rv beleid nieuwe woondroebels

Raadsvoorstel Agendapunt Titel Fase Portefeuillehouder B&W-besluit

: : : : :

13 Beleid nieuwe woondroebels Ontwikkeling (blauw) Wethouder Frank 9 november 2021

Inleiding De gemeenteraad heeft tijdens de raadsvergadering van 15 oktober 2019 ingestemd met de ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen. Daarin spraken we over een nieuw concept, namelijk landschappelijke woondroebels. Het idee van landschappelijke woondroebels is geïnspireerd op het principe van “knooperven”, waar vooral aan de rand van dorpen in Overijssel erven met vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing zijn getransformeerd. Op de plek waar jarenlang een boerderij met schuren en stallen stond, komt een klein buurtschapje dat de uitstraling houdt van het oorspronkelijke erf. Hiermee kunnen meerdere agrarische bedrijven een herbestemming krijgen en versterken we het omliggende landschap. In de ruimtelijke verkenning gaven we aan dat het concept kan toegepast worden in ieder kerkdorp. Om daadwerkelijk erven te kunnen transformeren was nader onderzoek noodzakelijk en er diende uitgangspunten opgesteld te worden. Een concreet vraagstuk in Vragender heeft als voorbeeld gediend voor ons op te stellen beleid. In de onderstaande tabel zijn de belangrijkste verschillen ten opzichte van het geldend beleid voor vervangende nieuwbouw bij functieverandering van agrarisch naar wonen weergegeven.

Aspect Maximaal aantal wooneenheden Vierkante meters sloop per vrijstaande woning

Vierkante meters sloop per twee onder een kap woning Vierkante meters sloop per rijwoning Minimaal totaal te slopen oppervlakte

Beleid functieverandering 3 1.000 m2 bij één vrijstaande woning 1.250 m2 bij twee vrijstaande woningen 750 m2

Beleid nieuwe woondroebels Niet van toepassing 1.000 m2

Niet van toepassing

250 m2

1.000 m2

4.000 m2, in bijzondere situaties mag met inzet van maatwerk minder gesloopt worden Buitengebied nabij een kern en ontsloten op de betreffende kern 50% tot maximaal € 250.000,(kan van worden afgeweken indien bouwkosten hier aanleiding toe geven) Goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking conform beleidsuitgangspunten. Naast het erf zelf wordt circa 1 hectare aan gronden ingezet voor landschappelijke versterking

Ligging van het erf of de erven

Buitengebied

Gelimiteerde verkoopprijs woningen

Niet van toepassing

Landschappelijke versterking

Goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking

RAADSVOORSTEL 65447-2021

500 m2

Aanleg routestructuren

Omvang van het project

Mogelijk als vorm van landschappelijke versterking maar geen voorwaarde Eén erf

Versterking recreatieve routes als voorwaarde (circa 1 km) Meerdere erven of één erf van van tenminste 1 hectare.

Mogelijke beleidskeuzes 1. Het beleid voor nieuwe woondroebels vaststellen. 2. Het beleid voor nieuwe woondroebels niet vaststellen.

Voorstel 1. Het beleid voor nieuwe woondroebels vast te stellen.

Beoogd effect Het woondroebelbeleid biedt algemene uitgangspunten, spelregels en kwalitatieve criteria voor de ontwikkeling van woondroebels in Oost Gelre, op basis waarvan nieuwe initiatieven kunnen worden getoetst. De realisatie van nieuwe woondroebels betekent dat er nieuwe woningen voor de doelgroepen starters, ouderen en doorstromers gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast levert de uitvoering van het beleid een bijdrage aan de versterking van het landschap door de aanleg van nieuwe landschapselementen en routes en de sloop van voormalige agrarische bebouwing.

Argumenten 1.1. Om ruimtelijke initiatieven in het buitengebied van Oost Gelre op een verantwoorde manier in te passen in het landschap zijn ruimtelijke en landschappelijke uitgangspunten, spelregels en criteria nodig. In bijgevoegd beleid worden de uitgangspunten op hoofdlijnen beschreven. Deze hebben betrekking op het behouden en versterken van de landschappelijke structuur en de landschappelijke kenmerken binnen het gebied als geheel met de toevoegingen van nieuwe woningen. 1.2. Het woondroebels concept biedt kansen voor woningbouw, versterking van het landschap en verbetering leefbaarheid buitengebied. Met de ontwikkeling van woondroebels wordt ingestoken op de versterking van het landschap. Mogelijk nog aanwezige landschapselementen in de omgeving van de droebel worden versterkt en verdwenen elementen kunnen opnieuw worden aangevuld, langs nieuwe routes vanuit de woondroebel. Denk naast de kenmerkende landschapselementen ook aan nieuwe of andere vormen van groen en beplanting, zoals een voedselbos, (fruit)boomgaarden, vogelbosjes, of bloemrijke akkerrandvegetatie. 1.3. Het beleid ziet in de behoefte van een lokaal maar ook betaalbaar woningbouwprogramma. In het beleid is aangegeven dat er sprake dient te zijn van een goede mix van het woningbouwprogramma, waarbij men dient te voorzien in betaalbare woningbouw voor starters.

Hiermee spelen we in op de actuele tekorten naar betaalbare starterswoningen. Het beleid onderscheid zich daarbij van het bestaande beleid voor functieverandering omdat het meer woningen mogelijk maakt en zich meer richt op woningen voor de doelgroep starters. Het beleid vormt hiermee een aanvulling op of een alternatief voor woningbouwinitiatieven binnen de kern. 1.4. Het beleid geeft voldoende ruimte om de ruimtelijke (on)mogelijkheden van iedere locatie mee te wegen. Aanvullend op de in het beleid geschetste uitgangspunten, spelregels en criteria dienen initiatiefnemers maatwerk per locatie aan te leveren. Ieder initiatief wordt zorgvuldig beoordeeld. Als zich een initiatief voordoet moeten per locatie nadere en/of specifieke uitgangspunten worden opgesteld of de geschetste algemene uitgangspunten moeten verder geconcretiseerd worden in een landschappelijk inpassingsplan, beplantingsplan en beeldkwaliteitsplan. In alle gevallen is er sprake van maatwerk.

RAADSVOORSTEL 65447-2021

2

1.5. Het beleid biedt kansen voor stoppende agrariërs. De komende jaren zullen veel agrarische bedrijven worden beëindigd door het ontbreken van een bedrijfsopvolger of een andere reden. Ten gevolge hiervan komen veel bedrijfsgebouwen vrij in het buitengebied. Een passende vervolgfunctie is niet altijd te vinden voor deze gebouwen. Hierdoor kan verpaupering optreden. Ook komt het helaas voor dat gebouwen voor illegaal voor een ongewenste functie in gebruik worden genomen. In ondermijningsbeeld van Oost Gelre worden leegstaande boerenschuren benoemd als risico. Dit beleid kan een bijdrage leveren aan de sloop van deze gebouwen. 1.6. Naar aanleiding van een zienswijze is de aanleiding en het doel van het beleid nader toegelicht. Naar aanleiding van de publicatie van het conceptbeleid is een zienswijze ingediend. Deze zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van de criteria. Wel bleek dat de aanleiding en het doel van het beleid voor de indiener onduidelijk was. In hoofdstuk 1 is dit nu verder uitgelegd. Een samenvatting en de beantwoording van de zienswijze is opgenomen in de bijlagen bij dit voorstel. 1.7. Op basis van opmerkingen vanuit de dorpsbelangenorganisaties is het beleid aangepast. Na afloop van de inspraakperiode heeft een overleg plaatsgevonden met een afvaardiging van de dorpsbelangenorganisaties.

De dorpsraden vinden het belangrijk dat er voldoende woonmogelijkheden zijn in en bij de kleine kernen om te kunnen voorzien in de behoefte van de eigen bevolking. Het is belangrijk dat starters voldoende mogelijkheden hebben om in het eigen dorp een woning te kunnen vinden. Tijdens dit gesprek zijn er vanuit de dorpen zorgen uitgesproken over de gestelde criteria. Men vreest dat door de gestelde ondergrens van 4.000 m² sloop de meeste erven niet aanmerking komen voor de regeling. Ook het criterium dat circa 1 hectare ingebracht moet worden voor landschappelijke versterking en routestructuren vormde volgens de dorpsraden een mogelijk knelpunt voor deelname aan de regeling. Vanuit de gemeente is ingebracht dat het ook belangrijk is dat er regelingen zijn die de sloop van voormalige agrarische gebouwen stimuleren. Hiermee wordt het landschap versterkt en wordt tevens voorkomen dat de vrijgekomen bebouwing voor ongewenste activiteiten in gebruik wordt genomen. Om tegemoet te komen aan de opmerkingen vanuit de dorpsbelangenorganisaties zijn de criteria aangepast. In bijzondere gevallen kan afgeweken worden van de ondergrens van 4.000 m 2 sloop. Dit kunnen bijvoorbeeld situaties zijn waarbij een milieu knelpunt wordt opgelost of wanneer er sprake is van herstel en hergebruik van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Ten aanzien van de oppervlakte van gronden buiten het erf die moet worden ingezet voor landschappelijke versterking en routes wordt opgemerkt dat het conceptbeleid reeds ruimte bood om hier gering van af te wijken omdat wordt gesproken over een maat van circa 1 hectare. In situaties waarbij sprake is van minder sloop kan ook altijd gebruik worden gemaakt van de regels voor functieverandering in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied". Deze bieden de mogelijkheden om bij sloop van tenminste 2.000 m 2 bedrijfsgebouwen onder voorwaarden twee vrijstaande woningen op het eigen erf te realiseren. Tenslotte is in het overleg gesproken over de oplopende bouwkosten. Naar aanleiding hiervan is in het beleid opgenomen dat de maximale prijs van een woning waaraan tenminste 50% van de te realiseren woningen moet voldoet naar boven kan worden bijgesteld indien toegenomen bouwkosten hier aanleiding toe geven.

Kanttekeningen Geen.

Uitvoering Kosten De kosten voor de uitvoering van dit beleid komen voor rekening van de initiatiefnemer en worden in het kader van de aanvraag verhaald via de legesverordening of een anterieure overeenkomst. Planning Niet van toepassing. Na vaststelling hebben initiatiefnemers de mogelijkheid om een aanvraag in te dienen. Er hebben reeds oriënterende gesprekken plaatsgevonden.

RAADSVOORSTEL 65447-2021

3

Communicatie De inwoner die een reactie heeft ingediend naar aanleiding van de conceptversie ontvangt een brief met daarin een inhoudelijke reactie op het ingebrachte punt. De dorpsbelangenorganisaties krijgen ook een reactie op hun inbreng. Na vaststelling door de raad wordt het beleid gepubliceerd. Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen 1. Beleidsdocument Nieuwe woondroebels 2. Samenvatting en beantwoording zienswijze

Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J. Heerkens

A. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 65447-2021

4