woonvisie 2023-2027 bijlagen
Tekst van het document
woningverbetering van dit aantal woningen (27% van hun voorraad) tot en met 2030: verduurzamen,
levensloopgeschikt maken, sloop/vervangende nieuwbouw. Ook het verbeteren van de leefbaarheid
wordt hierbij meegenomen, in actieve samenwerking tussen gemeenten en corporaties;
b) Verbetering van minimaal 24.000 particuliere woningen18 via Baanbrekende Aanpak: de regionaal
vastgestelde Baanbrekende Aanpak vormt de kapstok voor verschillende aanbodgerichte projecten
en initiatieven zoals o.a. de One Stop Shop, een aanpak voor Doe-Het-Zelvers en een collectieve
aanpak. Het Achterhoeks Energieloket is het centrale aanspreekpunt voor ondersteuning van
particuliere eigenaren en verhuurders;
c) Verduurzaming van ruim 40 Achterhoekse buurten en kernen: de Achterhoekse gemeenten
werken samen met partners vanuit hun lokale transitievisies Warmte aan de verduurzaming en het
levensloopbestendig maken van Achterhoekse kernen en buurten. Deze aanpak wordt onderstreept in
de regionale woonagenda19;
d) Regionale agendaprojecten: om versneld te kunnen investeren in de kwaliteit van de bestaande
woningvoorraad worden ook binnen deze programmalijn regionale agendaprojecten aangewezen. Dit
zijn projecten die een substantiële bijdrage leveren aan het verbeteren van de bestaande
woningvoorraad, buurten en kernen. De komende periode worden de criteria daarvoor nader
uitgewerkt en wordt een lijst van regionale agendaprojecten samengesteld;
e) Verzwaring elektriciteitsnet: het wonen van de toekomst kent een sterke verbinding met de gehele
energietransitie. De elektrificatie van de warmteproductie, met name door (hybride) warmtepompen en
de toepassing van zonnepanelen op daken is van invloed op de netcapaciteit, net als overigens
de elektrificatie van mobiliteit. Ook zal in en rondom de gebouwde omgeving steeds meer duurzame
energieproductie plaatsvinden om in deze extra elektriciteitsbehoefte te kunnen voorzien. Vanuit de
woonopgave wordt binnen deze thema’s de verbinding gezocht met de Regionale Energiestrategie (RES)
Achterhoek en de thematafel Circulaire Economie & Energietransitie.
16
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/circulaire-economie/nederland-circulair-in-2050
17
Ook het tegengaan van hittestress en wateroverlast behoeft aandacht en wordt de komende tijd nader uitgewerkt
18
Dit aantal is gebaseerd op de 28% particuliere eigenaren die heeft aangegeven te willen investeren in het verbeteren van
19
Voor Oost Gelre gaat het om Hooiland in Lichtenvoorde en Groenlo Noord-West.
(opmerking Jan-Arie). de woning; dit aantal kan groeien.
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
25
Programmalijn 3: ‘De Achterhoek, een plek voor iedereen’ De betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in de Achterhoek staat voor veel mensen onder druk. Zowel het vinden van een passende woning met woonlasten passend bij hun inkomen als het type aanbod is een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte van woningzoekenden. Met name voor jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen geldt dat er een grote behoefte is aan meer betaalbare woningen op de Achterhoekse woningmarkt. De opgave zit met name in de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor jonge huishoudens en starters, bij levensloopbestendige woningen en op het gebied van wonen en zorg. Concreet wordt dit ingevuld conform de lijn van de NWBA en de woondeal met grofweg 1/3 sociale huur en 1/3 betaalbare koop. Ook wordt extra aandacht besteed aan (geclusterde) woonvormen tussen thuis en verpleeghuis. De aanpak betreft: a) Betaalbaarheid in projecten: Alle Achterhoekse gemeenten zorgen voor 28% sociale huur en
32% betaalbare koop tot € 355.000 (betaalbaarheidsgrens Rijk) en middenhuur (tot € 1.000,- per
maand of minder) binnen het totaal van nieuwbouwwoningen op gemeenteniveau. Binnen het
koopsegment hanteren we een extra categorie in het aanbod van betaalbare koopwoningen. Voor
starters leggen we de betaalbaarheidsgrens vast op maximaal € 250.000.;
b) Regionale huisvestingsverordening: Het Rijk werkt aan een wetsvoorstel dat het opstellen van een
urgentieverordening en/of huisvestingsverordening door gemeenten voor specifieke aandachtsgroepen
verplicht. Deze huisvestingsverordening stellen we regionaal op;
c) Regionale woonzorgstrategie: We leggen in een regionale woonzorgstrategie afspraken vast over welke
opgaven we regionaal afstemmen (locaties, kwaliteiten, doelgroepen) en welke we lokaal verder invullen;
d) Regionale afspraken huisvesting vergunninghouders: In 2023 maken we regionale afspraken over de
huisvesting van vergunninghouders. We zoeken uit wat je gezamenlijk regionaal zou kunnen oppakken
zodat alle gemeenten hun taakstelling kunnen halen;
e) Afspraken woonruimteverdeling huisvesting arbeidsmigranten: In 2023 werken we een regionaal
plan uit voor de integrale aanpak van huisvesting van arbeidsmigranten. Naast huisvesting gaat dit ook
over registratie, integratie, zorg en communicatie. Ons uitgangspunt hierbij is: arbeidsmigranten (short,-
mid- en longstay) verwelkomen we in woningen met kwaliteit, verdeeld over de regio.
Programmalijn 4: ‘Wonen als integrale gebiedsopgave’ Naast de woonopgaven zijn er voor de Achterhoek de komende jaren een aantal andere - aan woningbouw gerelateerde – grote opgaven. Zo is de bereikbaarheid van én in de regio van belang. Dan gaat het om een verbeterde bereikbaarheid per spoor (onder andere via de RegioExpres), het verbeteren van de doorstroming op de N18, het aanleggen van veilige (snel) fietsverbindingen, een fijnmazig netwerk van deelmobiliteit en het realiseren van een ‘Mobility as a Service’-platform binnen de regio. Daarnaast is de transitie van het landelijk gebied een belangrijk thema. Door verschillende ontwikkelingen is de verwachting dat er de komende jaren veel agrarisch vastgoed vrijkomt. Ook is er de wens om de kwaliteit van de natuur te verbeteren, het watersysteem robuuster en gezonder maken en te streven we naar een klimaatneutrale regio. Concreet is het de bedoeling de komende jaren de slag te maken naar gebiedsgericht en integraal denken en werken, door middel van regionale woonstrategieën. De doelstellingen zijn: •
Vergroten differentiatie woonaanbod in vitale kernen en buurten;
•
Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus;
•
Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteitsknooppunten;
•
Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied.
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
26
De aanpak betreft: a) Ruimtelijke verkenning: In 2023 wordt gewerkt aan een integraal ruimtelijk perspectief
voor de Achterhoek, waarin opgaven als wonen en werken geïntegreerd worden met opgaven als
natuurherstel, droogte en stikstofreductie. Uiteraard vindt er samenwerking en afstemming plaats met
het provinciale traject om tot een gebiedsprogramma te komen zoals het Rijk dat van hen vraagt.;
b) Omgevingswet: De gemeenten benutten de invoering van de Omgevingswet om de integrale aanpak
van de woonstrategieën verder uit te werken en op lokaal niveau heldere kaders en afspraken te maken
met betrekking tot gebiedsontwikkeling (maatwerk milieudoelen, ontwikkelkader), bovenplanse kosten
en participatie. Waar mogelijk werken gemeenten hierin samen en leren van elkaar;
c) Regionale agendaprojecten: Om een impuls te geven aan de regionale woonstrategieën worden
regionale agendaprojecten aangewezen, die een substantiële bijdrage leveren aan het behalen van de
doelstellingen per woonstrategie..
Uitvoeringsagenda Om te komen tot concrete resultaten van de vier programmalijnen is een resultaatgerichte samenwerking vereist in de regio. Er is daarom voor gekozen om bestuurlijke trekkers te benoemen bij de programmalijnen. Deze leden van de thematafel Wonen & Vastgoed zullen de voortgang bewaken, acties uitzetten ten behoeve van het gewenste resultaat en terugkoppelen aan de thematafel. In de uitvoeringsagenda staan concrete acties genoemd, die volgen uit de Regionale Woonagenda en de uitkomsten vanuit de overleggen die hebben plaatsgevonden bij ‘Van Dromen Naar Doen’ en het ambtelijk overleg wonen. De uitvoeringsagenda is tijdens de thematafel van 9 maart 2023 besproken en bevat de volgende acties: Acties algemeen: •
Actie #1 Benoeming trekkers programmalijnen
•
Actie #2 Vaststellen definitie Regionale Agendaprojecten
•
Actie #3 Oplevering lijst Regionale Agendaprojecten
•
Actie #4 Evaluatie en aanpassing Woon- & Vastgoedmonitor
•
Actie #5 Procesafspraken minister, provincie en regio Achterhoek
Programmalijn 1: ‘Vergroten woningvoorraad en versnellen productie’: •
Actie #6 Bespreken uitkomsten ‘Van dromen naar doen’ en benoemen vervolgacties
•
Actie #7 Verkenning en presentatie plan Regionaal Aanjaagteam
•
Actie #8 Verkenning en presentatie plan Regionale Flexpool
•
Actie #9 Verkenning uniformeren en versnellen proces gemeenten
•
Actie #10 Verkenning en opstellen productcatalogus
•
Actie #11 Evaluatie Cirkelregio Achterhoek
•
Actie #12 Vaststellen vervolgacties Circulair bouwen
•
Actie #13 Aanhaking/evaluatie Biobased bouwen
•
Actie #14 Presenteren plannen Innovatie in de bouw
Programmalijn 2: ‘Investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad’: •
Actie #15 Evaluatie Baanbrekende aanpak
•
Actie #16 Vaststellen vervolgacties Baanbrekende aanpak
•
Actie #17 Identificeren uitdagingen en lopende trajecten
•
Actie #18 Identificeren en presenteren kansen
•
Actie #19 Presenteren plannen voor verbetering 7.000 sociale huurwoningen
•
Actie #20 Presenteren aanvullende plannen voor verbetering 24.000 woningen in particulier bezit
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
27
Programmalijn 3: ‘De Achterhoek, een plek voor iedereen’: •
Actie #21 Presenteren plan om te komen tot betaalbare woningbouw
•
Actie #22 Vaststellen regionaal beleid arbeidsmigranten
•
Actie #23 Inrichten proces en regionale afspraken huisvesting vergunninghouders
•
Actie #24 Verkenning regionale huisvestingsverordening
•
Actie #25 Vaststellen regionale woonzorgvisie
Programmalijn 4: ‘Wonen als integrale gebiedsopgave’: •
Actie #26 Presenteren plan waar en hoe de Regionale woonagenda te vervlechten met andere opgaven en lopende trajecten
•
Actie #27 Verkenning samenwerking omgevingswet
•
Actie #28 Aansluiten ruimtelijke verkenning aan regionale woonagenda
•
Actie #29 Verdere uitwerking woonstrategieën
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
28
Bijlage 5: Wetgeving, instrumentarium en fiscale maatregelen In de uitwerking van de NWBA, de zes daar aan gekoppelde programma’s en de Nationale prestatieafspraken zijn diverse wetsvoorstellen gedaan. Deze verkeren in verschillende stadia: sommige zijn nog in ontwerp, andere zijn al geëffectueerd. Ook wetswijzigingen die al in procedure waren, zijn in het overzicht opgenomen. Daarnaast wordt een beeld van het (overige) instrumentarium geschetst en zijn een aantal fiscale maatregelen van belang voor de woningmarkt.
Wetgeving Afschaffen verhuurderheffing De verhuurderheffing voor woningcorporaties is afgeschaft per 1 januari 2023, in ruil voor de Nationale prestatieafspraken die in juni 2022 zijn overeengekomen tussen Aedes, de Woonbond, VNG en het Rijk. Behalve afspraken over de huurprijsontwikkeling, verduurzaming, woningverbetering en leefbaarheid hebben de corporaties toegezegd de gewenste 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen te gaan bouwen. De gemeenten hebben toegezegd eind 2022 geschikte locaties aan te dragen en te streven naar tenminste 30% sociale huur. Dit vindt zijn plaats in de regionale woondeals. Wetsvoorstel Wijziging van de Huisvestingswet 2014 Het wetsvoorstel naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Huisvestingswet 2014 regelt onder meer dat gemeenten vaker voorrang mogen geven aan personen met een maatschappelijke of economische binding, namelijk voor 50% van de beschikbare huurwoningen. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om extra voorrang te geven aan bepaalde beroepsgroepen die als cruciaal worden aangemerkt, zoals onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten. Dit wordt ook mogelijk voor het bewonen van koopwoningen tot € 355.000. Binnen de kaders van deze wet kunnen gemeenten lokaal invulling geven aan deze regels, door middel van een huisvestingsverordening.
In regionaal verband wordt in 2023 in de Achterhoek een proces opgestart om dit op hoofdlijnen gezamenlijk vorm te geven. Gemeente kunnen er vervolgens lokaal verder invulling aan geven. Het wetsvoorstel is in de debatfase en treedt naar verwachting op 1 juli 2023 in werking. Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting Het wetsvoorstel was al aangekondigd in de Nationale Woon- en Bouwagenda en is in februari 2023 in consultatie gegaan. Het wetsvoorstel geeft het Rijk, provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten om samen regie te voeren op de volkshuisvesting. Concreet bevat het onder andere de volgende elementen: •
Regie op hoeveelheid woningen en locaties: er komt een verplichting dat Rijk, provincie en gemeenten
een volkshuisvestingsprogramma opstellen, waarmee invulling wordt gegeven aan de (regionale)
bouwopgave, inclusief locaties. De wet geeft zowel het Rijk als provincies de mogelijkheid om juridisch
te sturen via instructies, bijvoorbeeld om een knoop door te hakken over een nieuwbouwlocatie.
•
Regie op betaalbaarheid: het streven is dat twee derde van de nieuwbouw bestaat uit betaalbare
woningen, zowel koop als huur. Gemeenten met weinig sociale huur in de voorraad moeten méér
sociale huur bouwen, gemeenten met veel sociale huur in de woningvoorraad hoeven juist mínder
sociaal te bouwen;
•
Versnellen procedures: de regering wijst categorieën bouwprojecten aan die versneld behandeld
worden bij de rechter. Om die versnelling in te zetten komt er voor die projecten één gang naar
de rechter in plaats van twee, doet de bestuursrechter binnen zes maanden uitspraak, wordt het
beroep versneld behandeld en moeten de redenen van het beroep binnen de beroepstermijn
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
29
•
zijn ingediend; Regie evenredige verdeling: voor sommige groepen is het extra lastig om een woning te vinden,
zoals mensen die uitstromen vanuit de GGZ, de maatschappelijke opvang en het beschermd
wonen komen. Het wetsvoorstel creëert meer mogelijkheden voor mensen die met urgentie een
woning nodig hebben. Gemeenten worden verplicht in hun huisvestingsverordening een
urgentieregeling vast te stellen, waarbij ze verplicht een aantal landelijk geldende categorieën ‘urgent
woningzoekenden’ opnemen. De huisvestingsopgave van deze groepen wordt met de wet tevens
evenrediger verdeeld in de regio.
•
Verstevigen van lokale prestatieafspraken: het wetsvoorstel regelt dat de gemeentelijke
volkshuisvestingsprogramma’s hun doorwerking krijgen in de lokale prestatieafspraken tussen
gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties. Indien een geschil ontstaat bij het maken
en/of het uitvoeren van deze lokale prestatieafspraken, kunnen alle partijen dit geschil voorleggen aan
de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Op basis van het advies van een
onafhankelijke adviescommissie doet de minister vervolgens een bindende uitspraak.
•
Een definitie van sociale huur: een DEAB-huurwoning van een woningcorporatie of een huurwoning onder de liberalisatiegrens waarvoor een instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt.
Wetsvoorstel Vereenvoudiging van de huurtoeslag Met dit wetsvoorstel beoogt de minister een eenvoudiger stelsel te creëren, onder andere door de toeslag primair te baseren op het inkomen, in combinatie met genormeerde huurprijzen in drie categorieën. Dit ingrijpende voorstel is in juli 2022 in consultatie gegaan en heeft veel kritiek geoogst bij de betrokken partijen. De Raad van State adviseert het voorstel niet (ongewijzigd) in te dienen, met verwijzing naar de negatieve inkomensgevolgen voor twee derde van de huidige toeslagontvangers en de kritische noten van de Belastingdienst bij de uitvoerbaarheid. In februari 2023 is een gewijzigd wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend, waarin de genormeerde huren zijn geschrapt. De belangrijkste elementen zijn de verlaging van de leeftijdsgrens voor volledige huurtoeslag van 23 naar 21 jaar en het afschaffen van maximum huurgrenzen. Hierdoor komen meer huurders met een laag inkomen, maar een te hoge huur, in aanmerking voor huurtoeslag. Vooralsnog is de planning om de hervorming in 2024 geleidelijk te introduceren, met een overgangsperiode van vijf jaar. Wijziging van de woningwet (huurverlaging) Dit wetsvoorstel regelt een huurverlaging in 2023 voor huurders met een inkomen tot 120% van het zogenoemde minimum-inkomensijkpunt. Voorwaarde voor de huurverlaging is dat de woning wordt gehuurd van een woningcorporatie.
De huur wordt verlaagd tot maximaal € 575 per maand per 1 juli 2023. De regering wil met dit voorstel betalingsproblemen voorkomen door onder andere de hoge inflatie. Dit is onderdeel van de Nationale prestatieafspraken maar op voorstel van Aedes van 2024 naar 2023 vervroegd. De wijziging is in februari 2023 aangenomen door de Tweede en Eerste Kamer. Wijziging Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte Deze wet maximeert de huurverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. De wijziging heeft betrekking op de basis hiervoor: per 1 januari 2023 is niet langer de inflatie, maar de CAO- loonontwikkeling leidend. De wijziging is eind 2022 van kracht geworden. Daardoor komt de maximale huurverhoging in de vrije sector in 2023 uit op 4,1%. Voor corporaties geldt per 1 juli 2023 een maximale verhoging van 3,1%.
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
30
Wetsvoorstel Betaalbare huur Dit wetsvoorstel (voorheen: ‘regulering middenhuur’) is in december 2022 door de minister in een Kamerbrief gepresenteerd. Er zijn vier pijlers: •
meer betaalbare huurwoningen;
•
betere bescherming van de huurder;
•
verduurzaming van de woningen;
•
blijvende investeringsbereidheid in nieuwbouw.
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt uitgebreid en gaat ook voor duurdere woningen gelden. Op dit moment ligt de grens bij circa 145 punten; daarboven mag de verhuurder zelf de prijs bepalen. Die grens wordt verhoogd naar 186 punten. De maximale jaarlijkse huurstijging wordt beperkt tot de CAOloonontwikkeling plus 0,5%. Door het WWS dwingend te maken, zijn verhuurders verplicht zich te houden aan de maximale huurprijs. Gemeenten worden verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huurprijs vragen. Ook wordt de positie van huurders zelf versterkt: met de nieuwe wet kunnen zij ook na zes maanden nog naar de Huurcommissie stappen. Een duurzame woning met energielabel A of hoger krijgt extra punten, terwijl energielabel E of lager juist zorgt voor puntenaftrek. Hierdoor wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter en wordt de verduurzaming van huurwoningen bevorderd. De wet geldt straks voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Het is van belang dat de regulering lopende nieuwbouwprojecten niet vertraagt. Daarom wordt er een opslag ingevoerd voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs tot tien jaar na oplevering. Het voorstel is in de consultatiefase; de beoogde ingangsdatum is 1 januari 2024.
Wet goed verhuurderschap Met het wetsvoorstel wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en tegengaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beschermen. Om dat te bereiken richt het voorstel zich tot verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel introduceert verschillende instrumenten, waaronder (basis)normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid om verhuurdervergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om een verhuurvergunning te verplichten. Zo kunnen gemeenten extra eisen stellen aan de verhuurder als het gaat om het onderhoud van de woning en de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen. Het wetsvoorstel is in juni 2022 ingediend bij de Tweede Kamer. De verwachting was dat de Wet vanaf 1 januari 2023 van kracht zou zijn, maar in februari 2023 was het wetsvoorstel nog niet verder dan de debatfase.
Instrumentarium Instrumentarium omgevingswet De Rijksoverheid geeft aan daar waar nodig de instrumenten van de Omgevingswet in te zetten om te zorgen dat alle gemeenten, provincies en het Rijk hun deel van de taak en verantwoordelijkheid nemen op het terrein van de volkshuisvesting. Het Rijk zal waar nodig instructieregels opstellen (bijvoorbeeld via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en het Besluit kwaliteit leefomgeving). Woningbouwimpuls De Woningbouwimpuls (WBI, Besluit en Regeling Woningbouwimpuls), die gemeenten helpt bij het snel realiseren van veelal betaalbare woningen, wordt voortgezet. Een beperking voor een gemeente als Oost Gelre is de minimale projectomvang van 200 woningen die hiervoor geldt. De vierde tranche, is inmiddels gesloten, maar in de periode februari-maart 2023 is de vijfde tranche opengesteld, waarbij Impulskamers Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
31
actief zijn om kleinere gemeenten op weg te helpen bij een aanvraag. Grondslag specifieke uitkeringen volkshuisvesting De minister heeft een algemene maatregel van bestuur (AMvB) ontwikkeld die een betere, langjarige, grondslag biedt om op het gebied van de volkshuisvesting specifieke uitkeringen te kunnen verstrekken aan gemeenten. Deze AMvB is in november 2022 in werking getreden. Versnellen van het proces van initiatief naar realisatie In het kader van dit doel beziet de minister de mogelijkheden om wettelijke procedures te versnellen en de bouwregelgeving (Bouwbesluit en Besluit bouwwerken leefomgeving) te verbeteren. Opkoopbescherming Sinds 1 januari 2022 is een tijdelijke regeling toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014, die een opkoopbescherming mogelijk maakt. Het doel van de regeling is om woningzoekenden, met name koopstarters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning of om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Het is de koper van een (aangewezen) goedkope of middeldure woning niet toegestaan om deze in gebruik te geven voor een periode van vier jaar, met uitzondering van bijvoorbeeld directe familieleden. Dit wordt gereguleerd door een vergunningstelsel, dat gekoppeld is aan de gemeentelijke huisvestingsverordening.
Het is een minder stringent middel dan zelfbewoningsplicht. Zelfbewoningsplicht Door de invoering van een zelfbewoningsplicht willen gemeenten hun greep op de markt van goedkope nieuwbouw koopwoningen verstevigen, om met name starters een betere positie te geven. Het doel is te voorkomen dat beleggers een dergelijke woning kopen, direct verhuren en daarmee aan de markt voor koopstarters onttrekken. Als de gemeente grondeigenaar is, is dit zonder meer mogelijk waarbij wel een goede onderbouwing van de noodzaak wel een voorwaarde is. Als de gemeente geen grondeigenaar is, kan het in een exploitatieplan worden vastgelegd of worden overeengekomen in een anterieure overeenkomst. Een gebruikelijk termijn voor de zelfbewoningsplicht is 3 tot 5 jaar. Soms is een zelfbewoningsplicht gekoppeld aan een antispeculatiebeding. Antispeculatiebeding Dit instrument wordt in het algemeen gebruikt door gemeenten, om prijsspeculatie met goedkope nieuwbouwwoningen tegen te gaan. Als een woning min of meer kunstmatig onder de marktprijs is gerealiseerd om bijvoorbeeld starters op de woningmarkt te bedienen, dan is het ongewenst dat deze korte tijd na oplevering wordt doorverkocht voor hogere prijzen. Meestal bevat het antispeculatiebeding bepalingen die aangeven welk percentage van de overwinst in rekening wordt gebracht na doorverkoop.
Het percentage loopt in het algemeen elk jaar af tot 0% aan het einde van de vastgelegde termijn, meestal een jaar of vijf. Fiscale maatregelen Er zijn of worden diverse fiscale maatregelen genomen om volgens de Rijksoverheid een betere positie voor middeninkomens te bereiken. Per 1 januari 2023 is de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd naar 10,4% en is de leegwaarderatio – in de meeste gevallen – op 100% gesteld. Hierdoor is het voor beleggers veel minder aantrekkelijk geworden een woning te verhuren, zodat deze vaker beschikbaar komt voor bijvoorbeeld een koopstarter. De specifieke schenkingsvrijstelling voor de aankoop van een woning (‘jubelton’) is in 2023 sterk beperkt en wordt per 2024 afgeschaft. De belasting van het werkelijk rendement in plaats van een forfaitair rendement in box 3 is in voorbereiding.
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
32
Bijlage 6: Tabellen plannen en programma Tabel 6.1 Overzicht bijdrage Oost Gelre aan de Regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek Sociale huur totaal
Sociale huur corporaties
Middenhuur
2022
104
10422
2023
25
25
2024
14
Jaar20
Betaalbare koop21
Totaal betaalbaar
Overig
Totaal
0
31
135
27
162
0
100
125
33
158
14
0
34
48
98
146
2025
12
12
14
8
34
49
83
2026
34
34
0
54
88
40
128
2027
25
25
0
26
51
15
66
2028
20
20
0
20
40
0
40
2029
25
25
0
8
33
9
42
2030
40
40
0
20
60
10
70
Totaal
299
299
14
301
614
281
895
Aandeel
33,4%
33,4%
1,6%
33,6%
68,6%
31,4%
100,0%
Tabel 6.2 Overzicht aanbod corporaties voor nieuwbouw t/m 2030 Regulier
Geculsterd
Flex
Totaal sociale huur
90
16
15
121
14
181
14
De Woonplaats ProWonen
Middenhuur
60
23
Totaal
Tabel 6.3 Overzicht bestaande nieuwbouwplannen 2022-2030 Kern
Sociale huur
Overig betaalbaar
Overig
Totaal
Groenlo
52
64
87
203
Lichtenvoorde
214
120
104
438
Kleine kernen
0
71
21
92
Buitengebied
0
2
63
65
Divers
0
35
22
57
Totaal
266
292
297
855
Aandeel
31,1%
34,2%
34,7%
100,0%
20
De jaartallen bij de woningbouwambities en -plannen hebben betrekking op het jaar van oplevering.
21
Woningen met een verkoopprijs tot € 355.000, prijspeil 2023.
22
In 2022 is een project met 104 zelfstandige, sociale huurwoningen opgeleverd: Antoniushove en Rapenburgerhof van
Careaz. Deze woningen worden als ‘echte’ sociale huurwoningen beschouwd, zo is bevestigd door de provincie. In het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt een instandhoudingstermijn van 25 jaar als voorwaarde genoemd, waaraan deze woningen voldoen. 23
De Woonplaats heeft in het aanbod geen onderverdeling naar type gemaakt.
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
33
Tabel 6.4: Voorstel programma als uitbreiding op de bestaande plancapaciteit Kern Groenlo Lichtenvoorde
Sociale huur/ goedkope koop24
Overig betaalbaar
Overig
Totaal
30
40
40
110
45
40
45
130
Kleine kernen
45
85
35
165
Totaal
120
165
120
405
Nederland
Achterhoek
%
Oost Gelre
Nultredenwoning
170.000
2.900
1,7%
310
Geclusterd wonen
80.000
1.000
1,3%
105
Verpleegzorgplekken
40.000
850
2,1%
90
Totaal
290.000
4.750
1,6%
505
25
Tabel 6.5: Indicatief programma voor ouderen26 Categorie
24
De categorie goedkope koop is benoemd in de regionale woonagenda en beoogt een vergelijkbare doelgroep als voor de sociale huursector te bedienen. De prijsgrens ligt op € 250.000.
25
Verdeeld over de kernen Zieuwent, Lievelde, Vragender, Mariënveld en Harreveld (30 woningen) en Zwolle (15 woningen).
26
Gepresenteerd voor TT W&V op 26-1-2023.
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
34
Bijlage 7: Planvoorraad
Plannaam Straatnaam Ma#elierstraat 27 Ma#elierstraat Meubelfabriek Oldenhuis 1 Borculoseweg Divers Groenlo divers Rapenburgerhof Rapenburgsestraat Antoniushove Rapenburgsestraat Divers Lichtenvoorde divers Hof aan de Boog 1 Hof aan de Boog Bongers/Welkoop Pastoor Zanderinkstraat Divers kleine kernen divers Nieuw Wellink 1 Drostenhuis Divers buitengebied divers Meubelfabriek Oldenhuis 2 Borculoseweg Oude Rabobank / de Moriaan Ma#elierstraat Oranjestraat 11 Oranjestraat Café Kletskop Broekboomstraat Hof aan de Dijkstraat Dijkstraat Nieuwmarkt fase 3 (De Passage) De Leest Hamalandschool van Ostadestraat Raadhuishof Raadhuisstraat Erve 't Loo Looweg Erve de Boer Kerkstraat Erve 't Hag Erve 't Hag Park Vossenburcht Bergstraat Hof aan de Boog 2 Hof aan de Boog Café Heu]nck Waalderweg Nieuw Wellink 2 Drostenhuis Het Wijnhof Wheme Brouwhuizen fase 2a Peter Cuyperplein Landgoed S]kkemoat/Lindenborgh Poelhu#ersslatdijk/Voshu#edijk Landgoed Voshu#edijk Voshu#edijk De Gracht Lichtenvoordseweg De Woerd De Woerd Plan Gunnewijk/Beltrumsestraat 33 e.o.
Beltrumsestraat Intercom ICT - Betrumsestraat 25 Beltrumsestraat Aaltenseweg 97 Aaltenseweg De Driehoek Lievelderweg Flierbeek fase 2 Havik Hypotheekdesk Wormgoor Rapenburgsestraat ProWonen flex Onbekend MCE Zorg Rentenierstaat Pastoor van Arsschool Frans ten Boschstraat Rentenierstaat 5 Rentenierstaat Uitzendbureau InPerson Rentenierstaat Uitzendbureau Olympia Rentenierstaat Woon-werkkavels Lindebrook Lievelderweg Engelse Schans Engelse Schans Woondroebel Kloezedijk Kloezedijk De Vierhoek De Vierhoek Waalderweg/Beenekussteeg Waalderweg Eschrand Eschrand Sint-Antonius van Paduakerk Heelweg Werenfriedstraat, fase A Werenfriedstraat MACL onbekend Brouwhuizen fase 2b Peter Cuyperplein Ruurloseweg 12 Ruurloseweg Richterspoort Eschpark St. Jozefschool Schatbergstraat Kapelweg Kapelweg Werenfriedstraat, fase B Werenfriedstraat 't Palet Nolensstraat Flierbeek fase 3, 't Flierbos het Brook Regenboogschool Rubensstraat Vincent van Goghstraat* Vincent van Goghstraat Park Papendijk Papendijk Eierpakhuis Varsseveldseweg Func]everandering 2023-2027 totaal divers Woningsplitsing 2023-2028 totaal divers De Molenberg Ziekenhuisstraat Varsseveldseweg 63 Varsseveldseweg t Zwaantje Zieuwentseweg Markt 2 Markt * is nog onderwerp van gesprek
Nummer Postcode Woonplaats Kern Oplevering Woonvorm 27 7141 BP Groenlo Groenlo 2022 Appartementen 14 7141 VM Groenlo Groenlo 2022 Grondgebonden Groenlo Groenlo 2022 Grondgebonden 33 7131 CW Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2022 Appartementen 33 7131 CW Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2022 Appartementen Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2022 Grondgebonden 1 7262 SE Mariënvelde Kleine kernen 2022 Grondgebonden 30 7136LR Zieuwent Kleine kernen 2022 Grondgebonden Kleine kernen 2022 Grondgebonden 16 7142 JZ Groenlo Buitengebied 2022 Grondgebonden Buitengebied 2022 Grondgebonden 14 7141 VM Groenlo Groenlo 2023 Grondgebonden 13 7141 BP Groenlo Groenlo 2023 Appartementen 11 7141 ZD Groenlo Groenlo 2023 Grondgebonden 13 7131 DT Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2023 Appartementen 16 7131 DN Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2023 Grondgebonden 5 7131 LE Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2023 Grondgebonden 19 t/m 35 7131 VB Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2023 Grondgebonden 31 7131 CL Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2023 Grondgebonden 27 7135 JH Harreveld Kleine kernen 2023 Grondgebonden 36 7135 JL Harreveld Kleine kernen 2023 Grondgebonden 13 7135 KR Harreveld Kleine kernen 2023 Grondgebonden 7 7137 MD Lievelde Kleine kernen 2023 Grondgebonden 1 7262 SE Mariënvelde Kleine kernen 2023 Grondgebonden 2 7263 RW Mariënvelde Kleine kernen 2023 Appartementen 12 7142 JZ Groenlo Buitengebied 2023 Grondgebonden 2a 7141 BV Groenlo
Groenlo 2024 Appartementen 1 t/m 50 onbekend Groenlo Groenlo 2024 Grondgebonden onbekend 7131 MJ Lichtenvoorde Buitengebied 2024 Grondgebonden 1 7131 MJ Lichtenvoorde Buitengebied 2024 Grondgebonden 2a 7141 DX Groenlo Groenlo 2024 Grondgebonden 2 7141 GK Groenlo Groenlo 2024 Grondgebonden 33 7141 AK Groenlo Groenlo 2024 Appartementen 25 7141 AK Groenlo Groenlo 2024 Appartementen 97 7131 NC Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Grondgebonden 2 7131 MC Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Grondgebonden 31 7132 DT Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Grondgebonden 28 7131 CZ Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Appartementen Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Flexwoningen 1 7131 DK Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Appartementen onbekend 7131 NZ Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Grondgebonden 5 7132 DK Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Appartementen 36 7134 DK Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Appartementen 21 7133 DK Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Appartementen 53 7131 MB Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2024 Grondgebonden 16 7137 SE Lievelde Kleine kernen 2024 Grondgebonden 1 7137 MC Lievelde Kleine kernen 2024 Grondgebonden 6 en 8 7263 SE Mariënvelde Kleine kernen 2024 Grondgebonden 33 7263 RX Mariënvelde Kleine kernen 2024 Grondgebonden 2 7134 NM Vragender Kleine kernen 2024 Grondgebonden 3 7134 PB Vragender Kleine kernen 2024 Appartementen 1 7136 LZ Zieuwent Buitengebied 2024 Grondgebonden onbekend
onbekend onbekend Buitengebied 2024 Grondgebonden 1 t/m 50 onbekend Groenlo Groenlo 2025 Grondgebonden 12 7141 KC Groenlo Groenlo 2025 Appartementen 1 en 3 7131 TG Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2025 Appartementen 81 7131 GK Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2025 Grondgebonden 1 7134 RB Vragender Buitengebied 2025 Grondgebonden 1 7136 LZ Zieuwent Buitengebied 2025 Grondgebonden 14 7141 VG Groenlo Groenlo 2026 Grondgebonden n.t.b. n.t.b. Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2026 Grondgebonden 48 t/m 74 7131 HB Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2026 Grondgebonden 8a 7131 VG Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2026 Appartementen 11 7141 KE Groenlo Groenlo 2027 Grondgebonden 25 7131 BH Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2027 Appartementen divers divers divers divers 2027 Grondgebonden divers divers divers divers 2028 Grondgebonden 14 7141 AN Groenlo Groenlo 2029 Appartementen 63 7131 JA Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2029 Appartementen 1 7131 LA Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2029 Appartementen 2 7131 DG Lichtenvoorde Lichtenvoorde 2030 Appartementen
Stand van zaken 1 januari 2023
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
Totaal 2022-2030 Woondeal Verschil Verdeling
Sociale Totaal huur Waarvan Midden Betaalbare betaal totaal corpora9e huur koop baar Overig Totaal 4 4 4 4 10 10 16 26 4 3 2 9 1 10 32 32 32 32 72 72 72 72 6 2 3 11 1 12 5 5 1 6 4 4 4 2 2 2 0 1 1 0 10 10 0 16 16 9 9 9 1 1 1 2 2 2 12 12 13 25 0 23 23 9 9 9 9 0 10 10 12 12 12 8 8 8 0 1 1 22 22 22 10 10 10 8 8 8 2 2 2 0 10 10 15 15 15 30 0 2 2 0 3 3 1 1 1 0 3 3 0 6 6 2 2 2 0 3 3 0 3 3 0 1 1 2 2 2 15 15 15 15 4 4 4 15 15 15 7 22 4 4 4 1 1 1 1 1 1 0 7 7 0 1 1 0 5 5 0 2 2 0 1 1 0 1 1 0 9 9 0 21 21 0 1 1 15 15 15 30 6 6 6 14 12 26 13 39 12 12 12 0 10 10 0 15 15 8 8 8 8 25 25 29 54 23 77 12 12 12 4 4 4 4 0 5 5 11 11 11 10 10 10 20 25 25 12 37 36 36 36 36 12 12 12 20 20 20 20 3 3 3 266 299 -33 31,1%
240 299 -59 28,1%
19 14 5 2,2%
273 301 -28 31,9%
35
558 297 855 614 281 895 -56 16 -40 65,3% 34,7% 100,0%
Bijlage 8: Woondebat Op 16 juni 2022 heeft ’s avonds in Groenlo een woondebat in het kader van de woonvisie plaatsgevonden, waarbij de raads- en commissieleden waren uitgenodigd evenals diverse professionele stakeholders. Na een introductie over nationale, provinciale, regionale en lokale ontwikkelingen gingen zij aan de slag met vijf thema’s: •
Met welk soort woningen gaan we de ambitie invullen?
•
Welke bijzondere doelgroepen gaan we bedienen?
•
Hoe gaan we de vraag naar wonen met zorg invullen?
•
Wat doen we aan duurzaamheid?
•
Hoe gaan we het proces versnellen?
De opbrengsten van deze avond zijn hier per thema weergegeven.
Soort woningen •
Ouderen: appartementen, nabij voorzieningen in de (meer grote) kernen. Kleine woningen, kleine
huishoudens, koop én huur. Hierbij wordt gedacht aan 3/4 lagen hoog, maar vooral ook
grondgebonden zoals bijvoorbeeld patiowoningen, Knarrenhoven of meergeneratieconcepten.
•
Starters: kunnen ook in dezelfde type appartementen. En voor de rest grondgebonden woningen aan
de randen van de kernen (inbreiding is te duur). Zorg ook voor mogelijkheden om wonen in het
buitengebied betaalbaar te houden.
•
Jongeren: aparte doelgroep (t/m 23 jaar). Kamerbewoners, studenten, HAT woningen. Vooral in sociale
huur. Inzetten op het vasthouden / kansen bieden zodat jongeren in Oost Gelre blijven wonen. Dichtbij
OV voorzieningen. Koppeling met OV Hub Lievelde.
• •
Arbeidskrachten/studenten: tijdelijke woningen. Woningen voor arbeidsmigranten. Werkgevers hierbij betrekken, zijn medeverantwoordelijk. Zorg voor kwalitatief goede woningen voor arbeidskrachten. Kleine huishoudens met een inkomen onder € 45.000: sociale huur, voor 1-2 persoonshuishoudens.
Overige opmerkingen: •
Aandacht voor een goede buitenruimte is voor in een gemeente als Oost Gelre belangrijk. Past bij de gemeente.
•
Diversiteit in type, prijs en omvang van de woningen is belangrijk.
•
Inzetten op het op gang brengen van doorstroming. Kijk niet alleen naar nieuwbouw, maar naar de
• •
totale woningvoorraad. Kijk wat je nieuw moet toevoegen om doorstroming op gang te brengen zodat (grotere) woningen vrij komen die passen bij de woonbehoefte van de toekomst. Kijk niet alleen naar nieuwbouw. Ook naar transformatie en herbestemming. Opwaarderen van de bestaande voorraad. Herbestemming van VAB locaties. Splitsen voor meerdere generaties. Tiny Houses zijn de meningen over verdeeld. Een deel van de aanwezigen vindt deze woningen
passend, een deel vindt ze te klein voor een gemeente als Oost Gelre. Aanvullend worden small
houses (50m2) genoemd.
•
Experimenteer met betaalbare woningen en materialen. Voorbeeld in Berlijn waar casco woningen worden opgeleverd die mensen zelf afmaken.
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
36
Bijzondere doelgroepen •
Arbeidsmigranten (relatie met tijdelijkheid): kleine woningen, relatie met bedrijven
•
Starters: grondpositie gemeenten, erfpacht als instrument?, starterswoning als starterswoning
behouden, doorstroom nodig
•
Paradijsvogels: vangnet/schil voor plek goede zorg er omheen.
•
Mensen met grote zorgvraag die zelfstandig wonen (dementie?): ook in de kern, splitsen
•
woningen toestaan. Uitstroom beschermd wonen/maatschappelijke opvang: regels opleggen voor voorrang, goedkope sociale huur.
•
Mantelzorgwonen
•
Tijdelijke huisvesting: stagiaires, studenten, seizoenarbeiders, scheidingen: flexibeler bouwen
(grote <-> kleine huizen), transformatie maatschappelijk vastgoed/kantoorpanden
•
Woongroepen/gemeenschappelijk wonen voor senioren/jongeren: voorzieningen in de buurt.
•
Statushouders
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
37
Wonen met zorg •
Voorziening als het tijdelijk of permanent niet meer gaat
•
Markt uitdagen & aanjagen
•
Zorghotel: kortstondig niet langdurig – hoge huur – happy few
•
Aalten: wooncomplex net beginnend dementerend, wonen met partner (Kattenberg)
•
Combi-partij: splitsing woonontwikkeling & zorgontwikkeling
•
Verschillend voor grote kern – kleine kern – buitengebied: •
Geschikte woning:
• Aanpassen (meer ruimte voor bijbouwen als er plaats is of splitsen)
• Doorstroom
• Anticiperen op mantelzorg in buitengebied, waar plek (makelaar ziet behoefte)
•
Vermenging & voldoende jong volk •
Pas op voor overvragen
•
Ook Knarrenhof -> bij elkaar wonen
•
Voorzieningen op loopafstand: sociale contacten, clubgebouw
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
38
Duurzaamheid •
Bij renovatie: plaatsen hybride ketel
•
Pilot: nagaan welk systeem met warmtepomp het meest rendabel is (bijvoorbeeld warmtepomp =>
warmte uit ... halen)
•
Natuurinclusief bouwen.
•
Restwarmte RWZI Boschlaan: erg goed voorbeeld voor andere projecten.
•
Promoten: SvN duurzaamheidslening.
•
Zonnepanelen: NIET meer panelen dan nodig voor eigen gebruik..
•
Eerst: isoleren.
•
Duurzaamheidsloket Oost Gelre.
•
Bouwen met groencertificaat.
•
Prestatieafspraken met corporaties m.b.t. verduurzamen nog steeds te vrijblijvend + weinig
• •
ambitieus (opmerking: ‘je bent nog niet goed op de hoogte!’). Behoud mooie landschap welke nu al veel verpest is. Sloop die megastal en maak er een erf van waar leuk gewoond kan worden. Energieneutraal bouwen; Circulair bouwen; Passende subsidies; Herbestemming; Hybride ketels;
Pilots met nieuwe technieken; Ambitieuze woonagenda; Sluitende kringloop;
Duurzaamheidscertificaten; Proces en procedures; Succesvoorbeelden; Ook de openbare ruimte en
particuliere gronden meenemen.
•
Herbestemming bestaande gebouwen
•
Efficiëntere procedures
•
Capaciteit energienet?
•
Lokale opslag (bijvoorbeeld waterstof) ontlast het net
•
Geen zonnepanelen op vruchtbare landbouwgrond, maar op daken van industriepanden +
zonnestroom van industriepanden gebruiken voor woningen
•
Functionele opslag van zonne-energie voor eigen hergebruik (langere termijn) – selfsupporting
•
Overschot zonnestroom omzetten naar waterstof
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
39
•
Meer vergroenen is: minder hittestress, minder fijnstof, minder wateroverlast/minder verdroging
•
Subsidie leidt niet altijd tot meer duurzaamheid
•
Zonnepanelen rendabel in het voorjaar met veel zonuren. Hoe krijg je duurzame energie in najaar,
als accu’s niet voldoende kunnen/onbetaalbaar zijn?
•
Wijkgerichte aanpak
•
Informatievoorziening inzake subsidie en mogelijkheden verduurzamen:
•
Consumenten actiever benaderen
•
Voorlichting bijvoorbeeld duurzaamheidslening • Aandacht voor mensen met smalle beurs
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
40
Proces versnellen •
Cyclus raad
•
Kosten versus opbrengsten programma
•
Erfpacht
•
Extra kosten door wet kwaliteit borging
•
Verwachtingen bijstellen i.v.m. geld is uiterlijk lastig
•
Hoe kunnen we meer vanuit samen?
•
Lokaal: aannemer, architect
•
Elkaar aan de hand nemen in proces; er is gezamenlijk belang
•
Globaal en oriënterend, uitwerken, geef aan wat anders moet, samen in gesprek,
rechtstreeks adres vakafdeling
•
Intern sneller en scherper keuzes maken
•
Starten met werk als er ook geld tegenover staat: planning, middelen, tijd
•
Soms veel betrokken ambtenaren, mag dat wat minder?
•
“Halve gemeentehuis zat er”; Eén aanspreekpunt; Casemanager; Intake tafel; Integraal
advies binnen vijf weken
•
Zaken aan de markt overlaten
•
Bestemmingsplan
•
Beeld kwaliteitsplan
•
Landschap
•
Toetsen op hoofdlijnen
•
Vertrouwen en ruimte
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
41
•
Projectleiders met doorzettingsmacht en rugdekking
•
Planschade vooraf regelen
•
Regiekamer + vaste ambtenaar
•
Als architect ook kritisch naar je eigen werk kijken
•
Tijd tussen principeverzoek en besluit; duurt lang voor bestemmingsplan opgestart wordt
•
Samenwerken in proces; in elkaar schuiven, eerder bestemmingsplan opstarten
•
Ontzorgen door de markt; wij maken met plezier:
•
Het bestemmingsplan; Stedenbouw; Leggen openbare ruimte aan; Bouwen de huizen; Et cetera
•
Bepaal (samen met ons) de kaders; Laat ons het werk doen; Toets de plannen (de kaders);
•
En laat ons het maken Zet ons maar aan het werk
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
42
Gemeente Oost Gelre - Bijlagen Woonvisie 2023-2027
43