rv op omgeving gemeentehuis lichtenvoorde

Raadsvoorstel Agendapunt : Fase in de beleidscyclus : Onderwerp : Portefeuillehouders Datum B&W-besluit

: :

7 Ontwikkeling (blauw) Omgevingsplan, beeldkwaliteitsplan en uitvoeringskredieten omgeving gemeentehuis Lichtenvoorde Wethouder Hoenderboom en wethouder Schutten 9 september 2025

Doel Met de uitvoeringskredieten kan na vaststelling van deze wijziging van het omgevingsplan een civieltechnisch inrichtingsplan worden opgesteld, kunnen bouwkavels en vastgoed worden verkocht en kunnen de omgevingsvergunningen worden aangevraagd voor de nieuwbouw van woningen in het plangebied rondom het gemeentehuis in Lichtenvoorde. Aanleiding De gemeente is eigenaar van de gronden rondom het gemeentehuis. De voormalige school staat leeg en kan worden verhuurd aan derden; de laagbouw van het serviceteam achter het voormalige postkantoor komt leeg en wordt gesloopt, zodat ruimte ontstaat voor woningbouw; het tijdelijk parkeerterrein op de voormalige Rabobank-locatie wordt opgeheven en kan als bouwkavel voor betaalbare appartementen worden verkocht; de openbare ruimte rondom het gemeentehuis vraagt om een kwaliteitsslag door herinrichting. Om deze ontwikkelingen (wijziging van functies) mogelijk te maken, heeft een ontwerp-omgevingsplan voor eenieder zes weken ter inzage gelegen. Hierop is een zienswijze binnengekomen. Het omgevingsplan en beeldkwaliteitsplan liggen nu ter besluitvorming aan u voor. De zienswijze geeft geen aanleiding het omgevingsplan niet vast te stellen. Voor de financiële uitvoerbaarheid wordt u gevraagd uitvoeringskredieten vast te stellen. Voorstel aan de raad 1. De Nota inhoud en beantwoording zienswijzen vast te stellen. 2.

Het omgevingsplan gemeente Oost Gelre – omgeving gemeentehuis vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende gewaarmerkte bescheiden. 3. Het aan deze wijziging van het omgevingsplan gekoppelde beeldkwaliteitsplan omgeving gemeentehuis Lichtenvoorde vast te stellen. en in relatie hiermee 4. Een uitvoeringskrediet van € 1.455.000 te verstrekken voor de ontwikkeling van het totale plan omgeving gemeentehuis, opgebouwd uit: a. Een bedrag van € 1.200.000 excl. btw voor herinrichting van de openbare ruimte inclusief voorbereidende plankosten; b. Een bedrag van € 180.000 voor sloop van het serviceteam-gebouw (laagbouw achter voormalig postkantoor); c. Een bedrag van € 75.000 voor verbouw van de voormalige school voor gebruik door de gemeente en voor verhuur aan derden. een en ander te dekken uit de algemene middelen, vooruitlopend op terugvloeiende inkomsten voor de gemeente door verkoop van bestaand vastgoed aan de Raadhuisstraat. verkoop van de bouwkavels aan de Raadhuisstraat en Middachtenstraat en verhuur van ruimtes in de voormalige school aan de Varsseveldseweg.

RAADSVOORSTEL 39746-2025

Kader Nota grondbeleid, Omgevingsplan Oost Gelre, Programma Geef Lichtenvoorde Kleur, Woonvisie Achterhoek/Oost Gelre en Visie omgeving gemeentehuis. Argumenten 1.1. De beoordeling van de zienswijze is verwoord in de nota zienswijzen. Het ontwerp-omgevingsplan heeft voor eenieder zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is er op het ontwerp-omgevingsplan één zienswijze ingebracht. De ingebrachte zienswijze is verwoord en beantwoord in de zienswijzennota. De nota maakt onderdeel van het omgevingsplan en van dit besluit. De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven om wijzigingen en aanvullingen in het omgevingsplan aan te brengen. De zienswijzennota geeft wel aanleiding het beeldkwaliteitsplan te wijzigen alsmede extra voorwaarden in de gronduitgifte voor de bouwkavel van het appartementengebouw op te nemen. 2.1. Met dit plan wordt uitvoering gegeven aan het Programma Geef Lichtenvoorde Kleur In het programma Geef Lichtenvoorde Kleur (2017) staat de ontwikkeling van de omgeving van het gemeentehuis opgenomen als deelproject. De volgende ambities zijn hierin opgenomen: • Het vernieuwde gemeentehuis kan samen met de omliggende functies een mooie entree vormen aan deze zijde van het centrum. • Een programmatische invulling van de karakteristieke voormalige school naast het gemeentehuis is wenselijk. • In de directe omgeving staan diverse panden leeg (o.a.

voormalige Jorisschool en het voormalige postkantoor). • Er liggen kansen om de openbare ruimte integraal te verbeteren Al deze punten zijn meegenomen in voorliggend omgevingsplan. 2.2. Het omgevingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Oost Gelre. Het projectgebied valt binnen de grote kern Lichtenvoorde. Binnen grote kernen spelen een aantal belangrijke opgaven. Eén van deze opgaven ligt in de vraag naar (betaalbare) woningen. De gemeente wenst aan te sluiten op de woonbehoefte van eigen inwoners en dan met name ouderen en starters, maar wil ook ruimte bieden voor vestigers (en potentiële werknemers) van elders. Bovendien ligt er een opgave in het zo compleet mogelijk en compact houden van de voorzieningen in de centra van de kernen. Tenslotte zijn duurzaamheid en klimaatadaptatie thema’s in de kernen van belang. Voorliggend plan sluit nadrukkelijk aan bij de gemeentelijke ambities. Op deze inbreidingslocatie worden nieuwe woningen gerealiseerd die aansluiten bij de lokale vraag. Bovendien krijg het gebied een groenere invulling en is daarmee klimaatadaptiever en duurzamer dan in de huidige situatie. Gelet op het voorgaande is dit plan in overeenstemming met de gemeentelijke omgevingsvisie. 2.3. Het plan geeft invulling aan het amendement uit de raadsvergadering van 17 december 2024.

De raad besloot 17 december 2024 unaniem in te stemmen met het amendement om op de voormalige Rabobanklocatie te kiezen voor een appartementencomplex met minimaal 16 appartementen waarvan zoveel mogelijk betaalbaar. In dit omgevingsplan is voorzien in maximaal 20 betaalbare appartementen in maximaal 3 bouwlagen. 2.4. Er worden met dit plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Voor de activiteiten en functies die het omgevingsplan mogelijk maakt, geldt geen directe m.e.r.plicht (milieueffectrapportage). Wel is voor dit omgevingsplan een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Omdat het een relatief kleine ontwikkeling betreft, zijn de verwachte negatieve effecten op het milieu klein. Daarnaast is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 2.5. Het verhaal van kosten is verzekerd. De gemeente is eigenaar van de te ontwikkelen gronden. Voor de ontwikkeling is een raming voor de uitvoeringskredieten opgesteld (zie argument 1.1). De kosten van de gemeente worden verdisconteerd in de grondprijzen. 3.1. Het beeldkwaliteitsplan ‘Beeldkwaliteitsplan omgeving gemeentehuis’ geeft de kaders weer voor de architectuur van de te ontwikkelen woningen. Als uitwerking van de ruimtelijke visie voor de omgeving gemeentehuis en om de beeldkwaliteit van de woningen en openbare ruimte op de locatie te waarborgen, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Het beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor nieuwe aanvragen om omgevingsvergunning onderdeel

RAADSVOORSTEL 39746-2025

2

bouwen voor initiatiefnemers en architecten. Het beeldkwaliteitsplan geldt naast de gemeente welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan en het omgevingsplan zijn in lijn met elkaar opgesteld en worden vastgesteld door de gemeenteraad. 4.1. De realisatie van de woningbouwlocatie vraagt om een investeringskrediet van € 1.455.000. Om in 2026 te kunnen starten met bouwrijp maken van deze locatie gevolgd door woningbouwontwikkeling tot en met oplevering van de woningen en openbare ruimte, is een investeringskrediet nodig. De raming laat zien dat afgerond € 1.200.000 excl. btw nodig is voor bouw- en woonrijp maken. Daarnaast is naar verwachting € 150.000 incl. VTU (Voorbereiding, Toezicht op Uitvoering) en onvoorzien nodig voor sloop van de laagbouw van het serviceteam achter het voormalige postkantoor en € 75.000 incl. VTU en onvoorzien voor verbouw van de school (geschikt maken voor eigen gebruik en verhuur). In afwijking van onze financiële verordening vragen we nu in één keer het totaalkrediet aan bij de gemeenteraad. Het is namelijk gebruikelijk om een totaalkrediet aan te vragen voor de gehele planperiode. Jaarlijks wordt deze geactualiseerd en teruggekoppeld aan de raad (art. 5.3.1 BBV). De raad heeft budgetrecht en besluit daarover. De omvang van deze investeringen staan in de ramingen (vertrouwelijke bijlage).

Hieronder wordt toegelicht waarom voor dit project geen grondexploitatie wordt geopend. De herontwikkeling van de omgeving gemeentehuis is een kleinschalige ontwikkeling, waarbij de te maken kosten hoofdzakelijk bestaan uit de herinrichting van het bestaande openbaar gebied en sloop van vastgoed. De uitgifte betreft de verkoop van bestaande opstallen en vrijwel bouwrijpe kavels. Ook is de doorlooptijd van het project relatief beperkt. Een grondexploitatie is vereist bij een ruimtelijke ontwikkeling waarbij over langere termijn gronden bouwen woonrijp worden gemaakt en bouwgrond verkocht wordt ter dekking van de kosten. De looptijd is vaak meerdere jaren en de grondexploitatie dient er voor een goed inzicht te krijgen in de kosten en de opbrengsten en de daarbij behorende bedragen aan rente en kosten en opbrengsten. Zo’n grondexploitatie wordt jaarlijks herzien en via de jaarrekening wordt de raad hier over geïnformeerd. Het resultaat van de grondexploitatie wordt via de reserve grondexploitatie verrekend en een eventueel tekort moet direct worden genomen. In het geval van het project herontwikkeling omgeving gemeentehuis worden er dus geen gronden bouwen woonrijp gemaakt en worden bestaande opstallen en vrijwel bouwrijpe kavels verkocht binnen een relatief korte periode. Er hoeft daarom geen grondexploitatie voor opgesteld te worden.

Wel is het gewenst dat de raad akkoord gaat met de voorgestelde ontwikkelingen en een besluit neemt over de te maken kosten voor het herinrichting van het openbaargebied en hiervoor een investeringskrediet beschikbaar stelt. De verkoopopbrengsten van bouwkavels en vastgoed kunnen direct worden genomen en de kosten van de herinrichting van het openbaar gebied kunnen worden afgeschreven over een lange periode (40 jaar is gebruikelijk). Kanttekeningen 3.1. Belanghebbenden kunnen in beroep gaan. Na vaststelling van het omgevingsplan kunnen belanghebbenden beroep indienen tegen het raadsbesluit bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbenden kunnen tegen de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-omgevingsplan ook in beroep gaan bij de genoemde Afdeling. Participatie Voorafgaand aan het omgevingsplan heeft participatie met de omgeving en andere belanghebbenden plaatsgevonden voor het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. Zo is een aantal inloopavonden georganiseerd en zijn nieuwsbrieven verspreid. Na de omgevingsplanprocedure is de participatie door de gemeente met de omgeving beperkt tot het inrichtingsplan openbare ruimte. We versturen regelmatig mails met een update over alle plannen naar de inwoners. De bouwer van de woningen is onder de Omgevingswet verplicht te participeren over zijn plannen.

Vanwege de zienswijzen houden we scherp in de gaten of de participatie inderdaad goed wordt opgepakt. Uitvoering Juridische aspecten Team Juridische zaken heeft geadviseerd over dit voorstel en over de zienswijzennota. Financiële aspecten

RAADSVOORSTEL 39746-2025

3

De gemeente draagt de kosten voor de procedure van het omgevingsplan omgeving gemeentehuis. De kosten voor de uitvoeringskredieten voor realisatie van deze woningbouwlocatie zijn opgenomen en toegelicht in de raming omgeving gemeentehuis (vertrouwelijke bijlage). Tegenover de kosten staan opbrengsten: verkoop van bestaand vastgoed aan de Raadhuisstraat, verkoop van de bouwkavels aan de Raadhuisstraat en Middachtenstraat en verhuur van ruimtes in de voormalige St. Jorisschool aan de Varsseveldseweg. Alhoewel de kosten voor de baten uitgaan, sturen we op het genereren van deze opbrengsten. De grond- en vastgoedverkoop bereiden we voor om na vaststelling door de raad van het omgevingsplan een vliegende start te kunnen maken met de uitvoering. Personele aspecten N.v.t. Communicatie Het vastgestelde omgevingsplan en beeldkwaliteitsplan worden voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Een publicatie hiervan wordt geplaatst in de lokale kranten en het gemeenteblad. Indieners van zienswijzen worden geïnformeerd over de voortgang van de procedure. Met hen zijn ook gesprekken gevoerd. Op de website kan iedereen informatie vinden over de plannen. We versturen regelmatig mailings met het laatste nieuws. Planning Na het raadsbesluit liggen de stukken ter inzage voor beroep bij de Raad van State.

We bereiden dan ook het bouwrijp maken en de gronduitgifte voor, waarvan begin 2026 de uitvoering kan starten. Evaluatie N.v.t. Bijlage(n) 1

Omschrijving Raming omgeving gemeentehuis

Openbaar Nee

2

Nota van zienswijzen

Ja

3

Omgevingsplan omgeving gemeentehuis

Ja

4

Beeldkwaliteitsplan omgeving gemeentehuis

Ja

Toelichting Vertrouwelijk. Ter inzage bij de griffie Geanonimiseerd (AVG)

Wij bieden de raad hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan. Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris, burgemeester, J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 39746-2025

4