rv grondaankoop werenfriedstraat

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: : : :

7 Ontwikkeling (blauw) Krediet grondaankoop Werenfriedstraat fase 2 Zieuwent Wethouder Schutten 4 maart 2025

Doel Grondaankoop Werenfriedstraat fase 2 Zieuwent, om vervolgens de nadere planvorming op te starten om te komen tot woningbouw op het perceel en daarmee invulling te geven aan de woonbehoefte.

Aanleiding Op 15 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen vastgesteld. In de ruimtelijke verkenning zijn diverse zones aangeduid voor mogelijke woningbouwlocaties per kern. In alle kleine kernen zijn inmiddels woningen gerealiseerd en/of in uitvoering. Op 4 juli 2024 heeft de gemeenteraad de woonvisie 2023-2027 vastgesteld. Hierin zijn uitdagende woonambities opgenomen voor de hele gemeente. Zo ook voor de kleine kernen. Op 17 december 2024 heeft de gemeenteraad de woonvisie kleine kernen vastgesteld. In deze woonvisie zijn kansrijke locaties voor woningbouw voor de toekomst aangewezen. In december 2020 is het Ontwikkelkader Zieuwent vastgesteld voor het gebied aan de Werenfriedstraat. Fase 1 is momenteel in ontwikkeling en uitvoering. In het ontwikkelkader is ook een doorkijk gemaakt naar fase 2. De grond voor fase 2 is niet in gemeentelijk eigendom. In dit raadsvoorstel wordt een voorstel gedaan voor grondaankoop van de gronden die aangeduid zijn als ontwikkelgebied van Werenfriedstraat fase 2.

Voorstel aan de raad 1. Een krediet beschikbaar te stellen van totaal € 493.197 (uitgesplitst in 3 deelbedragen, voor de grondaankoop van 3 percelen: 1) € 300.086 voor de aankoop van de perceel K222, groot 13.880 m2, 2) € 73.552 voor de gedeeltelijke aankoop van perceel K498, groot 3.402 m2 en 3) € 119.559 voor de aankoop van perceel K221, groot 5.530 m2 aan de Werenfriedstraat ten behoeve van toekomstige woningbouwlocatie met openbare voorzieningen, een en ander te dekken uit de reserve grondexploitatie, vooruitlopend op de nog vast te stellen grondexploitatie.

Kader In december 2020 is het Ontwikkelkader Zieuwent vastgesteld voor het gebied aan de Werenfriedstraat. Fase 1 is momenteel in ontwikkeling en uitvoering. In het ontwikkelkader is ook een doorkijk gemaakt naar fase 2.

Argumenten 1.1. Hiermee kunnen percelen aangekocht worden die passen in de vastgestelde strategie kleine kernen om te komen tot woningbouw in Zieuwent In het Ontwikkelkader Zieuwent dat in december 2020 is vastgesteld is fase 2 aangeduid als potentiële locatie voor woningbouw. Met de aankoop van de gronden kan dit gebied ontwikkeld worden.

RAADSVOORSTEL 35930-2023

1.2. Een eerste concept verkavelingsplan laat zien dat het perceel voldoende mogelijkheden biedt voor een juiste stedenbouwkundige invulling Het uitgangspunt van het concept verkavelingsplan is geweest om te bouwen voor voornamelijk de doelgroep starters/jongeren. Dit sluit aan bij de behoefte uit de woondeal en de ambities uit de woonvisie Oost Gelre 2023-2027 naar haalbare en betaalbare woningen. De woningen van Werenfriedstraat fase 1, lagen qua prijsniveau boven de startersnorm. Zieuwents Belang heeft de afgelopen jaren diverse malen aangedrongen op een behoefte in het dorp aan haalbare en betaalbare woningen. Met dit signaal is rekening gehouden in het concept verkavelingsplan. Er is gekozen voor een opzet die past in het eerder vastgestelde Ontwikkelkader Zieuwent én een opzet die aansluit bij fase 1 Werenfriedstraat met veel aandacht voor groen en een prettige woon- en leefomgeving. Uiteraard zal bij doorgang het plan verder worden aangescherpt met omwonenden en Zieuwents Belang en in een definitieve vorm aan u worden voorgelegd.

Kanttekeningen 1.1. Het betreft een aankoop met daarin ontbindende voorwaarden. Met de huidige grondeigenaren worden koopovereenkomsten opgesteld met daarin een ontbindende voorwaarde dat wanneer de Raad besluit geen krediet beschikbaar te stellen voor aankoop van de gronden, de koopovereenkomsten worden ontbonden. 1.2. Er dient nog aanscherping van de planvorming plaats te vinden. Zoals aangegeven, zijn we in deze fase uitgegaan van een conceptverkavelingsplan om de exploitatie inzichtelijk te krijgen en daarmee de onderhandelingen over aankoop te kunnen voeren. Na aankoop zullen we samen met omwonenden en de dorpsbelangenorganisatie nader inzoomen op het plan. Dit kan gevolgen hebben voor de exploitatie (zowel positief of negatief). 1.3. De aankoop vindt plaats zonder dat het omgevingsplan is vastgesteld. Nadat overeenstemming is verkregen over de aankoop van de grond, zullen de vooronderzoeken voor de wijziging van het omgevingsplan plaatsvinden. Pas daarna zal de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan starten. Op dit moment is er sprake van een agrarische functie. Om woningen te kunnen realiseren dient er sprake te zijn van een woonfunctie met bouwvlakken (locaties met een werkingsgebied Wonen). 1.4. Er wordt een groter stuk aangekocht dan het oorspronkelijke plangebied.

De kadastrale percelen K498, groot 5.750 m2 en perceel K222, groot 13.880 m2, passen in het eerder door de raad vastgestelde ontwikkelkader Zieuwent. Er doet zich nu een kans voor om het aangrenzende perceel K221, groot 5.530 m2 ook aan te kopen. Voor een meer optimale uitwerking en invulling van het ontwikkelkader woningbouw op de percelen K222 en K498, geeft dit voor de toekomst meer ruimte voor een passende invulling van het plangebied. Daarnaast gelden er, t.o.v. 2020 toen het Ontwikkelkader Zieuwent is vastgesteld, aanvullende eisen over o.a. woningbouwprogrammering, waterberging en groen. Om de juiste woningbouwopgave te realiseren en daarnaast het plangebied klimaat robuust aan te pakken én de waterproblematiek op te vangen, is perceel K221 aan de zuidkant van het ontwikkelkader, meegenomen in dit voorstel. 1.5. Een deel van het perceel K498 blijft in eigendom van de huidige eigenaren. Het perceel K498 wordt volledig ontwikkeld, waarbij met de huidige grondeigenaren afspraken worden gemaakt over het in eigendom houden van een deel van dit perceel. Dit deel kan voor ca. 890 m2 worden ontwikkeld als woningbouwlocatie (2 onder 1 kap). De huidige eigenaren betalen de gemeente een exploitatiebijdrage voor de realisatie van het bouwterrein.

Uitvoering Juridische aspecten Met de huidige grondeigenaren zijn overeenkomsten gesloten voor overdracht van de gronden en de te betalen vaste exploitatiebijdrage. Daarmee is ook het kostenverhaal verzekerd. Het financiële risico voor de exploitatie ligt bij de gemeente.

RAADSVOORSTEL 35930-2023

2

Financiële aspecten Ten behoeve van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Werenfriedstraat fase 2 dienen vooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie, kosten gemaakt te worden. Deze kosten ad € 493.197 betreffen de aankoop van de drie percelen. De overige kosten (overleg met grondeigenaren, vooronderzoeken, het opstellen van een omgevingsplan, etc.) worden bekostigd uit het in december 2024 door de Raad beschikbaar gestelde krediet ‘onderzoeken woonvisie kleine kernen’. Samenvatting Grondexploitatie 01-01-2025 t/m 31-12-2030

Totaal

Kosten:

€ 1.318.000

Opbrengsten:

€ 1.144.000

Saldo per ultimo: per 31-12-2030

€

174.000

Tekort op startwaarde: per 01-01-2025

€

158.000

In bovenstaande tabel is in het kort de concept grondexploitatie voor de locatie Werenfriedstraat fase 2 weergegeven. De aankoopkosten en het voorbereidingskrediet vormen onderdeel van de geraamde kosten van € 1.318.000. De conceptgrondexploitatie Werenfriedstraat fase 2 van februari 2025 sluit met een tekort van € 174.000 per 31-12-2030. De definitieve grondexploitatie en de bijbehorende toelichting zullen samen met de afwijking van het omgevingsplan ter vaststelling aan het college en/of de raad worden aangeboden. Opmerking die hierbij gemaakt dient te worden: er is in deze grex gerekend met de grondprijzen 2024. De grondprijzen voor 2025 worden naar verwachting in maart 2025 door het college vastgesteld. Bij hantering van de grondprijzen 2025 sluit de conceptgrondexploitatie met een tekort van circa € 40.000. Het aangevraagde krediet voor de aankoop van de gronden, ad € 493.197 kan, vooruitlopend op de nog vast te stellen grondexploitatie, gedekt worden uit de reserve grondexploitatie. Eventuele voorbereidende kosten en rentelasten vooruitlopend op de vast te stellen grondexploitatie, worden bekostigd uit het in december 2024 door de Raad beschikbaar gestelde krediet ‘onderzoeken woonvisie kleine kernen’. Personele aspecten Geen bijzonderheden. Communicatie Direct omwonenden zullen middels een brief op de hoogte worden gebracht van de aankoop van het perceel.

We zullen zo spoedig mogelijk samen met de omwonenden en de dorpsbelangenorganisatie de vervolggesprekken over de planvorming opstarten. Planning Het wijzigen van het omgevingsplan zal na akkoord van uw raad worden uitgevoerd. Daarna zal het omgevingsplan samen met de grondexploitatie naar verwachting eind 2025 worden voorgelegd aan college en raad. Evaluatie Niet van toepassing.

RAADSVOORSTEL 35930-2023

3

Bijlage(n) 1

Omschrijving Concept stedenbouwkundig plan

Openbaar Ja

Toelichting

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 35930-2023

4