rv wvg locatie vragender

Raadsvoorstel Agendapunt Titel Fase Portefeuillehouder B&W-besluit

: : : : :

15 Aankoop WVG locatie Vragender Oriëntatie (groen) Wethouder Bonsen 27 juli 2021

Inleiding Op 15 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen vastgesteld. In de ruimtelijke verkenning zijn diverse zones aangeduid voor mogelijke woningbouwlocaties per kern. Voor zowel de gemeenteraad als het college is het realiseren van woningbouw in de kleine kernen een belangrijk speerpunt. Om goede keuzes te maken over welke gebieden/plekken het meest wenselijk zijn, is de zogeheten leefbaarheidsthermometer opgesteld. Die heeft als uitgangspunt: bouwen op plekken waar het de leefbaarheid van de kernen het meest ten goede komt. Het uitgangspunt hierbij is “van binnen naar buiten”. Dat betekent dat we eerst naar de kern zelf kijken en dan pas naar het buitengebied. Op basis daarvan is een strategie per kern bepaald. Voor Vragender is de volgende strategie bepaald: 1. Onderzoek naar vrijkomende inbreidingslocaties aan de Winterswijkseweg 2. Onderzoek naar herbestemming van de kerk 3. Onderzoek ontwikkeling kansrijke landschappelijke woondroebels 4. Mocht optie 1 &3 niet kansrijk zijn, dan herontwikkeling van 1 van de 3 WVG landschappelijk woonlocaties aan de rand van Vragender We hebben moeten constateren dat er geen concreet plan voor een inbreidingslocatie in Vragender ligt en het eerdere onderzoek naar een landschappelijk woondroebel niet heeft geleidt tot een haalbaar plan omdat de locatie niet toereikend bleek.

In Vragender loopt alleen het particulier initiatief van 9 woningen in de kerk. Echter voldoen we daarmee nog niet aan de woningbouwdoelstelling in Vragender. Daarnaast richt het plan van de kerk zich op een specifieke doelgroep, waardoor niet de gehele behoefte van het dorp vervult wordt. Gezien de grote mate van onzekerheid van realisatie van particuliere inbreidingslocaties in Vragender, heeft de gemeente in juli 2019 een voorkeursrecht gevestigd op drie locaties in Vragender op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). In de zomer van 2020 zijn de onderhandelingen gestart om één van de drie Wvg locaties te verwerven. Het perceel op de hoek van de Pastoor Scheepersstraat/Kapelweg is één van drie Wvg locatie en is opgenomen in de strategie voor Vragender. De onderhandelingen hebben geresulteerd in overeenstemming over de aankoop (onder de daarbij geldende voorwaarden). Uw raad heeft tijdens de raadsvergadering op 8 juni jl. zorgen uitgesproken over de eventuele financiële gevolgen van de hoge archeologische waarde van het perceel voor de koper en besloten het toen voorliggende voorstel niet aan te nemen. Vanwege het belang van het realiseren van woningbouw in Vragender heeft er vervolg archeologisch onderzoek (proefsleuven) op de locatie plaatsgevonden. De uitkomsten van dat onderzoek zijn verwerkt in dit voorstel.

Middels dit voorstel vragen wij opnieuw een akkoord op het benodigde krediet voor aankoop van het perceel en voorbereidingskrediet voor de nadere uitwerking van de woningbouwmogelijkheden.

RAADSVOORSTEL 44233-2021

Mogelijke beleidskeuzes 1. Een krediet beschikbaar stellen van € 148.493 voor de aankoop van het perceel sectie S, nummer 507 gelegen op de hoek van de Pastoor Scheepersstraat en de Kapelweg groot 4.679 m2 ten behoeve van toekomstige woningbouwlocatie met openbare voorzieningen. 2. Geen krediet beschikbaar stellen van € 148.493 voor de aankoop van het perceel sectie S, nummer 507 gelegen op de hoek van de Pastoor Scheepersstraat en de Kapelweg groot 4.679 m2 ten behoeve van toekomstige woningbouwlocatie met openbare voorzieningen. Maar volstaan met vergoeden van de gemaakte voorbereidingskosten van € 30.000 excl. btw. 3. Een voorbereidingskrediet van € 60.000 beschikbaar stellen voor de planologische voorbereiding om te komen tot een bestemmingsplanwijziging. 4. Geen voorbereidingskrediet van € 60.000 beschikbaar stellen voor de planologische voorbereiding om te komen tot een bestemmingsplanwijziging.

Voorstel 1. Een krediet beschikbaar te stellen van € 148.493 voor de aankoop van het perceel sectie S, nummer 507 gelegen op de hoek van de Pastoor Scheepersstraat en de Kapelweg groot 4.679 m2 ten behoeve van toekomstige woningbouwlocatie met openbare voorzieningen. 2. Een voorbereidingskrediet van € 60.000 beschikbaar te stellen voor de planologische voorbereiding om te komen tot een bestemmingsplanwijziging.

Beoogd effect Aankoop van het perceel, om vervolgens de nadere planvorming op te starten om te komen tot woningbouw op het perceel en daarmee te voldoen aan de wens van Vragender om vrije kavels uit te geven onder starters.

Argumenten 1.1. Hiermee kan een perceel aangekocht worden dat past in de vastgestelde strategie kleine kernen om te komen tot woningbouw in Vragender Zoals de strategie van Vragender aangeeft komt aankoop van één van de Wvg locatie pas naar voren wanneer de overige stappen niet hebben geleid tot de woningbouw doelstelling voor het dorp. Het afgelopen anderhalf jaar is actief onderzocht of andere locaties die landschappelijk de voorkeur hebben tot ontwikkeling konden komen. Dit bleek op de kerk na niet het geval. De drie Wvg locaties zijn vervolgens tegen elkaar afgewogen en we hebben geconstateerd dat bebouwing op het perceel dat voor ligt landschappelijk goed inpasbaar is en logisch aansluit bij bestaande bebouwing. 1.2. Een eerste concept verkavelingsplan laat zien dat het perceel voldoende mogelijkheden biedt voor een juiste stedenbouwkundige invulling. Het uitgangspunt van het verkavelingsplan (zie bijlage) is geweest om te bouwen voor voornamelijk de doelgroep jongeren. Vragenders Belang heeft de afgelopen jaren op diverse wijzen de woonbehoefte vanuit de kern in kaart gebracht. Deze output dient als input voor het conceptverkavelingsplan. Er is gekozen voor een opzet dat past binnen de kern van Vragender, zoveel mogelijk recht doet aan de bestaande bebouwing om het perceel en de bestaande groenstructuur.

Uiteraard zal bij doorgang het plan verder worden aangescherpt met omwonenden en de dorpsbelangenorganisatie en in een definitieve vorm aan u worden voorgelegd. 1.3. Onderzoek heeft aangetoond dat er met betrekking tot de milieu hygiënische kwaliteit van de bodem en vanuit archeologie géén belemmeringen voor de nieuwbouw zijn. Een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst betreft een schone grondverklaring. Bodemonderzoek is al uitgevoerd. De conclusie die na veldonderzoek getrokken kan worden is dat er met betrekking tot de milieu hygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie zijn. Daarnaast is er archeologisch onderzoek uitgevoerd waarin de hoge archeologische verwachtingswaarde vanuit de beleidskaart wordt onderschreven. Dit met name vanwege voor archeologische resten van bewoning, landbewerking en de nabijheid van de kapel en de aangetroffen resten onverbrand bot –

RAADSVOORSTEL 44233-2021

2

mogelijk begravingen. Er is geadviseerd om archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van proefsleuven. Dit omdat door proefsleuven uit te voeren de archeologische waarden nog beter in kaart worden gebracht. Het proefsleuvenonderzoek is inmiddels uitgevoerd en het rapport heeft uitgewezen dat er ter plaatse van de geplande woningbouw geen belemmeringen zijn voor de bouw. De proefsleuven zijn zo uitgezet dat er een goed beeld van het perceel is verkregen. Ter plaatse van de geplande groenstrook zijn wel behoudens waardige archeologische resten aangetroffen. Het rapport geeft dan ook 2 adviezen: 1. vrijgave van de grond ter plaatse van de geplande woningbouw; 2. behoud in situ ter plaatse van de geplande groenstrook. Omdat de vaste grondslag ter plaatse op het perceel heel diep ligt en de archeologische vondsten zich op dat niveau bevinden (dieper dan een meter tot zelfs 1,5m) kan ook de groenstrook gewoon gerealiseerd worden mits de verstoring niet dieper dan 1 meter gaat. 2.1. Het voorbereidingskrediet is nodig om de ontwikkeling van de locatie als woningbouwlocatie vooruitlopend op de vaststelling van een grondexploitatie nader te kunnen uitwerken. Het voorbereidingskrediet is nodig om het bestemmingsplan op te stellen en de daarvoor benodigde onderzoeken uit te voeren.

Hieronder vallen ook de kosten die we maken om het bestemmingsplan van een aangrenzend agrarisch perceel te wijzigingen, waardoor bebouwing op de Wvg locatie mogelijk wordt.

Kanttekeningen 1.1. Woningbouw op het aan te kopen perceel is alleen mogelijk wanneer de bestemming van een nabij liggend agrarisch perceel wordt aangepast. Het onderwerp geur veehouderij vormt een belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Een deel van de beoogde woningbouwlocatie ligt binnen een voor nabijgelegen veehouderij aan te houden minimumafstand van 100 meter. Het betreft een nog in werking zijnde agrarisch bedrijf met kuilvoerplaten. Afgelopen maanden hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden met de agrariër en dit heeft geleid tot een overeenkomst tussen de agrariër en de gemeente voor aanpassing van diens bestemming, waardoor woningbouw op het aan te kopen perceel mogelijk wordt. De procedure voor het wijzigen van deze bestemming zal tegelijkertijd met aankoop van het perceel worden opgestart. 1.2. Er dient nog aanscherping van de planvorming plaats te vinden. Zoals aangegeven zijn we in deze fase uitgegaan van een conceptverkavelingsplan om de exploitatie inzichtelijk te krijgen en daarmee de onderhandelingen over aankoop te kunnen voeren. Na aankoop zullen we samen met omwonenden, overige inwoners van Vragender en Vragenders Belang nader inzoomen op het plan. Dit kan gevolgen hebben voor de exploitatie (zowel positief of negatief). Uiteraard houden we met de verkaveling rekening met uitkomsten van het archeologisch onderzoek. 1.3.

De aankoop vindt plaats zonder dat het bestemmingsplan is vastgesteld. Nadat overeenstemming is verkregen over de aankoop van de grond, zullen de overige vooronderzoeken voor het nieuwe bestemmingsplan plaatsvinden. Pas daarna zal de procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan starten. De aan te kopen grond is gelegen in het geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost Gelre 2011’, met bijbehorende Reparatieplannen, bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’. Deze bestemming zal worden gewijzigd naar ‘Wonen’. 1.4. Bij geen doorgang dienen de gemaakte kosten wel vergoed te worden. Mocht het voorliggende voorstel niet worden aangenomen dat zullen de gemaakte voorbereidingskosten (bodem en archeologie), plus de schadevergoeding voor koper en adviseurskosten betaald dienen te worden. In totaal betreft het € 30.000 excl. btw.

Uitvoering Kosten Ten behoeve van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Pastoor Scheepersstraat/Kapelweg dienen vooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie kosten gemaakt te worden. Deze kosten betreffen de aankoop van het perceel en de voorbereidingskosten (overleg met de dorpsbelangenorganisatie, vooronderzoeken, het opstellen van het bestemmingsplan, etc.).

RAADSVOORSTEL 44233-2021

3

De aankoopkosten en de voorbereidingskosten worden na vaststelling van de grondexploitatie overgenomen in de vastgestelde grondexploitatie en worden daarmee financieel afgedekt vanuit de grondexploitatie. In de onderstaande tabel is in het kort de conceptgrondexploitatie voor de locatie aan de Pastoor Scheepersstraat/Kapelweg weergegeven. De aankoopkosten en het voorbereidingskrediet vormen onderdeel van de geraamde kosten van € 610.000. Samenvatting concept Grondexploitatie 01-01-2021 t/m 31-12-2024 Kosten incl. aankoop, voorbereiding, BWRM etc: Opbrengsten uit verkoop gronden: Saldo per ultimo: per 31-12-2024 Tekort op startwaarde: per 01-01-2021

€ € € €

Totaal 610.000 504.000 -106.000 Nadelig -105.000 Nadelig

In de grondexploitatie worden naast de aankoop- en voorbereidingskosten onder andere ook kosten voor het bouw- en woonrijp maken en begeleidingskosten opgenomen. Verder worden er in de grondexploitatie de opbrengsten van grondverkoop opgenomen. De conceptgrondexploitatie sluit met een tekort van € 105.000 per 01-01-2021. De definitieve grondexploitatie en de bijbehorende toelichting zullen samen met het bestemmingplan ter vaststelling aan het college en de raad worden aangeboden. Het tekort op de grondexploitatie kan gedekt worden uit de reserve grondexploitatie. Planning De benodigde aanvullende vooronderzoeken voor het wijzigen van de bestemming zullen na akkoord door de raad worden uitgevoerd. Daarna zal het bestemmingsplan samen met de grondexploitatie naar verwachting eind 2021 worden voorgelegd aan college en raad. Communicatie Direct omwonenden zullen middels een brief op de hoogte worden gesteld van de aankoop van het perceel. We zullen zo spoedig mogelijk samen met de omwonenden en de dorpsbelangenorganisatie de vervolg gesprekken over de planvorming opstarten. Evaluatie Niet van toepassing

Bijlage 1. Concept stedenbouwkundigplan

Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J. Heerkens

A. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 44233-2021

4