Presentatie Oosterhout
Tekst van het document
OOSTERHOUT Beeldvormende sessie met gemeenteraad 28 juni 2022
Impuls geven aan woningbouwambities Toewerken naar een duurzaam Oosterhout Oplossingen voor mobiliteitsvraagstukken Rolopvatting gemeente: • Meer verantwoordelijkheid nemen • Samenwerken met de samenleving • Raadsbrede samenwerking
• Wie is nieuw als raadslid? • Wat geeft u werkplezier? • Wat is uw grootste zorg op het gebied van wonen?
2
3
CONTEXT & MOMENTUM Tekorteconomie: schaarste aan alles (ruimte, woningen, grondstoffen & mensen) De strijd om de ruimte wordt heftiger, de polarisatie neemt toe, de ongelijkheidskloof ook. Positie jongeren op de woningmarkt! Toename ouderen en alleengaanden; veel kwetsbare ouderen balanceren op een slap koord net tegenwind Een integrale aanpak (leefomgeving) wordt urgenter. Gemeenten: woonvisie wordt woonzorgvisie + gebiedsgerichter Krappe arbeidsmarkt: mensen bij gemeenten en corporaties onder druk. Terwijl er veel wordt gevraagd Gemeentelijke financiën staan enorm onder druk (mede door decentralisaties van participatiewet en WMO)
De roep om meer regie wordt groter Rijk, regio en lokaal 4
GRONDWET Volgens artikel 22 van de Nederlandse Grondwet is ‘bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp […] van zorg der overheid’. Voldoende woongelegenheid is een grondrecht dat verder uitgewerkt wordt in de Woningwet en de Huisvestingswet.
5
WONINGWET
HUISVESTINGSWET 2014
1 jan 2022: gemeenten verplicht woonvisie te maken (periode
Grondrecht van vrije vestiging
max. 5 jaar)
Woningcorporaties zorgen voor huurwoningen voor mensen met lage inkomens
• • • • • • • •
Passend toewijzen Strenge regels voor commerciële projecten corporaties Invloed van gemeenten & huurders op corporatie Samen maken prestatieafspraken Onafhankelijk toezicht op corporaties door Autoriteit Wonen (AW) (onderdeel overheid) Regels voor nevenfuncties bestuurders Voordracht toezichthouders door huurders Instemmingsrecht huurders bij fusie
BTIV (148 artikelen) Uitwerking in Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvesting
Alleen wegens zwaarwegende redenen mag een gemeente dit grondrecht van vrije vestiging beperken met toewijzingsregels. De Huisvestingswet zegt het zo: toewijzingsregels zijn alleen mogelijk voor ‘zover noodzakelijk en geschikt om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden’. Huisvestingsverordening • Als gemeenten toewijzingsregels willen hanteren, moeten zij een huisvestingsverordening vaststellen waarin is geregeld in welke gevallen een huisvestingsvergunning nodig is. • De gemeente is verplicht alle relevante partijen, waaronder woningcorporaties, te betrekken bij het maken van de verordening. • De Huisvestingsverordening geeft bepalingen over de woonruimteverdeling • Sinds 1 jan 2022 kan in de verordening een opkoopbescherming worden opgesteld (onder strikte voorwaarden en alleen in enkele buurten en alleen voor goedkope en middeldure woningen. (wet opkoopbescherming)
WET RUIMTELIJKE ORDENING Met een doelgroepenverordening kan de gemeente nieuwbouwwoningen behouden voor in de verordening bepaalde doelgroepen. De doelgroepenverordening 6 werkt pas ‘door’ als de koppeling is gemaakt met het bestemmingsplan.
NAAR EEN BRUIKBAAR INSTRUMENTARIUM
7
VAN VISIE NAAR UITVOERING
VOLKSHUISVESTELIJKE PRIORITEITEN 2021-2025 Ø Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen Ø Zorgen voor betaalbaarheid – door inzet van lokaal maatwerk Ø Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie Ø Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking Ø Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting Ø Investeren in leefbaarheid - door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer Doel: in je eigen gemeente goede afspraken maken over wie wat doet.
9
VAN VISIE NAAR UITVOERING Onderdeel
Voorbeeld (inhoud)
Rijksprioriteiten Volkshuisvesting
Versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen
Woningmarktonderzoek gemeente
6.000 sociale huurwoningen erbij nodig in 10 jaar
Woonvisie
+6.000 sociale huur: typen, instrumenten, waar, strategie
Prestatieafspraken (meerjarig)
+3.000 toevoegen in 4 jaar (transformatie, verdichten, uitleglocaties, splitsen, delen), harde plannen overige 3.000 in 2026 rond, rolverdeling corporaties & gemeente,
Prestatieafspraken (komend jaar)
Feitelijke productie, acties om samen te versnellen
Monitoring (sturing)
Regieteam projecten: concrete locaties, planning en samenwerking
CYCLUS PRESTATIEAFSPRAKEN Woonvisie 2022-2030 PA 2022-2026 2022
Bron: vraagbaak, juni 2021
OBSERVATIES •
Integrale aanpak / brede opgavengerichte aanpak / belang beleidsharmonisatie
• Soms zijn de doelstellingen / ambities in woonvisies niet realistisch, tijdgebonden en meetbaar. (terwijl de raad wel de woonvisie vastgesteld). •
De voortgang van het woonbeleid wordt lang niet altijd besproken met de raad en de monitoring niet altijd op orde.
•
De noodzaak tot bijstellingen van beleid komt vaak laat aan het licht.
•
Tussentijdse beleidswijzigingen worden vaak niet ter besluitvorming voorgelegd aan de raad.
•
Het bod van woningcorporatie(s) wordt lang niet altijd besproken in de raad.
•
De uiteindelijke prestatie-afspraken komen vaak alleen ter kennisname.
12
GEREEDSCHAPSKOFFER: HUIDIG INSTRUMENTARIUM Toevoegen nieuwbouw en transformatie Sturen via: Woonvisie, prestatieafspraken, grondbeleid, wet voorkeursrecht gemeenten, onteigening, bestemmingsplan, anterieure overeenkomsten, goedkoper & slimmer bouwen
Versnelling en betere spreiding Sturen via Processen efficiënter en korter, financiële hulp rijk, samenwerking, expertteam woningbouw, slimmer bouwen, zelf bouwen
Beter benutten bestaande voorraad Sturen via: Huisvestingsverordening, woningdelen, woningsplitsen, doorstroming, koopvoorrang voor huurders, beter gebruik vrije toewijzingsruimte corporaties
Verruimen betaalbaarheidsmogelijkheden Sturen via: Starterslening, koop- en erfpachtconstructies
13
Behoud betaalbare woningvoorraad Sturen via: prestatie-afspraken (verkoopbeleid), opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht, doelgroepenverordening
GOEDKOPER & SLIMMER Een hele woning, in één dag gebouwd. Klinkt te mooi om waar te zijn?
• • • •
14
StartBlock Emmeloord acht prefabwoningen een huis van vijftig vierkante meter dat alleen nog maar op de fundering hoeft te worden gezet en aangesloten op elektra en riolering.
DE TIJDELIJKE WONING ALS INVOEGSTROOK OP DE SNELWEG Samenwerking van de Bossche corporaties, het Stedelijk Huurdersplatform en de gemeente
De schatting is dat in Nederland 1 op de 10 woningzoekenden een spoedzoeker is.
•
In een ‘Sociaal Woonakkoord’ zijn afspraken gemaakt om extra sociale huurwoningen te bouwen, zowel reguliere als flexibele woningen.
•
De tijdelijke woningen kunnen snel gerealiseerd, veel sneller dan reguliere sociale huurwoningen.
•
Ze voorzien nadrukkelijk in een behoefte van mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning (studenten en spoedzoekers (na relatiebreuk, buitenlandse werknemers, statushouders)
•
Een oude milieuplaats is tien jaar woonplek (crisis- en herstelwet maakt het voor gemeenten mogelijk dat ze tijdelijk afwijken van een bestemmingsplan)
•
24m2, huurcontract van 2 jaar (wordt momenteel onderzocht)
•
Corporaties lopen wel financiële risico’s. Je kunt de huisjes niet in 10 jaar terugverdienen.
15
HET FRIENDS CONTRACT Meerdere corporaties maken dit nu ook mogelijk Soms bedoeld voor kwetsbare jongeren uit de maatschappelijke opvang
16
1828 Jongeren concept: een 1828-vestiging
•
Betaalbare studio’s en appartementen voor jongeren tussen de 18 en 28 jaar.
•
In 1828 hebben ze een eigen plek met keuken en badkamer en in het gebouw zijn voorzieningen om te delen.
•
1828 diende de afgelopen vier jaar ruim 60 bouwplannen in, waarmee minimaal zo’n 5.000 woningen gebouwd hadden kunnen worden. Vier gemeentes werken tot nu toe mee.
•
In de Spoorzone in Gouda komt een 1828-vestiging met 241 woningen.
•
In Gouda krijgen Goudse jongeren voorrang bij de toewijzing.
•
Jongeren moeten na 5 jaar doorstromen
17
BURGERS AAN HET STUUR In Zürich bouwen en beheren inwoners hun betaalbare woningen zelf, via wooncoöperaties waarvan de leden mede-eigenaar zijn en stemrecht hebben.
• • •
De zogenoemde Genossenschaften hebben ongeveer 15% van de woningen in het kanton. Om de bouw mogelijk te maken, geeft de stad grond met korting in erfpacht uit. Bovendien kunnen coöperaties bij het stadsbestuur leningen afsluiten tegen een lage rente.
Woon coöperaties • De gemeente Amsterdam heeft in een proefproject twee percelen uitgegeven aan coöperaties die een woonblok gaan neerzetten, en in Rotterdam werkt het Rotterdams Woongenootschap aan een complex met middeldure huurwoningen naar Zwitsers voorbeeld.
19
PARTNERSCHAP De woningmakers als aanjagers Marktpartijen hebben in 2017 ‘Woningmakers Nederland’ opgericht. Er zijn inmiddels regionale Woningmakers opgestart voor Alkmaar en regio, Westfriesland en Drechtsteden, terwijl ook inmiddels Arnhem, Deventer en Altena zijn aangesloten.
Realisatiefactor is in Nederland laag.
• Plannen staan wel op papier, maar niet worden uitgevoerd. • Dat heeft deels te maken met wishful thinking: de plannen van gemeentes zijn niet hard, ze zijn zacht.
•
De Woningmakers organiseren in gemeenten/regio’s de verbinding tussen marktpartijen en gemeente, provincie en het rijk, met altijd als belangrijk instrument: up-to-date data van de woningmarkt.
•
Invulling van de regionale woningbehoefte staat voorop.
•
Ze organiseren goed overleg met de lokale overheden en houden zicht op de voortgang en bijsturing.
‘En dat doen de Woningmakers goed: monitoren op wat er écht gebeurt en daar waar de vertraging optreedt, gaan ingrijpen.’ 20
DE GEMEENTE ALS HUISBAAS Via een koopgarant-systeem (voorbeeld gemeente Ede)
•
Een woning wordt daarbij door een koper via de gemeente met behulp van erfpacht gekocht van een projectontwikkelaar.
•
Het verschil tussen koopprijs en marktwaarde wordt als korting ingezet en blijft als een soort statiegeld op de woning rusten.
•
De afspraak is dat wanneer de bewoner wil verhuizen, de woning weer wordt terug verkocht aan de gemeente.
•
Bij een waardestijging delen gemeente en koper de overwaarde.
•
De nieuwe koper kan op dezelfde kortingsregeling rekenen. Zo blijft de woning bereikbaar voor de middeninkomens.
21
DE GEMEENTE ALS HUISBAAS Via het zelf bouwen van midden huurwoningen (gemeente Rijswijk)
•
In Rijswijk-Buiten heeft Rijswijk eigen grond.
•
De gemeente wil bij de bouw samenwerken met marktpartijen en woningcorporaties in een Woonfonds, waaruit de bouwkosten worden gefinancierd.
•
De wethouder verwacht voor de zomer met een afgerond plan te komen (juridische en financiële context, hoogte huur, wie onderhoud, toewijzing)
Gemeenten in de rol van financier en eerste eigenaar • woningcorporatie in de rol van adviseur en toekomstige eigenaar/ exploitant.
22
DE GEMEENTE ALS HUISBAAS De terugkeer van het gemeentelijk woningbedrijf?
Het staat gemeenten vrij om sociale huurwoningen te bouwen en te exploiteren.
• •
Woningbedrijf is geen TI (Toegelaten Instelling) • • • • • • •
Woningwet en BTIV zijn niet van toepassing Geen passend toewijzen Geen visitatieplicht Geen Autoriteit woningcorporaties Geen WSW Geen verplichte prestatieafspraken Etc.
Het woningbedrijf is er voor de sociale doelgroep (DAEB-activiteiten tot maximale huur van circa € 760,- geldend voor woningcorporaties) Dus geen commerciële niet-DAEB activiteiten ontplooien (ongeoorloofde staatssteun, level playing field), tenzij de markt in gebreke blijft en er een maatschappelijk belang is
Risico’s/aandachtspunten • Governance (slager die eigen vlees keurt); • Risico van bureaucratie en wisselende beleidskeuzes bij wisseling wethouder • Vraagt om organiseervermogen: efficiency in de uitvoering: niet de corebusiness van de gemeente • Transparantie inzet van middelen Kansen • Biedt voordelen van minder regelgeving en korte lijnen
23
EN DE GEREEDSCHAPSKIST WORDT VOLLER
24
MEER REGIE RIJK OM IMPASSE TE DOORBREKEN
25
ACTUALITEIT: NATIONALE WOON- EN BOUWAGENDA
26
PROGRAMMALIJN WONINGBOUW •
Versnelling van de woningbouw: realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030
•
Evenwichtige verdeling: 30% sociale woningbouw in alle gemeenten
•
Streven naar ten minste twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar voor burgers met een lager en middeninkomen
(Betaalbaar: sociale huurwoningen (<€ 755,- p/mnd), (midden)huurwoningen vanaf deze grens tot € 1.000,- en koopwoningen tot NHG-grens (€ 355.000,-)
•
Het versterken van de regie en samenwerking: afspraken met medeoverheden en woningcorporaties (prestatieafspraken)
•
Tenminste 130% plancapaciteit
27
PROGRAMMALIJN EEN THUIS VOOR IEDEREEN Concurrentie & verdringing op de woningmarkt Uit onderzoek blijkt dat minder dan de helft van gemeenten een verordening voor woningtoewijzing heeft De minister wil:
•
Dat alle gemeenten een eerlijk aandeel nemen bij het huisvesten van aandachtsgroepen (uitzoeken of bestemming van 30% van vrijkomende huurwoningen voor aandachtsgroepen goed uitgangspunt kan zijn)
•
Wettelijk vastleggen dat alle gemeenten een huisvestings- of urgentieverordening opstellen voor de toewijzing van woningen aan mensen uit de aandachtsgroepen die met urgentie wachten op een sociale huurwoning (medische of sociale urgentie, statushouders, arbeidsmigranten, dak- en thuislozen en mensen die uitstromen uit een instelling
•
Dat alle gemeenten een woonzorgvisie opstellen (vanaf 1 jan 2024) (er komen eenduidige definities van de verschillende aandachtsgroepen en er komt een integrale monitor)
•
De woonzorgvisies vormen op lokaal niveau de basis voor bindende wederkerige afspraken met woningcorporaties, particuliere verhuurders, zorgaanbieders, zorgkantoor en andere partijen
28
EEN WONDERMIDDEL IS ER NIET
• • • • • •
Huizenbezitters moeten meer belasting gaan betalen: koopwoning belasten als vermogen Belasting heffen op eventuele winst bij verkoop (verlaging inkomstenbelasting) Afschaffen voordeel hypotheekrente Rem op verruiming hypotheeknormen Jongeren zouden hun pensioen moeten kunnen gebruiken voor de aankoop van een woning Ze pleiten tegen opkoopbescherming en zelfwoonplicht (dat kan woningsplitsing en transformatie kantoren in de weg staan)
Ondertussen: vooral flink doorbouwen & het vergemakkelijken van woningdelen (nu worden uitkeringen en pensioenen verlaagd bij samenwonen) Wonen wordt duurder, woningen niet (een prijsdaling is mogelijk resultaat) 29
NOG WAT OBSERVATIES •
De gereedschapskoffer wordt voller en voller
•
Meer regie van het Rijk
•
Provincie in nieuwe rol: biedingen
•
Meer afstemming in de regio: regionale woondeals
30
DRIE VRAGEN Welke (sturings)instrumenten zijn bruikbaar en passend in Oosterhout-Oost? Hoe zou u de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad op het beleidsterrein wonen willen versterken? Wat betekent dat concreet voor de rol van uw raad in bijvoorbeeld het regionale proces verstedelijkingsakkoord Breda – Tilburg?
31
Dank voor uw betrokkenheid Janine Boers j.boers@atrive.nl