rv omgevingsplan eefseler esch

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp

: : :

Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: :

11 Ontwikkeling (blauw) Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo: locatie Eefseler Esch Wethouder Hoenderboom 11 november 2025

Doel Het planologisch juridisch mogelijk maken van woningbouw op locatie Eefseler Esch aan de Oude Papendijk te Groenlo door een wijziging van het omgevingsplan; het vastleggen van het beeldkwaliteitskader voor deze ontwikkeling; het vaststellen van de grondexploitatie voor deze ontwikkeling, met als uiteindelijk doel de realisatie van ‘Eefseler Esch’ in Groenlo: een gevarieerde woonbuurt met ongeveer 243 nieuwe woningen met aandacht voor klimaat, natuur en sociale cohesie. Hieronder ziet u een afbeelding van het stedenbouwkundig plan:

Hieronder ziet u een afbeelding van de verbeelding met een overzicht van de ‘belangrijkste’ functies:

Hieronder vindt u een impressie uit het beeldkwaliteitsplan:

RAADSVOORSTEL 45126-2025

Aanleiding Er bestaat een tekort aan en onvoldoende variatie in woningen in Oost Gelre. Daarom moet er adaptief geprogrammeerd worden, zoals met een uitleglocatie aan de Oude Papendijk, met aandacht voor (o.a.) natuur, klimaat en toekomstbestendig wonen. Hiervoor hebben we de locatie Oude Papendijk 2-4 aangekocht. Vervolgens zijn we aan de slag gegaan met respectievelijk het opstellen van een klimaat robuust stedenbouwkundig schetsontwerp inclusief gevarieerd woningbouwprogramma, met het participatietraject en met een aanzet voor beeldkwaliteit en omgevingsplan. Het stedenbouwkundig plan voorziet in de bouw van 243 nieuwe woningen aan de Oude Papendijk in verschillende woningtypes en prijsklassen. In dit plan zijn verder de bouwvelden, infrastructuur en het landschappelijk beeld met groen, water, spelen en ontmoeting te zien. Aan dit plan ligt een Programma van Eisen ten grondslag. De meest essentiële onderdelen daaruit zijn: -

-

Een woningbouwprogramma met een relatief hoog aantal sociale koop/betaalbaar tot € 370.000 v.o.n. op prijspeil 2025 (rond de 68%, inclusief ongeveer 16% sociale huur; circa 22% sociale koop; samen circa 38%, dus meer dan 1/3 is sociale huur en sociale koop). De verschillende woningtypes en typologieën worden verspreid door de wijk neergezet. Met De Woonplaats is een intentieovereenkomst gesloten voor de realisatie van 40 sociale huurwoningen. STOMP principe: toekomstbestendige gezonde en aantrekkelijke wijk. Langzaam verkeer wordt aangemoedigd en de auto is te gast. Klimaatrobuust: nagenoeg alle bestaande waardevolle beplanting wordt gehandhaafd en aangevuld; minimaal verhard oppervlak, robuuste ecologische wadi's, kruiden- en bloemrijk grasland met inheemse heesters en bomen. Naoberschap: om een toekomstbestendige wijk te realiseren en te bestendigen staan naoberschap, sociale cohesie en ontmoeting aan de basis van de opzet van de wijk. De opzet en inrichting van de wijk nodigen uit om naar buiten te gaan, elkaar te ontmoeten, te wandelen, te spelen en de rust te vinden. Planologisch wordt de mogelijkheid opgenomen voor een ontmoetingsruimte in één van de benedenwoningen van De Woonplaats of in de openbare ruimte nabij die woningen.

Voorstel aan de raad 1. De Nota Inhoud en beantwoording zienswijze en ambtshalve wijzigingen ‘Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo’ voor wat betreft locatie Eefseler Esch, vast te stellen. 2. Het 'Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo', voor wat betreft de locatie Eefseler Esch gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende bescheiden. 3. Het ‘Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Eefseler Esch en Molenberg Groenlo’, voor wat betreft de locatie Eefseler Esch, de dag na afloop van de beroepstermijn in werking te laten treden. 4. Het Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch vast te stellen, overeenkomstig de bij dit besluit behorende bescheiden. 5. De Grondexploitatie Eefseler Esch te Groenlo vast te stellen, overeenkomstig de bij dit besluit behorende bescheiden.

Kader - Coalitieakkoord: ontwikkelen nieuwe woonwijk nabij Groenlo. - Omgevingsvisie: omgeving Oude Papendijk als uitleglocatie woningbouw aangegeven. - Woonvisie 2023-2027: aanvullende en gevarieerde programmering woningbouw nodig tot 2030, tevens klimaat adaptief en natuur inclusief. - Woonzorgvisie: aandacht nodig voor toekomstbestendig wonen (zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen met aandacht voor sociaal contact en leefbaarheid). Ruimtelijke randvoorwaarden hiervoor meenemen in de planontwikkeling. Argumenten 1.1. en 2.1. Er is één zienswijze ingekomen; deze geeft geen aanleiding tot het niet vaststellen of wijzigen van het omgevingsplan voor wat betreft de locatie Eefseler Esch. Het ontwerp-omgevingsplan heeft voor eenieder zes weken ter inzage gelegen. Er is één zienswijze binnen de termijn ingediend. Deze is vervolgens inhoudelijk beoordeeld. Voor de inhoud van de zienswijze en de

RAADSVOORSTEL 45126-2025

2

reactie daarop verwijzen wij u naar de Nota Inhoud en beantwoording zienswijze en ambtshalve wijzigingen. 1.2. en 2.2. Het omgevingsplan is voor wat betreft de locatie Eefseler Esch op onderdelen gewijzigd ten opzichte van het ontwerp In het omgevingsplan zijn enkele omissies opgelost en verfijningen doorgevoerd. Voor het overzicht daarvan verwijzen wij u naar de Nota Inhoud en beantwoording zienswijze en ambtshalve wijzigingen. Deze Nota maakt onderdeel uit van het omgevingsplan en van uw raadsbesluit. 2.3. Het omgevingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Oost Gelre. De gemeenteraad heeft de Omgevingsvisie ‘Groen en verbonden Oost Gelre 2040’ vastgesteld. De in de Omgevingsvisie opgenomen speerpunten zoals levensloopgeschikt- en circulair bouwen, klimaatadaptief, energieneutraal en toevoegen van meer groenvoorzieningen en bomen en hittestress alsmede waterretentie, -infiltratie en -afvoer komen allemaal terug in dit woningbouwplan Eefseler Esch en zijn via het stedenbouwkundig plan vertaald naar het omgevingsplan en juridisch ingebed. 2.4. Er worden met dit omgevingsplan voor de locatie Eefseler Esch geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Het omgevingsplan is gemotiveerd ten aanzien van de wettelijke maatstaf van de ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL).

In de motivering worden voor deze ETFAL afwegingen gemaakt ten aanzien van milieu, maar ook andere aspecten uit de fysieke leefomgeving zoals gezondheid, duurzaamheid en participatie. Op basis van de motivering kan geconcludeerd worden dat er geen nadelige gevolgen zijn en dat de ontwikkeling passend is op de locatie. 2.5. Het provinciale geluidsplafond voor de N319 heeft gevolgen voor de te nemen maatregelen ten aanzien van wegverkeerslawaai. Het omgevingsplan kan hier wel om door; de maatregelen zijn geborgd in de regels. Per 1 januari 2025 heeft de provincie geluidproductieplafonds vastgesteld voor de N319. Deze hebben als gevolg dat de ontwikkeling ten aanzien van wegverkeerslawaai rekening moet houden met aangescherpte uitgangspunten (met name gemiddeld meer middelzwaar en zwaar verkeer). Dit heeft als gevolg dat de geluidswaarden van wegverkeer hoger uitpakken. Hierdoor zijn extra maatregelen nodig om het stedenbouwkundig plan ongewijzigd uit te kunnen voeren. Vóór vaststelling van de geluidproductieplafonds voldeden wij met de huidige stedenbouwkundige opzet aan de geluidsregels. Er zijn verschillende maatregelen mogelijk. Wij geven de voorkeur aan een maatregel aan de bron: de toepassing van stiller asfalt op een gedeelte van de N319. Hierover loopt overleg met de provincie.

Wij hebben aangeboden om een bijdrage te leveren in de kosten om onze ambitie te realiseren en dit financieel geborgd in de grondexploitatie. Verder overleg met de provincie volgt. Hoewel er nog geen zekerheid bestaat over de precieze maatregel die uitgevoerd gaat worden, kan het omgevingsplan wel worden vastgesteld. In de regels van het omgevingsplan wordt dit namelijk geborgd. Vóór verlening van een bouwvergunning voor woningen nabij de provinciale weg moet aangetoond zijn dat de geluidswaarden acceptabel zijn. 3.1. Op deze wijze is bij de inwerkingtreding duidelijk of de juridische regels ook onherroepelijk zijn. Artikel 16.78 lid 1 van de Omgevingswet bepaalt dat het omgevingsplan 4 weken na bekendmaking in werking treedt. Echter binnen 6 weken na bekendmaking kan beroep worden ingesteld tegen de vastgestelde wijziging van het omgevingsplan. Daarmee zou een wijziging van het omgevingsplan al in werking kunnen treden, terwijl nog niet duidelijk is of de wijziging ook onherroepelijk is, dus dat er geen beroep is ingesteld tegen het plan. De Omgevingswet biedt de mogelijkheid om als gemeente een later tijdstip te bepalen waarop de wijziging van het omgevingsplan in werking treedt. Wij stellen voor om de wijziging van het omgevingsplan in werking te laten treden na afloop van de beroepstermijn.

Zo voorkomen wij onduidelijkheid over activiteiten die al wel kunnen starten, maar waarover niet duidelijk is of deze gebaseerd zijn op onherroepelijke juridische regels. 4.1. Met het beeldkwaliteitsplan voor de locatie Eefseler Esch worden de principes van het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt in o.a. bouwhoogtes, rooilijnen, kapvormen en kleur- en materiaalgebruik voor bebouwing en buitenruimte. Er zijn binnen Eefseler Esch 3 ‘buurten’ te onderscheiden: Eschwonen, 't Erve en kampenlandschap, met elk zijn eigen uitstraling en kenmerken. Het vertrekpunt van dit beeldkwaliteitsplan is om bij de uitwerking te

RAADSVOORSTEL 45126-2025

3

eisen wat noodzakelijk is om het gewenste beeld te realiseren, maar ook voldoende flexibiliteit te bieden om met het ontwerp van de woningen bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van de Eefseler Esch. Het beeldkwaliteitsplanplan bevat eisen en suggesties voor de sfeer en uitvoering van de bebouwing en de buitenruimte. Denk aan kleur- en materiaalgebruik, dakvormen en erfafscheidingen. Voor bijgebouwen en aanbouwen met plat dak, begane grond hoogte, wordt een groen dak geëist. Dit bevordert het ‘natuurlijke’ sfeerbeeld en aanzicht en heeft als bijkomend effect dat water langer vast kan worden gehouden en de daken koel blijven op warme dagen. Het ontwerp beeldkwaliteitsplan werd goed ontvangen door belangstellenden. 4.2. Het beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor welstand en bevat uitgangspunten voor kavelkopers en ontwikkelende partijen. In artikel 22.29 van de bruidsschat in het Omgevingsplan is geregeld dat een omgevingsvergunning alleen wordt verleend als een bouwwerk niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand. Daarbij wordt getoetst aan de criteria uit de gemeentelijke welstandsnota. Dit beeldkwaliteitsplan gaat met vaststelling in de gemeenteraad als welstandsnota voor de Eefseler Esch gelden. Het plan vormt ook de basis wat betreft beeldkwaliteit voor de afspraken en contractvorming met kavelkopers en ontwikkelaars. 4.3.

Op het ontwerp-BKP zijn geen reacties binnengekomen. Ten opzichte van het ontwerp zijn enkele, voornamelijk tekstuele, wijzigingen doorgevoerd die de leesbaarheid en duidelijkheid van het plan bevorderen. Daarom wordt u voorgesteld om het BKP gewijzigd vast te stellen. 5.1. De grondexploitatie zal niet sluitend zijn, maar het verwachte tekort van € 1.048.000 is, vooral gelet op de voorgenomen woningbouwprogrammering met relatief veel goedkope en betaalbare koopwoningen, in de lijn der verwachting. De toelichting op de vast te stellen grondexploitatie ligt vertrouwelijk voor u ter inzage. Hieronder vindt u een samenvatting van de kosten en opbrengsten en het resultaat op startwaarde 01-01-2025 en eindwaarde 31-12-2033. Samenvatting Grondexploitatie Looptijd van 01-01-2025 t/m 31-12-2033 Kosten Opbrengsten Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo per ultimo 31-12-2033 Saldo op startwaarde per 01-01-2025

€ € € € € € €

Totaal 14.901.000 14.210.000 1.126.000 1.331.000 562.000 -1.048.000 -877.000

Boekwaarde Nog te realiseren 4.362.000 € 10.538.000 € 14.210.000 € 1.126.000 € 1.331.000 € € 562.000 nadelig nadelig

€ €

We moeten constateren dat grondexploitaties wat meer onder druk komen te staan. Dat wordt veroorzaakt door verdere prijsstijgingen in bouwkosten, kosten bouw- en woonrijp maken en de lagere opbrengsten door het realiseren van meer goedkope woningbouw. De opbrengsten in de grondexploitatie kunnen daardoor slechts in beperkte mate stijgen om het tekort op te vangen. Wij hebben immers diverse maatschappelijke ambities, waaronder de realisatie van een woningbouwprogramma waarvan een groot deel binnen het goedkope en betaalbare segment valt. De grondprijzen en de daaruit voortkomende v.o.n.-prijzen van de woningen moeten hiervoor bereikbaar/betaalbaar blijven. In de grondexploitatie is verder rekening gehouden met het aanleggen van een geluidsreducerende maatregel (zie 2.4.) en een bijdrage aan de rotonde/fietstunnel ter plaatse van de huidige rotonde N319/Oude Papendijk. De kosten van zowel de aanpassing van de rotonde als ook van de realisatie van de fietstunnel zullen naar rato van Profijt, Proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT) worden opgenomen in de grondexploitatie.

RAADSVOORSTEL 45126-2025

4

In de vast te stellen GREX per 01-01-2025 rekenen wij met de vastgestelde grondprijzen 2025. Bij start verkoop zullen de dan geldende grondprijzen worden gehanteerd. De kans bestaat dat bij de uitgifte via een tender een hoger grondbod kan worden verkregen, wat een tekort (voor een deel) goed kan maken. Er is tot dusver nog geen rekening gehouden met eventuele subsidies. Waar mogelijk zullen wij die natuurlijk aanvragen. Met de vaststelling van de grondexploitatie door de raad wordt tevens het uitvoeringskrediet ter beschikking gesteld. Het uitvoeringskrediet voor de realisatie van de Eefseler Esch bedraagt € 16.590.00 (afgerond). De totale kosten van de ontwikkeling bedragen € 16.590.000,-. Hierin zijn de reeds eerder door de raad verstrekte voorbereidingskredieten en de ten laste daarvan gemaakte plankosten en verwervingskosten al verwerkt. Per saldo wordt voor het resterende deel van de kosten voor de ontwikkeling ter grootte van € 11.500.000 een krediet aangevraagd. Benodigd uitvoeringskrediet Kosten Kostenstijging Rente Totaal benodigd uitvoeringskrediet Afgerond

€ € € € €

Totaal 14.901.000 1.126.000 562.000 16.589.000 16.590.000

Kanttekeningen 2.1. Of er daadwerkelijk een fietstunnel kan worden gerealiseerd is nog onzeker. Deze maatregel is niet noodzakelijk maar beleidsmatig wel gewenst. Hoewel de huidige verkeersafwikkeling d.m.v. de Oude Papendijk en een rotonde in de N319 aan de normen voldoet, hebben wij de ambitie om te komen tot een verkeersveiliger, logischer en aantrekkelijker oplossing via een ongelijkvloerse kruising met bijvoorbeeld een fietstunnel voor langzaam verkeer. Deze variant voor de verkeersafwikkeling ter plekke van de rondweg geniet ook unaniem de voorkeur van de aanwonenden. Veel ouders laten hun kinderen hier niet zelfstandig oversteken omwille van veiligheid. Conform de Mobiliteitsvisie wordt de woonwijk ontworpen vanuit het STOMP-principe. Daar past een veilige en vlotte fiets- en wandelverbinding naar de kern Groenlo bij. Dat in combinatie met de gemeentelijke beleidsambities op het gebied van gezondheid en terugdringen autoverkeer, de excentrische ligging van de nieuwe wijk t.o.v. de voorzieningen, de bestaande fietsbrug die als te steil wordt ervaren en vanuit de nieuwe wijk slecht bereikbaar is en vanuit de recente tellingen waaruit blijkt dat het fietsgebruik hier al aanzienlijk is. Wij hebben de provincie (eigenaar/wegbeheerder) gevraagd om een voorverkenning naar een verkeersveiliger verkeersafwikkeling d.m.v. een dergelijke tunnel.

De gesprekken met de provincie hierover lopen nog. De eerste geluiden zijn dat de ambtenaren van de provincie de noodzaak, en daarmee de hoge kosten en aanleg, nog niet onderschrijven. Naast de medewerking van de provincie zal er een substantieel bedrag nodig zijn voor de aanleg. De kosten van de fietstunnel zullen naar rato van Profijt, Proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT) worden opgenomen in de grondexploitatie. Het overige deel zal uit andere middelen betaald moeten worden waaronder ook gemeentelijke middelen. Hiervoor is nog geen budget beschikbaar. Mocht er zicht zijn op medewerking zullen wij separaat een voorstel ter besluitvorming voorleggen aan de hand voor het benodigde (aanvullend) krediet. 2.2. Belanghebbenden kunnen in beroep gaan. Na vaststelling van het omgevingsplan kunnen belanghebbenden beroep indienen tegen het raadsbesluit bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbenden kunnen tegen de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-omgevingsplan ook in beroep gaan bij de genoemde Afdeling.

RAADSVOORSTEL 45126-2025

5

Participatie Wij hebben een uitgebreid participatietraject doorlopen met zowel aanwonenden als potentiële toekomstige bewoners en overige belangstellenden en gaan daar gedurende het verdere traject ook mee door. Daar waar mogelijk is rekening gehouden met de ingebrachte wensen en knelpunten. Dit heeft geleid tot optimalisatie van het stedenbouwkundig plan voor Eefseler Esch en heeft geresulteerd in het plan dat nu voorligt. -

Het stedenbouwkundig schetsontwerp is besproken met eerst de directe buurt, vervolgens op het onderdeel ontsluiting en verkeersafwikkeling met de direct aanwonenden aan de Oude Papendijk en is tweemaal op een brede belangstellenden bijeenkomst gepresenteerd. Tijdens de inzagetermijn is er nog een inforonde geweest over stedenbouwkundig plan, ontwerp omgevingsplan en ontwerp beeldkwaliteitsplan. Parallel zijn er met een aantal buurtbewoners meerdere keukentafelgesprekken gevoerd. Zo goed als mogelijk is rekening gehouden met de aangedragen wensen, vragen en knelpunten. De plannen zijn gedurende de afgelopen periode ook besproken met diverse overige stakeholders, waaronder provincie, waterschap, woningcorporatie, GGD en VNOG.

Uitvoering Juridische aspecten Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is gekozen voor een nieuwe werkwijze waarbij er één omgevingsplan geldt voor de hele gemeente. Verschillende (ontwerp-)wijzigingen van het omgevingsplan voor verschillende locaties kunnen op gelijke momenten, of kort na elkaar, ter inzage liggen. Hierdoor is het omgevingsplan voor een bepaalde locatie vaak onderhevig aan veranderingen tussen het ontwerp van het plan en het plan dat ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Immers: wijzigingen die in een plan voor de ene locatie worden doorgevoerd, hebben ook effect op het plan voor een andere locatie. Vaak gaat het daarbij om taalkundige en/of juridisch-technische correcties, die kunnen worden gezien als een doorontwikkeling van de standaard planregels van het omgevingsplan. Het voorgaande geldt ook voor het omgevingsplan voor de locatie Eefseler Esch. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerp zijn zichtbaar met markeringen in de tekst van het plan en zijn verder toegelicht in de Nota Inhoud en beantwoording zienswijze en ambtshalve wijzigingen (bijlage). Financiële aspecten Zie hiervoor de grondexploitatie (GREX) argument 5.1. Personele aspecten N.v.t. Communicatie Het vastgestelde omgevingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor beroep.

Een publicatie hiervan wordt geplaatst in de lokale kranten en het gemeenteblad. De indieners van de zienswijze wordt geïnformeerd over de voortgang van de procedure. Op de website kan iedereen informatie vinden over de plannen. Aanwonenden en overige belangstellenden die zich hebben ingeschreven voor de nieuwsbrief worden regelmatig op de hoogte gehouden. Planning De planning van deze gebiedsontwikkeling is indicatief verbeeld op een paneel dat op de inloopavond in september jl. is gedeeld. Zie hieronder.

RAADSVOORSTEL 45126-2025

6

Evaluatie n.v.t. Bijlage(n) Omschrijving 1 Omgevingsplan ‘Gemeente Oost Gelre – Eefseler Esch en Molenberg Groenlo’ 2 ETFAL locatie Eefseler Esch

3

4 5 6 7

Gewijzigde of nieuwe bijlagen bij ETFAL zie hieronder: a. Memo stikstofonderzoek b. Ecologische voortoets stikstof c. Participatieplan d. Reactie provincie e. Reactie Waterschap Beeldkwaliteitsplan Nota Inhoud en beantwoording zienswijze en ambtshalve wijzigingen Link naar verbeelding via Regels op de kaart** Grondexploitatie

Openbaar Ja Ja

Toelichting Voor de ongewijzigde bijlagen bij de ETFAL* Gemeenteblad 2025, 384734 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen

Ja

Ja Ja Ja Nee

Link in bijlage opgenomen Vertrouwelijke financiële informatie, voor uw raad ter inzage bij de griffie

*overzicht documentenbijlage van het ontwerp-omgevingsplan **dit is de verbeelding op basis van het ontwerp. Het te wijzigen omgevingsplan is op enkele punten gewijzigd zoals in dit voorstel aangegeven

RAADSVOORSTEL 45126-2025

7

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan. Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 45126-2025

8