rv bp lichtenvoordseweg 91

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp

: : :

Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: :

10 Ontwikkeling (blauw) Bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Lichtenvoordseweg 91 te Groenlo Wethouder Hoenderboom 26 maart 2024

Doel Het doel van de ontwikkeling is de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie naar een invulling met woningbouw. Door een beeldkwaliteitsplan vast te stellen worden daarbij ook esthetische randvoorwaarden aan de ontwikkeling vastgelegd. Aanleiding De groothandel in voedingsmiddelen en dranken aan de Lichtenvoordseweg staakt de bedrijfsvoering. Daardoor komt de locatie beschikbaar voor een herontwikkeling. Er zijn plannen ontwikkeld om, naast het omzetten van de huidige bedrijfswoning op de Lichtenvoordseweg 89 naar een ‘gewone’ woonbestemming, nog 5 vrijstaande woningen te realiseren. Voor dit initiatief is een ontwerpbestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Beide plannen hebben als ontwerp ter inzage gelegen. Er is 1 zienswijze ingediend. Het plan kan nu verder in de procedure. Voorstel aan de raad 1. De ‘Nota Inhoud en beantwoording zienswijzen‘ vast te stellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan ‘Lichtenvoordseweg 91’ ongewijzigd vast te stellen. 3. Het bestemmingsplan ‘Woonwijken Groenlo, herziening Lichtenvoordseweg 91 Groenlo’ ongewijzigd vast te stellen, overeenkomstig de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte bescheiden, en bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1586.BPGRO014-VG01, met de bijbehorende regels en bijlagen. 4.

De voor dit bestemmingsplan gebruikte ondergrond o_NL.IMRO.1586.BPGRO014 vast te stellen. 5. Geen exploitatieplan voor het bestemmingsplan ‘Woonwijken Groenlo, herziening Lichtenvoordseweg 91 Groenlo’ vast te stellen. Kader Op het plan zijn de Menukaart Wonen, de Omgevingsvisie en de Woonvisie 2023-2027 van toepassing. Argumenten 1.1 De ingebrachte zienswijze is hierin verwoord. De ingebrachte zienswijze is verwoord en beantwoord in deze Nota Inhoud en beantwoording zienswijzen. De Nota maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan als bijlage 10 bij de toelichting. De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven wijzigingen aan te brengen in het ontwerp-beeldkwaliteitsplan. De zienswijze heeft evenmin aanleiding gegeven om de regels of de verbeelding in het bestemmingsplan aan te passen c.q. aan te vullen. De zienswijze wordt dan ook ongegrond verklaard. Wel worden in de toelichting enkele kleine verduidelijkingen doorgevoerd. Daarnaast worden ambtelijke wijzigingen in de toelichting van het plan doorgevoerd in verband met de vorderingen in de procedure van het bestemmingsplan. 2.1 Om de kwaliteit van de ontwikkeling te borgen, is een beeldkwaliteitplan opgesteld. De exacte bouwplannen van de woningen wordt na verkoop van de zelfbouwkavels door de toekomstige kopers in een nader stadium bepaald.

Om enige samenhang en ruimtelijke kwaliteit te borgen, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat tevens dienst kan doen als kavelpaspoort voor de toekomstige bewoners. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling voldoet aan de kwaliteit die wij er van verwachten. Het beeldkwaliteitplan is als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd. 3.1 Het ontwerpbestemmingsplan hoeft niet te worden gewijzigd bij vaststelling. De ingekomen zienswijze heeft niet geleid tot inhoudelijke wijzigingen in het juridische deel van het bestemmingsplan, de regels en de verbeelding. Wel zijn in de toelichting enkele verduidelijkingen

RAADSVOORSTEL 9098-2024

doorgevoerd. Omdat de toelichting geen deel uitmaakt van het juridisch deel van het bestemmingsplan, kan het bestemmingsplan ongewijzigd worden vastgesteld. 3.2 Het plan scoort een voldoende op basis van de Menukaart Wonen. Het plan is beoordeeld op basis van de ingrediënten van de Menukaart Wonen en voldoet aan dat toetsingskader. Hieronder is een korte toelichting opgenomen. Locatie Deze locatie ligt in de bebouwde kom van Groenlo. In dit geval gaat het omzetten van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming, waarbij 5 woningen worden gerealiseerd. Daarnaast blijft de bestaande bedrijfswoning staan, maar deze krijgt een woonbestemming. Op grond van de Menukaart Wonen komt de locatie in aanmerking voor herontwikkeling. Kwaliteit De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Het plan is om er 5 zelfbouwkavels te creëren, waarbij twee woningen in het lint van de Lichtenvoordseweg worden gerealiseerd en de overige 3 woningen op een soort woonerf. Daarnaast worden een weg met openbaar groen en nog enkele extra parkeerplaatsen aangelegd. Er wordt voldaan aan de parkeernorm. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de randvoorwaarden voor de woningen en de openbare ruimte is aangegeven.

Voor de woningen worden de voorwaarden aangehouden zoals ook in bestemmingsplan Woonwijken Groenlo zijn opgenomen, aangezien de locatie aan de rand van Groenlo binnen de bebouwde kom is gelegen. Dit betekent dat er bouwvlakken worden opgenomen waarbinnen de woningen mogen worden gebouwd en dat er 70 m2 aan bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak is toegestaan. Daarnaast wordt een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter aangegeven. Behoefte Het gaat om de realisatie van 5 vrijstaande koopwoningen. Het initiatief ligt bij een lokale initiatiefnemer. Er is voldoende ruimte om een goede woonkwaliteit te creëren. Omdat het zelfbouwkavels zijn is nog niet bekend hoe de woningen exact worden uitgevoerd. 3.3 Het initiatief kan voldoen aan de Omgevingsvisie Ook al dateert het principeverzoek van voor de vaststelling van de Omgevingsvisie, er is toch aan deze visie getoetst. De Omgevingsvisie biedt de mogelijkheid voor inbreiding, maar stelt daarbij de eis dat de (her)ontwikkeling van een locatie het waardevolle groene en dorpse karakter van een kern niet in de weg staat én er tegelijkertijd een bijdrage geleverd wordt aan klimaatadaptatie waarbij de water- en bodemsystemen de randvoorwaarden bepalen. Daarbij moeten ook altijd voldoende groenvoorzieningen en bomen in woningbouwplannen aanwezig zijn en er moeten mogelijkheden zijn voor waterafvoer.

Het bevorderen van biodiversiteit is ook een vast aandachtspunt. Het voorliggende initiatief omvat een inbreidingslocatie die kan voldoen aan deze uitgangspunten. De nieuwe woningen worden groen ingepast in de vorm van groene hagen op de plekken waar een kavel grenst aan het openbaar gebied. Daarnaast wordt in het plangebied groene ruimte gemaakt mede ten behoeve van de opvang van hemelwater in de vorm van een wadi. De perceelsranden langs het openbaar gebied worden door de ontwikkelaar beplant. Deze hagen dienen door de bewoners te worden gehandhaafd en te worden onderhouden. Dit is voorwaardelijk verplicht gesteld in de regels van het bestemmingsplan. 3.4 Het initiatief levert een bijdrage aan het doel van de Woonvisie Ook al dateert het principeverzoek van voor de vaststelling van de Woonvisie 2023-2027, er is toch aan deze visie getoetst. De ontwikkeling voorziet in het realiseren van zelfbouwkavels voor 5 vrijstaande woningen. De woningen zijn levensloopbestendig te realiseren waardoor ze geschikt zijn voor o.a. ouderen. Kwalitatief en kwantitatief gezien sluit het plan aan op de woonbehoefte in de gemeente Oost Gelre. Daarnaast worden de woningen aardgasvrij gebouwd, goed geïsoleerd en is er ruimte voor infiltratie van het hemelwater.

Het initiatief biedt daarnaast bewoners de mogelijkheid om door te stromen in hun wooncarrière, waardoor hun huidige woningen beschikbaar komen. Hierdoor kan het zijn dat de ontwikkeling zelf geen woningen voor starters bevat, maar toch tot gevolg heeft dat er starterswoningen beschikbaar komen.

RAADSVOORSTEL 9098-2024

2

4.1 Deze ondergrond is nodig voor de verbeelding van het bestemmingsplan. Om de verbeelding op de plankaart goed te kunnen aangeven, dient de ondergrond bekend te zijn. Deze dient dan ook te worden vastgesteld als behorende bij dit bestemmingsplan. 5.1 Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. De Wet ruimtelijke ordening verplicht een exploitatieplan vast te stellen bij ontwikkelingen van deze omvang. Van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Er is met initiatiefnemer een overeenkomst gesloten waarin onder andere planschade, plankosten en grondexploitatiekosten zijn vastgelegd. Hierdoor hoeft geen exploitatieplan meer te worden vastgesteld. Kanttekeningen Geen Participatie Initiatiefnemer heeft het initiatief al besproken met omwonenden voorafgaand aan de ter inzagelegging van de ontwerpplannen. Vanuit de bewoners aan de oostzijde van de ontwikkeling bestaat de wens om een auto-ontsluiting van hun percelen in deze ontwikkeling te faciliteren. Daar wordt in het bestemmingsplan niet aan meegewerkt omdat we de ontwikkeling willen realiseren als een rustig hofje, dus zonder allerlei extra autobewegingen voor de percelen aan de Oude Aaltenseweg. De bewoners worden wel tegemoetgekomen doordat het bestemmingsplan een voetpad mogelijk maakt richting hun percelen.

Tegen het ontwerpbestemmingsplan is 1 zienswijze ingediend die niet ziet op dit pad, maar uitsluitend op de uitstraling van de al bestaande bedrijfswoning. Uitvoering Juridische aspecten Niet van toepassing Financiële aspecten Met initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt met betrekking tot de door de gemeente te maken kosten. Deze zijn voor rekening van initiatiefnemer. Personele aspecten Niet van toepassing Communicatie Uw besluit wordt gecommuniceerd naar de initiatiefnemer. Het bestemmingsplan wordt online gepubliceerd. Dit wordt meegedeeld via de gebruikelijke wegen in de Elna/Groenlose Gids en het Gemeenteblad met een verwijzing naar www.ruimtelijkeplannen.nl. Indiener van de zienswijzen wordt rechtstreeks op de hoogte gebracht van uw besluit en ontvangt de beantwoording van de zienswijze. Planning Na een positief besluit van de raad, wordt het vastgestelde bestemmingsplan (met het vastgestelde beeldkwaliteitsplan als bijlage) ter inzage gelegd voor de duur van 6 weken. Tijdens deze terinzagelegging kan tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Mits er geen beroep wordt ingesteld tegen het plan, is het plan na deze zes weken onherroepelijk. Op dat moment kunnen bouwaanvragen voor het plangebied in behandeling worden genomen.

Tegen de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan kan geen beroep worden ingesteld. Evaluatie Geen.

RAADSVOORSTEL 9098-2024

3

Bijlage(n) Bijlage(n) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Omschrijving Bestemmingsplan toelichting en regels Toelichting_Bijlage 1 Inrichtingsplan en Beeldkwaliteitsplan Toelichting_Bijlage 2 Watertoets Toelichting_Bijlage 3 K waarde metingen Toelichting_Bijlage 4 Bodemonderzoek Toelichting_Bijlage 5 Aanvullend bodemonderzoek Toelichting_Bijlage 6 Quickscan flora en fauna Toelichting_Bijlage 7 Voortoets stikstof Toelichting_Bijlage 8 Archeologisch onderzoek Toelichting_Bijlage 9 Akoestisch onderzoek Toelichting_Bijlage 10 Geanonimiseerde Nota inhoud en beantwoording zienswijzen Regels_Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten Regels_Bijlage 2 Inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan Regels_Bijlage 3 Lijst aan huis gebonden bedrijven Regels_Bijlage 4 Staat van horeca activiteiten Bestemmingsplan verbeelding Niet-geanonimiseerde versie Nota inhoud en beantwoording zienswijzen Originele zienswijze

Openbaar Ja

Toelichting

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee

AVG

Nee

AVG

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 9098-2024

4