zienswijzennota omgevingsplan molenberg

Vaststelling omgevingsplan

Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo Voor wat betreft het plan De Molenberg

Nota Inhoud en beantwoording zienswijze en ambtshalve wijzigingen

11 november 2025

1. Inleiding Het ontwerp van het Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo heeft ter inzage gelegen van 5 september 2025 tot en met 16 oktober 2025. Het ontwerp was op afspraak in te zien in het gemeentehuis. Ook was het omgevingsplan in te zien via de websites https://omgevingswet.overheid.nl/ en https://www.officielebekendmakingen.nl/. Bekendmaking hiervan heeft ook plaatsgevonden in de huis-aan-huisbladen. Tijdens voornoemde termijn kon eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen. Een zienswijze is tijdig ingediend als zij voor het einde van de termijn van terinzagelegging van het ontwerp is verzonden. De datum van de poststempel is hierbij bepalend. De termijn liep tot en met 16 oktober 2025. Naar aanleiding van het ter inzage leggen is er 1 zienswijze binnengekomen, namens 4 partijen, tegen omgevingsplan De Molenberg. Deze zienswijze is binnen de gestelde termijn (ontvankelijkheidstoets) ingediend. In het volgende hoofdstuk (twee) is de ingekomen zienswijze naar aard en inhoud samengevat weergegeven. De gemeentelijke reactie op de zienswijze is direct na de zienswijze opgenomen. In het derde hoofdstuk zijn de ambtshalve wijzigingen uiteengezet en in het vierde is de algehele conclusie gegeven over de ingebrachte zienswijze.

2

2. Inhoud en beantwoording zienswijze Belang Appellanten zijn eigenaren van aangrenzende percelen, belangenbehartigers, en een omwonende van het plangebied. Samenvatting zienswijze d.d. 16 oktober 2025 Appellanten geven de volgende gronden van bezwaar aan: 1. Een toekomstbestendige visie op de parkeerbehoefte is onvoldoende meegenomen Appellanten maken zich zorgen over het gebrek aan een toekomstvisie op parkeren in de binnenstad, met nadruk op deze specifieke locatie. Appellanten pleiten voor goede parkeervoorzieningen voor bewoners en bezoekers, met extra aandacht voor ouderen. Appellanten vragen om een onderzoek naar de behoefte en haalbaarheid van ondergronds parkeren, waarbij bestaande kelderstructuren mogelijk hergebruikt kunnen worden. Ze benadrukken het belang van een groene, klimaatbestendige omgeving, mede vanwege de aanwezigheid van kwetsbare groepen. Daarnaast wijzen ze op de groei van toerisme en het aantal bewoners in de binnenstad, wat de parkeerdruk verhoogt. Tot slot uiten appellanten zorgen over het opofferen van historisch groen, zoals de Kloostertuin, wat volgens hen indruist tegen de vastgestelde Omgevingsvisie. 2. Opnieuw gevaar voor uniforme blokvorming die niet aansluit op de binnenstad Het plan stelt grootschalige bouw voor in een historisch gebied dat juist wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en een informeel stegen- en stratenpatroon.

Volgens de appellanten biedt dit project een kans om de historische structuur deels te herstellen, maar die kans wordt in het huidige ontwerp niet benut. Ze betreuren dat de blokvorming van complex “M” al vastligt en dat deze aanpak nu ook wordt toegepast op complex “W”, wat haaks staat op de gemeentelijke Omgevingsvisie die het historische karakter van Groenlo als leidend beschouwt. Suggesties van de appellanten om kleinstedelijke elementen terug te brengen, zijn onvoldoende verwerkt in het plan. Daarnaast missen ze specifieke ruimtelijke elementen zoals hagen, tuinmuren, een fijnmazige stegenstructuur en een zichtlijn op de basiliek. Ook de voorgestelde ontsluiting via de Molenweg/Koksteeg wordt als onwenselijk gezien ten opzichte van een alternatief via de Ziekenhuisstraat.

3

3. Meer aandacht voor ontmoeten van doelgroepen De Parochie HH. Paulus en Ludger uit haar zorgen over de nieuwbouw en inrichting van de openbare ruimte rondom de Molenberg in Groenlo. Ze vindt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de historische en sociale waarde van de Sint-Calixtusbasiliek, die als basiliek een centrale rol speelt in de stad. De parochie pleit voor een sfeervolle en uitnodigende omgeving, met onder andere herstel van de historische processielaan en vergroening van het kerkplein. Ook maakt ze zich zorgen over het ontbreken van aandacht voor archeologisch erfgoed en de beperkte integratie van haar suggesties in het stedenbouwkundig plan. Ze ziet de huidige inrichting als een gemiste kans voor zowel de kerk als de stad Groenlo. 4. Inzet van geschiedenis in de openbare ruimte Het gebied heeft eeuwenlang, en nog steeds, een unieke rol gespeeld in de geschiedenis van Groenlo. Het klooster, de kerk, het kerkhof, het ziekenhuis, de molen. Appellanten missen in dit ontwerp de inspanning om deze uniciteit weer te versterken/ te laten herbeleven. 5. Toegankelijkheid digitale stukken Tot slot willen appellanten nog onze algemene zorgen met betrekking tot het zienswijzeproces uitspreken, namelijk over de slechte toegankelijkheid en overzichtelijkheid van de digitale stukken.

Dit belemmert het recht dat eenieder heeft om zich een goed beeld te kunnen vormen van voorliggend plan.

4

Beantwoording Hieronder beoordelen wij de zienswijze. 1. Een toekomstbestendige visie op de parkeerbehoefte is onvoldoende meegenomen De parkeervoorzieningen in deze gebiedsontwikkeling worden goed ingericht met speciale aandacht voor ouderen. Gezien de doelgroep van zorggeschikte sociale huurwoningen (plandeel binnenstadzijde) is ondergronds parkeren simpelweg financieel niet haalbaar. Er is vanuit de parkeervraag van deze ontwikkeling ook geen aanleiding om extra parkeren ondergronds toe te voegen, nog los van de verkeersaantrekkende werking van een parkeergarage. Genoemde projecten in de zienswijze waar wel een parkeergarage is, zijn niet vergelijkbaar met de ontwikkeling van De Molenberg en van de zorggeschikte sociale huur van - mogelijk - De Woonplaats. De genoemde voorbeelden betreffen dure (koop)woningen al dan niet in combinatie met winkels. Deze functies brengen meer op en dus was daar ondergronds parkeren kennelijk financieel mogelijk. De gebiedsontwikkeling waarop dit omgevingsplan ziet, moet zijn eigen parkeerbehoefte oplossen. Dit is uitgewerkt in de parkeerparagraaf van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Parkeervraag van andere functies in Groenlo dan wel een onderzoek naar de parkeerbehoefte in de binnenstad van Groenlo zijn geen onderdeel van deze ontwikkeling.

Wel worden er in 2026 extra parkeerplaatsen toegevoegd aan de Kloostertuin als onderdeel van de herinrichting van dit gebied als verwijzing naar de historische ravelijn langs de gracht. Overigens sluit de standaardregeling van het gemeentelijk omgevingsplan ondergronds bouwen niet uit. Zo mag je onder het hoofdgebouw 3 m diep ondergronds bouwen, waarbij tot 1 m buiten de gevel van het hoofdgebouw gebouwd mag worden. De inrichting van de parkeervoorzieningen is een uitwerking van het plan voor de openbare ruimte en geen onderdeel van het omgevingsplan dat ter inzage heeft gelegen. Ook de wens voor een groene en klimaatbestendige omgeving komt terug in de uitwerking van het plan voor de openbare ruimte. Ten opzichte van de bestaande situatie wordt er in de nieuwe situatie meer oppervlak groen en minder oppervlak verharding gerealiseerd. De zorg dat er te veel groen wordt opgeofferd voor parkeervoorzieningen is dan ook onterecht. 2. Opnieuw gevaar voor uniforme blokvorming die niet aansluit op de binnenstad Het nu voorliggende omgevingsplan en de daarin opgenomen functies en bouwmogelijkheden vloeien voort uit en passen binnen het in 2024 vastgestelde beeldkwaliteitsplan (BKP) De Molenberg. In het BKP is uitgangspunt dat de binnenstadzijde kleinschaliger is dan de grachtzijde.

De schaal en korrel van de bebouwing aan de binnenstadzijde sluit juist aan bij de bestaande bebouwing van de binnenstad. In de kaart van het omgevingsplan is een groot vlak te zien, die de indruk kan wekken dat er een soortgelijk gebouw ontwikkeld gaat worden als in fase 1/2 (deel M langs de gracht. De hoogte voor de nieuwbouw aan de binnenstadzijde (deel W) is voor de goot 10,5 meter en voor de bouwhoogte 13,5 meter. Zie daarvoor blz. 19-22, 25-26, 29-30 van het BKP. Ook de gevelindeling en materialisering kunnen gaan bijdragen aan het beoogde beeld, zijnde het kleinstedelijke karakter en de individualiteit. Hagen en tuinmuren zouden daarin meegenomen kunnen worden. De ruimtelijke elementen zoals hagen en tuinmuren komen aan bod bij de verdere uitwerking van het inrichtingsplan openbare ruimte, en De 'Molenhof' (achterterrein gebouw W), en de inrichting van de bouwkavels, e.e.a. binnen de kaders van het BKP. De langzaam-verkeerroute tussen kerk en voormalige locatie van de molen is een toevoeging van het stegen-/stratenpatroon, die in eerdere plannen nog niet was opgenomen. Dit wordt verder uitgewerkt in het inrichtingsplan voor de openbare ruimte.

Hierbij wordt opgemerkt dat hier na overleg met de initiatiefnemer en de parochie het bouwvlak van de functie Wonen is verkleind en de bouwgrens in de zuidoosthoek zo'n 2 meter naar links is opgeschoven ten gunste van de ruimte tussen de gebouwen door. Hiermee verbetert de beoogde zichtlijn van noordwest naar zuidoost. Zie verderop onder Ambtshalve wijzigingen. Naar verwachting worden het omgevingsplan en de omgevingsvergunning voor blok M ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad op 16 december 2025. Zoals gezegd, is het omgevingsplan gebaseerd op de kaders van het BKP uit 2024. 3. Meer aandacht voor ontmoeten van doelgroepen

5

De brief van de parochie waarnaar verwezen wordt, is bekend. De inhoud ervan stemmen we af met de Parochie en krijgt een plek in de verdere uitwerking van het inrichtingsplan openbare ruimte en de inrichting van de bouwkavel aan de binnenstadzijde. 4. Inzet van geschiedenis in de openbare ruimte Uitgangspunt is, dat het verhaal van de plek de basis voor het ontwerp vormt. De cultuurhistorie en archeologie maken daar integraal onderdeel van uit, maar niet alles uit het verleden kan weer zichtbaar worden gemaakt, omdat er veel meer wensen en eisen voor de beperkt aanwezige ruimte van toepassing zijn. Het doel van dit plan is niet om het verleden (letterlijk) terug te brengen, maar wel om daar waar mogelijk iets te doen met verwijzingen naar het rijke Groenlose verleden. Het herstel van de vestingwal, het meer zichtbaar maken van de kapel, de beleving van de basiliek, de inpassing van waardevolle bomen en toepassing van gebakken bestratingsmaterialen zijn aspecten van het ontwerp die bijdragen aan het beleefbaar/ zichtbaar maken van de geschiedenis. Bij de planvorming is gekeken naar de historische context. Vanuit het historisch kaartbeeld zijn er in het plan historische zichtlijnen en langzaam-verbindingsroute (steeg) toegevoegd die de sfeer en karakter van de vestingstad versterken (zie de groene pijlen indicatief hieronder).

Daarbij geldt dat de inrichting voor het gebied waar de genoemde gebouwen stonden nog verder moet worden uitgewerkt. Het plan dat ter inzage heeft gelegen betreft enkel nog een planologische uitwerking. En zoals hierboven aangegeven, wordt het bouwvlak van de functie Wonen (vlak W hieronder) nabij City Lido 2 meter verkleind, zodat meer ruimte ontstaat voor de zichtlijn van noordwest naar zuidoost op de Basiliek.

De keuze om in het ontwerp voor De Molenberg vooral de beleving van de vestingwerken te versterken, komt voort uit de uitgangspunten van het Programma Stad Groenlo: •

Vestingstad als kernidentiteit Het Programma benoemt de vestingwerken en het vestingverleden als het meest onderscheidende en toeristisch aantrekkelijke element van Groenlo. Dit vormt de basis voor de pijler vrijetijdseconomie & cultuur en de pijler historische beeldkwaliteit & openbare ruimte (zie projecten 12 t/m 15). Het doel is om Groenlo als vestingstad herkenbaar en beleefbaar te maken, inclusief gracht, bolwerken en linies.

•

Beleving en verbinden als speerpunten Het Programma zet expliciet in op beleving en verbinding van cultuurhistorie met toerisme. De vestingwerken zijn hiervoor het sterkste middel: ze bieden een duidelijk verhaal (Slag om Grolle,

6

80-jarige oorlog) en een fysieke structuur die kan worden verbeeld en benut voor recreatie (wandelroutes, fluisterboten, evenementen). Het Programma koppelt de vestingwerken aan het “DNA van Groenlo” en ziet hierin een unique selling point voor de stad en regio. De nadruk op vestingwerken is een strategische keuze om Groenlo als vestingstad te profileren, toerisme te stimuleren en de stad economisch vitaal te maken. Dat neemt niet weg dat binnen de uitwerking van de plannen in de stadszone niet gekeken wordt naar historische aanknopingspunten. 5. Toegankelijkheid digitale stukken We herkennen dit signaal. Het landelijk DSO-systeem is daarvan echter grotendeels de oorzaak en ligt buiten de invloedssfeer van de gemeente. De gemeente is tijdens kantooruren bereikbaar om geïnteresseerden telefonisch wegwijs te maken door het systeem. Het is ook mogelijk om een afspraak te maken

7

3. Ambtshalve wijzigingen De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-omgevingsplan zijn de volgende: • In de algemene regels zijn tekstuele aanpassingen gedaan zoals het definiëren van een zijerf of het opnemen van het verbod op samenvoegen van woningen zonder vergunning. • Verplichte waterberging van 40 mm is toegevoegd op de locatie Molenberg. • Bouw- en gebruiksvoorschriften voor wat betreft de locatie Eefseler Esch zijn gewijzigd ten opzichte van het ontwerp. Dit is niet relevant voor het omgevingsplan voor wat betreft de locatie Molenberg, maar omdat de locaties technisch gezien in één document zijn opgenomen, zijn deze wel zichtbaar als correcties in het plan. • Bouwvlak functie Wonen verkleind ten gunste van de zichtlijn op de basiliek. Uit overleg met de Parochie en andere stakeholders is gebleken dat haar grootste zorg de zichtlijn op de basiliek van noordwest naar zuidoost is. In het omgevingsplan dat als ontwerp ter inzage lag, lag het bouwvlak van de functie Wonen nabij City Lido dicht op de gebouwen van City Lido. Op zich was die ruimte voldoende voor een zichtlijn op de kerk. Om de zorg van de Parochie hierover weg te nemen, hebben we in overleg met de initiatiefnemer het bouwvlak van de functie Wonen nabij City Lido verkleind door daar de bouwgrens 2 m naar links op te schuiven. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor de zichtlijn op de basiliek.

Oostelijke bouwgrens hier ca. 2 m naar links opschuiven

8

Hieronder indicatief een interpretatie van hoe het zicht vanuit het noordwesten op de basiliek er uit kan zien (hier is het gebouw van De Woonplaats nog niet 2 m opgeschoven, in dit plaatje naar rechts).

9

4. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het omgevingsplan. Overleg met de parochie en initiatiefnemer leidt tot aanpassing van het bouwvlak van de functie Wonen, een beperkte aanpassing. Op basis van de relevante informatie en na afweging van de belangen is onze conclusie dat er door het vaststellen van de omgevingsplanwijziging geen onevenredig nadelige effecten optreden, oftewel er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

10