Geredigeerd_Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek Hanze College

ICS ADVISEURS

hanze

Haalbaarheidsonderzoek Hanze college Oosterhout

ons middelbaar onderwijs

Rapportage

college

Datum 1 november 2022

Opdrachtgever 5.1,2,e

5.1,2,e

Auteurs

Referentienummer 2220234/20221021/RJ01

5.1,2,e 5.1,2,e 5.1,2,e

|

Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Onderwijsontwikkeling en Ruimtebehoefte

4

3.

Opname bestaande situatie en bebouwing

6

4.

Onderzoek bestemmingsplan en bouwvoorschriften

10

5.

Inpassingsstudie

13

6.

Duurzaamheidsambities

16

7.

Investeringskostenraming & boekwaarden

18

8.

Planning

22

9.

Conclusies en bevindingen

23

Bijlagen

25

ICS

1. Inleiding Het Hanze College Oosterhout is een school voor 400 leerlingen, met aanbod in zes profielen voor het vmbob-k-(g)t. De huidige huisvesting dateert grotendeels uit 1958 tot 1969 en kent daardoor vele gebreken. De onderhoudskosten en exploitatielasten zijn hoog en de bebouwing voldoet bij lange na niet aan de huidige eisen met betrekking tot comfort, gezondheid en duurzaamheid. Daarnaast is het huidige gebouw te groot voor het aantal leerlingen en de ruimtebehoefte.

De gemeente Oosterhout en Vereniging Ons Middelbaar Onderwijs (OMO) hebben ICSadviseurs gevraagd een haalbaarheidsonderzoek op te stellen voor de mogelijkheden tot vernieuwbouw op de huidige locatie en vervangende nieuwbouw op een nader te bepalen locatie.

Bij de vernieuwbouw variant wordt onderzocht welke bouwdelen gehandhaafd en gerenoveerd kunnen worden en welke delen gesloopt worden. De meest efficiënte inpassing van de ruimtebehoefte, afgestemd op de benodigde onderwijsruimten, is hierin leidend, naast de kosten die gemoeid zijn om de te behouden bouwdelen op gewenst niveau te verkrijgen en de kosten voor tijdelijke huisvesting. Bij het opstellen van de haalbaarheid van de varianten wordt rekening gehouden met de duurzaamheidsambities (BENG/ENG), gezondheid en comfort (Programma van Eisen Frisse Scholen 2021), onderhoud en exploitatielasten, planning (ver-)nieuwbouw, tijdelijke huisvesting (fasering), investeringen en afschrijving van huidige vastgoed (boekwaarden). Daarnaast wordt gekeken naar de mate van aansluiting op de onderwijsvisie.

■ '

;

G Vrienden op'de ▼'Fiets ‘Fets_°osterhout Ooste I--

Broek Consultancymbsem _-i

। Van Advse-gVan Unen unen Advesm t • Systeemontwikeling BV

2

9

- lijdelijk 9eslgen - • " A

1

E-9 5 / • I Horst, -■

Huidverzorging 5.1,2,e

’

5.1,2,e

I

9

me 0

HanzeCollege •

Oosterhout NB ▼ 1 . ’

(f AlkemaenBackere" ■

X Traiing en Advies,

X Trainina en Advies1 ’ Gebarennl 3 f

11.

üefl 5-

Schoenmakerij De Lopert

WAVhttenfal e

Hertogenlaan)

, Her

Ch a rg in g Stat ion ▼ # emeee

« Hertogenlaan

fh-) .\ 5 • 1 arWielertoerclub •

j

V x,X,

", fe

3,

•

"**4,,%’x,.

%

‘Renner

%

<

■■

6%

va

EAllego opia

19

5.1,2,e

Vatténfair

\ • Epic Visuals, \ -

4 Het Lukwelpark

*

X

&

i/

4 %Mij ZO - Zorglocate Ar Van Raam: 50 - Slotiesveste ▼ Hold Holding B\

Agter De Slotjens v

vev Charging Charging Station Station

। Kwadrant Scholengroep $

/

• 8

I Snoeren.Bouwseryiee'*; Snoeren.Bouwservicen

=8 Herto

\

1996

Ambla

Wli .

%A Mh

/

Ë 5

8 99

i' Chg Joosen

E.)

Schaafpad

§

At F PM EMichiel van den •

• 9.1 ,7 Hüisaftsenpraktijk

Duigendreefa

5.1,2,e

1]

j

ë

zaagpad

■

Te "‘ink

BarrVElektrotec

Éi

Fokus Oosterhout' > Houthaven

115

$ 9 ■

9

d m

Doel van het onderzoek is te komen tot een variantkeuze (vernieuwbouwof nieuwbouw).

Ar

—E

MgrFrenckeCollege . yj I

py

4

Locatie luchtfoto

www.icsadviseurs.nl

3/26

2. Onderwijsontwikkeling en Ruimtebehoefte Het Hanze College is een school voor VMBO-B-K-(G)-T onderwijs. Voor het VMBO B-K worden vijf profielen aangeboden. Leerlingen in de gemengd theoretische leerweg volgen het zesde profiel D&P. Het Hanze College is vanaf schooljaar 2021 /2022 in klas 1 gestart met een nieuw onderwijsconcept met een flexibel rooster en meer mogelijkheden voor maatwerk voor leerlingen. Er is een 30 minutenrooster ingevoerd met momenten voor instructie en verwerking. Het onderwijsaanbod is flexibel met keuzemogelijkheden voor de leerlingen.

De praktijk verbinden met instructie in een werkplaatsachtige omgeving is een belangrijk onderdeel in het onderwijsconcept van het Hanze College.

Aantal leerlingen In schooljaar 2020/2021 telde de school 366 leerlingen (ILT 2020-201). Prognoses laten een beperkte daling zien naar 322 leerlingen op de korte termijn (2021 -2026). Het Hanze College heeft de ambitie met de profilering een minimale instroom van 100 leerlingen te genereren. De aanmelding voor klas 1 in 2022-2023 bedraagt 90 leerlingen. Verwacht wordt dat het Hanze College in schooljaar 2025/2026 400 leerlingen heeft. Voor de verkenning van de huisvestingsbehoefte wordt daarom uitgegaan van in totaal 400 leerlingen. Voor de verdeling van de leerlingen over de diverse profielen in de toekomst wordt voor deze verkenning uitgegaan van de verdeling volgens de ILT 01-10-2021.

Op basis van de nieuwe modelverordening 2021 * van de gemeente Oosterhout is de ruimtebehoefte van het Hanze College berekend. Het benodigde bruto vloeroppervlak bedraagt 6.059 m2. Daarnaast heeft het Hanze College normatief recht op 1,38 gymzaal, dus 2 gymzalen, uitgaande van een benutting van 40 uur per week. Op basis van 400 leerlingen en de normatieve ruimtebehoefte conform de MBV 2021 is een ruimteprogramma op hoofdlijnen opgesteld zoals weergegeven in onderstaande tabel. Om techniekonderwijs te stimuleren heeft de overheid een subsidie beschikbaar gesteld (STO, Sterk Techniek Onderwijs). Met deze subsidie heeft het Hanze College onder meer een techlab gerealiseerd. Het techlab dat op het Hanze College is gerealiseerd heeft een regionale functie. Alle scholen (Primair onderwijs en voortgezet onderwijs) in Oosterhout en regio kunnen hier gebruik van maken. Leerlingen kunnen in het techlab aan de slag met de nieuwste vormen van techniek en technologie.

Daarnaast wordt er op het Hanze College gebruik gemaakt van een Time In ruimte, die bestemd is voor leerlingen met een specifieke ondersteuningsbehoefte. De Time In ruimte heeft ook een regionale functie. De Time In ruimte biedt opvang, hulp en coaching, een rustige plek voor schoolwerk, gedragsregulatie en verwijzing naar schoolmaatschappelijk werk.

Voor beide aanvullende onderdelen is een inschatting gemaakt van de benodigde functionele nuttige oppervlakte en deze zijn aanvullend toegevoegd aan het ruimteprogramma.

*De nieuwe Modelverordening is nog niet vastgesteld door de gemeente Oosterhout. Na de vaststelling van het IHP wordt er geactualiseerd.

ICS

Totalen

groepen

m2 fno Opmerkingen

# wp lln. # wp mdw

Theorieruimten

9

270

3

642

BiNaSk

3

85

3

364 252

Kunstvakken

3

63

1

Horeca, Bakkerij en Recreatie

1

20

1

170

Zorg & Welzijn

1

20

1

312

Bouwen, Wonen en Interieur

1

15

1

600

Produceren, Installeren en Energie

1

20

1

415

Mobiliteit en Transport

1

15

1

395

14

748

Maritieme Techniek Media, Vormgeving en ICT 10

Dienstverlening en Producten

Staf en nevenruimten

1 15

aanvullend programma

200 inschatting

Techlab

100 inschatting

Time In

Totaal m2 fno Idem in m2 bvo NB: Normatief kader volgens modelverordening 2021

www.icsadviseurs.nl

20

518

b/n verhouding:

4.313

26 1,45

6.254 6.059 m2

5/26

3. Opname bestaande situatie en bebouwing Op 13 juli 2022 is op de locatie een visuele inspectie uitgevoerd van de bestaande bebouwing en zijn foto's gemaakt van diverse ruimten. Bij deze inspectie is gebruik gemaakt van de gegevens over de bouwkundige staat van de verschillende gebouwdelen zoals die door het Hanze College zijn aangeleverd. Dit betreft zowel een opsomming van gebreken als metingen van de CO2 concentratie in een aantal theorielokalen.

Kadastrale gegevens De locatie van Hanze College aan de Bouwlingstraat 74 te Oosterhout betreft een 5-tal percelen, te weten N2021, N2022, N2023, N2024 en N2088. De totale terreinoppervlakte bedraagt circal 5.900 m2

Bestaande bebouwing De verschillende bouwdelen van de onderwijshuisvesting van het Hanze College stamt uit verschillende perioden. De oudste bebouwing betreft de 1-laagse praktijkvleugel en de 3-laagse bebouwing haaks daarop. Deze bebouwing stamt uit de periode 1958 - 1969. De gymzalen zijn vermoedelijk aan het eind van deze periode gerealiseerd. In de jaren 90 heeft een uitbreiding plaatsgevonden van de 3-laagse bebouwing met een nieuwe 3-laagse vleugel haaks op de bestaande 3-laagse bebouwing en grenzend aan de vrijstaande gymzalen en een aulavolume aan de westzijde op de begane grond. In totaal beslaat de bebouwing circa 10.630 m2 bruto vloeroppervlak.

E

—

5.1,2,e

E2

1

ï

•e ö

E

M.

g

11

mq.

I

-ë ±#

ew

T

1E

Bouwperiode 1956- 1969 Bouwperiode 1995- 1999

Begane grond

1518 verdieping

2° verdieping

Overzicht bouwperioden

In de periode 2017-2019 zijn de daken van de bebouwing voorzien van 220 zonnepanelen.

Bouwkundige staat De bouwkundige staat van de huidige bebouwing is over het algemeen zeer slecht. De oudere bebouwing uit de periode 1956 -1969 is niet of zeer beperkt geïsoleerd, is uitgevoerd met ongeïsoleerde betonnen en stalen kozijnen met enkel glas en heeft geen luchtbehandelingssysteem. Er zijn forse gebreken en mankementen en veel onderdelen zijn dringend aan vervanging toe. Het betreft onder andere onderdelen als de fundering (aangetast), water in de kruipruimte, vochtproblemen in het gebouw met schimmelvorming op diverse plekken (met name trappenhuizen), slechte dakbedekking (diverse lekkages), voegwerk gevelmetselwerk, regelmatig verstoppingen riolering (verouderd en deels uitgevoerd in gresbuizen). Het binnenklimaat is in het hele gebouw slecht. Dit blijkt uit de CO2 metingen die zijn uitgevoerd in 2020. Voor het toetsen aan een norm voor een gezond binnenklimaat wordt het programma van eisen Frisse scholen (2021) aangehouden. Volgens dit programma van eisen (uitgangspunt versie 2021, klasse B - Goed, conform

ICS

de ambitie uit het IHP) mag de CO2-concentratie tijdens gebruikstijden niet boven de 950 PPM (parts per Miljon) uitstijgen. In lokaal 108 zijn er piekwaardes van bijna 2.000 PPM gemeten! Het bouwdeel met de theorielokalen uit de jaren 90 kent ook veel mankementen en gebreken die vragen om investeringen. In dit bouwdeel is ook geen klimaatbeheersingssysteem aanwezig. De bouwkundige opbouw van vloeren en wanden is zodanig dat er grote overlast ervaren wordt van geluidoverdracht (contact en luchtgeluid) tussen ruimten onderling. Aanpassingen om deze problemen aan te pakken zullen ingrijpend en kostbaar zijn.

De exploitatiekosten van de onderwijshuisvesting zijn zeer hoog door de slechte isolatie en daarmee zeer hoge stookkosten. De sterk verouderde bebouwing zorgt voor hoge onderhoudskosten door terugkerende problemen. De uitstraling en het comfort voldoen niet meer aan de eisen en verwachtingen van deze tijd. Met de huidige prijsstijgingen is de exploitatie van het gebouw niet meer betaalbaar.

In bijlage 1 is de bouwkundige staat van de bestaande bebouwing uitgesplitst naar de verschillende bouwdelen: theorievleugel (3-laags) uit periode 1956-1969; praktijkvleugel (1 -laags) uit de periode 1956-1969; onderwijsvleugel (3-laags) uit de periode 1995-2000; aula (1-laags) uit de periode 1995-2000 en tot slot de gymzalen met kleedruimten (1-laags) uit de periode 1956-1969.

Bouwkundige staat per bouwdeel Theorievleugel - 3 verdiepingen bouwperiode 1956-1969 bouwkundig fundering is aangetast (betonrot)

installaties riolering is deels gres en gietijzer en in muren verwerkt

binnenklimaat inrichting geluidsinstallatie slecht intercom dient vervangen te

er staat op diverse plekken water in de kruipruimte

verwarming dient vervangen te worden

plafonds dienen CO2 waarden in diverse lokalen te beperkte in diverse lokalen hoog gebruiksmogelijkheden door vervangen te verouderde indeling worden

op diverse plekken vocht in muren (binnenzijde gevel)

er is geen ventilatiesysteem, ventilatie via te openen ramen metenkei glas

bedrading ICT zeer beperkte ventilatie dient vervangen te worden

stalen kozijnen met enkel glas

verlichting (TL) dient vervangen te worden

exploitatie erg hoge stookkosten

temperatuur en luchtvochtigheid door enkel glas en slechte isolatie slecht regelbaar

electra hoofdgroepenkast dient vervangen te worden boeiboorden zijn versleten Verwarmingsketels (3 stuks) dienen vervangen te worden (25 jaar oud) dakbedekking dient vervangen te worden, noodverlichting dient vervangen te lekkages worden schimmel op kozijnen in de trappenhuizen (betonkozijnen met enkel glas) gevelmetselwerk dient opnieuw gevoegd te worden achterstallig schilderwerk binnen en buiten

beperkte onverouderde isolatie

Bouwkundige staat Theorievleugel (1956- 1969)

www.icsadviseurs.nl

7/26

Bouwkundige staat per bouwdeel Praktijkvleugel -1 verdieping bouwperiode 1956-1969 bouwkundig_________________ fundering is aangetast (betonrot)

installaties_______________________ riolering is deels gres en gietijzer en in muren verwerkt

er staat op diverse plekken water in de kruipruimte

verwarming dient vervangen te worden

op diverse plekken vocht in muren (binnenzijde gevel)

er is geen ventilatiesysteem, ventilatie via te openen ramen metenkei glas

stalen kozijnen met enkel glas

verlichting (TL) dient vervangen te worden

inrichting binnenklimaat geluidsinstallatie slecht intercom dient vervangen te worden plafonds dienen zeer beperkte ventilatie in diverse lokalen vervangen te worden

exploitatie erg hoge stookkosten

bedrading ICT temperatuur en luchtvochtigheid dient vervangen door enkel glas en slechte isolatie te worden slecht regelbaar

beperkte onverouderde isolatie

electra hoofdgroepenkast dient vervangen te worden boeiboorden zijn versleten Verwarmingsketels (3 stuks) dienen vervangen te worden (25jaar oud) dakbedekking dient vervangen te worden, noodverlichting dient vervangen te lekkages worden gevelmetselwerk dient opnieuw gevoegd te worden achterstallig schilderwerk binnen en buiten vloeren technische pleinen (rubber) versleten

Bouwkundige staat Praktijkvleugel (1956 - 1969) Bouwkundige staat per bouwdeel Gymzalen ■ 1 verdieping bouwperiode 1956-1969 bouwkundig stalen kozjnen met enkel glas

installaties verwarming dient vervangen te worden

inric hting verouderd

binnenklimaat slecht

exploitatie erg hoge stookkosten beperkte gebruiksmogelijkheden door

beperkte en verouderde isolatie

ventilatie dient vernieuwd te worden

beperkte ventilatie

boeiboorden zijn versleten

verlichting (TL) dient vervangen te worden

temperatuur door ramen en slechte isolatie slecht regelbaar

dakbedekking dient vervangen te worden

stalen kozjnen met enkel glas gevelmetselwerk dient opnieuw gevoegd

achterstallig schilderwerk binnen en buiten

Bouwkundige staat per bouwdeel Onderwijsvleugel - 3 verdiepingen installaties binnenklimaat exploitatie bouwperiode 1995 - 2000 bouwkundig inrichting dakbedekking dient vervangen te worden, verlichting (TL) dient vervangen te worden geluidsinstallatie beperkt aanwezige ventilatie werkt doorslechte geluidsisolatie zijn lekkages intercom dient onvoldoende lokalen beperkt bruikbaar vervangen te worden gevelmetselwerk dient opnieuw gevoegd noodverlichting dient vervangen te bedrading ICT geluidsisolatie tussen lokalen te worden worden dient vervangen voldoet niet (overspraak) te worden achterstallig schilderwerk binnen en buiten Bouwkundige staat per botuwdeel Kantine - 1 verdieping bouwperiode 1995 - 2000 bouwkundig dakbedekking dient vervangen te worden

gevelmetselwerk dient opnieuw gevoegd te worden

installaties inrichting binnenklimaat verlichting (TL) dient vervangen te worden geluidsinstallatie beperkt aanwezige ventilatie intercom dient vervangen te worden noodverlichting dient vervangen te bedrading ICT worden dient vervangen te worden

exploitatie

achterstallig schilderwerk binnen en buiten

Bouwkundige staat Gymzalen (1956 - 1969), Onderwijsvleugel en Kantine (1995 - 2000)

Onderwijskundige Functionaliteit Naast de bouwkundige staat is ook de functionaliteit van het gebouw van belang.

De onderwijskundige functionaliteit van het gebouw is onvoldoende. Er is sprake van eenvormige ruimten en kleine lokalen met smalle gangen, en ruimtelijk functionele scheiding tussen praktijk- en theorieruimten. Vanuit het onderwijs en de onderwijsvisie is er behoefte aan leerpleinen en variatie in lokaalvormen en afmetingen, in de nabijheid van elkaar.

ICS

Met name van de oudere bouwdelen is de functionaliteit beperkt. Zo is de theorievleugel uitgevoerd als een langgerekt volume met eenzijdig georiënteerde lokalen met smalle gangen. Hierin is het onderwijsconcept met instructie en verwerking en veel keuzevrijheid voor de leerlingen moeilijk uit te voeren.

Daarnaast wordt de functionaliteit van de lokalen in het 3-laagse bouwdeel uit de periode 1995-2000 beperkt door de slechte geluidsisolatie tussen de lokalen onderling. Hierdoor kunnen naast elkaar gelegen lokalen maar beperkt gelijktijdig worden gebruikt voor onderwijs. De ruimtelijk functionele kwaliteit van de praktijkruimten is redelijk goed, maar ze zijn te groot en verouderd. Het comfort is gering, de duurzaamheid is laag en de kosten voor energie en onderhoud zijn hoog. De koppeling met de theorievleugel ontbreekt.

Exploitatie Naast de bouwkundige staat en de functionaliteit is het ook van belang om de exploitatie van het schoolgebouw te beschouwen. Omdat er sprake is van een verouderd gebouw is de exploitatie verre van sluitend. Er is sprake van een grote overmaat aan ruimten. De energielasten zijn erg hoog, evenals de schoonmaak- en onderhoudskosten. Het gasverbruik lag in de periode 2017 - 2021 tussen de 115.000 en de 155.000 m3 en het energieverbruik tussen de 190.000 en de 300.000 kWh per jaar. Met de 220 PV-panelen wordt rond de 100.000 kWh per jaar aan elektriciteit opgewekt. Scholen ontvangen een lumpsum vergoeding vanuit het Rijk. Hierbinnen bedraagt de exploitatievergoeding per jaar voor schoonmaak indicatief € 67.500, -, voor onderhoud € 69.000, - en voor energie en water € 52.000, De exploitatiekosten zijn, zeker met de huidige energieprijzen, niet meer op te brengen.

Bovenstaande laat zien dat een ingreep in het bestaande gebouw ook noodzakelijk is om een goed te exploiteren gebouw te verkrijgen. Het is onwenselijk als het instandhoudingsniveau van het gebouw verlaagd wordt vanwege het ontbreken van voldoende middelen. Daarnaast dient voorkomen te worden dat middelen bestemd voor het onderwijs worden ingezet voor de huisvesting.

Asbest De kans is aanzienlijk dat (de oudere) bouwdelen asbesthoudende materialen bevatten. ICS adviseert om, indien gekozen wordt voor het vernieuwbouw scenario, een asbestinventarisatie te laten uitvoeren.

www.icsadviseurs.nl

9/26

0l Q

raat

G

l

)

o

DBMNEG

%

{

s

ï

E

I

5

I

5.1,2,e

/

i

5.1,2,e

d o u d e g s tr a a r

ihof

ad

5.1,2,e

Heer Aroudstraat

5.1,2,e

LEt

4. Onderzoek bestemmingsplan en bouwvoorschriften

€

ƒ

5.1,2,e

%

V

/

Locatie

Bestemmingsplan

Bebouwingsvoorschriften Hieronder worden de belangrijkste bebouwingsvoorschriften benoemd zoals die in het bestemmingsplan Slotjes-West, vastgesteld op 12 december 2017, zijn opgenomen. De locatie kent de bestemming maatschappelijk Bebouwing dient gerealiseerd te worden binnen het bouwvlak Het maximale bebouwingspercentage binnen het bouwvlak bedraagt 75%; De maximale bouwhoogte bedraagt 8 m voor het noordelijke (praktijk)deel van het bouwvlak; De maximale goothoogte bedraagt 8 m voor het noordelijke (praktijk)deel van het bouwvlak; De maximale bouwhoogte bedraagt 15 m voor het centrale meerlaagse deel van het bouwvlak; De maximale goothoogte bedraagt 15 m voor het centrale meerlaagse deel van het bouwvlak; De maximale bouwhoogte bedraagt 6 m voor het zuidelijke (gymzaal)deel van het bouwvlak; De maximale goothoogte bedraagt 6 m voor het zuidelijke (gymzaal) deel van het bouwvlak;

Archeologie De locatie heeft een dubbelbestemming met archeologische waardebepaling. Dat wil zeggen dat deze gronden naast de voorkomende bestemming mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden (artikel 12.1). De bijbehorende bepalingen zijn opgenomen in artikel 12 van het bestemmingplan. In de basis mag er alleen gebouwd worden ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en de situering gelijk blijft. Daarnaast mogen de grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,50 meter ten opzichte van het maaiveld. Dit geldt niet voor bouw of uitbreiding van bouwwerken tot maximaal 100 m2. Deze

ICS

bouwbeperking geldt niet voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit (artikel 12.2 Bouwregels).

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van deze bepalingen (artikel 12.3) indien:

■ ■

op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn; er passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen in die zin, dat de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie' voor een nader aangegeven gebied vervalt, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn. (Artikel 12.5.1. wijziging op basis van archeologisch onderzoek) Alvorens de in lid 12.5.1 bedoelde wijziging wordt toegepast, wordt deskundig advies gevraagd aan een door burgemeester en wethouders in te schakelen deskundige op het gebied van de archeologische Monumentenzorg conform de vigerende KNA (artikel 12.5.2 Advies) Voor nadere details verwijzen we naar Artikel 12 uit het bestemmingsplan. ICS adviseert om (bij keuze vernieuwbouw op locatie) een verkennend archeologisch onderzoek te laten doen om te kunnen bepalen of er ter plaatse wel of geen archeologische waarden aanwezig zijn, archeologisch onderzoek kan, zeker bij archeologische vondsten, behoorlijk kostbaar zijn en invloed hebben op de planning (vertraging).

Bomen Op het perceel zijn een aantal forse bomen aanwezig. Deels ook binnen het bebouwingsvlak. Er zijn volgens het bestemmingsplan geen monumentale bomen aanwezig op het perceel. Desalniettemin zal een Boom Effect Analyse (BEA) uitgevoerd moeten worden, om te onderzoeken hoe deze bomen behouden kunnen worden, of wat de compensatiewaarde is bij vervanging. Indien bomen verwijderd moeten worden, zal hiervoor een vergunning verleend moeten worden, en rekening gehouden moeten worden met het broedseizoen en overige impact op Flora en Fauna.

Flora en Fauna In het geval van vernieuwbouw op de huidige locatie zal tijdig een QuickScan Flora en Fauna uitgevoerd moeten worden. Hierbij moet onderzocht worden of er beschermde plant- en/of diersoorten aanwezig zijn. Veel voorkomende beschermde diersoort is de vleermuis, waarbij vervolgonderzoek en mitigerende maatregelen voor extra kosten en grote invloed op de uitvoeringsplanning mogelijk zijn.

Leidingen Er loopt een wateraanvoer of waterader onder de bebouwing en over het terrein van het Hanzecollege. Daarnaast is er een besturingskast aanwezig. Deze wateraanvoer (blauwe lijn op onderstaande afbeelding op Hanzecollege) moet vergroot worden om een waterader door geheel Oosterhout te kunnen maken. Deze moet water vanuit het kanaal aan gaan voeren naar de vijvers in het Stadspark en uiteindelijk naar Oosterhout Noord en Oranjepolder. Bij ontwikkelingen op het terrein dient hier rekening mee gehouden te worden.

www.icsadviseurs.nl

11/26

EN

Ae

\

/

1

2

w L-

5.1,2,e

o o

r

6

o

5.1,2,e

.S

$

8 i 7

5

e

2 "5

//

ik 5.1,2,e

mo i

♦

ü

Trafo Op het terrein van het Hanze college is een traforuimte aanwezig (nabij de personeelsruimte). Deze trafo voorziet onder andere ook in de stroomvoorziening van het nabijgelegen Frenckencollege. Bij ontwikkelingen op het terrein dient rekening te worden gehouden met deze traforuimte en het bijbehorende leidingtracé.

ICS

5. Inpassingsstudie In dit verkennend onderzoek worden twee varianten onderzocht, te weten vernieuwbouw op de locatie en nieuwbouw op een nader te bepalen locatie.

Algemene uitgangspunten varianten Het te realiseren ruimtelijke programma staat weergegeven in de tabel op pagina 5 van dit rapport. Geclusterd in een aantal hoofdonderdelen kan dit programma ook als volgt worden weergegeven: Theorie, BiNaSk en Kunst: 1.558 m2 fno en 2.259 m2 bvo (incl. Tech lab en Time In)

Praktijkonderwijs: 2.002 m2 fno en 2.903 m2 bvo Staf en nevenruimten: 748 m2 fno en 1.085 m2 bvo

Terreinoppervlak Voor het benodigde terrein zijn verschillende berekenings- en benaderingswijzen. In dit verkennend onderzoek is uitgegaan van de benadering terrein = 2x footprint van het gebouw. De footprint van het gebouw inclusief 2 gymzalen bedraagt circa 5.000 m2 bvo. Uitgangspunt hierbij is dat alle technische praktijkruimten op de begane grond liggen en de overige onderwijs- en stafruimten verdeeld zijn over 3 verdiepingen. Het terreinoppervlak bedraagt dan 10.000 m2. Uitgangspunt is ook de onderwijsvisie van het Hanze College waarin praktijk en theorie integraal met elkaar worden verbonden. Dit terreinoppervlak is exclusief de sportvelden die het Hanze College nu in gebruik heeft. Voor 2 sportvelden dient hiervoor aanvullend een oppervlakte van circa 14.000 m2 te worden aangehouden. Deze sportvelden vormen geen onderdeel van de variantenstudie en de rapportage.

Variant 1 Variant 1 betreft vernieuwbouw op de huidige locatie. Hierbij is rekening gehouden met de bouwkundige staat van de verschillende bouwdelen en de bebouwingsmogelijkheden op de kavel. Vernieuwbouw gaat uit van een levensduurverlenging van 25 jaar voor de te handhaven bouwdelen vanwege de slechte bouwkundige staat. In deze variant blijven de 3-laagse bouwdelen behouden in combinatie met de entreezone en de aula. De gymzalen en praktijkvleugel worden (gefaseerd) gesloopt omdat hier de technische staat matig tot slecht is, de functionaliteit beperkt is en bij de praktijkvleugel sprake is van grote overmaat. De te behouden bouwdelen dienen ingrijpend gerenoveerd te worden. Zo zullen de gevels van met name de 3-laagse bebouwing uit de periode 1956-1967 volledig ingepakt dienen te worden met een voorzetwand aan de buiten- of binnenzijde om een goede isolatie te verkrijgen en de vochtproblemen (koudebruggen) op te lossen. Kozijnen en beglazing dienen vervangen te worden of voorzien van voorzetramen aan de binnenzijde. Daarnaast dient de gangzone van dit bouwdeel verbreedt te worden om beter aan te kunnen sluiten bij de onderwijsvisie met verwerkingsruimten buiten de lokalen. De vrije hoogte van deze ruimten is voldoende om nieuwe installaties te kunnen inpassen om te kunnen voldoen aan de eisen van Frisse Scholen.

De ruimtelijke uitwerking van deze variant is opgenomen in bijlage 2. Onderstaande figuur geeft de situatie weer met de te behouden en nieuw te bouwen delen.

www.icsadviseurs.nl

13/26

Het terrein is 15.900 m2 groot. Dit is groter dan de benodigde 10.000 m2. Een deel van het terrein kan worden afgestoten na vernieuwbouw en ingezet worden voor ander gebruik.

Duige

X

-1

h /

C

X

schoolplein

ë ésL/ 28 e8F 88185 ;

Proktükvleuger nieuw 1 loogs

(2.200 ^2DvoJ

x mF------- 1

[ Handhaven A— 5.1,2,e 5.1,2,e j 3 laags

I---------Sport nieuw

Deel terrein afstoten. Te ontwikkelen

I

I loi

n-K00 m2bvo) I

fietsen

5.1,2,e

4

i

Bol Miingstraat --

5.1,2,e

5.1,2,e 5.1,2,e

5.1,2,e 5.1,2,e

^6»^ 5.1,2,e

4 2

N

Er is rekening gehouden met een gefaseerde uitvoering om zo min mogelijk gebruik te hoeven maken van tijdelijke huisvesting. Als eerste wordt voor de gymlessen gebruik gemaakt van externe gymzalen, zodat deze verouderde gymzalen kunnen worden afgebroken, tezamen met een klein deel van de hieraan gekoppelde bebouwing uit de periode 1995-2000. N.B. Of hef realisfisch is om hef gymonderwijs fijdelijk elders onder fe brengen en fegen welke kosfen dienf nader uifgezochf fe worden. Dit geeft de mogelijkheid om aan deze zijde een nieuwe praktijkvleugel te realiseren die aansluit aan de bestaande praktijkruimten op de begane grond en 1 ste verdieping in het 3-laagse bouwdeel uit de jaren 90.

Nadat deze gereed is kan de inrichting van de praktijkruimte in één verhuisbeweging overgezet worden naar de nieuwe huisvesting en kan de huidige praktijkvleugel worden gesloopt. Op de plaats van de oude praktijkvleugel kan tijdelijke huisvesting worden geplaatst ter vervanging van de te behouden bouwdelen. Vervolgens wordt de bestaande bebouwing grondig vernieuwd en plaatselijk uitgebreid om aansluiting te kunnen maken aan de nieuwe delen en ruimte te bieden aan onderwijsvernieuwing in de theorievleugel. Daarna kan de tijdelijke huisvesting op de locatie worden verwijderd. Gelijktijdig hiermee of aansluitend wordt een nieuwe sportvleugel gerealiseerd met twee gymzalen.

ICS

In onderstaande figuur is de benoemde fasering op hoofdlijnen weergegeven.

[ Kp—N

4

F*..

4 -1 L

f E

fH,E

Praktijkvleugel nieuw

E•‘ED

5.1,2,e laags (2.200 m2 byg|

/9

//

H

L

tl

Fase 2 - nieuwbouw praktijkvleugel

—\

\

IV ~ JL 4, og

V

—1

Fase 1 - sloop gymzalen

/7

H E

k

\

5.1,2,e

o o

/

E

F-

1,-2

5.1,2,e

Fase 4 - tijdelijke huisvesting staf en onderwijs

Fase 3 - sloop praktijkvleugel

I

WW Renoveren 3 laags

o

\

)

J Fase 5 - vernieuwen bestaande bebouwing

( 5.1,2,e 100m2bvo)

Fase 6 - nieuwbouw gymzalen en verwijderen tijdelijke huisvesting

Faseringsplan vernieuwbouw op huidige locatie

Variant 2 Variant 2 gaat uit van nieuwbouw op een nader te bepalen locatie. Voor nieuwbouw is het uitgangspunt dat wordt geïnvesteerd voor een periode van 40 jaar. Uitgangspunt hierbij is dat er nabij de huidige locatie een locatie beschikbaar is van voldoende omvang om nieuwbouw te realiseren inclusief de benodigde terreinvoorzieningen. Een ander uitgangspunt hierbij is dat alle technische praktijkruimten op de begane grond zijn gesitueerd en de overige onderwijs- en stafruimten verdeeld zijn over 3 verdiepingen. Uitgangspunt is ook de onderwijsvisie van het Hanze College waarin praktijk en theorie integraal met elkaar worden verbonden.

Voor het benodigde terrein zijn verschillende berekenings- en benaderingswijzen. In dit verkennend onderzoek is uitgegaan van de benadering terrein = 2 x de footprint van het gebouw. De footprint van het gebouw inclusief 2 gymzalen bedraagt circa 5.000 m2 bvo. Het terreinoppervlak bedraagt dan 10.000 m2.

www.icsadviseurs.nl

15/26

6. Duurzaamheidsambities De duurzaamheidsambities vanuit OMO en de gemeente zijn om een duurzaam en toekomstbestendig gebouw te realiseren die voldoet aan de eisen van een Energie Neutraal gebouw (ENG) en Frisse Scholen Klasse B. Duurzaamheid wordt daarbij onderverdeeld in de volgende 5 onderdelen: gebruikswaarde, gezondheid, energie, natuur inclusief en grondstoffen. In onderstaande tabel worden de scenario's vergeleken op bovengenoemde 5 duurzaamheidsaspecten.

Vergelijking scenario's

Variant 1: vernieuwbouw op locatie

Variant 2: nieuwbouw op nader te bepalen locatie

Gebruikswaarde: mate waarin de betreffende optie een positieve bijdrage kan hebben aan het onderwijs/onderwijsconcept en de mate waarin de oplossing in het scenario aansluit op de toekomstige ruimtebehoefte van Hanze college

De gebruikswaarde is voor vernieuwbouw op de huidige locatie fors te verbeteren ten opzichte van de huidige situatie. Met name voor de nieuw te bouwen delen. Nadelen van vernieuwbouw op de huidige locatie is dat er geen optimale routing voor het hele gebouw te realiseren is. Daarnaast kunnen de gehandhaafde bouwdelen fors worden verbeterd in functionaliteit, maar niet volledig worden afgestemd op de onderwijsvisie van het Hanze college.

Voor de gebruikswaarde heeft nieuwbouw op een nader te bepalen locatie voordelen. Nieuwbouw maakt het mogelijk om vanuit een goed ruimtelijk functioneel Programma van Eisen een compact gebouw te realiseren dat optimaal aansluit bij de nieuwe onderwijsvisie.

Gezondheid: mate waarin het gebouw en terrein scoren op luchtkwaliteit, akoestisch-, thermisch- en visueel comfort

Ten aanzien van gezondheid is het binnenmilieu een belangrijk onderwerp. Bij vernieuwbouw is het mogelijk om de kwaliteit van het binnenmilieu van de te handhaven delen fors te verbeteren. Het zal echter niet haalbaar zijn om op alle onderdelen te optimaliseren. Akoestisch comfort verbeteren is kostbaar.

Nieuwbouw maakt het mogelijk om het gebouw en de verschillende ruimten optimaal te oriënteren op de omgeving en de zon. In combinatie met een goede gebouwschil en slimme installaties kan vervolgens een goed binnenklimaat worden gerealiseerd. Daarnaast kan bij nieuwbouw een inclusief gebouw worden ontwikkeld dat bewegen stimuleert.

BENG gebouw max. haalbaar Vernieuwbouw levert een minder compact gebouw op met meer verliesoppervlak en energiegebruik. Voor de bouwdelen die blijven staan en ingrijpend worden vernieuwd zal het erg moeilijk zijn om te kunnen voldoen aan de eisen van een Energie Neutraal gebouw. Daarnaast is het dakoppervlak te beperkt om voldoende duurzame energie te kunnen opwekken. Bovendien zal het moeilijk zijn om de eisen te halen ten aanzien van isolatiewaarde en duurzame installaties.

ENG gebouw realiseerbaar Nieuwbouw maakt het mogelijk om een compact gebouw te realiseren met weinig verliesoppervlak met een goede oriëntatie op de zon. In combinatie met hoogwaardige isolatie en een efficiënte en duurzame installatie kan het energiegebruik maximaal worden beperkt. Daarnaast kan het duurzaam opwekken van energie, bijvoorbeeld met behulp van zonnepanelen, worden geoptimaliseerd.

Energie: de mate van energiezuinigheid en de mate waarin duurzame energie wordt opgewekt

ICS

Natuur inclusief: de mate waarin het gebouw en terrein bijdragen aan natuurinclusiviteit

De huidige locatie grenst aan water en een groene zone. Op het terrein staan een aantal volwassen bomen, die zoveel mogelijk behouden kunnen worden. Bij vernieuwbouw wordt het oppervlak aan verharding kleiner door een compacter gebouw. Door de inzet van groendaken en het toevoegen van gevarieerd groen op het terrein kan de natuurinclusiviteit worden versterkt. Door het toevoegen van nestelmogelijkheden voor vogels, vleermuizen en insecten aan en rondom het gebouw wordt de biodiversiteit verder versterkt.

Nieuwbouw maakt het mogelijk om natuurinclusieve maatregelen direct te integreren in het ontwerp van het gebouw en terrein. Ook kan er bij de locatiekeuze aandacht worden besteed aan de mate waarin deze kan bijdragen aan natuurinclusiviteit.

Grondstoffen: mate waarin het gebouw en terrein het gebruik van uitputbare grondstoffen beperkt en gebruik maakt van hernieuwbare grondstoffen

Duurzaam omgaan met grondstoffen heeft allereerst te maken met het beperken van het gebruik van grondstoffen en het minimaliseren van de inzet van uitputbare grondstoffen. Bij vernieuwbouw op de bestaande locatie blijft een deel van de aanwezige bouwmaterialen op locatie en krijgt een verlengde levensduur. Hierbij dient wel gecontroleerd te worden dat deze grondstoffen van voldoende kwaliteit zijn en geen schadelijke vluchtige stoffen bevatten.

Bij nieuwbouw is het mogelijk om een compact ontwerp te maken met beperking van de hoeveelheid te gebruiken materialen. Deze materialen kunnen vervolgens zoveel mogelijk uit hernieuwbare grondstoffen zijn samengesteld. Daarnaast kan deels gebruik worden gemaakt van hergebruik van vrijkomende materialen bij de sloop van het huidige Hanze college.

www.icsadviseurs.nl

17/26

7. Investeringskostenraming & boekwaarden Voor de 2 varianten nieuwbouw op een nader te bepalen locatie en vernieuwbouw op de huidige locatie is een investeringskostenraming opgesteld. Uitgangspunt voor het stichtingskostenbudget is de reservering in het voorlopige IHP van 2022. De stichtingskostenopzet is exclusief sportvelden. Deze kostenopzetten zijn toegevoegd als bijlage 3 en 4. De berekening van de ruimtebehoefte is gebaseerd op de VNG norm 2021. Deze ruimtebehoefte verschilt van de ruimtebehoefte zoals die in het IHP is opgenomen omdat:

Deze rapportage gaat uit van 400 leerlingen en in het IHP wordt uitgegaan van het huidige lagere aantal leerlingen; rapportage gaat uit van VNG 2021, in het IHP is de verordening 2015 nog het uitgangspunt; in deze rapportage zijn aanpassingen in de profielen meegenomen (E&O eruit en HBT erin) In de ruimtebehoefte zijn de benodigde m2 voor de techlab en time in voorziening meegenomen in de rapportage In de huidige markt is er sprake van sterke prijsstijgingen. In de vergoeding conform de VNG is hierin niet voorzien. Daarom is er in het investeringsoverzicht rekening gehouden met een opslag van 25% voor prijsstijgingen.

Investeringskosten nieuwbouw Bij vervangende nieuwbouw wordt een gebouw gerealiseerd met een omvang van 7.347 m2 bvo (6.247 m2 bvo t.b.v. onderwijs en 1.100 m2 bvo t.b.v. bewegingsonderwijs). De totale investering hiervoor bedraagt circa € 22.193.923, - incl. BTW op stichtingskostenniveau. De stichtingskosten voor de gymzalen met nevenruimten (t.b.v. bewegingsonderwijs) bedragen circa € 3.322.896, - incl. BTW. De Stichtingskosten voor het onderwijsdeel bedragen circa € 18.871.027, - incl. BTW. Bovenstaande stichtingskosten zijn exclusief tijdelijke huisvesting indien op de huidige locatie vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd.

Investeringskosten Vernieuwbouw op huidige locatie Bij vernieuwbouw wordt een gebouw gerealiseerd met een omvang van 7.794 m2 bvo (6.694 m2 bvo t.b.v. onderwijs en 1.100 m2 bvo ten behoeve van bewegingsonderwijs. De totale investering hiervoor bedraagt circa € 25.530.760, - incl. BTW op stichtingskostenniveau. Exclusief tijdelijke huisvesting bedragen de stichtingskosten € 23.899.440, - incl. BTW. In dit investeringsoverzicht zijn geen opbrengsten meegenomen voor de mogelijke verkoop van een deel van het terrein.

ICS

vergelijking stichtingskosten incl. BTW kosten

€

extra bouwkosten

€

177.592

extra terreinkosten

€

356.950

sloopkosten

€ € extra onvoorziene bouwkosten €

680.310

faseringskosten

242.000

888.987

445.160

582.245

kosten tijdelijke huisvesting

€ €

1.631.322

extra onvoorziene kosten

€

158.656

meerkosten totaal

€

3.385.248

extra directiekosten

nieuwbouw

vernieuwbouw

Beng versus ENG

De investeringskosten voor vernieuwbouw zijn hoger dan voor nieuwbouw. Dit wordt veroorzaakt door een aantal kostenposten, zoals weergegeven in bovenstaand overzicht: ■ Bij vernieuwbouw is sprake van een groter gebouw (7.794 m2) dan bij nieuwbouw (7.347 m2) ■ De kosten voor de ingrijpende vernieuwbouw zijn nagenoeg gelijk aan nieuwbouwkosten; ■ bij de vernieuwbouw zijn de sloopkosten meegenomen; ■ Extra terreinkosten omdat het een groter perceel betreft; ■ Kosten om de sloop- en bouwperiode gefaseerd uit te kunnen voeren; ■ Hogere post onvoorziene bouwkosten als gevolg van complexere uitvoering; ■ Hogere directiekosten als gevolg van een complexer ontwerp en een langere en complexere uitvoeringsfase; ■ Kosten voor tijdelijke huisvesting;

Bij vernieuwbouw is sprake van een langer bouwtraject. De prijsindexering zal daardoor hoger kunnen liggen dan bij nieuwbouw. In het investeringskosten overzicht is dit mogelijke verschil niet meegenomen. Een gevolg van de hogere directiekosten is dat een aantal onderdelen Europees dienen te worden aanbesteed, in plaats van meervoudig onderhands. Dit geldt bijvoorbeeld voor het projectmanagement.

Omgang boekwaarde Op het huidige gebouw van het Hanze College rust een boekwaarde € 3.235.000,- per 31 december 2021. Deze wordt jaarlijks lineair afgeschreven met een bedrag van € 197.000,-. Afhankelijk van het gekozen scenario is het vervroegd afboeken van deze boekwaarden aan de orde. Een eventuele afboeking is een vorm van projectkosten en zal bij de gemeente als eenmalige kostenpost worden meegenomen.

Voor het scenario nieuwbouw is het volledig vervroegd afboeken van de boekwaarde aan de orde. Voor het scenario vernieuwbouw kan, indien voldoende gespecificeerd, een deel van de boekwaarden vervroegd worden afgeboekt of als geheel ongemoeid worden gelaten omdat het bestaande gebouw (deels) blijft staan. De exacte omgang met de boekwaarde zal in overleg met de gemeente moeten worden bepaald.

Kosten Tijdelijke huisvesting Voor het scenario nieuwbouw is tijdelijke huisvesting alleen aan de orde indien de vervangende nieuwbouw op de bestaande locatie wordt gerealiseerd. Bij scenario vernieuwbouw is tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Door een gefaseerde uitvoering van sloop- en bouw kan de hoeveelheid benodigde tijdelijke huisvesting en de duur ervan worden beperkt. Voor de tijdelijke huisvesting is ervan uit gegaan dat de gymlessen gedurende de bouwperiode elders kunnen worden ondergebracht. Voor de dure praktijkruimten is geen tijdelijke huisvesting nodig. De tijdelijke huisvesting heeft

www.icsadviseurs.nl

19/26

betrekking op het deel dat vernieuwbouwd wordt, zoals weergegeven in het faseringsschema in hoofdstuk 5. De kosten hiervoor worden geschat op circa € 1.350.000, - voor de periode van 1 jaar. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de tijdelijke huisvesting. Ons advies is voor het specifieke vraagstuk offertes op te vragen, ook vanwege de extra marktdruk op tijdelijke huisvesting vanwege de bouwconjunctuur en het vluchtelingenvraagstuk.

Vergelijk scenario’s. In onderstaande tabel is een vergelijking van beide scenario's opgenomen. Vergelijk scenario's Hanze College Oosterhout scenario om vang (in m2 bvoj fofaa/invesfering % nieuwbouwkosten kapifaa//asf (jaar 1) nieuwbouw €22.190.000 100% €1.100.400 vernieuwbouw 7.794 € 23.899.440 € 1.312.583 108%

7.347

Uit de tabel blijkt dat de kosten voor vernieuwbouw hoger zijn dan de kosten voor vervangende nieuwbouw. Hiermee is bedrijfseconomisch het realiseren van vervangende nieuwbouw het meest verantwoord. Dat wordt versterkt doordat bij vernieuwbouw altijd tijdelijke huisvesting benodigd is. Voor vervangende nieuwbouw zijn ook scenario's denkbaar zonder.

Voor beide scenario's hebben we ook een vergelijk gemaakt op basis van structurele lasten. Hierbij zijn we uitgegaan van de volgende parameters:

Afschrijvingstermijn nieuwbouw bouwkundig: 40 jaar Afschrijvingstermijn nieuwbouw installaties: 15 jaar Afschrijvingstermijn vernieuwbouw bouwkundig: 25 jaar Afschrijvingstermijn vernieuwbouw installaties: 15 jaar Rekenrente: 1% Na 15 jaar is rekening gehouden met een vervangingsinvestering van 50% voor de installaties in het scenario vervangende nieuwbouw en in het scenario vernieuwbouw voor het deel dat nieuwbouw betreft. Voor het deel dat levensduur verlengend wordt gerenoveerd is geen rekening gehouden met vervangingsinvestering na 15 jaar omdat voor dat gebouwdeel na 25 jaar een nieuwe investering noodzakelijk is. Voor de afschrijvingsmethodiek is een lineaire lening als uitgangspunt aangehouden.

Exploitatielasten De exploitatielasten zullen hoger zijn bij het vernieuwbouwscenario dan bij nieuwbouw. Dit heeft een aantal oorzaken. Zo kan bij nieuwbouw een ENG gebouw gerealiseerd worden, terwijl bij vernieuwbouw een BENG gebouw het maximale is. Een duurzamer gebouw leidt tot lagere energielasten. Bij vernieuwbouw is sprake van een groter en minder efficiënt gebouw met hogere exploitatielasten als gevolg. Samenvattend kan geconcludeerd worden dat vervangende nieuwbouw het meest verstandig is. Los van het financiële vergelijk brengt dit ook andere voordelen met zich mee:

Bij vervangende nieuwbouw kan een gebouw opnieuw vormgegeven worden waardoor een optimale functionaliteit bereikt kan worden. Bij nieuwbouw is sprake van een ENG-gebouw en bij renovatie een BENG-gebouw. Hierdoor draagt nieuwbouw in meer mate bij aan het bereiken van lokale en landelijke klimaatdoelstellingen. Bij nieuwbouw is het mogelijk om direct exploitatiegericht te ontwerpen waardoor een gebouw ontstaat dat (meer) passend is binnen de exploitatievergoeding die het schoolbestuur ontvangt en ter beschikking heeft. Bij vernieuwbouw zal altijd sprake zijn van hogere exploitatielasten vanwege het handhaven van

ICS

bestaande detaillering of materialisatie die minder optimaal is. Dat is nog los van de extra vierkante meters die bij vernieuwbouw aan de orde zijn met dito hogere lasten.

Voor het toekomstige ontwerptraject (voor nieuwbouw of vernieuwbouw) adviseren wij om vooraf kaders vast te leggen die leidend zijn voor de exploitatie van het toekomstige gebouw. Door hier vooraf afspraken over te maken ontstaat een situatie dat het schoolbestuur het gebouw kan exploiteren.

www.icsadviseurs.nl

21/26

8. Planning Voor de 2 varianten nieuwbouw op een nader te bepalen locatie en vernieuwbouw op de huidige locatie is een planning opgesteld voor de globale doorlooptijd van de voorbereiding, uitwerking, proceduretijd en bouwtijd.

Vernieuwbouw op huidige locatie Bij vernieuwbouw op de huidige locatie spelen een aantal bijzondere aspecten die de planning en doorlooptijd van de planning beïnvloeden. Omdat de onbebouwde ruimte op de locatie beperkt is, zal Vernieuwbouw gefaseerd dienen plaats te vinden. Het vernieuwbouwscenario uit hoofdstuk 5 laat zien dat er sprake is van minimaal 3 sloopfasen en 3 bouwfasen. Dit betekent dat de bouw- en sloopperiode langer zal duren dan bij nieuwbouw. Het lijkt mogelijk om vernieuwbouw te realiseren binnen het huidige bestemmingsplan. Dit betekent dat er geen bestemmingsplanprocedure hoeft te worden doorlopen en dat is weer gunstig voor de doorlooptijd van het traject. Met behulp van bovenstaande uitgangspunten is een globale planning opgesteld. 2022

planning Vernieuwbouw Q1

Q2

Q3

2024

2023 Q4

Q1

Q2

Q3

Q1

Q4

Q3

Q2

2025 Q4

Q1

Q2

Q3

2026 Q4

Q1

Q2

Q3

2028

2027

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

besluitvorming OMO en gemeente Opstellen Programma van Eisen

selectie architect en adviseurs selectie bouwmanagement ontwerpfasen t/m bestek

selectie en gunning aannemers sloop en bouw tijd in 3 fasen in gebruikname

De totale sloop- en bouwtijd van de vernieuwbouw variant is langer dan bij nieuwbouw. Dit wordt veroorzaakt door een benodigde gefaseerde uitvoering om tijdelijke huisvesting voor de volledige school te vermijden. Door deze langere doorlooptijd zal de indexering van de bouwkosten ook hoger kunnen zijn. Dit is niet meegenomen in het stichtingskosten overzicht.

Nieuwbouw op nader te bepalen locatie Om de planning van nieuwbouw op een nader te bepalen locatie in te kunnen schatten dienen een aantal aannames gedaan te worden. In dit verkennend onderzoek wordt daarbij uitgegaan van de volgende aannames:

De grond voor de nieuwbouw is in bezit van de gemeente en hoeft niet te worden aangekocht; De ondergrond is geschikt (te maken) om te bebouwen; Er dient een bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden.

Op basis van deze uitgangspunten is een globale planning opgesteld. planning Nieuwbouw

2022 Q1

besluitvorming OMO en gemeente bestemmingsplanproce dure

Q2

Q3

2024

2023 Q4

Q1

Q2

II

Q3

Q1

Q4

::

::

Q3

Q2

::

2025 Q4

Q1

Q2

Q3

2026

Q4

Q1

Q2

Q3

2028

2027

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

::

Opstellen Programma van Eisen

selectie architect en adviseurs selectie bouwmanagement ontwerpfasen t/m bestek

selectie en gunning aannemers sloop en bouw tijd in 3 fasen in gebruikname

Nieuwbouw op een nader te bepalen locatie zal globaal 2 jaar eerder in gebruik genomen kunnen worden dan vernieuwbouw op de huidige locatie.

Q4

ICS

9. Conclusies en bevindingen In dit verkennend onderzoek worden de scenario's Vernieuwbouw op de huidige locatie en nieuwbouw op een nader te bepalen locatie voor het Hanze College met elkaar vergeleken. In onderstaande tabel zijn de voor- en nadelen van de beide varianten weergegeven.

Variant 1: vernieuwbouw op locatie

Investeringskosten

l

€ 25.530.763, - incl. BTW

Variant 2: nieuwbouw op nader te bepalen locatie

€22.193.923, - incl. BTW De investeringskosten zijn aanzienlijk lager dan bij Vernieuwbouw, te weten

Exploitatiekosten

De exploitatiekosten zullen lager zijn bij nieuwbouw omdat er sprake is van een optimaler, compacter en energiezuiniger gebouw (ENG)

Aansluiting op onderwijsvisie

Omdat er bij nieuwbouw op een nader te bepalen locatie meer ontwerpvrijheid is kan beter worden aangesloten bij de onderwijsvisie van het Hanze College

Functionaliteit

Duurzaamheid

l

BENG gebouw maximaal haalbare

Bij nieuwbouw kan een gebouw opnieuw worden vormgegeven waardoor een optimale functionaliteit kan worden bereikt.

ENG gebouw Hiermee draagt nieuwbouw in hogere mate bij aan het bereiken van lokale en landelijke klimaatdoelstellingen.

Tijdelijke huisvesting

tot aan de realisatie kan gebruik worden gemaakt van de huidige locatie en kunnen de kosten van tijdelijke huisvesting worden uitgespaard Alternatieve aanwending locatie

www.icsadviseurs.nl

De huidige locatie komt vrij en kan ontwikkeld worden tot b.v. woningbouw met opbrengsten voor de gemeente.

23/26

Bouwtijd In gebruikname circa sept. 2028

In gebruikname circa sept. 2026 Nieuwbouw kent een kortere doorlooptijd. Dit wordt veroorzaakt door een kortere bouwtijd in 1 fase van circa 1 jaar. Daardoor kan nieuwbouw circa 2 jaar eerder in gebruik worden genomen dan vernieuwbouw.

Bouwoverlast

Nieuwbouw kent door de kortere bouwtijd een kortere periode van bouwoverlast (verkeer, geluid, etc.); Risico’s De risico’s bij vernieuwbouw zijn hoger door een complexer project met de combinatie van oud en nieuw en een complexe gefaseerde uitvoering.

Gymonderwijs

Bij nieuwbouw is het niet nodig om het gymonderwijs elders te laten plaatsvinden.

Binding met de buurt

Huidige verbinding met de buurt blijft in stand

Levensduurverlenging

Bij vernieuwbouw op de huidige locatie wordt een deel van de bebouwing behouden en krijgt een duurzame levensduurverlenging. Circulariteit

Bij vernieuwbouw op de huidige locatie kan circulair worden gesloopt en kan het vrijkomende materiaal deels worden ingezet voor de nieuwbouwdelen.

l

Verbinding met de buurt blijft alleen in stand indien er een locatie wordt gevonden nabij de huidige locatie

l l

Alles overwegende adviseert ICS om in te zetten op vervangende nieuwbouw op een nader te bepalen

locatie. Dit scenario is duurzamer, functioneler, voordeliger in zowel investeringskosten als exploitatielasten en circa 2 jaar eerder te realiseren.

ICS

Bijlagen

Bijlage 1:

Analyse bouwkundige staat bebouwing

Bijlage 2:

Inpassingsstudie Vernieuwbouw

Bijlage 3:

Standaard investeringskostenraming variant 1 Vernieuwbouw

Bijlage 4:

Standaard investeringskostenraming variant 2 Nieuwbouw

www.icsadviseurs.nl

25/26

ICS ADVISEURS

I

r 1

—

A

z.

9.4,

E

d

5.1,2,e

a-1

£

2, 1

ecw2/" 4

■I150

24

f

I

:0

705)

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteurs: Gereviewd door:

1 november 2022 5.1,2,e 5.1,2,e

5.1,2,e 5.1,2,e

www.icsadviseurs.nl

Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV