Raadsvoorstel studie woningbouwlocaties Oosteind 2021

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering Zaaknummer raadsvoorstel Portefeuillehouder

21 december 2021 318973 Willemsen

Onderwerp Studie woningbouwlocaties Oosteind 2021

Voorgesteld besluit 1. de, in samenwerking met de Vereniging Belangen Oosteind, opgestelde Studie woningbouwlocaties Oosteind 2021 vast te stellen; 2. onderzoek te doen naar de haalbaarheid van de zuid(oost)elijke uitbreiding van de dorpskern, en de daarbij horende verplaatsing van de voetbalvelden van OVV’67; 3. de komende jaren in Oosteind woningbouw mogelijk te maken via: a. een versterking van de dorpskern, waarbij in iedere geval geldt: • dat een positieve grondhouding bestaat ten aanzien van de Visie Dorpshart, zoals door de werkgroep van de Vereniging Belangen Oosteind is opgesteld; • dat een nader onderzoek wordt gedaan naar de (financiële) haalbaarheid van de verplaatsing van de sportvelden van OVV naar elders in Oosteind in combinatie met de bouw van woningen ter plaatse van de huidige sportvelden; • dat in samenspraak met de Vereniging Belangen Oosteind en direct aanwonenden gekomen wordt tot een passende stedenbouwkundige en landschappelijke invulling van de beoogde zuid(oost)elijke uitbreiding; b. het zo veel als mogelijk verlenen van medewerking tot het realiseren van erfwoningen op voormalige agrarische bedrijfslocaties, rekening houdend met de ontwerprichtlijnen die in de studie staan verwoord; c.

het zo veel als mogelijk verlenen van medewerking voor woningbouw dat als doel heeft het versterken van de buurtschappen (rekening houdend met de ontwerprichtlijnen die in de studie staan verwoord); d. het zo veel als mogelijk verlenen van medewerking aan overige initiatieven die leiden tot een kwaliteitsverbetering van het dorp (o.a. transformatie van niet agrarische bedrijven, glastuinbouwbedrijven en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing); 4. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 100.000,= bestemd voor een nader haalbaarheidsonderzoek naar de zuid(oost)elijke dorpsuitbreiding, te dekken vanuit de Algemene Bedrijfsreserve.

Samenvatting De Vereniging Belangen en Oosteind en de gemeente Oosterhout hadden de intentie om gezamenlijk te komen tot een studie waarin potentiële woningbouwlocaties voor het dorp Oosteind worden aangewezen. Uit het proces blijkt dat er voldoende draagvlak is voor woningbouw in het dorp in lijn met de geschetste denkrichtingen in de Studie woningbouwlocaties Oosteind (uitbreiding en kwaliteitsverbetering dorpskern, kwaliteitsverbetering buurtschappen, transformatie van agrarische bedrijfslocaties naar erfwonen, transformatie van andere bedrijfslocaties, transformatie van cultuurhistorisch waardevolle objecten en andere individuele (kleinschalige) woningbouwmogelijkheden). Aanleiding De Vereniging Belangen en Oosteind en de gemeente Oosterhout hebben de intentie om gezamenlijk te komen tot een studie waarin potentiële woningbouwlocaties voor het dorp Oosteind worden aangewezen. Woningbouw heeft hierbij tot doel om de kwaliteit in het dorp te verbeteren en de draagkracht voor de aanwezige voorzieningen (basisschool en voetbalvereniging OVV’67) te vergroten. Daarnaast bestaat de dringende behoefte dat er op korte termijn een besluit wordt genomen over de plannen met betrekking tot het Dorpshart Oosteind. Dit onderzoek heeft geen relatie met de woningbouwstrategie voor het buitengebied.

Wat willen we bereiken? Doel van het proces was het verrichten van een studie, waarbij alle mogelijke woningbouwlocaties (mogelijkheden) in Oosteind in beeld worden gebracht, rekening houdend met: • de behoefte in Oosteind, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin; • een mogelijke fasering van woningbouwlocatie;. • voldoende draagvlak over de plaatsen waar woningen worden gebouwd en het type woningen dat hier wordt gerealiseerd; • de aanwezigheid van stankcirkels en vista’s (zichtlijnen) in Oosteind; • de plannen voor het centrum van Oosteind (Dorpshart Oosteind), zoals door de Werkgroep Dorpshart is opgesteld; • de beoogde reconstructie van de Provincialeweg; • de totale woningbouwstrategie (Bouwen aan de toekomst) waarin onderzoek wordt gedaan naar uitbreidingslocaties voor woningbouw. De studie dient zich dus op het dorp zelf (het lint) te richten inclusief de direct aangrenzende gebieden (binnenstedelijk/inbreiding/aanbreiding). Argumenten en kanttekeningen bij het voorgestelde besluit Diverse denkrichtingen Op basis van een uitgebreid en zorgvuldig proces zijn uiteindelijke meerdere denkrichtingen geformuleerd voor woningbouw in Oosteind. Hierna worden de verschillende denkrichtingen die zijn opgenomen in de Studie afzonderlijk (beknopt) beschreven. Een uitgebreidere beschrijving is te lezen in de bijlage.

Kwaliteitsverbetering dorpskern De Werkgroep Dorpshart heeft een plan opgesteld dat uit ging van het realiseren van een kwaliteitsimpuls in de dorpskern. Centrale onderdelen uit dit plan waren: 1. een opwaardering van de groenstructuur door het leggen van een verbinding van het plein voor de kerk (aan de Provincialeweg) door het dorp richting de zuidrand; 2. het bebouwen van het hoofdveld van OVV’67 met grondgebonden woningen en een appartementengebouw (ten behoeve van zorgwoningen) ter plaatse van de huidige kantine; 3. transformatie/herbestemming van het Oostquartier (appartementen), kerk (appartementen en brede maatschappelijke functie) en de pastorie (brede maatschappelijke functie, (zorg)wonen en ondergeschikte horeca). 4. ontwikkeling van zorgwoningen rondom de huidige basisschool. Als onderdeel van de studie wordt voorgesteld om de kwaliteitsimpuls, zoals voorgesteld door de Werkgroep Dorpshart, over te nemen. De belangrijkste wijzigingen/aanvullingen ten opzichte van het gepresenteerde plan zijn:

1. Er zijn specifieke ontwerprichtlijnen toegevoegd die moeten leiden tot een dorpse invulling waarbij belangen van omwonenden optimaal worden gerespecteerd; 2. Het exacte woningbouwprogramma dient in samenhang bezien te worden met de zuid(oost)elijke dorpsuitbreiding; 3. De transformatie van het tankstation (naast het Oostquartier) is mogelijk, mits er in samenhang met de ontwikkeling van het Oostquartier gekomen kan worden tot een kwalitatief goede parkeeroplossing. In de studie is hiervoor een aanzet gegeven. Daarnaast wordt, in het verlengde van de gepresenteerde plannen voor het hoofdveld van OVV’67, in de studie voorgesorteerd op een verdere zuid(oost)elijke uitbreiding van het dorp Oosteind. Om deze zuid(oost)elijke uitbreiding mogelijk te maken gelden een aantal voorwaarden die de komende jaren om extra aandacht vragen: 1. Er dient (in overleg met de bestaande gebruikers) een alternatieve locatie gevonden te worden voor de sportvelden. Hiertoe dient een nadere studie te worden verricht, waarbij ook rekening wordt gehouden met beleidsmatige kaders van de provincie. 2. Er dient (samen met de Vereniging Belangen Oosteind en omwonenden) gekomen te worden tot een stedenbouwkundige invulling, waarin optimaal rekening gehouden wordt de belangen van omwonenden (zie hiervoor ook de ontwerprichtlijnen in de studie). 3.

De financiële haalbaarheid van de plannen dient nader onderzocht te worden, waarbij rekening gehouden moet worden met een gefaseerde ontwikkeling. Het uitgangspunt voor de zuid(oost)elijke dorpsuitbreiding is dat de kosten voor het nieuwe sportpark en het bouw- en woonrijp maken van de te ontwikkelen nieuwe woningbouwlocatie moeten worden gedekt vanuit de grondopbrengst van woningbouw op het huidige sportvelden van OVV. In deze berekening dient ook rekening gehouden te worden met de (meer)kosten om de huidige accommodatie in stand te houden en te voorzien van een kwaliteitsimpuls; 4. Er dienen gronden verworven te worden ten behoeve van het beoogde sportcomplex en de volledige zuid(oost)elijke uitbreiding. Hierover dienen gesprekken gevoerd te worden met de grondeigenaren. 5. De mogelijkheden voor de uitgifte van vrije kavels of CPO dienen verder verkend te worden. Erfwonen In het dorp, het lint en de voormalige buurtschappen bevinden zich veel agrarische bedrijven. Enkele van hen overwegen binnen enkele jaren hun bedrijf te beëindigen. Het, onder voorwaarden, faciliteren van woningbouw op deze vrijkomende locaties kan de bestaande ondernemers helpen om te komen tot een transitie. Zo kan de kans op verpaupering en ongewenste activiteiten worden verminderd.

Het faciliteren van deze transitie heeft ook positieve effecten op het woon- en leefklimaat in het dorp (verminderen stankcirkels, verminderen geluidsoverlast en/of het gebruik van de Provincialeweg door zwaar verkeer) en kan tegelijkertijd invulling geven aan de lokale behoefte om te komen tot de bouw van passende woningen. Er is tijdens het proces veel draagvlak geproefd bij zowel inwoners als ondernemers voor het faciliteren van deze ‘woonvormen’. In de studie zijn ontwerprichtlijnen geformuleerd voor deze transformaties. Ondernemers dienen zich bij de gemeente te melden voor concrete initiatieven. Aandachtspunten voor deze denkrichting zijn: 1. Omwille van provinciale regels kunnen in het buitengebied onder voorwaarden erfwoningen worden toegestaan. De mogelijkheden worden hierbij vaak wel beperkt tot het ‘stedelijk gebied’, de transformatie van monumentale panden en de bouw Ruimte voor Ruimte woningen of landgoederen. In de toekomst zal blijken wat de kaders van de provincie zijn en of men deze strakke kaders zal willen verruimen, waardoor er meer mogelijk is in het buitengebied met betrekking tot dit onderwerp. 2. Sommige (agrarische) bedrijfslocaties bevinden zich binnen de milieucontouren van naastgelegen bedrijven. Een transformatie van naar ‘erfwonen’ zal dus niet voor elke ondernemer direct uitkomst kunnen bieden. 3.

Er bevinden zich in het studiegebied enkele tientallen agrarische bedrijven. Indien alle ondernemers gebruik willen maken van de geboden mogelijkheden dan ontstaat in potentie een nieuw woningaanbod van enkele honderden woningen. Prioritering kan dan noodzakelijk

zijn, waarbij het voor de hand ligt om de transformatie van agrarische bedrijven in de dorpskern en de buurtschappen prioriteit te geven. 4. Het transformeren van meerdere agrarische bedrijfslocaties naast elkaar is niet per definitie mogelijk binnen de opgestelde ontwerprichtlijnen. In dat geval is een gezamenlijke studie naar een passende stedenbouwkundige en landschappelijke invulling nodig. Indien dit in tijd niet mogelijk is, is maatwerk nodig. Kwaliteitsverbetering buurtschappen In het lint komen enkele historische buurtschappen voor. Versterking van deze buurtschappen is uitgangspunt bij ontwikkelingen. Op enkele open plekken wordt ruimte gezien voor een kwalitatieve invulling met woningbouw. Daarnaast kunnen bestaande agrarische ondernemers gebruik maken van de mogelijkheid voor erfwonen. Het buurtschap rondom de Hoge Dijk vormt de oostelijke entree tot het Dorp Oosteind en heeft daarmee een bijzondere positie in het dorp. Deze entree wordt gekenmerkt door enkele (agrarische) bedrijven. Transformatie van deze bedrijfslocaties naar woningbouw zou een positieve impuls kunnen geven aan deze entree. Bovendien kan dit zorgen voor een substantiële vermindering van het aantal transportbewegingen over de Provincialeweg. In de studie is het, onder voorwaarden, mogelijk gemaakt om deze bedrijfslocaties te transformeren.

Ook zijn er mogelijkheden om enkele open plekken (binnen het bestaand stedelijk gebied) te bebouwen. Overige initiatieven (maatwerk) In het gebied, dat globaal wordt begrensd door de (nieuwe) N629, de Provincialeweg en de Hoogstraat bevinden zich vier grote ondernemers die het beeld bepalen van het dorp vanuit het westen (westelijke entree). Tijdens het online vragenlijstonderzoek van voor de zomer 2021 hebben enkele ondernemers en inwoners aangegeven dat de transformatie van dit gebied naar woningbouw een positieve impuls kan geven aan het dorp. Uit keukentafelgesprekken met deze ondernemers blijkt dat het leggen van deze ‘puzzel’ complex is en uitsluitend uitvoerbaar is, indien de ondernemers gezamenlijk met een uitgewerkt plan komen. Een actieve rol van de gemeente ligt derhalve niet voor de hand. In het dorp, de buurtschappen en het lint komen daarnaast ook enkele niet agrarische bedrijven en grootschalige glastuinbouwbedrijven voor. De transformatie van deze bedrijven naar woningbouw kan (mits dit op een zorgvuldige manier gebeurt) leiden tot een kwaliteitsverbetering. Hetzelfde geldt voor cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Tot slot zijn er ook kleinschalige individuele invullingen denkbaar, waar de toevoeging van enkele woning mogelijk is. Hierbij zijn in ieder geval de geschetste kwaliteitskaders (zoals zichtlijnen/vista’s) leidend.

Indien er plannen worden ingediend neemt de gemeente op dat moment een standpunt in aangaande medewerking en de bijbehorende randvoorwaarden. Aantal woningen Deze studie biedt ruimte voor de ontwikkeling van meerdere locaties verspreid over de dorpskern, de buurtschappen en het lint. Hoeveel woningen de komende jaren gebouwd worden is afhankelijk van meerdere factoren (draagvlak, uitvoerbaarheid e.d.). Hierbij heeft de gemeente voornamelijk een faciliterende rol. Dat betekent dat inwoners, ondernemers, grondeigenaren en ontwikkelende partijen verantwoordelijk zijn voor het ontwikkelen van plannen die aansluiten bij de identiteit van het dorp Oosteind en passen binnen de geformuleerde ontwerprichtlijnen. Als veel initiatiefnemers gebruik willen maken van de geboden ontwikkelingsmogelijkheden dan kan prioritering/fasering alsnog aan de orde zijn. Dit betekent dat initiatieven alsnog (voorlopig) kunnen worden afgewezen ondanks dat deze binnen de bepaalde kaders van de studie passen. Tegelijkertijd kan een gebrek aan enthousiasme bij inwoners, ondernemers, grondeigenaren en ontwikkelende partijen ertoe leiden dat er de komende jaren weinig nieuw woningaanbod gerealiseerd wordt. Derhalve is een actieve rol van de gemeente bij de ontwikkeling in, en rondom, de dorpskern noodzakelijk om te zorgen voor een ‘gegarandeerde’ impuls voor het dorp.

Inspraak en participatie Gedurende het gehele proces is intensief contact geweest met (vertegenwoordigers) van de Vereniging Belangen Oosteind, inwoners en ondernemers. Hierna zijn de belangrijkste inspraak en participatiestappen beschreven:

1. Startoverleg in het Oostquartier tussen gemeente Oosterhout en Vereniging Belangen Oosteind (inclusief gezamenlijke inventarisatietocht per fiets) 2. Een online vragenlijstonderzoek, waarvoor alle inwoners en ondernemers binnen het studiegebied persoonlijk zijn uitgenodigd. 3. Toelichting van de eerste denkrichting aan de Vereniging Belangen Oosteind in het Oostquartier (zomer 2021). 4. Er zijn circa 11 keukentafelgesprekken gevoerd met ondernemers in het dorp. 5. Op 12 oktober 2021 heeft een inloopbijeenkomst plaatsgevonden in het Oostquartier. Een ieder is de mogelijkheid geboden om een reactie te geven op de gepresenteerde denkrichtingen (via ‘reactiekaarten’). 6. Er is een projectpagina gelanceerd op de gemeentelijke website. Vanwege de grote interesse op 12 oktober heeft eenieder de mogelijkheid gekregen om tot 29 oktober een reactie te sturen naar een daarvoor bestemd e-mailadres. 7. De concept Studie woningbouwlocaties Oosteind is (voordat hierover besluitvorming heeft plaatsgevonden) voorgelegd aan de Vereniging Belangen Oosteind. Draagvlak Binnen de Vereniging Belangen Oosteind en inwoners en ondernemers is veel draagvlak om woningen toe te voegen aan het dorp, mits de identiteit van het dorp overeind blijft. De belangrijkste argumenten voor vanuit de Vereniging, inwoners en ondernemers zijn: 1. Woningbouw is nodig om te kunnen voorzien in de lokale behoefte; 2.

Woningbouw draagt (mits in voldoende omvang) bij aan het in stand houden van het voorzieningenniveau in het dorp; 3. Woningbouw kan aanleiding zijn voor een kwaliteitsimpuls van het dorp (transformatie bedrijven, versterken groenstructuur, creëren wandelroutes). De belangrijkste argumenten tegen vanuit de inwoners en ondernemers zijn: 1. Woningbouw (en met name rondom de zuidelijke uitbreiding van het dorp en in het buurtschap Groenendijk) leidt tot weerstand bij direct omwonenden (verlies vrij uitzicht, privacy, belemmering in bedrijfsvoering). Deze weerstand is (gedeeltelijk) weg te nemen door de juiste ontwerpkeuzes te maken (mogelijkheid om tuinen te vergroten, groene buffers creëren en zorgen voor een goede verkeersafwikkeling) en te kiezen voor een duidelijke fasering. In zijn algemeenheid geldt dat er sprake is van het door de raad gewenste draagvlak voor alle denkrichtingen. Daarom zijn alle gepresenteerde denkrichtingen (al dan niet in gewijzigde vorm) overgenomen in de definitieve studie, omdat een selectie van denkrichtingen ertoe zou kunnen leiden dat er de komende jaren te weinig woningen aan het dorp kunnen worden toegevoegd, waardoor de leefbaarheid verder onder druk komt. Er zijn immers tal van potentiële belemmeringen, waardoor woningbouw op locaties uiteindelijk toch niet mogelijk blijkt.

Alternatieve oplossingsrichting(en) -Financiën De studie woningbouwlocaties Oosteind is geheel niet financieel op haalbaarheid getoetst. Hierdoor kan het zijn dat de studie (deels) niet haalbaar blijkt. Dit geldt voor zowel de particuliere initiatieven als het gemeentelijk eigendom. Dit gemeentelijk eigendom omvat het voornemen tot woningbouw op het voetbalveld waarvoor een exploitatieopzet dient te worden opgesteld. Naast de opbrengsten van woningbouw, zullen hierin ook de kosten van verplaatsing van het sportpark worden opgenomen. Uit eerdere exploitatieberekeningen bleek dat transformatie van slechts het hoofdveld naar woningbouw op dat moment niet betaalbaar was. Er bestaat dus, ondanks de verruiming van de scope, nog steeds het risico dat de opbrengst van de grondverkoop niet de kosten dekt van de verplaatsing van het sportpark. Uitgangspunt is dat de kosten voor het nieuwe sportpark en het bouw- en woonrijp maken van de te ontwikkelen nieuwe woningbouwlocatie worden gedekt vanuit de grondopbrengst van woningbouw op de huidige sportvelden. Voordat een definitief besluit genomen kan worden over de zuidelijke uitbreiding dienen meerdere onderzoeken, dan wel nadere studies, verricht te worden. De kosten hiervoor worden in eerste

instantie geraamd op € 100.000,-- (o.a. bestemd voor exploitatieberekeningen, stedenbouwkundig ontwerp, verkeersonderzoek, omgevingsmanagement en projectmanagement). Deze kosten worden vooralsnog gedekt vanuit de vrije reserve en zullen t.z.t. in een eventueel te openen grondexploitatie worden opgenomen. Na definitieve besluitvorming aangaande de zuid(oost)elijke uitbreiding en de verplaatsing van de sportvelden dient een planologische procedure te worden doorlopen (waarschijnlijk onder de Omgevingswet). Bovendien dienen afspraken gemaakt te worden over de aankoop van gronden ten behoeve van het nieuwe sportcomplex. Een bijbehorend krediet wordt te zijner tijd gevraagd. Vervolg Na besluitvorming door uw raad kunnen de plannen worden uitgewerkt tot verplaatsing van het sportpark en zuidoostelijke dorpsuitbreiding. Oosterhout 22 november 2021, Burgemeester en wethouders.

Bijlagen 1. Studie woningbouwlocaties Oosteind 2021 2. Resultaten online vragenlijstonderzoek 3. Nota samenvatting/beantwoording ingekomen reacties

RAADSBESLUIT Onderwerp Studie Woningbouwlocaties Oosteind 2021 Zaaknummer 318973 De raad van de gemeente Oosterhout, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 22 november 2021, BESLUIT: 1. de, in samenwerking met de Vereniging Belangen Oosteind, opgestelde Studie woningbouwlocaties Oosteind 2021 vast te stellen; 2. onderzoek te doen naar de haalbaarheid van de zuid(oost)elijke uitbreiding van de dorpskern, en de daarbij horende verplaatsing van de voetbalvelden van OVV’67; 3. de komende jaren in Oosteind woningbouw mogelijk te maken via: a. een versterking van de dorpskern, waarbij in iedere geval geldt: • dat een positieve grondhouding bestaat ten aanzien van de Visie Dorpshart, zoals door de werkgroep van de Vereniging Belangen Oosteind is opgesteld; • dat een nader onderzoek wordt gedaan naar de (financiële) haalbaarheid van de verplaatsing van de sportvelden van OVV naar elders in Oosteind in combinatie met de bouw van woningen ter plaatse van de huidige sportvelden; • dat in samenspraak met de Vereniging Belangen Oosteind en direct aanwonenden gekomen wordt tot een passende stedenbouwkundige en landschappelijke invulling van de beoogde zuid(oost)elijke uitbreiding; b.

het zo veel als mogelijk verlenen van medewerking tot het realiseren van erfwoningen op voormalige agrarische bedrijfslocaties, rekening houdend met de ontwerprichtlijnen die in de studie staan verwoord; c. het zo veel als mogelijk verlenen van medewerking voor woningbouw dat als doel heeft het versterken van de buurtschappen (rekening houdend met de ontwerprichtlijnen die in de studie staan verwoord) d. het zo veel als mogelijk verlenen van medewerking aan overige initiatieven die leiden tot een kwaliteitsverbetering van het dorp (o.a. transformatie van niet) agrarische bedrijven, glastuinbouwbedrijven en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing); 4. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 100.000,= bestemd voor een nader haalbaarheidsonderzoek naar de zuid(oost)elijke dorpsuitbreiding, te dekken vanuit de Algemene Bedrijfsreserve. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 21 december 2021, de raad voornoemd, , voorzitter Signed By: Buijs, M. <mark.buijs@oosterhout.nl> {{Signer1}} 22/12/2021 10:04:43 CET ID: 428f5984-bd33-4a93-92fb-f6f808c876dc Auth: Scribble

, griffier Signed By: Kaarsemaker, E. <e.kaarsemaker@oosterhout.nl> {{Signer2}} 22/12/2021 14:33:52 CET ID: 428f5984-bd33-4a93-92fb-f6f808c876dc Auth: Scribble