projectplan Centrum Arkendonk

Projectplan | Centrum Arkendonk

2

Laatst gewijzigd: 25/11/2021 LOS stadomland B.V. Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Tel: 073 - 7113770 info@losstadomland.nl www.losstadomland.nl

Inhoudsopgave 1

Op weg naar een nieuw Arkendonk

5

2

De sturing door de visie Arkendonk (2020)

9

3

Kaders voor ‘de Strip’

19

4

Kaders voor ‘het Blok’

27

5

Financieel kader & Procedureel kader

35

6

Algemene onderwerpen

39

7

De participatie

49

8

Specifieke aandachtspunten en aandachtsgebieden

51

9

Planning en fasering

57

10

Bijlage

59

Gevraagde besluiten 1. Vaststellen van het projectplan en een start te maken met de verdere uitwerking ervan; 2. Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet van € 45.000,= door de gemeenteraad voor de verdere uitwerking en begeleiding van het projectplan.

4

1 Op weg naar een nieuw Arkendonk 1.1 Proces Op 16 juni 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Oosterhout de visie Arkendonk vastgesteld. Met die vaststelling zijn niet alleen de doelen voor de toekomst van Arkendonk bepaald, de raad heeft tevens besloten om de visie uit te gaan voeren en vervolgstappen te nemen. In oktober 2020 hebben wij een besluit genomen over de toekomst van het maatschappelijk vastgoed (in de nota ‘Arkendonk voortgangsnota 1’). In de begroting voor 2022 is geld gereserveerd voor het daadwerkelijke aanpakken van Arkendonk. Besloten is dat het activiteitencentrum gaat verhuizen naar de begane grond van het nieuwe gebouw dat als werknaam ‘de Strip’ heeft gekregen. De voormalige bibliotheek en het voormalige zwembad worden gesloopt. De sporthal wordt aangeheeld en blijft (voorlopig) staan. In de eerste helft van 2021 is in het kader van participatie een groot aantal gesprekken opgestart over de uitwerking van de visie. Er is een website ingericht en op 21 april 2021 een webinar georganiseerd om zoveel mogelijk te bereiken. De URL van de site is: https://arkendonkmeervoorelkaar.nl/

Met het instemmen van dit projectplan worden de kaders bepaald voor de aanbesteding en/of de samenwerking met een ontwikkelende partij. Het sturingsconcept is om de gebouwen door ‘de markt’ te laten ontwikkelen, terwijl we gelijktijdig voldoende richting meegeven waarmee we de doelen van de ‘visie Arkendonk 2020’ kunnen realiseren. Dat is, onvermijdelijk, een zoektocht naar het juiste evenwicht tussen sturing enerzijds en loslaten anderzijds. We hebben het merendeel van de gronden in eigendom en kunnen dus ook daadwerkelijk invloed hebben op de gebouwen en de openbare ruimte. De kaders daarvoor geven we aan in dit projectplan. Om een beeld te geven van enkele belangrijke kaders: 1. We kiezen voor woningen in de marktsector; 2. We gaan een openbare aanbesteding voor ‘de Strip’ regelen en we geven aan welke programmatische en ruimtelijk/functionele kaders die we daar in mee zullen nemen; 3. We onderzoeken de mogelijkheid voor een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelende partij die grondpositie in het gebied heeft. Voor ‘het Blok’ geven we programmatische en ruimtelijk/functionele kaders mee;

5

6

4. Onderdeel van de mogelijke samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaar wordt het maken van een plan om het bestaande zorgcluster te verplaatsen naar ‘het Blok’. En om op de huidige locatie een plan voor woningen te maken conform de suggestie die in H 8 van dit document is opgenomen;

1.2 Opzet van het projectplan Hoofdstuk 2: De sturing door de visie uit 2020 We merken in de gespreken die we met diverse partijen over het vervolg voeren dat we steeds vooraan, bij de visie die in 2020 is vastgesteld, moeten beginnen. Die visie geeft veel sturing. Dus het is belangrijk dat deelnemers weten wat er toen besloten is. De belangrijkste besluiten bepalen de uitwerking in dit projectplan en het is een wezenlijke achtergrond voor iedereen die met de uitwerking aan de gang gaat. Hoofdstuk 3, 4 en 5: de kaders voor de twee nieuwe gebouwen Dit is het onderdeel dat we op korte termijn nodig hebben om te kunnen sturen op de gebouwen. H3 en H4 beschrijven de fysieke en functionele kaders voor respectievelijk ‘de Strip’ en ‘het Blok’ en H5 beschrijft, voor de twee gebouwen in samenhang, een financieel kader en het procedurele kader voor beide gebouwen. Hoofdstuk 6: De doorwerking van de nieuwe gebouwen op geheel Arkendonk In dit hoofdstuk bespreken we overige aspecten die geregeld moeten worden. Dat is in ieder geval de openbare ruimte, de verkeerscirculatie en het parkeren.

Hoofdstuk 7: de participatie Met de website hebben we een begin gemaakt met het publieke participatieproces. Dit proces zal voorlopig aandacht blijven vragen. Het gaat zeker enkele jaren duren voordat de gebouwen gebouwd zijn en in de tussentijd zullen er zeker ook nieuwe ontwikkelingen zijn. Daarbij komt dat we graag zien dat bepaalde groepen zich organiseren zodat ze Arkendonk mee kunnen ‘ontwikkelen’. Hoofdstuk 8: Specifieke aandachtspunten en aandachtsgebieden De plannen hebben effecten op bepaalde gebieden en gebouwen die apart aandacht vragen. Concreet speelt dat op dit moment voor • Het appartementengebouw aan het bestaande pleintje • Het ‘zorgcluster’ dat tot nu toe buiten de plannen is gehouden. • Ruimte voor Rodneys Gym • De toekomst van de sporthal Hoofdstuk 9: Planning en fasering. Hierin geven we een beeld van de volgorde waarin we het project denken te kunnen realiseren en wanneer de hoofdstappen genomen kunnen worden.

7

P P

P

P P

P

TR AF FI C

P

8

P P

ZON

P P

Nieuwbouw - Wonen - Maatschappelijk - Detailhandel - Leisure Nieuwbouw, alzijdig Groene verblijfsruimte Voetgangersgebied

SPEELL

Verbinding binnen-buiten OC AT

Groene verbinding

Verbeterde voet-/fietsverbinding IE

Verbeterde parkeerroute Transparante gevel sporthal

Afbeelding 1. Visiekaart

Representatie naar buiten Opwaardering Ganzendonk

2 De sturing door de visie Arkendonk (2020) De visie Arkendonk uit 2020 is de basis voor dit projectplan. Wat zijn de cruciale keuzes in de visie?: • Arkendonk moet een aantrekkelijk, levendig en gevarieerd wijkcentrum van de wijk Dommelbergen worden. Om dat ook toekomstvast te maken moet het centrum functioneel gemengd worden met publiekstrekkende functies (zowel maatschappelijke als commerciële functies), wonen en kleinere bedrijven. We gebruiken daar het volledige gebied van Arkendonk voor. • We kiezen voor een globale stedenbouwkundige opzet met twee nieuwe gebouwen ‘de strip’ en ‘het blok’ en een nieuwe groene openbare ruimte. • Om duurzaam ruimte te geven voor een multifunctioneel gebruik en om een aantrekkelijk, levendig en gevarieerd wijkcentrum te krijgen streven we naar een multifunctionele ‘plint’ in de twee nieuwe gebouwen. Daarboven voorzien we woningen. • De sporthal en het activiteitencentrum blijven beide als functie in Arkendonk. De gebouwen kunnen vernieuwd worden.

9

‘De Strip’

bestaand plein 10

nieuw plein ‘Het Blok’

Afbeelding 2. Stedenbouwkundig model (top view)

Hoe werkt dat ruimtelijk uit? Voor de visie is zowel een visiekaart gemaakt als een stedenbouwkundige schets. Enkele toelichtende opmerkingen bij de visiekaart en bij het stedenbouwkundige model • We behouden de hoofdopzet van een rustig midden van het centrum en parkeren rondom. • Voormalige bibliotheek, voormalig zwembad, huidig activiteitencentrum en voormalige kerk worden gesloopt en vervangen door twee nieuwe gebouwen. • Er komt een nieuwe groene openbare ruimte waaromheen nieuwe gebouwen en de sporthal staan. • De toegangen aan de oostelijke zijde worden, met de nieuwe gebouwen, vernieuwd en veel eenvoudiger en overzichtelijker gemaakt.

Op afbeelding 4 (het stedenbouwkundig model) op de volgende pagina is te zien dat met een vrij eenvoudige opzet van nieuwe gebouwen de toegangen inderdaad veel directer zijn, er een geheel nieuwe openbare ruimte naast de sporthal ontstaat en er een veel ruimer beeld aan de zuidoost zijde komt. In de onderstaande afbeeldingen zijn de modellen van de visie op onderdelen aangepast naar aanleiding van de uitwerkingsgesprekken in het afgelopen jaar. Met name in de hoogtes zijn er aanpassingen gemaakt rond het bestaande appartementengebouw In onderstaande afbeelding zijn de bestaande situatie (rood) en de nieuwe situatie (geel) door elkaar afgebeeld.

11

Afbeelding 3. Bestaande situatie (rood) en nieuwe situatie (geel)

12

Afbeelding 4. Views van het stedenbouwkundig model

13

14

Afbeelding 5. Vogelvlucht van Stedenbouwkundigmodel vanuit de oostelijke entrees

Van functionele en stedenbouwkundige opzet naar architectuur De visie uit 2020 is met de stedenbouwkundige opzet al vrij ver uitgewerkt. Dit was nodig om te weten wat er eigenlijk aan volume en oppervlaktes in de visie zouden passen én om daarmee gelijktijdig een concreet beeld te krijgen. Tijdens het opstellen van de visie zijn er, om op deze opzet uit te komen, veel ruimtelijke modellen onderzocht. Tijdens het maken van dit projectplan is de opzet steeds geëvalueerd en op onderdelen aangepast waardoor het model extra doordacht is. De vraag die in de uitwerking, dus ook in dit projectplan, voorligt is welke stijlkeuze gemaakt wordt voor de architectuur en de stedenbouwkundige detaillering. Al in de visie (2020) is aangegeven dat de ingreep zo omvangrijk is dat een nieuwe keuze gemaakt kan en moet worden en dat daarmee een nieuw kwaliteitsniveau wordt geïntroduceerd. Maar die stijl moet wel op een bepaalde manier aansluiten bij de opzet van Arkendonk. Wat is kenmerkend aan Arkendonk en Dommelbergen. Arkendonk is vanuit een maatschappelijk ideaal opgezet: goed bereikbaar met de auto, midden in de wijk, aansluitend aan het groen van de wijk, een veilige comfortabele binnenzijde, alle functies die het wonen ondersteunen bij elkaar, wonen en functies aan elkaar verbonden waar dat kan. (met bijzondere oplossingen zoals het ‘inbouwen’ van sporthal).

Met de stedenbouwkundige opzet ondersteunen we die kwaliteiten, en maken we aanpassingen waar dat nodig is. We houden de goede autobereikbaarheid maar vullen dit aan met duidelijker entrees waar de

fietser ruimte krijgt. We blijven midden in de wijk. We versterken de aantakking met het groen door een nieuwe groene ruimte te maken en door een van de gevels op het park te richten. We versterken de veilige comfortabele binnenzijde door een extra autovrije (groene) openbare ruimte te maken en veel meer doorzichten te maken voor de sociale veiligheid. We moderniseren de functies door horeca toe te voegen, veel meer ruimte voor zorgfuncties te maken, nieuwe ruimte voor winkels te maken, door de maatschappelijke functies (activiteitencentrum en sport) meer te integreren met de omgeving en door meer verbinding tussen de functies te maken via betere openbare ruimtes. Daarmee compenseren we het verlies van het zwembad en de bibliotheek. We integreren en moderniseren het wonen met de appartementen boven de functies. Ook ruimtelijk wordt het gebied anders. De bebouwing wordt (in beperkte mate) hoger waardoor het centrum ook als zodanig herkenbaar is. Gelijktijdig zetten sterk in op de dakvormen. Arkendonk is het centrum in een ‘zee’ van daken. Een groot deel van Dommelbergen, en zeker het gebied rond het centrum, heeft woningen met veel dak. De keuze die we maken is om ook in het vernieuwde Arkendonk veel met daken te doen. Onder andere om die reden kiezen we voor grote dakoverstekken.

Ook nu voegen we een aantal ‘idealen’ toe, de energietransitie en de aanpassing aan een ander klimaat. Dit leidt tot een nieuw ruimtelijk beeld. Belangrijkste zijn: volledige bedekking van de daken met zonnepanelen en serieuze inzet voor groene gebouwen door daktuinen met waterberging te maken.

15

16

Afbeelding 6. Views van het stedenbouwkundig model

17

18

Afbeelding 7. Stedenbouwkundig model van de Strip in vogelvlucht

3 Kaders voor ‘de Strip’ 3.1 Fysiek kader Plattegrond Het grondvlak van het gebouw ligt in hoofdlijnen vast essentieel is de verbreding aan de zuid-oostzijde, en de beweging in de gevellijn.

Tussen het nieuwe gebouw en Zwanendonk 24 moet voldoende ruimte zijn zodat er een auto tussendoor kan en ‘rond kan rijden’.

Doel: Een goede en interessante ruimtelijke opbouw van het publieke domein die uitnodigt om te lopen.

Doel: De bewoners van ‘14-30 even’ hebben een extra uitgang.

19

Volume Het stedenbouwkundig model geeft het volume van het gebouw aan en het principe van wisselende kapvormen. Doel: Een prettig aandoende gevel en gebouwvorm, voldoende geleed In de hoogte werkt het stedenbouwkundig model als een ‘enveloppe’ Lagen met een dakvorm mogen voor 60% als woonlaag worden ingevuld (boven de 150 cm), op voorwaarde dat de gewenste kapvorm gerealiseerd wordt. De plint heeft een hoogte die lange-termijn flexibel in gebruik is (4 meter en waar voldoende ruimte voor

20

installaties is. Tegenover het ‘woontorentje’ krijgt de strip één laag op de plint plus een kaplaag. Doel: We streven naar behoud van zicht in deze richting voor de bewoners van het bestaande woontorentje.

Gevels Bakstenen in donkere kleuren met details, stalen kozijnen, hardstenen dorpels, kwaliteitsuitstraling.

De Strip krijgt op de begane grond over het volle raakvlak met de twee parkeerplaatsen een transparante wand (binnen de eventuele verticale geleding) waar het binnen-buitenleven zichtbaar is.

21

Het gebouw krijgt een combinatie van een verticale en een horizontale geleding, het beeld moet conform de aangegeven geleding in het stedenbouwkundig model zijn.

Bijzonderheden Aan de westzijde komt een nieuwe verbinding tussen het bestaande pleintje en de parkeerplaats. We willen dat deze doorgang als een 24-uurs toegankelijke binnenruimte wordt vormgegeven en alleen voor voetgangers (plus rolstoel etc) toegankelijk is.

De aansluiting aan Zwanendonk 22 vraagt speciale aandacht. Het nieuwe gebouw moet geen noemenswaardige schaduw op het dakterras geven en er mag geen directe inkijk zijn vanuit het nieuwe gebouw. Er komt geen doorgang tussen dit huis en de Strip.

Doel: Veel insprekers maken zich zorgen dat dit een hangplek wordt en dat willen we hiermee voorkomen.

Doel: Geen onevenredige aantasting van particuliere belangen.

De publiekstoegangen komen aan de zuidzijde vanaf de pleintjes, niet vanaf de parkeerplaatsen.

Op het onbebouwde deel van de plint komt een daktuin, vanuit de daktuin is er geen direct zicht op de dakterrassen van de Zwanendonk

22

Doel: We willen loopbewegingen naar binnen trekken om een gevarieerd bezoekersbeeld te bevorderen voor gezelligheid, toezicht en veiligheid.

De grote zwembadkuip wordt geïntegreerd in het gebouw, deels buiten het gebouw en herkenbaar gehouden. Ontwikkelaar kan ook besluiten de oude kuip te slopen en een nieuwe terug te bouwen. Die nieuwe kuip hoeft minder diep te zijn dan de oude. Een hoogteverschil van 1,5 meter met het vloerpeil is voldoende. Ook combinaties van oud en nieuw zijn mogelijk.

Er komt terrassruimte voor het gebouw op beide pleinen.

Doel: Hiermee kan de horeca identiteit krijgen en dat is van belang omdat deze horeca zelfstandig aantrekkingskracht moet hebben. De technische haalbaarheid van behoud is onderzocht en in principe kan de kuip geïntegreerd worden. Maar mogelijk is nieuwbouw veel minder kostbaar. Op de zuid-oosthoek komt de hoofdentree van de dag/avondhoreca. Deze moet in ieder geval ook uitnodigend zijn voor de sporters, ook in de openbare ruimte te benadrukken. Doel: Betrekken van de sporters bij Arkendonk, extra doelgroep, ander tijdstip, extra ‘ogen op straat’

23

3.2 Functioneel kader Oppervlaktes uit het stedenbouwkundig model t.b.v. de strip Functie

m2

m2 dak

totaal m2 per laag (dak telt voor 60%)

De Strip beschikbaar op plint

1437

Begane Grond

activiteitencentrum

900

Begane grond

horeca

400

Begane grond

nader te bepalen

137

Totaal wonen strip

2915,8

1e Verdieping

Wonen

1224

2e Verdieping

Wonen

1033

3e Verdieping

Wonen

24

Afbeelding 8. Tabel van Hespul

1224 191

1148

907

544

kader

doel/opmerking

De daghoreca kan open zijn tussen 9.00 uur en 23.00. Het gebouw wordt in samenhang met een terras opgezet, het terras kan tot 18.00 open zijn.

Wordt via de terrasvergunning geregeld .

Bovenstaande regel gaat ook gelden voor de andere horeca aan het pleintje. De dag- en/of avondhoreca kan open zijn tussen 11.00 en 23.00 uur. Het gebouw wordt in samenhang met een terras opgezet. Er kan een terras direct voor het gebouw komen én er kan een terras op enige afstand voor de sporthal worden gemaakt (i.v.m. de avondzon). De opzet van het activiteitencentrum wordt in de komende periode bepaald. Operationele combinaties van de drie functies in de plint zijn mogelijk.

Een breed overleg is opgestart over het programma van de plint van de hele strip.

Het woningprogramma staat beschreven in hoofdstuk 6 van dit document. De daktuin is alleen toegankelijk voor de bewoners en wordt door de VVE beheerd. Er kan 20mm regen (over het gehele oppervlak van het gebouw gemeten) geborgen worden in de daktuin. Het gebouw watert zo af dat deze berging ook daadwerkelijk gebruikt wordt.

Duurzaamheid, water. Dit is stap een (op het gebouw). De volgende stap is in de openbare ruimte.

Alle gebruikers maken samen een VVE (verenging van eigenaren).

Dit is voorlopig.

Het dakoppervlak is voorzien van geïntegreerde zonnepanelen. De omvang van het paneeloppervlak is minimaal 125% van de footprint (van gebouwdelen die hoger zijn dan de plint). Ter compensatie van installatieruimte worden dakoverstekken gemaakt zodat het oppervlak gehaald wordt. Dakhellingen en richtingen liggen binnen de 90% opbrengstgrens van de ‘tabel van Hespul’. Als dit niet binnen de opzet van de dakrichtingen van het stedenbouwkundig model in te passen is dan mogen helling en richting ook minder optimaal zijn. Panelen hebben een vermogen van minimaal 200 Wp/m2.

De elektriciteitsopbrengst van daken komt steeds centraler te staan in ons energiesysteem. Dit is een voorstel om die daken optimaal te benutten. (zie tabel van Hespul)

Het gebouw wordt voor verwarming aangesloten aan het warmtenet dat hier al aanwezig is.

Ondersteuning en versnelling van de uitvoering van de warmtetransitie.

25

26

Afbeelding 9. Stedenbouwkundig model van het Blok in vogelvlucht vanuit verschillende hoeken

4 Kaders voor ‘het Blok’ 4.1 Fysiek kader Plattegrond Het grondvlak van het gebouw ligt in hoofdlijnen vast in het stedenbouwkundig model (SketchUp). Doel: Een goede en interessante ruimtelijke opbouw van het publieke domein die uitnodigt om te lopen.

De plasticiteit van de rooilijn is in het stedenbouwkundig model aangegeven. Voor alle hoeken is dit indicatief. De opgave voor de architectuur is om de verschillende gevels zelfstandig te maken en passend bij de aansluitende openbare ruimte. De gewenste uitstraling is bij het kader voor de gevels aangegeven.

27

In het midden van gebouw kan een onbebouwde binnenruimte worden gemaakt van maximaal 200 m2. Doel: Om de kantoorunits ook aan de achterzijde daglichttoetreding te kunnen geven. De maat van de open ruimte is begrensd om de algemene doelstelling van een levendige Arkendonk zo goed mogelijk te kunnen halen.

28

De woningen hebben een daktuin/terras op de plint.

Alle daken van de verdiepingen worden met overstekken uitgevoerd. Het volledige dakoppervlak is voorzien van geïntegreerde zonnepanelen.

Volume Het stedenbouwkundig model geeft het volume van het gebouw aan en het principe van wisselende kapvormen. Lagen met een dakvorm mogen voor 60% als woonlaag worden ingevuld (boven de 150 cm), op voorwaarde dat de gewenste kapvorm gerealiseerd wordt. De plint heeft een hoogte die lange-termijn flexibel in gebruik is (4 meter) en waar voldoende ruimte voor installaties is.

Specifiek voor de gevel ter hoogte van het bestaande ‘zorgcluster’ geldt dat de enveloppe van het stedenbouwkundig model indicatief is. Doel: Er zijn verschillende zaken die in een later stadium uitgezocht moeten worden. Daarbij gaat het in ieder geval om de invloed op de lichtinval in het tandtechnisch laboratorium. In omgekeerde richting gaat het om de te behalen woonkwaliteit hier gezien uitzicht en eventuele effecten van de installaties op het zorgcluster. Gelijktijdig zal in de komende periode moeten blijken of het zorgcluster meegaat in de totale ontwikkelingen. In dat geval is er wederzijdse aanpassingsruimte van de nieuwe blokken.

29

30

Gevels Bakstenen in donkere kleuren met details, stalen kozijnen, hardstenen dorpels, kwaliteitsuitstraling.

De gevels worden ontworpen vanuit de expressie van 5 verschillende sferen van de openbare ruimtes die grenzen aan het gebouw.

Alle gevels van het blok hebben op de begane grond grote ramen binnen de verticale geleding van de panden. (klassieke winkelgevels)

De gevel aan de oostzijde wordt een gevel met een eigen beeld dat vanaf de groenzone aantrekkelijk is en ook op die afstand uitdrukking heeft. Dit mag een forse wand zijn. Doel: Dit wordt een van de belangrijkste gevels waar ‘Arkendonk zich presenteert aan de wijk’.

Het gebouw krijgt vooral een verticale geleding, het beeld moet conform de aangegeven geleding in het stedenbouwkundig model zijn.

De gevel aan het nieuwe groene plein wordt gestuukt, licht gekleurd. Minimaal 70% van de muur van de gevel wordt met klimplanten uitgevoerd.

Alle gevels aan de openbare ruimte worden rijk gedetailleerd (zie ook referentiebeelden). De gevel aan het bestaande plein moet kwaliteit uitstralen en volop detaillering bevatten.

Doel: deze gevel ligt aan de schaduwzijde en moet tevens bijdragen aan de groene sfeer van dit pleintje.

31

De zuidoostgevel en de zuidwestgevel moeten een intieme en woonomgevingachtige uitstraling krijgen.

In alle woongevels van de woningen die geen daktuin hebben, of een daktuin op het noorden (binnen 45 graden van Noord) komen loggia’s, balkons of balkonloggia’s. aan de zijde van de openbare ruimte. Balkonloggia’s hebben de voorkeur. Iedere woning heeft minimaal 15% van het GBO buitenruimte op de balkonloggia, met dien verstande dat iedere woning in ieder geval een dergelijke voorziening van minimaal 6 m2 (GBO) heeft. Doel: Dit is in eerste instantie bedoeld om sociale interactie tussen woningen en pleinen te bevorderen. Daarnaast is dit gezondheidsbevorderend. Balkonloggia’s hebben de voorkeur omdat die de juiste balans tussen privacy (loggia) en openbaarheid (balkon) hebben.

4.2 Functioneel kader Oppervlaktes uit het stedenbouwkundig model t.b.v. het blok Functie

m2

m2 dak

Begane Grond

winkels

650

650

Begane grond

kantoor/praktijkruimte

1858

1858

Begane grond

tuin

200

200

1e Verdieping

Wonen

1684

2e Verdieping

Wonen

1247

3e Verdieping

Wonen

beschikbaar op plint

2708

Totaal wonen Blok

32

totaal m2 per laag (dak telt voor 60%)

3820,8 1684 236

1388,6

1247

748,2

kader

doel/opmerkingen

De nieuwe winkelruimte komt langs de looproute van het winkelend publiek. We streven naar drie verschillende winkels die een aanvulling zijn op de bestaande winkels in het centrum.

Aanvulling en versterking van het winkelcentrum met verswinkels. Af te stemmen met winkeliersvereniging.

Langs alle andere gevels zijn er in de plint kantoor/workshopunits/ praktijkruimtes

Levendigheid

Het woningprogramma staat beschreven in hoofdstuk 6 van dit document. De daktuin is alleen toegankelijk voor de bewoners van de individuele woningen. Er kan 20mm regen (over het gehele oppervlak van het gebouw gemeten) geborgen worden in de totale daktuin. Het gebouw watert zo af dat deze berging ook gebruikt wordt.

Duurzaamheid, water. Dit is stap een (op het gebouw). De volgende stap is in de openbare ruimte.?

Alle gebruikers maken samen een VVE.

Dit is voorlopig.

Het dakoppervlak is voorzien van geïntegreerde zonnepanelen. De omvang van het paneeloppervlak is minimaal 125% van de footprint (van gebouwdelen die hoger zijn dan de plint). Ter compensatie van installatieruimte worden dakoverstekken gemaakt zodat het oppervlak gehaald wordt. Dakhellingen en richtingen liggen binnen de 90% opbrengstgrens van de ‘tabel van Hespul’. Als dit niet binnen de opzet van de dakrichtingen van het stedenbouwkundig model in te passen is dan mogen helling en richting ook minder optimaal zijn. Panelen hebben een vermogen van minimaal 200 Wp/m2.

De electriciteitsopbrengst van daken komt steeds centraler te staan in ons energiesysteem. Dit is een voorstel om die daken optimaal te benutten. (zie tabel van Hespul, bij het functioneel kader van de Strip)

Het gebouw wordt voor verwarming aangesloten aan het warmtenet dat hier al aanwezig is.

Ondersteuning en versnelling van de uitvoering van de warmtetransitie.

33

Oppervlaktes uit het stedenbouwkundig model t.b.v. de Strip en het Blok Functie

m2 dak

m2

totaal m2 per laag (dak telt voor 60%)

De Strip beschikbaar op plint

1437

Begane Grond

activiteitencentrum

900

Begane grond

horeca

400

Begane grond

nader te bepalen

137

Totaal wonen strip

2915,8

1e Verdieping

Wonen

1224

2e Verdieping

Wonen

1033

3e Verdieping

Wonen

1224 191

1148

907

544

Het Blok beschikbaar op plint Begane Grond 34 Begane grond Begane Grond

2708 winkels

650

650

kantoor/praktijkruimte

1858

1858

tuin

200

200

totaal wonen blok

3820,8

1e Verdieping

Wonen

1684

2e Verdieping

Wonen

1247

3e Verdieping

Wonen

1684 236

1388,6

1247

748,2

Aantal woningen in de Strip en het Blok (aantallen afgerond) gemeentecategorien

rekentypes

BVO

beleidsgestuurde prijsindicatie

aantal in strip

aantal in blok

totaal aantal woningen

goedkoop

extra klein

65

200.000

8

10

18

goedkoop

klein

85

250.000

8

10

18

middel

middel

100

300.000

9

12

21

duur

groot

120

350.000

3

4

7

duur

extra groot

150

400.000

3

4

7

31

40

71

totaal

5 Financieel kader & Procedureel kader 5.1 Financieel kader In oktober 2020 is een eerste doorberekening gemaakt van het project. Op basis van die doorberekening is toentertijd 1 miljoen euro gereserveerd om tekorten te dekken. Daarna, dus na oktober 2020, zijn er de volgende uitwerkingen/aanpassingen geweest: • Het college heeft besloten dat het activiteitencentrum in ‘plint van de strip’ komt; • De rest van de ‘plint van de strip’ wordt gebruikt voor horeca; • In de plint van het blok reserveren we 650 m2 ruimte voor winkels (tegen gangbare prijzen in Arkendonk) • In de rest van de plint van het blok komen commerciële ruimtes rond zorg en kinderopvang (dit is nu in onderzoek); • Het woningbouwprogramma is uitgesplitst naar woningtypen (maten); • Het beschikbare vloeroppervlak voor woningen is nauwkeuriger bekend; • Het oppervlak van de openbare ruimte die naar aanleiding van dit project aangepast moet worden is nauwkeuriger bekend; • Er is meer inzicht in de parkeersituatie. Bijna de gehele parkeerbehoefte kan opgevangen worden op de bestaande parkeerplaatsen in het gebied (ter evaluatie in januari 2022)

Ten behoeve van dit voorgangsdocument, en met de kennis van bovenstaande uitwerkingen, is een aangepaste berekening van kosten en opbrengsten gemaakt. Daaruit blijkt dat het project, nog steeds, een sluitende exploitatie heeft mits de genoemde 1 miljoen euro beschikbaar komt. Uit die berekening blijkt ook dat bij een normatieve toepassing van een percentage sociale woningbouw een aanvullend tekort van ongeveer een half miljoen euro zou ontstaan. Bij de paragraaf wonen in hoofdsruk 6 wordt onderbouwd waarom we de keuze maken voor een ontwikkeling zonder sociale woningbouw maar met goedkope marktwoningen. In de tabel hiernaast staat een overzicht van het brutovloeroppervlak dat in het stedenbouwkundig model zit. In de tabel hiernaast staat hoe de verschillende woningtypes verdeeld worden over de beschikbare ruimte in het stedenbouwkundig model (zie ook de woonparagraaf). Hierin zitten naar verhouding veel kleinere woningen (vanwege de keuze om het centrum vooral voor jongeren en ouderen aantrekkelijk te maken).

35

5.2 Procedureel kader Hoe worden de gebouwen ontwikkeld? De strip wordt een gebouw met daarin een publieke functie (het activiteitencentrum). We zullen als gemeente het activiteitencentrum in eigendom nemen. In dat geval moet de ontwikkeling van het gebouw, ivm met mededingingsregels, openbaar worden aanbesteed. De woningen worden marktwoningen en de horeca wordt ofwel door de ontwikkelaar verkocht aan een onderneming ofwel onderdeel van een verbreed concept van het activiteitencentrum (wordt in de komende tijd uitgezocht).

36

Voor het blok zullen we in eerste instantie kijken naar de mogelijkheden voor een samenwerking met een commerciële ontwikkelaar. Er komen geen maatschappelijke functies in het gebouw en een deel van het terrein van het gebouw, de kerk, is eigendom van een ontwikkelaar. Daarom hoeft dit gebouw in beginsel niet openbaar aanbesteed te worden. De mogelijkheden van een samenwerkingsconstructie wordt momenteel onderzocht. Aandachtspunten zijn bijvoorbeeld: de afspraken in de anterieure overeenkomst, een eerste prijsbepaling van de in te brengen gemeentegronden, prestatieafspraken over de planvoorbereiding en de realisatie en nacalculatieafspraken. Een belangrijk onderdeel van de samenwerking wordt de realisatie van een publiekstrekkende plint. We streven naar een gebruik van de plint met functies als bijvoorbeeld ‘zorg’ en een kinderopvanglocatie (conform de visie willen we een levendig centrum!). Op zich kunnen in de plint nieuwe (zorg)ondernemers worden aangetrokken. Op basis van gesprekken met de bestaande zorgondernemers in Arkendonk

weten we dat er in principe bereidheid is om mee te werken aan verplaatsing naar het nieuwe gebouw. Dat vraagt veel uitwerking voor de ontwikkelaar. Als de bestaande zorgondernemers (allemaal) meedoen aan de verhuizing dan kunnen op de locatie van dit cluster woningen ontwikkeld worden. Voor de uitwerking hiervan kijk in hoofdstuk 8. Bestemmingsplan Voor dit project zal een nieuw bestemmingsplan nodig zijn. Er komt één bestemmingsplan voor het hele gebied. Dan houden we alle afhankelijkheden bij elkaar (denk daarbij bijvoorbeeld aan de participatie en het parkeren). In het geval de twee gebouwen door verschillende ontwikkelaars worden ontwikkeld zullen ze samen dat bestemmingsplan maken. Deze constructie houdt ook in dat het project pas kan beginnen als de ontwikkelaars van beide gebouwen bekend zijn. De ontwikkelaar die de gebouwen gaat ontwikkelen (of de ontwikkelaars) is (zijn) verantwoordelijk voor het maken van het bestemmingsplan. Om ervoor te zorgen dat dat bestemmingsplan ook past in de doelen van het project zal het opstellen in samenwerking met de gemeente plaatsvinden. De gemeentelijke kosten zullen door de ontwikkelaars vergoed worden. Naar verwachting kunnen de meeste functionele en ruimtelijke eisen via het publiekrechtelijke spoor geregeld worden. Aan het bestemmingsplan worden bijlages voor beeldkwaliteit, parkeren, en duurzaamheid gekoppeld.

In het kader van het bestemmingsplan zal ook een ‘ladderonderzoek’ plaatsvinden met daarin (oa) marktonderzoeken voor detailhandel en horeca.

Er zijn ook zaken die mogelijk niet publiekrechtelijk te regelen zijn, met name de uitvoeringskaders rond ‘zon op dak’, waterbuffering en sommige beheeraspecten de nieuwe verbinding tussen parkeerplaats en plein. Deze afspraken maken we via de aanbesteding en/of de anterieure overeenkomst. De algemene lijn die we zullen kiezen is om publiekrechtelijke te regelen wat kan en via anterieure overeenkomsten wat niet publiekrechtelijk kan. Het bestemmingsplangebied is op onderstaande kaart met een rode stippellijn aangegeven: het gaat om de twee nieuwe gebouwen en de het oranje gebied in die kaart. Dit is een voorlopige begrenzing. Als het bestaande zorgcluster wordt meeontwikkeld dan komt er een uitbreiding van het plangebied.

Omgevingswet Gezien de stappen die nog gezet moeten gaan worden, en het blijvende streven van de minister om per 1-7-2022 de Omgevingswet in werking te laten treden, is te verwachten dat we dit project niet onder de huidige Wet ruimtelijke ordening wordt afgerond maar onder de Omgevingswet. Kans is dus dat we of moeten gaan voor een buitenplanse afwijking (feitelijk een bouwvergunning waarmee je afwijkt van de bestaande rechten) of een omgevingsplan. Voor het omgevingsplan stellen we momenteel een handboek op. Dat is de basis is voor de ontwikkelaar om een concept bestemmingsplan om te bouwen naar een omgevingsplan, of vanaf de start een omgevingsplan te maken. Waar we in dit projectplan spreken van bestemmingsplan (huidige planvorm) is dat dus ‘bij wijze van spreken’. Te zijner tijd zal blijken wat de beste planvorm is.

Afbeelding 10. Het bestemmingsplangebied

37

38

Afbeelding 11. Stedenbouwkundige schets van het groene plein met behoud van de badkuipen

6 Algemene onderwerpen 6.1 Fasering en de sloop van de bestaande gebouwen In hoofdstuk 9 staat een planning voor de realisatie. We kiezen voor een fasering waarbij eerst de Strip wordt gebouwd en daarna het Blok. Dan kan het activiteitencentrum ‘doorwerken’ en is het wellicht makkelijker om een tijdelijk onderkomen voor Rodneys Gym te vinden. Het alternatief, gelijktijdige uitvoering van de twee gebouwen , is onderzocht. Maar in dat geval is er een tijdelijke oplossing voor het activiteitencentrum nodig. Ook voor ‘Rodneys gym’ wordt het lastiger om continuïteit te regelen. Voorlopig kiezen we wat sloopvolgorde betreft ervoor om de sloop van het zwembad, de bibliotheek en het aanhelen van de sporthal en het zekerstellen van de warmteleiding en andere nutsleidingen, kort voor de start van de bouw van de Strip te doen. We onderzoeken of de werkzaamheden meegenomen kunnen worden in de aanbesteding van het gebouw de Strip. Grootste voordeel hiervan is dat de ontwikkelaar dan de beste wijze van ‘herbouw’ van de zwembadkuip kan bepalen en dat er ook direct een bouwplaats kan worden ingericht. De kleine zwembadkuip blijft in ieder geval gehandhaafd (wordt dus niet gesloopt) en wordt als object in het plan van de openbare ruimte opgenomen.

6.2 De openbare ruimte In deze paragraaf staan de generieke en specifieke punten waar de inrichting van de openbare ruimte aan moet voldoen. Onderstaande tekening laat zien welk deel van de openbare ruimte integraal wordt heringericht (beige gebied, ongeveer 6100 m2) en waar een ‘aanhelingszone’ zal zijn (groene gebied, ongeveer 900 m2). Generieke punten van de openbareruimteinrichting De openbare ruimte moet voldoen aan het LIOR Hemelwaterberging en -afvoer Het gebied heeft een gemengd rioolstelsel. Met dit project wordt ongeveer 11.000 m2 verhard oppervlak gemaakt waarvan een deel nieuw (de tuin van het activiteitencentrum vervalt). Omdat er daktuinen komen en omdat de nieuwe openbare ruimte deels groen zal zijn is het totale verharde oppervlak in de nieuwe situatie vergelijkbaar met de huidige situatie. De omvang van de ingreep is zo groot dat we als gemeente zullen onderzoeken of het hemelwater afgekoppeld kan worden en naar het open water in de buurt kan worden gevoerd. Dit moet wel ingepast kunnen worden in de structuur van bestaande en nieuwe leidingsystemen.

39

40

Afbeelding 12. visual van het bestaande plein

De openbare ruimte, het bestaande pleintje Onderzocht moet worden of het pleintje geheel verhard moet blijven in het midden. Er wordt weinig gebruik van gemaakt en een (verhoogd) gazon met een zitrand past mogelijk beter en verbetert ook de akoestiek. Er moet terrasruimte voor de daghoreca worden gemaakt. Denk aan bijvoorbeeld 15 tafels, daarvoor zal ook een deel van het midden moeten worden gebruikt. De gevel van het bestaande appartementengebouw is onaantrekkelijk (kleur, geleding, detaillering, vorm). In overleg met bewoners/eigenaren brengen we klimplanten langs klimdraden aan. Het gaat om particuliere woningen dus medewerking van de eigenaren is een voorwaarde. De bestaande grote plataan blijft staan, we kijken of de takken ingekort kunnen worden (bewoners vragen om een kleinere boom) De openbare ruimte, het nieuwe groene plein Hoofdlijn van deze ruimte is dat het een groen plein wordt. In de praktijk zal er toch ook verharding nodig zijn voor paden, terrassen, pleintjes en parkeerplaatsen voor mensen met een beperking. We streven naar een verhouding verhard/onverhard van 50-50. De kleine zwembadkuip wordt gebruikt in de opzet van de openbare ruimte, bijvoorbeeld voor een zandbak (mits er een beheerder is). Sport en beweging is, naast groen en verblijf, een belangrijk thema van dit pleintje. Denk aan een ‘zandbak’ in het kleine zwembad, een voetbalmuur en/of een klimwand.

De openbare ruimte, het aangepaste plein nabij het bestaande zorgcluster en de voormalige kerk Net als nu wordt dit grotendeels een parkeerplein. Na het slopen van de kerk is er meer ruimte op dit pleintje. Bomen laten we zo veel mogelijk staan. Op basis van de huidige parkeerberekeningen kan de ‘cirkel’ blijven liggen en is er voldoende parkeerruimte te maken buiten die cirkel. Op basis van een eerste schets verwachten we dat er ruimte zal zijn voor 10 nieuwe parkeerplaatsen op de plek van de voormalige kerk.

6.3 Het parkeren Voor het gebied is een parkeermodel gemaakt. Dit model zal in de loop van de tijd verfijnd worden. Ingredienten van het model zijn: 1. De waargenomen parkeerdruk uit de parkeerdrukmeting van Dufec uit 2017 2. Een overzicht van (clusters van) parkeerplaatsen die in het centrumgebied liggen en meedoen in het parkeergebruik (uit onderzoek van Dufec). 3. Een modelmatige toekenning van bepaalde (clusters van) parkeerplaatsen aan bepaalde nieuwe gebouwen. Daarmee geven we aan welke parkeerplaatsen normaal gesproken gebruikt zullen worden door de bewoners en gebruikers van welke gebouwen 4. Te verdwijnen functies en oppervlaktes daarvan. 5. Nieuwe functies en oppervlaktes/aantallen daarvan 6. Er zijn extra parkeerplaatsen opgenomen die nodig zijn voor de uitbreiding van de Jumbo. 7. Een berekening van de verwachte parkeerdruk per (cluster van) parkeerplaatsen 8. Een iteratieve bepaling van het aantal toe te voegen parkeerplaatsen om aan de norm, bezettingsgraad, voor een goed functionerende parkeerplaats te voldoen.

41

42

Afbeelding 13. Verkeers-drukmeting zaterdagmiddag

Afbeelding 14. Verkeers-drukmeting zaterdagavond

Het systeem Een van de problemen van het parkeren in Arkendonk is de slechte onderlinge verbinding van de parkeerplaatsen. Functioneel zou je een doorgaande zoekroute willen hebben aan de oostzijde. Maar dit roept veel maatschappelijke discussie op waardoor dit een onaantrekkelijke optie is. Daarnaast, en zeker zo belangrijk, zou daardoor het nieuwe pleintje niet verkeersluw worden. Terwijl dat juist een belangrijk idee van de visie is.

De parkeerdruk De parkeerdrukmeting van Dufec uit 2017 is het startpunt. Deze moet geactualiseerd worden, en op dezelfde wijze opgebouwd als de vorige. Actualisatie is nodig omdat de vorige meting 4 jaar geleden was (op zich een reden om te actualiseren) en mensen door Corona nieuw gedrag, zoals thuiswerken, vertonen. We gaan dit in de laatste 2 weken van januari 2022 uitvoeren. Zo krijgen we een goed beeld: een neutraal moment, zelfde methodiek, zelfde onderzoeksgebied.

We gaan deze verbinding daarom niet maken. Op de balans heeft dat trouwens geen effect. Een optie die we kunnen overwegen is om de parkeerplaatsen van Arkendonk te voorzien van sensoren en aan te sluiten op een parkeerapp (niet opgenomen in de begroting van dit project).

Bijgevoegd zijn afbeeldingen uit het onderzoek van 2017. De nummers verwijzen naar bepaalde parkeergebieden, niet naar aantallen!

Op dit moment zijn de parkeerplaatsen niet alleen onderling slecht verbonden, ook vanuit Arkendonk zelf zijn veel parkeerplaatsen slecht verbonden met het centrale pleintje. In de nieuwe situatie zal dit sterk verbeteren, alle parkeerplaatsen zijn veilig en snel bereikbaar, waardoor parkeerplaatsen die nu vaak leeg staan intensiever gebruikt zullen worden.

43

Afbeelding 15. Parkeerterreinen die in het invloedsgebied van de Strip en het Blok vallen

De parkeerbalans Om tot een parkeerbalans te komen zijn de volgende stappen genomen: • Start is de waargenomen parkeerbezetting uit het onderzoek van Dufec • Daar is de normatieve parkeervraag van de functies die zullen vervallen (door dit plan) vanaf gehaald. • Daar is vervolgens de normatieve parkeervraag van alle nieuwe functies bij opgeteld • Vervolgens is berekend welk percentage van de beschikbare parkeerplaatsen in de drukste situatie in gebruik is (zaterdagmiddag). • Dat blijkt in de buurt van de 85% procent te zijn (een percentage dat gebruikt wordt voor een ‘volle’ parkeerplaats)

Uit de berekening volgt dat er over het totaal een klein tekort aan parkeerplaatsen zou zijn (5 stuks). Deze moeten toegevoegd worden en daar is ook ruimte voor. De berekening wordt geëvalueerd als de resultaten van de nieuwe parkeerdrukmeting bekend zijn. Specifiek voor de woningen is de auto- en fietsparkeervraag gekoppeld aan de woningtypes. De tabel in de paragraaf wonen is daarbij leidend. Op dit moment leidt die tot het volgende overzicht van de te verwachten vraag vanuit de woningen. Bij deze berekening is uitgegaan van de aankomende parkeernormendifferentiatie. Onderzoek hierover loopt nog en er moet nog een besluit genomen worden door de raad. Mocht het besluit anders uitvallen dan kan dat nog effecten hebben.

44

gemeentecategorien

rekentypes

BVO

beleidsgestuurde prijsindicatie

totaal aantal

autoparkeernorm

normatieve fietsparaantallen keernorm

normatieve aantallen

goedkoop

extra klein

65

200.000

18

1,7

30

3

53

goedkoop

klein

85

250.000

18

1,7

30

3

53

middel

middel

100

300.000

21

1,9

41

4

86

duur

groot

120

350.000

7

2,1

15

5

35

duur

extra groot

150

400.000

7

2,1

15

5

35

71

131

264

Verkeer in het op te stellen bestemmingsplan Onderdeel van het bestemmingsplan zal een ‘Mobiliteitstoets’ zijn. Hierin zijn de consequenties van de plantontwikkeling op zijn omgeving beschreven. Onderdeel daarvan is het aspect parkeren. De parkeerbalans dient van de complete ontwikkeling sluitend te zijn. Gemeente voert daar de centrale regie op. Bijzonderheden Voor de bewoners van het bestaande torentje in het midden van Arkendonk gaan we op parkeerplaats nr 9 (zie afbeelding hiernaast) per woning 1 individuele parkeerplaatsen realiseren. Voor de bewoners van Eendendonk 30-40 willen we de toegang via de parkeerplaats van de sporthal maken als zij daarmee in kunnen stemmen (overleg is nog niet gevoerd). Deze route heeft verschillende voordelen: • Achter de sporthal is veel ongebruikte parkeerruimte. Dus de bewoners en de hun bezoekers kunnen makkelijker een parkeerplaats vinden. • Er is minder ruimte voor autocirculatie nodig nabij de toegang van de sporthal • Als de parkeerplaats achter de sporthal meer gebruikt wordt, wordt deze sociaal veiliger voor iedereen. • Deze parkeerplaats is ook interessant en goed gelegen voor een deel van de bewoners van het Blok.

45

Afbeelding 16. Parkeerterreinen

46

Afbeelding 17. Stedenbouwkundig model in vogelvlucht

6.4 Wonen en Woonprogramma In de visie is aangegeven dat de woningen vooral voor jongeren en ouderen uit de wijk bedoeld zijn, en dat we ons vooral richten op 1-en 2 persoons huishoudens. Omdat we ons daarnaast richten op betaalbaarheid van de woningen kiezen we voor kleinere woningen. De woningen worden in de marktsector gebouwd. Dit wijkt af van het algemene gemeentelijk beleid. Wat zijn de argumenten: • We richten ons met de keuze voor kleinere woningen op doelgroepen waarvoor nu te weinig wordt gebouwd. We verwachten we mensen uit Dommelbergen zullen trekken die graag in de wijk willen blijven wonen maar die nu geen geschikte woning kunnen vinden(vanwege de zeer eenvormige woningtypologie van Dommelbergen) • Bij goedkope koopwoningen is de betrokkenheid in de buurt groot. We verwachten dat er met de keuze voor deze mix en deze types maximaal ‘eigenaarschap’ voor het centrum gaat ontstaan. Denk aan sociale cohesie, opbouwen van een goed woonklimaat, bevorderen van gebruik en onderhoud van de openbare etc. gemeentecategorieën

rekentypes

BVO

GBO

beleidsgestuurde prijsindicatie

• Rust in het gebied. Het duurt al lang voordat er een haalbaar plan is voor de leegstaande gebouwen. Verloedering en sociale onveiligheid liggen voortdurend op de loer. De kleinere koopwoningen brengen veel betrokken mensen naar dit gebied waardoor er rust en een duidelijke toekomt komt. • De ontwikkeling heeft, met de voorgestelde keuzes, al een negatief financieel rendement. Daarom is er een miljoen gereserveerd. Er zijn geen overschotten binnen het project die voor sociale woningbouw gebruikt kunnen worden. Sociale woningbouw drukt dus direct op de algemene middelen. Dat is geen optimale besteding van dat geld. • Bij de aanbesteding als randvoorwaarden opnemen dat de woningen behouden moeten blijven voor de markt > koopgarantie. 47

% type in strip

aantal in strip

% type in blok

aantal in blok

totaal aantal

75% goedkoop

extra klein

65

48,75 200.000

25

8

25

10

18

goedkoop

klein

85

63,75

250.000

25

8

25

10

18

middel

middel

100

75

300.000

30

9

30

12

21

duur

groot

120

90

350.000

10

3

10

4

7

duur

extra groot

150

112,5

400.000

10

3

10

4

7

100

31

100

40

71

va Werken aan de toekomst

n Arkendonk

scan mij!

48

af met Op 21 april trappen we mst! o k n e e ij b rt ta s le a it ig d een a naar: Scan de QR code of g ar.nl arkendonkmeervoorelka elkom.

Iedereen is van harte w

08/04/2021 13:13

Advert

mst_F02.indd entie_digitale_startbijeenko

2

7 De participatie Vooruitlopend op de omgevingswet zijn we met dit project gestart met een vorm van een ‘omgevingsdialoog’. De projectsite wordt gebruikt om deze dialoog te organiseren. Over de visie zijn in 2019 bijeenkomsten georganiseerd. Over de uitwerking is in het voorjaar van 2021 een webinar geweest waarvan de resultaten terug te vinden zijn op de projectsite. In de loop van 2021 is tevens een groot aantal gesprekken gevoerd met stakeholders. Te weten: de bewoners van het appartementengebouw aan/op het centrumpleintje, de bewoners van de Zwanendonk 14-30 even nummers, de winkeliers, de zorgondernemers in het zorgcluster, de vertegenwoordigers van het activiteitencentrum, de horecavertegenwoordiging en de eigenaar van de voormalige kerk. Voor de toekomst is de algemene lijn dat er een vorm van permanente voorlichting en participatie nodig is omdat er steeds weer stapjes te nemen zijn of genomen worden. We zullen de website gebruiken om voorlichting te geven. Ook kunnen bewoners of anderen, als zij dat willen, op de site samenwerken.

De ontwikkeling gaat tot in 2026 duren (zie planning). We zullen zo nu en dan voortgangsberichten op de site zetten, voor de komende tijd 3-maandelijks. Van belang is dat er capaciteit komt om dat uit te voeren. Voor het formele traject, als we overgaan tot een omgevingsplan, zullen we een verantwoording (rapportage) over de participatie maken en, waar dat praktisch kan, aansluiten bij de eisen die Oosterhout stelt aan een Omgevingsdialoog. Zoals ook aangegeven in voorbeeldverslag op internet. https://www.oosterhout.nl/inwoners/wonen-leven/ bouwen-en-verbouwen/omgevingsdialoog Qua BP-procedure, mocht dat toch de planvorm worden (bijvoorbeeld omdat de introductie van de omgevingswet opnieuw wordt uitgesteld), zal op 21 december de raad worden voorgesteld om ingeval van een gevoerde dialoog het college de mogelijkheid te geven geen inspraak op het voorontwerp toe te passen, maar direct over te gaan naar ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan.

49

50

8 Specifieke aandachtspunten en aandachtsgebieden 8.1 Het appartementengebouw aan het bestaande pleintje Er is verschillende keren gesproken met de bewoners van dit gebouw. Wat er speelt hebben we aangegeven in onderstaande vragen: • ‘Waar gaan we parkeren aangezien de bestaande parkeerplaatsen vervallen? Wij zien die als een soort priveparkeerplaatsen’. • ‘Wat gebeurd er met ons uitzicht en de inkijk vanuit de nieuwe appartementen? • ‘Wordt het niet te druk en nog onveiliger’. • ‘Er is overlast van de bestaande horeca die ook ’s avonds in de zomer open is’. We hebben de volgende aanpassingen gemaakt: • Direct rond het appartementengebouw is de hoogte van de Strip een verdieping omlaag gebracht zodat inkijk en uitzicht minder beinvloed worden • We gaan toegewezen parkeerplaatsen maken op parkeerplaats 9. • De doorgang naar deze parkeerplaats wordt een inpandige (rolstoelvriendelijke) doorgang met toezicht zodat deze veilig is. • Bij de herinrichting van het pleintje onderzoeken we of een deel van het plein gazon kan worden zodat de akoestiek van de ruimte beter wordt. • De takken van de boom op het plein worden ingekort.

8.2 Zwanendonk 14-30 even nummers In gesprek met deze bewoners hebben we het volgende afgesproken: • Bij de architectonische uitwerking is er overleg met de bewoners van de aanliggende panden over de aansluiting van de panden, bezonning en inkijk vanuit de daktuin van de Strip. Uitgangspunt is dat de woonkwaliteit niet omlaag gaat. In het stedenbouwkundig model is op de verdieping al afstand tot de woningen ingebouwd. • De zuidelijke doorgang van het straatje naar de parkeerplaats blijft voor auto’s toegankelijk. De bouwgrens van de Strip ter hoogte van deze doorgang wordt daarop bepaald.

51

52

Afbeelding 18. Stedenbouwkundig model in vogelvlucht

8.3 Het ‘zorgcluster’ dat tot nu toe buiten de plannen is gehouden. Overleg met eigenaren zorgcluster Er is overleg gestart met de bestaande zorgondernemers in Arkendonk, er zijn 6 eigenaren (7 kadastrale eenheden). De strategie is om deze ondernemers te verplaatsen naar de plint van het blok. Op de plek die ze dan achterlaten komen woningen. Daarmee wordt de beweging financieel ondersteund maar het is nog niet duidelijk welke deel van de kosten gedekt kunnen worden. Is een verhuizing qua ruimte mogelijk? Het BVO van het bestaande cluster is 1238 m2. In de plint van het blok is ruim 1800 m2 ruimte. Daar ligt ook nog interesse een aanvraag voor een kinderopvanglocatie, maar alles bij elkaar zou het mooi moeten passen. Hoe wordt het gebied van het zorgcluster ingericht als de functies verhuizen? We hebben een stedenbouwkundige verkenning gemaakt om te kunnen inschatten wat er mogelijk zou zijn als het zorgcluster mee gaat in het plan. Dit is een suggestie voor de eigenaren met als grote voordeel dat we gemeente-eigendom en particulier eigendom in samenhang hebben kunnen bekijken. De conclusie van deze verkenning is dat er mogelijk zo’n 2200 m2 BVO te realiseren is maar dat dit grotendeels in grondgebonden woningen gemaakt zou moeten worden.

In bijgaande tekening zit bijvoorbeeld het volgende programma: • 4 appartementen van 100 m2 • 2 woningen van 135 m2 • 7 woningen van 190 m2 Voorwaarde is dat Arkendonk als geheel een extra goede en aantrekkelijke toegang krijgt.

8.4 Ruimte voor Rodneys Gym Politiek en maatschappelijk is er veel draagvlak voor Rodneys Gym. Gericht op jongeren, en een extra vorm van toezicht in het gebied. Het is een heel goed voorbeeld van ‘placemaking’ (‘placemaking’ start als iemand een activiteit opzet in een gebouw dat min of meer leeg staat waarvan blijkt dat het een maatschappelijk relevante activiteit is). We onderzoeken of en hoe we deze voorziening een plek kunnen geven in het nieuwe plan, bijvoorbeeld in combinatie met het activiteitencentrum.

8.5 Het warmtenet Er ligt in het gebied een aansluiting op het regionale warmtenet. De exploitant ……. heeft aangegeven dat de buurt …………….. in Dommelbergen (dus bij Arkendonk) een locatie is waar het warmtenet in de komende jaren zal worden uitgebreid. Om deze reden is het logisch om alle nieuw te bouwen gebouwen aan te sluiten op dat warmtenet. Bij een eventuele renovatie van de sporthal kan ook deze worden aangesloten op het net.

53

54

Afbeelding 19. Visual van het nieuwe groene plein en de transparante gevel van de sporthal

8.6 Water De ontwikkeling moet voldoen aan de verschillende watergerelateerde voorwaarden zoals die beschreven staan in de afvalwaterverordening en het water- en rioleringsplan van de gemeente Oosterhout. Voor beide beleidstukken zal een geactualiseerde versie in November 2021 worden vastgesteld. Het hemelwater voor zowel nieuwbouw als te renoveren panden en omliggend verhardoppervlak dient verwerkt te worden in het plangebied. Om te beoordelen of dit mogelijk is dient de doorlatendheid van de bodem (zogeheten k-waarde) en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG in m NAP) onderzocht te worden. Uitgangspunt hierbij is de trits infiltratie - bergen - afvoeren. Infiltratie Omdat al bekend is dat de locatie een vrij hoge grondwaterstand heeft, is in de herfst van 2021 een peilbuis geplaatst zodat de gegevens van deze winter al beschikbaar zijn voor de volgende stap. Berging Qua berging is 20 mm op het nieuwbouwoppervlak, te bergen in de daktuinen, meegenomen in de kaders. Dit is een beperkte bijdrage van een kleine 10 mm op het totaal van het verharde gebied, maar deze berging heeft een belangrijke aanvullende verkoelingsfunctie. Afvoer Aansluiting van een eventuele overloop van hemelwater naar oppervlaktewater zuid-west ofnoord-oost gelegen dient meegenomen te worden

Normen Een bui van 70 mm per uur (T = 100) bij een bovengrondse voorziening waarbij geen inundatie mag plaatsvinden. Een bui van 40 mm (T = 10) bij een ondergronds leidingstelsel waarbij er bij geen water-op-straat situatie ontstaat.

De toekomst van de Sporthal In een recent uitgevoerd onderzoek, op basis van een eerder onderzoek van 2017, is een technische/functionele en financiële beoordeling van verschillende scenario’s gemaakt. Hieruit blijkt dat een structurele renovatie (30 jaar) de beste oplossing is. Als er vanuit het gemeentelijke niveau, in de komende tijd, geen aanleidingen voor een andere keuze zijn dan is de structurele renovatie de meest voor de hand liggende keuze. Als die keuze definitief gemaakt wordt is het van belang dat de gewenste functioneel/ruimtelijke relatie tussen hal en Arkendonk wordt opgenomen in het renovatieplan. Denk dan aan: • een gedeeltelijk transparante wand aan de pleinzijde zodat er interactie tussen hal en de openbare ruimte komt. • sport-achtige functies aan de gevel zoals een klimmuur • een ‘voetbalmuur’ in de openbare ruimte en andere sportvoorzieningen buiten.

55

Planning: Kwartaal 1, 2022

Ontwikkelaanbesteding van de gebouwen

Kwartaal 2, 2022

Bestemmingsplan, planontwikkeling gebouwen en planontwikkeling openbare ruimte

Kwartaal 3, 2022

Bestemmingsplan, planontwikkeling gebouwen en planontwikkeling openbare ruimte sloopplan zwembad aanpassingsplan sporthal

Kwartaal 4, 2022

start bestemmingsplanproceduredeel sloop zwembad. aanpassen sporthal

Kwartaal 1, 2023

proceduretijd

Kwartaal 2, 2023

bouwaanbesteding ‘de strip’ sloopplan bibliotheek tijdelijke huisvesting Rodney? sloop voormalige bibliotheek

56

Kwartaal 3, 2023

bouwplannen en procedures de strip

Kwartaal 4, 2023 Kwartaal 1, 2024

bouw ‘de strip’ Bouwaanbesteding ‘Het blok’

Kwartaal 2, 2024

bouw ‘de strip’ sloopplan activiteitencentrum en voormalige kerk bouwplannen en procedures het blok

Kwartaal 3, 2024

afronding ‘de strip’ Sloop activiteitencentrum en voormalige kerk

Kwartaal 4, 2024

Bouw ‘Het blok’

Kwartaal 1, 2024

Bouw ‘Het blok’

Kwartaal 2, 2025

Afronding ‘Het blok’

Kwartaal 3, 2025

afronding openbare ruimte groene plein en bestaande plein sloop zorgcluster

kwartaal 4, 2025

bouw woningen zorgcluster

Kwartaal 1, 2026

bouw woningen zorgcluster

Kwartaal 2, 2026

afronding openbare ruimte

9 Planning en fasering Voor de planning hebben we een zeer indicatieve planning geschets (zie de afbeelding hiernaast) Voor de fasering denken we aan de volgende volgorde: Fase 1 • Sloop van het zwembad • Veiligstellen van de warmteinstallatie • Aanhelen Sporthal Fase 2 • Sloop bibliotheek • Bouw van de Strip Fase 3 • Bouw van het Blok • Aanleggen openbare ruimte groene plein • Aanpassen bestaande plein Fase 4 • Herontwikkeling gezondheidscluster • Afronden openbare ruimte

57

58

10

Bijlage

59

Opp. plangebied: 5.120 m2 Opp. blok: 2.646 m2

Opp. gemeente: 4.114 m2

Opp. kerk: 1.006 m2

Nieuwe Linie 1-3

Afbeelding 20. Oppervlakte verhoudingingen rond het Blok

Project

Centrum Arkendonk

5264 PJ Vught

Tekening

+31 (0)73 – 711 37 70

Fase

info@losstadomland.nl

Datum

10-06-2021

For.

A4

www.losstadomland.nl

Schaal

1 op 1000

Door

GRa

LOS stadomland B.V.

Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Telefoon: 073 - 7113770 info@losstadomland.nl www.losstadomland.nl