rv bp flierbos

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp

: :

Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: :

9 Ontwikkeling (blauw) Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan 'Flierbeek fase 3, Flierbos' met bijbehorende grondexploitatie Wethouders Hoenderboom en Schutten 28 mei 2024

Doel Met het openen van de grondexploitatie kan na vaststelling van dit bestemmingsplan een civiel inrichtingsplan worden opgesteld, kunnen kavels worden verkocht en kunnen de omgevingsvergunningen worden aangevraagd voor het realiseren van woningen in het plangebied ‘Flierbeek fase 3, ’t Flierbos’. Aanleiding De gemeente heeft in het verleden de gronden van de ontwikkeling Flierbos verworven voor woningbouw. Op basis van de regelgeving conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) moest de grond afgewaardeerd worden naar agrarische waarde. Dit omdat ontwikkeling op korte termijn niet aan de orde was. Nu is er echter weer grote vraag naar woningen en bouwgrond. Flierbos kan daarom nu zoals oorspronkelijk bedoeld ontwikkeld worden tot een woningbouwlocatie. Voor het plangebied Flierbeek fase 3 te Lichtenvoorde heeft een ontwerp bestemmingsplan tezamen met een ontwerp beeldkwaliteitsplan voor een ieder 6 weken ter inzage gelegen. Hierop zijn zienswijzen ingekomen. Daarnaast hebben er enkele wijzigingen plaatsgevonden ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan. Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan liggen nu ter besluitvorming aan u voor. De zienswijzen en de wijzigingen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan niet vast te stellen.

Door de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden vastgesteld. Dit geldt ook voor het beeldkwaliteitsplan. Voorstel aan de raad 1. De grondexploitatie voor het plan ‘Flierbeek fase 3, ’t Flierbos’ te Lichtenvoorde te openen en hiervoor krediet beschikbaar te stellen van € 3.150.000. en in relatie hiermee: 2. De ‘Nota Inhoud en beantwoording zienswijzen en ambtelijke wijzigingen’ vast te stellen. 3. Het bestemmingsplan ‘Flierbeek fase 3, Flierbos’ gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende gewaarmerkte bescheiden en bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1586.BPLIC215-VG01, met de bijbehorende regels en bijlagen. 4. De voor dit bestemmingsplan gebruikte ondergrond uit oktober 2023 vast te stellen. 5. Het aan het bestemmingsplan gekoppelde beeldkwaliteitsplan ’t Flierbos – de voedzame wijk, Lichtenvoorde’ gewijzigd vast te stellen. Kader Nota grondbeleid, bestemmingsplan (Omgevingsplan) ‘Woonwijken Lichtenvoorde’ en de vastgestelde ‘Visie Flierbos’. Argumenten 1.1. Doorrekening heeft plaatsgevonden op basis van een uitzonderlijk woningbouwplan. De woningbouwlocatie Flierbeek fase 3, ’t Flierbos heeft een totale oppervlakte van 3,6 hectare. Hiervan is 37% uitgeefbaar, 23% verharding en 40% groen en waterberging.

Door de grote hoeveelheid groen krijgt de ontwikkeling een bijzonder woon- en leefkwaliteit dat afwijkt van de reguliere woningbouwontwikkelingen binnen Oost Gelre en zelfs de regio. Binnen de locatie is er ruimte voor 69 woningen waarvan 47 stuks (68%) in de sociale (huur) en goedkope koop.

RAADSVOORSTEL 17146-2024

Keerzijde van de medaille is het gegeven dat hiermee het uitgeefbaar terrein en daarmee ook de opbrengstpotentie van de ontwikkeling onder druk komt te staan. Tevens zorgt het grotere oppervlakte openbaargebied (groen en verharding 63% samen) voor meer kosten dan bij reguliere ontwikkelingen. Dit geldt voor zowel de aanleg als voor het toekomstige onderhoud. 1.2. Voor de ontwikkeling van het plangebied is een sluitende grondexploitatie haalbaar. De exploitatie laat een positief saldo van € 44.000 zien. Dit positief saldo is volledig te danken aan de lage inbrengwaarde van de grond. Zou deze marktconform zijn dan was de ontwikkeling in hoge mate verlieslatend geweest. Hierbij speelt ook de realisatie van meer sociale (huur) en goedkope koopwoningen een rol. De economische haalbaarheid is hiermee aangetoond en het maatschappelijk rendement is verzekerd. Samenvatting Grondexploitatie Flierbos 01-01-2024 t/m 31-12-2030 Kosten: Opbrengsten: Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Rente: Saldo per ultimo: per 31-12-2030 Overschot op startwaarde: per 01-01-2024

€ € € € € € €

Boekwaarde Nog te Totaal (gerealiseerd) realiseren 2.861.279 € 337.985 € 2.523.293 3.194.990 € € 3.194.990 282.177 € 282.177 € 8.300 € € 8.300 -43.233 Voordelig -42.230 Voordelig

2.1. De ingebrachte zienswijzen en ambtelijke wijzigingen zijn hierin verwoord. Een ontwerpbestemmingsplan voor de woningbouwlocatie ‘Flierbeek fase 3, Flierbos’ te Lichtenvoorde heeft tezamen met het beeldkwaliteitsplan ’t Flierbos – de voedzame wijk, Lichtenvoorde’ voor een ieder zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er op het ontwerpbestemmingsplan zienswijzen ingebracht. De ingebrachte zienswijzen zijn verwoord en beantwoord in een zienswijzennota. Daarnaast zijn enkele op- en aanmerkingen verwerkt in deze zienswijzennota. De Nota maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan. De zienswijzen hebben aanleiding gegeven om wijzigingen cq. aanvullingen in de toelichting, regels en verbeelding van het bestemmingsplan aan te brengen. De zienswijzen en de (ambtelijke) wijzigingen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan niet vast te stellen. 3.1. Er is geen aanleiding het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan niet vast te stellen. De zienswijzen en (ambtelijke) wijzigingen hebben geleid tot aanpassingen aan de toelichting, regels en verbeelding ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Door deze wijzigingen dient het vast te stellen bestemmingsplan gewijzigd te worden vastgesteld evenals het beeldkwaliteitsplan. 3.2. Het verhaal van kosten is verzekerd. De gemeente is volledig eigenaar van de te ontwikkelen gronden.

Ten behoeve van de ontwikkeling is een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld. Deze grondexploitatie laat een winst zien waarmee de economische uitvoerbaarheid van het plan is aangetoond. 4.1. Deze ondergrond is nodig voor de verbeelding van het bestemmingsplan. Om de verbeelding op de plankaart goed te kunnen aangeven dient de ondergrond bekend te zijn. Deze dient dan ook te worden vastgesteld als behorende bij dit bestemmingsplan. 5.1. Het beeldkwaliteitsplan ‘’t Flierbos – de voedzame wijk’, geeft de kaders weer voor de te ontwikkelen woningen. Het beeldkwaliteitsplan hangt samen met het bestemmingsplan ‘Flierbeek fase 3, Flierbos’. Het beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor nieuwe aanvragen om omgevingsvergunning onderdeel bouwen voor initiatiefnemers en architecten. Het beeldkwaliteitsplan geldt naast de gemeentelijke welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan zijn in lijn met elkaar opgesteld. Wel dient het beeldkwaliteitsplan afzonderlijk te worden vastgesteld.

RAADSVOORSTEL 17146-2024

2

Kanttekeningen 3.1. Belanghebbenden kunnen in beroep gaan. Diegene die een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan heeft ingebracht, kan na vaststelling van het bestemmingsplan hiertegen in beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbenden kunnen tegen de wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan ook in beroep gaan bij voornoemde Afdeling. Participatie Voorafgaand aan het opstellen van het ontwerp bestemmingsplan heeft er participatie plaatsgevonden en zijn omwonenden en overige belanghebbenden over de planvorming geïnformeerd. Er vindt nu geen participatie meer plaats. Wel worden de indieners van de zienswijzen geïnformeerd over de voortgang van de procedure en krijgen o.a. de zienswijzennota toegezonden. Uitvoering Juridische aspecten Onze gemeentelijke jurist heeft mee geadviseerd in het opstellen en weerleggen van de ingediende zienswijzen. Financiële aspecten De gemeente draagt de kosten voor de procedure voor het bestemmingsplan ‘Flierbeek fase 3, Flierbos’. Nadere kosten en opbrengsten van realisatie van de planvorming zijn terug te lezen in de toelichting Grondexploitatie Flierbeek. Personele aspecten Geen. Communicatie Het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan worden weer voor een periode van zes weken ter inzage gelegd.

Een publicatie hiervan wordt gepubliceerd in de lokale kranten en gemeenteblad. De indieners van de zienswijzen worden schriftelijk geïnformeerd over de voortgang van de procedure en krijgen o.a. de zienswijzennota toegezonden. Planning Zodra de gemeenteraad het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan heeft goedgekeurd en vastgesteld, zal het civiele inrichtingsplan worden opgesteld en kan de gemeente de kavels uitgeven. De uitgifte zal waarschijnlijk in het najaar 2024 plaatsvinden. De planning is vooralsnog dat het eerste kwartaal 2025 de grond bouwrijp is, en er gestart kan worden met de bouw. Netbeheerder Liander heeft aangegeven dat het plangebied waarschijnlijk in 2026 kan worden aangesloten op het elektriciteitsnet zodat de te realiseren woningen ook pas in 2026 kunnen worden gerealiseerd. Evaluatie Evaluatie van de grondexploitatie via het jaarverslag, onderdeel grondexploitatie.

Bijlage(n) Omschrijving 1 2 3

Overzicht grondexploitatie Toelichting exploitatie Nota van zienswijzen en ambtelijke wijzigingen

RAADSVOORSTEL 17146-2024

Openbaar Nee Nee Nee

Toelichting Vertrouwelijk; ter inzage bij griffie Vertrouwelijk; ter inzage bij griffie AVG. Origineel ter inzage bij de griffie.

3

4 5 6 7 8 9 10

Nota van zienswijzen en ambtelijke wijzigingen (geanonimiseerd) Toelichting bestemmingsplan Bijlagen bij toelichting bestemmingsplan Regels bestemmingsplan Bijlagen bij regels bestemmingsplan Verbeelding bestemmingsplan Beeldkwaliteitsplan

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 17146-2024

4