presentatie gemeente sturing op de woningmarkt presentatie raad 08-02-2022

Sturing op de woningmarkt Presentatie raad 08-02-2022 Gemeente en Thuisvester

1

Agenda / presentatie voor deze bijeenkomst: A. Sturing woningmarkt (J. Knoop): ➢Toelichting op sturingsmogelijkheden ➢Suggestie vervolg proces

B. Sturing sociale huursector (X. de Haan, Y. Balemans)

2

Aanleiding • Toezegging college begrotingsbehandeling: informatie bijeenkomst over sturingsmogelijkheden woningmarkt in brede zin

• Woningbouwstrategie en Routekaart → 4 sporen sturing wonen 1. Aanjagen en versnellen woningbouwproductie 2. Versterken mogelijkheden actieve grondpolitiek 3. Samenwerking ontwikkelende partijen 4. inzet van (formele) sturingsmiddelen (sluitstuk van het sporenbeleid) Deze informatie avond gaat over spoor 4.

Over de sporen 1 t/m 3 wordt de raad op een ander moment geïnformeerd. 3

Algemeen • Sturing is middel om woondoelen te bereiken • Sturen om ‘schaarste’ op woningmarkt te beïnvloeden:

• Tekort aan woningen voor bepaalde doelgroepen die ‘in de knel’ komen • Tekort aan bepaalde type/prijsklassen woningen • Vast te stellen / te onderbouwen via onderzoeken

• Complexiteit woningmarkt: “gewogen” inzet juiste instrumenten • Niet 1 alles omvattende oplossing

• flexibiliteit via “gereedschapskist” (wat, wanneer en hoe in te zetten)

• Strategische uitvoeringsagenda wonen  → Keuze inzet instrumenten 4

Sturen woningmarkt = (deels) beïnvloeden Door gemeente (deels) sturen op woningmarkt is

• minder marktwerking, maar meer regie • Minder samenwerking met partners, maar meer ‘voorschrijven’ • Begin van het woningbouwproces, lopende het proces en aan het einde van het proces

• Publiekrecht

• Beleid en visies (Toekomstvisie, Woonvisie, Woningbouwstrategie) • Ruimtelijke Ordening : bestemmingsplan • Huisvestingswet: lokale huisvestingsverordeningen (b.v. doelgroepenverordening)

• Privaatrecht

• anterieure overeenkomst • overeenkomst verkoop grond

Keuze en mate van sturen / samenwerken = afhankelijk van omstandigheden 5

Sturings via thema’s 1. 2. 3. 4.

Beschikbaarheid en beheer woningvoorraad Betaalbaarheid Verdeling van woonruimte Financieel

5. Sturings ontwikkelingen ?

6

Sturing: 1. beschikbaarheid en beheer Gaat over toevoegen nieuwe woningen/woonruimte en behouden bestaande woonruimte

1. woningbouwprogramma • Toetsingscriteria nieuwe projecten o.a.: • Locatie (mede in relatie tot omgeving) • Programma (past dit bij uitgangspunten woningbouwstrategie) • opnemen eis/voorwaarden initiatiefnemers/ontwikkelaars over: • Differentiatie / prijsklassen: Sociaal/goedkoop, middel duur, duur (prijsgrenzen) • Woningtypen: Grondgebonden/gestapeld, patio; huur/koop • Doelgroepen: Starters, ouderen …… (definities) • nieuwe woonvormen: CPO, modulair bouwen, ‘knarrenhofje’ • zelfbewoningsplicht • Natuur inclusief bouwen • Pre-mantelzorgwoningen Noot: • Toevoeging nieuwbouw per jaar ongeveer 1 tot 2% van de bestaande voorraad • Nieuwbouw daarmee strategisch van aard (wat mis je in de bestaande voorraad het meest en voor wie) 7

Sturing: 1. beschikbaarheid en beheer 2. Woningsplitsing/onttrekking: gericht op toevoegen/onttrekkingen in de bestaande voorraad of omvorming van zelfstandig naar onzelfstandige woonruimte (denk aan kamerverhuur voor doelgroepen) ➢ Beleidsregels en vergunningensysteem voor b.v. onzelfstandige bewoning of woningsplitsing

3. ‘speculatie’ voorkomen: Woningen voor doelgroep behouden en/of speculatie/winstbejag tegengaan via : ➢ Zelfbewoningsplicht ➢ Opkoopbescherming via Hvw (verordening) ➢ Antispeculatie bedingen bij grondverkoop of via ontwikkelaars (doorleggen) ➢ Leegstandswet: tijdelijke verhuur te koop staande ‘eigen’ woning 8

Sturing: 1. beschikbaarheid en beheer 4. Prestatie afspraken met woningcorporatie: ➢ nieuwbouw en benutten bestaande voorraad, ➢ al dan niet verkoop van sociale (en middel dure) huurwoningen

5. Tijdelijk gebruik en flexwonen ➢ tijdelijkheid ‘gebouw’/ locatie versus tijdelijkheid van bewoning/gebruik ➢ omkatten van leegstaande gebouwen/kantoren voor tijdelijke bewoning ➢ Plaatsen van flexibele woningen/woonunits ➢ omgevingsvergunning tijdelijk strijdig gebruik voor maximaal 10/15 jaren

9

Sturing: 2. betaalbaarheid Woningen betaalbaar houden. Sturing nieuwbouw beperkt; bestaande bouw “marktwerking”. • Bepalen prijsgrenzen en indexering van/bij nieuwbouw ➢ besluit college medio 2021 voor goedkoop, middelduur en duur ➢Relatie naar prijsgrenzen in eventuele doelgroepenverordening ➢Indexering (welke?, vanaf/tot wanneer?)

• Anti speculatie beding koopwoningen ➢voorkomen maken van winst bij verkoop ➢Toe te passen bij b.v. woningen voor starters of bij ‘korting’ op grondprijs ➢Systematiek / regels vastleggen

• (prestatie) Afspraken woningcorporatie ➢Prijsindexering sociale huursector (gekoppeld aan regels ministerie) / niet DAEB bezit

10

Sturing : 3. verdeling van woonruimte Verdeling van woningen via ‘toewijzing’ regels (Noot: enige doelgroep die gemeente wettelijk moet huisvesten is de doelgroep statushouders)

• Huisvestingsverordening:

• alleen sociale en middeldure huursector • schaarste (en verdringing) aan te tonen • mag – binnen rijks voorwaarden - gaan over:

• ‘bevoordeling eigen inwoners’; doelgroepen; urgenties) (zie brief college 23 maart 2021)

• verplicht op te nemen: afbakening ‘gebied’, woningtypen , doelgroepen, prijsklassen en indexering, urgentie

• Prestatie afspraken woningcorporatie

• afspraken over verdeling van woningen aan / voor bepaalde doelgroepen

• Anterieure overeenkomst:

• toewijzing aan doelgroepen, afspraken over toewijzing (binnen wettelijke regels)

• Eigen inschrijfsysteem gemeente

• naar analogie van inschrijfsysteem goedkope koopwoningen begin jaren 90 11

Sturing: 4. financieel • Huidige ‘instrumenten’:

• Rijk:

• Leencapaciteit hypotheek en regels hypotheekrente aftrek • grens goedkope koop gekoppeld aan NHG (voor 2022 € 355.000,-) • Wet Huurtoeslag: garanderen bereikbaarheid sociale huur voor ‘doelgroepen van beleid’

• Gemeente:

• Grondprijsbeleid (verschillende grondprijzen voor verschillende prijsklassen) • Afspraken over financiële bijdragen in anterieure overeenkomsten (kostenverhaal) • Starterslening voor het goedkope en deels middeldure segment • Duurzaamheidslening: lagere woonlasten via energie beparende en – opwekkende maatregelen • Blijverslening: maatregelen om langer in de eigen woning te blijven wonen

• Algemeen:

• Rijks- en provinciale bijdragen voor versnellen woningbouwprojecten 12

5. Sturings ontwikkelingen? • Meer sturing vanuit het Rijk: wonen belangrijk item en weer minister van Volkshuisvesting. 1e (rijks) gedachten: • Opnemen vergunningsstelsel goedkope koopwoningen in Huisvestingswet • Meer ‘voorrang’ ‘eigen inwoners’ (van 25 naar 30%) sociale huursector en wellicht ook voor goedkope koop • Mogelijke herintroductie van “premie koopwoningen” (subsidievorm) • 1 landelijk inschrijfsysteem voor sociale huurwoningen (pilot via Aedes loopt) • Volkshuisvestingsfonds en stimuleringsregelingen

• Regionale samenwerking: • afspraken wonen in nieuwe stedelijke regio Breda-Tilburg (o.a. afspraken over nieuwbouw) • Perspectief op wonen sub regio Breda (jaarlijks vastgesteld met provincie) • Afspraken over kwantiteit en kwaliteit nieuwbouw • Afspraken over doelgroepenbeleid 13

‘Samenvattend’ ➢De gemeente heeft sturingsmogelijkheden ➢publiek- en privaatrecht

➢Combinatie van maatregelen: ➢beschikbaarheid, betaalbaarheid, verdeling woonruimte, inzet financiën

➢Te bereiken woondoelen bepalen keuze ‘gereedschapskist’ ➢Verordening, beleidsregels, (privaatrechtelijke) afspraken ➢Gewenste mate van sturing versus overlaten aan de markt ➢Snelheid van handelen

➢Sturen en/of regie en/of samenwerken ➢Verschillende ‘grootheden’ ➢Inzet afhankelijk van omstandigheden en (bestuurlijk/politieke) keuzen 14

Mogelijk vervolg proces: Met nieuwe raad: 1. Raad debatbijeenkomst voorjaar 2022: nadere duiding woondoelen versus instrumenten 2. 3ekwartaal 2022: vaststellen strategische uitvoeringsagenda en bijbehorende instrumenten 15