Raadsbijeenkomst beinvloeden van de woningmarkt 28-6-22.docx

A. Oplegnotitie Raadsbijeenkomst 28 juni 2022: Beinvloeden van de woningmarkt Inleiding De woningmarkt is volop in beweging. De huidige krapte op de woningmarkt leidt tot woningnood voor diverse doelgroepen. Als raad heeft u aangegeven breed te willen worden geïnformeerd over de (on)mogelijkheden om hier vanuit lokaal perspectief meer ‘richting’ aan te geven. Op 8 februari 2022 bent u informatief op hoofdlijnen meegenomen in de algemene mogelijkheden om de lokale woningmarkt te (kunnen) beïnvloeden. In deze vervolgbijeenkomst staan we meer verdiepend stil bij: a) de belangrijkste (lokale/regionale) items op het gebied van het wonen voor de komende jaren: doelgroepen, beschikbaarheid, betaalbaarheid en verdeling van woonruimte.

b) de vorm/rol waarop de gemeente meer invloed zou kunnen/willen uitoefenen: partner, regie, sturen c) welke instrumenten hierbij het meest geschikt / gewenst zijn: publiekrechtelijk (beleid, regels, verordeningen) of privaatrechtelijk (afspraken, overeenkomsten) d) ontwikkelingen op het gebied van wonen: regionaal, provinciaal, landelijk Samenvatting hoofdlijnen ‘sturen woningmarkt’ 8 februari 2022 De presentatie van 8 februari kort samengevat: ➢ De gemeente heeft beïnvloedingsmogelijkheden ➢ Publiekrechtelijk en privaatrechtelijk ➢ De beïnvloedingsmogelijkheden zijn middelen om de woondoelen beter te bereiken ➢ Beinvloeden omdat: ➢ Ongewenste druk / schaarste in bepaalde segmenten woningbouw: ➢ tekort aan woningen voor specifieke doelgroepen ➢ tekort aan bepaalde type/prijsklasse woningen ➢ aantonen schaarste via onderzoek ➢ Het gaat om een combinatie van maatregelen op de thema’s: ➢ beschikbaarheid, betaalbaarheid, verdeling woonruimte, inzet financiën ➢ Er is niet één alles omvattende oplossing. Er zijn verschillende instrumenten voor verschillende woondoelen. Dit betekent het opstellen ‘gereedschapskist’ met flexibiliteit voor inzet van de juiste instrumenten.

De keuze ‘van de gereedschapskist’ gaat over: ➢ Verordening, beleidsregels, privaatrechtelijke afspraken ➢ Gewenste mate van sturing versus overlaten aan de markt ➢ Snelheid van handelen ➢ Verschillende ‘rollen’ gemeente: sturen en/of regie en/of samenwerken ➢ Dit zijn verschillende ‘grootheden’ ➢ Inzet afhankelijk van omstandigheden en (bestuurlijk/politieke) keuzen Voorstel uitwerkingsrichting Op basis van de informatie in deze notitie gaan we aan de slag met stellingen om met elkaar meer verdieping in de (bestuurlijk/politieke) vraagstelling te krijgen. De uitkomsten van de verdiepingssessie / stellingen leidt tot een concept voorstel aan de raad over ‘beïnvloeden woningmarkt’. Dit voorstel wordt besproken in een debat bijeenkomst en vervolgens ter besluitvorming voor het einde van 2022 aan de raad voorgelegd. Het geheel aan keuzen leidt tot een op te stellen dynamische, flexibele, strategische uitvoeringsagenda wonen voor de komende jaren.

1

B. Beinvloeden van de woningmarkt: achterliggende, oriënterende informatie Inleiding Wonen op de politieke agenda. Na enkele jaren waarin de markt(partijen) vooral aan het roer stonden om te bepalen wat voor soort woningen we bouwden en voor wie, heeft er de laatste jaren nadrukkelijk een kentering plaatsgevonden waarbij de gemeente nadrukkelijk(er) dit roer wilt gaan overnemen. De krapte op de huidige woningmarkt (woningtekorten / woningnood) en de toenemende urgentie van huisvesting voor steeds meer – bijzondere - doelgroepen (b.v. starters, ouderen, spoedzoekers, arbeidsmigranten) zijn aanleiding tot informeren, nadenken en handelen op lokaal niveau. Op 8 februari 2022 bent u informatief op hoofdlijnen meegenomen in de algemene mogelijkheden om de lokale woningmarkt te (kunnen) beïnvloeden. In de vervolgbijeenkomst staan we meer verdiepend stil bij: e) de belangrijkste (lokale/regionale) items op het gebied van het wonen voor de komende jaren: doelgroepen, beschikbaarheid, betaalbaarheid en verdeling van woonruimte.

f) de vorm/rol waarop de gemeente meer invloed zou kunnen/willen uitoefenen: partner, regie, sturen g) welke instrumenten hierbij het meest geschikt / gewenst zijn: publiekrechtelijk (beleid, regels, verordeningen) of privaatrechtelijk (afspraken, overeenkomsten) h) ontwikkelingen op het gebied van wonen: regionaal, provinciaal, landelijk Hoofdlijnen wonen vanuit de Woningbouwstrategie en bijbehorende Routekaart De door de raad vastgestelde ‘Routekaart woningbouwstrategie Oosterhout 2030’ geeft in ieder geval voor de nieuwbouw de belangrijkste doelen aan voor de komende jaren en de ‘sporen’ waarlangs we deze willen bereiken. Het gaat dan om: • aanbrengen van focus: duidelijk maken met welke type woningbouwplannen we de komende periode aan de slag gaan en met welke plannen niet. • Faciliteren van die woningbouwplannen die nadrukkelijk inspelen op de lokale en/of wijkbehoefte • een snellere uitvoering van kansrijke woningbouwplannen. • Oplossen van het overschot aan woningbouwplannen en de te eenzijdige invulling hiervan (woningtype en prijsklasse). De routekaart is/wordt gevormd langs de ‘sporen’ (met kort de stand van zaken): 1.

Planning van de woningbouw inclusief sturing op het woonbeleid: Voor nieuwe initiatieven zijn heldere afwegingscriteria (kwaliteit locatie, het programma, bijzondere kwaliteiten van het initiatief en de opbrengstpotentie van het plan) geformuleerd en een nieuw proces voor intake vastgesteld. Beide onderdelen zijn gepubliceerd op de website via een nieuw intake formulier. Twee maal per jaar toetst het college de nieuwe initiatieven en beziet of en zo ja welke initiatieven aan het lopende woningbouwprogramma worden toegevoegd. De raad wordt hiervan schriftelijk in kennis gesteld. 2. Het bepalen van de gewenste uitbreidingslocatie(s). In 2021 is gestart met een onderzoek (door het bureau Spacevalue) naar de mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied. De raad is hiervan vertrouwelijk in kennis gesteld. Eind 2021, begin 2022 is gestart met een verdiepend onderzoek naar deze mogelijkheden. Voor het zomerreces 2022 wordt de raad hierover nader geïnformeerd. 3. Het vormgeven van de publiekrechtelijke procedures met als doel de onderhavige plannen zorgvuldig en vlot door de procedure te leiden.

De gemeentelijke inspraakverordening is aangepast zodat, wanneer de ‘omgevingsdialoog’ op goede wijze is gevoerd, voor ruimtelijke initiatieven geen inspraak op grond van de gemeentelijke inspraakverordening meer nodig is, maar een ruimtelijk initiatief dan gelijk door kan gaan via het proces van een ontwerp bestemmingsplan procedure. 2

4. De privaatrechtelijke positie van de gemeente daar waar het gaat om de mate waarin een actief grondbeleid wordt gevoerd en de wijze waarop de contractvorming met ontwikkelaars wordt gevoerd. Indien aanleiding wordt gebruikgemaakt van actieve grondpolitiek dan wel het gebruik maken van de wettelijke mogelijkheden om eventuele toekomstige grondposities meer veilig te stellen door b.v. het vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Door aan de voorkant 5. De beschikbare personele middelen in de organisatie Door de raad is een extra krediet van 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het aantrekken van extra personeel in de jaren 2021 t/m 2024. In dit licht is met het bureau Witteveen & Bos een raamovereenkomst gesloten tot het beschikbaar stellen van personele capaciteit op ‘afroep’. Dit heeft er mede toe geleid dat een aantal initiatieven in 2021 aan het meer jaren woningbouwprogramma kon worden toegevoegd. 6. Het parkeerbeleid (met name de parkeernormering) die bij binnenstedelijke herontwikkelingen in de uitvoeringspraktijk als knellend wordt ervaren. Aan het begin van de nieuwe bestuursperiode zal een voorstel dienen tot aanpassing van de parkeernormen zoals die nu nog gelden. 7. De politiek-bestuurlijke sturing en informatievoorziening op de gang van zaken.

Door een gebrek aan ambtelijke capaciteit bij de gemeente Breda is het in 2021 niet gelukt om een nieuw (regionaal) monitoringssysteem voor ruimtelijke ontwikkelingen (woningbouw en infrastructurele werken) in te voeren. De verwachting is dat dit systeem in 2022 wel kan worden ingevoerd. Daarnaast wordt intern gewerkt aan een mogelijk dashboard om de voortgang van de ruimtelijke ontwikkelingen beter in beeld te brengen. Via een presentatie 2x per jaar wordt de raad meegenomen in de lopende ontwikkelingen. 8. Het wijk- en dorpsgericht werken. Het wijk- en dorpsgericht werken maakt integraal onderdeel uit van de woningbouwplanning en -programmering. Naast de beoordeling van de woningbehoefte Oosterhout breed, is er steeds meer aandacht voor ‘wat is er nodig in de betreffende wijk’. Een goed voorbeeld hiervan zijn de dorpsvisies voor de kerkdorpen. 9. Differentiatie en doelgroepen. De uitwerking van dit ‘spoor’ raakt de essentie van het nu te behandelen thema ‘beïnvloeden van de woningmarkt. Hierbij is mede uitgangspunt dat – gelet op het grote aandeel van gelijkvloerse woningen in het bestaande woningbouwprogramma – er op termijn meer (grondgebonden) woningen beschikbaar moeten komen voor de jongere doelgroepen en gezinnen.

Door de raad is hierbij – ook in de programmering - extra aandacht gevraagd voor o.a.: groepswonen voor ouderen, flexibele woonvormen, spoedzoekers, inwoners met een binding/zelfbewoningsplicht, het aandeel sociale huurwoningen in de nieuwbouwprogrammering, (pre)mantelzorgwoningen.

A. Belangrijkste (lokale/regionale) items Spoor 9 van de Routekaart haakt aan bij de verdere uitwerking ‘beïnvloeden van de woningmarkt’. De belangrijkste items behorend bij deze uitwerking zijn te vervatten onder de vraagstelling:

-

voor wie: de doelgroepen / aandacht groepen wat: beschikbaarheid / beheer woningvoorraad, woningtype hoe: betaalbaarheid en verdeling van woonruimte.

Voor wie?

1. Doelgroepen / aandacht groepen

De overheid en daarmee ook de gemeente heeft in de basis een zorgplicht ook op het gebied van huisvesting/wonen voor al haar inwoners. Hiermee geven we indirect ook aan dat een woning (nieuwbouw of bestaand) voor zo veel mogelijk doelgroepen beschikbaar, bewoonbaar moet zijn. Een specifiek doelgroepenbeleid zou vanuit dat perspectief eerder 3

een uitzondering dan de regel moeten zijn. Kijkend naar (het functioneren van) de woningmarkt op dit moment constateren we dat een aantal doelgroepen qua huisvesting momenteel meer aandacht/zorg vragen. Het betreft dan: - Jongeren / starters op de woningmarkt: Jongeren en starters op de woningmarkt zoeken – gelet op de beperkte inkomens en korte wachttijd in de huursector – vooral woningen in het goedkope (sociale) huur/koopsegment. Afhankelijk van een eventueel 2e inkomen zien we de laatste tijd – via de gebruikmaking van de Verordening Starterslening - ook nadrukkelijk dat deze doelgroep zoekt in het (lagere gedeelte van het) midden dure segment (huur/koop). - Jonge gezinnen: Vanuit de Toekomstvisie Oosterhout 2030 wordt – ook vanwege het economisch/arbeidsperspectief - nadrukkelijk ingezet op het aantrekken van jonge gezinnen. Traditioneel zoekt deze doelgroep eerder naar een grondgebonden woning dan naar een appartement. - Ouderen: de zoektocht van ouderen naar een andere woning is deels ambivalent. Aan de ene kant wordt gezocht naar een meer ‘gelijkvloerse’ woning (appartement, patio achtige woning). Aan de andere kant wordt ook gezocht naar mogelijkheden om de bestaande woning aan te passen zodat de bewoner in de vertrouwde, sociale woonomgeving (met daaraan gekoppeld het sociaal netwerk) kan blijven wonen.

Onder deze doelgroep komt ook de vraag naar meer vernieuwende woonvormen (groepswonen met soortgelijken) naar voren. Deze doelgroep kan vanuit de huidige woonsituatie (vaak een wat grotere grondgebonden woning) een rol spelen in mogelijke doorstroom processen binnen de woningmarkt. - Spoedzoekers: Een steeds groter wordende groep is de categorie spoedzoekers. Woningzoekenden die om een bijzondere reden urgent een (andere) woning nodig hebben. Dit kunnen zijn doelgroepen gelieerd aan de WMO (denk aan dak- thuislozen of ouderen), maar ook de groep statushouders, vluchtelingen, arbeidsmigranten of ‘scheidingen’. Bij deze groep speelt de urgentie (dus het snel vinden van een woonoplossing) en grote rol. Kenmerk van deze groep voor wat betreft de woonoplossing is vaak ook dat de woonoplossing over het algemeen van ‘tijdelijke’ aard is. Wat? 2. Beschikbaarheid en beheer woningvoorraad/-type Dit thema gaat over het toevoegen van nieuwe woningen en het behouden van de bestaande woningvoorraad gekoppeld aan inzichten in de vraag naar woningen / woningtypen / prijsklassen vanuit de consument/markt en geconstateerde tekorten/schaarste in bepaalde segmenten van de woningmarkt voor doelgroepen. Aan de hand van dit inzicht wordt meer objectief of, in welke mate en op welke wijze de gemeente ‘in moet grijpen’ in de reguliere werking van de woningmarkt.

Hiervoor is nodig dat regelmatig onderzoek plaatsvindt om schaarste of verdringing te kunnen onderbouwen. De 2-3 jaarlijkse lokale Buurten enquête waaruit de lokale Woonmonitor wordt opgesteld vormt een basis voor dit inzicht. Maar ook onderzoeken vanuit lokaal/regionaal werkzame instellingen op het gebied van wonen (denk aan woningcorporaties, ontwikkelaars of makelaars) helpen om de noodzaak voor het treffen van specifieke woonmaatregelen te onderbouwen. In samenspraak met de vakgroep IBB wordt, in afwachting van een mogelijk regionaal systeem, op dit moment gewerkt aan een ‘dash bord’ dat inzicht geeft in de kwantitatieve en kwalitatieve kant van de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouwplannen vanuit het meerjaren woningbouwprogramma. Op deze wijze kan beter de ‘vinger aan de pols’ worden gehouden over het beheer van de woningvoorraad en ontstaat meer inzicht in de kwaliteit en kwantiteit van de strategisch toe te voegen nieuwbouw.

4

Hoe? 3. Betaalbaarheid Het begrip ‘betaalbaar’ is rekkelijk. Wat voor de een betaalbaar is, is dat voor de ander niet. De bijzondere aandacht van de overheden / gemeente richt zich over het algemeen op die situaties waarin de woonconsument zelf niet/nauwelijks in staat is tot het bemachtigen van een huur/koop woning (vanuit financieel aspect, vanwege urgentie of anderszins). We onderscheiden de bestaande woningbouw versus nieuwbouw en daarbinnen het onderscheid tussen huur en koop. Hiervoor gelden in de basis onderstaande ‘regels’ voor wat betreft betaalbaarheid. -

Nieuwbouw huur: o Sociale huursector: de maximale huurprijs en spelregels tot bepaling hiertoe worden landelijk vastgesteld o Vrije sector huur (middel en duur): de maximale huurprijs wordt (deels) binnen (landelijke) regels vastgesteld

-

Nieuwbouw koop: o Goedkope koop sector: maximaal bedrag wordt (deels) landelijk vastgesteld. Gemeente mag hiervan naar beneden toe afwijken o Middeldure koop (vaak gedeeltelijk ook het betaalbaar segment genoemd). Is landelijk gekoppeld aan de maximale prijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Lokaal (neerwaarts) afwijken mag. o Dure koop: verkopend ontwikkelaar bepaald maximum grens. Lokaal kan de minimum grens worden bepaald. Voor Oosterhout gelden voor 2022 de volgende (door het college in 2021 vastgestelde) prijsgrenzen (die waar nodig jaarlijks door het college kunnen worden aangepast: Huursector: Sociale huur : € 763,47 (zijnde de liberalisatiegrens 2022) Middel dure huur : € 763,47 t/m € 950,Dure huur: > € 950,Koopsector: Goedkope koop: t/m € 250.000,Middel dure koop € 250.001,- t/m € 350.000,Dure koop : > € 350.000,-

•

Bestaande bouw huur Huurprijzen mogen jaarlijks worden verhoogd met het wettelijk toegestane percentage of een ‘inhaal’ huurverhoging bij mutatie (als de prijskwaliteitsverhouding dit toestaat). Dit laatste is geen verplichting maar een bevoegdheid van de verhuurder).

•

Bestaande bouw koop: De koopprijzen worden bepaald door de marktwerking (taxatie of bij opbod).

4. Verdeling van woonruimte Dit onderdeel omvat eenvoudig gesteld: wie krijgt een / welke woning (toegewezen)? De toewijzing van woonruimte is in beginsel het speelveld van andere organisaties dan de overheid / gemeente. De ‘markt’(partijen) bepalen aan wie een huur/koop woning wordt toegewezen.

5

Een verbijzondering hiervan zijn de woningcorporaties, die als toegelaten instelling werkzaam in he sociale segment, bepaalde doelgroepen moeten huisvesten en hierbij aan bepaalde (rijks) spelregels moeten voldoen. De keuze van het systeem dat gebruikt wordt voor inschrijving (in Oosterhout Klik voor Wonen) en de criteria/spelregels waarlangs binnen dat systeem de volgorde van toewijzing/toekenning van een sociale huurwoning wordt gedaan (met inachtneming van rijksregels) is een primaire verantwoordelijkheid van de woningcorporatie(s) zelf (en daarmee niet des gemeente). De keuze van het systeem en beschikbaarheid van het systeem voor woningzoekenden richt zich – mede op verzoek van gemeenten om meer eenduidigheid en gelijkheid van woningzoekenden – naar regionale systemen. Dit past overigens ook in de lijn van het gedrag van woningzoekenden door zich niet alleen te richten op woonmogelijkheden in de huidige woongemeente zelf. 5. Locaties We zijn ons ervan bewust dat op dit moment het landelijk en provinciaal beleid nog steeds het accent legt op “inbreiden” boven “uitbreiden”. Op dit moment omvat de woningbouw opgave/programmering 2022 ruim 30 locaties die feitelijk, met uitzondering van Dorst Oost, in het bestaand stedelijk gebied liggen. Hierin zijn/worden de komende 10 jaren ruim 3000 woningen nog aan de voorraad toegevoegd.

Kijkend naar de ‘belasting’ van ons stedelijk gebied met alle ruimtelijke ontwikkelingen en de vraag naar grondgebonden woningen juist door (jonge) gezinnen pakt de keuze voor vrijwel uitsluitend inbreiden zonder meer negatief uit voor de leefbaarheid in het bestaand stedelijk gebied (combinatie van wonen, duurzaamheid, klimaat, mobiliteit). Dit maakt dat de zoektocht naar een (grotere) woningbouwlocatie in het buitengebied op uw verzoek is doorgezet en heeft geleid tot de ‘Propositie Oosterhout Oost’ waarover uw raad op 1 juni jl is geïnformeerd. Vanuit de beider opties (inbreiden en uitbreiden) kan meer en doelgerichter die woningen worden gerealiseerd die nodig zijn voor de algemene woningvraag en de bijzondere woningvraag vanuit de onder 1 beschreven doel/aandachtgroepen. Hierbij zoeken we meer en meer de aansluiting bij wijkgericht werken. Wat heeft een bepaalde wijk voor woningtype/doelgroepen nodig om de deze te kunnen versterken en toekomstwaarde te geven dan wel te laten behouden. Wat is de kracht van de bestaande woningvoorraad in die wijk en de mogelijkheden tot ‘omkatten’ van bestaande gebouwen. Via een tweejaarlijkse rapportage brengen we de voortgang van de lopende woningbouw projecten/locaties in beeld. B.

Wijze van uitoefenen invloed gemeente De gemeente is een belangrijke actor binnen het speelveld wonen zowel qua beleid (Omgevingsvisie, Woonvisie/woningbouwstrategie), als in de uitvoering ervan (bestemmingsplannen, prestatie afspraken corporaties, regionale afspraken, overeenkomsten met ontwikkelende partijen). Het maakt verschil op welke wijze je als ‘speler’ op het werkveld je invloed uitoefent, aanwendt. De meest voorkomende rollen zijn: • Partner: Als partner werk je samen en gelijkwaardig met andere partners aan het bereiken van de geformuleerde woondoelstellingen. Ieder vanuit de eigen rol en verantwoordelijkheden. Gelijkwaardigheid is het belangrijkste uitgangspunt. Voorbeeld van partnerschap is het (jaarlijkse) convenant ‘prestatie afspraken met Thuisvester en de huurdersvereniging’, waarbij op basis van gelijkwaardigheid afspraken worden gemaakt over de woondoelen en inzet van middelen (menskracht en financiën) • Regie: Vrij vertaald: het hebben van de algemene leiding en de controle bij de uitvoering van – in dit geval – het woonbeleid. Het geven van kaders aan anderen om het woonbeleid uit te 6

•

voeren binnen die kaders. Voorbeeld hiervan is het vaststellen van de Woonvisie, woningbouwstrategie waarbij de gemeente de kaders aangeeft waarbinnen de overige organisaties in het werkveld moeten ‘werken’. Binnen de geschetste brede basis/kaders hebben organisaties de ruimte/vrijheid om de wijze waarop de doelen worden bereikt nader in te vullen. Sturen het gebruik van sturingsinstrumenten om processen en resultaten in de gewenste richting concreet te beïnvloeden. Het zorgen dat iemand iets doet zoals jij vindt dat het moet. Voorbeeld hiervan zijn beleidsregels of verordeningen waarin wordt voorgeschreven wat de resultaten zijn en via welke (strikte) voorwaarden dit bereikt moet worden. Denk aan een Huisvestingsverordening of de Verordening Starterslening.

De rollen die de gemeente aanneemt wisselen, mede afhankelijk van hetgeen je qua doelstelling, inzet en taken/verantwoordelijkheden kunt en wilt bereiken. Er is hiermee geen sprake van één vaste rol. C. Inzet van instrumenten gemeente Welke instrumenten waarom en wanneer in te zetten? De beantwoording hiervan hangt sterk af van de doelgroepen waarvoor je iets wilt doen en de mate waarin je wilt treden in het speelveld wonen. De uitwerking van dit onderdeel doen we aan de hand van de items zoals hierboven beschreven onder A 1 t/m 4 Algemeen: Bij de inzet van ‘beïnvloeding’ instrumenten maken we onderscheid tussen het publiekrecht (wat kun/mag je als overheid inzetten) en het gebruik van het privaatrecht. Soms betreft het een combinatie. De mogelijke instrumenten worden doorgelopen aan de hand van de eerder genoemde thema’s (aandachtgroepen, beschikbaarheid voorraad, betaalbaarheid en verdeling woonruimte). Sommige instrumenten zijn op meerdere thema’s toepasbaar. Het betreft een algemene verdiepende beschrijving van aandachtspunten zonder nu al hierin een (bestuurlijke) keuze te maken. Aandacht/doelgroepen: Als de aandachtgroepen van beleid zijn bepaald kan de gemeente de volgende instrumenten inzetten om deze doelgroepen te beschermen op de woningmarkt dan wel eerder voor een woning in aanmerking te laten komen.

• Publiekrechtelijk: o Doelgroepenverordening obv Huisvestingswet (i.c.m. bestemmingsplan) Gemeenten kunnen nieuwbouw woningen beschikbaar houden voor specifieke doelgroepen (zoals starters) door middel van het opstellen van een doelgroepenverordening en gekoppeld aan een vergunning. In de verordening wordt o.a. geregeld ▪ welke doelgroepen in aanmerking komen voor deze woningen, ▪ wat de huur/koopprijs is/wordt ▪ voor welke periode deze woningen voor die doelgroep beschikbaar moeten blijven. Via het Bro bepaald op tenminste 10 jaar voor de sociale huur, voor sociale koop op ten minste 1 en ten hoogste 10 jaar en voor middeldure huur ten minste 10 jaar. Voor deze laatste categorie geldt dat expliciet moet worden aangetoond dat er sprake is van schaarste. De WRO biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage woningen in de sociale huur, middel dure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd. De doelgroepenverordening werkt pas door als de koppeling is gemaakt met het bestemmingsplan waarbij op de verbeelding het betreffend gebied waarvoor dit geldt wordt aangeduid en in de regels wordt bepaald welke 7

o

•

percentage voor dat gebied voor die categorieën geldt. De verordening is alleen van kracht voor nieuw vast te stellen bestemmingsplannen en geldt niet met terugwerkende kracht voor al eerder vastgestelde bestemmingsplannen. Prestatie afspraken: Bepalingen over doelgroepen op te nemen in de prestatie afspraken met de woningcorporatie (strikt formeel een privaatrechtelijke overeenkomst maar wel gebaseerd op publiekrecht). In de prestatie afspraken 2022 is hoofdstuk 4 gewijd aan enkele specifieke doelgroepen zoals statushouders, jongeren/starters, woningzoekenden met een sociale problematiek.

Privaatrechtelijk: o Anterieure overeenkomst: Het opnemen van bepalingen over doelgroepen en percentages prijscategorieën in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelende partijen of aan een burger indien de gemeente hier rechtstreeks grond aan verkoopt (denk hierbij aan – collectief – particulier opdrachtgeverschap). Een dergelijke overeenkomst met voorwaarden kan ook gesloten worden ten behoeve van het meewerken aan de herziening van eden bestemmingsplan voor (her)ontwikkelen van een locatie tot woningbouw voor zover dit niet past binnen de geldende bestemming.

Beschikbaarheid / beheer voorraad:

•

Publiekrechtelijk: o

o o

8

Woonvisie, woningbouwstrategie: Onderdeel van de nadere uitwerking van de Woonvisie en woningbouwstrategie kan zijn het opnemen van ‘harde’ randvoorwaarden voor toevoeging van nieuwe woningen bij (her)ontwikkeling van een locatie of het transformeren van bestaande woningen/panden. Hierbij valt te denken aan: percentages in : huur/koop, prijsklassen zoals bepaald door de gemeente, grondgebonden/gestapeld, bijzondere woonvormen en/of bijzondere doelgroepen voor de betreffende woningen of een zelfbewoningsplicht Op dit moment wordt er nog geen voorwaarde gesteld voor wat betreft een vast percentage huur/koop en percentages in prijsklassen. Op basis van de Routekaart (spoor 9) wordt wel gestreefd om in nieuwe plannen ten minste 30% sociale huur te realiseren. De algemene prijsgrenzen en de zelfbewoningsplicht bij nieuwe (goedkope en middel dure) koopwoningen is sinds medio 2021 lokaal wel geregeld. Belangrijk is wel dat je – op basis van onderzoeken – kunt onderbouwen waarom je deze voorwaarden stelt; Bestemmingsplan (i.c.m. doelgroepenverordening): zie hierboven bij onderdeel aandacht/doelgroepen.

Woningsplitsing / - onttrekking: Beïnvloeding van de woningvoorraad kan – zij het in beginsel getalsmatig in beperkte mate - naast de toevoeging ook plaatsvinden door het stellen van regels / vergunningverlening voor het splitsen van een woning of het verbod op het onttrekken van een woning aan de voorraad. De mate waarin deze activiteiten plaatsvinden zullen van invloed zijn op de keuze om een dergelijk vergunningensysteem te activeren. Hierbij bestaan twee mogelijkheden, te weten via: ▪ Ruimtelijke Ordening: opstellen beleidsregels met vergunningensysteem: Voorbeeld hiervan is de bestaande beleidsregel voor onzelfstandige bewoning (met name in het leven geroepen vanuit de huisvesting van arbeidsmigranten). Deze beleidsregel zal dit jaar worden geactualiseerd. Daarnaast wordt momenteel gewerkt aan de beleidsregel voor woningsplitsing. ▪ Huisvestingswet: een verordening met vergunningenstelsel gericht op het voorkomen van schaarste voor doelgroepen. Betekent dat een deel van de voorraad op basis van onderbouwing van schaarste kan worden aangewezen. De vergunning wordt verleend tenzij het belang van de

o

o

o

9

samenstelling van de voorraad groter is dan het belang dat wordt gediend met onttrekking/splitsing. Leefbaarheid mag in dit kader meewegen. Echter: als dergelijke verzoeken zich maar sporadisch voordoen zal het weigeren lastig worden. Prestatie afspraken corporatie: in deze afspraken kunnen thema’s, onderdelen worden opgenomen over aantallen en type toe te voegen sociale huurwoningen, het behouden en/of aanpassen van de bestaande woningvoorraad, prijsklassen in relatie het (wettelijk) passend toewijzen en inzet van ‘vrije ruimte’ bij toewijzing, het behouden van en/of toevoegen van middel dure huurwoningen, het verkopen van sociale huurwoningen en/of middeldure huur, bouwen en verkopen (onder voorwaarden zoals maatschappelijk gebonden eigendom) van goedkope koopwoningen en het ‘reserveren’ van een deel van de woningvoorraad voor bijzondere doelgroepen (b.v. statushouders, spoedzoekers), splitsing van (grotere) huurwoningen of (pilots) met flex woningen (denk aan de tijdelijke opvang van spoedzoekers bij t Haasje). In de huidige prestatie afspraken 2022 komen deze onderdelen ook aan de orde. Prestatie afspraken geven - binnen een zekere bandbreedte die het rijk voorschrijft – ruimte om met de corporatie datgene te doen wat lokaal noodzakelijk is.

Tijdelijk gebruik en/of flexwonen: Een onderdeel dat in de huidige woningnood steeds meer aandacht krijgt is de vorm van tijdelijk gebruik en/of flex wonen. Hierbij is onderscheid mogelijk naar de tijdelijkheid van het gebouw/de woning of de tijdelijkheid van het gebruik/de bewoning. Voorbeelden / mogelijkheden zijn: het omkatten / gebruiken van een leegstaand (kantoor/bedrijfs) gebouw voor een tijdelijke woonfunctie of de huisvesting van tijdelijke doelgroepen in wisselende samenstelling. Bij nieuwbouw kan worden gedacht aan het plaatsen van flexibele woonunits. Daar waar het gebruik van het gebouw als woonruimte in strijd is met het bestemmingsplan, maar zich richt op een beperkt aantal jaren, kan worden gewerkt met een vergunning ‘tijdelijk strijdig gebruik’ (gedurende maximaal 10-15 jaren). Wanneer de bewoning permanent van karakter is/wordt en in strijd is met het bestemmingsplan, dient het bestemmingsplan aangepast te worden of er kan een omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik (bij een meestal beperkte afwijking bestemmingsplan) worden verleend. De inzet van tijdelijk gebruik woonruimte / flexwonen wordt vooral toegepast bij de noodzakelijke huisvesting van bijzondere doelgroepen (spoedzoekers, statushouders, arbeidsmigranten).

De grootste aandachtspunten bij dit thema zijn: de beschikbaarheid van locaties/gebouwen, de omgevingsdialoog (vaak wordt overlast gevreesd vanuit de omgeving), de bereidheid van de eigenaar van de grond / gebouw omdat vanuit financieel economisch standpunt de tijdelijke huisvestingsoplossing vaak niet rendabel is) en het gegeven dat bij een koopwoning constructie de aspirant koper vaak geen hypotheek krijgt i.v.m. de tijdelijkheid. Voorkomen van speculatie: Bij het voorkomen van speculatie is het de bedoeling dat een bepaalde woning die bestemd is voor een bepaalde doelgroep ook voor deze doelgroep (gedurende een x-aantal jaren) bestemd blijft. Ook kan het voorkomen van speculatie helpen bij het tegengaan van winstbejag (het aankopen van een woning met nadrukkelijk de bedoeling om deze snel weer te verkopen met winst. Iets wat we zeker in de tijd aan de orde kan zijn). ▪ Wet Opkoopbescherming: Een landelijke wet die vooralsnog geldt voor een periode van maximaal 4 jaar vanaf de inwerkingtreding van de rijkswet in 2020 (en dus tot medio 2024). Op basis van deze wet kan de gemeente via het activeren van de Huisvestingswet/-verordening een vergunningvereiste instellen voor het bewonen van een nieuwe of bestaande woning.

Het betreft hier formeel geen zelfbewoningsplicht (aangezien dat nog steeds in strijd is met Europees recht) maar een verbod op verhuur van een woning gedurende de 1e vier jaar (van bewoning). De wet geeft de uitzonderingsmogelijkheden aan.

▪

•

Praktisch komt dit neer op een zelfbewoningsplicht. Bij gebruikmaking van deze mogelijkheid betreft het uitsluitend goedkope en middeldure koopwoningen. Het betreft een gebiedsgerichte inzet op grond van onderzochte en vastgestelde schaarste en onrechtvaardige effecten op de woningmarkt in deze segmenten. Leegstandswet: deze wet biedt de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur van een te koop staande eigen woning. De vergunning wordt voor 5 jaar verstrekt.

Privaatrechtelijk: Via voorwaarden, bedingen in anterieure overeenkomsten kunnen elementen worden opgenomen om de beschikbaarheid / beheer van de woningvoorraad meer te reguleren. Het betreft dan: o Zelfbewoningsplicht: via een anterieure overeenkomst is het de gemeente toegestaan een zelfbewoningsplicht op te leggen (aan ontwikkelaars met doorlegplicht aan de individuele kopers) voor nieuwbouwwoningen. Op 24 augustus 2021 is voor het goedkope en middel dure koopsegment hiertoe een beleidsregel opgesteld, die zelfbewoning gedurende de eerste vijf jaar voorschrijft (zie ook de brief aan de raad van 25 augustus 2021, zaaknummer 288692). o Antispeculatie beding: een dergelijk beding ziet over het algemeen op twee situaties, te weten: een vorm van ‘korting’ op de (grond)prijs van de woning (waarbij bij verkoop een te voren bepaald gedeelte of percentage terugbetaald moet worden). o Doelgroepen: voorwaarden op te nemen over de doelgroepen die in woningen met een bepaalde prijsklasse gehuisvest mogen worden zowel bij 1e bewoning als bij doorverkoop gedurende een nader op te nemen periode.

Betaalbaarheid Het huren of kopen van een woning kost bedrag X. Zoals eerder omschreven is de mogelijkheid tot beïnvloeden vanuit de gemeente beperkt. Het richt zich met name op (voorwaarden/regels) bij nieuwbouwprojecten. De prijs in de bestaande woningmarkt is – zeker voor wat betreft het koopsegment – het resultaat van marktwerking. In de bestaande koopsector geldt in de huidige markt niet: ‘wat is een woning waard’, maar ‘wat heb ik voor die woning over’. De stijgende bouwkosten (zowel qua materiaal, als arbeidsloon) leiden feitelijk tot ‘minder m2/m3 woning’ voor meer geld. •

•

10

Publiekrechtelijk: o Bepalen prijsgrenzen bij nieuwbouw: vanuit de visie op wonen heeft de gemeente nadrukkelijk een rol in het bepalen van prijsgrenzen bij nieuwbouwwoningen (waar is behoefte aan gelet op de bestaande voorraad). In augustus 2021 zijn de prijsgrenzen voor huur en koop vastgesteld. Er moet nog een uitwerking plaatsvinden over de mogelijkheid/wenselijkheid tot (jaarlijkse) indexering van deze prijsgrenzen en de effecten hiervan op de realisatie van nieuwbouwprojecten en bereikbaarheid van nieuwe woningen voor doelgroepen. o Afspraken corporatie: in de prestatie afspraken met de cvorporatie kan aandacht worden besteed aan de wijze waarop sociale huurwoningen in huur stijgen (binnen de regels van het rijk) en wat dat betekent voor de beschikbaarheid/bereikbaarheid van deze woningen voor de doelgroep. Dit geldt zeker ook voor het aantal niet-sociale huurwoningen dat een corporatie in bezit heeft. o Doelgroepenverordening Hvw: als de gemeente een doelgroepenverordening voor de sociale en/of middel dure huur (en eventueel koop) heeft vastgesteld dan moet hierin ook de indexering van de huurprijzen worden opgenomen. Het is logisch om dan aansluiting te zoeken bij de eventuele jaarlijkse aanpassing van prijzen zoals hierboven genoemd.

Privaatrechtelijk: o Anterieure overeenkomst: in een dergelijke overeenkomst kunnen bepalingen worden opgenomen over huurprijsstijgingen voor middeldure huurwoningen of een anti speculatie beding gericht op doorverkoop gedurende een x-aantal jaren

aan alleen een specifieke doelgroep (wat over het algemeen zorgt voor een zekere prijsdemping) of deel van de winst terug te betalen bij verkoop (mits sprake is van een vorm van ‘korting’ door de gemeente/ontwikkelaar bij 1e oplevering). • Financiële sturing Om woningen / woningbouwprojecten betaalbaar te krijgen / houden worden ook financiële instrumenten ingezet. Het betreft hier niet uitsluitend de inzet van de gemeente. Hierbij noemen we: o Leencapaciteit en voorwaarden voor hypotheek: deze wordt bepaald door het rijk en uitgevoerd door de hypotheekverstrekkers. Voor woningen onder een bepaald bedrag (355.000,- in 2022) geldt een garantiestelling vanuit de NHG. o Wet op de Huurtoeslag: deze bepaalt de maximale prijsgrenzen waarbinnen de doelgroepen van beleid in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. o Grondprijsbeleid: de gemeente stelt jaarlijks de grondprijzen vast voor nieuwe woningbouwprojecten. Om specifieke doelgroepen te helpen kan worden gekozen om voor deze doelgroepen of specifieke woningtypen een andere (lagere) grondprijs te hanteren. o Kostenverhaal: afspraken van de gemeente met een ontwikkelaar via exploitatieverordening of anterieure overeenkomst over het verhalen van (wettelijk toegestane) kosten bij ruimtelijke ontwikkelingen.

o Starters- en duurzaamheidslening: gemeentelijke lening onder voorwaarden voor het kopen/verwerven van een woning door starters of het verduurzamen van een eigen koopwoning (ter verlaging van woonlasten) onder de vigeur van het landelijk instituut SVN. o Bijdragen overheden voor woningbouwprojecten: bijdragen vanuit provincie of rijk om woningbouwprojecten te versnellen of te realiseren. Zonder deze bijdragen zouden de kosten van woningen over het algemeen hoger worden. Verdeling van woonruimte Bij de verdeling van woonruimte tref je maatregelen om te zorgen dat bepaalde woningen ook bij bepaalde doelgroepen terecht komen of beschikbaar blijven. Vaak betreft het toewijzingsregels aan/voor woningzoekenden.

•

11

Publiekrechtelijk: o Huisvestingsverordening: een vergunning voor een woningzoekende om een bepaalde woning te mogen huren (in het sociale en/of nader te bepalen middel dure segment) gebaseerd op de Huisvestingswet. Voorwaarde is dat schaarste en verdringing van bepaalde groepen woningzoekenden wordt aangetoond. De verordening heeft een tijdelijk karakter van maximaal 4 jaar omdat de verordening een tijdelijk middel is voor bestrijding/sturing in schaarste en niet de oplossing. Deze laatste zal moeten worden gezocht in andere woonmiddelen zoals het bouwen/toevoegen van woningen. Een verordening kan niet in werking treden als deze niet is afgestemd met de regio gemeenten en besproken met de lokale belangenorganisaties. Afhankelijk van hoe de verordening wordt ‘ingevuld’ zal in de verordening moeten worden opgenomen: de afbakening van het ruimtelijk gebied waarvoor deze geldt, woningtype/-categorieën en/of doelgroepen, prijsklassen en indexering, urgentie (criteria, doelgroepen en procedure). De verordening kan/mag gaan over: doelgroepen van beleid, urgenties en (onder strikte voorwaarden) de ‘bevoordeling van eigen inwoners’. Over dit laatste hebben wij uw raad in een eerder stadium gemotiveerd geadviseerd om dit niet te doen (brieven 23 maart en 22 april 2021 zaaknummer 278044).

o Eigen gemeentelijk inschrijfsysteem: sommige gemeenten hanteren voor bepaalde categorieën woningen een eigen inschrijf- en verdelingssysteem . Denk hierbij goedkope koopwoningen. De gemeente Oosterhout heeft in de jaren 80/90 een dergelijk systeem gehad voor (middel)dure huurwoningen en de toenmalige sociale koopsector.

•

Privaatrechtelijk: o Anterieure overeenkomst: opnemen van bepalingen over: toewijzing aan en behouden voor doelgroepen, vorm van uitgifte (bv loting).

D. Ontwikkelingen op het gebied van wonen Diverse ontwikkelingen die zich afspelen buiten de gemeentegrenzen zijn van invloed op de keuzen en besluitvormingen over het lokale woonbeleid. Het betreft hier met name: •

Lokaal: Het nieuwe Bestuursakkoord 2022-2026 waarin o.a. is aangegeven om qua nieuwbouw extra te gaan inzetten op het bouwen van woningen voor gezinnen en betaalbare woningen voor starters. In het koopsegment tot 300.000,- en het huursegment categorie sociaal en midden duur. Het maken van afspraken met ontwikkelaars voor de realisatie van woningen in het goedkope en middel dure segment. Inzetten op bevorderen van doorstroming (door ouderen) door het bouwen van appartementen. En het uitwerken van maatregelen die speculatie met betaalbare woningen voorkomen (zoals zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming en anti-speculatiebeding). Continueren van de starters- en blijverslening. Stimuleren en pro-actief handelen voor vernieuwende woonvormen (zoals tiny houses, CPO en regels voor woningsplitsing en pre-mantelzorgwoningen).

•

Regionaal: Regionale samenwerking wonen vindt momenteel vooral plaats via de sub regio Breda e.o. Een samenwerkingsverband van negen gemeenten (Altena, Alphen-Chaam, BaarleNassau, Breda, Drimmelen, Etten Leur, Geertruidenberg, Oosterhout en Zundert) en de provincie. Jaarlijks wordt het ‘Perspectief op wonen en woningbouw’ vastgesteld met daarin uitwerkingsopdrachten voor die thema’s die op dat moment regionale aandacht/inbreng vragen. Op dit moment is vooral de bestuursopdracht ‘betaalbaar bouwen en wonen’ actueel. Deze bestuursopdracht moet inzicht bieden in de opbouw van de sociale huurwoningenvoorraad, wachttijden en slaagkansen van de diverse doelgroepen in deze sector. Daarnaast een beeld van de te verwachten nieuwbouw in de komende jaren in het segment sociaal (huur en koop) en middelduur (huur en koop) en mogelijkheden tot aanpassing van lopende harde bouwplannen naar meer woningen in deze categorieën. Tenslotte moet dit nog dit jaar gaan leiden tot gezamenlijke inzichten in de problematiek en te maken (lokale/regionale) keuzen voor oplossingsrichtingen met afspraken tussen gemeenten en de regionaal werkzame woningcorporaties (regionale prestatie afspraken). Ook een aantal specifieke doelgroepen krijgen momenteel nadere aandacht, te weten: arbeidsmigranten, statushouders en spoedzoekers vanuit het regionaal huisvestingsnetwerk WMO.

Het sub regionaal perspectief wonen zal onderdeel gaan uitmaken van de op te stellen / uit te werken ‘Verstedelijkingstrategie stedelijke regio Breda-Tilburg (SRBT) waar wonen een van de thema’s is. Het is de bedoeling het verstedelijkingsakkoord voor het einde van 2022 te laten vaststellen met ook concreet opgenomen doelstellingen. Hierna zal de komende jaren de uitwerking gaan plaatsvinden. Belangrijk element vanuit wonen zal zijn ‘hoe om te gaan met de huidige woningnood en waar de nieuwbouw ‘moet gaan landen’. De raad wordt tijdig meegenomen in deze ontwikkelingen.

•

12

Provinciaal De provincie is bezig met de actualisatie / vernieuwing van de ‘Brabantse Agenda Wonen’. In deze agenda staat de belangrijkste provinciale thema’s op het gebied van wonen. Belangrijk onderdeel in deze agenda zal worden: de betaalbaarheid van het wonen en vernieuwende woonvormen/woningtypen. Daarnaast is de provincie actief op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals statushouders en

arbeidsmigranten en denkt zij mee over de mogelijkheden van tijdelijke woonvormen voor diverse spoedzoekers doelgroepen. Ook is de provincie bezig met de verstedelijkingsstrategie Noord-Brabant. Een soortgelijk product als de verstedelijkingsstrategie SRBT maar dan op provinciaal niveau. Naast de inhoudelijke aspecten zal deze strategie ook richting gaan geven aan de inzet van middelen (personeel en geld) vanuit de provincie voor het realiseren van de woondoelstellingen en het versnellen van die woningbouwprojecten waarvan de provincie overtuigd is dat die passen in de ‘nieuwe vraag’ (moderne woonvormen met aandacht voor klimaat, mobiliteit en duurzaamheid). •

Landelijk Vanuit het rijk wordt nadrukkelijker gestuurd op het beleidsthema wonen. De Nationale Woon- en Bouwagenda is inmiddels gepubliceerd. Hierin wordt beschreven op welke manier het rijk de woningbouw wilt versnellen en hoe de woningvoorraad past bij de wensen. Er wordt gewerkt aan een vijftal (landelijke) programma’s rondom wonen waaronder: ’een thuis voor iedereen’(huisvesting aandachtgroepen), ‘betaalbaar wonen’ (beperken te hoge woonlasten en beschermen kopers/huurders tegen excessen op de woningmarkt), het programma ‘verduurzaming’ (isolatie en warmtetransitie) en een programma ‘wonen en ouderen’ om het toenemend aantal ouderen te voorzien van passende huisvesting en doorstroming te bevorderen. De verdere uitwerkingen van het rijksbeleid zullen ook iets gaan betekenen in de lokaal te maken keuzen. De volgende programma’s zijn inmiddels gepubliceerd en omvatten op hoofdlijn: - ‘een thuis voor iedereen’: Doel: zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtgroepen met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juist zorg, ondersteuning en begeleiding. Om dit doel te halen gaat het ministerie met provincies, gemeenten/regio’s, corporaties afspraken maken over het bouwen, toewijzen en ondersteuning bij realisatie van woningen t/m 2030: - Honderdduizenden huur- en koopwoningen voor mensen met middeninkomens en sociale sector.

Dit laatste zeker ook gericht op aandachtgroepen zoals statushouders, dak- en thuislozen en mensen met zorg. - Meer balans in de (bestaande) woningvoorraad: tenminste 30% sociale huurwoningen. Gemeenten die hierboven zitten kunnen, afhankelijk van lokale/regionale omstandigheden zich meer richten op de middeninkomens. - Opstellen van regionale prestatie afspraken om tot een betere balans in de woningvoorraad te komen. Voor wat betreft de aandachtgroepen zal door iedere gemeente een integrale woonzorgvisie moeten worden opgesteld en een verordening waarin met voorrang woningen worden toegewezen aan o.a. daklozen, uitstromers uit intramurale voorzieningen, sociaal/medisch urgenten. Er wordt een ondersteuningsstructuur ingericht om lokaal en regionaal te helpen bij de invulling van de opgave. - ‘betaalbaar wonen’: De rijksoverheid gaat reguleren, verdelen en beschermen. Zorgen dat meer mensen met een middeninkomen een betaalbare woning kunnen vinden door regulering van de midden huur en het verbeteren van de positie van koopstarters. Te hoge woonlasten van mensen met een laag inkomen aanpakken door een verantwoord landelijk huurbeleid en hervorming van de huurtoeslag. Huurders en kopers beter beschermen door het huur- en koopproces te reguleren en door maatregelen die de rechtsbescherming en informatiepositie van huurders en kopers verbetert.

Een belangrijke bijdrage hieraan vormt het bouwen van voldoende betaalbare woningen. Streven is dat tenminste tweederde van alle nieuwbouw betaalbare huur- en koopwoningen is. Met gemeenten/regio, provincies, huurders en corporaties worden hiertoe ‘dwingende’ afspraken gemaakt.

13

Het rijk wil dit bereiken door:

De komende maanden zal een verdere nadere uitwerking van deze beide programma’s plaatsvinden en zullen ook de overige programma’s worden gepubliceerd. Daarnaast zullen waar nodig ook andere rijks voorstellen worden uitgewerkt waaronder een mogelijke uitbreiding van de Huisvestingswet om onder voorwaarden ook goedkope koopwoningen onder het regime van deze wet te laten vallen en mogelijkheden om mensen met specifieke beroepen (denk aan politie, ziekenhuispersoneel) eerder in aanmerking te laten komen voor een woning.

14

C. Gebruikte literatuur De hier opgenomen lijst van gebruikte literatuur is op hoofdlijnen en niet limitatief. Voor het opstellen van de memo is ook veelvuldig gebruik gemaakt van ‘losse artikelen’. De belangrijkste documenten zijn: - Routekaart woningbouwstrategie Oosterhout (vastgesteld raad 2 maart 2021) - Invoering huisvestingsverordening in Oosterhout (brieven aan de raad van 23 maart 2021 en 22 april 2021 zaaknummer 278044) - Collegebesluiten augustus 2021 tot vaststelling prijsgrenzen nieuwe woningen en beleidsregel zelfbewoningsplicht goedkope en middel dure koopwoningen - Sturen op het gebied van wonen: Presentaties informatieavond aan raad Oosterhout 8 februari 2022 vanuit gemeente en Thuisvester - Bestuursakkoord 2022-2026 ‘De Stap vooruit’. - Evaluatie Huisvestingswet 2014 instrumenten voor lokaal huisvestingsbeleid (onderzoek RIGO 12 mei 2020) - Gemeentelijk instrumentarium middenhuur van de VNG december 2017 - Sociale koopwoningen in het bestemmingsplan uitgave van Platform31 oktober 2019 - Memo Juridische aandachtspunten zelfbewoningsplicht (ministerie binnenlandse zaken 5 augustus 2019) - Starters op de woningmarkt publicatie van Platform31 van september 2020 - Memo gemeente Holland Rijnland ‘juridische instrumenten betaalbaarheid wonen’ december 2020 - Handreiking opkoopbescherming van de VNG uit 2022 - Nationale Woon en Bouwagenda vanuit ministerie d.d.

11 maart 2022 - Rijksprogramma ‘een thuis voor iedereen’ - Rijksprogramma ‘Betaalbaar wonen’ van 19 mei 2022

15