswachterij Dorst in ontwikkeling, die zal leiden tot een betere balans tussen de functies in het gebied.

Het gebied maakt (deels) onderdeel uit van het Landschapspark De Open Linie: een robuuste groen-buffer tussen Breda en Oosterhout met voldoende ruimte voor landbouw en recreatie. Om te voorkomen dat de druk op het gebied te hoog wordt en de functies uit balans raken, zijn in De Open Linie alleen ontwikkelingen afweegbaar die voorzien in een verbetering en versterking van de landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten. De beek ten zuiden van Dorst wordt versterkt als landschappelijk element door verbreding van het profiel met flauwe oevers en een begeleidende recreatieve langzaamverkeersroute. Oosterhout werkt hier samen met Breda aan, als onderdeel van het landschapspark De Open Linie. Door intensivering van het bosareaal zal de kwaliteit van het gebied rondom Dorst versterkt worden. Via het realiseren van ontbrekende verbindingen tussen natuur-/bosgebieden wordt de groenstructuur robuuster, dit is aantrekkelijk voor zowel de dieren als ook de recreanten.

Omgevingsvisie Oosterhout

75

Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig Onderdeel van de ontwikkeling van het beekdal Dorst is ook het creëren van ruimte voor waterberging. Dit is van belang voor het werken aan een klimaatadaptief gebied. In het kader van het op te stellen programma Klimaatadaptatie wordt de specifieke opgave per gebied geanalyseerd. Een belangrijk onderdeel van de strategie is vergroenen waar mogelijk. Een ander aandachtspunt betreft de grotere kans op het ontstaan van bosbranden als gevolg van de toenemende droogte. Samen met betrokken partijen in regionaal verband moeten hiervoor (inrichtings)maatregelen ontwikkeld worden. Al deze aandachtspunten worden meegenomen in het op te stellen programma Klimaatadaptatie. In de op te stellen Transitievisie Warmte en het vervolgens voor ieder kerkdorp/wijk/bedrijventerrein samen met de bewoners (en ondernemers) op te stellen (wijk)uitvoeringsplan, wordt een (uitvoerings)strategie opgesteld om het gebied ‘van het gas af’ te krijgen en de transitie naar duurzame energiebronnen te maken. Hierbij zullen zoveel mogelijk meekoppelkansen benut worden, zodat meerwaarde ontstaat vanuit het oogpunt van energie, klimaat, belevingswaarde, woonklimaat, financiële draagkracht en gezondheid. Denkbaar zijn in ieder geval plaatsing van zonnepanelen op daken, maar ook het isoleren van de woning en wellicht het aansluiten op het warmtenet.

Ook kan gedacht worden aan het vergroten van het fietsgebruik, het gebruik van deelauto’s en elektrisch rijden. In het algemeen ondersteunen we als gemeente initiatieven en innovatieve ideeën rondom opwekking en/of besparing van energie. Op Oosterhouts grondgebied, tegen de Bavelseberg in Breda wordt een zonneweide gerealiseerd. Dit vindt in samenhang plaats met het initiatief in Breda. Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid Voor Dorst en het omliggende buitengebied liggen de opgaven met name op het stimuleren van het fietsgebruik en het verbeteren van de verkeersveiligheid. De aanleg van de snelfietsroute Breda – Tilburg kan mogelijk een impuls geven aan het fietsgebruik. Ten aanzien van verkeersveiligheid is er specifiek aandacht nodig voor de verkeersveiligheid voor fietsers en voetgangers ter hoogte van de spoorwegovergang in het dorp, voor fietsers op de Vijf Eikenweg (met name het kruispunt met de Ketenbaan en de Steenovensebaan) en in het gebied Seters. Het Oosterhoutse deel (incl. de rotonde) van de Vijf Eikenweg is inmiddels door de provincie gereconstrueerd. Onder andere met het oog op de leefbaarheid, vormt een goede verkeersafwikkeling bij nieuwe woningbouwontwikkelingen een belangrijk aandachtspunt.

In het algemeen geldt dat ten behoeve van het versterken van de kwaliteit van de woonomgeving, in de verblijfsgebieden de woon- en leefkwaliteit een hogere prioriteit krijgt dan de afwikkeling van het autoverkeer en het parkeren. Op de wegen in het buitengebied maakt het verschil in snelheid en massa tussen de verschillende vervoerstromen (auto’s, (recreatieve) fietsers, vrachtwagens en landbouwverkeer) op de relatief smalle wegen, dat er hier een aandachtspunt ligt voor de verkeersveiligheid. Daarnaast is voor het kerkdorp Dorst een goede verbinding met het openbaar vervoer richting Breda een aandachtspunt.

Omgevingsvisie Oosterhout

76

Grootste opgaven -

Ruimte voor wonen met behoud van de dorpse identiteit. Streven naar beperken hinder en barrièrewerking spoor. Kwaliteitsversterking en diversificatie van de recreatievoorzieningen in balans met de natuur.

Omgevingsvisie Oosterhout

77

3.5 Deelgebied Leijsenakkers Figuur 17: Kenschets Leijsenakkers

Omgevingsvisie Oosterhout

78

3.5.1 Kenschets De wijk Leijsenakkers is gebouwd in de 2e helft van de jaren 80 met een gevarieerd, maar zorgvuldig ontworpen bebouwingspatroon, waaronder lintbebouwing en grotere woningen. In de wijk ligt een groot groengebied waarbinnen de cultuurhistorisch waardevolle Heilige Driehoek is gelegen: de drie kloosters van Oosterhout en hun bijbehorende landerijen. Het gebied loopt door in het deelgebied Slotjes. De Heilige Driehoek is aangewezen als beschermd stads-en dorpsgezicht. De wijk wordt van het buitengebied gescheiden door de rijksweg A27. Leijsenakkers omvat 2 buurten met ieder een eigen karakter en bevolkingsopbouw: -

In de buurt Leijsenakkers wonen circa 830 bewoners. Dit betreft een gemiddeld wat oudere bevolking, welke qua inkomensniveau tot de middencategorie behoort. Het is een sociaal en economisch stabiele buurt. In de Molenbuurt wonen ongeveer 600 mensen, veelal ook van oudere leeftijd. Kijkend naar het gemiddelde inkomensniveau, kunnen de huishoudens ingedeeld worden in de lagere middencategorie. Mensen blijven hier lang wonen.

Daarnaast zijn er in de wijk diverse voorzieningen zoals de kinderboerderij/educatief centrum en een school voor speciaal onderwijs. Klik hier voor een uitgebreidere omschrijving van de wijken in de Staat van Oosterhout Klik hier voor de Sociaaleconomische Spiegel Klik hier voor het samenvattende overzicht van de Buurtindicatoren.

Omgevingsvisie Oosterhout

79

Figuur 18: Ideekaart Leijsenakkers

Omgevingsvisie Oosterhout

80

3.5.2

Toelichting Ideekaart per thema

Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen Door de directe nabijheid van het centrum, maar vooral de groene- en cultuurhistorisch waardevolle gebieden en gebouwen is dit gebied aantrekkelijk voor alle doelgroepen: starters en gezinnen, maar ook voor bedrijvigheid/dienstverlening aan huis en jonge- en oudere 1- en 2 persoonshuishoudens. Beide buurten hebben een relatief oudere bevolking wat vraagt om een toegesneden voorzieningenpakket in het gebied of een goede bereikbaarheid van de voorzieningen elders. Hier kan aangehaakt worden bij de herontwikkeling van het Amphia-terrein. Als gemeente zetten we ons in voor het behoud van een aantal functies van het ziekenhuis voor Oosterhout. Mocht Amphia toch besluiten om het ziekenhuis verder af te bouwen, dan biedt dit gebied door haar gunstige ligging kansen voor de ontwikkeling van voorzieningen en andere functies met een betekenis op stedelijk niveau (denk ook aan mobiliteit). Op termijn is het gezien de leeftijdsopbouw te verwachten dat er veel verhuizingen en daardoor dynamiek in het gebied op gang gaat komen, met kansen voor verjonging. De school voor speciaal onderwijs heeft in de huidige situatie ruimtetekort. Aandachtspunt voor de leefbaarheid in deze buurten vormt de hinder van verkeer op de A27.

De verwachting is dat de ervaren geluidsoverlast van de Bovensteweg, door de reconstructie van de tunnelbak en het vervangen van betonplaten als onderdeel van de nieuwe N629, weggenomen zal worden. Een ander algemeen aandachtspunt is ‘schoon, heel & veilig’. Als gemeente monitoren we deze aspecten en daar waar dat nodig is wordt gehandeld. Op de kenschetskaart is de top 3 van buurtindicatoren aangegeven waar de inwoners zich het meeste aan ergeren. Economische vitaliteit Gezien de ligging is deze wijk aantrekkelijk voor startups en kleinschalige (dienstverlenende, zakelijke en ambachtelijke) bedrijfjes aan huis. Dit is reeds mogelijk binnen (de kaders van) het bestemmingsplan. Deze mogen geen hinder voor het woon- en leefklimaat bezorgen. Identiteit & ruimtelijke kwaliteit De Molenbuurt binnen Leijsenakkers heeft een lager aandeel groen dan gemiddeld. Het aanwezige groen moet minimaal behouden blijven. Gekoppeld aan (onderhouds)projecten wordt wanneer mogelijk het aandeel groen vergroot. Dit is wenselijk voor zowel de belevingskwaliteit te versterken, maar ook om de leefomgeving gezonder (‘beweegvriendelijk’) te maken, meer klimaatbestendig en de wijk aantrekkelijker te laten zijn voor gezinnen. Het buitengebied is hemelsbreed nabij, maar niet goed bereikbaar. Vanuit Leijsenakkers is het wenselijk om sterkere verbindingen te maken (via groen en water) met de Heilige Driehoek.

Het behoud van het bijzondere karakter staat echter voorop. Ontwikkelingen zoals het extensieve recreatieve medegebruik moeten in balans zijn met de waarden en de draagkracht van het gebied. Verdere verstening is niet wenselijk. Om hieraan bij te dragen gaan we aan de slag met de actualisatie van de ontwikkelings- en beheervisie voor het gebied uit 2004. Dit doen we in overleg met de samenleving. Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig In het kader van het op te stellen programma Klimaatadaptatie wordt de specifieke opgave per gebied geanalyseerd. Voor de Molenbuurt is het stenige karakter een aandachtspunt vanuit klimaatadaptatie. Daarnaast speelt er een verdrogingsrisico en is er een wens om tot uitbreiding van ruimte voor waterberging te komen. Hiervoor liggen kansen in de Heilige Driehoek.

Omgevingsvisie Oosterhout

81

In de op te stellen Transitievisie Warmte en het vervolgens voor iedere wijk samen met de bewoners (en ondernemers) op te stellen wijkuitvoeringsplan, wordt een (uitvoerings)strategie opgesteld om het gebied ‘van het gas af’ te krijgen en de transitie naar duurzame energiebronnen te maken. Hierbij zullen zoveel mogelijk meekoppelkansen benut worden, zodat meerwaarde ontstaat vanuit het oogpunt van energie, klimaat, belevingswaarde, woonklimaat, financiële draagkracht en gezondheid. Denkbaar zijn in ieder geval plaatsing van zonnepanelen op daken, maar ook het isoleren van de woning en wellicht het aansluiten op het warmtenet. Ook kan gedacht worden aan het vergroten van het fietsgebruik, het gebruik van deelauto’s en elektrisch rijden. In het algemeen ondersteunen we als gemeente initiatieven en innovatieve ideeën rondom opwekking en/of besparing van energie. Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid Voor de wijk Leijsenakkers is een belangrijke opgave het stimuleren van het fietsgebruik. Daarnaast liggen er opgaven rondom de verkeersveiligheid voor het fietsverkeer op de Hoogstraat. Een belangrijke fietsverbinding tussen Oosterhout en Oosteind. Om de kwaliteit van de woonomgeving te versterken krijgt in verblijfsgebieden de woon- en leefkwaliteit een hogere prioriteit dan de afwikkeling van het autoverkeer en het parkeren.

Qua bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer is de doorstroming op de Pasteurlaan – Abdis van Thornstraat (met name het wegvak gelegen tussen de kruising met Leijsenhoek – Veerseweg en de kruising met de Bovensteweg) een aandachtspunt. Dit laatste wegvak betreft tevens een belangrijke route voor het openbaar vervoer, wat daar veel hinder van ondervindt. Op bovenswijks niveau is de verbetering van de doorstroming op de A27 (die langs de wijk loopt) van groot belang. Grootste opgaven -

Ontwikkelingen in (de omgeving van) de Heilige Driehoek (zoals recreatief medegebruik) moeten in balans zijn met de draagkracht en het specifieke karakter van het gebied.

Omgevingsvisie Oosterhout

82

3.6 Deelgebied Oosteind en omringend buitengebied Figuur 19: Kenschets Oosteind en omringend buitengebied

Omgevingsvisie Oosterhout

83

3.6.1 Kenschets Oosteind is een kerkdorp met een zeer langgerekte lintbebouwing, waaronder enkele monumentale panden (o.a. leerlooierijen en een molen). Er is sprake van een mix van wonen en werken. Voorzieningen als een basisschool, dorpshuis en voetbal- en tennisverenigingen zijn aanwezig. Het dorp heeft een belangrijke functie voor de agrarische sector. In de polder is grootschalige melkveehouderij aanwezig en aan de zuidkant ligt een doorgroeigebied voor glastuinbouwbedrijven. In het dorp wonen bijna 1.260 inwoners, welke gemiddeld tot de bovenklasse behoren, veelal van agrarische oorsprong. Oosteind is een sociaal en economisch stabiel gebied. De dorpsbewoners zijn zeer honkvast. Uit de gemeentelijke monitoren komt naar voren dat de buurt minder goed dan gemiddeld scoort op ‘hoe de ontwikkeling van de leefbaarheid en veiligheid ervaren wordt door de bewoners’. Ten noorden van het lintdorp ligt de Willemspolder, gekenmerkt door de openheid en de smalle kavelstructuren. De lage ligging van het gebied is goed terug te zien in het gebruik als weilanden waar de bebouwing als clusters in de polder ligt. Aan de zuidzijde van Oosteind is het landschap wat kleinschaliger, met meer akkerlanden en houtopstanden.

Klik hier voor een uitgebreidere omschrijving van de wijken in de Staat van Oosterhout Klik hier voor de Sociaaleconomische Spiegel Klik hier voor het samenvattende overzicht van de Buurtindicatoren

Omgevingsvisie Oosterhout

84

Figuur 20: Ideekaart Oosteind en omringend buitengebied

Omgevingsvisie Oosterhout

85

3.6.2

Toelichting Ideekaart per thema

Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen Oosteind vormt een aantrekkelijke groene dorpse woonomgeving. Er is sprake van een woningbehoefte die onvoldoende wordt ingevuld. Er is met name behoefte aan woningen in de goedkopere categorieën (zowel koop en huur). Dit is geen eenvoudige opgave, vanuit meerdere invalhoeken: beleidsmatig (ligging in buitengebied), de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden en zeker ook milieubelemmeringen, waarvan de geurhindercirkels gekoppeld aan agrarische bedrijven het belangrijkste zijn. Uitdaging is om tot een vorm van woningbouw te komen, die goed past in de landschappelijke structuur, met behoud van het afwisselende lintkarakter (met doorzichten) buiten de hinderzones. Hierbij kan ook gedacht worden naar het gebruiken van vrijkomende (langgevel)boerderijen voor de woonfunctie en het inzetten van de mogelijkheden van de ruimte-voor-ruimte-regeling. Maar er kan ook gedacht worden aan een meer ontwikkelingsgerichte strategie. Deze is reeds benoemd in de Structuurvisie 2013 en wederom bestendigd in de Toekomstvisie 2019. Waarbij gedacht kan worden aan kleinschalige clusters met innovatieve woonvormen, maar ook aan meer reguliere vormen van woningbouw. Een goede landschappelijke inpassing en goede ontsluiting is hierbij van belang.

Welke strategie wordt gekozen, is mede afhankelijk van de omvang van de woningbehoefte voor Oosterhout als geheel en de mate waarin daaraan invulling gegeven kan worden in de kern Oosterhout zelf. Dit vormt onder andere onderdeel van de Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 welke de komende periode opgesteld wordt. In vervolg op de Woningbouwstrategie, wordt voor het kerkdorp Oosteind een locatiestudie gestart, welke in beeld brengt waar gezien de aanwezige kwaliteiten woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit zal plaatsvinden in overleg met de samenleving. Van belang is dat de dorpsgemeenschapszin (sociale cohesie), de leefbaarheid en het dorpse karakter behouden blijft. Een aantrekkelijk dorpshart speelt hierbij een rol. Kansen voor versterking liggen er in hergebruik van de vrijkomende kerk en pastorie. Hier kunnen mogelijk voorzieningen een plek krijgen als de wijkverpleging en maaltijdvoorzieningen. Om de kansen en mogelijkheden in beeld te brengen gaan we aan de slag met een Kerkenvisie. Van belangrijk voor de leefbaarheid zijn de aandachtspunten die naar voren gekomen zijn uit de gemeentelijke monitoren (zie de kenschetstekst), evenals de zorgpunten die spelen rondom eenzaamheid, zorgen over fijnstof, verkeershinder en infectieziekten gekoppeld aan de veehouderij. Daarnaast hebben we ook in de kerkdorpen aandacht voor ‘schoon, heel & veilig’.

Als gemeente monitoren we deze aspecten en daar waar dat nodig is wordt gehandeld. Op de kenschetskaart hiervoor is de top 3 van buurtindicatoren aangegeven waar de inwoners zich het meeste aan ergeren. Economische vitaliteit De ontstaansgeschiedenis van Oosteind is gekoppeld aan de agrarische sector, maar ook nu nog vormt het een belangrijke dragende functie voor het kerkdorp. Daarnaast vormt de grondgebonden landbouw een belangrijke drager van de groenstructuur en de cultuurhistorische waarden. Behoud hiervan staat voorop, in goede balans met de waarden in het gebied en gevoelige functies zoals wonen. Verbredingsinitiatieven bij agrarische ondernemers worden ondersteund, mits passend in de gebiedskarakteristiek en niet leidend tot hinder voor overige functies. Samen met betrokkenen is het goed om op zoek te gaan naar kansrijke (nieuwe) eco-

Omgevingsvisie Oosterhout

86

nomische dragers en nevenfuncties. Het bestemmingsplan buitengebied biedt hiervoor de actuele kaders. Wanneer een agrarische ondernemer het bedrijf beëindigt is het zaak zorgvuldig om te gaan met de vrijkomende agrarische bebouwing: negatieve uitstraling door leegstand moet voorkomen worden, maar ook gebruik dat niet passend is in het buitengebied. Aan de zuidwestzijde van Oosteind is een kassengebied gelegen, dat zich kan ontwikkelen binnen de kaders van het bestemmingsplan. Identiteit & ruimtelijke kwaliteit Oosteind is een karakteristiek lintdorp met een agrarische signatuur als onderdeel van een open (weide)landschap. Het afwisselende en dorpse karakter met haar doorzichten moet behouden worden. In 2009 is hiervoor reeds een visie gemaakt, deze is nog actueel (klik hier). Deze visie is input voor de locatiestudie naar geschikte woningbouwlocaties, waarbij zorgvuldig omgegaan wordt met de aanwezige kwaliteiten. De ecologische en cultuurhistorische waarden van dit landschap moeten gerespecteerd en behouden blijven. Een deel van de Willemspolder is een beschermd stiltegebied en van groot belang voor weidevogels. Dit stelt stevige randvoorwaarden aan ontwikkelingen. Een belangrijke uitdaging voor het buitengebied is het werken aan een balans tussen behoud van de landschappelijke kwaliteit, de ecologische waarden, het recreatief & toeristisch gebruik en het agrarisch gebruik.

Gewerkt wordt aan de landschapszone Oosterhout en Dongen, een van de belangrijke ontbrekende groenstructuren waar we mee aan de slag zijn. In het algemeen kenmerkt het gebied zich door aantal robuuste groenstructuren in een open landbouwgebied. Het gebied heeft een belangrijke uitloopfunctie voor zowel Oosterhout als Dongen. Op termijn transformeert het landschap ten zuiden van Oosteind/aan de oostkant van Oosterhout gekoppeld aan de N629 tot een afwisselend kleinschalig (coulisse)landschap met bosjes, weilanden, akkers solitaire bomen, houtwallen en zandpaden. De karakteristieke overgang van zand naar klei zal door deze versterking van de landschappelijke verschillen worden vergroot. Ecologisch is deze overgangszone ook interessant. Door de kleinschalige landschappelijke kenmerken sturend te maken voor verandering in gebruik en inrichting zal de ecologische betekenis sterk toenemen. Er zijn forse groene stapstenen (bosjes, houtwallen, poelen) nodig om de verbindende structuur en een autonome biotoop voor veel diersoorten te waarborgen. Er zijn in het gebied kansen voor vernatting en waterberging in combinatie met agrarisch gebruik. Een belangrijk aandachtspunt vormt het stiltegebied dat in de Willemspolder gelegen is. Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig In het kader van het op te stellen programma Klimaatadaptatie wordt de specifieke opgave per gebied geanalyseerd.

Een belangrijk aandachtspunt in dit gebied is het voorkomen van verdroging, dit tast de natuurwaarden aan maar vormt ook voor de agrarische sector een bedreiging. Daarnaast is voor het noordoostelijke deel van het buitengebied, het overstromingsrisico vanuit de rivier de Donge van belang. Dit vormen beide aandachtspunten in het op te stellen Programma Klimaatadaptatie.

Omgevingsvisie Oosterhout

87

In de op te stellen Transitievisie Warmte en het vervolgens voor ieder kerkdorp/wijk/bedrijventerrein samen met de bewoners (en ondernemers) op te stellen wijkuitvoeringsplan, wordt een (uitvoerings)strategie opgesteld om het gebied ‘van het gas af’ te krijgen en de transitie naar duurzame energiebronnen te maken. Hierbij zullen zoveel mogelijk meekoppelkansen benut worden, zodat meerwaarde ontstaat vanuit het oogpunt van energie, klimaat, belevingswaarde, woonklimaat, financiële draagkracht en gezondheid. Denkbaar zijn in ieder geval plaatsing van zonnepanelen op daken, maar ook het isoleren van de woning en wellicht het aansluiten op het warmtenet. Ook kan gedacht worden aan het vergroten van het fietsgebruik, het gebruik van deelauto’s en elektrisch rijden. In het algemeen ondersteunen we als gemeente initiatieven en innovatieve ideeën rondom opwekking en/of besparing van energie. Door het buitengebied wordt als onderdeel van een nationale verbinding een 380 kV elektriciteitsverbinding gerealiseerd. Onderdeel hiervan vormt het saneren en deels onder de grond brengen van de bestaande 150kV-lijn. Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid Qua mobiliteit liggen de opgaven bij het verbeteren van de verkeersveiligheid en de leefbaarheid. Met name de veiligheid voor het langzaamverkeer op de Provincialeweg en de HeistraatEkelstraat is een aandachtspunt.

Daarnaast is op de overige wegen en dan met name in het buitengebied de verkeersveiligheid een aandachtspunt. Het verschil in snelheid en massa tussen de verschillende vervoerstromen (auto’s, (recreatieve) fietsers, vrachtwagens en landbouwverkeer) op de relatief smalle wegen, zorgen voor potentieel gevaarlijke situaties. Op het vlak van een goed woon- en leefklimaat is er een spanning tussen de Provincialeweg als woonstraat en als gebiedsontsluitingsweg. In het algemeen geldt, om de kwaliteit van de woonomgeving te versterken zal in verblijfsgebieden de woon- en leefkwaliteit een hogere prioriteit krijgen dan de afwikkeling van het autoverkeer en het parkeren. De aanleg van de N629 kan gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van Oosteind met het Openbaar vervoer. Bij de herinrichting van de wegenstructuur voortkomend uit de aanleg van de N629 (waaronder de afwaardering van de Heistraat die thans als gebiedsontsluitingsweg/ N629 dient) zal aandacht moeten worden gegeven aan een toereikende ontsluiting van Oosteind met het openbaar vervoer. De komende jaren gaat de provincie onderzoek verrichten naar een openbaar vervoersknooppunt (een zogenaamde Hub) nabij de aansluiting Oosterhout/Dongen op de A27. Doel hiervan is tweeledig: het ontlasten van het bestaande busstation aan de Leijsenhoek èn een nieuw openbaar vervoersknooppunt nabij de aansluiting op de A27. Grootste opgaven -

Ruimte voor woningen in een gezonde omgeving, goed landschappelijk ingepast en met behoud van dorps karakter. Behoud basisvoorzieningen ten behoeve van sociale gemeenschapszin. Behoud onderscheid in landschap: openheid ten noorden van Oosteind en versterking kleinschalig coulisselandschap ten zuiden van Oosteind.

Omgevingsvisie Oosterhout

88

3.7 Deelgebied Oosterheide en omringd buitengebied Figuur 21: Kenschets Oosterheide en omringd buitengebied

Omgevingsvisie Oosterhout

89

3.7.1 Kenschets De wijk Oosterheide is een wijk met grote diversiteit, zowel in woningen, functies als ook huishoudens. Het varieert van jaren 60-flats (deels voor ouderenhuisvesting) tot woonerven en villa’s. De woningen zijn in een korte periode gerealiseerd, beïnvloed door de stijl van het Nieuwe Bouwen. Deze gebieden kenmerken zich door een duidelijke scheiding tussen wonen, werken, winkelen en verkeer. De flats aan de Paterserf aan de rand van het gebied zijn een typisch onderdeel voor het Nieuwe Bouwen. Een deel van de wijk bestaat uit brede rechte straten met veel groen, het nieuwere deel is gerealiseerd in woonervenopzet. De Warande is een luxe villawijk, gelegen tegen een groen sport- en recreatiegebied. In het algemeen is Oosterheide binnen de gemeente een van de wijken met het hoogste aandeel sociale huurwoningen en het hoogste aandeel mensen met een inkomen rond het sociaal minimum. De woningen hebben gemiddeld de laagste WOZ-waarde. Woningbouwcorporatie Thuisvester investeert in haar woningbezit via groot onderhoud en complexmatige woningverbetering (energetische verbetering/verduurzaming en isolatie). Er wonen relatief veel mensen van (westerse en niet-westerse) buitenlandse afkomst. Oosterheide valt uiteen in 6 buurten, ieder met eigen kenmerken en bevolkingssamenstelling.

In de Warande wonen bijna 500 mensen, welke qua inkomensniveau behoren tot de hoogste klasse. Het is een sociaal en economisch stabiele buurt. De gemeentelijke monitoren laten zien dat de buurt minder goed dan gemiddeld scoort op het aspect sociale cohesie en behoort tot de minst goed scorende 5 buurten op het aspect ‘verslechtering (ervaren) veiligheid’. In de buurt Paterserf wonen ongeveer 870, veelal oudere, inwoners. Een groot deel van de bewoners heeft een inkomen rond het sociaal minimum. De gemeentelijke monitoren laten zien dat de buurt minder goed scoort op de aspecten ‘sociale kracht’ en ‘zwakke groepen’. In de Bloemenbuurt wonen ongeveer 1790 mensen, welke voor een belangrijk deel een inkomen rond het sociaal minimum hebben. De bewoners zijn honkvast. Uit de gemeentelijke monitoren komt naar voren dat de Bloemenbuurt op alle indicatoren tot de 5 minst goed scorende buurten behoort. In de Componistenbuurt wonen ongeveer 1780 inwoners, over het algemeen betreft het een oudere bevolking, welke qua inkomen tot de middencategorie behoort. De gemeentelijke monitoren laten zien dat de buurt minder goed scoort op ‘verslechtering (ervaren) veiligheid’. In de Schrijversbuurt wonen circa 1770 mensen, welke over het algemeen qua inkomen behoren tot de lagere categorieën. De buurt is een echte doorstroombuurt: mensen verhuizen snel.

De gemeentelijke monitoren laten zien dat deze buurt op alle indicatoren minder goed scoort dan het Oosterhouts gemiddelde en behoort tot de 5 buurten die het minst goed scoren op de onderzochte indicatoren. In de Natuurkundigenbuurt wonen circa 1940 mensen, over het algemeen betreft het een jongere bevolking die qua inkomen behoort tot de lagere middencategorie. Mensen zijn niet honkvast, maar verhuizen niet zo snel als in de Schrijversbuurt. Vergelijkbaar met de Schrijversbuurt laten de gemeentelijke monitoren zien dat de buurt op meeste indicatoren minder goed scoort dan het Oosterhouts gemiddelde en behoort tot de 5 buurten die het minst goed scoren op de onderzochte indicatoren. In het gebied ligt het kantorenpark Hoevestein: Een bedrijvencentrum voor kennisintensieve bedrijvigheid (6 ha). Hoevestein is met name bedoeld voor zakelijke dienstverlening, kantoren en kantoorachtige activiteiten (o.a. handelsondernemingen). Het is gelegen direct aan de afslag Oosterhout-zuid van de snelweg A27. Het kantorenpark is eind jaren 90/begin 2000 ontwikkeld.

Omgevingsvisie Oosterhout

90

Het kantorenpark kent een hoogwaardige uitstraling en biedt plaats aan diverse accountantskantoren en Benelux-hoofdkantoren. Kenmerkend is de America-tower, die langs de A27 en het Wilhelminakanaal ligt en een opvallende landmark vormt. Ook de (enige) Oosterhoutse woonboulevard De Meerstoel is in het gebied gelegen. Deze PDV-locatie is gevestigd op een goed bereikbare locatie, hier mogen zich alleen grootschalige detailhandelbedrijven vestigen zoals tuincentra, meubelwinkels en bouwmarkten. Onderdeel van Oosterheide is de ‘Warande’, een belangrijke concentratie van sport- en recreatievoorzieningen, met een functie voor geheel Oosterhout. Het buitengebied dat de wijk aan meerdere zijden omsluit is bosrijk en intensief in gebruik voor recreatie en vrije tijd. Het bosgebied ten zuiden van de Burgemeester Materlaan is een voormalig heidegebied, bekend als natuurgebied Oosterheide of Kalix Berna. Het gebied bestaat voornamelijk uit bospercelen, afgewisseld met open weides. Kenmerkend is de Tilburgse Baan een oude weg, die nog gedeeltelijk als onverhard pad aanwezig is. Klik hier voor een uitgebreidere omschrijving van de wijken in de Staat van Oosterhout Klik hier voor de Sociaaleconomische Spiegel Klik hier voor het samenvattende overzicht van de Buurtindicatoren

Omgevingsvisie Oosterhout

91

Figuur 22: Ideekaart Oosterheide en omringd buitengebied

Omgevingsvisie Oosterhout

92

3.7.2

Toelichting Ideekaart per thema

Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen Oosterheide heeft veel troeven in handen om er aantrekkelijk te kunnen wonen: voor (jonge) gezinnen èn voor een- en tweepersoonshuishoudens (zowel jong als oud). Dit komt door de aanwezige voorzieningen, de nabijheid van het buitengebied, het overwegend (grote) woningtype, de (overwegend) ruim opgezette wijk, maar ook vanwege de goede bereikbaarheid van (werkgebieden in) Breda voor forenzen. Opgave voor deze wijk is om deze pluspunten beter te benutten en meer diversiteit en (woon)kwaliteit te bieden, onder andere via het stimuleren van doorstroming en wanneer mogelijk door middel van sloop/nieuwbouw van locaties gericht op andere doelgroepen. Momenteel is de woningvoorraad namelijk erg eenzijdig. (Her)Ontwikkeling van nieuwe woonmilieus geeft een impuls voor het behoud van de voorzieningen, zoals voor de beide scholen in de wijk. De Intergas/Thebe locaties en het Galvanitasterrein zijn goede voorbeelden van dergelijke (her)ontwikkelingen. In combinatie hiermee is het werken aan versterking van de aantrekkelijkheid (en gezondheid) van de woon- en leefomgeving een blijvende opgave. Kijkend naar de gemeentelijke monitoren vraagt dat bijvoorbeeld voor De Waranda en de Componistenbuurt om aandacht voor de veiligheidsbeleving.

In de andere vier wijken spelen meerdere opgaven en vraagt dit om een wijkgerichte aanpak, met zowel een fysieke en een sociale invalshoek. De wijkgerichte aanpak richt zich op het aanpakken van die aspecten die specifiek aandacht behoeven, bijvoorbeeld gezien de gemeentelijke monitoren (klik hier voor het overzicht). In de praktijk hebben deze aspecten vaak een sterke samenhang, waardoor een integrale aanpak noodzakelijk is. In eerste instantie ligt de prioriteit bij ‘schoon, heel & veilig’. Als gemeente monitoren we deze aspecten en daar waar dat nodig is wordt gehandeld. Op de kenschetskaart is de top 3 van buurtindicatoren aangegeven waar de inwoners zich het meeste aan ergeren. Via de ontwikkeling van de Warandepoort heeft Oosterheide een impuls gekregen. Voor de Bloemenbuurt vormt de nabijheid van het centrum en geleidelijke verkleuring van de Wilhelminakanaalzone een kans. Deze zone kan voorzieningen bieden voor de buurt, waardoor de aantrekkelijkheid van de Bloemenbuurt vergroot wordt. De entreefunctie voor Oosterhout die dit gebied heeft kan verder versterkt worden, ook in de ruimtelijke kwaliteit en beleving. De Bloemen- en natuurkundigenbuurt zijn aantrekkelijk voor (jonge) gezinnen door de relatief grote woningen en veel buitenruimte.

Van belang is echter dat de woningen en de inrichting van de openbare ruimte aan blijven sluiten op de veranderende behoeften van bewoners. Met Thuisvester is een traject gestart om te komen tot een wijziging in het toewijzingsbeleid, leidend tot meer menging van huishoudens, wat bijdraagt aan een versterking van de buurt. Kijkend naar de scoring in de gemeentelijke monitoren, heeft de Schrijversbuurt van de buurten in Oosterheide de hoogste prioriteit om op volle kracht door te gaan met een integrale aanpak. Omdat veel mensen niet lang in de Schrijversbuurt wonen, is de onderlinge betrokkenheid en betrokkenheid bij de eigen woonomgeving beperkt. Het is van belang om te werken aan vergroting van de sociale cohesie. De gemeente werkt hier reeds aan via opbouw- /jeugdwerk. Door de inzet van buurtcoaches wil de gemeente samen met de mensen aan de slag, om de kwaliteit van de woon- en leefomgeving te versterken. Tegelijkertijd werkt de gemeente (gemeentebreed) ook aan het verhogen van de arbeidsparticipatiegraad, eenzaamheidsbestrijding en het voorkomen van een verdere stapeling van problemen bij individuele huishoudens.

Omgevingsvisie Oosterhout

93

De buurten in Oosterheide zijn relatief ruim van opzet, er is dus voldoende ruimte. Gekoppeld aan bijvoorbeeld (civieltechnische) onderhoudsprojecten, zal waar mogelijk de openbare ruimte zodanig herinricht worden, dat bijgedragen wordt aan het versterken van de gezondheid (uitnodigen tot bewegen), gelegenheid tot ontmoeten, het beperken van hittestress (meer groen en water) en het vergroten van de aantrekkelijkheid voor gezinnen. Een ander aandachtspunt voor een aangenaam woon- en leefklimaat vormt de ervaren geluidsoverlast (van verkeer en buren) in de wijk. Economische vitaliteit De economische zone langs het Wilhelminakanaal verkleurt voor een deel van bedrijventerrein, naar een gebied met een diversiteit aan kleinschalige bedrijvigheid gericht op leisure, cultuur, creativiteit, ambacht, ondersteunende horeca in combinatie met wonen (het Galvanitas terrein), maar ook naar woonfuncties (de Thebe/Intergas locatie). Door deze herontwikkeling kan de wijk een flinke impuls krijgen. Kansrijk in deze zone zijn woon- en (lichte)werkfuncties en functies voor de (bewoners van de) wijk (of een combinatie). Voor het bedrijventerrein Hoevestein (de poort van Oosterhout) is een bedrijfsvereniging opgericht. Als gemeente stimuleren we de ondernemers om de samenwerking naar meerdere onderwerpen uit te breiden, denk ook aan klimaat en duurzaamheid.

Het winkelcentrum Zuiderhout functioneert goed, onder andere door de goede samenwerking tussen de winkeliers. Dit ondersteunt de gemeente. Er is aandacht voor het op peil houden van het winkelbestand. Versterking is wenselijk, zonder uitbreiding: concentratie. Ook de sport- en recreatieve voorzieningen functioneren goed. Identiteit & ruimtelijke kwaliteit In de wijk is relatief veel groen aanwezig, dit moet behouden blijven. Wanneer mogelijk wordt gekoppeld aan (onderhouds)projecten gekeken of een versterking van het groen kan plaatsvinden (werk-met-werk-maken). De wijk is omringd door buitengebied, dat intensief gebruikt wordt, echter hoofdzakelijk niet door de mensen uit de wijk zelf. Het is van belang dat voorkomen wordt dat het toeristisch-recreatieve gebruik van het buitengebied een bedreiging vormt voor de rust en natuurwaarden. Het gebied maakt onderdeel uit van het Landschapspark De Open Linie: een robuuste groenbuffer tussen Breda en Oosterhout. Om te voorkomen dat de druk op het gebied te hoog wordt en de functies uit balans raken, zijn in dit gebied De Open Linie als geheel alleen ontwikkelingen afweegbaar die voorzien in een verbetering en versterking van de landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten.

Een overkoepelende uitdaging voor het buitengebied is het werken aan een balans tussen behoud van de landschappelijke kwaliteit, de ecologische waarden, de uitloopfunctie en het recreatief & toeristisch gebruik in het algemeen. Landgoed Oosterheide wordt veelal wel door inwoners uit de wijk zelf gebruikt. Het verstevigen van de relaties tussen de wijk en de omringende groengebieden, in combinatie met een aantrekkelijkere inrichting van de openbare ruimte, heeft een positieve impuls voor de wijk als geheel. Om de (verdere) aantasting van natuurwaarden te voorkomen, is toegang alleen wenselijk vanuit de zijkanten. In het midden ligt het kerngebied waar de rust zoveel mogelijk gewaarborgd moet worden.

Omgevingsvisie Oosterhout

94

Voor het parkachtige recreatie- en sportgebied De Waranda wordt de komende periode onderzocht hoe de bestaande kwaliteiten nog beter benut kunnen worden. Doel is ervoor te zorgen dat de Warande een passende voorziening is voor álle inwoners en bezoekers van Oosterhout. Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig De wijk grenst voor een belangrijk deel aan bos. Door de verdroging neemt het risico op bosbranden toe. Als onderdeel van het Programma Klimaatadaptatie, onderzoekt de gemeente de mogelijk te nemen maatregelen. In het oostelijk deel van de wijk ligt een wens om meer (ruimte voor) water te realiseren, dit is goed voor de opvang van regenwater en werkt verkoelend met het oog op hittestress. Daarnaast zorgt meer water en groen in de wijk voor het versterken van de identiteit, het vergroten van de aantrekkelijkheid van het woon- en leefklimaat en maakt het gebied meer klimaatbestendig. In de op te stellen Transitievisie Warmte en het vervolgens voor iedere wijk samen met de bewoners (en ondernemers) op te stellen wijkuitvoeringsplan, wordt een (uitvoerings)strategie opgesteld om het gebied ‘van het gas af’ te krijgen en de transitie naar duurzame energiebronnen te maken. Hierbij zullen zoveel mogelijk meekoppelkansen benut worden, zodat meerwaarde ontstaat vanuit het oogpunt van energie, klimaat, belevingswaarde, woonklimaat, financiële draagkracht en gezondheid.

Denkbaar zijn in ieder geval plaatsing van zonnepanelen op daken, maar ook het isoleren van de woning en wellicht het aansluiten op het warmtenet. Ook kan gedacht worden aan het vergroten van het fietsgebruik, het gebruik van deelauto’s en elektrisch rijden. In het algemeen ondersteunen we als gemeente initiatieven en innovatieve ideeën rondom opwekking en/of besparing van energie. Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid De opgaven binnen de wijk Oosterheide liggen vooral op het gebied van stimulering fietsgebruik. Daarnaast is het verbeteren van de verkeersveiligheid voor langzaam verkeer (fietsverkeer en voetgangers) op de grotere ontsluitingswegen van de wijk (de Burgermeester Holtroplaan, Wilhelminakanaal Zuid, Beneluxweg en de Warandelaan) een belangrijke opgave. Om de kwaliteit van de woonomgeving te versterken zal in verblijfsgebieden de woon- en leefkwaliteit een hogere prioriteit krijgen dan de afwikkeling van het autoverkeer en het parkeren. Op bovenwijksniveau is de verbetering van de doorstroming op de A27 (die langs de wijk loopt) van groot belang en de aanleg van de snelfietsroute Breda – Oosterhout (Bredaseweg, Burgemeester Materlaan en Burgemeester Holtroplaan). Grootste opgaven -

Werken aan een leefbare, gezonde en aantrekkelijke wijk, waarbij de 4 buurten in Oosterheide oost prioriteit hebben. We gaan aan de slag met een wijkgerichte aanpak, waarvoor een programma opgesteld wordt. Vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad. Verbeteren verkeersveiligheid. Behoud van evenwicht in functies buitengebied (Landschapspark De Open Linie).

Omgevingsvisie Oosterhout

95

3.8 Deelgebied Slotjes Figuur 23: Kenschets Slotjes

Omgevingsvisie Oosterhout

96

3.8.1 Kenschets Deze wijk is karakteristiek en omvat de oudere buurten van Oosterhout uit de jaren 50 en 60 en een flink aantal monumentale gebouwen en gebieden (parken). Typerend voor de buurten uit de jaren 50 is dat er oorspronkelijk geen particuliere voortuinen waren gerealiseerd, maar openbare groenvoorzieningen in de vorm van perken. Hier en daar waren zeer kleine voortuintjes gerealiseerd. Het straatbeeld van de jaren 50 buurten wordt gekenmerkt door relatief ruime straten met brede groenperken, aaneengesloten blokken van kleine eengezinswoningen, één of tweebouwlagen met zadeldak. Daarnaast bevat Slotjes relatief veel gestapelde woningen. De wijk bestaat uit drie buurten met ieder eigen kenmerken en een specifieke bevolkingsopbouw. -

-

-

Slotjes- West kent veel gestapelde woningbouw met ruime straten. Het westelijk deel is nieuwer en hier staan ook wat luxere woningen. Er wonen bijna 2200 mensen, een gemiddeld wat oudere bevolking, qua inkomen in het middensegment. Mensen wonen gemiddeld niet heel erg lang in de buurt, door het relatief grote aandeel ouderen zal de verblijfsduur naar verwachting afnemen. Slotjes-Midden omvat zowel arbeidswoningen als gestapelde woningen in ruime straten. Er wonen ruim 3950 mensen, met een gemiddeld inkomen rond het bestaansminimum. De gemeentelijke monitoren laten zien dat deze buurt behoort tot de 5 buurten die het minst goed scoren op de onderzochte indicatoren in Oosterhout. Slotjes-Oost omvat deels ook vooroorlogse woningen (Voorhei genoemd), er wonen bijna 1400 mensen. Gemiddeld een oudere bevolking, welke qua inkomen tot de midden categorie behoren. De mensen zijn honkvast. De gemeentelijke monitoren laten zien dat het gedrag van bewoners onderling lager gewaardeerd wordt dan gemiddeld.

De afgelopen jaren heeft een stevige kwaliteitsverbetering plaatsgevonden en woningcorporatie Thuisvester investeert in groot onderhoud en complexmatige woningverbetering (energetische verbetering/verduurzaming en isolatie). Een deel van Slotjes-Midden wordt nu vernieuwd. Door de directe nabijheid van het centrum en de cultuurhistorisch waardevolle kenmerken is dit gebied aantrekkelijk voor starters, bedrijvigheid/dienstverlening aan huis en jonge- en oudere 1en 2 persoonshuishoudens. Naast de compacte woonbuurten omvat Slotjes ook een aantal monumenten en historische bebouwing, zoals een boerderij, een deel van de Slotjes en hun parken. Daarnaast is een deel van de Heilige Driehoek in de wijk gelegen, een karakteristiek cultuurhistorisch waardevol gebied dat de status beschermd stadsgezicht heeft. In het zuidoostelijk deel van de wijk, ligt tegen de A27 en het Wilhelminakanaal een klein bedrijventerrein van ongeveer 10 hectare. Dit bedrijventerrein rondom de Meidoornlaan, Vuurdoornlaan en Esdoornlaan omvat verschillende bedrijven (circa 7 bedrijven). Klik hier voor een uitgebreidere omschrijving van de wijken in de Staat van Oosterhout Klik hier voor de Sociaaleconomische Spiegel Klik hier voor het samenvattende overzicht van de Buurtindicatoren

Omgevingsvisie Oosterhout

97

Figuur 24: Ideekaart Slotjes

Omgevingsvisie Oosterhout

98