rv op woningbouw pastoor van arsschool

Raadsvoorstel Agendapunt : Fase in de beleidscyclus : Onderwerp : Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: :

8 Ontwikkeling (blauw) Omgevingsplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie woningbouw voormalige Pastoor van Ars school Lichtenvoorde Wethouder Hoenderboom en wethouder Schutten 9 september 2025

Doel Met het openen van de grondexploitatie kan na vaststelling van deze wijziging van het omgevingsplan een civieltechnisch inrichtingsplan worden opgesteld, kunnen bouwkavels worden verkocht en kunnen de omgevingsvergunningen worden aangevraagd voor het realiseren van 26 woningen in het plangebied voormalige Pastoor van Ars school in Lichtenvoorde. Aanleiding De gemeente is eigenaar van de gronden onder de voormalige Pastoor van Ars school en de BMXfietscrossbaan aan de Oude Aaltenseweg en Frans ten Boschstraat. De school en fietscrossbaan zijn inmiddels gesloopt. Om op deze locatie woningbouw mogelijk te maken, heeft een ontwerp-omgevingsplan tezamen met een ontwerpbeeldkwaliteitsplan voor eenieder zes weken ter inzage gelegen. Hierop zijn geen zienswijzen binnengekomen. Daarnaast hebben er enkele ondergeschikte ambtshalve wijzigingen plaatsgevonden in het omgevingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Het omgevingsplan en beeldkwaliteitsplan liggen nu ter gewijzigde vaststelling aan u voor. Voor de financiële uitvoerbaarheid wordt u gevraagd een grondexploitatie te openen en een investeringskrediet vast te stellen. Voorstel aan de raad 1. Het omgevingsplan gemeente Oost Gelre – Pastoor van Ars gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende gewaarmerkte bescheiden. 2.

Het aan deze wijziging van het omgevingsplan gekoppelde beeldkwaliteitsplan ontwikkeling woningbouw voormalige Pastoor van Arsschool, Oude Aaltenseweg 28, Lichtenvoorde gewijzigd vast te stellen. en in relatie hiermee 3. De grondexploitatie woningbouw voormalige Pastoor van Ars school vast te stellen met een tekort van € 790.000 op eindwaarde. 4. Dit tekort na verrekening van de Subsidie Steengoed Benutten ten laste te brengen van de Reserve Grondexploitatie (€ 290.000). 5. Een uitvoeringskrediet van € 1.041.000 te verstrekken voor de ontwikkeling van het totale plan Pastoor van Ars, een en ander te dekken uit de Reserve Grondexploitaties, gelet het bepaalde bij punt 3, en het restant uit de subsidieinkomsten zoals bedoeld onder punt 4.

Kader Nota grondbeleid, omgevingsplan Oost Gelre, subsidie Steengoed Benutten en stedenbouwkundig plan Pastoor van Ars.

RAADSVOORSTEL 40155-2025

Argumenten 1.1. Met dit plan wordt uitvoering gegeven aan de Visie vrijkomende schoollocaties. In de Visie vrijkomende schoollocaties is de locatie van de voormalige Pastoor van Arsschool genoemd als te ontwikkelen woningbouwlocatie. Naar aanleiding van participatie en verschillende studies is het voorliggende plan uitgewerkt. In het omgevingsplan wordt de mogelijkheid geboden om 26 woningen te realiseren. Dit is een gevarieerd programma waarbij rekening is gehouden met de Woningbouwprogrammering Oost Gelre 2025. Het plangebied bestaat uit 26 woningen in zowel de categorie koop als huur. 1.2. Het omgevingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Oost Gelre. De gemeenteraad heeft de Omgevingsvisie ‘Groen en verbonden Oost Gelre 2040’ vastgesteld. De in de Omgevingsvisie opgenomen speerpunten zoals levensloopgeschikt en circulair bouwen, klimaatadaptief, energieneutraal, het toevoegen van meer groenvoorzieningen en bomen, hittestress alsmede waterretentie, -infiltratie en -afvoer komen allemaal terug in dit woningbouwplan. In het plan komen woningen voor starters en levensloopbestendige woningen voor senioren. De bestaande bomen langs de randen en de grote plataan centraal in het plangebied blijven behouden. Daarnaast wordt er een nieuwe structuur van wandelpaden aangelegd in het nieuwe park aan de zuidkant.

De oude schoolmuur met kunstwerk krijgt een nieuwe plek in dat park. 1.3. Het plan draagt bij aan de Woonvisie 2023-2027. In de woonvisie 2023-2027 staan drie ambities vermeld: meer woningen bouwen, meer variatie in woningen en duurzaamheid, natuur en klimaat. Dit plan draagt bij aan alle drie de ambities. Er worden 26 woningen gerealiseerd in verschillende categorieën en voor verschillende doelgroepen. Daarnaast worden de woningen op een duurzame, klimaatbestendige manier gerealiseerd. Dit sluit ook aan bij de regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek. 1.4. Er worden met dit plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Voor de activiteiten en functies die het omgevingsplan mogelijk maakt, geldt geen directe merplicht (milieueffectrapportage). Wel moet er een vormvrije beoordelingsprocedure worden doorlopen. Hiervoor is een Aanmeldnotitie opgesteld. Met de aanmeldnotitie mer-beoordeling is inzicht verkregen in het feit dat met het plan geen belangrijke nadelige milieu-, risico’s of nadelige effecten voor gevoelige gebieden te verwachten zijn. Daarom hoeft er geen milieueffectrapportage te worden opgesteld voor het plan ‘Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Pastoor van Ars’ te Lichtenvoorde zoals opgenomen in het MER-beoordelingsbesluit. 1.5. Het verhaal van kosten is verzekerd. De gemeente is eigenaar van de te ontwikkelen gronden.

Voor de ontwikkeling is een grondexploitatie opgesteld (zie argument 2.1). De kosten van de gemeente zijn verdisconteerd in de grondprijzen. 1.6 Het omgevingsplan moet gewijzigd worden vastgesteld Een beperkte ambtshalve wijziging leidt ertoe dat het omgevingsplan gewijzigd moet worden vastgesteld. In de regels van het omgevingsplan wordt het artikel over het lozingsverbod van water en het bovengronds aanbieden van water ook gekoppeld aan de functie tuin. Dat was in het ontwerp-omgevingsplan gekoppeld aan alleen de functie wonen. Op deze manier kan niet worden omzeild dat alsnog hemelwater op het riool wordt aangesloten op het riool via de voortuin. 2.1. Het beeldkwaliteitsplan ‘Beeldkwaliteitsplan ontwikkeling woningbouw voormalige Pastoor van Arsschool’ geeft de kaders weer voor de architectuur van de te ontwikkelen woningen. Om de beeldkwaliteit van de woningen en openbare ruimte op de locatie te waarborgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor nieuwe aanvragen om omgevingsvergunning onderdeel bouwen voor initiatiefnemers en architecten. Het beeldkwaliteitsplan geldt naast de gemeentelijke welstandsnota. Door de ambtshalve wijzigingen in het beeldkwaliteitsplan moet deze gewijzigd worden vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan en het omgevingsplan zijn in lijn met elkaar opgesteld en worden vastgesteld door de gemeenteraad.

3.1. Het plan is doorgerekend in een grondexploitatie op basis van een uitzonderlijk woningbouwplan. De woningbouwlocatie heeft een totale oppervlakte van ruim 1,0 hectare. Hiervan is ongeveer een derde uitgeefbaar voor woningen in de sociale huur, goedkope en betaalbare koop. Verharding en groen zijn samen ongeveer tweederde van het totale plangebied. Het aandeel uitgeefbaar wijkt af (is relatief laag) van

RAADSVOORSTEL 40155-2025 2

reguliere woningbouwlocaties terwijl het aandeel openbare ruimte (verharding en groen) relatief hoog is. De locatie heeft nu al een groenstructuur, wat mede het hoge aandeel openbaar groen verklaart. De grote bestaande Plataan centraal in het plangebied is behouden. De oude schoolmuur met daarop het kunstwerk komt terug in de nieuwe openbare ruimte. Dit alles geeft kwaliteit aan de locatie en de woningcategorieën zijn voor belangrijke doelgroepen bereikbaar, maar de keerzijde is dat hiermee de opbrengstpotentie onder druk komt te staan. 4.1. Het tekort in de grondexploitatie wordt na verrekening van de Subsidie Steengoed Benutten ten laste van de Reserve Grondexploitaties (€ 290.000). Bij alle grondexploitaties die een verlies lijden, worden de verliezen ten laste gebracht van de Reserve Grondexploitatie. In dit project gaan we voor de kwaliteit van het plan en in het bijzonder de omvang en kwaliteit van de openbare ruimte en de woningcategorieën sociale huur, goedkope en betaalbare koop. Daarbij wegen de positieve maatschappelijke effecten van dit woningbouwplan ook mee. De aanleiding van het tekort onder argument 1.1 verder toegelicht (en uitgebreid in de grondexploitatie, vertrouwelijke bijlage 1). Een beperkt verlies hier is daardoor acceptabel.

Het verlies in de grondexploitatie wordt grotendeels gedekt door de in 2023 verkregen provinciale subsidie Steengoed Benutten ter hoogte van € 500.000. De Reserve Grondexploitatie bedraagt eind 2024 € 533.270. Het tekort voor deze grondexploitatie kan hier alleen ten laste van de Reserve Grondexploitatie komen na verrekening van de Subsidie Steengoed Benutten. Dat maakt dat € 790.000 - € 500.000 = € 290.000 ten laste van de Reserve Grondexploitatie komt. Op basis van de eisen in het BBV (art. 44) moet de raad een voorziening treffen ter grootte van het tekort in de grondexploitatie. Omdat de grondexploitatie jaarlijks wordt herzien, is ook de verliesvoorziening dynamisch; deze kan elk jaar in omvang wijzigen.

5.1. De realisatie van de woningbouwlocatie vraagt om een investeringskrediet van € 1.041.000. Om begin 2026 te kunnen starten met bouwrijp maken van deze locatie gevolgd door de woningbouwontwikkeling tot en met oplevering van de woningen en openbare ruimte, is een investeringskrediet nodig. De grondexploitatie laat zien dat afgerond € 1.041.000 (op eindwaarde) nodig is voor nog te realiseren kosten voor bouw- en woonrijp maken inclusief plankosten en planschade voor dit plan als totaal. We vragen nu in één keer het totaalkrediet aan bij de gemeenteraad. Het is nl. gebruikelijk om een totaalkrediet aan te vragen voor de gehele planperiode. Jaarlijks wordt deze geactualiseerd en teruggekoppeld aan de raad (art. 5.3.1 BBV), zoals ook gebeurt bij de andere grondexploitaties. De raad heeft budgetrecht en besluit daarover. De omvang van deze investeringen staan in de grondexploitatie (vertrouwelijke bijlage 1). Kanttekeningen 4.1. Belanghebbenden kunnen in beroep gaan. Na vaststelling van het omgevingsplan kunnen belanghebbenden beroep indienen tegen het raadsbesluit bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Participatie Voorafgaand aan het omgevingsplan heeft participatie met de omgeving en andere belanghebbenden plaatsgevonden voor het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. Zo is een aantal RAADSVOORSTEL 40155-2025 3

inloopavonden georganiseerd en zijn nieuwsbrieven verspreid. Na de omgevingsplanprocedure is de participatie door de gemeente met de omgeving beperkt tot het inrichtingsplan openbare ruimte. De bouwer van de woningen is onder de Omgevingswet verplicht te participeren over zijn plannen. Uitvoering Juridische aspecten N.v.t. Financiële aspecten De gemeente draagt de kosten voor de procedure van het omgevingsplan Pastoor van Ars. De kosten en opbrengsten van realisatie van deze woningbouwlocatie zijn opgenomen en toegelicht in de grondexploitatie Pastoor van Ars (vertrouwelijke bijlage 1). Personele aspecten N.v.t. Communicatie Het vastgestelde omgevingsplan en beeldkwaliteitsplan worden voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Een publicatie hiervan wordt geplaatst in de lokale kranten en het gemeenteblad. Planning Eind 2025 starten we de verkoopprocedure van de 6 goedkope en 5 betaalbare koopwoningen (voor starters resp. levensloopbestendig). Ook wordt dan de koopovereenkomst met ProWonen voor 15 sociale huurwoningen getekend. Tegelijkertijd wordt het civieltechnisch bestek voor het bouw- en woonrijp maken opgesteld. Voorjaar 2026 kunnen de nutspartijen starten met de kabels en leidingen. Tegelijkertijd start het bouwrijp maken door de gemeente.

Rekening houdend met de vereiste omgevingsvergunningen en verkoop start de bouw van de woningen niet eerder dan in de 2e helft van 2026. Evaluatie De grondexploitatie wordt jaarlijks geëvalueerd via de jaarlijkse herziening (jaarverslag, onderdeel grondexploitaties). Bijlage(n) Omschrijving 1 Grondexploitatie Pastoor van Ars

Openbaar Nee

2

Omgevingsplan Pastoor van Ars

Ja

3

Beeldkwaliteitsplan Pastoor van Ars

Ja

Toelichting Vertrouwelijk. Ter inzage bij de griffie

Wij bieden de raad hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan. Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 40155-2025 4