rv versnelling woningbouwopgave lichtenvoorde

Raadsvoorstel Agendapunt Titel Fase Portefeuillehouder B&W-besluit

: : : : :

13 Versnelling woningbouwopgave Lichtenvoorde Ontwikkeling (blauw) Wethouder Frank 24 augustus 2021

Inleiding In februari dit jaar is de woningbouwmonitor vastgesteld. Daarbij is aangegeven dat er in Oost Gelre nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden. De opgave is in alle kernen zichtbaar, maar specifiek in Lichtenvoorde is de opgave behoorlijk. De menukaart wonen heeft in Groenlo veel nieuwe inbreidingslocaties opgeleverd, maar de opbrengst in Lichtenvoorde viel tegen. Daarom is besloten om op korte termijn de gemeentelijke locaties ’t Flierbos, vrijkomende schoollocaties en de Richterspoort te ontwikkelen. De visies zijn in samenhang opgesteld en zijn op participatieve wijze tot stand gekomen. In totaal worden er ongeveer 145 woningen mogelijk gemaakt (zie bijlage 5 voor totaal overzicht van het programma). Er is ruimte voor een mix aan woningen in alle woonsegmenten van duur tot goedkoop. Er is specifieke aandacht voor betaalbare huurwoningen voor jongeren/starters die graag zelfstandig willen gaan wonen. Ook wordt er ingezet op bijzondere woonconcepten zoals tiny houses, houtbouw woningen en conceptbouw woningen om snel en goedkoop woningen te realiseren. Bij de uitwerking van de plannen is aandacht voor de betaalbaarheid en het huisvesten van specifieke doelgroepen van belang (o.a. afspraken met woningbouwcorporatie). De visies moeten verder uitgewerkt worden in concrete bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen.

Hiervoor wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd om de uiteindelijke bouw van de woningen snel te realiseren. De ontwikkelingen van de locaties leidt op termijn tot een forse gemeentelijke opbrengst. Voorgesteld wordt om vooruitlopend op toekomstige opbrengsten een bedrag beschikbaar te stellen om tegelijkertijd inbreidingslocaties te stimuleren. Mogelijke beleidskeuzes 1. In stemmen met de visie “t Flierbos Lichtenvoorde”. 2. Niet te stemmen met de visie “t Flierbos Lichtenvoorde” 3. In te stemmen met de visie “De schoollocaties Lichtenvoorde”. 4. Niet in te stemmen met de visie “De schoollocaties Lichtenvoorde”. 5. In te stemmen met de visie “De Richterspoort Lichtenvoorde”. 6. Niet in te stemmen met de visie “De Richterspoort Lichtenvoorde”. 7. Een voorbereidingskrediet van € 150.000,- beschikbaar te stellen. 8. Geen voorbereidingskrediet van € 150.000,- beschikbaar te stellen. 9. Een bedrag van € 400.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve stimulering inbreidingslocaties. 10. Geen bedrag van € 400.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve stimulering inbreidingslocaties. Voorstel 1. In te stemmen met de visie ''t Flierbos Lichtenvoorde". 2. In te stemmen met de visie "De schoollocaties Lichtenvoorde". 3. In te stemmen met de visie "De Richterspoort Lichtenvoorde". 4.

Een voorbereidingskrediet van € 150.000,- beschikbaar te stellen en te dekken uit de bestemmingsreserve grondexploitatie om de visies uit te werken in concrete bestemmingsplannen. 5. Een bedrag van € 400.000,- beschikbaar te stellen en te dekken uit de bestemmingsreserve grondexploitatie om inbreidingslocaties te stimuleren.

RAADSVOORSTEL 49303-2021

Beoogd effect Versnelling van de woningbouwopgave in Lichtenvoorde door woningbouw mogelijk te maken op de locaties ’t Flierbos, de schoollocaties en de Richterspoort en tegelijkertijd stimulering van inbreidingslocaties.

Argumenten 1.1. De visie voorziet in een ruimtelijk aantrekkelijk planconcept waarbij er in een bosrijke omgeving woningbouw voor alle doelgroepen mogelijk wordt. In de woningbouwmonitor is besloten om de wijk te ontwikkelen waarbij uitgegaan werd van 40 a 50 woningen. Dit is naar boven bijgesteld naar aanleiding van bespreking in de raad. De wijk ‘t Flierbos voorziet in een zeer divers woningbouwprogramma waarbij er ongeveer 55 a 65 woningen mogelijk zijn. De dichtheid van de wijk is daarmee vergelijkbaar met de wijk Flierbeek fase 2. In de woningbouwmonitor is aangegeven dat er gekozen wordt voor een bijzonder woonconcept, waardoor er ook een bijdrage wordt geleverd aan andere doelstellingen van de gemeente zoals klimaat en natuurinclusief bouwen. In de visie is dit concreet uitgewerkt. De woningen worden gesitueerd in een bosrijke omgeving en worden ingericht volgens de principes van een voedselbos. De wijk wordt duurzaam en de openbare ruimte wordt klimaatbestendig ingericht. De hoofdstructuur (wegen en groen/blauw raamwerk) is gebaseerd op oude landschapskenmerken. Binnen deze hoofdstructuur zijn verschillende verkavelingen en woonprogramma’s denkbaar. Er wordt ingezet op een duidelijke mix tussen duur segment, middensegment en goedkope woonsegment. Ook is er specifieke ruimte voor bijzondere woonconcepten zoals tiny houses/small houses.

De visie is opgenomen in bijlage 1. 1.2. De visie is zeer positief ontvangen door omwonenden en mogelijk toekomstige bewoners van de wijk. In april is de concept visie digitaal ter inzage gelegd. De digitale inspraak heeft plaats gevonden via een bondige presentatievisie i.p.v. uitgeschreven visiedocument. Vanwege corona er is gekozen voor deze vernieuwde digitale inspraak. Daarnaast is er een video impressie gemaakt die beoogde sfeer schets voor buurtbewoners en toekomstige kopers (beplanting en architectuur indicatief). In totaal zijn er 60 reacties ingediend. De visie is erg goed ontvangen, want er zijn geen negatieve reacties ingediend. Een aantal bewoners hebben zorgen geuit over nieuwe/hogere windmolens bij Aalten. Bij de positionering/gerichtheid van de woningen is rekening gehouden met de positie windmolens. Ook is de ontwikkeling van de wijk milieu hygiënisch mogelijk t.o.v. de windmolens. 2.1 De visie voorziet in ruimtelijk passende kavelpaspoorten voor herontwikkeling van de schoollocaties waarbij de bestaande groenstructuren worden versterkt. In de woningbouwmonitor is besloten om de schoollocaties (Pastoor van Ars school, Jozefschool, en de Regenboog school) te herontwikkelen naar woningbouw. Voor de herontwikkeling van de schoollocaties zijn 10 basisprincipes opgesteld.

Op basis van de input van de omgeving en de 10 basisprincipes is voor elke schoollocatie een kavelpaspoort opgesteld. Een kavelpaspoort geeft op hoofdlijnen de mogelijkheden aan voor herontwikkeling van de locaties. Per locatie zijn de ruimtelijke- volkshuisvestelijke uitgangspunten benoemd. Ook is bijvoorbeeld aangegeven waar kansen liggen voor een nieuwe wandelverbinding of een nieuwe pleinruimte voor de buurt. Vervolgens zijn per locatie 3 voorbeeldverkavelingen getoond. Bij de uitwerking van de visie zal samen met de buurt, gemeente en (toekomstige) ontwikkelaars/bewoners een definitief plan gemaakt worden. Ook is de globale vervolgstrategie en planning benoemd. De visie is opgenomen in bijlage 2. 2.2 De visie is positief ontvangen door omwonenden en mogelijk toekomstige bewoners van de locaties. Voor de schoollocaties is uitgebreid participatie traject doorlopen. Eerst is aan inwoners gevraagd of ze voor of tegen woningbouw zijn. Een groot deel was voor woningbouw. Vanuit buurtbewoners is aangegeven dat het behoud van groen en ruimte bieden voor speelvoorzieningen/buurtplekken belangrijk zijn. Vervolgens is de concept visie digitaal voorgelegd aan de inwoners. Slechts een klein een deel (9%) is negatief over de visie. Enkele bewoners hebben aangegeven dat er te veel woningen worden gebouwd op de locaties.

RAADSVOORSTEL 49303-2021

2

In bijlage 3 is een samenvatting opgenomen van specifiek de negatieve reacties en de gemeentelijke reactie daarop. De reacties op deze onderdelen gaven geen aanleiding tot aanpassing van de visie vanwege de volgende redenen: ➢ ➢ ➢ ➢

Het bestaande groen blijft behouden en op elke plek wordt er groen toegevoegd aan de omgeving. De nieuwe massa’s zijn vergelijkbaar met de huidige schoolgebouwen of minder. De dichtheden voor de locaties ligt lager dan de omliggende ruimtelijke weefsels. Het algemene beeld is dat de visie wel goed ontvangen is.

Een tweetal groepen mensen hebben interesse getoond in het kopen en het ontwikkelen van de Jozefschool. De ene groep kan zich vinden in de visie en wil graag snelheid. De andere groep is van mening dat de school hergebruik zou kunnen worden en zou sloop jammer vinden. Het kavelpaspoort sluit hergebruik van de school zeker niet uit. Aan beide groepen is medegedeeld dat na vaststelling van de visie er een prijsvraag uitgeschreven wordt. Beide groepen en andere groepen krijgen een gelijkwaardige kans om de locatie te kopen van de gemeente. 3.1. De visie voorziet in een ruimtelijk passend kavelpaspoort met kansen voor een hoogwaardige entree. In de woningbouwmonitor is besloten om op de locatie “De Richterspoort” ruimte te bieden voor woningbouw in de vorm van appartementen in combinatie met andere functies. De gemeenteraad heeft onlangs ingestemd met vestiging van de BMX-baan op de locatie Eschpark. Die plannen worden op dit moment verder uitgewerkt en uiteindelijk vertaald in een bestemmingsplan. De hoek Richterslaan / Twenteroute was integraal onderdeel van de gebiedsvisie Eschpark. Echter de ruimtelijke kaders waren nog niet expliciet bepaald. In de oudere visies voor Lichtenvoorde was het gebied al aangewezen als een multifunctionele knoop met sport, recreatie en een combinatie van wonen, kantoren en leisure. twee gebouwen aan de N18 zijn reeds gerealiseerd.

Het derde gebouw, De Richterspoort, is de mogelijke afronding van de entree van Lichtenvoorde. In de visie (zie bijlage 4) is een kavelpaspoort voor de locatie opgenomen. Na vaststelling van de visie wordt een prijsvraag uitgeschreven. Door middel van een openbare prijsvraag kan de gehele kavel van de gemeente gekocht en ontwikkeld worden. 3.2. Voor de gebiedsvisie Eschpark is al een uitgebreid participatie traject doorlopen. De locatie is onderdeel van de gebiedsvisie Eschpark waarbij de beoogde bouwvolumes al duidelijk waren weergegeven. Deze stukken zijn uitgebreid besproken. Daarom is voor deze locatie geen specifiek participatietraject doorlopen. 4.1. Er is voorbereidingskrediet noodzakelijk om de vervolgstappen in het proces te zetten. De visies zijn de eerste stap in het nog te doorlopen planologisch proces. De visies moeten uitgewerkt worden in stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen. Daarna zal er voor iedere locatie een bestemmingsplan opgesteld moeten worden en er worden prijsvragen uitgeschreven om marktpartijen bouwplannen te laten ontwikkelen. Het maken van deze producten kost geld en zal voor een groot deel uitbesteed gaan worden. Ook de interne begeleiding kost tijd en geld. 5.1. Hiermee kunnen inbreidingslocaties tegelijkertijd gestimuleerd worden.

Het laatste specifieke aandachtspunt voor de woningbouwopgave in Lichtenvoorde was de realisatie van de inbreidingslocaties. De voorliggende locaties leiden tot een forse opbrengst (ruim 2,2 miljoen) op termijn voor de gemeentelijke grondexploitatie. In bijlage 5 is een overzicht opgenomen van de grondexploitaties. In Lichtenvoorde blijkt het tot dusver lastig om voldoende inbreidingslocaties vanwege financiële redenen van de grond te krijgen. Provinciaal is er de regeling “Steengoed benutten”. Dit is een passende regeling die al vaak is ingezet om een te kort (gedeeltelijk) te dekken. Echter deze regeling biedt niet in alle gevallen een soelaas, want met name de kleine postzegelplannen vallen gezien de kleine omvang vaak buiten de boot. Om hier antwoord op te bieden kan een deel van de toekomstige opbrengsten ingezet worden voor stimulering van inbreidingslocaties. Ons inziens ontstaat hierdoor een win-win situatie om de woningbouwopgave te versnellen. De globale kaders voor deze regeling zijn uitgewerkt in bijlage 5. Kanttekeningen Geen.

RAADSVOORSTEL 49303-2021

3

Uitvoering Kosten De voorbereidingskredieten kunnen worden gedekt uit de beschikbare bestemmingsreserve. Met een bebouwingsdichtheid passend bij de omgeving en de aanleg van infrastructuur op een gemiddeld prijsniveau kunnen de grondexploitaties worden afgesloten met een voordelig resultaat van ruim € 2.200.000,-. Daarbij wel de opmerking dat in het verleden op basis van de BBV-voorschriften een verplichte afwaardering van rond € 1.500.000,- heeft plaatsgevonden. In bijlage 5 vindt u een globale inschatting per project als ook een totaal financieel overzicht. In de bestemmingsplanfase zal er een definitieve grondexploitatie opgesteld worden en aangeboden worden aan de gemeenteraad. Elke locatie is financieel haalbaar. Er is rekening gehouden met de huidige uitgifteprijzen en een gemiddeld prijsniveau voor aanleg infrastructuur en sloopkosten. Voor de locaties zijn al de nodige vooronderzoeken uitgevoerd (bodem, archeologie, flora en fauna en akoestisch). Er zijn vooralsnog geen belemmeringen voor de ontwikkelingen naar voren gekomen. Planning In de visies is een globale planning opgenomen voor elke locatie. Het streven is dat er eind 2022 gestart kan worden met de gronduitgifte. De planning is op sommige locaties afhankelijk van een prijsvraag traject en het tempo van de ontwikkelende partij in het vervolg. Ook moet voor elke locatie nog een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Zienswijzen of beroep kunnen tot vertraging leiden. Communicatie Voor elke locatie zal er vervolgtraject opgestart worden en separaat gecommuniceerd worden. Evaluatie Niet van toepassing

Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J. Heerkens

A. Bronsvoort

Bijlagen 1. visie ''t Flierbos Lichtenvoorde". 2. visie "De schoollocaties Lichtenvoorde". 3. reactienota schoollocaties 4. visie "De Richterspoort Lichtenvoorde". 5. Notitie woningbouwprogrammering en grondexploitaties versnelling woningbouwopgave Lichtenvoorde

RAADSVOORSTEL 49303-2021

4