rv starterslening 2022

Raadsvoorstel Agendapunt Titel Fase Portefeuillehouder B&W-besluit

: : : : :

12 Verordening Starterslening Oost Gelre 2022 Uitvoering (rood) Wethouder Porskamp 11 oktober 2022

Inleiding Sinds 2007 verstrekt de gemeente Oost Gelre leningen aan startende kopers op de woningmarkt. Dit is een succesvolle regeling op grond waarvan er inmiddels tientallen leningen zijn verstrekt. De leningen hebben het karakter van een tweede hypotheek en stellen starters in staat om een woning te kopen. Dit betreft kopers die zonder de Starterslening vanwege een te lage hypotheekmogelijkheid moeilijk een woning kunnen kopen. De Starterslening heeft zich bewezen als een effectief instrument om beweging te stimuleren in de koopwoningmarkt. Dat maakt voortzetting van de regeling gewenst. Ondertussen zijn de huizenprijzen gestegen. Met een starterslening kan een starter nu een woning kopen met een maximum aankoopbedrag van € 250.000. Het aanbod daarvan is gering. Het is gewenst het maximum aankoopbedrag te verhogen naar een aankoopbedrag van € 300.000. Daarnaast is het mogelijk om gebruik te maken van 6% verduurzamingsinvestering welke kan worden meegefinancierd bij aankoop van een woning. Het aankoopbedrag stijgt dan naar € 318.000. Wel is het nodig om de huidige verordening hierop aan te passen. Ook wordt voorgesteld het budget te verhogen met € 500.000 zodat ook op de middellange termijn kan worden tegemoetgekomen in de vraag naar startersleningen.

Mogelijke beleidskeuzes 1. De nieuwe Verordening 2022 vaststellen waarmee het bereik aan woningen voor starters wordt vergroot. 2. Niet afwijken van de huidige verordening en de verordening handhaven.

Voorstel 1. De Verordening Starterslening Oost Gelre 2022 vast te stellen. 2. De starterslening voort te zetten en daarvoor het budget te verhogen met € 500.000.

Beoogd effect Door het verhogen van het maximum aankoopbedrag waarmee nog een starterslening kan worden aangevraagd wordt de bereikbaarheid van een woning voor starters op de koopwoningmarkt vergroot. Argumenten 1.1. Met de nieuwe Verordening worden bedragen aangepast en verhoogd. Ten opzichte van de huidige vastgestelde Verordening Starterslening Oost Gelre 2017 vinden de volgende wijzigingen plaats: - de maximale verwervingskosten van een woning worden verhoogd van € 250.000 naar € 300.000; - de starterslening wordt verhoogd van € 25.000 naar € 30.000. Daarnaast wordt de verduurzamingsinvestering toegevoegd van 6% waardoor de aankoopsom van een woning maximaal € 318.000 mag bedragen om in aanmerking te kunnen komen voor de starterslening. 1.2. De raad is al akkoord gegaan met de denkrichting zoals eerder is opgenomen in een memo. In de raadsvergadering van 5 juli 2022 heeft de raad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht om een memo waarin een denkrichting wordt gegeven voor aanpassing van de starterslening met

RAADSVOORSTEL 49246-2022

betrekking tot de maximale v.o.n.-prijs en het maximale leenbedrag. De raad heeft deze memo inmiddels ontvangen. Hierin is een voorstel gedaan om: - de aankoopsom te verhogen van € 250.000 naar € 300.000; - het meefinancieren van 6% verduurzamingsinvesteringen waardoor de aankoopsom maximaal € 318.000 bedraagt voor toekennen van starterslening; - de starterslening te verhogen van € 25.000 naar € 30.000; - een raadsvoorstel op te stellen voor het opnieuw beschikbaar stellen van krediet voor het vullen van het startersfonds. Door de raadsfractie OLW is tijdens de bespreking van de memo opgemerkt dat verhoging van de aankoopsom en de starterslening voor projectontwikkelaars en huizeneigenaren die hun huis te koop zetten zou kunnen leiden tot verhoging van de verkoopprijzen van woningen. Dit is echter marktwerking en niet te sturen vanuit de gemeente. 1.3. Het huizenaanbod voor starters is beperkt. Door de krapte op de woningmarkt zijn de verkoopprijzen van huizen flink gestegen. Bij nieuwbouw drijven de gestegen materiaalprijzen de bouwprijzen van de woningen op. In de praktijk blijkt dat de in de vastgestelde Verordening Starterlening Oost Gelre 2017 opgenomen koopsom van € 250.000 niet meer afdoende is. Starters die een eerste woning kopen of verkrijgen vissen dan vaak achter het net.

Door nu het maximum aankoopbedrag, waarbij nog een starterslening kan worden verstrekt, te verhogen naar € 300.000, krijgen starters iets meer mogelijkheden voor aankoop van een woning. 1.4. De starters krijgen een hogere lening. Het maximale te lenen bedrag is gesteld op 20% van de koopsom voor een eerste woning met een maximum van € 25.000. Zoals onder 2.2 al is aangegeven zijn met name de verkoopprijzen van woningen en bouwmaterialen flink in prijs gestegen. Door het te lenen bedrag op te hogen naar een maximum van € 30.000 geeft dit voor de starter meer mogelijkheden. 1.5. De starterslening bevordert de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt. Door het toekennen van een gemeentelijke lening vergroot de gemeente de toegankelijkheid van de woningmarkt voor woningzoekenden met een laag- en middeninkomen. De lening maakt immers woningen bereikbaar die zij normaliter niet zouden kunnen kopen. 1.6. De verduurzamingsinvestering is vrijwel de enige manier voor een starter om te verduurzamen. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) geeft aan dat de verduurzamingsinvestering vrijwel de enige manier is voor een starter die koopt met een starterslening om te investeren in het verduurzamen van de gekochte woning. Men is elders namelijk niet financierbaar.

Dat komt omdat de Starterslening een verruiming van de leencapaciteit is ten opzichte van de leennormen regulier. Dat kan omdat de starter de maandlasten van de Starterslening pas gaat betalen wanneer zijn/haar inkomensontwikkeling dat toelaat. Dat brengt wel logischerwijs met zich mee dat men elders niet meer door een krediettoets komt, naast het feit dat de starter zich verplicht om geen andere leningen aan te gaan zolang men nog niet betaalt voor de Starterslening. Zeker in de huidige tijd van hoge energieprijzen en hoge investeringskosten / materialen is het dus voor een starter wel belangrijk dat dit soort investeringen gedaan kunnen worden. Voor het aanvragen van de starterslening is een vragenlijst opgesteld. Om na te gaan of starters gebruik willen maken van de duurzaamheidsinvestering zal de vragenlijst worden aangepast waarbij aanvragers voor de starterslening dan ook kunnen aangeven of zij gebruik willen maken van het energiebespaarbudget. 2.1. Het fonds wordt aangevuld zodra het budget op is. Op 19 juli 2022 bedraagt de bestedingsruimte voor het Startersfonds € 138.000. Dit budget is voor nu nog toereikend. Met dit bedrag kunnen met de ‘oude’ regeling nog ca. 6 leningen en met de nieuwe regeling nog ca. 4 leningen verstrekt worden. Mocht het budget opraken, zal een bedrag van € 500.000 gestort worden om de regeling voort te zetten.

RAADSVOORSTEL 49246-2022

2

2.2. Het betreft een prikkel voor jongeren om binnen de gemeente te blijven. De Starterslening is een instrument om jonge inwoners te binden aan de gemeente. Ook kan de Starterslening afgestudeerde jongeren helpen terug te keren naar de woonplaats waar ze zijn opgegroeid, waar dat soms zonder Starterslening niet lukt. 2.3. Woningverkoop wordt gestimuleerd. Door marktpartijen wordt bevestigd dat de regeling substantieel bijdraagt aan de woningverkoop van zowel nieuwbouw als bestaande bouw. De regeling zorgt voor doorstroming van een huurwoning naar een koopwoning. 2.4. Het stopzetten van de starterslening past niet binnen de Woonvisie Oost Gelre. In de Woonvisie Oost Gelre heeft de raad uitgesproken om de Starterslening te handhaven. Ook heeft de raad meerdere malen aangegeven dat ze de intentie hebben om de Starterslening voort te zetten indien het budget uitgeput zou raken. Het budget is nog niet op, maar er kunnen nog ca. 4 leningen worden verstrekt.

Kanttekeningen 2.1. Het beschikbaar gestelde krediet zal snellen opraken. Door de gemeenteraad is in 2020 een krediet toegekend voor de starterslening van € 500.000. Hiervan is op 19 juli 2022 nog ongeveer € 138.000 over. Door het te lenen bedrag te verhogen naar € 30.000 zal ook het krediet eerder op zijn en zal de gemeenteraad opnieuw krediet beschikbaar moeten stellen.

Uitvoering Kosten Om de regeling voort te zetten, is het wenselijk om het fonds aan te vullen met een bedrag van € 500.000. Met een bedrag van € 500.000 kunnen 16 maximale startersleningen van € 30.000 verstrekt worden. Er wordt een storting gedaan van € 500.000 in het SVn (Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten). Bij de begroting is geen rekening gehouden met deze investering. Verantwoording vindt plaats bij de 2e bestuursrapportage 2022. De lasten wordt gedekt uit de algemene dekkingsmiddelen. Advies afdeling Financiën: Er wordt een eenmalige storting gedaan van € 500.000 in het SVn (Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten). De kosten/derving voor de gemeente zitten in de beheerskosten van 0,5% berekend over de pro-resto hoofdsom van de uitgezette leningen per jaar ultimo en de rentederving.

Aannames: - Oost Gelre stort éénmalig € 500.000 en zet dit bedrag revolverend in; - de interne rekenrente van de gemeente is 2%; - na 3 jaar betalen: o 70% van de starters volledig rente en aflossing; o 20% van de starters gedeeltelijk rente en aflossing; o 10% van de starters geen rente en aflossing; - na 6 jaar betalen; o 85% van de starters volledig rente en aflossing; o 10% van de starters gedeeltelijk rente en aflossing; o 5% van de starters geen rente en aflossing; - na 15 jaar hebben alle starters de lening afgelost als gevolg van verhuizing. Kosten: De beheerkosten bedragen de eerste 3 jaren ongeveer € 1.750 per jaar. Daarna wordt dit jaarlijks minder als gevolg van betaalde aflossingen op de startersleningen. Na 15 jaar zijn er geen beheerkosten meer omdat alle leningen dan zijn afgelost als gevolg van verhuizing (zie aannames). Naast de rentederving is het overigens goed mogelijk dat de gemeente een rentevoordeel heeft op het moment dat een starter marktconform gaat betalen (dit rentepercentage is meestal hoger dan de interne

RAADSVOORSTEL 49246-2022

3

rekenrente van de gemeente). Dit zou als een opbrengst kunnen worden gezien. Wel bestaat dan de mogelijkheid dat de starter de starterlening oversluit bij de eerste geldgever en de starterlening dus aflost. Planning Nadat uw raad de verordening heeft vastgesteld, wordt deze op de voorgeschreven wijze bekendgemaakt. Er zal een publicatie gedaan worden in het gemeenteblad. De verordening treedt een dag na bekendmaking dan in werking. Communicatie Zodra uw raad instemt met het voorstel worden de wijzigingen gedeeld via een persbericht en wordt de informatie pagina op de gemeentelijke website hierop aangepast. Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen 1. Verordening Starterslening Oost Gelre 2022.

Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J. Heerkens

A. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 49246-2022

4