20230116_Definitief concept Ambitiedocument Oosterhout.pdf

Arendskwartier SAMENKOMEN, SAMEN DROMEN, AMBITIE HOUDEN EN VERBINDEN! ARENDSHOF I, II EN ARENDSPLEIN

AMBITIEDOCUMENT ARENDSHOF I 2023 | VERSIE 1.0

Dit document is opgesteld door eigenaren, provincie Noord-Brabant, gemeente Oosterhout en andere stakeholders van het gebied.

2

SAMENKOMEN, SAMEN DROMEN, AMBITIE HOUDEN EN VERBINDEN! Woorden die één voor één de kern van de stad, de bewoners en de binnenstad van Oosterhout beschrijven. Desondanks staat de binnenstad voor een aantal uitdagingen. Door een veranderend ondernemers- en binnenstadklimaat. Door klimaatvraagstukken. Door woningnood. Het gebied moet zich blijven evolueren om klaar te zijn voor de toekomst. Waarmee het leuk is om te winkelen, verblijven én te wonen.

Met de ontwikkeling van het Arendsplein en de gemeentelijke aankoop van Arendshof II, waar winkels worden getransformeerd tot een open, groen en verbindend stadhuis, zijn de volgende stappen tot vernieuwing gezet.

Het is van belang dat deze vernieuwing vanuit een groter geheel, een brede visie en een gedeelde ambitie, wordt vormgegeven. Ingegeven vanuit de bruisende binnenstad. Maar vooral vanuit vastgoedondernemers, winkeliers, bezoekers, bewoners en alle stakeholders betrokken bij de stad.

Maar een ambitie, is nog geen (concreet) plan. De specifieke uitwerking van dit plan, is iets wat we samen oppakken. Ondanks dat we de resultaten nog niet kennen, gaan we ervoor. En daarna ook vooral doen. Ambitie, plan, doen! Want we weten dat het nodig is. Welke uitwerkingen het gezamenlijk gekozen plan ook heeft, we beslissen het samen. Samen met U! We gaan voor het beste plan. Dat geeft vertrouwen, en geeft de zekerheid die we nodig hebben. Nu en in de toekomst.

We nodigen iedereen dan ook uit om onze ambitie te lezen, en hierover in gesprek te gaan met ons. In de aankomende periode vertalen we de gezamenlijke ambitie richting werkelijkheid en komen we steeds dichter bij de uitwerking van het plan. Daarbij hebben we uw input nodig! Daag ons uit. U wordt van harte uitgenodigd contact met ons op te nemen. Zie daarvoor het colofon. We houden u sowieso op de hoogte van de ontwikkelingen via onze communicatiekanalen. Droomt u met ons mee? We horen het graag. Tot snel!

Bestuursleden VvE Arendshof I Niemand weet precies hoe de toekomst er uit ziet, tegelijkertijd durven we het gezamenlijk aan open en eerlijk met elkaar te spreken. Over dromen, over verlangens en over angsten. Vanuit deze gesprekken leggen we een ambitieuze visie neer met kernwaarden die tot een nieuwe identiteit leiden.

Wethouder gemeente Oosterhout - Dees Melsen Gedeputeerde Provincie Noord-Brabant - Erik Ronnes Stichting Bruisende Binnenstad - Eric Duffhuis

Wij hebben vanuit onze eigen expertise gekeken naar de bruisende binnenstad en haar vraagstukken. Het ambitiedocument wat voor u ligt is de uitkomst daarvan. 3

INHOUDSOPGAVE 01. 02. 03.

Inleiding Analyse Visie

pag. 8 pag. 16 pag. 38

“Voor mij is de ambitie van Arendshof I de perfecte samenkomst van groots dromen en een realistische aanpak. Toekomstbestendig en passend voor Oosterhout.”

4

SAMENVATTING INTRODUCTIE

KERNWAARDEN

OP WEG NAAR EEN KLOPPEND HART

Gemeente Oosterhout en Stichting Bruisende Binnenstad Oosterhout werken al een aantal jaar samen om de binnenstad van Oosterhout bruisender te maken. Arendshof I is daar een onderdeel van.

Om Arendshof I toekomstbestendig te maken en haar eigen identiteit te geven staan drie kernwaarden centraal, namelijk: Verbonden, Groen & Vitaal en Gelaagd & Divers.

De ambitie is om Arendshof I weer te laten opbloeien tot een kloppend hart als onderdeel van de bruisende binnenstad. Een plek die toekomstgericht is. Door een gebied te ontwikkelen waarbij de identiteit, ‘groen’, ontmoeten en verblijven centraal staan. Waar geen monocultuur, maar een brede diversiteit aan functies aanwezig is, die nauw in verbinding met elkaar staan.

Het creëren van Verbinding ontstaat door de historische structuren te herstellen en het gebied een samenhangend geheel te laten vormen met het huidig stedelijk weefsel, onder andere met de ontwikkeling rondom Arendhof II en het Arendsplein. Het doorwaadbaar en toegankelijk maken van het gebied is daarmee een belangrijk component.

Met het opstellen van dit ambitiedocument is er een weg ingeslagen om Arendshof I klaar te maken voor de toekomst. Door samenhang te creëren, ontmoeten te stimuleren, diverse functies te ontplooien en het een plek te creëren waar men graag wil verblijven. Hierdoor ontstaat er een levendig, toekomstbestendig nieuw hart voor de stad en haar inwoners.

Het ambitiedocument schetst een gewenst toekomstbeeld op welke wijze Arendshof I zich kan ontwikkelen tot een toekomstbestendig (nieuw) hart voor de stad.

ANALYSE De historische structuur is door de jaren sterk veranderd. Het gebied is de afgelopen jaren alsmaar verder in zichzelf gekeerd, zonder samenhang en aansluiting met de omliggende wijken en buurten. Ook het fysiek afsluiten in de avonduren belemmert de toegankelijkheid van het gebied. Er liggen kansen in het terugbrengen van de toegankelijkheid en leefbaarheid door het toevoegen van groen, verbeterde mobiliteit en differentiatie in functies om Arendshof I in kwaliteit te laten toenemen.

Bij Groen & Vitaal ligt de focus op het bevorderen van de biodiversiteit en het treffen van klimaat adaptieve maatregelen. Arendshof I wordt in de toekomst een groen en aantrekkelijk gebied worden waar men kan recreëren, een gezonde levensstijl kan aanhouden en rekening wordt gehouden met het veranderende klimaat. In de laatste kernwaarden staat Gelaagd & Divers centraal. Arendshof I wordt levendiger en toekomstbestendig door het combineren van verschillende functies. Door niet de focus te leggen op detailhandel, maar ook op wonen, vrijetijdsbesteding en maatschappelijke voorzieningen. Het aantrekkelijk maken voor een brede diversiteit aan doelgroepen staat hierin centraal. 5

6

7

01.

8

9

AMBITIE

GROEN SCHAAL

Oosterhout ontwikkelt een bruisende binnenstad. Arendshof I is daar een belangrijk onderdeel van. Arendshof I krijgt een kloppend hart, met een geheel eigen identiteit, waarin ruimte voor groen, ontmoeten en verblijven centraal staat.

ONTMOETEN

Deze plek past bij haar oorspronkelijke ontstaansgeschiedenis, die voortvloeit uit de schaal en maat van de huidige binnenstad. Het is een autovrij gebied met een diversiteit aan functies: van winkelen tot leisure, van wonen tot werken, van dienstverlening tot horeca. Een plek waar het nieuwe Arendshof II als baken en vliegwiel fungeert. Een toekomstbestendig hart dat verbindt door zich te richten op Oosterhout en haar bewoners!

FUNCTIES

EIGEN IDENTITEIT AUTOVRIJ

VERBINDING

DIVERSITEIT VERBLIJVEN TOEKOMSTBESTENDIG WONEN 10

PARTICIPATIE De ontwikkeling van Arendshof I doen we samen. Daarom is vanaf een vroeg stadium door gemeente Oosterhout ingezet op participatie. Begin 2021 zijn de eerste gesprekken met stakeholders gevoerd. Tijdens de hele ontwikkeling van Arendshof I wordt geparticipeerd, om zo tot een breed gedragen toekomstbestendige ontwikkeling te komen.

Gemeente Oosterhout heeft de beproefde methode Factor C toegepast als leidraad in de participatie, waardoor niemand wordt vergeten. Er zijn meerdere communicatie momenten en middelen toegepast, die nauwkeurig in kaart zijn gebracht en worden gemonitord.

Het ambitiedocument dat voor u ligt, is opgesteld in overleg met verschillende direct en niet-direct betrokken stakeholders; eigenaren VvE Arendshof I, Stichting Bruisende Binnenstad Oosterhout, gemeente Oosterhout en provincie Noord-Brabant. Het is belangrijk hun rol, belang en hun positie in het verhaal en de ontwikkeling van Arendshof I mee te nemen. Zij zijn immers de toekomstige bewoners, bezoekers en/of ondernemers van deze plek.

“De provincie heeft de wil en ambitie om bij te dragen aan een levendig en vitaal centrum met een mooie mix van winkelen, wonen, werken en verblijven.”

11

URGENTIE Waarom is het belangrijk Arendshof I aan te pakken? Wat speelt er en wat is de urgentie? Wat zien wij gebeuren in de wereld om ons heen? Welke probleemstelling komt hier uit voort? Dit lichten wij toe in het onderstaande hoofdstuk.

Ook in Stichting Bruisende Binnenstad ziet men dat door de leegstand de kwaliteit en beleving voor de bezoekers en passanten voor de hele binnenstad sterk afneemt:

URGENTIE IN OOSTERHOUT

De nood is hoog om de neerwaartse spiraal te doorbreken. Niet ingrijpen kan ervoor zorgen dat de binnenstad verder afzwakt. Het belang van winkels voor de binnenstad neemt af en dat van andere voorzieningen en functies zoals horeca, cultuur, leisure, evenementen, werken en wonen neemt toe.

DE

BINNENSTAD

VAN

De binnenstad worstelt met haar positie nabij Breda en Tilburg. Traditionele winkelgebieden staan in het afgelopen decennium steeds meer onder druk. Oorzaak hiervan is de groeiende e-commerce en deeleconomie, ontstaan van de 24-uurs economie, verschuiving van winkelen naar het ontmoeten en de transformatie van de focus van de binnenstad van regionaal naar meer lokaal draagvlak. De regionale positie van de binnenstad staat daarmee sterk onder druk en keert naar verwachting ook niet meer terug naar het oude niveau. Tekenende beelden zijn: • De terugloop in aantal passanten van bijna 30% tussen 2009 en 2016. • De hoge mate van leegstand, ongeveer 15% winkeloppervlakte staat leeg in de binnenstad. (8% leegstand in Arendshof I, 44% leegstand in Arendshof II en 41% leegstand in Nieuwstraat in oktober 2022). • De scherpe afname in waardering van het winkelaanbod, bereikbaarheid en sfeer en uitstraling door de bewoners van Oosterhout zelf.

12

“De binnenstad loopt letterlijk leeg”.

URGENTIE IN NEDERLAND Ook als er op grotere schaal wordt gekeken, speelt een aantal relevante ontwikkelingen die impact heeft op Arendshof I. Als maatschappij staan we voor een aantal grootschalige transities. Zoals in de omgang met energie, wijze van verplaatsing, hoe om te gaan met de natuur en biodiversiteit, het veranderende klimaat én de wijze waarin de huidige en toekomstige generaties willen werken, leven en wonen. Daarnaast zien we twee urgente ontwikkelingen die impact hebben op de ontwikkeling van Arendshof I: • Toenemende leegstand: Aankomende jaren neemt de winkelleegstand toe. Dit leidt mogelijk tot verloedering van de winkelstraten en vraagt om een passende aanpak om leegstaande winkelpanden in binnensteden te voorkomen (Financiële Dagblad,

•

16 juni 2021). Het terugbrengen van woningen in de binnenstad kan hiervoor een oplossing voor zijn. Woningtekort: Nederland heeft een woningtekort. Om aan de woningvraag te kunnen voldoen, moeten de aankomende jaren woningen binnenstedelijk worden bijgebouwd.

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN In de wereld spelen de volgende trends en ontwikkelingen zich af die invloed hebben op de ontwikkeling van Arendshof I.

MOBILITEIT Toenemende mate van deelmobiliteit (‘mobility as a Service’), logistieke hubs en city hubs (Picnic, Albert Heijn, Post-NL), afnemende parkeernormen en het ontstaan van een fiets- en wandelgeoriënteerde samenleving.

ECOLOGIE Toename van klimaatadaptatie maatregelen, reduceren van grondstofgebruik en natuurinclusief bouwen.

WONEN Gebruik van circulaire bouwmethoden, nul-op-de-meter, nieuwe woonvormen (woonhofjes, levensloopbestendige en gedeelde woningen, friendsconcepts, skinny houses ofwel tiny houses in de stad).

DEMOGRAFIE Toename eenpersoonshuishoudens en afname aantal (thuiswonende) kinderen.

SHARING FACILITIES Behoefte aan gedeelde voorzieningen, voedsel uit nabije omgeving (foodbeleving), delen van eigendommen (deelauto’s en deelfietsen) en stimulans belevingseconomie.

13

DIGITALISERING Artificial intelligence (onderhoud en beheer), deelauto’s, robots/domotica ondersteunen in de woning en Smart living (toenemende technologische voorzieningen in woningen).

LOGISTIEK Toenemende bezorg/service diensten (zoals Picnic, Gorillas en PostNL), duurzame bezorging (fiets, auto en drone).

ENERGIE Zelfvoorzienend, energieneutraal, toenemende vormen aquathermie/geothermie, plug and play systemen, smartgrid, nieuwe samenwerkingspartners, waterstof, energieleverend zijn en nieuwe vormen van energieopwekking (zoals zonnepanelen en windturbines).

SOCIAAL MAATSCHAPPELIJK Toenemende zorgvraag, diversiteit aan woon-/zorgbehoeften en diensten voor ouderen, individualistische samenleving, flexibel werken, meer vrije tijd, meer thuiswerkend, meer burger (minder overheid) en het ontstaan van meer fysieke en digitale communities.

14

Arendshof I, klaar voor de toekomst! Om Arendshof I toekomstbestendig te maken, worden niet alleen de huidige, maar ook de toekomstige trends en ontwikkelingen in kaart gebracht. Door verder te kijken dan overmorgen kan Arendshof I op een veerkrachtige en adaptieve wijze worden herontwikkeld om te voldoen aan de ontwikkelingen die zich in de toekomst gaan afspelen. Hierdoor kan Arendshof I ook in de behoefte van haar toekomstige inwoners, ondernemers en bezoekers voorzien. De trends en ontwikkelingen zijn dan ook de puzzelstukjes die onderdeel uitmaken van de drie kernwaarden die centraal staan in het ontwikkelen van Arendshof I (Hoofdstuk 03. Visie).

PROBLEEMSTELLING ARENDSHOF I De totale binnenstad van Oosterhout bevindt zich in een stevige transformatieopgave. De probleemstelling voor Arendshof I is meervoudig: •

•

Programmatisch: Er is sprake van een monofunctionele programmering, waardoor het gebied als gevolg van de huidige trend uiterst kwetsbaar is. Het gebied is wat dat betreft niet toekomstbestendig. Ruimtelijk: Het monofunctionele programma heeft geleid tot een gebied dat volledig naar binnen is gekeerd. Overdag is het gebied toegankelijk, ’s avonds transformeert het gebied in een verlaten en afgeschermd gebied volledig afgesloten van de buitenwereld. Een groot deel van de binnenstad is dan niet bereikbaar.

Hiervoor moeten de juiste programmatische keuzes worden gemaakt over het karakter, de ‘kleur’ (het winkelen, wonen, werken en recreëren) en indeling van de stad en de (huidige) winkelstraten. Het monotone beeld dat de binnenstad nu schetst moet plaatsmaken voor een combinatie van winkelen, wonen, werken en (zorg-)faciliteiten. Met als doel de kwaliteit en de beleving van de binnenstad te vergroten. Hierdoor kan ook in de binnenstad een gedeeltelijke oplossing worden gevonden voor de woningopgave die zich afspeelt binnen de gemeente.

15

02.

16

17

HISTORIE VERSUS HET HEDEN DE BINNENSTAD OP DE HISTORISCHE KAART De historische kaart uit begin 1900 geeft een beeld van een organisch gegroeide stad. Een afwisseling van straten, pleinen en stegen zijn duidelijk herkenbaar. Ook de korrel van de bebouwing is goed zichtbaar. Veel panden staan schouder aan schouder en hebben in het verleden een mooi, historisch straatbeeld opgeleverd. Markt

Goed herkenbaar zijn de twee pleinen: De markt en de Heuvel. Deze pleinen hebben ieder hun eigen ontstaansgeschiedenis, maar bepalen al eeuwen de karakteristiek van de binnenstad. Van oudsher liep er een verbinding van west naar oost; de verbinding van Breda naar Gorinchem en verder. Tot de jaren ‘60 was dit de enige en snelste verbinding, dwars over de Heuvel en de Markt. Met komst van de A27 is deze verbinding verdwenen en ontstond de potentie van de binnenstad een meer autoluw voetgangersdomein te maken.

18

Heuvel

HET PLANGEBIED GEPROJECTEERD OP DE HISTORISCHE KAART Het gehele plangebied voor de transformatieopgave aan de westzijde van de historische binnenstad bestrijkt meer dan 7 hectare. Onderdeel van het plangebied is Arendshof I dat circa 2,3 hectare groot is. In alle richtingen is goed herkenbaar dat het plangebied aansluit op het oorspronkelijke weefsel van de stad. Vanuit de historie is niet alleen de oost-west verbinding goed zichtbaar, maar zijn ook de noord-zuid verbindingen vanaf de Heuvel en de Heuvelstraat goed herkenbaar. De Gasstraat aan de westzijde loopt vanaf het Bouwlingplein richting de Kruisstraat. De Kegelstraat komt vanaf de Heuvel en buigt aan de bovenzijde van het plangebied naar het westen richting de Koningsdijk. De Gasthuisstraat loopt ten oosten van het plangebied vanaf de Heuvel naar Laan en parkje bij de Vredeskerk.

Markt

Heuvel

19

1919 De twee oorspronkelijke bewonerskernen in Oosterhout centrum, Heuvel en Markt, bepalen de identiteit van de binnenstad onder andere door statige gebouwen, pleinen en straten van Oosterhout, maar ook de verkrotting in het centrum. Het contrast tussen de rijke industriëlen en de arme gewone burger is groot. Het wegennet zoals we het nu kennen begint zich in hoofdlijnen af te tekenen. Zowel de lijn KeiwegNieuwstraat-Rulstraat-Havenweg (oost-west) als de Bredaseweg, Heuvel- Arendsstraat- Markt-LeijsenhoekVeerseweg (noord-zuid) is goed herkenbaar.

20

1969 Oosterhout groeit explosief richting het zuiden. De komst van het groot warenhuis Vroom en Dreesman (V&D) (gemarkeerd op de kaart ) kan worden gezien als de start van de grondige transformatie die het centrum vanaf dit moment ondergaat. De expansie van Oosterhout leidt tot een grote vraag naar winkels in het centrum en er worden plannen gemaakt om V&D met het historische centrum te verbinden door de aanleg van een nieuw winkelcentrum, als verbindend element tussen beide winkelkernen. Het gebied dat wordt gekenmerkt door grote monumentale bomen in de diepe achtertuinen van de woningen aan de Heuvel, de Kegelstraat, de Rulstraat en de Gasthuisstraat komt in aanmerking om te worden herbestemd tot winkeldomein.

21

1981 De schaalvergroting van Oosterhout zet door. Een groot deel van de historische structuur in het plangebied is inmiddels verdwenen. In het gebied verrijst een nieuw, semi-overdekt winkelcentrum (Arendshof I) met een regionale aantrekkingskracht. Het nieuwe winkeldomein heeft een doorwaadbaar karakter. Een aantal monumentale bomen is gespaard gebleven en heeft de oorspronkelijke geometrie van het gebied bepaald. Het Arendsplein en het huidige Arendshof II zijn braakliggende terreinen die worden gebruikt voor parkeren van het winkelend publiek.

22

Uitbreiding winkelgebied Arendshof I In het verleden is de tendens ontstaan van continue uitbreiding op de bestaande winkeloppervlakte van de historische binnenstad, omdat Oosterhout zich in de periode 1970-2000 qua winkelaanbod steeds meer heeft gericht op de regio. De uitbreiding heeft destijds geleid tot een aantrekkelijk winkelgebied waar men van ver uit de regio naartoe reisde om te winkelen en te verblijven. Het heeft in de eerdere jaren een impuls gegeven aan de aantrekkelijkheid van de binnenstad en heeft geleid tot inkomsten voor ondernemers in de binnenstad.

1998 Het inwonersaantal van Oosterhout groeit naar meer dan 50.000 inwoners. Het kernwinkelgebied heeft een verzorgingsgebied dat zich verder uitstrekt dan alleen de bewoners van Oosterhout. Veel inwoners van randgemeenten komen winkelen in Oosterhout. Om het aanbod te vergroten, wordt Arendshof II gebouwd op het voormalige parkeerterrein. Het gebouw is volledig naar binnen gericht en de openbare ruimte rondom de gebouwen wordt gebruikt voor logistiek, expeditie en bevoorrading. Arendshof I wordt in deze periode overkapt om een zelfde winkelervaring te bieden als in Arendshof II. Het gevolg is dat Arendshof I en II na sluitingstijd niet meer toegankelijk zijn.

23

2021

HEDEN Het kernwinkelgebied van Oosterhout staat onder spanning. Voortschrijdende leegstand van winkels door het intrede van het digitale winkelen en de terugtredende dienstverlening zorgt voor de noodzaak het gebied te transformeren. Rondom het plangebied zijn reeds nieuwe ontwikkelingen gaande. De Heuvel wordt gerenoveerd. Het Arendsplein krijgt een bestemming van wonen in het groen. Arendshof II is aangekocht door de gemeente om het aantal vierkante meters leegstaande winkels te transformeren tot gemeentehuis. De huidige vorm van het centrum is in bijna 50 jaar vrijwel onveranderd gebleven.

24

Successen afgelopen jaren (Bruisende Binnenstad) • De Bruisende Binnenstad staat al acht jaar op de Gemeentelijke agenda! • Al acht jaar werken we samen als gemeenteOndernemers en vastgoedeigenaren door verschillende evenementen te organiseren (bijvoorbeeld Wine & Foodtasting MarktKlappeijstraat, Opening Heuvel, Halloween et cetera). • We hebben een visie (Oosterhout 2030) en toetsen daar al onze stappen aan. • Op de vijf thema’s werken we nauw samen en bereiken we op alle thema’s resultaten (Bruisende Binnenstad-Stand van Zaken, BIZ 2021-2025) en make your choice! • Leegstand gaat achteruit! Niet alleen door de koop van Arendshof II door gemeente Oosterhout, maar ook omdat er nieuwe ondernemers zicht vestigen en bestaande ondernemers zich herloceren. • Het ontwikkelen van de horecavisie, om de juiste “kleur” aan de straat of plein te geven.

“Het is onze ambitie om krachten te bundelen, elkaar te betrekken en zo samen bij te dragen aan een economisch vitaal centrum van Oosterhout.” 25

VERKENNING ANNO 2021 DE RANDEN VAN HET PLANGEBIED & IN HET PLANGEBIED

A

B A

F

E G

H

D

B

C

Kijkrichting

26

E

C

D

F

G

H 27

VERKENNING ANNO 2021

DE OMGEVING VAN HET PLANGEBIED & HISTORISCHE CONTEXT

1

6

5

8

9 7

2

4 1

5

3 11 10

Kijkrichting

28

8

2

3

6

9

4

7

10

11 29

MORFOLOGIE

Bouwblokken Bouwblokken centrum Historische pleinen

De morfologie van het centrum laat een duidelijk historisch gegroeide stad zien. De twee groeikernen rondom de Markt en de Heuvel zijn goed herkenbaar alsmede de aanloop en verbindingsstraten. Het profiel van de straten is veelal overeenkomstig. De openbare ruimte wordt gevormd door een stelsel van stegen, straatjes en pleinen. De periferie van het centrum is herkenbaar als een ringvormige ruimte rondom de historische binnenstad. Het profiel van de wijken ten westen en zuiden sluiten goed aan op de schaal en maat van de binnenstad door de gesloten bouwblokken. Aan de noordzijde is de typische jaren ‘70 en ‘80 uitbreiding met stroken bebouwing herkenbaar. De bebouwing in het plangebied wijkt daarentegen in schaal en maat af van de omliggende bebouwing en zoekt al dan niet bewust geen aansluiting.

(in meters)

30

GROEN & WATER

Groen en blauw structuur centrum

Hoofseweg

Het centrum biedt verschillende parken en groene aanloopstraten. Deze zijn verdeeld over de gehele stad. Ten noorden van de binnenstad door het Santrijnpark en de Hoofseweg (genaamd de groene ‘parkway’), ten zuiden het Slotpark, Slotjesveld en het Lukwelpark en ten westen door het Wilhelminakanaal. Via deze groene barrières treedt het groen de stad binnen. * In het plangebied zelf is nagenoeg geen groen met uitzondering van een solitaire boom. De water(-kwaliteit) en waterberging ontbreekt structureel in het plangebied. Belangrijke waterpartijen bevinden zich in het slotpark ten zuiden van het plangebied en de retentiebekkens aan de noordzijde van het plangebied richting Strijen en Dommelbergen. Het kanaal is de belangrijkste (economische) waterverbinding die Oosterhout doorkruist.

Santrijnpark

Groen en blauw structuur plangebied Slotpark

Slotjesveld

* gebaseerd op 'ontwikkelingsvisie Slotjesveld. april 2020’

31

Lukwelpark

MOBILITEIT Het centrum van Oosterhout wordt door een duidelijk afleesbaar wegennet omsloten door een ‘ringweg’. De noord-zuidverbindingen zorgen voor een connectie met omliggende wijken en de aansluiting op de regionale verkeerstructuur. Aan de zuidzijde wordt de ringweg omsloten met de Ridderstraat. Deze verbinding is al van oudsher een belangrijke ontsluiting geweest. Vanaf deze ringweg kan op verschillende locaties het centrum worden bereikt. Diverse parkeergelegenheden en busstations zijn gesitueerd in de openbare ruimte rondom het kernwinkelgebied. Het centrum is uitstekend te voet en per fiets te bereiken. Het nadeel is dat het niet mogelijk is met de fiets door het plangebied te rijden, alleen in de expeditiestraten. De logistieke vervoersbewegingen en bevoorrading van het plangebied vindt plaats op drie locaties in het gebied door expeditiestraten gelegen in Arendshof I en Arendshof II, achterzijde panden aan de Heuvel en aan de Gasstraat. Na sluitingstijd vormen deze expeditiestraten de enige publieke aanhechting aan de binnenstad.

32

PLANGEBIED ‘DE STAD OP OOGHOOGTE’ Het kernwinkelgebied bestaat in hoofdlijnen uit dagwinkels, enkele horeca en een aantal grootwinkelbedrijven. Deze monofunctionaliteit is vanuit het verleden gegroeid en door de jaren heen versterkt door de uitbreidingen van Arendshof I en II. Een afwijking hierop is de Heuvel waar zich inmiddels een ‘melting pot’ van functies (wonen, werken, dienstverlening, horeca en cultuur) heeft gevestigd die zorgdraagt voor een levendige plint. Aan de noordwestzijde waar voorheen dienstverlening was gevestigd is in dit programma wonen op de begane grond gemaakt. Daarnaast is deze monofunctionaliteit door de overkapte binnenstraat een naar binnen gekeerd programma. Buiten domineren de logistieke achterkanten de openbare ruimte.

‘Arendshof I heeft zich te lang gericht op een exclusief publiek. Het functioneren van zo’n centrum is niet meer van deze tijd en verdient een nieuwe drastische impuls; een adrenalineprik om opnieuw tot leven te komen en zodoende 33

IN DE OMGEVING ONTWIKKELINGEN IN DE OMGEVING Op dit moment zijn er zes grote ontwikkelingen in de directe omgeving van het plangebied. Alle ontwikkelingen betreffen inbreidingslocaties. Drie van deze ontwikkelingen (Zwaaikom, Wilhelminahaven en Galvanitasfabriek) bevinden zich aan de rand van het kanaal en komen voort uit het verdwijnen van industrie. De ontwikkeling van Santrijnpark is een ontwikkeling waarbij een deel van het park wordt ingevuld met appartementen.

Santrijnpark

Arendsplein

De ontwikkeling van het Arendsplein ligt in het plangebied en heeft daarmee een directe impact op toekomstige ontwikkelingen van Arendshof I. Slotjesveld is de meest recente ontwikkeling met de ambitie om de locatie in te vullen met woningbouw en de open groene ruimte te transformeren in een open park. In de ontwikkeling van Arendshof I wordt dan ook nauw onderzocht op welke vlakken de toekomstige ontwikkelingen elkaar kunnen verbinden en koppelkansen kunnen ontstaan.

34

Slotjesveld

Zwaaikom

35

CONCLUSIE ANALYSE PLANGEBIED VERWANTSCHAP MET HISTORIE ONTBREEKT De verwantschap en binding met de historische ontwikkeling van de stad ontbreekt. Dit uit zich in het feit dat er geen aansluiting is in schaal en maat met de omliggende bebouwing en Arendshof I (en Arendshof II) in zichzelf is gekeerd. Hierdoor is een groot deel van de binnenstad niet toegankelijk na sluitingstijd, omdat het gebied letterlijk ‘op slot’ gaat.

KANSEN VOOR GROEN De binnenstad biedt potentie om een groen raamwerk op te zetten dat zich richt op het verbinden van het aanwezige groen in de omgeving. Aanleiding zijn de hiervoor beschreven groene gebieden die verdeeld zijn over het gehele centrum, zoals het Slotjesveld, Lukwelpark en Satrijnpark. In het plangebied zelf is nagenoeg geen groen met uitzondering van een solitaire boom. Het gehele gebied is veelal versteend en verhard en biedt geen enkele vorm van (water en hitte) retentie. Het water terugbrengen in de stad kan bijdragen aan het reduceren van hittestress, opvang van overtollig regenwater en historische gelaagdheid in het plangebied. Daarnaast moet het ‘vergroenen’ van de binnenstad aansluiten op de toekomstige ontwikkelingen zoals op Arendsplein en de ‘pocketparks’ van de Vredeskerk en stadstuin de Schelp. 36

KANSEN VOOR MOBILITEIT De kwaliteit van de huidige binnenstad biedt in de omgeving voldoende parkeergelegenheid om in de toekomst een autoluw gebied te realiseren. De logistieke bewegingen en bevoorrading van de plint vindt plaats via de expeditiestraten aan de rand van het plangebied. De huidige expeditiestraten bieden in de toekomst voldoende potentie om zonder al te grote ingrepen de voorzieningen bereikbaar te houden en het gebied toegankelijker te maken voor voetgangers en fietsers. Om het gebied volledig toegankelijk te maken voor fietsverkeer en openbaar vervoer, is het van belang deze vormen van mobiliteit beter te faciliteren. In de Toekomstvisie Oosterhout 2030 ligt de ambitie een verbinding te creëren van het uiterste noorden van Dommelbergen naar het meest zuidelijke punt van Oosterheide.

DIFFERENTIATIE Op dit moment is er weinig differentiatie in de ‘stad op ooghoogte’. De monofunctionele karakteristiek kan worden aangepakt door in de toekomst andere functies in de plint te plaatsen naast winkels zoals woningbouw, zorg, dienstverlening en horeca.

37

03. visie

38

39

KERNWAARDEN Voor Arendshof I zijn enkele kernwaarden ontworpen om een identiteit te creëren. De kernwaarden staan niet op zichzelf. Ze hebben een sterke onderlinge relatie en ondersteunen elkaar. Samen vormen ze één identiteit. Het vasthouden aan deze kernwaarden leidt vanzelfsprekend tot de ambitie die gezamenlijk is geschetst.

Gelaagd & Divers Verbonden

KERNWAARDEN • • •

Verbonden Groen & Vitaal Gelaagd & Divers

De drie kernwaarden creëren samen een leefbare, toekomstbestendige en diverse binnenstad met een eigen identiteit; een gebied dat in schaal en maat staat in relatie tot het historische centrum met een eigen karakteristiek gerelateerd aan de bestaande, ruimtelijke en programmatische potentie van de plek.

Groen & Vitaal

40

PERSONA We stellen persona op om een beeld te geven hoe bewoners en ondernemers later zullen leven in het gebied. We kijken vanuit de ogen van mensen die door het gebied heen wandelen, werken en wonen. Hoe zij dit gebied ervaren om een gevoel te krijgen hoe dit gebied in de toekomst gaat werken. We introduceren de persona hier in het kort en in de volgende pagina’s geven zij weer hoe de kernwaarden worden vertaald in ruimte om hen heen.

JONG PROFESSIONAL Benny (26 jaar) is al enige tijd op zoek naar een starterswoning in het centrum van Oosterhout. Na zijn werk wil hij tot rust komen in een groene, maar bruisende omgeving. Hij werkt in de naastgelegen stad Breda en gaat eens per jaar met een gehuurde auto op vakantie.

CENTRUM BEWONER Marianne (61 jaar) woont al tien jaar in de Gasstraat naast Arendshof I. Zij doet elke dag boodschappen in het centrum van Oosterhout en is een graag geziene klant bij de lokale ondernemers. Marianne vindt dat Arendshof I niet meer zo bruisend is als het vroeger was.

RESTAURATEUR EN CAFÉ EIGENAAR Henk (50 jaar) is al ruim 15 jaar eigenaar van een bekend restaurant en café in de binnenstad van Oosterhout. Vele Oosterhouters komen bij hem over de vloer en hij weet dan ook alles wat er zich afspeelt binnen Oosterhout. Hij maakt zich wel druk om de toenemende leegstand in zijn ‘stadje’.

WINKELIER EN DOCHTER Rosalina (31 jaar) is sinds drie jaar eigenaar van een modieuze kledingwinkel gelegen in Arendshof I. Zij ziet om zich heen steeds meer winkels vertrekken en veel leegstand ontstaan. Ze denkt er dan ook over na om zich verderop in de stad te vestigen. Bo (vijf jaar) is de dochter van Rosalina. Ze zit in groep drie en is een vaste ‘verkoopster’ in de winkel van haar moeder. Doordat haar moeder lange dagen maakt is zij veel te vinden in de binnenstad. 41

VERBONDEN Het herstellen van historische structuren in de binnenstad van Oosterhout zorgt voor een sterke verbondenheid tussen bestaand en nieuw. Een doorwaadbaar gebied, alzijdig benaderbaar, alzijdig bruikbaar en samenhangend met de omliggende bebouwing. Nieuw ‘groen’ binnen het plangebied geeft de kans om de bestaande groenstructuren binnen Oosterhout met elkaar te verbinden. Ook worden functies uit de directe omgeving 'geabsorbeerd' en op maaiveld teruggebracht, terwijl er tegelijkertijd ruimte is voor verrassingen in het gebied. Het gebruik van bestaande en nieuwe parkeervoorzieningen, deelmobiliteit en openbaar vervoer aan de randen zorgt ervoor dat voetgangers en fietsers een centrale rol spelen binnen het plangebied: de auto verdwijnt hier uit het straatbeeld.

THEMA’S • • • • • •

42

Terugbrengen oorspronkelijke structuur Versterken en samenhang relatie omliggende bebouwing Doorwaadbaar gebied Autovrij gebied Stimulans openbaar vervoer Deelmobiliteit

1

“Vanuit mijn woning aan de Gasstraat loop ik linea recta naar mijn favoriete lunchplek op de markt.” Marianne (61 jaar)

Arendshof I door de ogen van Marianne Vanuit de wijk loopt Marianne graag via de ’oude’ historische wegen direct naar de binnenstad. Sinds Arendshof I is getransformeerd is het veel makkelijker en aantrekkelijker om hier te komen. Gebouwen hebben plaatsgemaakt voor groene pleinen en aanloopstraten, waardoor de binnenstad veel toegankelijker is geworden. En onderweg kijkt ze haar ogen uit. Ze vindt het mooi hoe je de oude stadstructuren weer terugziet in het staatbeeld. Op iedere hoek is iets nieuws te vinden. Een plein met fontein en een overdekte patio bekleed met groene hangplanten waar jongeren en ouderen aan het schaken zijn. Ah, daar ziet ze haar vriendin met wie ze een lunchafspraak heeft. Die parkeert net haar fiets. Ze besluiten eerst nog een rondje te wandelen door het gebied. Het is zo’n mooie dag vandaag.

2

3

De stad op ooghoogte is van wezenlijk belang voor het succes van een ontwikkeling. Er moet een verbindende kracht uit gaan van de

Het onvoorspelbare verbindt. Maakt mensen nieuwsgierig, gelukkig en verleidt de toevallige voorbijganger stil te staan in het moment van de tijd.

Historische gebouwen geven een binnenstad karakter en identiteit. Aansluiten op historische gebouwen zonder in clichés te vervallen is dé uitdaging. Het is belangrijk aan te sluiten op de schaal en maat en de historische karakteristieken van het

43

GROEN & VITAAL Het met elkaar verbinden van bestaande groenstructuren in Oosterhout leidt tot een groen raamwerk dat als een ruimtelijk kader gaat dienen voor de transformatie van het plangebied. Het planten van hoogwaardige bomen en groen is hierin cruciaal en tevens een verwijzing naar het verleden van de groene tuinen in het plangebied. Arendshof transformeert zo van een monotoon en versteend gebied in een groen gebied met een hoge mate van biodiversiteit en groenbeleving. Alle nieuwe en bestaande gebouwen aan de randen en in het plangebied zijn gericht op het groen en de hoeveelheid verharding wordt tot een minimum beperkt: "Groen tenzij!". Niet alleen in de openbare ruimte, maar ook op én aan de gevels van woningen en winkels. De diversiteit aan programma en het groene raamwerk dragen gezamenlijk bij aan een gezonde leefstijl. De inrichting van de openbare ruimte nodigt uit om te doorwaden, te verblijven en te ontmoeten.

THEMA’S • • • • • 44

Ecologie & Biodiversiteit Klimaatadaptatie Water(kwaliteit) en waterberging Gezonde levensstijl Recreatie

1

“Ik hoef niet meer de stad uit om van de natuur te kunnen genieten. Op elke hoek van de straat kan ik met mijn vrienden afspreken om te genieten! “ Benny (26 jaar) Arendshof I door de ogen van Benny Benny heeft ondertussen een vast rondje dat hij wandelt door de stad. Het is een tocht van bijna vijf kilometer, dwars door de groene structuren van Oosterhout. Vroeger ging dat niet. Toen was vooral geheel Arendshof I en Arendsplein een monotoon en versteend gebied. Maar het versnipperde groen is verdwenen en heeft plaatsgemaakt voor een lint van groene verbindingen tussen parken, binnenplaatsen en pleintjes dat door de gehele binnenstad loopt. Niet alleen komt hij hier tot rust, maar zorgt de ‘groene’ omgeving ook voor schaduwrijke plekken, wadi’s en pleinen die als buffer dienen voor de opname van overtollig regenwater en de vegetatie die dient om CO2 op te kunnen nemen. Een échte gezonde plek dus. Tijdens zijn wandeling neemt Benny nu het liefst even pauze op een bankje in Arendshof I. Daar is het rustig en levendig tegelijkertijd.

2

3

Groene gevels en de toepassing van stadstuinen dragen bij aan de biodiversiteit. In combinatie met een stedenbouw van straten, stegen en pleinen kan het ‘groen’ bijdragen aan het nieuwe groene

Groen geeft rust, maakt mensen gelukkig en levert een gezonde bijdrage aan het klimaat. Groen nodigt uit om te blijven hangen of om juist in beweging te

Bomen zijn de ‘natuurlijke airco’s’ van de stad. Ze geven schaduw en dragen bij om de hittestress te verminderen. Een groen plein geeft de ruimte intimiteit en nodigt uit om een pas op de plaats 45

GELAAGD & DIVERS Het centrum van Oosterhout kent een diversiteit aan verschillende functies die in hoofdlijnen in thema's zijn te onderscheiden. Arendshof I en II zijn daarentegen monofunctioneel. Om te komen tot een toekomstbestendig en levendig gebied met een eigen thematiek en identiteit, worden er naast winkels ook diverse andere functies aan het gebied toegevoegd, waaronder woningen, restaurants, cafés, werkplekken, culturele instellingen en verschillende maatschappelijke voorzieningen. Door de komst van het gemeentehuis naar Arendshof II gaat ook de maatschappelijke dienstverlening een belangrijke rol spelen. In Arendshof I komt een brede keuze aan woningtypen waar verschillende doelgroepen zich kunnen huisvesten. Het wordt een centrum waar iedereen zich kan en mag thuis voelen.

THEMA’S • • • • • •

46

Levendig en toekomstbestendig gebied Multifunctioneel gebied Mixed-use/gemengd woonmilieu Gezondheid Maatschappelijke dienstverlening Creatieve industrie

1 “Mama? Mag ik gaan spelen op het plein? Ze geven daar een workshop skateboarden. Dat lijkt me heeel leuk!” Bo (vijf jaar)

Arendshof I door de ogen van Rosalina (31 jaar) Deze middag is Rosalina vrij en loopt ze richting huis. Het is dinsdagmiddag rond een uur of twee en het is gezellig druk in de binnenstad. Ouderen, jongeren en gezinnen met jongere kinderen doen ieder hun eigen ding. Mensen zijn aan het winkelen, zitten op een terrasje of sporten in de openbare ruimte. Wanneer ze naar boven kijkt ziet ze mensen op hun balkon lunchen, anderen zijn aan het klussen, en nog anderen tuinieren in hun daktuinen. Vroegen waren hier alleen winkels, nu wonen hier gelukkig ook veel mensen. Wanneer ze de hoek omloopt zit er een huisarts, tandarts, kunstatelier en een fitnessschool aan het plein. Helemaal aan het einde ziet ze het nieuwe gemeentehuis liggen, waar de centrale hal, ook wel de ‘Botanische binnentuin’, vele mensen aantrekt om er te werken en te recreëren. Misschien gaat ze daar nog wel even naartoe, om haar administratie bij te werken.

2

3

De inwoners van de binnenstad, in het bijzonder binnen het plangebied, zijn divers. Zij bepalen het karakter van de plek. Het is ook hun domein en ontlenen er hun identiteit aan.

Het gebruik van de ruimte kan afwijken van het oorspronkelijke doel. Juist divers ruimtegebruik maakt een ontwikkeling toekomstbestendig.

De plinten van de gebouwen hebben veel diversiteit en zijn gericht op de openbare ruimte. Daarmee wordt de openbare ruimte geactiveerd en is verblijven in het centrum een feestje.

47

RAAMWERK ONTWIKKELINGEN HISTORISCHE CORRECTIE

RAAMWERK

In de visie op het ontwikkelen van het plangebied Arendshof I (Arendshof II en Arendsplein) staat een historische correctie centraal. De ‘lichte’ reconstructie van dit deel van de binnenstad biedt ruimtelijke kaders voor verdere ontwikkelingen en vormen de basis en het raamwerk voor de kernwaarden die in de visie voor het plangebied worden voorgesteld. Het gaat hierbij om het terugbrengen van ruimtelijke kwaliteit door historische verbindingen en een hiërarchische stratenpatroon te ontplooien. Op deze wijze wordt de oorspronkelijke loop van de stratenstructuur hersteld.

In de bestaande situatie worden vele stadsdelen grotendeels afgebakend door lijnen van bestaande bebouwing. Om het gebied te activeren worden er op strategische plekken de historische lijnen weer teruggebracht in de binnenstad.

“Ik zag de verandering lang niet zitten, maar ondertussen ben ik blij dat er iets wordt gedaan aan de leegstand van de stad. Het is lang niet zo druk geweest in mijn café.” Henk (50 jaar)

48

Door de binnenstad op historische wijze te corrigeren ontstaan er verschillende ontwikkelingen: 1. Arendsplein: Het ontwikkelen van deze plek met meer groenkarakter en woningbouw. 2. Arendshof II: Het transformeren van Arendshof II naar een open en transparant gemeentehuis. Het opnieuw activeren van deze plek vormt een belangrijk vliegwiel door o.a. de kans alzijdige ontsluitingen van de aangrenzende winkels te realiseren zodat de expeditiestraat een doorwaadbare straat wordt. 3. Opsplitsing Arendshof I in deelgebieden 3 en 4: Met een historische correctie van de Kegelstraat en de Arendstraat wordt de verbondenheid en doorwaardwaarheid van Arendshof I versterkt. De precieze invulling van dit deelgebied wordt op een later moment gezamenlijk bepaald.

Arendshof I door de ogen van Henk Henk heeft veel van zijn stamgasten horen spreken over de veranderingen in Arendshof I. Hij merkt dat het leeft bij de buurtbewoners, maar ook bij de ondernemers in de buurt. Hij heeft zelf ook een aantal gesprekken gevoerd over de ambitie en invulling van de stad. Dat stelde hem wel wat gerust, er wordt écht geluisterd naar wat hij zegt. De ontwikkeling wordt iets dat past bij de stad Oosterhout, en bij ‘zijn’ Oosterhouters. De verschillende fases maken dat niet alles in één keer op zijn kop staat, maar er deelgebieden worden aangepakt. Zijn café ligt vlak bij de Heuvel, dus merkt hij zelf het meest van de aanpak in deelgebied 3. Daar is nu nog niet veel veranderd, maar met de aanpak van deelgebied 1 en 2 ziet hij al een stijgende kwaliteitslijn in de binnenstad. Er is meer te doen, er zijn meer mensen, en de sfeer is gemoedelijk. Hij kijkt er naar uit wanneer ook ‘zijn’ deelgebied wordt ingevuld en aangepakt. Een ding is zeker, de binnenstad wordt een pareltje.

“Wij willen ons inzetten om het centrum dusdanig in te richten dat het voor iedereen een prima omgeving wordt om te wonen, winkelen en te verblijven.”

49

Verbonden

SAMENHANG VAN DE KERNWAARDEN Het samenbrengen en combineren van de verschillende kernwaarden; Verbonden, Groen & vitaal en Gelaagd & divers, zorgt ervoor dat Arendshof I kan herrijzen en opbloeien als een kloppende hart in het centrum van Oosterhout. Met als uitgangspunt om het gebied te herontwikkelen waarbij de identiteit, ‘groen’, ontmoeten en verblijven centraal staan. Waar geen monocultuur maar een brede diversiteit aan functies en doelgroepen ontstaat. Niet alleen op het gebied van detailhandel, maar ook door zich klaar te maken voor ontwikkelingen die in de toekomst plaatsvinden. Door een samenhang te creëren, waarbij ontmoetingen worden gestimuleerd en een diversiteit aan verschillende functies aanwezig zijn, ontstaat een plek waar men wil én kan verblijven.

Groen & Vitaal

Hierdoor ontstaat een toekomstbestendig kloppend hart voor de stad en haar inwoners.

Gelaagd & divers

50

51

AMBASSADEURS NAAR EEN KLOPPEND HART Met het opstellen van dit ambitiedocument is er een weg ingeslagen Arendshof I klaar te maken voor de toekomst. Om een plek te creëren voor alle Oosterhouters nu en in de toekomst werken verschillende experts samen om dat toekomstbeeld ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Bladerend door het ambitiedocument hebben al een aantal ambassadeurs zich aan u voorgesteld. Hiernaast stellen de andere ambassadeurs zich in het kort aan u voor. Op deze wijze dragen zij ieder hun steentje bij om een levendig, toekomstbestendig nieuw hart voor de stad en haar inwoners te realiseren.

“Als provincie werken we mee aan een binnenstad in een groene setting die klaar is voor de toekomst. Een binnenstad waar mensen graag komen, elkaar ontmoeten en waar het aangenaam vertoeven en ondernemen Jeroen van Poppel Architect / stedenbouwkundige

““Het Arendskwartier wordt straks toegankelijk nieuw hart voor alle bewoners van Oosterhout waar het welzijn van mens én dier centraal komt Jeffrey Peters te staan” Adviseur ontwikkelvisie

“Hoe spannend de stappen in het onbekende gaan zijn, het gaat leiden tot een economische vitaal Oosterhout. Hiervan ben ik overtuigd!”

“De wereld om ons heen verandert steeds sneller. Zorg dat je niet wacht op dingen die je overkomen, maar geef jezelf een perspectief om hier tijdig op in te spelen.”

52

“Mooi om te zien dat alle stakeholders nu bij elkaar komen om samen na te denken over de toekomst van Arendshof I. We kunnen niet zonder elkaar.”

Michel van Rhee Financieel adviseur

“Anticiperen op toekomstige ontwikkelingen voor een gezonde toekomst.”

“Gezamenlijk met alle stakeholders maken we Arenshof I klaar voor toekomstige ontwikkelingen! zodat het gebied zich door de tijd heen kan aanpassen aan de tijdsgeest. Geheel van visie tot realiteit.“

Robin van der Helm “Als VvE Arendshof i willen we graag

samen tijdig inspelen op de veranderende marktomstandigheden en een kloppend hart realiseren voor de bewoners van Oosterhout met een mix aan functies.”

Adviseur VvE Arendshof I

53

54

COLOFON

Bestuur Vereniging van Eigenaren Arendshof I

Contactgegevens Mailadres: E.Blokker@oosterhout.nl Telefoonnummer: 14 0162 Bezoekadres: Slotjesveld 1, 4902 ZP Oosterhout 55

56