rv visie omgeving gemeentehuis

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: : : :

9 Ontwikkeling (blauw) Visie en krediet plankosten omgeving gemeentehuis Lichtenvoorde Wethouder Hoenderboom 12 november 2024

Doel Doel van dit voorstel is het hebben van een stedenbouwkundige visie als ruimtelijk-functioneel kader voor verdere planuitwerking van het gebied rondom het gemeentehuis. De visie bevat beleidskeuzes en is de basis voor verdere uitwerking naar stedenbouwkundig ontwerp en inrichtingsplan openbare ruimte. Die plannen zijn nodig om te komen tot daadwerkelijke uitvoering van de ambities uit het Programma Geef Lichtenvoorde Kleur (GLK) en het Collegeuitvoeringsprogramma.

Aanleiding Het gebied rondom het gemeentehuis is als opgave al langer in beeld en er is eerder al ingezet op herontwikkeling van dit gebied. Dat leidde destijds tot aankoop door de gemeente van de voormalige Rabobank en de naastgelegen bedrijfsruimte met rieten kap. Toen is er ook geschetst aan herinrichting van het gebied, maar die schetsen hebben toen verder geen status gekregen. Herontwikkeling van het gebied rondom het gemeentehuis is een ambitie in het Programma GLK uit 2017 en het recentere Collegeuitvoeringsprogramma 2023-2026. Een visie daarop is een eerste stap om tot die herontwikkeling te komen.

Voorstel aan de raad 1. De ruimtelijke visie omgeving gemeentehuis Lichtenvoorde vast te stellen 2. Een (aanvullend) krediet ad € 45.000 beschikbaar te stellen voor de afronding van de visievorming en verdere planvorming voor het wijzigen van het omgevingsplan.

Kader • •

Programma GLK uit 2017 Collegeuitvoeringsprogramma 2023-2026

Argumenten 1.1. en 3.1 De visie geeft invulling aan de ambities uit het Programma GLK en het Collegeuitvoeringsprogramma Programma GLK geeft richting aan de toekomst van Lichtenvoorde en biedt een basis om burgerinitiatieven te faciliteren en om samen met burgers en ondernemers aan de slag te gaan. De ambities in het Programma op het deelproject omgeving gemeentehuis zijn in 2017 als volgt omschreven: • • •

‘het vernieuwde gemeentehuis kan samen met de omliggende functies een mooie entree gaan vormen aan deze zijde van het centrum. Een invulling van de karakteristieke voormalige school naast het gemeentehuis is wenselijk. We onderzoeken de mogelijkheden. Een dorpsmuseum op deze plek zou erg fraai zijn.’ ‘er spelen diverse ontwikkelingen rondom het gemeentehuis. Er liggen kansen om de openbare ruimte integraal te verbeteren en dit gebied op te waarderen en meer te betrekken bij het centrum.’ ‘Er ligt nog wel flinke opgave voor dit gebied. In de directe omgeving komen diverse panden (Jorisschool, TPGgebouw en Rabobank leeg te staan). Ook ligt er een flinke opgave om het gebied meer bij het centrum te betrekken en openbare ruimte aan te pakken. Dit project hangt samen met onderzoek herbestemming Jorisschool.’

Herontwikkeling van de omgeving van het gemeentehuis Lichtenvoorde staat naast Programma GLK ook in het Collegeuitvoeringsprogramma. De nu voorliggende stedenbouwkundige visie voor de omgeving van het gemeentehuis (bijlage 1) geeft concrete uitvoering aan de ambities uit het Programma GLK en Collegeuitvoeringsprogramma.

RAADSVOORSTEL 34988-2024

De visie is de basis voor verdere planuitwerking naar bijv. een stedenbouwkundig ontwerp (VO/DO 1), een plan voor herinrichting van de openbare ruimte, (wellicht) een beeldkwaliteitsplan en een (wijziging van een) omgevingsplan. Die uit te werken plannen zijn vervolgens weer nodig om te komen tot daadwerkelijke uitvoering van de inrichting van de omgeving van het gemeentehuis. De voorliggende visie is een middel om daar uiteindelijk uit te komen. Om te komen van deze visie tot een wijziging omgevingsplan is krediet voor plankosten nodig (zie bijlage 2 en het bijgevoegd raadsvoorstel). Voor de uitvoering is straks een specifiek investeringskrediet gericht op uitvoering nodig (separaat raadsvoorstel volgt bij/na vaststellen omgevingsplan), maar voor de herontwikkeling is nu onder de streep een positief resultaat geraamd. Per saldo is hiervoor geen extra geld nodig. 1.2. en 2.1. De visie stelt beleidskeuzes voor locaties in het plangebied voor en voor de thema’s parkeren, wonen, gemeentelijk vastgoed, planeconomie, klimaatadaptatie/duurzaamheid en fasering Met vaststelling van de visie worden de volgende concrete keuzes gemaakt: • Invulling van de voormalige Rabolocatie aan de Raadhuisstraat 4 met wonen en parkeren. De bouwkavel (ruim 2.200 m2 groot) wordt uitgegeven wat grondopbrengsten genereert (ruim € 7,3 ton).

Er zijn 2 varianten voor wonen die op deze locatie stedenbouwkundig passen: o 2 vrijstaande woningen in het bestaande stedenbouwkundig ritme van de Raadhuisstraat o 1 appartementengebouw met 10-16 middeldure en dure appartementen. Het gebouw kent dan 3 woonlagen. Kanttekening daarbij is de 3e woonlaag, wat kan leiden tot bezwaren van omwonenden in verband met inkijk in de achtertuin (privacy). Omdat het hier om minder dan 20 woningen gaat, zijn we niet gebonden aan de regels vanuit de Woondeal (‘1/3e, 1/3e, 1/3e’). Hier is daarom het streven om vanuit ons woonbeleid het volgende programma in het appartementengebouw te laten realiseren: 60 % betaalbaar tot € 355.000 v.o.n., waarvan 20 tot 33 % als goedkope koop van maximaal € 250.000 v.o.n. De overige 40 % is dan duur v.a. € 355.000 v.o.n. Concreet kan dat hier betekenen: 6-10 betaalbare koopappartementen, waarvan 2-5 goedkope koop, en 4-6 dure koopappartementen. • Op de resterende grond wordt een klimaatadaptieve parkeerkoffer met 35-40 parkeerplaatsen ingericht (waar er nu tijdelijk zo’n 80 beschikbaar zijn). Kosten hiervan inclusief aanpassing van een deel van de Raadhuisstraat zijn ruim € 3,8 ton. Het tekort aan parkeerplaatsen op de drukste momenten (tussen de 18 en 33 parkeerplaatsen) kan worden opgelost door medewerkers van de gemeente bij Longa te laten parkeren.

De loopafstand is 300 meter, wat voldoet aan ons Facetbestemmingsplan waarin een afstand tot 800 m als acceptabel wordt beschouwd. In de verdere planuitwerking kan het exacte aantal parkeerplaatsen rondom het gemeentehuis mogelijk nog geoptimaliseerd worden • Verkoop van de bestaande rietgedekte voormalige bedrijfsruimte van de Rabobank aan de Raadhuisstraat 6 met een geschatte opbrengst bij een woonbestemming van € 4,5 ton. Om dit karakteristieke pand te behouden voor sloop is een cultuurhistorische waardestelling opgesteld (bijlage 3). Dit pand krijgt in het omgevingsplan daarom de aanduiding ‘karakteristiek’ • Herinrichting van het parkeerterrein achter het gemeentehuis, waarbij we het aanbod van parkeerplaatsen vergroten van nu ca. 45 parkeerplaatsen naar 50-55 parkeerplaatsen. Samen met de aanpassing langs de Raadhuisstraat, de realisatie van een fietsenstalling, de aanleg van nieuw groen en het verplaatsen van de bestaande trafo is dit geraamd op ruim € 7,9 ton. Daartegenover staan hier geen grondopbrengsten • Behoud en (beperkte) verbouw van de voormalige school aan de Varsseveldseweg 8-14. Dit gebouw blijft eigendom van de gemeente.

Een groot deel van het gebouw kan door de gemeente gebruikt worden als werk- en vergaderruimte en facilitaire functies zoals een fietsenstalling, de noodstroomvoorziening en afvalinzameling kunnen inpandig maar ook buiten het pand gesitueerd worden. De overige ruimtes kunnen worden verhuurd voor andere maatschappelijke functies zoals dagbesteding, kinderdagverblijf etc. De verbouw wordt geraamd op ten minste € 10.000. In de opstalexploitatie wordt ook de boekwaarde van € 444.000 meegenomen. De huuropbrengsten kunnen jaarlijks € 40.000 bedragen • Verkoop van het voormalige postkantoor aan de Raadhuisstraat 7 en 9 voor de functie wonen. De laagbouw van het serviceteam wordt gesloopt zodra zij verhuisd zijn naar de Rova. De vrijkomende ruimte wordt ingezet als tuinen bij de woningen. De sloopkosten hiervan worden geraamd op € 50.000; de af te boeken boekwaarde is € 70.000. Om dit karakteristieke pand te behouden voor sloop is een cultuurhistorische waardestelling opgesteld (bijlage 3). Dit pand krijgt in het omgevingsplan daarom de aanduiding ‘karakteristiek’ • De voorgestelde fasering is in de visie verbeeld. We starten met de ingebruikname, verbouw en verhuur van de oude school, gevolgd door de sloop van de laagbouw van het serviceteam, verkoop 1 VO: voorlopig ontwerp; DO: definitief ontwerp

RAADSVOORSTEL 34988-2024

2

van het oude TPG-gebouw als woningen, verkoop van de rietgedekte bedrijfsruimte, herinrichting van het terrein achter het gemeentehuis en tot slot de ontwikkeling van de tijdelijke parkeerplaats voor wonen. De totale doorlooptijd is geschat van 2025 tot en met 2027 • Een groot deel van de voorgestelde functiewijzingen past niet in het geldende tijdelijk deel van het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Daarom zijn diverse ruimtelijke planologische procedures nodig (wijziging omgevingsplan) De herontwikkeling om te komen tot de nieuwe gewenste situatie in de visie is geen extra geld nodig. Zoals hierboven te lezen is, komt er onder de streep zelfs een plus uit. Voor nadere onderbouwing van de argumenten wordt verwezen naar het bijgevoegde visieboek (bijlage 1).

Kanttekeningen 2.1. Door het oude TPG-gebouw te verkopen vervallen (maatschappelijke) gebruiksmogelijkheden voor de gemeente Door het afstoten van het oude TPG-gebouw door verkoop voor een woonfunctie verliest de gemeente (nu nog eigenaar) een deel van de regie op het gebruik van het perceel van het oude TPG-gebouw. Het oude TPG-gebouw is technisch nog redelijk en sommige functies zijn direct mogelijk. Zo zijn er ook vaak vragen voor doeleinden van maatschappelijke aard die tot de zorgplicht van de gemeente gerekend kunnen worden. Kortom: er zijn genoeg gebruiksmogelijkheden voor het pand en die vervallen als het wordt verkocht.

Participatie De gemeente is medio 2023 begonnen met de ontwikkeling van een visie voor de omgeving gemeentehuis in Lichtenvoorde. In de verschillende fasen van de ontwikkeling van dit gebied betrokken we omwonenden en belanghebbenden. Voor de totstandkoming van de visie zijn twee inloopbijeenkomsten voor omwonenden en belanghebbenden geweest: op 28 november 2023 en 28 maart 2024. Op de eerste avond presenteerden we 5 onderzoeksmodellen. Op de tweede avond hebben we die met de input van de eerste avond en eigen onderzoek teruggebracht naar 2 voorkeursmodellen. Zo’n 35 mensen kwamen toen de modellen bekijken en kregen een toelichting van projectmedewerkers. In de eindversie van de visie zijn de twee grondgebonden woningen en het appartementengebouw als voorkeursmodellen opgenomen. Tijdens het proces om te komen tot de visie zijn nieuwsbrieven aan de omgeving en andere geïnteresseerden uitgegeven. In de periode december 2023 tot nu zijn er 3 nieuwsbrieven uitgegeven. Meer info hier: https://www.oostgelre.nl/ontwikkeling-omgeving-gemeentehuis Bij de verdere uitwerking straks van visie naar concreet plan wordt opnieuw geparticipeerd en gecommuniceerd met omwonenden en andere belanghebbenden.

Uitvoering Juridische aspecten N.v.t. Financiële aspecten De kosten voor de afronding van de visievorming en verdere planvorming voor het wijzigen van het omgevingsplan bedragen z’n € 45.000. Het voorstel is om een (aanvullend) krediet beschikbaar te stellen van € 45.000 en deze te dekken uit de algemene reserve. Personele aspecten N.v.t. Communicatie We informeren de omgeving en andere belanghebbenden over de vastgestelde visie. Planning Na het raadsbesluit brengen we een nieuwsbrief uit met daarin (een samenvatting van en online verwijzing naar) de vastgestelde visie.

RAADSVOORSTEL 34988-2024

3

Begin 2025 starten we met de uitwerking van de visie naar wijziging van het omgevingsplan. Daarin is de aanpassing van het oude schoolgebouw een eerste fase, die in 2025 kan starten. De laatste fase – de uitgifte van bouwkavels en woningbouw op de oude Rabo-locatie – die in 2027 zou kunnen worden uitgevoerd. Zie ook de fasering op blz. 42 van de visie. Evaluatie Zodra straks de visie is uitgewerkt naar een wijziging omgevingsplan kan geëvalueerd worden of die uitwerking nog past en voldoet aan de nu voorliggende visie.

Bijlage(n) Omschrijving Visie omgeving gemeentehuis Lichtenvoorde d.d. 24 oktober 2024, SAB Adviseurs in 1 ruimtelijke ontwikkeling 2 Urenraming plankosten

Openbaar

Toelichting

Ja Ja

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 34988-2024

4