Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Oosterhout Zuid 2017 herziening 3 (Parck Warande)

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering Zaaknummer raadsvoorstel Portefeuillehouder

31 januari 2023 364078 Kastelijns

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)”

Voorgesteld besluit 1. De reactienota zienswijze “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)” vast te stellen; 2. Conform deze reactienota, het bijgaande ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vast te stellen als bestemmingsplan “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)” met planidentificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz3oosterhz2017-VA01; 3. Voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting Ter plaatse van Warandelaan 6 te Oosterhout ligt het voornemen om vijf appartementengebouwen te realiseren met in totaal 173 gestapelde woningen, waarvan 48 sociale huurwoningen en 35 zorgappartementen. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan worden herzien. Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn drie zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in bijgaande concept-reactienota samengevat en voorzien van een gemeentelijk standpunt. Uw raad wordt voorgesteld deze concept-reactienota vast te stellen en daarmee het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Aanleiding De plannen van verschillende ontwikkelaars en Thuisvester vormen de aanleiding. Kader De Wet ruimtelijke ordening biedt het juridisch kader voor het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan en het niet vaststellen van een exploitatieplan.

Ook het lokale beleid, zoals de Omgevingsvisie en de gemeentelijke Woningbouwstrategie, dienen als toetsingskader. Wat willen we bereiken? Met de vaststelling van het bestemmingsplan “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)” wordt het planologisch mogelijk gemaakt om een gemêleerd aanbod aan gestapelde woningen toe te voegen aan de woningvoorraad in Oosterhout. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om vijf appartementengebouwen te realiseren, waarbij deels zorgappartementen, deels sociale huurappartementen en deels appartementen in de vrije sector kunnen worden gerealiseerd. Daarmee voorziet deze ontwikkeling in de grote vraag naar dit type woningen in Oosterhout. Argumenten en kanttekeningen bij het voorgestelde besluit De ontwikkeling voorziet in de bouw van vijf gebouwen met gestapelde woningen. Het plan is opgedeeld in twee plandelen. Gebouw A en B vallen onder plandeel VEZO (samenwerking Thuisvester en Van de Ven) en gebouwen C, D en E vallen onderdeel plandeel FRE (Fundament Real Estate).

Noordelijke deel plangebied Gebouwen A en B (VEZO) Gebouw B omvat 6 verdiepingen met een maximale bouwhoogte van 24 meter. Gebouw A omvat 7-8 verdiepingen met een maximale bouwhoogte van 30 meter. In gebouw B worden 48 appartementen gerealiseerd in het sociale huur segment. De appartementen krijgen een gemiddelde grootte van circa 70 m². In gebouw A worden 60 appartementen gerealiseerd uit het duurdere segment (vrije sector huur of koop). De appartementen krijgen een gemiddelde grootte van circa 80 m². Zuidelijke deel plangebied Gebouwen C, D en E (FRE) Gebouwen C en E bevatten tezamen 30 appartementen en worden uitgevoerd in 5-6 verdiepingen met bergingen en parkeren op de begane grond met een maximale bouwhoogte van 22 en 20 meter. De appartementen in deze gebouwen vallen in het dure segment (vrije sector huur of koop). De appartementen krijgen een gemiddelde oppervlakte van circa 105 m² met ruime differentiatie. Gebouw D bevat 35 zorgappartementen. De gemiddelde grootte van deze appartementen bedraagt circa 50 m². Gebouw D krijgt 6 bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 21 meter. Bij de zorgappartementen gaat het om, al dan niet zelfstandige, huisvesting van personen die vanwege hun beperkte zelfredzaamheid zijn geïndiceerd voor 24-uurs zorg, eventueel in combinatie met gemeenschappelijke (zorg- en) andere voorzieningen.

Goede ruimtelijke ordening Uit de toelichting van het bestemmingsplan, inclusief de bijbehorende stukken, blijkt dat er wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening en dat het past binnen de kaders van het lokale beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie en de gemeentelijke Woningbouwstrategie. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn drie zienswijzen ingediend. De zienswijzen richten zich in hoofdzaak op de ontsluiting van het plangebied, het drukke verkeer op de Warandelaan, de niet benoemde Toekomstvisie Warande 2030, het aanwezige groen en de te verwachte beperkingen voor de sportverenigingen. De ingediende zienswijzen zijn samengevat in bijgaande reactienota en voorzien van een concept-standpunt. De voorgestelde aanpassingen zien toe op het aanpassingen van de toelichting daar waar die niet compleet was, het opnemen van voorwaardelijke verplichtingen ter voorkoming van licht-, en geluidsoverlast voor de toekomstige bewoners, zonder de sportverenigingen te belemmeren en de bijlagen te actualiseren waar nodig. Daarmee zijn er geen ruimtelijke overwegingen tegen de vaststelling van dit bestemmingsplan. Uw raad wordt voorgesteld conform bijgaande concept-reactienota te besluiten over de ingediende zienswijze en in lijn daarmee het bestemmingplan gewijzigd vast te stellen.

Inspraak en participatie Participatie (omgevingsdialoog) Conform de toen geldende Oosterhoutse richtlijnen is in juni 2020 een omgevingsdialoog gevoerd. Zo zijn alle eigenaren van aangrenzende percelen en/of eigenaren van panden met direct zicht op het plangebied betrokken bij de omgevingsdialoog en hebben deelnemers aan de omgevingsdialoog de mogelijkheid gekregen te reageren op het verslag. Wettelijk vooroverleg Conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening heeft er vooroverleg plaats gevonden. De gemaakte opmerkingen zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan en bijlage 15 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan zoals dat ter inzage heeft gelegen. Ter inzage voorontwerp Conform de Algemene inspraakverordening Oosterhout 2006 heeft het bestemmingsplan als voorontwerp met ingang van 24 juni 2021 tot en met 21 juli 2021 voor de duur van 4 weken ter inzage gelegen. Op 1 juli 2021 heeft een inspraakbijeenkomst plaatsgevonden. Gedurende de termijn van ter inzage legging was er gelegenheid tot het indienen van een schriftelijke of mondelinge inspraakreactie. Hiervan is door 21 personen/ instanties gebruik gemaakt. De inspraakreacties richten zich in hoofdlijnen op de ontsluiting van het plangebied, de verkeerssituatie op de Warandelaan, de bouwmassa in het plangebied en het groen dat zou verdwijnen.

De ingediende inspraakreacties hebben tot aanpassing geleid van het bestemmingsplan. De aanpassing voorzag erin dat de bouwmassa aan de Warandelaan werd verkleind door de maximale hoogte te verlagen. In bijlage 15 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan zijn de inspraakreacties en het standpunt van ons college terug te lezen. Ter inzage ontwerp In het kader van de wettelijke voorschreven vaststellingsprocedure heeft het bestemmingsplan als ontwerp, met ingang van 30 juni 2022 tot en met 10 augustus 2022 voor de duur van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon een belanghebbende een schriftelijke of mondelinge (pro forma) zienswijze indienen. Hiervan is door drie personen/ instanties gebruik gemaakt. De zienswijzen richten zich in hoofdzaak op de ontsluiting van het plangebied, het drukke verkeer op de Warandelaan, de niet benoemde Toekomstvisie Warande 2030, het aanwezige groen en de te verwachte beperkingen voor de sportverenigingen. De ingediende zienswijzen zijn samengevat in bijgaande reactienota en voorzien van een concept-standpunt. De voorgestelde aanpassingen hebben betrekking op de toelichting en de regels van het ontwerpbestemmingsplan. Hierdoor worden onduidelijkheden weggenomen en omissies hersteld. Deze hebben geen gevolgen voor de verbeelding behorende bij het ontwerpbestemmingsplan.

Overleg reclamant Met een van de indieners van zienswijze heeft nader overleg plaatsgevonden. De zienswijze betrof in hoofdzaak de mogelijke belemmering van het naastliggende sportterrein vanwege lichthinder en geluidhinder bij de nieuwe appartementen. In de bestemmingsplan is geborgd dat daar geen sprake van kan zijn. Alternatieve oplossingsrichting(en) Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om woningbouw op de locatie mogelijk te maken. Het alternatief is dat geen bestemmingsplan wordt vastgesteld. In dat geval blijft de huidige bestemming (kantoor en deels sport) van kracht. De vraag naar woningen in Oosterhout is echter groter dan de vraag naar kantoren en er zijn geen ruimtelijke belemmeringen voor woningbouw geconstateerd. Een alternatieve invulling van de locatie is daarom niet wenselijk. Financiën Aan deze ontwikkeling zijn voor de gemeente geen kosten verbonden. Op grond van het bepaalde in artikel 6.12.1 Wet ruimtelijke ordening is uw gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een

bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor alle kosten (waaronder eventueel uit te keren planschade) met de initiatiefnemer worden verrekend. Hiermee is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk. Vervolg Het besluit van uw raad en de wijze waarop beroep kan worden aangetekend, zal middels een publicatie in het weekblad Oosterhout, het gemeenteblad en de gemeentelijke website worden bekendgemaakt. Daarnaast zal uw besluit worden toegezonden aan de indieners van een zienswijze. Na bekendmaking zal uw vaststellingsbesluit (inclusief het bestemmingsplan) gedurende 6 weken ter inzage liggen. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld en een voorlopige voorziening worden aangevraagd (met schorsende werking). 15 november 2022, Burgemeester en wethouders.

Bijlagen 1. Reactienota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan; 2. Geanonimiseerde zienswijzen; 3. Ontwerpbestemmingsplan en bijlagen.

RAADSBESLUIT Onderwerp

Bestemmingsplan “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)”

Zaaknummer

364078

De raad van de gemeente Oosterhout, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 15 november 2022, overwegende dat: • •

• • • • •

een besluit moet worden genomen over de vaststelling van het bestemmingsplan “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)”; het ontwerp van dit bestemmingsplan, op grond van het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, met ingang van 30 juni 2022 gedurende een termijn van 6 weken voor eenieder ter inzage heeft gelegen; van de geboden gelegenheid tot het indienen van zienswijzen gebruik is gemaakt; deze zienswijzen in de reactienota “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)” zijn samengevat en zijn voorzien van een gemeentelijk standpunt; sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening; met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst is gesloten, waardoor alle kosten (waaronder eventueel uit te keren planschade) met de initiatiefnemer worden verrekend; hiermee het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is;

BESLUIT: 1 2

3

De reactienota “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)” vast te stellen; Conform deze reactienota, het bijgaande ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vast te stellen als bestemmingsplan “Oosterhout Zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)” met planidentificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz3oosterhz2017-VA01; Voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 31 januari 2023, de raad voornoemd,

, voorzitter {{Signer1}}

, griffier {{Signer2}}