Bijlage 1B Prestatieafspraken 2023 HVO - Thuisvester - Gemeente Oosterhout

OOSTERHOUT P r e s t a t i e a f s p r a k e n 2 0 2 3

Gemeente Oosterhout Ondertekend op 12 december 2022

Algemeen

Per 2023 betalen corporaties geen verhuurdersheffing meer aan de overheid. Dit biedt corporaties mogelijkheden om meer te investeren in woningen en leefbaarheid. Via nationale prestatieafspraken zijn per regio woondeals gemaakt. Gemeente Oosterhout behoort tot regio Breda en omstreken (zie kaart). de onderstaande regionale afspraken gelden: 1. Verhoging van de woningbouwproductie 19.455 extra woningen in regio Breda en omstreken. Er is nog geen doorvertaling naar aantallen per gemeenten gemaakt. Inzetten op meer tijdelijke/flexibele woningen

Per jaar worden er concrete afspraken gemaakt waaruit wederkerigheid spreekt. Hierbij wordt er naar toegewerkt om de gekozen uitgangspunten voor 2030 in de komende vier jaar te realiseren. Per jaar wordt gemonitord en bijgestuurd om op koers te blijven. Een en ander ligt in lijn met het bestuursakkoord 2022-2026 van gemeente Oosterhout. Het rijksbeleid zal mede richting bepalen en de regionale samenwerking zal een rol spelen en van invloed zijn.

2. Betaalbaarheid 30% sociale huur. Dit betekent 5.836 extra sociale huurwoningen in regio Breda en omstreken. Invoeren van normhuren mogelijk in 2024. Eénmalig wordt de huur van bewoners met een inkomen tot 120% van het minimum aangepast naar €550,- (prijspeil 2022). 3. Intensivering verduurzaming Corporaties verbeteren met voorrang de slechte energielabels (E,F en G). 4. Leefbare en vitale wijken Corporaties en gemeenten dragen bij aan een gevarieerd woningaanbod in de wijken Corporaties en gemeenten meten de tevredenheid van bewoners in de wijken. Met het beleidsveld wonen van gemeente Oosterhout en HVO is afgesproken dat we voor het jaarlijkse bod in de bestuursperiode 2022-2026 het jaar 2030 als stip op de horizon aanhouden.

Gemeente Oosterhout heeft een duidelijke groeiambitie, om bij te dragen aan de oplossing van het woningtekort in de regio. Thuisvester wil door partnership een actieve proportionele bijdrage leveren in deze groeiambitie, ook ten behoeve van gedifferentieerde wijken. Voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw maken wij ons sterk voor differentiatie. Wij zijn voorstander om koop, commerciële huur en sociale huur te mengen. We willen ook op complexniveau verschillende leeftijdsgroepen en inkomensgroepen bedienen. Zo proberen we slaagkansen van diverse doelgroepen gelijk te houden en verwachten we dat dit de leefbaarheid ten goede komt. Verlagen of stabiliseren van de wachtlijsten zal grotendeels moeten komen door netto uit te breiden maar daarnaast kunnen tijdelijke woningen, woning delen of woningsplitsen ook bijdragen.

Prestatieafspraken Oosterhout - 3

1

Liberalisatie en verkoop Actiehouder Huurdersvereniging (H), Gemeente (G) en Thuisvester (T)

H/G/T 1.1 Corporaties hebben meer mogelijkheden om voor

Thuisvester heeft de voorkeur om niet te werken met

middeninkomens te bouwen. Thuisvester en HVO

een jaarlijks maximum aantal verkopen en het aantal

willen met gemeente Oosterhout percentages

verkopen te laten afhangen van wat er muteert. Op

afspreken voor sociale huur 30%, middel dure huur

basis van de huidige mutatiegraad zouden er

10% (vanaf € 763,-- tot € 1000,--) en sociale koop

gemiddeld ca. 6 van deze woningen per jaar

10%. -Deze percentages kunnen worden opgenomen

vrijkomen. Op de woningen zit een anti

in de overeenkomsten met ontwikkelaars voor nieuwe

speculatiebeding van 2 jaar en een

projecten. Dit om te borgen dat er voldoende sociale

zelfbewoningsplicht.

huurwoningen/middel dure huur en/of sociale koopwoningen worden gerealiseerd. Daarbij borgen

G/T 1.3 Om te komen tot een goede mix van woningen in

dat deze woningen ook op de lange termijn worden

wijken, is een balans in de woningvoorraad van

behouden voor de doelgroep. De verwachting is dat

belang. In bepaalde wijken en buurten is het

hiermee een betere mix van woningaanbod in een

wenselijk om juist goedkope (sociale) koopwoningen

buurt en/of wijk ontstaat.

toe te voegen om te komen tot een goede balans. Thuisvester gaat onderzoeken of en waar dit mogelijk

T

1.2 Thuisvester heeft in gemeente Oosterhout een

is. De gemeente spant zich in om het totaal van de

zeer beperkte verkoopdoelstelling. De verkoopvijver

sociale huurwoning voorraad in een wijk tenminste op

van 74 woningen bestaat uit woningen die niet

peil te houden.

verduurzaamd kunnen worden en enkele niet-DAEB woningen.

Prestatieafspraken Oosterhout - 3

2

Nieuwbouw en aankoop

Actiehouders Huurdersvereniging (H), Gemeente (G) en Thuisvester (T)

G/T 2.1 Thuisvester bouwt de komende jaren de nevenstaande woningen. De

Projectnaam

Sociale huur

De Eekhoorn

20

2023

Huize limburgstraat nieuwbouw

5

2023

Ligtvoetlocatie van Somnium

22

2023

sloop bedraagt de netto uitbreiding

Vrachelsplein

15

2023

van sociale huur in deze periode 424

Alteralocatie Daeb

52

Brandweerkazerne

46

2024

De Laverie (= Zwaaikom)

26

2024

Dorst-Oost

23

2024

Intergaslocatie

48

2024

Tijdelijke woningen

50

2024

UWV locatie

27

2024

Zwaaikom eiland ROTI

19

2024

Middenhuur

Jaar

investering voor de 566 sociale huurwoningen, die in de periode 2023-2025 staan gepland bedraagt bij benadering €156.000.000,-. Door

16

2024

huurwoningen. N.B. In lijn met de nationale prestatieafspraken wensen Thuisvester en gemeente Oosterhout de bouwproductie te verhogen. Zodra de gewenste aantallen qua (sociale) huurwoningen bekend zijn voor gemeente Oosterhout, zetten we deze af tegen de aantallen die nu al in nieuwbouwprojecten van Thuisvester zijn opgenomen. De verwachting is dat we in gemeente Oosterhout op

Standplaatsen Rietbeemd en Beneluxweg

2

Lievenshove

5

2024

Bunthoef

75

2025

De landelijke overheid wenst ook meer

Esdoornlaan (Praxis) Daeb

60

2025

tijdelijke/flexibele woningen in het

Prisma locatie L. Napoleonlaan Covida

16

2024

gemeente Oosterhout wordt gekeken

Rietgors

16

2024

naar locaties voor tijdelijke / semi

Slotjes Midden 4-7 herstructurering 7

39

2024

De Eekhoorn realiseert Thuisvester in

Oosterheide Herstructurering bl 1 - 9

321

>2026

2023 twintig tijdelijke woningen.

Totaal

887

2024

koers liggen. Partijen maken in lijn met de nationale prestatieafspraken afspraken over nieuwe bouwprojecten voor de periode tot 2030.

74

woningbouwprogramma. Met

permanente woningen. Bij het project

90

Prestatieafspraken Oosterhout - 4

2

Nieuwbouw en aankoop

Actiehouders Huurdersvereniging (H), Gemeente (G) en Thuisvester (T)

G/T 2.2 Thuisvester heeft een rol in de woningbouwstrategie van gemeente Oosterhout. Gezamenlijk wordt ingezet op versnelling van de woningbouwproductie. De gewenste sociale woningportefeuille in 2030 is +/- 9100 woningen. Naast in een vroegtijdig stadium betrokken te worden bij planvorming voor het verwerven van kansrijke grondposities willen we met elkaar verkennen welke locaties binnenstedelijk nog in aanmerking kunnen komen voor (her)ontwikkeling. Toevoeging van woningen zal strategisch van aard zijn. Er wordt rekening gehouden met de strategische woningvoorraad planning in combinatie met de nog vast te stellen regionale opgave. Thuisvester sluit samen met de beleidsambtenaar Wonen aan bij de regionale overleggen over dit onderwerp. De regionale opgave wordt mede opgesteld aan de hand van een regionaal woningbehoefte onderzoek. Er wordt een aparte opgave vastgesteld over het aandeel tijdelijke woningen.

G/T 2.3 Om de verdeling en percentages onder 1.1 te

De gemeente stelt daarbij ook een maximale grondwaarde voor sociale huur vast, een maximale verkoopprijs en het daarbij horende minimale kwaliteitsniveau (oppervlakte)

T

2.4 Thuisvester houdt rekening met extra nieuwbouwruimte voor verversing van bestaande woningen. Verversen doen we door verkoop en sloopnieuwbouw. Concreet betekent dit dat we uitgaan van een groei van circa 1350 huurwoningen tot 2030. Thuisvester ziet de nieuwbouw als aanvulling op haar bestaande portefeuille. Dit betekent dat de groei van nieuwbouwwoningen voornamelijk zit op het toevoegen van compacte, duurzame en betaalbare woningen voor kleine huishoudens.

G/T 2.5 Gemeente Oosterhout heeft de ambitie voor een grootschalige gebiedsontwikkeling in Oosterhout. Het gaat daarbij om circa 3.000 woningen voor de periode na 2024. Gemeente Oosterhout heeft een voorkeursrecht gevestigd op gronden om de nieuwbouw mogelijk te maken. Gemeente en Thuisvester werken op basis van het in 2022 gekozen partnerschap deze gebiedsontwikkeling verder uit. De gemeente doet hiervoor een partnerschap voorstel. Hierbij wordt rekening gehouden met de strategische woningvoorraad planning in combinatie met de nog vast te stellen regionale opgave. Gemeente en Thuisvester bundelen kennis en pakken gezamenlijk de benodigde voorbereiding(en) op.

borgen worden deze maatregelen ingezet: Op eigen grondposities streeft de gemeente naar minimaal 30% sociale huur. Op grondposities van derden is Thuisvester bereid om 30% sociale huur, 10% middel dure huur (vanaf € 763,-- tot € 1000,--) en 10% sociale koop te ontwikkelen. Voor het bepalen van de prijsgrens van een goedkope koopwoning zal worden aangesloten bij of de prijsgrens vanuit het ministerie of de prijsgrens vanuit het regionaal verband SRBT. H/G/T 2.6 Thuisvester zal in de aankomende jaren, in De gemeente onderzoekt en besluit op welke navolging van de herontwikkeling van De Bunthoef, wijze het aandeel sociale huurwoningen bij de andere twee activiteitencentra op haalbaarheid particuliere ontwikkelingen zal worden geborgd. van een herontwikkeling in combinatie met realisatie Of via het publiek recht (bestemmingsplan en van sociale huurwoningen en vernieuwing van de verordening) of via een anterieure overeenkomst. maatschappelijke plint toetsen. Prestatieafspraken Oosterhout - 5

3

Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep

Actiehouders Huurdersvereniging (H), Gemeente (G) en Thuisvester (T)

H/T 3.1 Thuisvester blijft in 2023 woningen verhuren

H/G/T 3.3 Gemeente Oosterhout en Thuisvester maken

tegen een betaalbare huurprijs en hanteert daarbij

afspraken over een gezamenlijk spreekuur in de wijk

een percentage van gemiddeld 72,5% van de

waarbij inwoners ondersteuning kunnen krijgen op

maximale huur. Bovendien toppen we waar nodig

het gebied van budgetbeheer, energiearmoede of

woningen af op de aftoppingsgrens zodat deze

schuldhulpverlening.

woningen beschikbaar blijven voor huishoudens met huurtoeslag.

Partijen werken nauw samen om betalingsproblemen en schulden bij huurders te beperken.

De nationale prestatieafspraken gaan ook over de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. De

In overleg met gemeenten en

overheid wenst éénmalig de huur van bewoners met

huurdersverenigingen, adviseert Thuisvester haar

een inkomen tot 120% van het minimum aan te

huurders minimaal 1 keer per jaar over de

passen naar € 563,- per maand (prijspeil 2023).

toegenomen energieprijzen.

Mogelijk wordt deze normhuur in 2024 ingevoerd.

Thuisvester heeft een projectgroep opgericht specifiek op het thema (energie)armoede onder

H/T 3.2 Thuisvester start in 2023 een project om de doorstroming van huurders te stimuleren.

huurders. Gemeente stemt met Thuisvester haar

Oudere huurders van een eengezinswoning

communicatie en acties op het gebied van

worden actief benaderd met de vraag of hun

energiearmoede af.

woning voor hen nog passend is. Als de woning

Gemeente heeft voor 2023 twee energiecoaches

niet passend meer is, kunnen de oudere huurders

in dienst die huishoudens adviseren over het

met voorrang verhuizen naar vrijgekomen

verlagen van de energierekening en waar nodig

gelijkvloerse woningen tegen gelijke woonlasten.

ondersteunen bij het toepassen van

Overige huurders die al langer bij Thuisvester

energiebesparende maatregelen.

(woonduur wordt nog bepaald) huren wordt de

Thuisvester informeert huurders van Thuisvester

mogelijkheid geboden om door te stromen naar

via haar communicatiekanalen.

een passende woning.

In persoonlijke gesprekken met huurders met betalingsproblemen worden de mogelijkheden besproken.

Prestatieafspraken Oosterhout - 6

4

Huisvesting van specifieke doelgroepen Actiehouders Gemeente (G) en Thuisvester (T)

G/T 4.1 Het huisvestingsplatform beschermd wonen en

G/T 4.6 Thuisvester en gemeente Oosterhout werken in

maatschappelijke opvang Breda en omgeving,

2023 de realisatie voor een kleinschalige bijzondere

bestaande uit woningbouwcorporaties, gemeenten,

woonvorm voor inwoners met overlast gevend

zorgaanbieders en ervaringsdeskundigen heeft nieuwe

woongedrag op locatie Lievenshove verder uit.

afspraken gemaakt over de doorstroom van mensen vanuit deze zorgvormen. Gemeente Oosterhout en

G/T 4.7 Gemeente Oosterhout brengt in beeld welke

Thuisvester onderschrijven het programma Thuis in de

bewoners, die nu wonen op recreatieparken, uit het

Wijk en stellen in samenwerking jaarlijks 18 woningen

oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren,

ter beschikking.

overmacht of calamiteiten een woonalternatief zouden moeten hebben. Met de uitkomsten wordt

G/T 4.2 Thuisvester en gemeente Oosterhout zoeken

samen met Thuisvester een meerjarige

binnen bestaande en/of nieuwbouw locaties opties

huisvestingsopgave ontwikkelt. Waarbij steeds op

voor spoedzoekers. Dit mede om te borgen dat er ook

casusniveau gekeken wordt wat passend is.

nog mogelijkheden zijn door te stromen na afloop van een tijdelijk huurcontract van twee jaar. Met

G/T 4.8 Gemeente Oosterhout zoekt een grondpositie voor

gemeente Oosterhout gaan we in gesprek over

een derde locatie voor woonwagens +/- 12 eenheden

locaties om deze flexibele schil te creëren. Er wordt in

aangewezen. Dit is in lijn met de omvang van de

2023 minimaal een locatie gevonden.

andere 2 woonwagenkampen in Oosterhout. Thuisvester is bereid om de standplaatsen en/of

G/T 4.3 Thuisvester biedt de mogelijkheid tot maatwerk in een situatie van een spoedzoeker waarbij een tijdelijk

woonwagens te ontwikkelen en in beheer te nemen. De gemeente en Thuisvester trekken hierbij samen op.

contract geen oplossing biedt (bijvoorbeeld een gezin met kinderen). Het betreft max 4 casussen per jaar.

G/T 4.9 Gemeente Oosterhout, Thuisvester en Surplus werken intensief samen om ook in 2023 aan de

G/T 4.4 Thuisvester heeft gemeente Oosterhout in 2022 7

taakstelling te voldoen m.b.t. de huisvesting van

appartementen voor de duur van twee jaar in

statushouders. Daar waar interne of externe

bruikleen gegeven voor opvang Oekraïners. In 2023

procedures een belemmering vormen wordt

zetten we de samenwerking voort en voeren periodiek

inspanning geleverd om in samenspraak tot

overleg over de opvangfunctie.

oplossingen te komen.

G/T 4.5 Thuisvester en gemeente onderzoeken met netwerkpartners de mogelijkheden van een kleinschalige dementievriendelijke woonvorm. Prestatieafspraken Oosterhout - 7

4

Huisvesting van specifieke doelgroepen Actiehouders Gemeente (G) en Thuisvester (T)

G/T 4.10 Gemeente Oosterhout en Thuisvester

T 4.12 In buurten en wijken waar relatief veel

onderzoeken de mogelijkheden voor een

huurmutaties plaatsvinden, is het van belang om te

woonoplossing/alternatief voor jongeren die

voorkomen dat sociale netwerken verminderen of

uitstromen uit jeugdhulp op hun 18e verjaardag.

vanuit de opgave voor het huisvesten van

Mogelijke vormen: Kamers voor Kansen / Gemengd

doelgroepen, de leefbaarheid en vitaliteit van een

Wonen.

buurt of wijk vermindert. Thuisvester past in deze situaties binnen de wettelijke mogelijkheden

T 4.11 Thuisvester maakt inzichtelijk wat het

maatwerk toe in het toewijzen van woningen.

woningaanbod en de slaagkans is voor jongeren (vanaf 18 tot 23 jaar) en voor de doelgroep jongvolwassen (23 -30 jaar). Om jongeren en jongvolwassenen aan te trekken en/of voor Oosterhout te behouden wordt binnen de wettelijke mogelijkheden door Thuisvester extra gelabeld of toegevoegd. Dit kan ook door bepaalde woningen in een rij specifiek te labelen en zo te komen tot een mix tussen jongeren/jongvolwassenen en ouderen.

Prestatieafspraken Oosterhout - 8

5

Kwaliteit en duurzaamheid

Actiehouders Huurdersvereniging (H), Gemeente (G) en Thuisvester (T)

T 5.1 De nationale overheid wenst versnelling in het

Hoe kunnen we zorgen voor socialisering van de warmtetarieven? verduurzamen van het woningbezit door woningWelke scope aanhouden voor uitbreiding: een wijk corporaties met een focus op woningen met slechte of een groter gebied? In 2023 werken we de energie labels (labels E, F en G). De huurwoningen van aanbevelingen/uitkomsten verder uit. Thuisvester hebben inmiddels gemiddeld al een energielabel B door in de afgelopen jaren de woningen G/T 5.3 Thuisvester en gemeente Oosterhout gaan in met slechte energie labels te verbeteren. Thuisvester gesprek hoe we onze ‘ecologische’ voetafdruk verder heeft nog een beperkt aantal complexen met slechte kunnen verkleinen. labels in gemeente Oosterhout. Voor deze complexen zijn veelal investeringen in energetische verbetering in T 5.4 Thuisvester toetst de mogelijkheden van verdere voorbereiding, staan op een verkoop-lijst of er bestaan verduurzaming van haar hoogbouwcomplexen. sloopplannen. In 2023 doet Thuisvester energetische verbeteringen bij 516 woningen. 5.5 Thuisvester voert gesprekken met de oudere

H/T

Projectnaam

Plaats

Aantal

Jaar

Freesiastraat ea

Oosterhout

24

2023

Jupiter ea

Oosterhout

156

2023

Appelaar ea

Oosterhout

31

2023

Zuiderbeemd ea

Oosterhout

158

2023

Nachtegaalstraat ea Oosterhout

49

2024

Desselaar ea

98

2024

Totaal

Oosterhout

516

bewoners van de woningen die energetisch worden verbeterd. Aan deze senioren vragen we of de woning voldoet aan de wensen of dat er nog aanpassingen in het kader van langer zelfstandig wonen nodig zijn. Deze aanpak noemen we de dubbele duurzaamheid. In 2023 wordt deze in de Sterrenbuurt uitgerold.

G/T 5.6 Gemeente Oosterhout en Thuisvester maken samen een plan van aanpak om huurders te stimuleren hun tuinen verder te ‘vergroenen’. Er wordt minimaal 1 project uitgevoerd in 2023.

G/T 5.7 Gemeente Oosterhout en Thuisvester gaan onderzoeken op welke wijze (toekomstige) huurders beter kunnen worden geïnformeerd en gestimuleerd tot het klimaatvriendelijk inrichten van hun tuinen.

Thuisvester kiest bij de verdere verbetering van woningen met B- en C-labels voor een andere investeringsaanpak. We sluiten aan bij de planning van het planmatige onderhoud. In 2023 G/T 5.8 Op het moment dat Thuisvester huurwoningen wil gaan we over de contouren van ons duurzaamheidsbeleid in verduurzamen, worden tijdig de omliggende gesprek met huurdersverenigingen en gemeenten.

G/T 5.2 Gemeente Oosterhout heeft als een van de actiepunten uit de door haar vastgestelde transitievisie warmte met Thuisvester in 2022 een rapport door Fakton laten opstellen voor het uitbreiden van het warmtenet in Oosterhout. Belangrijke aandachtspunten zijn:

woningeigenaren benaderd. Thuisvester zal per project kijken of het ook mogelijk is om de eigenaren van koopwoningen mee te nemen. De gemeente stimuleert via de duurzaamheidslening woningeigenaren om de maatregelen te kunnen financieren. Prestatieafspraken Oosterhout - 9

6

Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

Actiehouders Huurdersvereniging (H), Gemeente (G) en Thuisvester (T)

G/T 6.1 Gemeente Oosterhout en Thuisvester en de deelnemende partners evalueren in 2023 het zogenoemde ‘doorbraakfonds’ (revolverend). Doel van dit fonds om bij (multi)probleem casuïstiek in een zo vroeg mogelijk stadium te voorkomen dat mensen tussen wal en schip vallen. Afweging noodzaak en snelheid van handelen staat centraal (doorbraak forceren).

G/T 6.2 Thuisvester gaat door met de verbetering van het gebruik van ontmoetingsruimtes in haar wooncomplexen.

Deze prestatieafspraken 2023 zijn overeengekomen te Oosterhoutop 12 december 2022 Gemeente Oosterhout D. Melsen, Wethouder

Huurdersvereniging gemeente Oosterhout A.H. Soeters, Voorzitter

G/T 6.3 Gemeente Oosterhout en Thuisvester continueren hun samenwerking op het gebied van ondermijning en preventie. Dit resulteert opnieuw in gezamenlijke acties.

Thuisvester P.J.L. Hobbelen, Directeur-Bestuurder

G/T 6.4 Thuisvester en gemeente organiseren met bewoners en welzijnspartners minimaal 3 opschoondagen in nog te bepalen buurten.

G/T 6,5 Gemeente Oosterhout en Thuisvester gebruiken de bevinden uit de sociale kracht monitor van 2021 om te anticiperen op ontwikkelingen in de wijken/buurten.

G 6.6 Gemeente Oosterhout brengt op basis van haar mobiliteitsvisie in het kader van langer zelfstandig wonen in kaart hoe de bereikbaarheid van voorzieningen ook na 18.00 uur is geborgd.

G/T 6.7 De wijkplannen/acties van de wijkbeheerders en woonconsulenten van Thuisvester worden afgestemd met de wijkmakelaars van de gemeente.

Prestatieafspraken Oosterhout - 10