rv bkp molenberg

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: : : :

9 Ontwikkeling (blauw) Beeldkwaliteitsplan De Molenberg en coördinatieregeling Wethouder Hoenderboom 28 mei 2024

Doel Doel van het beeldkwaliteitsplan (hierna: BKP) is het verkrijgen van een toetsingskader voor omgevingsvergunningen voor het bouwen van de nieuwe Molenberg, waaraan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK = welstand) formeel toetst. Doel van de coördinatieregeling is om meerdere vergunningen voor de gebiedsontwikkeling tegelijkertijd te laten oplopen om tijdwinst te boeken.

Aanleiding De gebiedsontwikkeling De Molenberg omvat de sloop en nieuwbouw van de gebouwen van het woonzorgcentrum van Marga Klompé in Groenlo. Tegelijkertijd met deze sloop- en bouwplannen wil de gemeente de openbare ruimte van de Ziekenhuisstraat en langs de gracht verbeteren. Zo willen we langs de gracht gedeeltelijk de oude vestingwal herstellen. De gebiedsontwikkeling De Molenberg komt voort uit het Programma Stad Groenlo 2012-2027. De gebiedsontwikkeling ligt langs de gracht in de zuidwesthoek van de binnenstad van Groenlo. Het college besloot 20 februari jl. om het ontwerp-BKP De Molenberg voor zienswijzen vrij te geven. Het ontwerp-BKP lag zes weken ter inzage van 22 februari tot en met 4 april jl. Er zijn 12 zienswijzen ingediend. Het BKP is het formele toetsingskader voor de architectuur, bevat ook richtlijnen voor de openbare ruimte en is daarmee formeel een aanvulling op de welstandsnota, concreet voor de gebiedsontwikkeling De Molenberg Groenlo. Ook moeten voor de eerste fase van de gebiedsontwikkeling – de sloop en nieuwbouw van De Molenberg tussen Ziekenhuisstraat en gracht – vergunningprocedures worden doorlopen, omdat de ontwikkeling niet past in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Marga Klompé (initiatiefnemer) heeft de wens om de vergunningen voor fase 1 te coördineren en daarvoor de coördinatieregeling toe te passen.

De vergunningprocedures lopen dan in de tijd gelijk op.

Voorstel aan de raad 1. In te stemmen met de Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen 2. Het Beeldkwaliteitsplan De Molenberg vast te stellen als beleidsregel voor de welstandstoetsing voor dit project als bedoeld in artikel 4.19 Omgevingswet, met inachtneming van de ambtshalve wijzigingen 3. De coördinatieregeling op grond van artikel 16.8 Omgevingswet en afdeling 3.5 Awb van toepassing te verklaren op fase 1 van het project De Molenberg in Groenlo 4. In te stemmen met het aanwijzen van het college van burgemeester en wethouders als coördinerend bestuursorgaan voor de toepassing van de coördinatieregeling

Kader De gebiedsontwikkeling De Molenberg volgt uit en is een concrete stap in de uitvoering van het Programma Stad Groenlo: • Uit het Programma: ‘voor de leefbaarheid en openbare voorzieningen gebruiken we de mooie groene singel en gracht nu onvoldoende. Huisvesting van ouderen krijgt extra aandacht. Betaalbare woningen voor ouderen en een goede combinatie van wonen en zorg in het centrum van Groenlo zorgen ervoor dat het ook aan het einde van je carrière goed toeven is in Groenlo. De unieke historie van Groenlo willen we zichtbaar en beleefbaar maken.‘

RAADSVOORSTEL 21688-2024

•

•

•

Pijler 2 ‘leefbaarheid en werkgelegenheid’ uit het Programma: ‘we willen een goed woon- en welzijnsklimaat hebben. Hier vallen in ieder geval de (gezondheids)zorg en het verenigingsleven onder. Ook comfortabel wonen voor ouderen met zorg hoort daar bij: o het realiseren van goede woningen waar we wonen en zorg kunnen combineren. Deze woningen realiseren wij zo veel mogelijk binnen of aan de gracht. Voorzieningen zijn op loopafstand, in het centrum bereikbaar. o de gemeente staat op deze locaties in beginsel positief tegenover plannen van aanbieders van woningen met zorg. De zorgaanbieder zorgt voor de realisatie van de woonvoorziening en regelt de gevraagde en benodigde zorg.’ Pijler 3 in het Programma ‘historische beeldkwaliteit en openbare ruimte’: ‘we willen de beleving van de vesting versterken door de overgang van buiten de vesting naar binnen de vesting te benadrukken. Die overgang ligt bij de gracht. In de huidige situatie is dat vaak nauwelijks herkenbaar. Door het aanbrengen van duidelijke accenten op die plaatsen, wordt de vesting meer herkenbaar.’ Pijler 4 ‘vrijetijdseconomie en cultuur’: ‘we gaan aan de slag met de beleving op en rond de gracht. We maken bijvoorbeeld een cultuurrondje in de vesting.’

Ook speelt de gebiedsontwikkeling in op het Coalitieprogramma 2022-2026 op thema’s als cultureel erfgoed, leefbaarheid en wonen.

Argumenten 1.1 De zienswijzen zijn integraal beoordeeld, gewogen en beantwoord. Tegen het ontwerp van het BKP konden zienswijzen worden ingediend. De 12 ingekomen zienswijzen vragen om een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen. Daarbij weegt vooral mee hoe het (individueel) belang van de indiener van de zienswijze zich verhoudt tot het algemeen belang om te zorgen voor voldoende goede en betaalbare woonzorgeenheden en om de ambities van het Programma Stad Groenlo uit te voeren. De zienswijzen zijn zorgvuldig behandeld en beantwoord in de Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen (bijlage 1). 2.1 De ingediende zienswijzen leiden niet tot aanpassing van het BKP; de ambtshalve wijzigingen wel De ingekomen zienswijzen leiden niet tot aanpassing van het BKP. De ambtshalve wijzigingen leiden wel tot aanpassing van het BKP. Deze wijzigingen staan opgesomd in bijlage 1. 2.2 Met het BKP wordt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied nu en in de toekomst versterkt en geborgd Gezien de prominente locatie aan de vestinggracht van Groenlo is het noodzakelijk om deze ontwikkeling te voorzien van kaders voor de beeldkwaliteit. Deze kaders sluiten aan bij de planvorming in het centrum van Groenlo voor het terugbrengen van de vestingwal en kwaliteitsimpuls voor de publieke ruimte. Dit BKP is een kader voor zowel de gebouwen als voor de inrichting van de openbare ruimte.

Het aangepaste BKP is als bijlage 2 bij dit voorstel gevoegd. Het BKP bestaat uit drie delen: 1 Analyse van de locatie: dit hoofdstuk gaat in op het ontstaan van Groenlo en van de binnenstad. Ook worden de kenmerken van de vestingstad en De Molenberg beschreven 2 Uitgangspunten van de locatie: in dit hoofdstuk zijn in woord en beeld de stedenbouwkundige uitgangspunten en kernwaarden voor de gebiedsontwikkeling De Molenberg beschreven 3 Beeldkwaliteit per deelgebied: het laatste hoofdstuk verwoordt en verbeeldt de beeldkwaliteitseisen voor de nieuwbouw van De Molenberg (binnenstadzijde, grachtzijde en openbare ruimte). Het gaat dan bijv. om de samenhang van de bebouwing, de oriëntatie, het aantal bouwlagen, de kapvorm, de zichtlijnen en het kleurgebruik en de materialisatie. Ook zijn beeldkwaliteitseisen voor de openbare ruimte opgenomen (samenhang en kleurgebruik en materialisatie) en voor aanpassing van de kapel. 2.3 Het BKP dient als formeel toetsingskader voor de omgevingsvergunningen voor het bouwen van de nieuwe Molenberg (architectuur) en is een lokale concrete aanvulling op de welstandsnota In de Welstandsnota Oost Gelre 2017 en op de Welstandsbeleidskaart voor Groenlo ontbreken concrete handvatten voor de beeldkwaliteit van een gebiedsontwikkeling als De Molenberg.

In deze gebiedsontwikkeling komen sloop en nieuwbouw van het woonzorgcentrum De Molenberg en herstel van de oude vestingwal en herinrichting van de openbare ruimte. Daarom is voor het geheel van deze gebiedsontwikkeling een concreet lokaal beeldkwaliteitskader opgesteld (het BKP). Als dit BKP door de raad is vastgesteld, is dit het formele toetsingskader voor omgevingsvergunningen voor het bouwen van de nieuwe Molenberg waaraan de Commissie Ruimtelijke

RAADSVOORSTEL 21688-2024

2

Kwaliteit (CRK = welstand) toetst. Daarnaast geeft het richtlijnen voor de inrichting van de openbare ruimte en kan het dienen als inspiratiedocument voor ontwerpers. Het BKP is 31 januari jl. besproken in de CRK en hun advies is verwerkt in het ontwerp-BKP dat ter inzage heeft gelegen. Daarna is het tijdens (27 maart) en na de terinzagelegging van het BKP op 24 april nog met de CRK besproken. De toets door welstand aan het BKP verloopt onder de Omgevingswet. In het gemeentelijk omgevingsplan staan daarvoor regels opgenomen (art. 22.26 over de vergunningplicht en art. 22.29 over de beoordelingsregels voor welstand). Het BKP De Molenberg fungeert dan als aanvullend toetsingskader op de welstandsnota. Zie bijlage 2 voor het BKP. 3.1 De gecoördineerde besluitvorming leidt tot duidelijkheid en snelle rechtszekerheid voor de inwoners en belanghebbenden Op basis van het BKP worden de plannen voor De Molenberg verder uitgewerkt in een voorlopig en definitief ontwerp voor de gebouwen en openbare ruimte en wijziging van het omgevingsplan. Initiatiefnemer voor de nieuwbouw, Marga Klompé, wenst de procedure voor wijziging van het omgevingsplan te combineren met de procedures voor onder meer de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen incl. sloop.

De voor de gemeente vereiste vergunningen voor herinrichting van de openbare ruimte, zoals monumentenvergunning voor aanpassing gracht(oever), aanlegvergunning Ziekenhuisstraat en vestingwal, watervergunning Waterschap en kapvergunning voor bomen kunnen daarin worden meegenomen. De bedoeling is om alle besluiten hierin mee te nemen die vallen onder fase 1 van het plan. Welke besluiten exact allemaal worden meegenomen is op dit moment nog niet bekend. Alle vereiste ruimtelijke besluiten kunnen dan in één procedure worden gecoördineerd. Voordeel hiervan is dat er maar één beroepsgang naar de Raad van State mogelijk is. Naast wijziging van het omgevingsplan moet een aantal andere besluiten genomen worden om met de uitvoering te kunnen starten. Welke dat precies zijn, hangt af van de planvorming die momenteel loopt. Voor de andere besluiten zijn verschillende bevoegde gezagen (provincie, Waterschap, college van b en w, gemeenteraad) aan zet. De bevoegde gezagen nemen een besluit over de onderdelen waarvoor zij het bevoegd gezag zijn. De gemeente verzoekt de bevoegde gezagen om instemming om de besluiten te coördineren. Door alle besluiten waar mogelijk gelijk te nemen en in de tijd gelijk op te laten lopen, is voor iedereen duidelijk welke besluiten genomen worden.

Het college verzoekt de raad om te besluiten om in ieder geval de volgende besluiten voor fase 1 (de ontwikkeling langs de gracht) gezamenlijk of in meerdere clusters gecoördineerd voor te bereiden en bekend te maken: • Aanlegvergunning voor grondwerk • Sloopvergunning gebouwen • Wijziging van het omgevingsplan • Vergunning(en) van het Waterschap • Omgevingsvergunning voor de activiteiten: o Omgevingsplanactiviteit bouwen o Omgevingswetactiviteit technisch o Verstoren beschermde diersoorten (voorheen ontheffing Wnb van de provincie) o Kappen van bomen o En andere nader aan te wijzen besluiten De besluiten zijn nodig voor het plangebied waar de nieuwe Molenberg wordt gerealiseerd en waar de openbare ruimte wordt aangepast 4.1 Het is vanwege de voortgang en planning gewenst de uitvoering van de te coördineren besluiten in handen van het college te leggen Afdeling 3.5 van de Awb geeft aan dat er een coördinerend bestuursorgaan moet worden aangewezen. Dit coördinerend bestuursorgaan ontvangt alle aanvragen, zet deze uit bij de bevoegde gezagen, verzamelt alle besluiten, zorgt voor de bekendmaking, ontvangt de zienswijzen en beroep, etc. De besluiten zelf worden dus altijd door het bevoegd gezag zelf genomen.

Zo zal bijvoorbeeld de wijziging van het omgevingsplan ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd en moet het Waterschap een besluit nemen op aanvragen waarvoor zij het bevoegd gezag zijn. Het college van burgemeester en wethouders verzamelt dan alle besluiten en maakt deze tegelijkertijd bekend. In bijgevoegde raadsmemo wordt toegelicht op welke momenten college en raad na instemming met dit voorstel aan bod komen in de procedures en besluitvorming (bijlage 3).

RAADSVOORSTEL 21688-2024

3

Kanttekeningen 2.1 De ruimtelijke impact van de nieuwbouw van De Molenberg is groot Met de sloop en nieuwbouw van De Molenberg verandert het aanzicht van de locatie vanuit alle windrichtingen. De nieuwe gebouwen komen op plekken waar nu ook al gebouwen staan, maar deels ook op plekken waar nu nog geen gebouwen staan. Daarnaast varieert de hoogte van 3 tot 5 bouwlagen. Met het BKP stellen we ruimtelijke kaders aan de herontwikkeling en versterken en borgen we de ruimtelijke kwaliteit van de locatie en haar omgeving. 3.1 Als één van de afzonderlijke besluiten wordt vernietigd in een eventuele beroepszaak, dan geldt die vernietiging ook voor de andere besluiten Omdat alle te nemen besluiten in geval van beroep als één pakket naar de Raad van State gaan, bestaat de kans dat als één van de besluiten wordt vernietigd alle besluiten worden vernietigd. De procedure moet dan voor alle besluiten (als de bestuurlijke lus* niet kan worden toegepast) opnieuw gevoerd worden. * de bestuurlijke lus geeft de rechter de mogelijkheid om tijdens beroepsprocedures bestuursorganen de gelegenheid te geven om fouten te herstellen 3.2 Belanghebbenden hebben de mogelijkheid om slechts een keer beroep aan te tekenen Zonder de coördinatieregeling kan beroep worden ingesteld tegen – eerst – de wijziging van het omgevingsplan en – later – de omgevingsvergunningen.

Nu met het oog op de planning wordt voorgesteld de coördinatieregeling toe te passen, is er een mogelijkheid voor beroep. Voor deze gebiedsontwikkeling prevaleert de voortgang en planning (met behoud van beroep) boven de mogelijkheid om twee keer beroep in te kunnen stellen. Participatie Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig model (programmatisch) van MTD Landschapsarchitecten zijn in juni 2022 informatiebijeenkomsten geweest voor omwonenden en raad. Op basis van het model van MTD is IAA Architecten in 2023 gestart met het BKP. De opmaat naar het BKP is in juli 2023 met de direct omwonenden en gemeenteraad besproken. De gemeenteraad is daarna nog in oktober 2023 en april 2024 over de plannen en het proces bijgepraat. Andere belanghebbenden zoals de Bomenwacht Groenlo, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, het Waterschap en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van het Gelders Genootschap zijn op diverse momenten geïnformeerd. Met het ontwerp-BKP heeft tot slot de formele participatie voor het BKP plaatsgevonden: eenieder kon zienswijzen op het stuk inbrengen. Uitvoering Juridische aspecten N.v.t. Financiële aspecten N.v.t. Personele aspecten N.v.t. Communicatie Publicatie van het besluit vindt plaats via onze communicatiekanalen (website, gemeentepagina’s Elna/GG). Officiële besluiten worden gepubliceerd via het Gemeenteblad (www.overheid.nl).

Ook informeren we de omwonenden (via een digitale nieuwsbrief) en andere belanghebbenden. We stemmen de communicatie af met Marga Klompé. Planning Tegen het vastgestelde BKP kan geen beroep worden ingesteld. Marga Klompé is voornemens om eind 2024 de omgevingsvergunning voor het bouwen van de 1e fase van de nieuwe Molenberg in te dienen. Deze aanvraag wordt dan getoetst aan onder meer het vastgestelde BKP.

RAADSVOORSTEL 21688-2024

4

Evaluatie Zodra de vergunningen voor fase 1 van De Molenberg zijn verleend, kan het besluit worden geëvalueerd, in het bijzonder hoe de toetsing aan het BKP is gegaan en hoe de coördinatieregeling is doorlopen.

Bijlage(n) Omschrijving Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen incl. 1 geanonimiseerde zienswijzen 2

Beeldkwaliteitsplan De Molenberg

3

Raadsmemo procedures fase 1 De Molenberg

Openbaar

Toelichting

Ja Ja Ja

d.d. 16 mei 2024 – IAA Architecten

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 21688-2024

5