bijlage 5d OBP Veerseweg 54e Reclamant 4 - gered

16/03/2022

IN030671

Gemeente Oosterhout T.a.v. de Gemeenteraad, Postbus 10150, 4900GB Oosterhout

Oosterhout, 14-3-2022

Geachte dames en heren, leden van de gemeenteraad,

Hierbij vindt u onze zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan "Leijsenakkers, herziening 1, Veerseweg 54

Voor de inhoud van on/e zienswijze verwijzen wit naar de beide bijgevoegde stukken v an onze buren. O Wij staan geheel achter het daarin beschrevene.

I

Wij verzoeken de raad om deze zienswijze bij de verdere beoordeling te betrekken en af te zien van de vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoogachtend,

6

} In verband met COVID-19 werken wij zoveel mogelijk vanuit huis en is bezoek op onze vestigingen helaas momenteel niet mogelijk. Een afspraak via beeldbellen is wel mogelijk. Zodra het weer mogelijk is ontvangen wij u weer graag op afspraak persoonlijk op één van onze vestigingen.

AANTEKENEN Gemeente Oosterhout T.a.v. de gemeenteraad Postbus 10150 4900 GB OOSTERHOUT NB

Datum 14 maart 2022

Dossiernummer: 2CN.7.21.109727

Telefoon: 020-6518888

Behandeld door

E-mail: dossiergroep@das nl Fax: 020-6914737 vermeld ons dossiernummer in de onderwerpregel

Betreft: zienswijze ontwerpbestemmingsplan "Leijsenakkers, herziening 1 (Veerseweg 54E)”

Geachte dames en heren, leden van de raad,

■

■

beiNamens mijn cliënten • maak ik bij deze van de gelegende wonende te Oosterhout aan heid gebruik om tijdig een zienswijze in te dienen tegen het ontwerpbestemmingsplan "Leijsenakkers, herziening 1 (Veerseweg 54E". Verder aan te duiden als het ontwerp

Cliënten verzoeken uw raad het navolgende bij de beoordeling van het plan te betrekken Het plangebied heeft betrekking op het perceel aan de Veerseweg 54E dat onder vigeur van het huidige bestemmingsplan "Leijsenakkers 2020” bestaat uit de enkelbestemming “wonen” en enkelbestemming "tuin” Verder is op het perceel sprake van één bouwvlak bestemd voor de bouw van eén vrijstaande woning met een bouw- en goothoogte van 6,5 meter.

In het thans voorliggende ontwerp is de bestemming “tuin” uitgebreid ten koste van de woonbestemming en is sprake van twee bouwvlakken, ieder bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning met een maximale goothoogte var. 4 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. Cliënten wijzen er allereerst op dat ten opzichte van het huidige plan, de oppervlakte van het perceel dat binnen een bouwvlak valt met 50 m2 toeneemt Het regime ten aanzien van de totale oppervlakte aan gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak wijkt op zich niet af van het bepaalde in artikel 15.2.3 sub f van het huidige plan, met dien verstande dat dat in het ontwerp dus geldt voor twee hoofdgebouwen. Gezien de definitie van het begrip bouwperceel (artikel 1.27 van het ontwerp) moet geconcludeerd worden dat het in casu om één bouwperceel gaat (een kadastraal perceel is immers niet hetzelfde als een DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij NV.

Amsterdam

De Entree 222

T 020 6 517 517

IBAN 10.2.e

premie)

Postadres Postbus 23000

F 020 6 914 737 www.dos.nl

IBAN 10.2.e

(overig)

1100 DM Amsterdam

BIC ABNANL

KvK 33110754

o

o 5

8

0

t

Pagina 2 Dossiemr 2CN.7.21.109727

9

bouwperceel) zodat ten opzichte van het huidige plan niet alleen twee keer zoveel hoofdge­ bouwen zijn toegestaan maar ook twee keer zoveel bijgebouwen en overkappingen, al dan niet buiten het bouwvlak.

Een dergelijke toename van bouwmogelijkheden staat op gespannen voet met de waarde “be­ schermd stadsgezicht” waarvan in zowel het ontwerp als in het huidige bestemmingsplan spra­ ke is en dat is, wat het huidige plan betreft, neergelegd in artikel 18 van dat plan.

Ten aanzien van ontwikkelingen in het kader van bouwen is artikel 18.2 betrekkelijk helder ge­ formuleerd: In afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald ten aanzien van het bouwen krachtens de andere daar voorkomende bestemmingen van deze gronden, mag aan de gronden en de bebouwing, voor zover gelegen binnen deze bestemming, geen verandering worden aange­ bracht in de bestaande situatie ten aanzien van de volgende karakteristieken en kenmerken:

a. rooilijnen; b. (minimale en maximale) goothoogte van gebouwen, de bouwhoogte van gebouwen en de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde; c. bouwmassa van gebouwen; d. dakhelling van gebouwen.

Met het thans voorliggende ontwerp wordt voorzien in bouwmogelijkheden die ten aanzien van alle genoemde karakteristieken en kenmerken een verandering in de bestaande situatie (als omschreven in artikel 1.20 sub a) aanbrengt. Voor een dergelijke verandering kan middels een daartoe strekkende omgevingsvergunning van de bouwregels worden afgeweken indien (ondermeer) advies wordt ingewonnen bij de monu­ mentencommissie (artikel 18.3 sub b).

Nu wordt in dit geval geen gebruik gemaakt van het middel van de omgevingsvergunning maar wordt een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Dat laat naar het oordeel van cliënt echter on­ verlet dat het materieel nog steeds om een verandering gaat van de genoemde karakteristieken en kenmerken gaat, zodat ook een wijziging van het planologisch regime in ieder geval gepaard zou moeten gaan van een positief advies van de monumentencommissie. Dat ontbreekt echter, hetgeen naar het oordeel van cliënten betekent dat de onderbouwing van het plan gebrekkig is.

Weliswaar bevat artikel 6.3 sub b van het ontwerp eveneens de eis van schriftelijk advies van de monumentencommissie (waarbij in ieder geval zij opgemerkt dat wil deze bepaling in het ka­ der van de vergunningverlening iedere discussie voor zijn, zij niet enkel moet inhouden dat ad­ vies wordt gevraagd aan de commissie maar ook dat dat advies positief moet zijn) maar dat ad­ vies komt pas aan de orde bij de uiteindelijke vergunningverlening. Het is ten tijde van de vast­ stelling van het plan dus volstrekt onzeker of dat advies de daadwerkelijke bouw van beide wo­ ningen mogelijk zal maken. In zoverre is onzeker of het bestemmingsplan überhaupt verwezen­ lijkt kan worden, hetgeen onvoldoende rechtszeker is. Ook de plantoelichting geeft geen overtuigende motivering waarom in dit geval een verandering in de huidige karakteristieken en waarden bij voorbaat gerechtvaardigd is. Er wordt verwezen naar een beschermende regeling voor gronden die in het beschermd dorpsgezicht zijn gelegen. Daarmee wordt kennelijk gedoeld op artikel 6.1 ev. in het ontwerp. Dat is echter onvoldoende.

ó

1

Pagina 3

Rh

Dossiemr 2CN.7.21.109727

w M

Indien vaststaat dat sprake is van een verandering in de huidige karakteristieken en waarden maar niet vaststaat dat deze op grond van een positief advies van de monumentencommissie ook aanvaardbaar en gerechtvaardigd is, is, zoals hiervoor al opgemerkt, onvoldoende rechtszeker dat het plan gerealiseerd kan worden. Verder is in het kader van het voorontwerp gewezen op een motie van september 2019 van uw raad inhoudende de nog te actualiseren Ontwikkelings- en Beheersvisie Heilige Driehoek. Con­ form de nieuwe visie zouden alleen ontwikkelingen mogelijk moeten zijn, die niet leiden tot ver­ dere verstening van het gebied, terwijl dit ontwerp de bouwvlakoppervlakte met 20% laat toe­ nemen en de bouwhoogte met 23%. Daar komen de vergunningsvrije bouwmogelijkheden nog bij.

In zoverre is het op de eerste plaats opmerkelijk dat het college in de inspraaknota herhaaldelijk opmerkt dat van een verdere verstening van het gebied geen sprake zal zijn. Dat is, uitgaande van de maximale bouwmogelijkheden die het ontwerp biedt, niet juist. En voorzover buiten het bouwvlak, dus overal op het perceel, binnen de woonbestemming, gebouwen kunnen worden gebouwd met een maximale goot- en bouwhoogte van 3,5 meter, kan niet op voorhand worden gesteld dat zichtlijnen behouden blijven of verbeteren ten opzichte van de bestaande, vergunde situatie. Maar ook de tuinbestemming is niet gevrijwaard van bouwmogelijkheden (artikel 4.2.3 van het ontwerp). Het standpunt van het college op dit punt is in ieder geval niet onderbouwd. Verder zou uw raad het college in die motie hebben verzocht geen medewerking te verlenen aan een plan dat strijdig is met het vigerend bestemmingsplan.

Het college verwijst in reactie op de inspraakreactie (onderdeel 4.3.2 van de reactienota) naar een principebesluit om medewerking aan het initiatief te verlenen, gedateerd op maart 2019. Dat besluit dateert derhalve van voor de motie en om die reden zou aan de motie voorbij moe­ ten worden gegaan. Het principebesluit heeft echter noch een juridische, noch een politieke status. Het is zelfs twij­ felachtig of initiatiefnemers aan dat principebesluit enig gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ont­ lenen. Dat vertrouwen zou dan immers enkel betrekking kunnen hebben op het verkrijgen van een besluit waarbij het college bevoegd is (de omgevingsvergunning). In casu is echter gekozen voor het middel van een geheel nieuw bestemmingsplan, in welk kader niet het college maar uw raad bevoegd is. Uw raad is vanzelfsprekend geenszins gebonden aan toezeggingen van het college. Daarnaast is het behoud van het huidige dorpsgezicht, als omschreven in artikel 18.1 van het huidige plan, zodanig zwaarwegend dat aan het principebesluit voorbij dient te worden gegaan (verwezen zij naar de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dd. 1 april 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:953).

Namens cliënten verzoek ik u het voorgaande bij de verdere beoordeling te betrekken en af te zien van vaststelling van het bestemmingsplan. Ik vertrouw erop dat u mij rechtstreeks informeert zodra uw raad in deze definitief heeft beslist.

o

I

Pagina 4

Dossiemr 2CN.7.21.1 09727

w Met vriendelijke groet,

□AS

5Pd

cc c5

HELIO advocaten N mediators

10.2.e

Gemeente Oosterhout T.a.v. de gemeenteraad Postbus 10150 4900 GB Oosterhout NB

Advocaat T 0165 - 592 000 10.2.e

15 maart 2022 D22110300

Datum Onze referentie Inzake Uw referentie

10.2.e

Ontwerpbestemmingsplan Leijsenakkers herziening 1 (Veerseweg 54e) | 329037

ZIENSWIJZE

Geachte leden van de gemeenteraad, Mijn cliënten zijn:

en 10.2.e

de 10.2.e (

10.2.e

dem

en 10.2.e

10.2.e

10.2.e

wonende te

) Oosterhout, aan de 10.2.e

wonende te

) Oosterhout, aan de 10.2.e

Namens hen dien ik door deze een zienswijze in op bovengenoemd ontwerpbestemmingsplan.

Ik zal met name ingaan op de nota waarmee het college op de inspraakreactie reageerde.

Principebesluit in relatie tot de motie van de gemeenteraad Namens mijn cliënten heb ik u erop gewezen dat het voorontwerp van het bestemmingsplan niet strookt met de opdracht die uw raad het college op 17 september 2019 gaf. In reactie hierop geeft het college aan dat het besluit, om in principe medewerking aan het initiatief te verlenen, dateert van maart 2019 dus enkele maanden voorafgaand aan de motie. Het college verbindt aan deze blote stellingname verder geen gevolgtrekking, maar als het heeft willen suggereren dat het college en/of uw gemeente(raad) vanwege het principebesluit gebonden is om medewerking te (blijven) verlenen aan dit initiatief dan is dat niet juist.

Initiatiefnemer komt reeds geen beroep toe op het vertrouwensbeginsel, omdat het principebesluit niet genomen is door of namens uw gemeenteraad, maar door het college. Hew college is echter niet bevoegd tot vaststelling van het bestemmingsplan. Dat is uw raad.

HELIO advocatenmediators Vijfhuizenberg 50, 4708 Al Roosendaal T

0165 - 592 000

KVK

71755802

w

www.helloadvocaten.nI

ALLE DIENSTEN EN ANDERE WERKZAAMHEDEN WORDEN VERRIOHT WT MOOFDE VAN EEN OVEREENKOMST VAN OPORACHT. OP DEZE OVEREENKOMST ZÜN ONZE ALGEMENE VOORWAARDEN VAN TOEPASSING, WAARIN ONDER MEER EEN BEPERKING VAN DE AANSPRAKELLIKHEID IS ORGENOMEN. DEZE VOORWAAROEN ZUN TE VINDEN OP ONZE WEBSTTE.

HELIO advocaten \ mediators Daarbij merk ik andermaal op dat nog altijd geen geactualiseerde ontwikkelings- en beheersvisie voor de Heilige Driehoek is opgesteld. Het college laat weten dat dit proces vertraging heeft opgelopen en dat het zich in de voorbereidende fase bevindt en dat er om te beginnen nog offertes moeten worden opgevraagd bij stedenbouwkundige bureaus.

Gelet op zowel de ondubbelzinnige opdracht om tot die tijd het bestemmingsplan aan te houden, als om een nieuwe ruimtelijke visie voor de Heilige Driehoek op te stellen, waarin bovendien alleen ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die niet leiden tot verdere verstening van het gebied, eist een zorgvuldige voorbereiding van het besluit nadrukkelijk dat deze ontwikkeling in het kader van die actuele visie wordt beoordeeld (en geweigerd).

Voor mijn cliënten is derhalve onbegrijpelijk dat het college medewerking (blijft) verlenen aan dit initiatief, terwijl uw gemeenteraad niet gebonden is aan de principebesluiten en, integendeel, ondubbelzinnig te kennen heeft gegeven dat zij geen verstening meer wil. Op voorhand is was duidelijk dat het ontwerpplan uiteindelijk niet op de steun van uwraad zal kunnen rekenen en derhalve niet door de uw raad behoort te worden vastgesteld.

Gelet daarop had het college reeds nu en ook alleen op die grond aan uw raad moeten voorstellen om het bestemmingsplan niet vast te stellen, omdat het initiatief in strijd is met het ruimtelijke beleid van de gemeente(raad). Iedere andere koers valt niet uit te leggen.

Omgevingsdialoog Namens cliënten heb ik gewezen op de verschillende gebreken die kleven aan zowel de eerste als de tweede 'omgevingsdialoog'. Het college geeft zonder enige motivering aan dat de tweede omgevingsdialoog voldoet aan de huidige richtlijn. Die reactie geeft er bepaald geen blijk van dat de omgevingsdialoog en de belangen van cliënten daadwerkelijk bekend zijn. Als ik er op wijs dat een deel van mijn cliënten wegens verblijf in het buitenland niet aanwezig kon zijn bij de tweede omgevingsdialoog en dat hun schriftelijke input door de initiatiefnemer geheel buiten de verslaglegging is gelaten, dan kunt het college bezwaarlijk concluderen dat sprake is van een kwalitatief voldoende omgevingsdialoog. Dat veronderstelt namelijk dat er daadwerkelijk een dialoog gevoerd is met de omgeving. Hier is een deel van de omgeving effectief van de dialoog uitgesloten. Dit valt niet te rijmen met de reactie en conclusie.

Mijn cliënten verlangen terecht een gemotiveerde reactie op dergelijke omissies. Beschermd dorps- en stadsgezicht In de inspraakreactie heb gewezen op de beschermende werking van het dorps- en stadsgezicht, dat strekt tot het behoud en de eerbiediging van de bestaande situatie. In reactie daarop overweegt het college dat de vergunde woning een langgerekte, grote rechthoekige woning is die niet aan zou sluiten op de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht Heilige Driehoek en die het huidige zicht op het achterliggende gebied sterk weg zou nemen.

Pagina 2 van 4

HELIO mediators advocaten Die opmerking kan ik niet rijmen met de stukken. Het spreekt namelijk de initiatiefnemer 'Bijlage 1 Toelichting op het verzoek tegen. Die schreef op de laatste pagina van (diapresentatie)': "In de oude opzet is een lang massieve woning geplaatst in het midden van het perceel. In die tijd was het idee vooral om de zichtlijn naar achter te bewaken". De stelling die het college inneemt, dat juist het oude vigerende ontwerp de zichtlijn naar achteren zou belemmeren, staat daar volledig haaks op. Het ontwerp is niet deugdelijk gemotiveerd.

Het vigerende bestemmingsplan is vastgesteld met het oog op een goede ruimtelijke ordening. Daaronder wordt nadrukkelijk begrepen het beschermd dorps en stadsgezicht. Het vigerende bestemmingsplan is onherroepelijk. Het wordt daarmee geacht rechtmatig te zijn. U kunt zich dus nu niet ineens op het standpunt stellen dat het vorige plan onwenselijk was.

Deze opmerking valt ook overigens niet te rijmen met de werkelijkheid, want het plangebied van Leijsenakkers waar het beschermd dorps- en stadsgezicht Heilige Driehoek betrekking op heeft is juist bezaaid met langgerekte agrarische schuren die van oudsher aanwezig zijn. Het ontwerpplan voorziet voorts wel degelijk in verdere verstening van het gebied. Niet alleen worden de nieuwe bouwvlakken zelf gezamenlijk 50 m2 groter, ook de mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen en om bijvoorbeeld opritten aan te leggen nemen hierdoor toe. De nok van de twee nieuw te bouwen woningen mag bovendien 1,5 meter hoger worden. Het bouwvolume blijft dus helemaal niet nagenoeg gelijk aan dat van de eerder vergunde woning.

Het college merkt op dat de Stichting Heilige Driehoek geen bezwaar had tegen het initiatief, maar dat heeft zij blijkens de omgevingsdialoog dus wel, want zij houdt vast aan de regels in het vigerende bestemmingsplan voor alle ontwikkelingen in het gebied. Zij schreef letterlijk: "Wij zijn dan ook geen voorstander van het splitsen van het perceel ten behoeve van een tweetal woningen".

Het college schrijft verder nog dat het originele vigerende plan helemaal niet voorziet in een lage schuurwoning, maar in een grote, hoge en moderne strakke woning. Dat is wederom niet wat initiatiefnemer opnam in 'Bijlage 1 Toelichting op het verzoek (diapresentatie)': 0 Duuviverkesing

Relerntte shuvwsunn

2ig

x 7

ar42 1

dh3.

228 gic A

- : 2 4a

d

an •

(k

e-ez

92

Pagina 3 van

HELIO advocaten v mediators Conclusie Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het voorontwerp niet Kan rekenen op steun van uw gemeenteraad, niet gedragen wordt door de omgeving en in strijd komt met een goede ruimtelijke ordening gelet op het beschermd stads en dorpsgezicht binnen dit plangebied.

De reactienota geeft er geen blijk van dat het college bij de voorbereiding van het besluit de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen heeft vergaard en dat het de bij het besluit betrokken belangen van cliënten daadwerkelijk en onpartijdig afweegt. Namens mijn cliënten verzoek ik u andermaal om de aanvraag van initiatiefnemer buiten behandeling te stellen, althans om te besluiten het bestemmingsplan niet vast te stellen.

Tot een nadere toelichting weet u mij en mijn cliënten graag bereid. Vertrouwende u voor nu te hebben geïnformeerd, verblijft,

10.2.e

met vriendelijke groet, HFI TO Araraten I meriatere

I

Pagina 4 van 4

HELIO advocaten \ mediators Conclusie Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het voorontwerp niet kan rekenen op steun van uw gemeenteraad, niet gedragen wordt door de omgeving en in strijd komt met een goede ruimtelijke ordening gelet op het beschermd stads- en dorpsgezicht binnen dit plangebied. De reactienota geeft er geen blijk van dat het college bij de voorbereiding van het besluit de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen heeft vergaard en dat het de bij het besluit betrokken belangen van cliënten daadwerkelijk en onpartijdig afweegt. Namens mijn cliënten verzoek ik u andermaal om de aanvraag van initiatiefnemer buiten behandeling te stellen, althans om te besluiten het bestemmingsplan niet vast te stellen.

Tot een nadere toelichting weet u mij en mijn cliënten graag bereid.

Vertrouwende u voor nu te hebben geïnformeerd, verblijft,

10.2.e

met vriendelijke groet, HEITO advocaten! mediators

Pagina 4 van 4

1 5 MAART 2022 C

(x.Z naa /) o

(R,k