raadsvoorstel nieuw gemeentehuis in Arendshof 2

Raadsvoorstel Zaak : Realisatie nieuw gemeentehuis in Arendshof 2 Zaaknummer : 273762

Datum: 1 maart 2021 Nummer raadsnota: Onderwerp: Realisatie nieuw gemeentehuis in Arendshof 2 Portefeuillehouder: Kastelijns/van der Helm

ZN273762

Bijlagen: 1.

Voorstel: 1. kennis te nemen van de resultaten van het onderzoek naar het huisvesten van het gemeentehuis in Arendshof 2, 2. te besluiten het gemeentehuis te realiseren in Arendshof 2, 3. de marginale doch noodzakelijke wijzigingen in het Programma van Eisen als passend binnen de oorspronkelijke doelstellingen te bezien en deze aanpassingen van het PvE te mandateren aan het college. Samenvatting Op basis van een aantal scenariostudies en technische onderzoeken is het (zo goed als) haalbaar om het vastgestelde Programma van Eisen voor de nieuwbouw van het gemeentehuis te realiseren in Arendshof 2. Ook financieel is deze optie haalbaar. Zowel investering als TCO (Total Cost of Ownership) zijn nagenoeg gelijk aan de optie nieuwbouw op Slotjesveld. Door realisatie van het gemeentehuis in Arendshof 2 kunnen, naast de woningen op het Arendsplein, ook extra woningen op het Slotjesveld gerealiseerd worden en kan de financieel zware opgave voor realisatie van parkeerplaatsen voor het gemeentehuis op het Slotjesveld, vervallen. Het gemeentehuis zal daarnaast, midden in de stad en midden in de samenleving, een positieve impact hebben op de levendigheid van de binnenstad, los van de vermindering van de hoeveelheid winkelvloeroppervlakte. Voorgesteld wordt om het nieuwe gemeentehuis te realiseren in Arendshof 2.

Wat willen we bereiken? Met het realiseren van het nieuwe gemeentehuis in Arendshof 2 verminderen we het aantal vierkante meters winkeloppervlak in het centrum, geven we een nieuwe bestemming aan het onlangs door de gemeente aangekochte Arendshof 2 en zorgt de gemeente voor een toekomstbestending nieuw gemeentehuis in het hart van de stad. De doelstelling van het project blijft het realiseren van een toekomstbestendig gemeentehuis voor Oosterhout. Het gemeentehuis faciliteert de gemeente en de gemeentelijke organisatie en is een voorbeeld voor Oosterhout op het gebied van duurzaamheid. Het gemeentehuis is een centraal gelegen en laagdrempelige ontmoetingsplek voor inwoners, ondernemers, bestuur, organisaties en ambtenaren waarin gezamenlijk wordt gewerkt aan de kwaliteit van Oosterhout en haar omgeving zoals onder andere verwoord in Oosterhout 2030. Wat gaan we daarvoor doen? Realisatie van het gemeentehuis in Arendshof 2 is de meest voor de hand liggende optie. Op basis van het uitgangspunt dat circa 2000 m2 van Arendshof 2 gesloopt gaat worden ten behoeve van realisatie van circa 70 appartementen op het Arendsplein én de behoefte om het parkeren op de verdiepingen zo veel als mogelijk te behouden, maakt invulling van ruim 7000 m2 op de begane grond niet geschikt voor de realisatie van (de primaire behoefte in het centrum) woningen.

Het onderzoek heeft zich dan ook primair gefocust rondom de mogelijkheid om het nieuwe gemeentehuis in Arendshof 2 te realiseren. De (maatschappelijke) meerwaarde van het stadhuis midden in het centrum is dermate groot, dat het bestaande besluit tot realiseren van nieuwbouw op het Slotjesveld, heroverwogen dient te worden.

Wij verzoeken u om bij communicatie rondom deze aanvraag het zaaknummer 273762 te vermelden.

Het onderzoek naar huisvesten van het gemeentehuis in Arendshof 2 heeft zich op een aantal facetten toegespitst: 1. In hoeverre is het Programma van Eisen (zowel functioneel als technisch) realiseerbaar in Arendshof 2? Ruimtelijk en functioneel PvE: Het in oktober 2020 door u vastgestelde Programma van Eisen (PvE) gaat uit van totaal circa 7160 m2 netto vloeroppervlakte (bijna 8200 m2 bruto). De begane grond van Arendshof 2 is net iets te klein om dit programma in zijn geheel kwijt te kunnen. Daarnaast maakt de vorm van een deel van de begane grond het lastig om het gehele programma daar te realiseren. Een optie is om delen van het PvE op de verdieping te realiseren, vooral de ‘traditionele’ kantoorfuncties. Bij de behoefte aan zo veel mogelijk parkeerplaatsen zouden deze gedeeltelijk gecompenseerd kunnen worden op de begane grond. Het deel van de kantoorfuncties die wel op de begane grond gepositioneerd worden, kunnen makkelijk nog wijzigen in vergader-/ontmoetingsruimten. De corona-crisis heeft ons veel geleerd over de (on-)mogelijkheden van thuiswerken, waarmee de verwachting is dat de traditionele kantoorruimte steeds meer plaats gaat maken voor andersoortige functies. Meer ontmoetings- en overlegplekken (ook met externen) en minder individuele werkplekken. Dit soort functies, in verbinding met de stad, zijn uitermate geschikt om op de begane grond te positioneren.

Uiteraard geldt dit ook voor de reguliere vergaderruimtes, de publieksruimte, het eet-werkcafé en de raadzaal. Het meer positioneren van ruimten op de begane grond, maakt door de vorm van het gebouw, de loopafstanden groter dan bij een compact gebouw. Voordeel is wel dat er minder trappen belopen hoeven worden. Het gebouw zal in ieder geval een grote metamorfose ondergaan en meer naar buiten gericht en geopend (transparant) worden. Dit sluit aan bij de gewenste organisatieontwikkeling die meer gericht is op samenwerken en denken en werken van buiten naar binnen. Het gebouw vraagt naast een toekomstige bijdetijdse en transparantere uitstraling, ook speciale aandacht voor de locatie van de raadzaal. Een grote kolomvrij ruimte lijkt nu niet voorhanden, wat een kleine uitbreiding of interne aanpassing waarschijnlijk noodzakelijk maakt. Qua constructie is het gebouw met een heldere geprefabriceerde kolom- en vloerconstructie geschikt om de functies te herbergen op de begane grond en 1e verdieping. Om de vrije hoogte op de eerste verdieping te behalen voor de functie van kantoor, zou de dakvloer omhoog gebracht moeten worden. Ook dit is constructief onderzocht en haalbaar gebleken. Een goed voorbeeld van hergebruik aansluitende bij de Cradle to Cradle ambitie. Parkeren op de dakvloer blijft daarbij ook in de toekomst mogelijk.

Technisch PvE: Vernieuwbouw maakt het realiseren van alle duurzaamheidsambities op het vastgestelde WELL niveau mogelijk lastiger. Hergebruik van een goed gebouw draagt bij aan de duurzaamheid doch in een vernieuwbouw kan niet altijd het hoogste niveau van duurzaamheid gehaald worden. Zo hadden we in de nieuwbouwvariant gekozen voor houtskeletbouw en werken we in Arendshof 2 met de bestaande betonnen constructie van het gebouw. De huidige omgeving van Arendshof 2 is nu minder groen dan de omgeving van het Slotjesveld, maar in de gehele gebiedsontwikkeling van het gebied om Arendshof 2 (en in Arendshof 2 zelf) is veel aandacht voor de inrichting en vergroening van de openbare ruimte om het gebouw, zeker als op termijn ook Arendshof 1 ook (gedeeltelijk) getransformeerd wordt. De bereikbaarheid van voorzieningen wordt echter weer beter (ook een onderdeel van WELL). De ambitie van WELL-Gold zoals vastgesteld in het PvE blijft dus staan, alleen op uitwerking zal deze mogelijk (positief en negatief) kunnen afwijken ten opzichte van nieuwbouw. Het gebouw is toekomstbestendig. Hoewel de indelingsflexibiliteit in Arendshof 2 groot is, is de gebouwflexibiliteit (verkleinen/vergroten, afstoten van delen gebouw in de toekomst) kleiner dan bij gehele nieuwbouw. Daar staat tegenover dat de locatie in het centrum an sich interessant(er) is voor eventuele toekomstige transformatie.

2. Is het financieel haalbaar om het gemeentehuis te realiseren in Arendshof 2 (afgezet tegen de optie van nieuwbouw op het Slotjesveld)? Op basis van een aantal mogelijk indelingsscenario’s heeft een herijking van de investeringsraming plaatsgevonden. De investeringsraming (inclusief sloop en bouwrijpmaken van het gedeelte ten behoeve van de ontwikkeling Arendsplein) is nagenoeg gelijk aan de investeringsraming van het realiseren van nieuwbouw van het gemeentehuis op het Slotjesveld. Een deel van het aankoopbedrag van Arendshof 2 dient afgezet te worden tegen de investeringsraming van een bebouwde parkeervoorziening op het Slotjesveld. Een restant van het aankoopbedrag wordt toegeschreven aan de unit in Arendshof 1, een ander deel aan de totale parkeervoorziening van Arendshof 2 voor de binnenstad. Ook worden inkomsten gegenereerd door de realisatie van woningen op het te slopen deel van Arendshof 2 en leveren de parkeervoorzieningen inkomsten op. De totale business case zoals ten tijde van de aankoop van Arendshof 2 benoemd, blijft (onveranderd en) positief. 3. Welke gevolgen heeft het realiseren van een gemeentehuis voor (de ambitie op) mobiliteit? Het stimuleren van gebruik van fiets en openbaar vervoer blijft onveranderd.

In Arendshof 2 is een goede parkeervoorziening voor fietsen te realiseren die mogelijk in de toekomst ook gebruikt kan worden voor fietsparkeren in de binnenstad. Ook de bereikbaarheid op de fiets (en auto) is groot. De bereikbaarheid van het openbaar vervoer blijft qua afstand nagenoeg gelijk, terwijl in het centrum zelfs meerdere bushaltes bereikbaar zijn op loopafstand. Parkeren in een binnenstedelijk gebied is en blijft een belangrijk aspect voor de leefbaarheid en het functioneren van het centrum. In november 2019 is onderzoek gedaan naar het aanbod van parkeren in en rond de binnenstad en daaruit is gebleken dat er overcapaciteit is in de parkeergarages (met name Arendshof 2). Ook in aanloop naar een geactualiseerd bestemmingsplan voor het Arendsplein is de parkeerbalans voor dit deelgebied herzien en is geconcludeerd dat deze sluitend is bij de bestaande uitgangspunten. De parkeernorm van een gemeentehuis is lager dan van detailhandel in het centrum (en de hoeveelheid m2 is nagenoeg gelijk). Hiermee is de transitie van detailhandel naar gemeentehuis (ondanks dat er waarschijnlijk een aantal parkeerplaatsen sneuvelen in het ontwerp) gunstig voor de parkeerbalans te noemen. Het meest drukke moment van parkeren voor het gemeentehuis en die van het winkelgebied is niet gelijktijdig, dus ook de parkeerplaatsen kunnen qua dubbelgebruik zo efficiënt mogelijk worden ingezet.

Resumé; Hoewel vernieuwbouw van het gemeentehuis in Arendshof 2 een aantal functionele en technische aspecten kent die (positief en negatief) afwijken van het vastgestelde PvE, is het mogelijk om het gemeentehuis in Arendshof 2 te realiseren en de initiële investering is gelijkwaardig aan de optie nieuwbouw op Slotjesveld. De optie om het gemeentehuis in Arendshof 2 te vestigen levert daarnaast ook de mogelijkheid op om extra woningen te realiseren op het Slotjesveld. Los daarvan is de meerwaarde voor de binnenstad (zowel transitie van detailhandel als de levendigheid die het ambtelijk/bestuurlijk apparaat alsmede de bezoekers van het gemeentehuis brengen) dusdanig groot, dat voorgesteld wordt om het nieuwe gemeentehuis te realiseren in Arendshof 2. Dit besluit maakt kleine aanpassingen op het vastgestelde PvE noodzakelijk. Omdat deze passen binnen de oorspronkelijke doelstellingen van het PvE, wordt voorgesteld deze wijzigingen te mandateren aan het college. Zodra aanpassingen hebben plaatsgevonden wordt u schriftelijk geïnformeerd hierover. Wat mag het kosten? Met de keuze om het gemeentehuis te realiseren in Arendshof 2 zijn niet direct additionele kosten gemoeid. De kosten voor de externe advisering van het onderzoek zijn bekostigd uit het voorbereidingskrediet.

Ook de te contracteren adviseurs in de volgende fase (architect en overige adviseurs) kunnen uit het voorbereidingskrediet bekostigd worden. Op basis van het bestaande Programma van Eisen en de daaropvolgende scenariostudies voor realisatie van het gemeentehuis in Arendshof 2, is een kostenraming opgesteld. Met het eerder

vaststellen van het PvE zijn eisen vastgesteld, maar zijn nog geen (ontwerp)oplossingen bepaald. De kostenraming is derhalve gebaseerd op voor deze fase reële aannamen, inclusief de nodige reserveringen voor programma- en bestekwijzigingen. De investeringskosten worden op dit moment geschat op ca. 25,7 miljoen euro excl. btw voor het realiseren van het nieuwe gemeentehuis, inclusief sloop en bouwrijp maken van het gedeelte ten behoeve van woningbouw op het Arendsplein. Dit is weliswaar gebaseerd op een iets kleiner bvo (bruto vloeroppervlakte), onder andere door de inpassingen in een bestaande situatie alsmede een iets gunstigere netto/bruto verhouding. Nadere uitwerking vindt plaats in de ontwerpfase. Kredietvotering voor de realisatie zal aan u worden voorgelegd voor start van de bouw. Een start die overigens sterk afhankelijk is van de voortgang op het vinden van passende nieuwe huisvesting van de huidige huurders van Arendshof 2. Belangrijker nog dan de eenmalige investeringslasten, zijn de jaarlijkse kapitaals- en exploitatielasten. Deze drukken namelijk feitelijk op de begroting en niet de eenmalige investeringskosten. Om alle kosten in beeld te brengen van de levensduur van een gebouw wordt gebruik gemaakt van de Total Cost Of Ownership (TCO) van een gebouw.

Omdat het kwaliteitsniveau van de vernieuwbouw van het gemeentehuis op de locatie Arendshof 2 op nieuwbouwniveau is (en hergebruik van de bestaande constructie gezien de levensduur nauwelijks invloed hierop heeft), zijn de TCO van de vernieuwbouw op het Arendshof en nieuwbouw op Slotjesveld, gelijk. Op welke manier is/wordt vormgegeven aan burgerparticipatie? Na de aankoop van Arendshof 2 is door inwoners op social media vaak de optie gemeentehuis als mogelijk nieuwe functie is benoemd. Deze optie is ook in de gesprekken met de huidige huurders van Arendshof 2 als ook met de Stichting Bruisende Binnenstad besproken. Allen zijn het erover eens dat een gemeentehuis een zeer welkome functie in de binnenstad is. Ook de gemeenteraad heeft ten tijde van de kredietvotering voor aankoop Arendshof 2, positief gereageerd op een mogelijk gebruik als gemeentehuis.

BESLUIT VAN DE RAAD

Nummer:

ZN273762

DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT;

Gelezen het voorstel van het college van 1 maart 2021

BESLUIT: 1. kennis te nemen van de resultaten van het onderzoek naar het huisvesten van het gemeentehuis in Arendshof 2, 2. te besluiten het gemeentehuis te realiseren in Arendshof 2, 3. de marginale doch noodzakelijke wijzigingen in het Programma van Eisen als passend binnen de oorspronkelijke doelstellingen te bezien en deze aanpassingen van het PvE te mandateren aan het college. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 30 maart 2021.

DE RAAD VOORNOEMD,

, voorzitter Signed By: Buijs, M. <mark.buijs@oosterhout.nl> {{Signer1}} 16/04/2021 16:21:15 CEST ID: 684aa171-96de-4015-87eb-0eb8f87eb0eb Auth: Scribble

, griffier Signed By: Kaarsemaker, E. <e.kaarsemaker@oosterhout.nl> {{Signer2}} 16/04/2021 16:16:17 CEST ID: 684aa171-96de-4015-87eb-0eb8f87eb0eb Auth: Scribble