rv bp smidshof

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp

: :

Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: :

11 Ontwikkeling (blauw) Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan Woonwijken Lichtenvoorde, 't Smidshof Wethouder Hoenderboom 28 mei 2024

Doel Het mogelijk maken van een woningbouwontwikkeling van 12 woningen aan de Varsseveldseweg en Derde Broekdijk in Lichtenvoorde

Aanleiding Op het perceel aan de Varsseveldseweg 63 staat een oude woning die gesloopt wordt. Op het perceel van 8224 m2 wordt ruimte gemaakt voor 12 woningen. In de plannen worden 4 kavels voor vrijstaande woningen mogelijk gemaakt, en 8 woningen in het hofje. Voor dit initiatief is een ontwerpbestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Beide plannen hebben als ontwerp ter inzage gelegen. Op basis van ingekomen zienswijzen is het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan gewijzigd. De gewijzigde plannen worden voor vaststelling aan de raad aangeboden. Voorstel aan de raad 1. De ‘Nota Inhoud en beantwoording zienswijzen‘ vast te stellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan ‘‘t smidshof & lintbebouwing varsseveldseweg’ gewijzigd vast te stellen. 3. Het bestemmingsplan ‘Woonwijken Lichtenvoorde, ’t Smidshof’ gewijzigd vast te stellen, overeenkomstig de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte bescheiden, en bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand bestand NL.IMRO.1586.BPLIC214-VA01, met de bijbehorende regels en bijlagen. 4. De voor dit bestemmingsplan gebruikte ondergrond o_NL.IMRO.1586.BPLIC214 vast te stellen. 5.

Geen exploitatieplan voor het bestemmingsplan ‘Woonwijken Lichtenvoorde, ’t Smidshof’ vast te stellen Kader Omgevingsvisie, Woonvisie 2023-2027 Argumenten 1.1 De inhoud en beantwoording van zienswijzen en de ambtelijke wijzigingen zijn hierin verwoord. Er zijn drie zienswijzen ingediend. Deze worden genummerd in de nota behandeld. 1.2. De ingekomen zienswijzen vormen geen aanleiding om het bestemmingsplan niet vast te stellen. De ingediende zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ingekomen en zijn daarmee ontvankelijk. Een deel van de zienswijzen heeft geleid tot een aanpassing van de toelichting, het groenplan en het beeldkwaliteitsplan. De ingediende zienswijzen en gedane aanpassingen geven echter geen aanleiding om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan wordt derhalve aangeboden aan de raad om gewijzigd vast te stellen. 2.1 Het beeldkwaliteitsplan ‘t smidshof & lintbebouwing varsseveldseweg’ geeft de kaders weer voor de te ontwikkelen woningen. Om de beeldkwaliteit van de woningen en openbare ruimte op de locatie te waarborgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor nieuwe aanvragen om omgevingsvergunning onderdeel bouwen voor initiatiefnemers en architecten. Het beeldkwaliteitsplan geldt naast de gemeentelijke welstandsnota.

Het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan zijn in lijn met elkaar opgesteld. Het ontwerp beeldkwaliteitsplan heeft samen met het ontwerpbestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegen. Tegen het ontwerp beeldkwaliteitsplan zijn geen zienswijzen ingediend. Omdat het groenplan naar aanleiding van de zienswijzen gewijzigd is en deze documenten in lijn met elkaar zijn

RAADSVOORSTEL 25974-2024

opgesteld, moet het beeldkwaliteitsplan gewijzigd vastgesteld worden. Het beeldkwaliteitsplan moet tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld worden. Bij vaststelling wordt het stuk gezamenlijk met het bestemmingsplan ter inzage gelegd. 3.1 Het initiatief levert een bijdrage aan het doel van de Woonvisie. Ook al dateert het principeverzoek van voor de vaststelling van de Woonvisie 2023-2027, er is toch aan deze visie getoetst. De ontwikkeling voorziet in het realiseren van zelfbouwkavels voor 4 vrijstaande woningen die aansluiten bij de bebouwing aan de Varsseveldseweg. Daarnaast worden er 8 hoogwaardige hofwoningen gerealiseerd. in het hofje. Van deze 8 woningen zijn er 6 woningen levensloopbestendig. Kwalitatief en kwantitatief gezien sluit het plan aan op de woonbehoefte in de gemeente Oost Gelre. Daarnaast worden de woningen aardgasvrij gebouwd, goed geïsoleerd en is er ruimte voor infiltratie van het hemelwater. Het initiatief biedt daarnaast bewoners de mogelijkheid om door te stromen in hun wooncarrière, waardoor hun huidige woningen beschikbaar komen. Hierdoor kan het zijn dat de ontwikkeling zelf geen woningen voor starters bevat, maar toch tot gevolg heeft dat er starterswoningen beschikbaar komen. 2 woningen vallen in de categorie betaalbare koop tot 355.000. De andere woningen vallen in de vrije sector.

3.2 Het initiatief kan voldoen aan de Omgevingsvisie Ook al dateert het principeverzoek van voor de vaststelling van de Omgevingsvisie, er is toch aan deze visie getoetst. De Omgevingsvisie biedt de mogelijkheid voor inbreiding, maar stelt daarbij de eis dat de (her)ontwikkeling van een locatie het waardevolle groene en dorpse karakter van een kern niet in de weg staat én er tegelijkertijd een bijdrage geleverd wordt aan klimaatadaptatie waarbij de water- en bodemsystemen de randvoorwaarden bepalen. Daarbij moeten ook altijd voldoende groenvoorzieningen en bomen in woningbouwplannen aanwezig zijn en er moeten mogelijkheden zijn voor waterafvoer. Het bevorderen van biodiversiteit is ook een vast aandachtspunt. Het voorliggende initiatief omvat een inbreidingslocatie die kan voldoen aan deze uitgangspunten. De nieuwe woningen worden groen ingepast. Er wordt in het plangebied een gezamenlijk buurtpark aangelegd. Hierbij is ook rekening gehouden met de opvang van hemelwater in de vorm van een wadi. Er worden bomen geveld, maar ook weer aangeplant. Om het groene karakter te waarborgen is er een groenplan dat voorwaardelijk verplicht is gesteld in de regels van het bestemmingsplan. 4.1 Deze ondergrond is nodig voor de verbeelding van het bestemmingsplan. Om de verbeelding op de plankaart goed te kunnen aangeven, dient de ondergrond bekend te zijn.

Deze dient dan ook te worden vastgesteld als behorende bij dit bestemmingsplan. 5.1 Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. De Wet ruimtelijke ordening verplicht een exploitatieplan vast te stellen bij ontwikkelingen van deze omvang. Van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Er is met initiatiefnemer een overeenkomst gesloten waarin onder andere planschade, plankosten en grondexploitatiekosten zijn vastgelegd. Hierdoor hoeft geen exploitatieplan meer te worden vastgesteld. Kanttekeningen Geen. Participatie Initiatiefnemer heeft op verschillende momenten de buurt betrokken bij het plan. In de zienswijze vanuit de buurt wordt geschreven dat initiatiefnemers hierin tekort zijn geschoten. Vanuit de bewoners aan de zuidzijde van het plan bestaat de wens om 1 blok bebouwing weg te halen. Daar wordt in het bestemmingsplan niet aan meegewerkt omdat dit de hofwerking van het plan teniet doet, en daarmee op stedenbouwkundige bezwaren stuit. Om de privacy te waarborgen wordt er wel extra groen aangeplant, en is er een groenbestemming opgenomen aan de zijde van de Roerdomp. In deze groenbestemming kan geen bebouwing worden opgericht. Uitvoering Juridische aspecten Niet van toepassing.

RAADSVOORSTEL 25974-2024

2

Financiële aspecten Met initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt met betrekking tot de door de gemeente te maken kosten. Deze zijn voor rekening van initiatiefnemer. Personele aspecten Niet van toepassing. Communicatie Uw besluit wordt gecommuniceerd naar de initiatiefnemer. Het bestemmingsplan wordt online gepubliceerd. Dit wordt meegedeeld via de gebruikelijke wegen in de Elna/Groenlose Gids en het Gemeenteblad met een verwijzing naar www.ruimtelijkeplannen.nl. Indiener van de zienswijzen wordt rechtstreeks op de hoogte gebracht van uw besluit en ontvangt de beantwoording van de zienswijze. Planning Na een positief besluit van de raad, wordt het vastgestelde bestemmingsplan (met het vastgestelde beeldkwaliteitsplan als bijlage) ter inzage gelegd voor de duur van 6 weken. Tijdens deze terinzagelegging kan tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Mits er geen beroep wordt ingesteld tegen het plan, is het plan na deze zes weken onherroepelijk. Op dat moment kunnen bouwaanvragen voor het plangebied in behandeling worden genomen. Tegen de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan kan geen beroep worden ingesteld. Evaluatie Geen.

Bijlage(n) Omschrijving 1 Toelichting 2 Toelichting bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan 3 Toelichting bijlage 2 Bodemonderzoek 4 Toelichting bijlage 3 Akoestisch onderzoek 5 Toelichting bijlage 4 Archeologisch onderzoek 6 Toelichting bijlage 5 Stikstofonderzoek 7 Toelichting bijlage 6 Natuurwaardenonderzoek 8 Toelichting bijlage 7 Waterparagraaf Toelichting bijlage 8 Aanmeldnotitie m.e.r. 9 woningbouw Varsseveldseweg 63 10 Regels Regels bijlage 1 Berekening netto 11 vloeroppervlakte Regels bijlage 2 Lijst aan huis gebonden 12 bedrijven 13 Regels bijlage 3 Groenplan 14 Nota inhoud en beantwoording zienswijzen 15 Zienswijze 1 16 Zienswijze 2 17 Zienswijze 3

Openbaar Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Toelichting

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee

AVG AVG AVG

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan. Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 25974-2024

3