rv aankoop aaltenseweg 4

Raadsvoorstel Agendapunt Fase in de beleidscyclus Onderwerp Portefeuillehouder Datum B&W-besluit

: : : :

6 Ontwikkeling (blauw) Aankoop Aaltenseweg 4 Lichtenvoorde (Vitelco Leather) Wethouder Hoenderboom en wethouder Teselink 22 april 2025

Doel De omgeving van De Driehoek (het gebied rondom Vitelco) biedt grote kansen om een aantrekkelijke entree naar het centrum te vormen. Met het aankopen van de locatie van Vitelco kan er gestart worden met het opstellen van een masterplan en kunnen de ontwikkelkansen voor het terrein van Vitelco en de direct omliggende omgeving concreet in kaart gebracht worden. Door de aankoop komt er daarnaast een einde aan de jarenlange overlast (met name geur) van het bedrijf. Het uit te werken masterplan is een verdieping op het Uitnodigingskader dat de raad in december 2024 heeft vastgesteld.

Aanleiding De aanleiding om de locatie van Vitelco te kopen is de Omgevingsvisie Groen en Verbonden Oost Gelre 2040. In de Omgevingsvisie is benoemd dat we streven naar een herontwikkeling van het Vitelco terrein tot een gebied met wonen en bedrijvigheid. Daarnaast heeft de raad in het verleden diverse malen over Vitelco en het gebied De Driehoek gesproken. De eigenaar heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in het op orde krijgen van het complex om te kunnen voldoen aan de Omgevingsvergunning. Zo is er geïnvesteerd in een nieuwe schoorsteen. De eigenaar heeft kennis genomen van het Uitnodigingskader Omgeving “De Driehoek” Lichtenvoorde dat de raad in december 2024 heeft vastgesteld. De eigenaar en de gemeente hebben verkend of er tot overeenstemming kan worden gekomen. Het bedrijf staat voor meer investeringen in het bedrijf en wil de keus maken verkopen of doorgaan op deze locatie. De gemeente heeft een zogenaamd historisch bodemonderzoek laten verrichten, om een inschatting te krijgen van de saneringsopgave. Het voorstel is nu als gemeente de locatie te verwerven. Het college heeft besloten om daartoe een koopovereenkomst met IHM Projecten BV aan te gaan inzake de locatie van Vitelco. In de overeenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen betreffende toestemming van de gemeenteraad.

Om die reden wordt de raad met dit voorstel in de gelegenheid gesteld om eventuele wensen en/of bedenkingen te uiten bij de aankoop(overeenkomst).

Voorstel aan de raad 1. Geen wensen of bedenkingen te uiten bij de aankoop van de locatie Aaltenseweg 4 Lichtenvoorde van Vitelco Leather.

Kader Het kader wordt gevormd door de Omgevingsvisie, de Woonvisie, de Regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek en het Coalitieprogramma 2022-2026 “Samen gaan we de uitdaging aan”. In de Omgevingsvisie is benoemd dat we streven naar een herontwikkeling van het Vitelco-terrein tot een gebied met wonen en bedrijvigheid.

Argumenten 1.1. De locatie is gunstig gelegen in het centrum van Lichtenvoorde en daarmee geschikt voor woningbouw. De omgeving De Driehoek is een unieke locatie in Lichtenvoorde. De plek kent een rijke geschiedenis. Het gebied is een knooppunt van verschillende wegen en direct grenzend aan het centrum van Lichtenvoorde.

RAADSVOORSTEL 21698-2025

De omgeving van de Driehoek biedt grote kansen om een aantrekkelijke entree naar het centrum te vormen. Op deze plek komen wonen en werken bij elkaar en kan een wervend gebied ontstaan dat bijdraagt aan een klimaatrobuust centrum mede in combinatie met de ligging aan de groen blauwe dooradering van Lichtenvoorde. De gemeente Oost Gelre wil verschillende doelgroepen huisvesten en streeft daarbij zoveel mogelijk een mix van verschillende doelgroepen na (Ruimte voor Groei Woonvisie 2023-2027). 1.2. Er is maatschappelijk draagvlak om de activiteiten van Vitelco op deze locatie te beëindigen. Met de aankoop van dit bedrijf, vertrekt het bedrijf uit Lichtenvoorde. Al jaren ervaart de omgeving overlast, met name van geur. Daar komt dan een einde aan. Ook onttrekt Vitelco veel water voor het productieproces. Het afvalwater wordt vervolgens door de waterzuivering ontdaan van verschillende stoffen. In het kader van de droogteproblematiek, is het stoppen van onttrekken van water een positieve ontwikkeling Ook het zuiveren van afvalwater is dan niet langer nodig. 1.3 Het moment is nu daar om tot aankoop over te gaan. Wanneer de eigenaar nu doorgaat met investeren in het bedrijf, dan zal het bedrijf eerst de investeringen willen terugverdienen en besluiten om langjarig door te gaan met de bedrijfsvoering op deze locatie. 1.4.

Na aankoop kan er een vervolgstap gezet worden richting een masterplan om de potentie van het gebied in kaart te brengen. Om tot een verantwoorde invulling van het gebied te komen is het noodzakelijk de verschillende scenario’s in beeld te brengen met een duidelijk overzicht van de voordelen en nadelen en financiële consequenties per scenario. Scenario’s zijn o.a. het woningbouwprogramma (hoogstedelijk of grondgebonden of een combinatie hiervan), het vergroten van het ontwikkelgebied, parkeren en de ontwikkelstrategie (als gemeente saneren en bouwrijp maken en kavels verkopen of een ontwikkelaar uitdagen de complete opgave op zich te nemen of een variant hier tussen in). Deze scenario’s worden voorgelegd aan collegeen raad ter besluitvorming. Op basis hiervan kan vervolgens het masterplan worden uitgewerkt.

Kanttekeningen 1.1. Er verdwijnt een onderneming en dus werkgelegenheid uit Lichtenvoorde. Met het aankopen van de locatie van Vitelco in Lichtenvoorde, verdwijnt dit bedrijf uit Lichtenvoorde en uit Nederland. Vitelco heeft aangegeven dat het te kostbaar is om elders een nieuwe fabriek te bouwen. Dit heeft o.a. te maken met de afvoer van afvalwater naar de waterzuivering. Er verliezen werknemers hun baan door het vertrek van dit bedrijf. Gemeente Oost Gelre legt contacten o.a. met het werkgeversservicepunt. Daarnaast is Vitelco verantwoordelijk voor een sociaal plan. 1.2. Er verdwijnt een stuk cultuurhistorie uit Lichtenvoorde. Met het vertrek van Vitelco komt er een einde aan de geschiedenis van de leerlooierij in Lichtenvoorde. Het behoudt van het monument biedt kansen om de geschiedenis zichtbaar te behouden. Ook zijn er mogelijk elementen uit de fabriek (of een knipoog daarnaar) te verwerken in de openbare ruimte. 1.3. De omvang van de opbrengsten is nu niet te begroten. De aankoopprijs is bekend. Daarnaast is er een rapport opgesteld op basis van bureauonderzoek waarin een raming is opgenomen voor de saneringskosten. Dit rapport adviseert nader onderzoek om risico’s nog beter in beeld te krijgen en daarmee de raming voor de saneringskosten beter in beeld te krijgen. Ook zijn bepaalde aspecten (zoals asbest en PFAS) nog niet onderzocht.

De locatie zal wanneer deze ontwikkeld tot woningbouwlocatie, gesaneerd moeten worden. De inkomsten zijn grotendeels afhankelijk van wat hier ontwikkeld kan worden en bijvoorbeeld parkeeroplossingen en zijn nu niet te begroten. Hiervoor worden scenario’s uitgewerkt, welke vervolgens in een masterplan worden uitgewerkt.

RAADSVOORSTEL 21698-2025

2

1.4. De gronden rondom Vitelco zijn in eigendom bij diverse particuliere eigenaren. Het plangebied kent vele grondeigenaren en gebruikers. Ook worden percelen op een zeer uiteenlopende manier gebruikt. Bij het ontwikkelen van een masterplan wordt goed gekeken naar de onderlinge invloed van het gebruik van de percelen op elkaar. Het zal waarschijnlijk niet mogelijk zijn nu op korte termijn alle gronden te verwerven en/of eigenaren te laten meedoen in de planvorming. 1.5. Aan de aankoop zijn voor de gemeente naast een investering ook kosten verbonden. Zo moeten de opstallen verzekerd worden (tot het moment van slopen) en moet het monument onderhouden worden. Er is een begroting voor het monument door Vitelco voor de komende jaren aangeleverd. De gemeente onderzoekt welke elementen op korte termijn uitgevoerd moeten worden. Dit betreft in ieder geval schilderwerk. Naar subsidies wordt actief gekeken. Momenteel zijn er huurders die een deel van de locatie gebruiken voor o.a. opslag. Ook is er een telefoonantenne, waarvoor de telecomaanbieder huur betaalt. Om een deel van de kosten die de gemeente maakt terug te verdienen, is een tijdelijke invulling gedurende de periode van planvorming wenselijk. 1.6. De aankoop heeft mogelijk gevolgen voor de levering van warmte aan het warmtenet. Met het vertrek van Vitelco stopt een groot deel van de toelevering van afvalwater aan Waterstromen.

Samen met Waterstromen zal worden bekeken welke gevolgen er zijn voor de levering van warmte aan het warmtenet. Op dit moment kan daar nog geen uitsluitsel worden gegeven. Als hierover meer duidelijkheid bestaat zullen wij de raad hierover informeren. 1.7. Met de aankoop lopen we vooruit op een actualisatie van onze woningbouwopgave. Op basis van de gesloten Woondeal heeft de gemeente een woningbouwprogramma van circa 1.300 woningen (tot en met 2035). Op basis van de huidige inzichten komt dit ongeveer overeen met de huidige plancapaciteit (zowel harde als zachte plannen). Met de ontwikkeling van Vitelco bestaat het risico dat we meer woningen gaan realiseren dan is afgesproken in het kader van de Woondeal. Als algemeen uitgangspunt wordt binnen de provincie Gelderland veelal gewerkt met een plancapaciteit van 130%. Aangezien niet ieder plan uiteindelijk tot ontwikkeling komt (planuitval) is het acceptabel om uit te gaan van 130% plancapaciteit. Met de herontwikkeling van deze locatie blijven we binnen de 130%. De aankoop van Vitelco Leather heeft mogelijk gevolgen voor de keuze en/of om de omvang om te komen tot een grotere uitbreidingslocatie voor woningbouw in Lichtenvoorde-Zuid, zoals benoemd in de Omgevingsvisie. 1.8. Voor de realisatie van het project zijn verdere onderzoeken en projectbegeleiding onvermijdelijk.

Gelet op de complexiteit van het project is verder onderzoek noodzakelijk alsmede projectleiding die kennis en ervaring heeft met soortgelijke projecten. Voor het masterplan wordt externe expertise gezocht. Ook wordt de ODA verzocht de saneringsopgave verder te onderzoeken.

Participatie Bij het opstellen van het masterplan, wordt een communicatie- en participatieplan opgesteld. We bepalen de doelstelling van de participatie, doen een stakeholdersanalyse en bepalen de mate van participatie. Omwonenden en belanghebbenden worden hierbij actief betrokken. We gaan gesprekken voeren met eigenaren in de omgeving om te kijken of zij mee willen doen in het plan. Ook de directe omwonenden worden meegenomen in de planontwikkeling.

Uitvoering Juridische aspecten Er is een koopovereenkomst opgesteld met als ontbindende voorwaarde goedkeuring door de raad. Om het risico op staatssteun te bepalen, is het object getaxeerd. De taxatiewaarde bedraagt afgerond € 8.880.000 k.k. (waarde in het vrije economisch verkeer op basis van huidige bestemming). Met kosten koper bedraagt de marktwaarde vrij op naam € 9.817.000. Hiermee is er geen sprake van staatssteun.

RAADSVOORSTEL 21698-2025

3

Financiële aspecten De aankoop van het Vitelco terrein kost € 9.000.000. Voor de overige kosten zoals de verwerkingskosten (taxatie- en notariskosten), het uitwerken van het masterplan, de benodigde onderzoeken en de projectenbegeleiding in totaliteit wordt een budget gevraagd van € 500.000. Deze kosten kunnen gedekt worden uit de bestemmingsreserve wonen. Er is een historisch bodemonderzoek gedaan. Dit onderzoek geeft een inschatting van de saneringskosten Het advies van de ODA is om vervolgonderzoek te doen en hierin ook o.a. PFAS en asbest mee te nemen. Ook voor de opstallen zal er een asbestinventarisatie moeten worden uitgevoerd. Omdat zich binnen het plangebied een monument bevindt, kan er mogelijk subsidie worden aangevraagd In de voorbereiding voor projectleiding en in de realisatiefase voor de transformatie wordt subsidie in het kader van Steengoed Benutten aangevraagd bij de provincie Gelderland. Daarnaast onderzoekt de gemeente of er ook andere subsidies (bijvoorbeeld via het Rijk) beschikbaar zijn voor het realiseren van woningbouw en voor (het onderhoud van) het monument. Voor het verloop van de reserves wordt verwezen naar bijlage 2. Personele aspecten Niet van toepassing. Communicatie De omwonenden zijn geïnformeerd over het Uitnodigingskader dat in december 2024 is vastgesteld door de raad. De aankoop van Vitelco past binnen dit kader.

Daarom wordt er nu voor gekozen om alle inwoners van Lichtenvoorde middels een gezamenlijk persbericht met Vitelco te informeren. Planning De raad wordt met dit voorstel in de raadsvergadering van 10 juni in de gelegenheid gesteld om eventuele wensen of bedenkingen te uiten. Indien de raad instemt met de aankoop zal daarna worden gestart met de uitwerking van het proces om te komen tot een masterplan en vindt (later dit jaar) definitieve overdracht van het onroerend goed plaats. Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlage(n) Omschrijving 1 Notitie historisch bodemonderzoek en inschatting saneringskosten 2 Ontwikkeling reserve 3 Koopovereenkomst met bijlagen

Openbaar ja ja ja

Toelichting

persoonsgegevens zijn op grond van de AVG weggelakt

Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan.

Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris,

burgemeester,

J.J.L. Heerkens

A.H. Bronsvoort

RAADSVOORSTEL 21698-2025

4