rv omgevingsplan molenberg

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp

: : :

Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: :

6 Ontwikkeling (blauw) Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo: locatie Molenberg Wethouder Hoenderboom 11 november 2025

Doel Starten met de uitvoering van de gebiedsontwikkeling De Molenberg door vaststelling van het omgevingsplan en door verstrekking van een uitvoeringskrediet. Met het vastgestelde omgevingsplan als planologisch kader kan Marga Klompé als initiatiefnemer de nieuwbouw van De Molenberg starten. Tegelijkertijd kan de gemeente daarmee, en met het verstrekte krediet, de openbare ruimte aanpassen door de vestingwal langs de gracht te realiseren en door de Ziekenhuisstraat te herinrichten. Hieronder is de situatietekening van de nieuwe gebouwen in de nieuwe openbare ruimte te zien. Ook zijn impressies van de architectuur van de nieuwbouw langs de gracht te zien.

Hieronder is de verbeelding te zien met de beoogde functies, bouwvlakken en maximale bouwhoogtes.

RAADSVOORSTEL 47913-2025

Aanleiding De gebiedsontwikkeling De Molenberg omvat de sloop en nieuwbouw van het woonzorgcentrum van Marga Klompé langs de gracht en van nieuwbouw van appartementen in de sociale en middenhuur aan de binnenstadzijde. Tegelijkertijd met deze sloop- en bouwplannen wil de gemeente de openbare ruimte van de Ziekenhuisstraat en langs de gracht verbeteren. Zo herstellen we langs de gracht gedeeltelijk de oude vestingwal. De gebiedsontwikkeling De Molenberg komt voort uit het Programma Stad Groenlo 2012-2027. De gebiedsontwikkeling ligt langs de gracht in de zuidwesthoek van de binnenstad van Groenlo. De raad besloot 2 juli 2024 het Beeldkwaliteitsplan De Molenberg (BKP) vast te stellen. Dit BKP is het formele toetsingskader voor de architectuur van de gebouwen en bevat richtlijnen voor de openbare ruimte. Het is daarmee formeel een aanvulling op de welstandsnota, concreet voor de gebiedsontwikkeling De Molenberg. De raad besloot toen ook om voor de diverse vergunningen voor deze gebiedsontwikkeling de coördinatieregeling toe te passen. Met vaststelling van het omgevingsplan kan dan gelijktijdig de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor de nieuwbouw langs de gracht worden verleend (de nieuwe Molenberg met 167 zorgstudio’s). Om deze gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, heeft een ontwerp-omgevingsplan voor eenieder zes weken ter inzage gelegen.

Hierop is 1 zienswijze binnengekomen namens 4 partijen. Deze is beoordeeld en beantwoord in de nota zienswijzen. Het omgevingsplan ligt nu voor vaststelling aan u voor. Voor de herinrichting van de openbare ruimte wordt de raad gevraagd een investeringskrediet te verstrekken. Voorstel aan de raad 1. De Nota Inhoud en beantwoording zienswijze voor wat betreft de locatie Molenberg vast te stellen. 2. Het 'Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo', voor wat betreft de locatie Molenberg vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende bescheiden. 3. Het ‘Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo, voor wat betreft de locatie Molenberg’ de dag na afloop van de beroepstermijn in werking te laten treden. en in relatie hiermee 4. Het beschikbaar stellen van een krediet van € 1.250.000 voor de herinrichting van de openbare ruimte in plan De Molenberg.

Kader Programma Stad Groenlo 2012-2027 (pijlers 2. leefbaarheid en werkgelegenheid, 3. historie beeldkwaliteit en openbare ruimte en 4. vrijetijdseconomie en cultuur), Coalitieprogramma 2022-2026 (thema’s cultureel erfgoed, leefbaarheid en wonen), Omgevingsvisie, Woonvisie 2023-2027 en Beeldkwaliteitsplan De Molenberg 2024. Argumenten 1.1. De integrale beoordeling, weging en beantwoording van de zienswijze is verwoord in de nota zienswijzen en leiden tot aanpassing van het omgevingsplan voor wat betreft de locatie Molenberg. Het ontwerp-omgevingsplan heeft voor eenieder zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is er op het ontwerp-omgevingsplan 1 zienswijze ingebracht. De ingebrachte zienswijze vraagt om een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen. Daarbij weegt vooral mee hoe het (individueel) belang van de indiener van de zienswijze zich verhoudt tot het algemeen belang om te zorgen voor voldoende goede en betaalbare woonzorgeenheden en om de ambities van het Programma Stad Groenlo uit te voeren. De geanonimiseerde zienswijze is zorgvuldig behandeld en beantwoord in de Nota zienswijzen (bijlage 4). De ingekomen zienswijze leidt niet tot aanpassing van het omgevingsplan. De nota maakt onderdeel van het omgevingsplan en van dit besluit. Overleg met stakeholders heeft echter wel geleid tot aanpassing van het plan.

Om de zichtlijn op de basiliek vanuit het noordwesten naar het zuidoosten meer ruimte te geven, is het bouwvlak van de functie Wonen (binnenstadzijde) met 2 m verkleind.

RAADSVOORSTEL 47913-2025

2

De evenwichtige toedeling van functies aan locaties (de ETFAL, voorheen de bestemmingsplantoelichting) is gewijzigd naar aanleiding van adviezen van het Waterschap en de provincie en door actualisatie van de Aerius-berekening naar stikstofdepositie. Dit heeft echter niet geleid tot aanpassing van de regels of verbeelding. 2.1. Met dit omgevingsplan voor wat betreft de locatie Molenberg wordt concrete uitvoering gegeven aan gemeentelijk beleid. Zoals bij de vaststelling van het BKP De Molenberg op 2 juli 2024 in het raadsvoorstel is onderbouwd, wordt met deze gebiedsontwikkeling invulling gegeven aan de gemeentelijke ambities voor dit gebied. Het gaat dan om ons beleid en onze ambities in het Programma Stad Groenlo 2012-2027, het Coalitieprogramma 2022-2026 en het toen vastgestelde BKP.

De gebiedsontwikkeling omvat de volgende elementen: - Sloop van de oude Molenberg aan weerszijden van de Ziekenhuisstraat en nieuwbouw van De Molenberg langs de gracht met 167 zorgstudio’s - Nieuwbouw van 75 zorggeschikte appartementen aan de overkant van de Ziekenhuisstraat (de binnenstadzijde) in de sociale en middenhuur - Herinrichting van de Ziekenhuisstraat met minder verharding en meer groen (klimaatadaptief, voorkomen hittestress en wateroverlast) - Aanleg van een vestingwal langs de gracht als historische verwijzing naar de situatie ten tijde van de Slag om Grolle De gebiedsontwikkeling De Molenberg volgt uit en is een concrete stap in de uitvoering van het Programma Stad Groenlo: - Uit het Programma: ‘voor de leefbaarheid en openbare voorzieningen gebruiken we de mooie groene singel en gracht nu onvoldoende. Huisvesting van ouderen krijgt extra aandacht. Betaalbare woningen voor ouderen en een goede combinatie van wonen en zorg in het centrum van Groenlo zorgen ervoor dat het ook aan het einde van je carrière goed toeven is in Groenlo. De unieke historie van Groenlo willen we zichtbaar en beleefbaar maken.‘ - Pijler 2 ‘leefbaarheid en werkgelegenheid’ uit het Programma: ‘we willen een goed woon- en welzijnsklimaat hebben. Hier vallen in ieder geval de (gezondheids)zorg en het verenigingsleven onder.

Ook comfortabel wonen voor ouderen met zorg hoort daar bij: - het realiseren van goede woningen waar we wonen en zorg kunnen combineren. Deze woningen realiseren wij zo veel mogelijk binnen of aan de gracht. Voorzieningen zijn op loopafstand, in het centrum bereikbaar. - de gemeente staat op deze locaties in beginsel positief tegenover plannen van aanbieders van woningen met zorg. De zorgaanbieder zorgt voor de realisatie van de woonvoorziening en regelt de gevraagde en benodigde zorg.’ - Pijler 3 in het Programma ‘historische beeldkwaliteit en openbare ruimte’: ‘we willen de beleving van de vesting versterken door de overgang van buiten de vesting naar binnen de vesting te benadrukken. Die overgang ligt bij de gracht. In de huidige situatie is dat vaak nauwelijks herkenbaar. Door het aanbrengen van duidelijke accenten op die plaatsen, wordt de vesting meer herkenbaar.’ - Pijler 4 ‘vrijetijdseconomie en cultuur’: ‘we gaan aan de slag met de beleving op en rond de gracht. We maken bijvoorbeeld een cultuurrondje in de vesting.’ Ook speelt de gebiedsontwikkeling in op het Coalitieprogramma 2022-2026 op thema’s als cultureel erfgoed, leefbaarheid en wonen. Met deze ingrepen in de fysieke ruimte wordt uitvoering gegeven aan de beleidsdoelen van de gemeente. 2.2. Het omgevingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Oost Gelre.

De in de door de raad vastgestelde Omgevingsvisie ‘Groen en verbonden Oost Gelre 2040’ opgenomen speerpunten zoals levensloopgeschikt en circulair bouwen, klimaatadaptief, energieneutraal, het toevoegen van meer groenvoorzieningen en bomen, hittestress en waterretentie, -infiltratie en -afvoer komen allemaal terug in het nu voorliggende omgevingsplan. In het plan komen woonzorgeenheden en woningen in de sociale en middenhuur. De ruimtelijke kwaliteit van dit deel van de binnenstad (zowel gebouwen als openbare ruimte) wordt verbeterd met de nieuwbouw, omdat wordt ontworpen binnen de kaders van het BKP. De openbare ruimte wordt klimaatadaptief ontworpen met meer groen en bomen als voorheen, waarmee hittestress en wateroverlast worden beperkt. Het omgevingsplan gaat echter niet over de inrichting van die openbare ruimte. Binnen de kaders van het BKP wordt parallel aan deze omgevingsplanprocedure gewerkt aan een inrichtingsplan voor de openbare ruimte, samen met de omgeving.

RAADSVOORSTEL 47913-2025

3

Ook is er aandacht voor de cultuurhistorie met de nieuwe vestingwal, met het vrijspelen van de kapel en de basiliek en met het realiseren van nieuwe zichtlijnen van en naar de Basiliek. 2.3. Het omgevingsplan voor wat betreft de locatie Molenberg draagt bij aan de Woonvisie 2023-2027. In de woonvisie 2023-2027 staan drie ambities vermeld: meer woningen bouwen, meer variatie in woningen en duurzaamheid, natuur en klimaat. Dit plan draagt bij aan alle drie de ambities. Er worden 167 zorgstudio’s en 75 sociale en middenhuur appartementen gerealiseerd voor verschillende doelgroepen. Daarnaast worden de woningen op een duurzame, klimaatbestendige manier gerealiseerd. Dit sluit ook aan bij de regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek. 3.1. Op deze wijze is bij de inwerkingtreding duidelijk of de juridische regels ook onherroepelijk zijn. Artikel 16.78 lid 1 van de Omgevingswet bepaalt dat het omgevingsplan 4 weken na bekendmaking in werking treedt. Echter binnen 6 weken na bekendmaking kan beroep worden ingesteld tegen de vastgestelde wijziging van het omgevingsplan. Daarmee zou een wijziging van het omgevingsplan al in werking kunnen treden, terwijl nog niet duidelijk is of de wijziging ook onherroepelijk is, dus dat er geen beroep is ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De Omgevingswet biedt de mogelijkheid (artikel 16.78 lid 1) om als gemeente een later tijdstip te bepalen dan 4 weken na bekendmaking waarop de wijziging van het omgevingsplan in werking treedt. Wij stellen voor om de wijziging van het omgevingsplan in werking te laten treden na afloop van de beroepstermijn. Om zo onduidelijkheid te voorkomen over activiteiten die al wel kunnen starten, maar waarover niet duidelijk is of deze gebaseerd zijn op onherroepelijke juridische regels 4.1. Voor de herinrichting van de openbare ruimte is een investeringskrediet van € 1.250.000 nodig. Voor de uitvoering van het omgevingsplan is geld nodig. De herinrichting van de openbare ruimte in deze gebiedsontwikkeling omvat de realisatie van de vestingwal langs de gracht en de aanpassing van de Ziekenhuisstraat. In de Kadernota 2026 is voor het herstel van de vestingwal € 680.000 en voor de planvoorbereiding van de herinrichting van de Ziekenhuisstraat € 110.000 opgenomen. Wat ontbreekt, is een investeringskrediet voor de feitelijke herinrichting van de Ziekenhuisstraat en een aanvullend voorbereidingskrediet. De raming hiervoor is afgerond € 1.250.000 incl. € 100.000 planvoorbereiding. Kanttekeningen 2.1. Belanghebbenden kunnen in beroep gaan.

Na vaststelling van het omgevingsplan kunnen belanghebbenden beroep indienen tegen het raadsbesluit bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbenden kunnen tegen de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-omgevingsplan ook in beroep gaan bij de genoemde Afdeling. Participatie Voorafgaand aan het omgevingsplan heeft participatie met de omgeving en andere belanghebbenden plaatsgevonden voor het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. Zo zijn inloopavonden georganiseerd, zijn nieuwsbrieven verspreid en talloze gesprekken gevoerd met belanghebbenden in de directe omgeving van het plangebied. Na de omgevingsplanprocedure is de participatie door de gemeente met de omgeving beperkt tot het inrichtingsplan openbare ruimte en de uitvoering daarvan. Marga Klompé als initiatiefnemer en haar aannemer (sloop en nieuwbouw) is onder de Omgevingswet verplicht met de omgeving te participeren over zijn plannen. Uitvoering Juridische aspecten Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is gekozen voor een nieuwe werkwijze waarbij er één omgevingsplan geldt voor de hele gemeente. Verschillende (ontwerp-)wijzigingen van het omgevingsplan voor verschillende locaties kunnen op gelijke momenten, of kort na elkaar, ter inzage liggen.

Hierdoor is het omgevingsplan voor een bepaalde locatie vaak onderhevig aan veranderingen tussen het ontwerp van het plan en het plan dat ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Immers: wijzigingen die in een plan voor de ene locatie worden doorgevoerd, hebben ook effect op het plan voor een andere locatie.

RAADSVOORSTEL 47913-2025

4

Vaak gaat het daarbij om taalkundige en/of juridisch-technische correcties, die kunnen worden gezien als een doorontwikkeling van de standaard planregels van het omgevingsplan. Het voorgaande geldt ook voor het omgevingsplan voor de Molenberg. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerp zijn zichtbaar met markeringen in de tekst van het plan, maar we achten het wenselijk om deze ook toe te lichten in de ‘Nota inhoud en beantwoording zienswijze en ambtshalve wijzigingen’. Financiële aspecten De gebiedsontwikkeling Molenberg is een samenwerking tussen Marga Klompé en gemeente. In een anterieure overeenkomst zijn afspraken over verdeling van plankosten gemaakt. De gemeente draagt de kosten voor herinrichting van de openbare ruimte. Voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt gevraagd een krediet beschikbaar te stellen van € 1.250.000,- .Dit krediet bestaat uit een uitvoeringskrediet van €1.150.000,- en een aanvullend voorbereidingskrediet van € 100.000,-. Marga Klompé levert een bijdrage van € 65.600,- in de plankosten. Het krediet wordt gedekt vanuit de algemene middelen. Personele aspecten N.v.t. Communicatie Het vastgestelde omgevingsplan en de verleende omgevingsvergunning worden voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Een publicatie hiervan wordt geplaatst in de lokale kranten en het gemeenteblad.

Indieners van zienswijzen worden geïnformeerd over de voortgang van de procedure. Met hen zijn ook gesprekken gevoerd. Op de website kan iedereen informatie vinden over de plannen. Marga Klompé verstuurt, mede namens de gemeente, nieuwsbrieven met het laatste nieuws. Planning De planning van deze gebiedsontwikkeling is indicatief verbeeld op een paneel (afbeelding 3) dat op de inloopavond van 24 september 2025 in City Lido is getoond.

Evaluatie N.v.t.

RAADSVOORSTEL 47913-2025

5

Bijlage(n) Omschrijving 1 Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo 2 ETFAL locatie Molenberg 3 MEMO flora en fauna (ETFAL) 4 Aerius berekening (ETFAL) 5 Nota inhoud en beantwoording zienswijze en ambtshalve wijzigingen 6 Link naar verbeelding via Regels op de kaart**

Openbaar Ja Ja Ja Ja Ja

Toelichting Ongewijzigde bijlage klik hier* Nieuwe bijlage Gewijzigde bijlage

Ja

* Overzicht documentenbijlage van het ontwerp-omgevingsplan ** Dit is de verbeelding op basis van het ontwerp. Het te wijzigen omgevingsplan is op enkele punten gewijzigd zoals in dit voorstel aangegeven

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan. Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 47913-2025

6