6 Samenvatting uitkomsten onderzoeken woningbehoefte Oosterhout

De Oosterhoutse woningbehoefte. Een vergelijking van de belangrijkste uitkomsten van de Oosterhoutse woonmonitor en het onderzoek van SpringCo/Fakton Inleiding De Woonmonitor steekt vooral in op de verhuisgeneigdheid en woonwensen van de huidige Oosterhoutse bevolking, die de komende 5 jaar verhuisplannen hebben (er wordt in deze monitor geen vertaling gemaakt naar de behoefte aan nieuwbouwwoningen) Het onderzoek van SpringCo/Fakton gaat uit vooral uit van de behoefte aan nieuwbouwwoningen vanuit het totaal aantal verhuisbewegingen (“binnenverhuizers” + vestigers van buiten de gemeente Oosterhout). Hierdoor zijn beide onderzoeken aanvullend aan elkaar maar kunnen de resultaten van de woonwensen en de vertaling hiervan daardoor onderling van elkaar afwijken. Hieronder volgen puntsgewijs de belangrijkste bevindingen per onderwerp. Demografie In de Oosterhoutse woonmonitor wordt de recente eigen bevolkingsprognose meegenomen. SpringCo/Fakton hanteert de Provinciale prognose voor Oosterhout van 2017. M.b.t de omvang van het aantal huishoudens/inwoners geven de Oosterhoutse prognoses in 2030 een hogere bevolkings- en huishoudensomvang. Het verschil zit hier vooral in de omvang van de bevolking/huishoudens in 2019 (provincie is lager) en de gebruikte woningbouwplanning (provincie hanteert hier een gedateerde woningbouwplanning).

In beide huishoudensprognoses is vooral een grote groei van het aantal 1 persoonshuishoudens zichtbaar (+15% tot +18%). In beide bevolkingsprognoses neemt ook het aantal ouderen sterk toe (+20%). Leefstijlen In de Oosterhoutse woonmonitor worden leefstijlen niet meegenomen. Verhuizingen verhuisbewegingen De informatie m.b.t .verhuisbewegingen is afkomstig van dezelfde bron (CBS) en komen daardoor redelijk met elkaar overeen. De woonmonitor zoomt m.n in op de verhuisbewegingen over 2018; het onderzoek van SpringCo/Fakton maakt gebruik van een gemiddelde van de afgelopen 10 jaar. Verhuis- en vestigingsredenen De verhuisreden is alleen gemeten bij de eigen bevolking via de buurt en dorpsenquête en viahet verhuisonderzoek. reden verhuisgeneigdheid Oosterhouters Verhuismotieven van: starters doorstromers zelfstandig gaan wonen 46% vanwege werk/studie 5% 4% huwelijk / samenwonen 41% 7% gezinsuitbreiding 7% scheiding 7% gezondheid / extra zorgbehoefte 7% dichter bij ouders / kinderen wonen 4% zorg voor familielid (mantelzorg) 2% terugverhuizen naar ouder(s) totaal temporele motieven 100% 31% vanwege verhuurder 1% financiële redenen 9% woning zelf 32% totaal sectorale motieven 0% 43% vanwege onmin met buren 3% woonomgeving / woonbuurt 20% onvoldoende voorzieningen in de buurt 3% totaal locationele motieven 0% 26%

reden van vestiging in de gemeente

vestigers van buiten 6% 7% 19% 4% 7% 16% 1% 2% 18% 80% 8% 5% 3% 16% 1% 3% 4%

Bron: Woonmonitor Oosterhout 2019, verhuisonderzoek 2019 Bron: Verhuisonderzoek Oosterhout 2019 1 Team Gegevensmanagement, 16-01-2020, gemeente Oosterhout

Een groot aantal gelijksoortige verhuisredenen zijn zowel zichtbaar bij de Oosterhouters met een verhuisgeneigdheid als bij de personen die zich in Oosterhout hebben gevestigd ondanks dat het twee onderzoeken met verschillende doelgroepen betreft. Opvallend is het grote aandeel bij totaal temporele motieven van de vestigers van buiten de gemeente (80%) versus het totaal bij verhuisgeneigde Oosterhouters (31%) Hier valt op het hoge percentage ‘terugverhuizen naar ouders’ en vanwege ‘gezondheid/ extra zorgbehoefte’. Woningvoorraadgegevens De gegevens m.b,t, de huidige woningvoorraad zijn redelijk met elkaar in overeenstemming. Oosterhout SpringCo/Fakton eigendom Huur 42% 38% Koop 58% 63% woonvorm Eengezins Meergezins

75% 25%

76% 25%

Koop-/Huurklasse Een vergelijk is niet te maken omdat in de Woonmonitor alle woningen worden uitgesplitst naar WOZ-klasse en in het rapport van SpringCo/Fakton wordt de woningvoorraad uitgesplitst naar huur (huurprijzen) en koop (koopklassen)1. Vraag naar woningen In de Oosterhoutse woonmonitor wordt vanuit de woonwensen geen vertaling gemaakt naar de behoefte aan nieuwbouwwoningen (voor de eigen bevolking) Wel komt uit dit onderzoek naar voren dat de verhuisgeneigdheid binnen Oosterhout (binnen en nu en 5 jaar) uitkomt op 5.000 huishoudens (gemiddeld 1.000 per jaar). Hiervan willen er: 25% naar een bestaande woning verhuizen 20% naar een nieuwbouwwoning 55% hebben geen voorkeur. Als dit wordt vertaald naar behoefte aan nieuwbouwwoningen betekent dit minimaal 200 woningen/jaar (20% * 1000). Een bovengrens in moelijker aan te geven. Als wordt aangenomen dat in de 55% met geen voorkeur ook 20% naar een nieuwbouwwoning wil verhuizen komt de bovengrens uit op 310 nieuwbouwwoningen 200 + 110 (0,2*55%*1000). SpringCo/Fakton komt uit op een totale behoefte aan nieuwbouwwoningen van 239 woningen per jaar.

1 Daarnaast wordt in de woonmonitor de prijsklassengrenzen van 2018 gebruikt en in het rapport van Sprinco/Falcon

de prijsklassen van 2019. Oosterhout heeft ook geen volledige info m.b.t de huurprijzen van de huurwoningen beschikbaar. 2 Team Gegevensmanagement, 16-01-2020, gemeente Oosterhout

Kwalitatieve vraag naar woningen De Oosterhoutse woonmonitor geeft de woonwensen/woonvoorkeuren m.b.t de gewenste woning vanuit de eigen bevolking en SpringCo/Fakton geeft deze vanuit de behoefte aan het totaal aan nieuwbouwwoningen2. Woonmonitor Oosterhout

springCo/Fakton

Eigendom Huur Koop Geen voorkeur

22% 66% 12%

41% 59% -

Woonvorm eengezins meergezins geen voorkeur

64% 23% 13%

57% 44% -

Huurprijzen < €607 €607 tot €720 €720 tot €900 Vanaf €900

29% 49% 14% 8%

34% 26% 27% 14%

Woningprijzen (koopwoningen) < 200.000 11% €200.000 tot €300.000 46% €300.000 tot €400.000 26% Vanaf €400.000 17%

(<€610) (€610 tot €720)

15% 47% 16% 23%

De Oosterhoutse bevolking heeft een grotere behoefte (ook in vergelijking met de uitkomsten van SpringCo/Fakton) aan koopwoningen dan aan huurwoningen. Binnen het huursegment ligt, bij beide onderzoeken, het zwaartepunt vooral op de behoefte aan huurwoningen tot €720,-. De Oosterhoutse bevolking heeft daarbij vooral een grotere behoefte aan woningen met een huurprijs van €607 tot €720 en een kleinere behoefte aan huurwoningen vanaf €720. Bij het koopsegment wijkt de behoefte aan koopwoningen tot €300.000 in beide onderzoeken niet veel van elkaar af. Bij de woningbehoefte uit het rapport van SprinCo/fakton is er wel 4% meer behoefte aan goedkope koopwoningen tot €200.000. De Oosterhoutse bevolking heeft bij de duurdere woningen (vanaf €300.000,-) meer behoefte aan koopwoningen in de prijsklasse €300.000 en €400.000 en minder in de prijsklasse vanaf €400.000 in vergelijking met het onderzoek van SpringCo/Fakton. Vraag naar woonmilieus Beide onderzoeken hanteren een afwijkende indeling naar woonmilieus3. Hierbij zoomt de woonmonitor in op de woonwensen van de inwoners met een verhuisgeneigdheid en SpringCo/Fakton zoomt m.n. in op de totale behoefte aan nieuwbouwwoningen (‘binnenverhuizers’ + vestigers van buiten). Woonmonitor Oosterhout

SpringCo/Fakton (afgelezen uit grafiek)

Stadscentrum Centrumring Groene stadswijk

18% 33% 27%

Binnenstad

2%

Dorps wonen Landelijk wonen

7% 15%

Levendige stadwijs Rustige stadswijk Luxe stadswijk Woonwijk laag- en hoogbouw Woonwijk laagbouw Luxe woonwijk Dorps Landelijk

2% 5% 1% 16% 35% 6% 27% 6%

2 In het onderzoek van SpringCo/Fakton is de meest recente Oosterhoutse woningbouwprogrammering niet

meegenomen. 3 De woonmilieu-indeling van SpringCo/Fakton is afkomstig van een landelijke indeling. Voor Oosterhout is een versimpeling/vereenvoudiging van de gehanteerde categorieën naar de Oosterhoutse situatie wenselijk. 3 Team Gegevensmanagement, 16-01-2020, gemeente Oosterhout