rv bijdrage ontwikkeling dijkstraat 3

Raadsvoorstel Agendapunt Titel Fase Portefeuillehouder B&W-besluit

: : : : :

7 Gemeentelijke bijdrage ontwikkeling Dijkstraat 3 Lichtenvoorde Ontwikkeling (blauw) Wethouder Hoenderboom 30 mei 2023

Inleiding Een initiatiefnemer heeft in 2017 het plan opgevat om een appartementencomplex te realiseren aan de Dijkstraat 3 in Lichtenvoorde. In het kader van de Menukaart Wonen is in 2021 een verzoek om principemedewerking ingediend voor het realiseren van 8 appartementen. Het bestaande horecapand wordt gesloopt waarna er een gebouw in drie bouwlagen met gedeeltelijke kap en plat dak wordt gerealiseerd. Het college heeft hierover in november 2022 positief besloten. De totale investering voor de bouw van de acht appartementen bedraagt ca. € 2,5 miljoen. Door de gestegen bouwprijzen van de afgelopen jaren is een overheidsbijdrage noodzakelijk om het project te realiseren. Het rendement voor de initiatiefnemer op dit project is namelijk relatief laag. Een gemeentelijke bijdrage heeft een positief effect op het te behalen rendement en brengt het project een stap dichter bij realisatie.

Mogelijke beleidskeuzes 1. Een bijdrage verstrekken van € 150.000 voor de realisatie van 8 appartementen aan de Dijkstraat in Lichtenvoorde. 2. Geen bijdrage te verstrekken.

Voorstel 1. Een gemeentelijke bijdrage te verlenen van € 150.000 voor de ontwikkeling van een appartementencomplex aan de Dijkstraat 3 in Lichtenvoorde, en € 75.000 hiervan te dekken binnen bestaande kredieten, en € 75.000 te onttrekken aan de bestemmingsreserve fonds SGW 2007-2010.

Beoogd effect De realisatie van huurappartementen en een kwaliteitsinjectie voor het centrum van Lichtenvoorde.

Argumenten 1.1 Hiermee worden betaalbare huurappartementen toegevoegd aan woningbestand in Lichtenvoorde. Door de gestegen bouwprijzen en de lange voorbereidingstijd is een overheidsbijdrage noodzakelijk om het project te realiseren. Met de realisatie van dit project worden betaalbare woningen in de klasse sociale huur en middenhuur toegevoegd aan het woningbestand. Voorgesteld wordt om een bijdrage te verlenen van in totaal € 150.000 vanuit de volgende budgetten: -

Fonds Stimulering Goedkope Woningbouw (SGW 2007-2010) Deze middelen zijn door de provincie aan de gemeente toegekend in 2007. De regeling is direct toepasbaar op de twee appartementen die onder de sociale huurnorm liggen van € 808. Voorgesteld wordt om een bijdrage te verlenen van € 15.000 per appartement. Vanwege de enorme kostenstijging de afgelopen jaren is het voorstel om ook de appartementen in de categorie middenhuur te subsidiëren

RAADSVOORSTEL 22575-2023

vanuit dit fonds. Dit geldt voor de drie appartementen die onder de norm liggen van € 1.021 (zie ook bij argument 1.2). De totale bijdrage vanuit het fonds SGW 2007-2010 komt hiermee op € 75.000. -

Herbestemmingsfonds aandachtslocaties Lichtenvoorde (onderdeel van Programma Geef Lichtenvoorde Kleur), bijdrage € 45.000. Uit de kaartenactie die in 2015 is gehouden onder de Lichtenvoordenaren voor Programma Geef Lichtenvoorde Kleur neemt de ontwikkeling van de Dijkstraat een prominente plaats in met een top 10 notering. Daarom is destijds in het programma een Herbestemmingsfonds aandachtslocaties Lichtenvoorde opgenomen van € 100.000. De ontwikkeling van het appartementencomplex is een kwaliteitsverbetering voor het centrum ter hoogte van het activiteitenplein en past hiermee binnen de doelen van Programma Geef Lichtenvoorde Kleur. Een bijdrage vanuit het Herbestemmingsfonds is hiermee gerechtvaardigd.

-

Gevelsubsidie, bijdrage € 30.000. Dit is een bestaande regeling die wordt toegepast voor zowel verbouw als nieuwbouw.

1.2 Ten behoeve van de ontwikkeling wordt de huurgrens van SGW 2007-2010 verruimd tot € 1.021, wat past binnen het landelijk en provinciaal beleid. In 2007 is de uitvoeringsovereenkomst Stimulering Goedkope Woningbouw (SGW 2007-2010) afgesloten met provincie Gelderland. Het doel is het realiseren van betaalbare woningen met een huurprijs van maximaal € 615 (peildatum 2007). De gemeente kan zelf bepalen hoe de subsidie wordt ingezet, bijvoorbeeld op locaties waar het financieel niet haalbaar zou zijn om in het betaalbare segment te bouwen. Er zijn nog steeds middelen beschikbaar vanuit dit fonds. De woningmarkt staat inmiddels al geruime tijd onder hoogspanning en veel huishoudens zitten hierdoor in de knel. Steeds meer woningen zijn onbereikbaar geworden voor mensen met een middeninkomen. Het kabinet wil daarom de middenhuur gaan reguleren via de Wet Betaalbare huur. Een landelijke doelstelling van corporaties en ontwikkelaars is om tot en met 2023 100.000 middenhuurwoningen te bouwen. Ook provincie Gelderland geeft aan dat de middenhuurwoningen een belangrijke oplossing kunnen bieden voor woningzoekenden met een middeninkomen en stimuleert dit via het Actieplan Wonen. Het verruimen van de huurgrens van het fonds SGW 2007-2010 tot € 1.021 past hiermee binnen het landelijk en provinciaal beleid.

1.3 Bij de ontwikkeling wordt een rendement gehanteerd dat valt onder de grens die de provincie stelt bij soortgelijke projecten. Wij stellen voor om een maximaal rendement te hanteren van 5% dat projectontwikkelaars mogen behalen om in aanmerking te komen voor subsidie. Dit is een percentage dat ook bij andere subsidieprogramma’s gehanteerd wordt zoals het provinciale subsidieprogramma Steengoed Benutten. Het rendement voor de initiatiefnemer blijft bij dit project onder deze grens zodat het verstrekken van een bijdrage volgens deze maatstaf mogelijk is.

Kanttekeningen 1.1. De gemeentelijk bijdrage komt ten goede aan een private ontwikkelaar. Bijdragen vanuit provinciale subsidieprogramma’s als Steengoed Benutten en Actieplan Wonen zijn overwegend gekoppeld aan een maatschappelijk doel zoals bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte, het behoud van een monumentaal pand of de realisatie van sociale huurwoningen door een woningbouwvereniging. In dit geval betreft het uitsluitend de ondersteuning van een private ontwikkeling. Gezien de hoogte van het rendement, onder de provinciale grenswaarde van 5%, is een gemeentelijke bijdrage in dit geval echter te billijken. Bij een te laag rendement is het immers voor een investeerder niet interessant om tot realisatie over te gaan aangezien de risico’s te hoog zijn. De bijdrage heeft een positief effect op het te behalen rendement voor de initiatiefnemer waardoor het project een stap dichter bij realisatie komt. Uitvoering Kosten De kosten voor de gemeente bedragen in totaal € 150.000. Dekking vindt plaats door een onttrekking uit de bestemmingsreserve fonds SGW 2007-2010 (€ 75.000), het krediet voor gevelsubsidie (€ 30.000) en het krediet van Programma Geef Lichtenvoorde Kleur, onderdeel Herbestemmingsfonds aandachtslocaties Lichtenvoorde (€ 45.000).

RAADSVOORSTEL 22575-2023

2

Planning De bijdrage wordt verstrekt zodra de bouw van het pand gerealiseerd is. Prestatie-indicator: acht huur appartementen waarvan er twee onder de sociale huurgrens vallen van € 808 en drie onder de middenhuurgrens van € 1.021 (prijspeil 2023). Toekomstige huurmutaties mogen de gemiddelde huurstijging die de corporaties in de Achterhoek hanteren niet overstijgen. Bovengenoemde afspraken aangevuld met zaken als bijvoorbeeld de realisatietermijn worden vastgelegd in een overeenkomst met de initiatiefnemer. Communicatie Na besluitvorming wordt de initiatiefnemer geïnformeerd over het besluit. Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen Geen.

Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J. Heerkens

A. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 22575-2023

3