rv bp rector hulshofstraat 10

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: : : :

7 Ontwikkeling (blauw) Bestemmingsplan Rector Hulshofstraat 10 Harreveld Wethouder Hoenderboom 30 januari 2024

Doel Het afsplitsen van een bedrijfswoning zodat deze ten behoeve van woondoeleinden gebruikt mag worden, waarbij sprake is van een goed woon- en leefklimaat en bedrijf in de omgeving niet beperkt worden in hun bedrijfsvoering.

Aanleiding De herziening van het bestemmingsplan ziet toe op het planologisch afsplitsen van een bedrijfswoning bij een bedrijf. Aan de Rector Hulshofstraat 10 te Harreveld is Wopa Constructiebedrijf gelegen. Het bedrijf heeft twee bedrijfswoningen, te weten op nummer 10a en op nummer 10b. Nu de bewoner van 10b binnen afzienbare tijd zal verhuizen, komt deze woning leeg te staan. Het bedrijf heeft geen noodzaak meer voor beide bedrijfswoningen. Men wil daarom deze bedrijfswoning planologisch afsplitsen zodat deze verkocht kan worden. De woning wordt bestemd voor woondoeleinden. Hiermee moet ook de bestemming van het bedrijf worden aangepast, net als de maximale hoeveelheid toegestane bedrijfswoningen. Hiervoor is een bestemmingsplanherziening benodigd.

Voorstel aan de raad 1. Het gevraagde bestemmingsplan ‘Rector Hulshofstraat 10 Harreveld’ vast te stellen, overeenkomstig de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte bescheiden, en bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1586. BPBUI2051-VG01, met de bijbehorende regels en bijlagen. 2. De voor dit bestemmingsplan gebruikte ondergrond o_NL.IMRO.1586.BPBUI2051 vast te stellen. 3. Geen exploitatieplan voor het bestemmingsplan vast te stellen.

Kader Met het plan wordt een woning beschikbaar gesteld voor particulieren. Dit past binnen het Coalitieprogramma 2022 - 2026 en de Woonvisie 2023-2027.

Argumenten 1.1. De voorgenomen ontwikkeling maakt het mogelijk voor verzoeker om de woning te verkopen en voorkomt op deze manier een leegstaande woning. Nu er zicht is op verhuizing van de huidige bewoner en het bedrijf geen noodzaak meer heeft voor een tweede bedrijfswoning, dreigt de woning leeg te komen staan. Leegstand is om meerdere redenen onwenselijk. Allereerst zijn leegstaande panden in het buitengebied prooi voor ondermijning. Daarnaast is er momenteel sprake van krapte op de woningmarkt. Het pand verkeerd nog in goede staat en kan daarmee prima als woning aangeboden worden. Mogelijk komt hier elders weer een woning voor vrij, wanneer een nieuwe bewoner zich meldt en doorschuift naar de woning aan de Rector Hulshofstraat 10b. 1.2. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot beperkingen voor de continuïteit van bedrijven in de omgeving. In de directe omgeving van de woning ter zake, zijn drie bedrijven gevestigd. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot beperkingen voor de continuïteit van deze bedrijven.

RAADSVOORSTEL 5065-2024

De woning maakt momenteel onderdeel uit van Wopa Constructiebedrijf; een bedrijf dat klauwverzorgingsboxen voor de professionele klauwverzorger en agrariër ontwikkelt en produceert. Wanneer de woning wordt afgesplitst zal deze als gevoelig object gelden bij toekomstige vergunningverlening ten behoeve van het bedrijf. De woning met nummer 10b ligt echter op grotere afstand van de bedrijfsgebouwen, dan andere woningen in de omgeving. Derhalve is de woning ter zake niet bepalend voor toekomstige vergunningverlening en zal het afsplitsen van de woning geen invloed hebben op de continuïteit van Wopa Constructiebedrijf. Direct ten noorden van de woning is een bedrijf gevestigd welke voorziet in de verhuur van tuin- en parkmachines. De bedrijfswoning Rector Hulshofstraat 10b is nu ook al een gevoelig object voor dit bedrijf. Een bedrijfswoning van een ander bedrijf wordt namelijk beoordeeld als burgerwoning. Ook voor dit bedrijf zal het afsplitsen van de woning derhalve geen invloed hebben op de continuïteit. Tot slot ligt direct ten westen van de woning een intensieve veehouderij. Ook voor dit bedrijf geldt momenteel dat een andere woning in de omgeving een kortere afstand tot de bedrijfsgebouwen heeft, dan de af te splitsen woning aan de Rector Hulshofstraat 10b. Derhalve geldt ook voor dit bedrijf dat de woning ter zake niet bepalend is voor de continuïteit. 1.3.

Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Bij het bestemmingsplan is onderbouwd dat ter plaatse van de woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Er is aangetoond dat de woning voldoende afstand bewaard van de aanwezige bedrijven in de omgeving. Ten aanzien van het aspect geluid is onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van het direct aangrenzende bedrijf, Wopa Constructiebedrijf, op de woning. Het onderzoek toont aan dat er voldaan wordt aan de eisen van een goed woon- en leefklimaat. De ODA heeft dit onderzoek geaccordeerd. 2.1. Deze ondergrond is nodig voor de verbeelding van het bestemmingsplan. Om de verbeelding op de plankaart goed te kunnen aangeven dient de ondergrond bekend te zijn. Deze dient dan ook te worden vastgesteld als behorende bij dit bestemmingsplan. 3.1. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd middels een anterieure overeenkomst. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente bij het vaststellen van een bestemmingsplan ook een exploitatieplan vaststellen. Hiervan mag worden afgeweken als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Met de initiatiefnemer van de ontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin wordt het kostenverhaal geregeld, waardoor er geen exploitatieplan noodzakelijk is.

Kanttekeningen 1.1. Het verzoek past niet ‘bij recht’ in het geldende bestemmingsplan waardoor er een uitgebreide procedure tot bestemmingsplanherziening moet worden gevolgd. Binnen de regels van het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost Gelre 2011’ met bijbehorende ‘Reparatieplannen’ is geen mogelijkheid opgenomen om de bestemming Bedrijf te wijzigen naar de bestemming Wonen. Naast de bestemmingswijziging dient het plan ook het aantal wooneenheden te wijzigen, welke zijn aangegeven op het gehele bedrijfsperceel van de Rector Hulshofstraat 10, 10a en 10b. Vervolgens dient alleen het perceel met huisnummer 10b gewijzigd te worden naar Wonen. Voor deze aanpassingen is een herziening van het bestemmingsplan vereist. 1.2. In plaats van landschappelijke inpassing of erfinrichting worden er alternatieve maatregelen getroffen ten behoeve van kwaliteit op de locatie. Normaliter is het gebruikelijk om bij dergelijke ontwikkelingen met behulp van bijvoorbeeld landschappelijke inpassing en erfinrichting bepaalde kwaliteit toe te voegen. Het perceel van de voorgenomen ontwikkeling ligt momenteel al volledig in het groen en is al adequaat ingepast in de omgeving. In dit geval kon daarom niet op de gebruikelijke manier significante meerwaarde gecreëerd worden. In plaats daarvan worden alternatieve maatregelen getroffen waarmee geïnvesteerd wordt in doelsoorten.

Zo worden er een uilenkast, vier vleermuiskasten en een insectenhotel geplaatst. Ook zijn afspraken gemaakt over behoud van aanwezig groen. Deze maatregelen zijn gewaarborgd middels een voorwaardelijke verplichting in de bestemmingsplanregels.

RAADSVOORSTEL 5065-2024

2

Participatie Het gaat hier om een planologische wijziging waarbij de feitelijke situatie niet veranderd. Het bestemmingsplan onderbouwt dat er geen belemmeringen zijn voor de omliggende bedrijven. Het ontwerp plan heeft voor 6 weken ter inzage gelegen, waarbij eenieder in de mogelijkheid is gesteld zienswijzen in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Verder zijn er ook geen vragen en/of opmerkingen over het plan bij de gemeente binnengekomen. Uitvoering Juridische aspecten Geen. Financiële aspecten Middels een anterieure overeenkomst zijn de plankosten voor het faciliteren en in procedure brengen van het bestemmingsplan verhaald op de initiatiefnemer. De door de behandelend ambtenaar bestede uren worden in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Eventuele planschade als gevolg van het bestemmingsplan worden eveneens verzekerd in een met de initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst. Hiermee zijn de uitgaven en financiële risico’s voor de gemeente gedekt. Personele aspecten Geen. Communicatie Het bestemmingsplan wordt ontsloten via www.ruimtelijkeplannen.nl. Aangezien het ontwerp bestemmingsplan vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage heeft gelegen, kan dit nog via de oude werkwijze en onder de oude regelgeving (conform overgangsrecht Omgevingswet).

Naast www.ruimtelijkeplannen.nl is het plan ook te raadplegen via het Omgevingsloket en de pagina ‘Regels op de kaart’. Uw besluit van vaststelling wordt gepubliceerd in het gemeenteblad (www.officielebekendmakingen.nl). Verder wordt een kennisgeving van het besluit gepubliceerd in de huisaan-huisbladen. De initiatiefnemer ontvangt voorafgaand aan terinzagelegging bericht van uw besluit en de daaropvolgende procedure. Planning Na besluitvorming wordt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage gelegd voor 6 weken. Mits er binnen deze termijn geen beroep wordt ingesteld tegen het plan, wordt het plan onherroepelijk. Evaluatie Geen. Bijlage(n) Omschrijving 1 Bestemmingsplan toelichting Bestemmingsplan bijlage bij de toelichting 2 akoestisch onderzoek 3 Bestemmingsplan regels 4 Bestemmingsplan verbeelding 5 Anterieure overeenkomst

Openbaar Ja Ja Ja Ja Nee

Toelichting

Vertrouwelijk en niet AVG-proof

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan. Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris, burgemeester,

J.J.L. Heerkens

RAADSVOORSTEL 5065-2024

A.H. Bronsvoort

3