raadsvoorstel bp Galvanitas

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering Zaaknummer raadsvoorstel Portefeuillehouder

22 november 2022 358626 Kastelijns

Onderwerp Bestemmingsplan “Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)”

Voorgesteld besluit 1 De reactienota “Bestemmingsplan Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)” vast te stellen; 2 En daarmee het bestemmingsplan waarop deze reactienota betrekking heeft gewijzigd vast te stellen; 3 Voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting Tot en met 10 augustus 2022 heeft een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen, dat voorziet in de herontwikkeling van het terrein Galvanitas op het perceel Wilhelminakanaal Zuid 104. De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door Wilhelminakanaal Zuid, de Eikdijk, Europark en de Burgemeester Holtroplaan. Het realiseren van genoemd plan past niet binnen het huidige bestemmingsplan “Oosterhout-Zuid 2017”. Om de realisering mogelijk te maken is het nodig dat er voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld. In plaats van een bedrijfsbestemming geldt hier dan een zogeheten gemengde bestemming (wonen en andere functies). Aanleiding Het Galvanitasterrein is de locatie van de voormalige meubelfabriek aan het Wilhelminakanaal Zuid. De locatie is aangekocht door BPD Ontwikkeling BV regio Zuid en Schonck, Schul & Compagnie. Zij willen als ontwikkelcombinatie (GalvanitasFabriek VOF) het gebied ontwikkelen tot een nieuwe dynamische hotspot voor de stad en omgeving.

Hun plan voorziet in een combinatie van wonen en werken, leisure en cultuur, met respect voor de authenticiteit en oorspronkelijkheid van het industriële erfgoed. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 210 appartementen in zes appartementenblokken en de ontwikkeling van circa 5.300 m2 leisure programma. Voor de ontwikkeling is een structuurontwerp opgesteld, waarmee uw raad op 31 maart 2021 heeft ingestemd. Vervolgens is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld dat vanaf 30 juni tot en met 10 augustus 2022 ter inzage heeft gelegen. Kader De Wet ruimtelijke ordening en de Wet geluidhinder bieden het juridisch kader voor het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan en het niet vaststellen van een exploitatieplan. Uit de AVG volgt dat persoonsgegevens niet openbaar worden gemaakt. Wat willen we bereiken? Door de voorgestelde herontwikkeling kan een nieuwe invulling gegeven worden aan het Galvanitasterrein, waarbij de karakteristieke hallen met een emotionele waarde voor Oosterhout behouden blijven en er zicht is op een voor Oosterhout nieuw en onderscheidend leisure- en

woonconcept. Het doel is dat deze locatie wordt getransformeerd naar een levendige hotspot voor Oosterhout en de regio, waar mensen fijn wonen, werken én recreëren. Een dergelijk concept kan de aantrekkelijkheid van Oosterhout vergroten, kan een nieuwe bewonersgroep aantrekken en kan een kwalitatieve impuls geven aan de gehele Kanaalzone. Met de vaststelling van het bestemmingsplan “Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)” wordt het planologisch mogelijk gemaakt om de hiervoor beschreven ontwikkeling te realiseren. Argumenten en kanttekeningen bij het voorgestelde besluit Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in bijgaande reactienota samengevat en voorzien van een concept-standpunt. De zienswijzen richten zich in hoofdzaak op: 1. De toegestane oppervlakte voor de functies retail en kantoren en de waterparagraaf in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan. 2. De aantasting van de groenzone ten behoeve van de realisering van een appartementengebouw en de aanleg van parkeerplaatsen. 3. De wijze waarop natuuronderzoeken plaatsvinden op grond van de Wet Natuurbescherming. Uw raad wordt conform bijgaande reactienota geadviseerd de onder punt 1 ingediende zienswijzen gegrond te verklaren en de onder de punten 2 en 3 genoemde zienswijzen ongegrond te verklaren.

Kort samengevat zijn de voorgestelde reacties op de hiervoor benoemde zienswijzen als volgt: 1. Met de gemaakte opmerkingen ten aanzien van de functies retail en kantoren zal in het vast te stellen bestemmingsplan rekening worden gehouden. Verder zal in de toelichting van het bestemmingsplan de waterparagraaf worden aangepast. 2. Vanwege de haalbaarheid van de plannen en teneinde te voldoen aan de parkeernormen is het noodzakelijk om in de groenzone te bouwen en parkeerplaatsen aan te leggen. Daar waar mogelijk zullen bomen die in goede staat verkeren worden ingepast in het aan te leggen parkeerterrein. 3. De verrichte nadere natuuronderzoeken zijn geactualiseerd (de veldonderzoeken zijn afgerond) en de conclusie is dat er geen wijzigingen zijn ten aanzien van de eerder waarnemingen van beschermde soorten. De reeds benoemde vliegroute (vleermuizen) zal worden verplaatst conform een nog op te stellen ecologisch werkprotocol. Daarmee zijn er geen argumenten tegen de vaststelling van dit bestemmingsplan. Inspraak en participatie De initiatiefnemer heeft gedurende het jaar 2020 de omgevingsdialoog gevoerd. Daarbij zijn betrokken belangstellenden, bedrijven, omwonenden / bewoners en cultuuraanbieders. Voor het resultaat van de omgevingsdialoog wordt verwezen naar het bijgevoegde verslag.

In dit verslag wordt het volgende geconcludeerd: “De stakeholders die we gesproken hebben in het kader van de omgevingsdialoog zijn in het algemeen positief over de plannen voor de GalvanitasFabriek. Vooral de directe omgeving is blij dat er eindelijk iets gebeurt met de leegstaande fabriekshallen en dat deze transformeren naar een levendige woonbuurt met (culturele) functies die ook beschikbaar zijn voor de wijk. Aandacht is gevraagd voor een zorgvuldige invulling van de cultuurplaats. Het leisure-programma is aanvullend op het bestaande aanbod in Oosterhout. De omliggende bedrijven vinden het belangrijk dat zij de huidige bedrijfsvoering ongehinderd kunnen blijven voortzetten. Echter zien zij ook kansen voor een uitwisseling van functies zoals vergaderen, horeca en parkeerplaatsen. Dat de GalvanitasFabriek een nieuwe hotspot voor Oosterhout wordt en dat dit meer verkeersbewegingen met zich mee zal brengen, is met name voor bewoners uit de directe omgeving (en voor bewoners van de Warandepoort in het bijzonder), een punt van aandacht. Over het woonprogramma zijn alle stakeholders positief. De toevoeging van circa 150 middeldure en 20 sociale huurwoningen voor een brede doelgroep sluit aan op de Woonvisie 2016 – 2021 “Samen werken aan wonen in Oosterhout” Daarnaast stimuleert het plan in de doorstroming van ouderen naar een nieuwe woning.

Hierdoor zal er een verschuiving in de woningmarkt plaatsvinden, waardoor er

eengezinswoningen vrijkomen voor jonge gezinnen en starters. Dit is in lijn met het bestuursakkoord “Samen op weg naar 2030”. Verder heeft het structuurontwerp herontwikkeling GalvanitasFabriek met bijbehorende stukken conform de Algemene Inspraakverordening Oosterhout 2006 met ingang van 19 november 2020 tot en met 16 december 2020 ter inzage gelegen. Publicatie hiervan heeft plaatsgevonden op 18 november 2020 in het huis-aan-huis blad “weekblad Oosterhout” en op de gemeentelijke website. Gedurende deze termijn bestond de gelegenheid om schriftelijk en mondeling op het plan te reageren door de indiening van een zienswijze. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt door één instantie. Het eindverslag inspraakprocedure structuurontwerp herontwikkeling GalvanitasFabriek is door uw raad tijdens de raadsvergadering van 30 maart 2021 ter kennisgeving aangenomen. Alternatieve oplossingsrichting(en) Er is een mogelijkheid om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Dit zou echter betekenen dat gewenste ontwikkeling niet kan worden gerealiseerd en dat een duurzame bestemming voor het Galvanitasterrein langer op zich laat wachten. Financiën Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor alle kosten (waaronder eventueel uit te keren planschade) met de initiatiefnemer wordt verrekend. Hiermee is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.

Vervolg Het besluit van uw raad, en de wijze waarop beroep kan worden aangetekend, zal op de gebruikelijke wijze worden bekendgemaakt, waaronder toezending van het besluit aan de indieners van zienswijzen. Na bekendmaking zal uw vaststellingsbesluit (inclusief het bestemmingsplan) gedurende 6 weken ter inzage liggen. Gedurende deze ter inzage legging kan beroep worden ingesteld en een voorlopige voorziening worden aangevraagd (met een schorsende werking). Oosterhout, 18 oktober 2022, Burgemeester en wethouders.

Bijlagen 1. Concept-Raadsbesluit; 2. Reactienota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan; 3. Geanonimiseerde zienswijzen; 4. Lijst indieners zienswijze (i.v.m. de Algemene verordening gegevensbescherming niet openbaar); 5. Ontwerpbestemmingsplan; 6. Memo nader ecologisch onderzoek 2021-2022 Galvanitasterrein e.o..

RAADSBESLUIT Onderwerp:

bestemmingsplan “Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)”

Zaaknummer:

358626

De raad van de gemeente Oosterhout; gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 18 oktober 2022, overwegende dat: • •

• • •

een besluit moet worden genomen over de vaststelling van het bestemmingsplan “OosterhoutZuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)”; het ontwerp van dit bestemmingsplan, op grond van het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, met ingang van 30 juni 2022 gedurende een termijn van 6 weken voor eenieder ter inzage heeft gelegen; van de geboden gelegenheid tot het indienen van zienswijzen gebruik is gemaakt; deze zienswijzen in de Reactienota Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)” zijn samengevat en zijn voorzien van een gemeentelijk standpunt. er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor alle kosten (waaronder eventueel uit te keren planschade) met de initiatiefnemer worden verrekend. Hiermee is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk,

BESLUIT: 1. de Reactienota “Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)” vast te stellen; 2. het ontwerpbestemmingsplan “Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)” met planidentificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz06zuid-ON01 zoals weergegeven in de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte toelichting, verbeelding en regels, gewijzigd vast te stellen als bestemmingsplan “Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)” met planidentificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz06zuid-VA01; 3. voor het bestemmingsplan “Oosterhout-Zuid, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)” geen exploitatieplan vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 november 2022, de raad voornoemd, , voorzitter {{Signer1}} , griffier {{Signer2}}