Document · PDF

MPG 2021

Raadsvergadering 23 november 2021, gemeente OosterhoutBij agendapunt: Bespreekstuk: ZN312615 2e concernrapportage 2021 en het Meerjarenperspectief Grondexploitatie 2021 (MPG)7.964 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Samenvatting ____________________________________________________ 3 1. Ontwikkelingen grondexploitaties _________________________________ 4 1.1 Algemene informatie _________________________________________________________ 4 1.2 Geactualiseerde grondexploitaties september 2021 _________________________________ 6 1.3 Gevolgen stikstof-problematiek _________________________________________________ 7 1.4 Gevolgen PFAS-problematiek __________________________________________________ 8 1.5 Toepassing parameters bij grondexploitaties ______________________________________ 8

2. informatie per project ___________________________________________ 12 2.1 Santrijngebied _____________________________________________________________ 13 2.2 Slotjes Midden _____________________________________________________________ 17 2.3 Zwaaikom _________________________________________________________________ 20 2.4 de Contreie _______________________________________________________________ 24 2.5 Everdenberg Oost __________________________________________________________ 27 2.6 Beneluxweg _______________________________________________________________ 30

3. Risico’s ______________________________________________________ 31 3.1 Bepaling risico’s ____________________________________________________________ 31 3.2 Risicomanagement _________________________________________________________ 31 3.3 Weerstandsvermogen _______________________________________________________ 33

Bijlage 1: Prognose toekomstige inkomsten en uitgaven _______________ 35

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Samenvatting In dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) wordt een actueel inzicht gegeven in de stand van zaken van de binnen de gemeente Oosterhout geopende grondexploitaties. De kern van het opstellen van een MPG is om snel inzicht te krijgen in de risico’s van alle grondexploitaties binnen een gemeente en om snel een indruk te krijgen van de financiële buffer die binnen dit onderdeel grondexploitaties aanwezig is. Dit MPG beperkt zich met name tot de financiële risico’s binnen de grondexploitaties. Een belangrijk onderdeel van het risicomanagement is het zorg dragen voor voldoende weerstandsvermogen binnen de functie grondexploitaties. Het weerstandsvermogen is de relatie tussen de aanwezige weerstandscapaciteit (reserves) en de vereiste weerstandscapaciteit (dekking verliezen & risico's). Los van de basis, waarvan risicobepaling en -beheersing en weerstandscapaciteit de essentie zijn, kan additionele informatie worden toegevoegd, bijv. als gevolg van andere economische omstandigheden. Er zijn 6 geopende grondexploitaties, formeel bouwgrond in exploitaties (BIE). Om de vereiste weerstandscapaciteit te bepalen is gekeken naar de exploitaties in totaliteit. Deze methode is in dit MPG omschreven, de zgn. IFLO norm (IFLO: Inspectie Financiën Lagere Overheden). Hieruit is vervolgens het vereiste weerstandsvermogen te herleiden.

Op dit moment (september 2021) bedraagt de hoogte van de aanwezige weerstandscapaciteit: Aanwezige weerstandscapaciteit Algemene bedrijfsreserve (incl. winstneming 2021) Reserve infrastructurele werken* TOTAAL

Bedragen 1-9-2021 10.155 2.573 12.728

*hierin zijn de op dit moment gevoteerde en gereserveerde gelden niet opgenomen.

De reserve infrastructurele werken wordt voor dat deel waar al toekomstige claims zijn opgenomen buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van het weerstandsvermogen. Daarmee komt de beschikbare weerstandscapaciteit uit op € 12,728 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit is te zien als een optelsom van de gekwantificeerde risico’s per project. Bij toepassing van de hiervoor benoemde methode komt het totaal van de op deze manier gekwantificeerde risico’s op volgens de IFLO methode: € 3,2 miljoen. De weerstandsratio; dit is de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit (€ 12,728 miljoen) en de relevante risico’s. Deze bedraagt op basis van bovenstaande gegevens 3,97. Bij een weerstandsratio hoger dan 1, dus bij meer aanwezig weerstandscapaciteit dan vereist, is sprake van een gezonde financiële situatie. Voor de in deze rapportage opgenomen grondexploitaties zijn de risico’s gezien de fase van het project voor het merendeel beperkt tot kostenstijging bij woonrijp maken. Bij de grondexploitatie voor woningbouwprojecten zijn voor de afzet van gronden afspraken gemaakt met marktpartijen en deze zijn in contracten vastgelegd. Hierdoor is er ook bijna niets meer beschikbaar voor de vrije markt. Alleen het project Everdenberg Oost zit nog in de opstartfase.

Ondanks dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en de aanpak van de N269 inmiddels is opgestart, lopen er in verband met de Wet Natuurbescherming en de kapvergunning nog bezwaarprocedures. Dit betekent dat met het bouwrijp maken van Everdenberg-Oost nog niet gestart kan worden. De verwachting is dat dit in de loop van 2022 plaats zal gaan vinden.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

1. Ontwikkelingen grondexploitaties

1.1 Algemene informatie Zowel bij de begroting als bij de jaarrekening wordt een stand van het totaal van de grondexploitaties opgenomen in de verplichte paragraaf grondbeleid. Naast de stand per 31 december van een boekjaar – waarbij een belangrijk onderdeel de gemaakte kosten en baten binnen het betreffende jaar betreft- wordt ook een totaalbeeld van de grondexploitaties gegeven. Daarnaast hebben we er binnen de gemeente Oosterhout voor gekozen de stand per 1 september in beeld te brengen en dit als onderdeel van de concernrapportage te integreren, het zogenaamde MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties). Hierbij is de stand per 1 september van het jaar het ijkpunt. Hierdoor is het MPG een geschikt document om een financiële vooruitblik voor de lange termijn te publiceren. Daarbij moeten ook de verwachte risico’s van de grondexploitaties aan bod komen en moet worden aangegeven hoeveel weerstandscapaciteit nodig is om eventuele tekorten te kunnen opvangen. Tenslotte wordt hierin ook de in 2022 te hanteren variabele indexen en renten vastgelegd. Hoofddoel van het MPG blijft dat deze informatie ons als organisatie en bestuur een totaalbeeld geeft omtrent de stand van zaken van grondexploitaties. Verder beogen we hiermee ook om voor derden (bijv. bij een accountcontrole) in een samenhangend geheel de financiële stand binnen één oogopslag zichtbaar te maken.

Per 1 september 2021 zijn de volgende exploitaties geopend: IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN WONINGBOUW 01 Plan santrijngebied 33 Gronden Slotjes-Midden 79 Zwaaikom 92 De Contreie IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN INDUSTRIETERREINEN 63 Bedrijventerrein Everdenberg Oost 66 Bedrijventerrein Beneluxweg Zuid (kantoorkavel) Zoals waarneembaar neemt het aantal grondexploitaties eerder af dan toe. Eind 2021 wordt de exploitatie van de Beneluxweg Zuid afgesloten omdat alle werkzaamheden zijn afgerond. Een belangrijke reden voor de afname van het aantal grondexploitaties is dat de gemeente ervoor gekozen heeft bij nieuwe projecten in beginsel faciliterend grondbeleid toe te passen (conform vastgestelde nota grondbeleid), indien er geen, of zeer beperkt, gemeentegronden bij betrokken zijn. Daarnaast is, mede door de verruiming van de mogelijkheden om kosten te verhalen bij particuliere ontwikkelingen (zie nota kostenverhaal) de rol van de gemeente binnen een project vaak beperkt tot haar publiekrechtelijke taak, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan. Er zijn ook projecten waarbij er sprake is van een combinatie van gemeentelijke en particuliere eigendommen. In die gevallen zal de toekomstige invulling van het gebied bepalend zijn voor de (voorgeschreven) keuze om een grondexploitatie te openen of niet. Een voorbeeld hiervan is het project Arendsplein.

Van de geopende grondexploitaties is in dit MPG de voortgang per project opgenomen alsmede een financieel totaalbeeld per grondexploitatie (zie hoofdstuk 2)

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Daarnaast is er een totaaloverzicht opgenomen van bovenstaande grondexploitaties (zie 1.2) en als bijlage is een overzicht opgenomen van de toekomstige inkomsten en uitgaven van deze exploitaties. Uiteraard is dit gebaseerd op de laatst bekende actualisatie. Naast de actualisatie van de begrote kosten en inkomsten is ook de planning van de realisatie van deze kosten en baten een lastig punt. Dit mede omdat de afnamen van bijvoorbeeld gronden voor woningbouw afhankelijk is van het verstrekken van een omgevings-vergunning én van het percentage van verkoop van de te realiseren woningen. Al deze plannen zijn bouwgronden in exploitatie (BIE). Hierbij is sprake van een (door de Raad) vastgestelde grondexploitatie en is de ontwikkeling van de gronden daadwerkelijk gestart. Voor de actualisaties van 2021 van de grondexploitaties zijn zowel de calculaties en contracten van belang als de aangeleverde informatie van de projectmanagers. Immers zij zijn het best op de hoogte van de laatste stand van zaken en de wijzigingen in bijv. inrichting en planning. De grondexploitatiebegrotingen zijn opgesteld met toepassing van de zogenaamde eindwaarde methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en inflatie gedurende de looptijd van het project.

Dit geldt zowel voor rentekosten en renteopbrengsten als voor de toe te passen inflatiecorrectie met betrekking tot kosten en opbrengsten. De invloed van rente, inflatie en fasering spelen een rol op het moment dat de eindwaarde van een project wordt bepaald. Er wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het project gereed is. Het saldo dat ontstaat op het eind van de looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt, wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. Door aangescherpte richtlijnen van de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) moet er nu jaarlijks winst genomen worden op basis van de Percentage of Completion methode (POC methode). Dit houdt in dat er jaarlijks per project vastgesteld moet worden welk percentage van de kosten en van de opbrengsten is gerealiseerd en aan de hand daarvan wordt de te nemen winst bepaald. Deze winst wordt toegevoegd aan de Algemene Bedrijfsreserve (ABR).

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

1.2 Geactualiseerde grondexploitaties september 2021

TOTAAL

BENELUXWEG-ZUID

EVERDENBERG OOST

DE CONTREIE

ZWAAIKOM

SLOTJES MIDDEN

MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

SANTRIJN

MPG TOTAAL PROJECT FINANCIERING

ALGEMEEN projectnummer

C301

C333

C379

C192

C263

projectfase

uitvoering

start

uitvoering

start

C266 uitvoering

jaar vaststelling

2012

2010

2017

2010

2015

jaar afronding

2022

2024

2026

2023

2026

2011 2021

kostenindex

2,50%

opbrenstenindex

0,00%

rekenrente

1,00%

verw erving en inbreng

307

774

3.111

31.525

8.621

44.338

sloopkosten

220

155

361

736

bodemsanering

102

365

184

740

bouw rijpmaken

1.665

2.234

1.354

5.603

1.326

101

12.283

w oonrijpmaken

2.035

5.312

1.540

6.817

1.923

491

18.118

806

1.473

1.942

13.170

3.171

462

21.024

532

1.011

1.543

702

103

1.289

11.317

2.042

106

15.559

kosten nominaal

plankosten w instneming/storting Infra stuc overige kosten onvoorzien TOTALE KOSTEN

143

374

137

713

5.896

10.039

10.130

69.646

17.172

2.171

115.054

opbrengsten nominaal w oningen

5.446

3.257

2.004

61.973

72.680

commerciële functies

11.961

2.397

14.358

overige functies

751

4.588

5.339

373

1.198

2.732

3.290

8.655

16.272 2.098

overige opbrengsten subsidies

283

1.815

bijdragen reserves e.d.

4.700

4.790

TOTALE OPBRENGSTEN

5.909

10.189

6.551

69.851

20.616

2.421

115.537

kostenstijging

162

281

120

364

960

opbrengstenstijging

geïndexeerd saldo

-20

-12

-3.860

3.080

250

-477

rente

-19

-11

137

395

-3

504

EINDWAARDE

-1

-3.997

2.685

253

-981

boekw aarde kosten

4.664

7.040

6.015

66.738

7.300

2.156

93.913

boekw aarde opbrengsten

5.819

7.183

3.760

63.873

2.421

83.056

resultaat

boekw aarden tot 1-1

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

1.3 Gevolgen stikstof-problematiek De Europese Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn hebben als doel om natuur van Europees belang te beschermen: de Natura 2000-gebieden. De richtlijnen zijn in Nederland geïmplementeerd in de Wet natuurbescherming. De gebieden zijn op verzoek van de EU aangewezen door het Rijk. Voorbeelden zijn: de Biesbosch, Langstraat Waalwijk, Loonse- en Drunense Duinen en het Ulvenhoutse Bos. Op 29 mei 2019 en daarna heeft de Raad van State een groot aantal uitspraken gedaan die vergaande gevolgen hebben voor het verlenen van vergunningen Wet natuurbescherming (GS bevoegd gezag), omgevingsvergunningen en planologische procedures. Samengevat hield het in dat: het Programma aanpak stikstof 2015 niet meer gebruikt mag worden als basis voor een besluit omdat het niet voldoende wetenschappelijk is onderbouwd en stikstofbronnen ontbreken; dat er geen gebruik mag worden gemaakt van een melding of vrijstelling; dat negatieve effecten op een Natura 2000-gebied vóóraf door zekere maatregelen moeten worden gecompenseerd; in beginsel extern salderen weer mogelijk is; de landelijke rekentool Aerius-calculator kon niet meer worden gebruikt. Voor de Oosterhoutse situatie zijn alleen de effecten vanwege stikstofhoudende stoffen in de Natura 2000-gebieden van belang. Deze stoffen komen vrij bij rookgassen van verkeer, stookinstallaties, veehouderijen en industriële processen.

Het Rijk zoekt sinds de uitspraken naar oplossingen en heeft een adviescollege ingesteld (comm. Remkes). Deze commissie heeft diverse adviezen gegeven over oplossingsrichtingen. De oplossingen hebben echter grote gevolgen omdat de stikfstofdepositie de komende jaren drastische omlaag moet. Er is sindsdien maatschappelijk veel gebeurd. Er zijn in heel beperkte mate nieuwe regels ingevoerd. De Spoedwet is in 2020 in werking getreden waarmee een landelijk aantal infrastructurele en bouwprojecten door konden gaan en uiteindelijk sinds ca. feb. 2021 ook extern salderen weer mogelijk is. Sinds juni 2021 is het voor bouwprojecten niet meer nodig om een gedetailleerde berekening te maken van de stikstofdepositie als gevolg van de sloop- en bouwfase. Die extra administratieve last wordt daarmee deels verminderd. In 2021 zijn nogmaals voor de problematiek relevante uitspraken gedaan door de Raad van State. In januari is bepaald dat de landelijke voorgeschreven wijze van berekening van de invloed van verkeer voor afstanden tussen de projectlocatie en een Natura 2000-gebied van meer dan 5 km niet correct is. Daar wordt een oplossing voor gezocht. Er zijn in beperkte mate mogelijkheden om het probleem te vermijden.

In dezelfde maand volgde de gunstige uitspraak dat er geen natuurvergunning Wet natuurbescherming is vereist van Gedeputeerde Staten indien met een plan of project de stikstofdepositie afneemt vergeleken met referentiesituatie (meestal ca. vergunde situatie). Tot die tijd achten de provincies dat wel nodig. Dat levert een aanzienlijk tijdsvoordeel en administratief voordeel op voor de betrokken projecten of bedrijven die willen veranderen. In de praktijk zien we dat ook extern salderen wordt ingezet om uitbreidingen mogelijk te maken. De in ontwikkeling zijnde plannen (vooral woningbouw) in Oosterhout zijn niet direct belemmerd vanwege stikstofdepositieproblemen, anders dan soms verlengde procedures. Inmiddels is het ook bij een bedrijf voor gekomen dat een natuurvergunning is geweigerd op basis van de geldende regels.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Met de nieuwe uitspraak van de Raad van State ondervinden veel minder bedrijven hinder van de stikstofproblematiek indien de activiteiten voor stikstof gelijk blijven, dan wel door eigen maatregelen verbeteren (b.v. verduurzamen, van het gas af, emissiearmer werken). De relevante bedrijven zijn de grote industrie, glastuinbouwbedrijven en veehouderijen. Het voorgaande betekent dat de gevolgen voor woningbouw verwaarloosbaar zijn of zelfs zijn verbetert. Voor bedrijven is het aanzienlijk verbetert, met uitzondering van gevallen waarin flink moet worden uitgebreid en er sprake is van productie. Met extern salderen is dat echter ook op te lossen. De grote keuzes om het probleem bij de Natura 2000-gebieden op te lossen zullen door een nieuw kabinet moeten worden opgepakt. Dat zal onvermijdelijk gevolgen hebben voor de grootste stikstofbronnen die het dichtste bij dergelijke gebieden zijn gelegen. En waarvan de nadelige gevolgen financieel passend moeten worden gecompenseerd.

1.4 Gevolgen PFAS-problematiek PFAS (Per- en PolyFluorAlkylStoffen) staat op de lijst van Zeer Zorgwekkende Stoffen (ZZS) van het RIVM. Dit zijn stoffen die gevaarlijk zijn voor mens en milieu omdat ze bijvoorbeeld kankerverwekkend zijn, de voortplanting belemmeren of zich in de voedselketen ophopen. Mensen en ecosystemen kunnen in contact komen met Zeer Zorgwekkende Stoffen (ZZS) via het milieu (lucht, water of bodem), voedsel, de werkplek, of via producten zoals huishoudchemicaliën. De Nederlandse overheid voert beleid om de risico's van ZZS voor mens en milieu te minimaliseren. De verwachting is dat in de toekomst nog meer stoffen aangewezen zullen worden vergelijkbaar met PFAS. Bij graafwerkzaamheden en toepassen van grond zijn er een wettelijke verplichting om de milieutechnischekwaliteit van de grond die ontgegraven wordt te kennen. Als de kwaliteit niet aan de normen voldoet moeten er aanvullende veiligheidsmaatregelen genomen worden. Hiervoor is een Nota Bodembeheer PFAS Noord-Brabant en Bodemkwaliteitskaart PFAS opgesteldt. Deze zijn in 2021 voorgelegd aan B&W en de Raad en vastgesteld. Hierdoor is het weer mogelijk om grond te verzetten met de gemeentelijke bodemkwaliteitskaart zonder dat aanvullend PFAS-onderzoek noodzakelijk is.

Hiermee wordt de administratieve- en onderzoek last bij grondverzet binnen infrastructurele en ruimtelijke projecten verminderd wat de snelheid van uitvoering ten goede komt.

1.5 Toepassing parameters bij grondexploitaties Stand van zaken ontwikkeling bouwkosten Door diverse instanties wordt de markt op alle onderdelen zeer gedetailleerd gevolgd. Dit wordt vervolgens in periodieke overzichten opgenomen. Hieronder zijn de door Metafoor gepubliceerde gegevens (onder andere met data van bouwkostenkompas) opgenomen: De bouwkosten- en aanbestedingsindex laten beide in het afgelopen kwartaal een sterke stijging zien, dit na een periode van stabilisatie. Dit heeft alles te maken met de alsmaar stijgende prijzen van grondstoffen en bouwmaterialen. De stijging wordt veroorzaakt door materiaal- en personeelskosten. Deze laatste stijgen harder dan de kosten van personeel. En de verwachting is dat door de schaarste naar bouwmaterialen dit in de toekomst nog duidelijker zichtbaar wordt. In 2022 wordt een normalisatie verwacht met als gevolg daarvan stabielere bouwkosten. Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Zoals al eerder aangegeven zijn voor de grondexploitaties met name de kostenontwikkelingen grond-weg- en waterbouw (GWW) van belang. De GWW-sector kampt met verschillende problemen. Een belangrijke is het materiaaltekort. Ook de Coronacrisis en de problematiek wat betreft stikstof en PFAS hebben negatieve effecten op de GWW-sector. Ondanks deze problemen blijft de werkvoorraad van de meeste bouwers stabiel (ING 2021). Bouwkosten GWW

Stand van zaken ontwikkeling opbrengsten De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen is in het tweede kwartaal gestegen tot € 450.000,--. Dat is een stijging van 9% ten opzichte van een jaar eerder (NVM 2021). Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is in het tweede kwartaal van 2021 met 24% gestegen ten opzicht van een jaar eerder. Het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen (en vrije kavels) bedroef in het tweede kwartaal 9.700, dat is 5% minder dan het jaar ervoor (NVM 2021) De cijfers van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen tonen dat de woningmarkt steeds krapper wordt. Het aanbod neemt af en de prijzen blijven stijgen. De NVM-krapte indicator komt uit op 1,4 in het tweede kwartaal, vorig kwartaal bedroeg de krapte-indicator nog 1,7. De indicator van de NVN is nog nooit zo laag geweest. Dit betekent dat woningzoekenden keuze hebben uit minder dan twee woningen die passen bij hun behoefte. De indicator blijft naar verwachting afnemen, elk kwartaal heeft een woningzoekende dus minder keuze.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Uit de “Eigen Huis Marktindicator” van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat het consumentvertrouwen in de woningmarkt positief blijft, maar licht gedaald is: van 105,67 in het 1e kwartaal van 2021 naar 104,67 in het 2e kwartaal. De redenen hiervoor zijn de verwachte rentestijging en minder gunstige koopomstandigheden (beperkt aanbod). Een reden waarom de consumenten toch positief zijn gestemd over de woningmarkt betreft de steunmaatregelen van de overheid in verband met het Coronavirus (NVM 2021)

Dit heeft ertoe geleid dat de vrij op naam prijs tijdens de looptijd van een grondexploitatie hoger zijn worden dan oorspronkelijk gedacht, wat er weer voor zorgt dat de opbrengsten van de verkoop van grond ten behoeve van projectenbouw stijgen. Immers de verkoopprijs van de grond wordt voor deze woningen bepaald op basis van de zgn. grondquote, zijnde een percentage van de vrij op naam prijs. Voor deze actualisatie is de basis voor het programma van de projectenbouw niet aangepast, omdat de opbrengst “meebeweegt” met de vrij op naam prijs. Daarnaast kunnen we constateren dat voor de grondexploitaties Santrijn, Slotjes Midden de uitgiften afgerond zijn en voor de Contreie zijn alleen nog enkele percelen via projectenbouw (dus grondquote) uit te geven. Binnen het project Zwaaikom zijn de uitgifte prijzen al contractueel vastgelegd. Derhalve kan voor deze genoemde grondexploitaties gesteld worden dat een indexatie niet meer relevant is. Er is dan bij deze actualisatie ook geen indexatie voor opbrengsten opgenomen. Dit is in tabel van paragraaf 1.2 ook zo aangegeven. De markt voor bedrijfsruimte kende een lagere opname ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021. Toch is er een groei in de vraag naar alle soorten bedrijfsvastgoed waarneembaar. Verder bestaat er een mismatch tussen de vraag en het aanbod van bedrijfsvastgoed op het gebied van kwaliteitsniveau en omvang.

De markt voor logistiek vastgoed is blijvend veranderd door de Coronacrisis. Het grootste deel van de vastgoedinvesteringen zal in hallen en loodsen plaatsvinden de komende jaren (ABN Amro 2021). Dit is de afgelopen kwartalen al zichtbaar geweest. Er heeft een groei in de vraag naar nieuwe distributiecentra en stadslogistiek plaatsgevonden. Hier kan het plan Everdenberg Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Oost van profiteren, nu het bestemmingsplan onherroepelijk is en het bouwrijp maken (en vervolgens de uitgifte) voortvarend ter hand kan worden genomen. Het moment van afzet, bepaald door de snelheid van de afzet van de kavels, zal doorslaggevend zijn voor de feitelijke verkoopprijs. Stand van zaken ontwikkeling rentekosten Los van de kortlopende en langlopende rente op de markt geldt binnen de functie grondexploitatie een ander, dwingend voorschrift van het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV). De vigerende beleidsregels van de BBV rondom grondexploitaties houden in dat gemeenten geen rente over eigen vermogen meer mogen toerekenen aan de grondexploitaties, dus alleen het percentage dat de gemeente conform de BBV richtlijn aan vreemd vermogen toe mag kennen. Voor de renteberekeningen binnen de projecten betekent dit dat de rentelasten in zijn totaliteit veel lager zijn geworden, omdat binnen onze gemeente een groot deel van de financieringsdekking eigen vermogen is waar geen rente meer aan toegerekend mag worden. Zoals als enkele jaren het geval is wordt in 2022 een voorcalculatorische rentepercentage gehanteerd van 1% en dit zal nacalculatorisch mogelijk nog wat lager liggen.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

2. informatie per project

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

2.1 Santrijngebied

Het project Santrijn gaat over het gebied dat zich bevindt tussen de Strijenstraat en de Torenstraat. De oppervlakte is zo’n 35.250m2 waarvan 10.385m2 openbare ruimte. De algehele doelstelling voor de herontwikkeling van het Santrijngebied is: • versterken van de centrumfunctie van het Santrijngebied; • verbetering van de huidige structuur van Santrijngebied tot een hoogwaardig binnenstedelijk milieu; • herinrichting van de toegang tot het centrum tot een hoogwaardige representatieve entree; • herinrichting van het gebied met een verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers. • verbetering van de huisvesting van Theater de Bussel, bibliotheek Theek 5 en het Filmtheater de Bussel. Een eventuele uitbreiding van het culturele aanbod dient aantoonbaar te voldoen aan de vraag en een structureel positief effect op de exploitatie van de cultuurinstelling(en) te hebben. In juni 2012 is een geactualiseerd Masterplan vastgesteld nadat de raad op basis van een zestal alternatieven een besluit over het voorkeursalternatief had genomen.

Vogelperspectief van het Masterplan

Niet alle plannen zijn onderdeel van de grondexploitatie, immers in de grondexploitatie zijn de kosten van de gronden benodigd voor de herinrichting van het gebied, maar geen kosten voor de investering in de bebouwingen (verbouw gebouw de Bussel -onderdeel A- en bouw parkeergarage –onderdeel B).

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Hierna is de herontwikkeling van het Santrijngebied verdeeld in diverse deelplannen, waarvan hier alleen de onderdelen van de grondexploitatie zijn opgenomen.

C. Parkappartementen en grondgebonden woningen. In 2017 heeft er een openbare biedprocedure plaatsgevonden, waarbij één projectontwikkelaar voor zowel de grondgebonden woningen als de parkappartementen het hoogste bod heeft gedaan voor de grond. In 2018 is de overeenkomst getekend met de projectontwikkelaar voor de grondverkoop. In mei 2019 is gestart met de bouw van de 13 grondgebonden woningen en deze zijn in het tweede kwartaal van 2020 opgeleverd. De verkoop van de 72 appartementen is in het eerste kwartaal 2020 gestart. Alle appartementen zijn verkocht en in juni 2020 is gestart met de bouw. Naar verwachting zullen de appartementen in het 2e/3e kwartaal van 2022 worden opgeleverd.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Parkappartementen in aanbouw

D. Openbaar gebied. Het openbaar gebied bestaat uit verschillende delen. De Torenstraat, Torenplein, Basiliekplein, Basiliekstraat en de Valkenstraat zijn heringericht. In 2020 is het eerste deel van het Santrijnpark gereed en het tweede deel (rondom de appartementen is(D1) naar verwachting in 2023 gereed. 1 Het Waterlooplein(D2) wordt in 2022 aangepast. De groene parkeerplaatsen worden in 2021 gerealiseerd aan de Santrijnhof en Commanderij.

Het deels heringericht Santrijnpark

Voornamelijk onderdeel C is relevant voor de investeringen vanuit de vastgestelde grondexploitatie. De uitgifte van de gronden voor woningen is als inkomsten opgenomen in de grondexploitatie. Het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied vindt gedurende het gehele project, aansluitend op de hiervoor genoemde deelplannen, plaats.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

PROJECTINFORMATIE SANTRIJNGEBIED september-21 bedragen x €1.000 Soort kosten

Totale investering

Uitgegeven

Nog te investeren

gelden

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering B Bouw- en woonrijp Overige kosten Onvoorzien Storting in groenfonds Totale kosten

307 220 102 3.700 1.508 59 0 5.896

307 220 102 2.630 1.406 0 0 4.665

0 0 0 1.070 102 59 0 1.231

Soort opbrengsten

Totale

Ontvangen

Nog te realiseren

opbrengsten

inkomsten

opbrengsten

0 5.521 388 5.909

0 5.521 298 5.819

0 0 90 90

-1.154 1.231

-115,4 123,1 7,7

Verkoop kavels Verkoop aan ontwikkelaars Overige opbrengsten Totale opbrengsten

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

2.2 Slotjes Midden De herstructurering van de na-oorlogse wijk Slotjes Midden wordt globaal begrensd door het Wilhelminakanaal, Tilburgseweg, van Oldeneellaan en Slotlaan.

Een deel van het bestaande woningbestand (voornamelijk portiekflats) wordt gesloopt. Er worden nieuwe woningen gebouwd en het openbaar gebied wordt heringericht en gerevitaliseerd. Met de herstructurering, die in nauwe samenwerking met woningbouwcorporatie Thuisvester wordt vormgegeven, wordt de toekomstwaarde van het gebied veiliggesteld. De afgelopen jaren zijn op verschillende plaatsen in de wijk reeds een aantal woningen en appartementen gerealiseerd (o.a. Loevepark en de voormalige schoollocatie aan de Loevensteinlaan). Daarnaast is de grootschalige renovatie van de portiekwoningen aan de Van Boischotlaan,Tempelierstraat en de Dr. Janssenslaan afgerond.

Inmiddels is de bouw van het eerste appartementencomplex aan het Wilhelminakanaal Noord gereed evenals de grondgebonden woningen aan de Thorbeckestraat. Ook de woningen aan beide zijden van de Loevensteinlaan (tussen Thorbeckestraat en Johan de Wittstraat) en de

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Baron van Hallstraat zijn gereed. Het woonrijp maken van het openbaar gebied rondom deze opgeleverde woningen is deels in uitvoering en deels gereed.

De bouw van 2 appartementengebouwen aan het Wilhelminakanaal Noord (totaal 106 appartementen sociale huur) is in volle gang en worden in januari 2022 opgeleverd. In oktober 2021 wordt gestart met de bouw van 35 woningen in het gebied tussen de Johan de Wittstraat en de Heinsiusstraat, en vervolgens wordt gestart met de bouw van 52 appartementen langs Wilhelminakanaal Noord. Het woonrijp maken van het openbaar gebied gebeurt na de oplevering van de woningen en appartementen. De laatste woningen en appartementen in dit gebied worden naar verwachting in 2024 opgeleverd.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

PROJECTINFORMATIE SLOTJES MIDDEN september-21 bedragen x €1.000 Soort kosten

Totale investering

Uitgegeven

Nog te investeren

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Onvoorzien Totale kosten

774 0 0 7.546 1.576 143 10.039

774 0 0 4.935 1.332 0 7.041

0 0 0 2.611 244 143 2.998

Soort opbrengsten

Totale

Ontvangen

Nog te realiseren

opbrengsten

inkomsten

opbrengsten

635 4.097 282

0 0 0

4.700 475 10.189

1.960 209 7.183

2.740 266 3.006

-142 2.998

-14,2 299,8 285,6

gelden

Verkoop kavels bijdragen van ontwikkelaars Ontvangen subsidies Bijdrage vanuit reserves of voorzieningen Overige opbrengsten Totale opbrengsten

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

2.3 Zwaaikom Het project Zwaaikom ligt midden in de stad Oosterhout. Het project Zwaaikom bestaat uit diverse deelprojecten. In totaal worden er tussen de 450 en 500 woningen gebouwd. Ook wordt geïnvesteerd in het water, de haven en de buitenruimte om zo een impuls te geven aan de recreatie en het toerisme in Oosterhout.

De deelprojecten van Zwaaikom

Op 3 juli 2018 heeft de gemeenteraad van Oosterhout het bestemmingsplan ‘Zwaaikom 2017’ vastgesteld. Het bestemmingsplan is in september 2019 onherroepelijk geworden. Laverie (voormalige Twickelterrein) De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het plangebied ‘De Laverie’. In ‘De Laverie’ worden maximaal 140 woningen gebouwd, allemaal grondgebonden woningen in diverse prijsklassen. De eerste 33 woningen zijn opgeleverd. De verkoop en bouw gaat in fases. Naar verwachting zijn in 2023 alle woningen gerealiseerd. De aanleg van het openbaar gebied door de ontwikkelaar gaat ook in fases.

Prins Clausstraat

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Eiland De ontwikkelaar van dit deel is gestart zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. In 2020 is de verkoop van de woningen gestart en, de verkoop en bouw gaat in fases. In het voorjaar van 2021 is gestart met de bouw van de eerste woningen . De ontwikkelaar is ook verantwoordelijk voor de aanleg van de brug die de Korenbocht met de Koningsdijk gaat verbinden. Dit werk wordt in 2021 voorbereid en aanbesteed zodat de aanleg in 2022 kan plaatsvinden.

Start bouw 22 appartementen

Verplaatsing handboog In het kader van de ontwikkeling van het eiland is besloten om de scouting te laten zitten en in te passen en de handboog te verplaatsen. De handboog heeft een tijdelijke vergunning voor de nieuwe locatie aan de Elskensweg voor 10 jaar (voormalige 5e veld van SCO) en is inmiddels verhuisd. Hiervoor dient nog een bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden zodat de bestemming permanent wordt gewijzigd. Jachthaven Er is een tijdelijke steiger aangelegd door de Watersportvereniging Sluis 1 (WSV Een deel van de 5e steiger is na de zomer 2019 aangelegd. Het gaat dan om 24 van de totaal 40 toe te voegen plaatsen. De andere 16 plaatsen worden later aangelegd, de WSV laat dit mede afhangen van de vraag naar de ligplaatsen.

De vijfde steiger

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Nieuwe aansluiting en bouwweg Er is een nieuwe aansluiting gemaakt van de Wilhelminalaan op de Korenbocht, in eerste instantie als een bouwweg. Tevens zijn de parkeerplaatsen voor de Watersportvereniging aangelegd en is de Korenbocht langs het water als een bouwweg ingericht. Nadat de bouw van de woningen is afgerond wordt de bouwweg weggehaald en wordt de Korenbocht woonrijp gemaakt.

Tijdelijke bouwweg Korenbocht

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

PROJECTINFORMATIE ZWAAIKOM september-21 bedragen x €1.000 Soort kosten

Totale investering

Uitgegeven

Nog te investeren

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Onvoorzien Storting in groenfonds Totale kosten

3.111 155 365 2.894 3.230 374 0 10.129

3.111 145 301 599 1.859 0 0 6.015

0 10 64 2.295 1.371 374 0 4.114

Soort opbrengsten

Totale

Ontvangen

Nog te realiseren

opbrengsten

inkomsten

opbrengsten

0 6.627 -77 6.550

0 3.837 -77 3.760

0 2.790 0 2.790

2.255 4.114

225,5 411,4 636,9

gelden

Verkoop kavels Verkoop aan ontwikkelaars Overige opbrengsten Totale opbrengsten

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

2.4 de Contreie Aan de westkant van Oosterhout is de nieuwbouwwijk de Contreie bijna gereed. Circa 800 woningen zijn gereed of in aanbouw. In totaal worden circa 830 woningen in de wijk gebouwd. Dit gebeurt door projectontwikkelaars en door particulieren die een vrije kavel in de wijk hebben gekocht. De wijk kenmerkt zich door een grote variatie in architectuur en heeft een ruim aanbod aan huur- en koopwoningen en appartementen in diverse prijsklassen, van starters tot dure koopwoningen. De Contreie heeft een ruime opzet en veel speel- en groenvoorzieningen zoals het centrale wijkpark de Hoogte, wandel- en speelgebied de Kreek, natuurlandschap de Weide en de Ecologische Verbindingszone (EVZ). Deze EVZ omringt de woonwijk en verbindt het Wilhelminakanaal met het Markkanaal. Veel straten zijn inmiddels woonrijp gemaakt en de speelvoorzieningen en parken zijn ingericht. Een buurtpreventieteam is actief en organiseert het jaar door een grote diversiteit aan activiteiten. Hiermee is de Contreie een wijk die – ondanks dat de wijk nog niet geheel gereed is – leeft en waar mensen met veel plezier wonen.

bouwactiviteiten Wat is er tot nu toe gebeurd In 2013 is gestart met de bouw van de eerste woningen in de Contreie. Inmiddels zijn vrijwel alle deelgebieden gereed en is de buitenruimte definitief ingericht. In 2019/2020 zijn de deelgebieden De Kreek, de Slotlocatie en de Sluislocatie opgeleverd en ingericht. In 2020 is deelgebied Noordwest definitief ingericht. Ook is een start gemaakt met de bouw van de woningen op de Zuidwest locatie. Ook in 2021 is in dit deel volop gebouwd, zoals door projectontwikkelaars als particulier.

Gerealiseerde bebouwing

Wat gaat er nog gebeuren In 2022 wordt gestart met bebouwing van het Vrachelsplein. Ook wordt waarschijnlijk gestart met de bebouwing van de Lanspunt (Schapenweide). Dit laatste is mede afhankelijk van de projectontwikkelaar. Het Vrachelsplein en de Lanspunt zijn de laatste nog te realiseren bouwprojecten in de Contreie. In 2022 wordt gestart met het definitief inrichten van de Zuidwestlocatie. Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

De voorbereidingen om te komen tot de aanleg van het zuidwestelijk gedeelte zijn in 2020 opgestart. Onderdeel hiervan is de aanleg van een compensatiebos. Omdat de bouwweg voor de Contreie door de toekomstige EVZ loopt, kan deze pas worden aangelegd als de Zuid West locatie gereed is. Dit is naar verwachting in 2023.

Inrichting openbaar gebied

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

PROJECTINFORMATIE De CONTREIE september-21 bedragen x €1.000 Soort kosten

Totale investering

Uitgegeven

Nog te investeren

gelden

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Winstneming Onvoorzien Storting in groenfonds Totale kosten

31.526 361 184 12.421 24.140 532 137 346 69.647

31.526 361 184 10.537 23.280 532 0 318 66.738

0 0 0 1.884 860 0 137 28 2.909

Soort opbrengsten

Totale

Ontvangen

Nog te realiseren

opbrengsten

inkomsten

opbrengsten

20.775 34.191 1.105

3.086 2.450 0

495 7.307 63.873

56 386 5.978

2.865 2.909

286,5 290,9 577,4

Verkoop kavels 23.861 Verkoop aan ontwikkelaars 36.641 Verkoop panden 1.105 Bijdrage vanuit reserves of voorzieningen 551 Overige opbrengsten 7.693 Totale opbrengsten 69.851

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

2.5 Everdenberg Oost Everdenberg Oost wordt een bedrijventerrein van ca. 20 ha groot direct gelegen aan het huidige bedrijventerrein Everdenberg. Via een nieuwe aansluiting op de N629 worden de dichtbij gelegen snelweg A27, A58 en A59 bereikt. Vanuit de Oosterhoutse bedrijven, maar ook vanuit de regionale en landelijke bedrijven is er zeer veel belangstelling voor bedrijfskavels. Alle bedrijfskavels zijn inmiddels onder optie. Daarnaast is er een reservelijst met bedrijven die belangstelling hebben om zich er te vestigen. Het bedrijventerrein is geschikt voor diverse bedrijven van groot tot klein tot milieucategorie 3.2. Ook komt er aan de Heikantsestraat de mogelijkheid voor zes woon-werkkavels.

Bij Everdenberg Oost CV (waar zowel de gemeente Oosterhout als ontwikkelaar Roze van Hoppe in participeren) zijn de voorbereidende werkzaamheden in een dusdanige fase dat het de bedoeling was om eind dit jaar te starten met het bouwrijp maken van het bedrijventerrein en een aanvang te maken met de ontsluiting van Everdenberg Oost op de N629. Alles om ervoor te zorgen dat in de tweede helft van 2022 de eerste bedrijven hun deuren zouden kunnen openen. In verband met de Wet Natuurbescherming en de kapvergunning lopen er nog bezwaarprocedures. Dit betekent dat met het bouwrijp maken van Everdenberg-Oost nog niet gestart kan worden. De verwachting is dat dit in de loop van 2022 plaats zal gaan vinden. Everdenberg Oost wordt een modern duurzaam bedrijventerrein. Naast de wettelijke normen waaraan de bedrijven op het gebied van duurzaamheid en milieu moeten voldoen, moeten er ook nog extra maatregelen getroffen worden door de bedrijven zelf omdat het bedrijventerrein gasloos wordt (bijvoorbeeld per bedrijf een eigen warmtekoude opslag). Ook moeten er duurzame gebouwen worden gerealiseerd door bijvoorbeeld gebruik te maken van duurzame materialen, groene daken en zonnepanelen. Er komt standaard led verlichting in het openbaar gebied en een maximale groen inrichting op het gehele bedrijventerrein (zowel op eigen terrein als in openbare gebied).

Het bedrijventerrein krijgt een kwalitatieve uitstraling voor een blijvend aantrekkelijke vestiging en werkomgeving. Verder zal er voor het bedrijventerrein van af het begin sprake zijn van parkmanagement.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

PROJECTINFORMATIE EVERDENBERG-OOST september-21 bedragen x €1.000 Soort kosten

Totale investering

Uitgegeven

Nog te investeren

gelden

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Onvoorzien Storting in groenfonds Totale kosten

8.621 0 89 3.249 5.213 0 0 17.172

8.027 0 0 0 3.068 0 0 11.095

594 0 89 3.249 2.145 0 0 6.077

Soort opbrengsten

Totale

Ontvangen

Nog te realiseren

opbrengsten

inkomsten

opbrengsten

11.961 8.655 20.616

0 0 0

11.961 8.655 20.616

11.095 6.077

1109,5 607,7 1.717,2

Verkoop kavels Overige opbrengsten Totale opbrengsten

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch gewenste buffer

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

2.6 Beneluxweg De 2e (en gelijk laatste) kavel op het bedrijventerrein Beneluxweg-Zuid is in 2019 verkocht ten behoeve van de bouw van een kantoor. De kavel heeft een oppervlakte van circa 5.000 m2. Inmiddels is de bouw afgerond en de toegangsweg afgerond. De grondexploitatie zal eind 2021 worden gesloten en daarom is dit niet meer in de risicoberekening opgenomen.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

3. Risico’s 3.1 Bepaling risico’s Gemeentelijk grondbeleid en gemeentelijke grondexploitaties kennen vaak complexe en langdurige processen. Dat brengt de nodige financiële en andersoortige risico’s met zich mee. Binnen de grondexploitaties is er voor gezorgd dat de risico’s zoveel mogelijk worden afgedekt. Het uiteindelijke saldo van de grondexploitatie na realisatie is in financiële zin een dominant risico. Bij de start van ieder project wordt een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt. Gezien de lange looptijd en alle onzekerheden van veel projecten treden regelmatig mutaties op. De inschattingen moeten namelijk over de looptijd, variërend tussen 5 tot 10 jaar, een voorspelling doen over rente- en indexontwikkelingen, de afzetmarkt en de inschatting van kosten en opbrengsten. Het is zeker mogelijk om een grondexploitatie voor deze periode op te stellen, maar de bandbreedte waarbinnen het uiteindelijke resultaat ligt is dan vaak vrij groot. Door tijdige, minimaal jaarlijks te actualiseren en regulier te rapporteren over de lopende grondexploitatieprojecten krijgt de gemeenteraad inzicht in het financiële verloop van deze projecten. Deze jaarlijkse actualisatie is onderdeel van deze MPG. Grondexploitatierisico’s Het grondexploitatierisico volgt uit de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie.

De in de grondexploitatie opgenomen kosten zijn conform de door in het Besluit Ruimtelijke Ordening opgenomen kostensoortenlijst. Uit de praktijk van een aantal jaren achter elkaar bleek dat het grootste risico zat in het risico van tegenvallende opbrengsten in de grondexploitatie. Dit komt in belangrijke mate voort uit twee factoren te weten de hoogte van gronduitgifteprijs die we uiteindelijk ontvangen en het moment van realisatie van de opbrengsten. Beide zijn van tevoren in te schatten, maar kennen een hoog risicoprofiel. Gezien de marktomstandigheden is dit risico veel lager geworden. Op dit moment verdient de stijging van de kosten voor grondwerkzaamheden in het kader van bouw- en woonrijp maken de meeste aandacht. Voor de in deze rapportage opgenomen grondexploitaties zijn de risico’s gezien de fase van het project voor het merendeel beperkt tot kostenstijging bij woonrijp maken. Bij de grondexploitatie voor woningbouwprojecten zijn voor de afzet van gronden afspraken gemaakt met marktpartijen en deze zijn in contracten vastgelegd. Hierdoor is er ook bijna niets meer beschikbaar voor de vrije markt. Alleen het project Everdenberg Oost zit nog in de opstartfase. Doordat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en de aanpak van de N269 inmiddels is opgestart, zijn de laatste beperkingen voor het feitelijk bouwrijp maken weggenomen.

Naar het zich laat aanzien is er een grote belangstelling voor deze kavels. Nog in 2020 is gestart met de inventarisatie van de verkoopbelangstelling hiervan. De planning is dat in 2022 de kavels feitelijk worden geleverd.

3.2 Risicomanagement Risicomanagement is het op een gestructureerde en expliciete manier risico’s in kaart brengen, te evalueren en door hier pro-actief mee om te gaan ze beter te beheersen, met andere woorden risicomanagement gaat over het controleren en beperken van deze risico's. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing is een toelichting per grondexploitatie opgenomen.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

Een ander belangrijk onderdeel van het risicomanagement is het zorg dragen voor voldoende weerstandsvermogen binnen het gemeentelijk grondbedrijf. Het weerstandsvermogen bestaat uit het verschil tussen de aanwezige weerstandscapaciteit (reserves) en de vereiste weerstandscapaciteit (dekking verliezen & risico's). Actualisatie en bijstelling grondexploitaties Door de invloed van de parameters (zoals kostenstijgingen, fasering, druk op verkoopprijzen, rente-effecten) die bepalend zijn voor de in de toekomst te realiseren kosten en opbrengsten wordt dit nauwlettend gevolgd. De risico's voor de grondexploitaties zijn in essentie terug te brengen tot drie P’s: •Planning: is de tijdsplanning van de projecten afgestemd op de (on)mogelijkheden in de markt. Immers, de marktbehoefte bepaalt welke projecten op welk moment te realiseren zijn. •Programmering: in de afgelopen jaren hebben economische ontwikkelingen geleid tot belangrijke wijzigingen in vooral de woningbehoefte. Is er een kritische analyse van de ‘mix’ van woningen (huur, koop, vrije kavel appartementen, etc.) in de projecten in relatie tot de huidige marktvraag in de gemeente? •Prijs: Is afgewogen welke prijzen kunnen worden gehandhaafd, rekening houdend met het risico dat gronden later of in het geheel niet worden afgenomen? Dit uiteraard in nauwe relatie tot de economische ontwikkelingen van de markt.

In het verleden hebben we ervoor gekozen om het bepalen van de financiële risico’s op twee manieren in beeld te brengen: Bepaling risico volgens IFLO-normen Vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken is de IFLO-norm (IFLO: Inspectie Financiën Lagere Overheden) opgesteld. Deze norm wordt door sommige provincies en gemeenten gebruikt voor de bepaling van de minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit. De IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaarden van de complexen in exploitatie en de nog te maken kosten. De norm bestaat dus uit twee elementen 10% van de boekwaarden van de exploitaties. 10% van de nog te maken kosten in deze exploitaties. De IFLO-norm is een eenvoudige en snelle manier om het risico te berekenen maar geeft dan ook slechts een indicatieve en minimale schatting. Ten eerste levert de methode geen maatwerk ten opzichte van de risico's die worden gelopen. Ten tweede houdt de IFLO-norm onvoldoende rekening met jaarlijkse fluctuaties in de twee gebruikte grootheden, de uitkomst is dus slechts een momentopname. Ten derde worden de risico's van aankomende exploitaties nog niet meegenomen. Toepassing van deze norm betekent voor onze gemeente per 1-9-2021: 1. 10% van de boekwaarde van circa € 14,9 miljoen is € 1,49 miljoen. 2. 10% van de nog te maken kosten in geopende exploitaties € 1,73 miljoen.

Derhalve bedraagt het benodigde weerstandsvermogen totaal € 3,2 miljoen. De verhouding bij deze methode binnen de projecten is hieronder grafisch weergegeven.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

IFLO methode per project Santrijn

0% 20%

Slotjes Midden

18%

Contreie Everdenberg

53%

Zwaaikom

3.3 Weerstandsvermogen Volgens artikel 11 van het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bestaat het weerstandsvermogen uit de relatie tussen: ❖ de weerstandscapaciteit, zijnde de middelen en mogelijkheden waarover de provincie onderscheidenlijk gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken; ❖ alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie. Verder stelt het BBV dat: De paragraaf betreffende het weerstandsvermogen tenminste bevat: ▪ een inventarisatie van de weerstandscapaciteit; ▪ een inventarisatie van de risico’s; ▪ het beleid omtrent de weerstandscapaciteit en de risico’s. Bovenstaande definitie is ook te formuleren als: Ratio tussen de aanwezige en de benodigde weerstandscapaciteit. Hier wordt onder aanwezige weerstandscapaciteit verstaan: vrij besteedbaar geld dat de gemeente “op de plank” heeft liggen om onverwachte tegenvallers op te kunnen vangen. Onder benodigde weerstandscapaciteit wordt verstaan: het risicobedrag dat periodiek bepaald wordt op basis van een inventarisatie van financiële vertaling van risico’s. Het weerstandsvermogen is dan: de ratio tussen de aanwezige en benodigde weerstandscapaciteit. Als deze ratio boven de 1 ligt, dan kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een gezonde financiële boekhouding.

De weerstand is dan op orde. Binnen onze gemeente is als aanwezige weerstandscapaciteit aan te merken het totaal van algemene reserves en bestemmingsreserves voor de grondexploitaties. Dit betekent dat de hoogte van de aanwezige weerstandscapaciteit op 1-09-2021 bedroeg: Aanwezige weerstandscapaciteit Algemene bedrijfsreserve (incl. winstneming 2021) Reserve infrastructurele werken* TOTAAL

Bedragen 1-9-2021 10.155 2.573 12.728

*hierin zijn de op dit moment gevoteerde en gereserveerde gelden niet opgenomen.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

De reserve infrastructurele werken wordt voor dat deel waar al toekomstige claims zijn opgenomen en besloten buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van het weerstandsvermogen. Daarmee komt het weerstandscapaciteit uit op € 12,728 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit is te zien als een optelsom van de gekwantificeerde risico’s per project. Bij toepassing van de hiervoor benoemde methode komt het totaal van de op deze manier gekwantificeerde risico’s op volgens de IFLO methode: € 3,2 miljoen. De weerstandsratio; dit is de verhouding tussen de beschikbare reservecapaciteit (€ 12,728 miljoen) en de relevante risico’s. Deze bedraagt op basis van bovenstaande gegevens 3,97. Bij een weerstandsratio hoger dan 1, dus bij meer aanwezig weerstandscapaciteit dan vereist, is sprake van een gezonde financiële situatie.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

SLOTJES MIDDEN

ZWAAIKOM

DE CONTREIE

EVERDENBERG OOST

BENELUXWEG-ZUID

MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

SANTRIJN

MPG TOTAAL PROJECT PROGNOSE UITGAVEN EN INKOMSTEN

C301

C333

C379

C192

C263

C266

TOTAAL

Bijlage 1: Prognose toekomstige inkomsten en uitgaven

ALGEMEEN projectnummer projectmanager projectfase

uitvoering uitvoering

start

uitvoering

start

uitvoering

jaar vaststelling

2012

2010

2017

2010

2015

jaar afronding

2022

2024

2026

2023

2026

2011 2021

kostenindex

2,50%

opbrenstenindex

0,00%

rekenrente

1,00%

verw erving en inbreng

594

sloopkosten

bodemsanering

153

bouw rijpmaken

1.070

970

1.326

3.366

w oonrijpmaken

1.070

1.541

1.325

1.884

1.923

7.743

102

204

491

590

1.488

2.890

w instneming/storting Infra stuc

250

overige kosten

881

298

657

1.876

kosten nominaal

plankosten

onvoorzien

594

143

374

137

713

1.231

2.998

4.115

2.909

6.077

265

17.595

w oningen

850

5.536

6.386

commerciële functies

11.961

Totaal verwachte uitgaven opbrengsten nominaal

overige functies

overige opbrengsten

266

856

442

8.655

10.309

subsidies

1.085

bijdragen reserves e.d.

2.740

Totaal verwachte opbrengsten

3.006

2.791

5.978

20.616

32.481

kostenstijging

162

281

120

364

960

opbrengstenstijging

-1.174

-154

-1.605

2.949

14.175

-265

13.926

-19

-11

137

395

510

resultaat

geïndexeerd saldo rente

Gemeente Oosterhout

2e corap 2021 - MPG

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oosterhout&id=4d106943-bb37-43aa-ba4b-d3e9ee1dc68f