nota grondbeleid 2024-2027

Nota grondbeleid 2024-2027

Inhoudsopgave 1. Inleiding .............................................................................................................................................. 3 2. Te voeren grondbeleid ...................................................................................................................... 4

2.1 Grondbeleidsvormen ..................................................................................................................... 4 2.2 Situationeel grondbeleid ............................................................................................................... 7 3. Inzet van instrumentarium ................................................................................................................ 9

3.1 Grondverwerving ........................................................................................................................... 9 3.2 Vestigen voorkeursrecht .............................................................................................................. 10 3.3 Onteigenen .................................................................................................................................. 10 3.4 Kavelruil ....................................................................................................................................... 10 3.5 Uitgifte ......................................................................................................................................... 10 3.6 Erfpacht........................................................................................................................................ 11 4. Gronduitgifteprocedure .................................................................................................................. 12

4.1 Woningbouw................................................................................................................................ 12 4.2 Industrie ....................................................................................................................................... 13 4.3 Agrarisch ...................................................................................................................................... 13 4.4 Openbaar groen ........................................................................................................................... 14 4.5 Gevolgen van het Didam-arrest ................................................................................................... 15 5. Oneigenlijk grondgebruik ............................................................................................................... 16

5.1 Verjaring en mogelijke gevolgen ................................................................................................. 16 5.2 Preventie van oneigenlijk grondgebruik ...................................................................................... 16 6. Kostenverhaal .................................................................................................................................. 17

6.1 Principe van kostenverhaal .......................................................................................................... 17 6.2 Kostenverhaal in Omgevingswet ................................................................................................. 17 6.3 Anterieure overeenkomsten ....................................................................................................... 17 7. Organisatie grondexploitaties ........................................................................................................ 18

7.1 Administratieve organisatie ......................................................................................................... 18 7.2 Werkwijze .................................................................................................................................... 18 7.3 Financiën ...................................................................................................................................... 19 7.4 Beheersing en verantwoording ................................................................................................... 20 8. Financiële beheersing ..................................................................................................................... 22

8.1 Reserve grondexploitatie ............................................................................................................. 22 8.2 Weerstandsvermogen ................................................................................................................. 22 Bijlage 1 Beleidsuitgangspunten ....................................................................................................... 23

Nota grondbeleid 2024-2027

2

1. Inleiding 1.1 Achtergrond en context In de voortdurend veranderende dynamiek van ruimtelijke ontwikkeling en grondbeleid staat de gemeente Oost Gelre voor de uitdaging om een strategie te bepalen die niet alleen inspeelt op actuele ontwikkelingen, maar ook de ambities en belangen van de gemeenschap waarborgt. Op 27 januari 2015 nam de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2014 aan, waarmee een belangrijke basis werd gelegd voor de sturing van de grondexploitaties binnen de gemeente. Deze nota verving de versie van april 2007 en diende als leidraad voor de daaropvolgende jaren. In overeenstemming met de Financiële verordening van de gemeente Oost Gelre is het nu, in 2024, tijd voor een geactualiseerde versie: de Nota Grondbeleid 2024-2027. Deze actualisatie is niet slechts een formele verplichting, maar een cruciale stap om te kunnen reageren op recente ontwikkelingen, zoals gewijzigde marktomstandigheden, toenemende vraag naar nieuwbouwwoningen, de Omgevingswet en de impact van het Didam-arrest.

1.2 Doelstelling van het grondbeleid

Figuur 1 Recente ontwikkelingen

Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om doelstellingen op het gebied van de fysieke leefomgeving en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. Hierbij kan gedacht worden aan de realisatie van bedrijventerrein, woonwijken en maatschappelijke voorzieningen. Ook moet gedacht worden aan de realisatie en/of instandhouding van natuur en de bevordering van biodiversiteit. Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om doelstellingen op het gebied van fysieke leefomgeving en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. In deze nota zullen we de beleidsrichting uiteenzetten die de gemeente Oost Gelre zal volgen om een doeltreffende invulling te geven aan haar grondbeleid. Dit betekent ook dat het grondbeleid geen visie omvat over hoe de gemeente zich op ruimtelijk opzicht zou moeten ontwikkelen. Het bied wel duidelijkheid over de inzet van instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Kader Artikel 22 van de Financiële verordening gemeente Oost Gelre bepaalt dat het college eens in de vier jaar aan de raad een nota grondbeleid ter vaststelling aanbiedt. In de nota wordt – aldus de verordening aandacht besteed aan: 1. De strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente; 2. Te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten; 3. Het verloop van de grondvoorraad 4.

De uitgangspunten voor de verkoopprijzen van gronden; 5. De uitgifte van gronden in erfpacht en de bijstelling van erfpachtvergoedingen. De onderdelen 2 en 3 komen jaarlijks terug in de paragraaf Grondbeleid behorende bij de begroting en de jaarrekening. Dit om de actualiteit van deze aspecten te kunnen waarborgen. Deze punten zullen dan ook buiten de scope van de Nota Grondbeleid 2024-2027 vallen. Wel gaat deze nota in op de kaders voor het te voeren grondbeleid.

Nota grondbeleid 2024-2027

3

2. Te voeren grondbeleid 2.1 Grondbeleidsvormen Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. Ruimtelijk beleid wordt vastgelegd in structuurvisies (omgevingsvisies), beleidsnota’s en bestemmingsplannen (omgevingsplannen). In dit hoofdstuk belichten we de verschillende benaderingen die we als gemeente hanteren bij het omgaan met grondvraagstukken. We onderscheiden hierbij; ➢ Actief grondbeleid ➢ Passief grondbeleid ➢ PPS (hybride vorm) ➢ Situationeel grondbeleid Hierdoor ontstaat inzicht in de overwegingen, voordelen en uitdagingen die gepaard gaan met elk van deze grondbeleidsvormen.

2.1.1 Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid koopt de gemeente gronden aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt bouwrijpe gronden aan derden. Door dit grondbeleid ontwikkelt de gemeente niet alleen de bestemmingsplannen, maar zorgt zij tevens voor de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen etc. en de verkoop van bouwkavels. Kenmerk van dit grondbeleid is dat gemeente de ontwikkeling en verkoop van bouwrijpe gronden voor eigen rekening en risico uitvoert. Het voeren van een actief grondbeleid biedt verschillende voordelen voor een gemeente: • Maximale controle over gebiedsinrichting. Actief grondbeleid stelt de gemeente in staat om directe zeggenschap uit te oefenen over diverse aspecten, waaronder het tempo van gronduitgifte, het tijdstip van realisatie van bestemming, het gewenste grondgebruik en de gewenste bebouwing. Hierdoor kan de gemeente een actieve rol spelen in de vormgeving van het te ontwikkelen gebied. • Financiële transparantie. Alle kosten die gepaard gaan met de locatieontwikkeling worden geïntegreerd in de uitgifteprijs van de bouwgronden. Dit zorgt voor financiële transparantie en maakt het mogelijk om de kosten beter te beheersen en te verdelen. • Verdienend vermogen van exploitatie. Door zelf de ontwikkeling en verkoop van bouwrijpe gronden uit te voeren, heeft de gemeente de mogelijkheid om een positief bedrijfsresultaat te behalen.

Dit verdienend vermogen kan worden gebruikt om investeringen in de gemeenschap te ondersteunen. • Tegengaan van grondspeculatie. Actief grondbeleid kan helpen speculatieve activiteiten te voorkomen doordat de gemeente een actieve rol speelt bij het beheer en de verkoop van bouwrijpe kavels. Hierdoor wordt voorkomen dat particuliere partijen de grond vasthouden in afwachting van waardestijgingen, wat de beschikbaarheid van betaalbare bouwgronden kan belemmeren. • Flexibiliteit in gebiedsontwikkeling. Door zelf gronden te bezitten en te ontwikkelen, kan de gemeente flexibeler inspelen op veranderende omstandigheden en de behoeften van de gemeenschap. Dit biedt meer ruimte voor maatwerk in de gebiedsontwikkeling. Hoewel actief grondbeleid voordelen biedt, is het belangrijk op te merken dat het ook gepaard gaat met financiële risico's die volledig voor rekening van de gemeente komen, zoals tegenvallers in de ontwikkeling van het gebied en economische schommelingen die de verkoop van bouwrijpe kavels kunnen beïnvloeden. Voor de uitvoering van actief grondbeleid heeft de gemeente diverse instrumenten tot haar beschikking. In hoofdstuk 3 zal daar verder op ingegaan worden.

Nota grondbeleid 2024-2027

4

2.1.2 Passief grondbeleid De tegenhanger van actief grondbeleid is passief grondbeleid, ook wel bekend als faciliterend grondbeleid. Passief grondbeleid doet zich voor wanneer de gemeente de verwerving van onroerend goed en de ontwikkeling en uitgifte van (bouw)grond overlaat aan externe partijen. Hierbij streeft de gemeente naar het realiseren van een ruimtelijk gewenste situatie, zonder directe beschikkingsmacht over de grond. De gemeente stelt randvoorwaarden waarbinnen marktpartijen de gewenste ontwikkeling kunnen uitvoeren, legt eisen op aan de kwaliteit van het openbaar gebied en maakt afspraken over toekomstig beheer. Het voeren van een passief grondbeleid biedt verschillende voordelen voor een gemeente: • Minder risico. Tegenvallende ontwikkelingskosten en economische schommelingen zijn voor rekening van marktpartijen. • Ruimere betrokkenheid van private sector. Passief grondbeleid stelt de gemeente in staat om de private sector actiever te betrekken bij gebiedsontwikkeling. Door verantwoordelijkheden en eigendom bij private partijen te laten, kan de gemeente profiteren van de expertise en investeringskracht van deze partijen. Dit leidt tot een bredere betrokkenheid van de private sector bij de ontwikkeling van het gebied. • Focus op kerntaken van de gemeente.

Passief grondbeleid stelt de gemeente in staat zich meer te concentreren op haar kerntaken, zoals het vaststellen van ruimtelijke kaders, het waarborgen van de kwaliteit van het openbaar gebied en het maken van afspraken over toekomstig beheer. Door de uitvoering van grondtransacties aan de private sector over te laten, kan de gemeente efficiënter omgaan met haar middelen en zich richten op strategisch beleid en ruimtelijke planning. Echter er zijn ook nadelen verbonden aan passief grondbeleid: • Een verminderde regie. Door verantwoordelijkheden en eigendommen bij private partijen neer te leggen is er een verminderd regie op de uitvoering van het bestemmingsplan. • Beperkte vrijheid. Er is een beperkte vrijheid van handelen vanwege afspraken met marktpartijen. • Langdurige onderhandelingen. De vaak langdurige onderhandelingen met marktpartijen waarbij risico op vertraging is en de noodzaak tot het sluiten van compromissen in onderhandelingen. Wat daarmee de positie van de gemeente kan schaden. Bij passief (faciliterend) grondbeleid heeft de gemeente geen eigendom van de grond, maar kan wel invloed uitoefenen op particuliere grondeigenaren door het afsluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst met de ontwikkelende partij. Sinds de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet op 1 juli 2008 zijn deze mogelijkheden aanzienlijk verbeterd.

In zo'n overeenkomst worden afspraken vastgelegd over financiële bijdragen aan de kosten die de gemeente maakt, evenals over zaken zoals de inrichting en oplevering van de openbare ruimte. Een voorwaarde voor het sluiten van een overeenkomst is de bereidwilligheid van beide partijen, aangezien dit gebaseerd is op vrijwilligheid. Wanneer ontwikkelende partijen niet bereid zijn een overeenkomst met de gemeente te sluiten, wordt een exploitatieplan opgesteld. Hiermee wordt bij vergunningverlening voor de bouw de exploitatiebijdrage zeker gesteld. In een exploitatieplan legt de gemeente het kostenverhaal en de exact uit te voeren werken publiekrechtelijk vast.

2.1.3 Hybride aanpak In de praktijk komen mengvormen voor waarbij zowel kenmerken van actief als passief grondbeleid samenkomen in een vorm van samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente, aangeduid als Publiek Private Samenwerking (PPS). In deze situatie worden tussen de gemeente en de marktpartij afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het gebied. Deze afspraken omvatten taken (bijvoorbeeld wie verantwoordelijk is voor de aanleg van wegen en wie de kwaliteit bepaalt), bevoegdheden en zeggenschap, risicodeling en/of winstdeling. De specifieke afspraken in de

Nota grondbeleid 2024-2027

5

samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen variëren per te ontwikkelen locatie en zijn afhankelijk van factoren zoals grondposities van de marktpartij en de gemeente, (financiële) ontwikkelingsrisico's, en de omvang van de locatie. Het opstellen van deze samenwerkingsovereenkomsten is dan ook maatwerk, zoals bijvoorbeeld in de samenwerkingsovereenkomst bij Lindebrook in Lichtenvoorde. Enkele voordelen van PPS zijn financiële risicospreiding, een zekere mate van sturing op de uitvoering van het bestemmingsplan, en de mogelijkheid om een positief bedrijfsresultaat te behalen. Nadelen zijn mogelijke langdurige onderhandelingen met het risico op vertraging en de noodzaak om compromissen te sluiten, wat de positie van de gemeente onder druk kan zetten en de vrijheid van handelen kan beperken.

2.1.4 Situationeel grondbeleid Situationeel grondbeleid is een benadering van grondbeheer en -ontwikkeling die rekening houdt met de specifieke omstandigheden en context van een bepaalde locatie of situatie. In plaats van een uniforme aanpak toe te passen, erkent situationeel grondbeleid dat verschillende gebieden verschillende behoeften, uitdagingen en kansen hebben. Deze aanpak houdt in dat het grondbeleid wordt aangepast aan de specifieke omstandigheden, zoals lokale economische omstandigheden, demografische trends, milieuoverwegingen en ruimtelijke ordening. Kortom, situationeel grondbeleid biedt flexibiliteit en maatwerk om te voldoen aan de unieke behoeften van verschillende gebieden binnen een gemeente of regio. Het voeren van een situationeel grondbeleid biedt verschillende voordelen voor een gemeente: • Flexibiliteit in unieke omstandigheden. Door rekening te houden met de specifieke omstandigheden van elk gebied, kan situationeel grondbeleid flexibeler zijn dan een uniforme aanpak. Dit stelt gemeenten in staat om maatregelen te nemen die beter passen bij de lokale behoeften, trends en uitdagingen. • Op maat gemaakte oplossingen. Situationeel grondbeleid maakt het mogelijk om op maat gemaakte oplossingen te bieden voor specifieke situaties. • Effectiviteit.

Doordat situationeel grondbeleid nauwer aansluit bij de lokale context, kan het over het algemeen effectiever zijn in het bereiken van de gewenste doelstellingen. Dit kan variëren van het stimuleren van economische ontwikkeling tot het bevorderen van duurzaamheid of het behouden van cultureel erfgoed. • Responsiviteit ligt hoger. Situationeel grondbeleid stelt gemeenten in staat om snel te reageren op veranderende omstandigheden en nieuwe uitdagingen. Hierdoor kunnen ze beter inspelen op ontwikkelingen in de markt, demografische veranderingen of andere factoren die van invloed zijn op het grondgebruik. Al met al biedt situationeel grondbeleid een meer adaptieve en dynamische benadering van grondbeheer en -ontwikkeling, waardoor gemeenten beter kunnen inspelen op de complexe en gevarieerde behoeften van hun gemeenschappen.

Nota grondbeleid 2024-2027

6

Figuur 2 Diverse beleidsvormen

2.2 Situationeel grondbeleid In deze Nota Grondbeleid 2024-2027 is bewust gekozen voor een benadering die flexibel en responsief is aan de specifieke omstandigheden en de opgave op gebied van onder andere woningbouw. Situationeel grondbeleid biedt de gemeente deze mogelijkheid. Voor deze nota grondbeleid is dan ook gekozen voor situationeel grondbeleid.

2.2.1 Definitie en afbakening Hoewel er geen specifieke definitie is voor "situationeel grondbeleid," verwijst de term over het algemeen naar een benadering waarbij het beleid ten aanzien van grondgebruik en -ontwikkeling wordt afgestemd op de specifieke omstandigheden van een bepaalde ontwikkellocatie. Het biedt flexibiliteit en maatwerk in plaats van een vaststaand beleid dat op alle locaties uniform wordt toegepast. In een situationeel grondbeleid worden beslissingen genomen op basis van de unieke eigenschappen, behoeften en uitdagingen van een bepaalde ontwikkellocatie. Dit kan variëren van factoren zoals de aard van het terrein, beschikbare middelen, lokale gemeenschapsbehoeften en andere specifieke omstandigheden die van invloed zijn op de ontwikkeling van grond.

2.2.2 Aandachtspunten Bij de keuze voor situationeel grondbeleid spelen verschillende aandachtspunten een rol, aangezien deze benadering gericht is op het aanpassen van het beleid aan specifieke omstandigheden. Enkele belangrijke aandachtspunten zijn: • Locatie specifieke kenmerken. Het beleid wordt afgestemd op de unieke eigenschappen van elke ontwikkellocatie, zoals de bodemgesteldheid, topografie, ecologie en historische context. • Gemeenschapsbehoeften. De behoeften van de lokale gemeenschap worden in overweging genomen, waarbij het beleid rekening houdt met aspecten zoals huisvesting, voorzieningen, mobiliteit en duurzaamheid die specifiek zijn voor de betreffende locatie.

Nota grondbeleid 2024-2027

7

•

Financiële haalbaarheid. De financiële mogelijkheden en beperkingen van een specifieke ontwikkelingslocatie worden geanalyseerd, waarbij het beleid wordt aangepast aan de beschikbare middelen en financieringsmogelijkheden. • Ontwikkelingsrisico's. De risico's die gepaard gaan met de ontwikkeling van een specifieke locatie worden beoordeeld, waarbij het beleid flexibel is om adequaat te reageren op onverwachte uitdagingen of veranderende omstandigheden. • Duurzaamheid en milieu. Milieuoverwegingen, zoals natuurbescherming, waterbeheer en ecologische duurzaamheid, worden meegenomen in het beleid om te zorgen voor een evenwichtige en verantwoorde ontwikkeling. • Participatie en samenwerking. Het betrekken van belanghebbenden en samenwerking met marktpartijen wordt gestimuleerd, waarbij het beleid ook ruimte biedt voor vormen van publiekprivate samenwerking om optimale resultaten te bereiken. • Ruimtelijke ordening. Het beleid wordt afgestemd op de ruimtelijke ordening, waarbij rekening wordt gehouden met stedenbouwkundige principes en de algehele ruimtelijke visie van de gemeente. Door deze aandachtspunten in overweging te nemen, streeft situationeel grondbeleid naar een flexibele en op maat gemaakte aanpak die recht doet aan de diversiteit en complexiteit van verschillende ontwikkellocaties.

2.2.4 Praktische toepassing De praktische toepassing van situationeel grondbeleid komt tot uiting in de op maat gemaakte aanpak waarmee de gemeente specifieke ontwikkellocaties benadert. Zo kan bijvoorbeeld een ontwikkelingsgebied met sterke ecologische waarde vragen om een beleid dat zich sterk richt op duurzaamheid en natuurbescherming. Een voorbeeld van een locatie waarbij de praktische toepassing naar voren komt is plan Oude Papendijk te Groenlo. Dit plangebied is in 2023 strategisch aangekocht ten behoeve van uitbereidingslocatie woningbouw Groenlo. De behoeften van de lokale gemeenschap worden hier in overweging genomen zoals huisvesting, voorzieningen, mobiliteit en duurzaamheid die specifiek zijn voor de betreffende locatie. Kostenverhaal Situationeel grondbeleid door de gemeente kan bemoeilijkt worden wanneer particuliere partijen al grondposities hebben verworven. In dergelijke gevallen wordt passief grondbeleid vaker toegepast. Het is van essentieel belang dat als de gemeente de grond niet kan verwerven, zij de kosten die ze maakt voor de ontwikkeling kan verhalen op de betrokken ontwikkelaars. In hoofdstuk 6 wordt dieper ingegaan op het kostenverhaal.

Beleidsuitgangspunt 1 De gemeente Oost Gelre kiest voor het toepassen van een situationeel grondbeleid.

Nota grondbeleid 2024-2027

8

3. Inzet van instrumentarium Voor de uitvoering van situationeel grondbeleid heeft de gemeente diverse instrumenten tot haar beschikking. Hieronder wordt vooral ingegaan op de beleidsmatige betekenis van enkele van deze instrumenten.

3.1 Grondverwerving Een belangrijk aspect van het grondbeleid is grondverwerving. Deze verwerving kan planmatig plaatsvinden, afhankelijk van de situatie. Vanwege de strategische waarde is het proces van grondverwerving zeer vertrouwelijk.

3.1.1 Verwervingsstrategieën Het ontwikkelen van een doordachte en flexibele strategie is van essentieel belang om de doelen van de gemeente te realiseren en tegelijkertijd risico's te beheersen. Een belangrijk aspect van een succesvolle strategie is het definiëren van heldere doelstellingen en criteria voor grondverwerving. Hierbij kan de gemeente overwegen welke typen gronden prioritair zijn, bijvoorbeeld met het oog op uitbreiding, duurzame ontwikkeling of economische groei. Het vaststellen van duidelijke kaders voor onderhandelingen, zoals maximale aankoopprijzen en voorwaarden voor risicodeling, draagt bij aan een gestructureerde aanpak. Daarnaast is het belangrijk om strategisch samen te werken met belanghebbenden, zoals ontwikkelaars en burgers, om draagvlak te creëren en diverse perspectieven te benutten. Een dynamische benadering, waarbij de strategie regelmatig wordt geëvalueerd en bijgesteld op basis van veranderende omstandigheden, waarborgt dat de gemeente wendbaar blijft en snel kan reageren op kansen en uitdagingen op de grondmarkt. Door te anticiperen op kansen voor grondverwerving, zowel woningbouw als industrie, kunnen we als gemeente een vooruitstrevende grondstrategie realiseren. Door te anticiperen op kansen voor grondverwerving, zowel woningbouw als industrie, kunnen we als gemeente een vooruitstrevende grondstrategie realiseren.

3.1.2 Risicobeheersing bij grondverwerving Als gevolg van de keuze voor situationeel grondbeleid, zoals uiteengezet in paragraaf 2.2, erkent de gemeente Oost Gelre dat een actieve rol op de grondmarkt noodzakelijk is. Het essentiële hierbij is een grondige kennis van de marktomstandigheden, een proactieve houding en snelle besluitvorming. Desalniettemin betekent een actieve benadering niet dat de gemeente zonder overwegingen gronden kan aankopen. De aankoop van gronden dient plaats te vinden binnen bepaalde kaders: 1. Het te verwerven object moet passen binnen een specifiek belang voor de gemeente, zoals de ontwikkeling van een rendabele locatie of het vervullen van een strategische functie. Zelfs bij onrendabele locaties kan specifiek belang worden gediend als het een maatschappelijke betekenis heeft. 2. De verwerving van het object/locatie mag geen onverantwoorde of onbeheersbare risico's met zich meebrengen. 3. De te volgen procedures moeten zorgen voor een verantwoorde besluitvorming en verantwoording van de aankoop van gronden. Het verkrijgen en behouden van goed inzicht in de lasten van de investering blijft een cruciale voorwaarde. Hierbij is het noodzakelijk te voorkomen dat aankopen van onroerend goed impulsief worden gedaan zonder degelijke overwegingen.

Nota grondbeleid 2024-2027

9

3.2 Vestigen voorkeursrecht Het Wet voorkeursrecht gemeenten is overgegaan in de Omgevingswet per 1 januari 2024. Het voorkeursrecht verleent gemeenten de mogelijkheid een voorrangspositie te verkrijgen bij de verwerving van gronden en opstallen in gebieden waar ruimtelijke ontwikkelingen gepland zijn. Het toepassen van dit voorkeursrecht is afhankelijk van diverse projectomstandigheden, waaronder de fase en juridische status van planvorming. Het voorkeursrecht heeft een beperkte geldigheidsduur en garandeert nog niet automatisch de verwerving, aangezien de grondeigenaar niet verplicht is te verkopen.

3.3 Onteigenen De Onteigeningswet is overgegaan in de Omgevingswet per 1 januari 2024. Een belangrijk verschil met de regels in de Onteigeningswet is onder meer dat de onteigeningscriteria wettelijk zijn vastgelegd. Onteigening is een dwangmiddel waarmee de gemeente, tegen de wil van de eigenaar in, onroerend goed kan verwerven. Onteigeningsprocedures zijn zorgvuldig omkleed met waarborgen, wat ze tijdrovend en kostbaar maakt voor de gemeente. Onteigenen wordt beschouwd als laatste redmiddel. We streven naar onderhandelingen en vrijwillige overeenkomsten. Hoewel onteigening diep ingrijpt in het eigendomsrecht en een grondige afweging van belangen vereist, biedt het als voordeel dat oneigenlijke prijsopdrijving kan worden voorkomen. Door onteigening verkrijgt de gemeente volledige eigendom en daarmee maximale zeggenschap over de betreffende gronden, waardoor zij een leidende en initiërende rol kan spelen bij de ontwikkeling van de locatie. Onteigenen wordt beschouwd als laatste redmiddel. We streven naar vrijwillige verkoop.

3.4 Kavelruil Kavelruil is een vorm van gebiedsinrichting waarbij minstens 3 partijen vrijwillig hun onroerend goed ruilen, waarbij de nieuwe verdeling wordt vastgelegd in een kavelruilovereenkomst. Inschrijving van deze overeenkomst in de openbare registers leidt tot de beoogde eigendomsoverdracht. Met de invoering van de Omgevingswet is het nu ook mogelijk om stedelijke kavelruilovereenkomsten te sluiten1. Dit is een waardevol instrument wanneer eigenaren hun plannen voor stedelijke gebiedsontwikkeling niet kunnen uitvoeren vanwege een te sterke versnippering van eigendomsposities. Stedelijke kavelruil is in diverse situaties toepasbaar: ✓ op stedelijke locaties waar de huidige kavelindeling een belemmering vormt om de gewenste bebouwing te verwezenlijken. ✓ op stedelijke locaties waar ruil van gebouwen nodig is om verouderde gebieden of gebieden met leegstand een nieuwe toekomst te geven. ✓ bij ruil tussen het stedelijk- en het landelijk gebied met als doel om de leegstand van agrarische bedrijfsbebouwing te voorkomen.

1 https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumenten-grondbeleid/kavelruil/

Nota grondbeleid 2024-2027

10

3.5 Uitgifte De uitgifte van bouwrijpe gronden vormt een cruciaal aspect van onze strategie. Deze uitgifte stelt de gemeente in staat om direct invloed uit te oefenen op de realisatie van het bestemmingsplan. Door het tempo van de uitgifte van bouwkavels te bepalen of te kiezen voor specifieke functies of doelgroepen, zoals bepaalde bedrijven of sociale bouw, kan de gemeente actief sturing geven aan de uitvoering van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 4 wordt dieper ingegaan op de uitgifteprocedures.

3.6 Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht en een instrument dat hoort bij situationeel grondbeleid. Gemeenten hebben de grond in eigendom, maar geven die langdurig in erfpacht uit aan de gebruikers ervan tegen een eenmalige of jaarlijks geïndiceerde canon. Via erfpacht kunnen gemeenten ten opzichte van de publiekrechtelijke regels aanvullende voorwaarden stellen aan het grondgebruik en aan de opstallen. Het recht van erfpacht is geregeld in Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (BW), Titel 7. Een praktisch voorbeeld hiervan in industrieterrein Lindebrook in Lichtenvoorde.

Nota grondbeleid 2024-2027

11

4. Gronduitgifteprocedure Gronduitgifte stelt de gemeente in staat om direct invloed uit te oefenen op de realisatie van het bestemmingsplan.

4.1 Woningbouw Als gemeente staan we voor de uitdaging om de woningbouwontwikkelingen in ons gebied op een doordachte en effectieve manier te bevorderen. Met het oog op diversiteit en innovatie hebben we besloten om onze gronduitgifte op twee verschillende wijzen aan te pakken. Ten eerste bieden we particulieren de mogelijkheid om individuele kavels te verwerven via kaveluitgifte, waardoor ze zelf hun droomwoning kunnen realiseren. Daarnaast willen we ruimte geven aan grotere, professionele partijen, waarbij projectontwikkelaars de kans krijgen om met creatieve en duurzame voorstellen het desbetreffende project (gedeeltelijk) over te nemen. Op deze manier streven we ernaar om een gevarieerd en kwalitatief hoogstaand woningaanbod te realiseren dat aansluit bij de diverse behoeften van de inwoners. Ook bied het ruimte voor risicospreiding wanneer een projectontwikkelaar (gedeeltelijke ontwikkeling) op zich neemt. De toepassing hiervan is project afhankelijk.

4.1.1 Kaveluitgifte In het kader van de gronduitgifteprocedure voor woningbouw hanteert onze organisatie zorgvuldig vastgestelde selectiecriteria en voorwaarden. Deze selectiecriteria zijn projectafhankelijk en worden bij aanvang van de inschrijvingsperiode gepubliceerd. Door middel van een helder en openbaar bekendgemaakt uitgifteprocedure streven wij ernaar om een eerlijke en evenwichtige verdeling van bouwkavels te waarborgen. Door middel van een helder en openbaar bekendgemaakt uitgifteprocedure streven wij ernaar om een eerlijke en evenwichtige verdeling van bouwkavels te waarborgen. Toewijzing kavel In ons grondbeleid hanteren we een transparante en eerlijke methode voor de toewijzing van kavels middels loting. Deze procedure biedt gelijke kansen aan alle geïnteresseerden. Dit is in lijn met het Didam-arrest. Iedereen heeft de mogelijkheid om zich in te schrijven voor een kavel naar keuze. Om de objectiviteit van het toewijzingsproces te waarborgen, wordt deze uitgevoerd door een wethouder of notaris. Deze loting zorgt voor een willekeurige selectie, waarbij elke deelnemer een eerlijke kans heeft om de gewenste kavel te verkrijgen. Notariskeuze Voor wat betreft de notariskeuze, hebben we bewust gekozen voor een gestructureerde aanpak met betrekking tot de notariële afhandeling. We hanteren de strategie om per nieuwbouwproject één notaris te selecteren.

Door te werken met een vast notarieel kader streven we naar een uniforme juridische afhandeling, waardoor de betrokken partijen kunnen profiteren van een gestroomlijnde en heldere aanpak bij de uitgifte van bouwrijpe gronden.

4.1.2 Projectontwikkelaar Indien een (gedeelte van een) project wordt gerealiseerd door een ontwikkelaar of bouwbedrijf zal een anterieure overeenkomst worden opgesteld. In deze overeenkomst kunnen thema’s als anti-speculatie en zelfbewoningsplicht worden opgenomen. Ook is er de mogelijkheid voor de gemeente om maximale verkoopprijzen te hanteren.

Nota grondbeleid 2024-2027

12

4.2 Industrie Door middel van gronduitgifte in eigen beheer wordt de mogelijkheid gecreëerd om te sturen op de selectie van bedrijven en de toewijzing van kavels. Deze benadering biedt de kans om een zorgvuldig samengesteld klimaat te realiseren dat perfect aansluit op de specifieke behoeften en doelstellingen van onze regio. Het vermogen om een weloverwogen keuze te maken in de bedrijven die zich hier vestigen, stelt ons in staat om sectoren te ondersteunen die het meest bijdragen aan de economische groei. Op deze wijze dragen we actief bij aan het creëren van een dynamisch ondernemerslandschap en stimuleren we duurzame ontwikkeling binnen onze regio. Erfpacht Als gemeente streven wij ernaar om diverse mogelijkheden te bieden voor ondernemers. Naast de traditionele verkoop van kavels, bieden wij ook de mogelijkheid tot uitgifte in erfpacht. Erfpacht is een alternatieve regeling waarbij de grondeigenaar, in dit geval de gemeente, de grond in eigendom behoudt, maar het recht van gebruik en genot overdraagt aan de erfpachter. Deze vorm van gronduitgifte kan aantrekkelijk zijn voor bedrijven die wellicht minder kapitaal beschikbaar hebben voor de aankoop van grond, maar wel interesse hebben in het gebruik ervan. Door middel van erfpacht streven wij ernaar om een flexibel en toegankelijk beleid te voeren dat aansluit bij diverse behoeften en situaties binnen onze gemeente.

Voor uitgifte in erfpacht zijn onze Algemene erfpachtvoorwaarden van de gemeente Oost Gelre voor de uitgifte van bedrijventerrein van toepassing.

4.3 Agrarisch In het kader van ons grondbeleid werpen we een gedetailleerde blik op de verpachting van landbouwgrond. In lijn met het Didam-arrest hanteren wij een transparante aanpak voor de te verpachten landbouwgrond. Landbouwgrond wordt openbaar aangeboden, waarbij potentiële pachters de mogelijkheid krijgen om hun biedingen in te dienen. Het hoogste bod wordt vervolgens als winnend beschouwd, waardoor een eerlijke concurrentie wordt gewaarborgd. Deze methode stelt ons in staat om de economische waarde van de landbouwgrond vast te stellen op basis van de huidige marktomstandigheden, waardoor een evenwichtige en rechtvaardige prijsvorming ontstaat binnen het kader van ons grondbeleid. Duur De duur van de liberale pacht wordt afgestemd op de specifieke omstandigheden. In gevallen waarin potentiële ontwikkelingen op de horizon liggen, hanteren we een flexibele benadering door te kiezen voor een verpachting per jaar. Dit biedt de nodige wendbaarheid en stelt ons in staat om snel in te spelen op veranderingen in de vraag naar grondgebruik. Aan de andere kant streven we ernaar om duurzaam bodembeheer te stimuleren. Wanneer er geen directe ontwikkelingen worden voorzien kan de uitgifte per 3 jaar worden gehanteerd. Voorwaarden Als gemeente is het onze taak om het juiste voorbeeld te geven. Dit kan door voorwaarden te implementeren die duurzaamheid en milieubewustzijn bevorderen.

Bij het verpachten van landbouwgrond leggen wij specifieke eisen op om een verantwoord gebruik te waarborgen. Eén van deze voorwaarden is het behoud van blijvend grasland, ter bevordering van biodiversiteit en het behoud van ecologisch waardevolle gebieden. Daarnaast verbieden wij het gebruik van glyfosaat om milieuvriendelijkere landbouwpraktijken te ondersteunen en mogelijke schadelijke effecten op het milieu te vermijden. Bovendien dienen pachters te voldoen aan alle wettelijke regels met betrekking tot mestplaatsingsruimte. De landbouwgronden zullen beschikbaar gesteld worden voor het telen van voedingsmiddelen voor mens en dier. Echter is als uitzondering de teelt van dahlia’s wel toegestaan ten behoeve van de corso. Door deze voorwaarden te integreren, streven wij naar een evenwicht tussen landbouwactiviteiten en ecologische belangen, en inspireren we anderen om soortgelijke duurzame praktijken te omarmen.

Nota grondbeleid 2024-2027

13

4.4 Openbaar groen In de gemeente hechten we een grote waarde aan de rol van openbaar groen als essentieel onderdeel van ons stedelijk landschap. Het vormt niet alleen een esthetisch aantrekkelijke omgeving, maar speelt tevens een cruciale rol in het bevorderen van duurzaamheid, klimaatadaptatie, biodiversiteit en de algehele kwaliteit van leven voor onze inwoners.

4.4.1 Structureel groen en ecologisch groen Onder structureel groen wordt verstaan die groenstroken die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke structuur van een gebied zoals aangegeven in het bestemmingsplan. Het is bepalend voor de stedenbouwkundige structuur van een wijk. Dit groen is beeldbepalend groen. Handhaving van dit groen is dus van belang voor het aanzien en de kwaliteit van het woon- en leefmilieu. Structureel groen is een verzamelnaam voor openbaar groen ten behoeve van: ✓ natuur (verblijf- of verbindingsfunctie voor flora en fauna) ✓ verkeersgeleiding ✓ beeldkwaliteit ✓ aankleding openbare ruimte (gebouwen, terreinen) ✓ recreatie (spelen, fietsen, wandelen) Ecologisch groen is groen dat op een milieuvriendelijke wijze beheerd wordt. Ecologisch beheer is een vorm van beheer, die de mogelijkheden voor een betere samenhang tussen de organismen en de levensgemeenschappen in de natuur nastreeft. Verkoop en/of verhuur is dan ook niet wenselijk voor structureel- en ecologisch groen.

4.4.2 Snippergroen en reststroken Onder snippergroen wordt verstaan, relatief ‘kleine’ groenstroken, die qua doelstelling niet onder structureel groen vallen, die eigendom zijn van de gemeente en vaak grenzen aan particulier gebied. Deze groenstroken maken geen deel uit van het straatprofiel of totaalbeeld. De groenstroken vormen geen verkeersgeleiding. Niet-structureel oftewel snippergroen kan worden afgestoten zonder dat afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Onder een reststrook wordt verstaan een stuk gemeentegrond dat geen doelmatige bestemming meer heeft. Deze is ontstaan na bijvoorbeeld een reconstructie van een weg of een bestemmingswijziging van naastliggende percelen (groenstroken die onderling geen relatie hebben). Kortheidshalve wordt in de rest van de nota alleen gesproken over snippergroen, terwijl dan ook reststroken bedoeld worden.

4.4.3 Uitgifte Aan de uitgifte van snippergroen kan slechts worden voldaan indien de gemeente de grond wil afstoten. Om de individuele verzoeken te kunnen toetsen zijn er criteria opgesteld in de beleidsnota snippergroen 2009. Indien een stuk grond kan worden uitgegeven, zal dit te koop worden aangeboden. Indien de grond wordt verkocht, wordt de bestemming van openbaar groen bij een integrale herziening van het omgevingsplan gewijzigd in de functie tuin onbebouwd.

4.4.4 Gronduitgifte in het kader nutsvoorzieningen Binnen ons grondbeleid hanteren we een specifieke benadering met betrekking tot gronduitgifte t.b.v. duurzame installaties zoals zonnepanelen en laadpalen. Gemeentelijke gronden zijn niet beschikbaar te stellen voor de realisatie van dergelijke voorzieningen. In plaats daarvan moedigen we inwoners aan om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor duurzame ontwikkelingen op hun eigen perceel.

Nota grondbeleid 2024-2027

14

De rol van communicatie-infrastructuur, zoals C2000-masten en mobiele masten, zijn voor een efficiënte en veilige omgeving. Met het oog op deze noodzakelijke voorzieningen stellen we onze gronden beschikbaar, zij het met de voorwaarde van een recht van opstal. Door deze constructie behoudt de gemeente het blote eigendom van de gronden, terwijl de exploitatie en het onderhoud van de masten worden overgedragen aan de betrokken partij. In lijn met onze visie op duurzaam grondgebruik en het behoud van regie over ons stedelijk landschap, nemen we binnen ons grondbeleid een standpunt in met betrekking tot transformatiehuisjes (trafo's). In plaats van deze gronden te verkopen, geven we ze uit middels een recht van opstal, waarbij het blote eigendom in handen blijft van de gemeente. Deze benadering biedt flexibiliteit en controle over de ontwikkelingen in ons stedelijk landschap, met het oog op een toekomst waarin het aantal dergelijke voorzieningen naar verwachting zal toenemen.

4.5 Gevolgen van het Didam-arrest Het Didam-arrest, een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad in 2017, heeft duidelijke impact in onze werkwijze als gemeente betreffende gronduitgifte in welke vorm dan ook. Dit arrest bevestigt de verplichting voor overheden om bij gronduitgifte zorgvuldig te handelen en transparantie te waarborgen.. Als gemeente dienen we deze jurisprudentie in acht te nemen door heldere procedures te hanteren. Om de principes van transparantie en zorgvuldigheid te implementeren in onze dagelijkse werkzaamheden, zullen we als gemeente streven naar een open en eerlijk proces bij gronduitgifte. Dit omvat het actief verstrekken van informatie aan belanghebbenden over de gronduitgifteprocedures, inclusief de criteria voor prijsbepaling en de redenen achter besluitvorming. Beleidsuitgangspunt 2 De gemeente Oost Gelre gaat bij uitgifte van bouwkavels voor woningbouw een transparant toewijzingsproces hanteren waarbij gekozen wordt voor loting. Beleidsuitgangspunt 3 De gemeente Oost Gelre gaat bij uitgifte van bouwkavels werken met een vast notarieel kader voor een uniforme juridische afhandeling.

Beleidsuitgangspunt 4 De gemeente Oost Gelre biedt ondernemers op de bedrijventerreinen de mogelijkheid voor erfpacht.

Beleidsuitgangspunt 5 De gemeente Oost Gelre is bereid haar landbouwpercelen in pacht uit te geven onder de voorwaarden dat blijvend grasland in stand gehouden wordt, glyfosaat verboden is en de wettelijke mestplaatsingsruimte wordt aangehouden om duurzaam bodembeheer te stimuleren. Beleidsuitgangspunt 6 De gemeente Oost Gelre verkoopt geen groenstroken en ecologisch groen. Voor snippergroen en reststroken is het wel mogelijk om mee te werken aan verkoop. Beleidsuitgangspunt 7 De gemeente Oost Gelre zal met het oog op noodzakelijke voorzieningen in de openbare omgeving gronden beschikbaar stellen, dit gaat middels recht van opstal.

Nota grondbeleid 2024-2027

15

5. Oneigenlijk grondgebruik Oneigenlijk grondgebruik vormt een uitdaging die we serieus nemen. Ons beleid omvat duidelijke richtlijnen om oneigenlijk grondgebruik te voorkomen en aan te pakken, met als uiteindelijk doel het behoud van de kwaliteit van onze grond en een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van ruimte en middelen.

5.1 Verjaring en mogelijke gevolgen Oneigenlijk grondgebruik kent een aantal serieuze nadelen en risico’s. Eén van de risico’s bestaat uit de bevrijdende verjaring van gemeentelijke gronden waarbij de gemeente belangrijke grondposities verliest. Verjaring doet zich voor als een gebruiker grond 20 jaar in bezit heeft. De term ‘bezit’ is daarbij juridisch een belangrijk criterium en afhankelijk van ‘kenbare pretentie van eigendom’. Als het gebruik van de grond als bezit kan worden aangemerkt dan wordt de bezitter na twintig jaren eigenaar van de grond en verliest de voormalig eigenaar zijn eigendom. Het onrechtmatig voordeel dat de gebruiker zo ontvangt biedt echter weer grond voor een vordering op schadevergoeding door de voormalige eigenaar tot terug-overdracht van de grond. De vordering tot schadevergoeding verjaart na 5 jaar ten aanzien van de aansprakelijke persoon en 20 jaar ten aanzien van de gebeurtenis waardoor schade is ontstaan. Praktisch gezien zal gebruik van andermans grond dus tussen de 25 en 40 jaar moeten gaan duren voordat de gebruiker door verjaring eigendom kan verkrijgen en ook zonder discussie kan behouden. Er zijn in Oost Gelre al situaties aangetoond waarbij mogelijk sprake is van verjaring. Dit zijn ongewenste situaties met betrekking tot zeggenschap, veiligheid, infrastructuur, (toekomstige) functionaliteit, natuur en landschap.

Het voorkomen van verjaring heeft daarmee een hoge prioriteit.

5.2 Preventie van oneigenlijk grondgebruik We leggen de nadruk op het voorkomen van oneigenlijk grondgebruik. Regelmatige monitoring speelt daarbij een belangrijke rol. Door middel van inspecties en technologische tools – denk hierbij aan GeoWeb - zullen we kadastrale eigendomsgrenzen bewaken. Door deze preventieve maatregelen willen we niet alleen ongeregistreerd grondgebruik ontmoedigen, maar ook een cultuur van naleving en verantwoordelijkheid bevorderen binnen onze gemeenschap.

Beleidsuitgangspunt 8 De gemeente Oost Gelre gaat preventief oneigenlijk grondgebruik tegen om verjaring te voorkomen.

Nota grondbeleid 2024-2027

16

6. Kostenverhaal Aan het ontwikkelen en uitgeven van gronden zitten financiële aspecten. Het kostenverhaal vormt een essentieel onderdeel van ons streven naar duurzame en verantwoorde grondexploitatie, waarbij we streven naar een evenwichtige verdeling van kosten en baten. In dit hoofdstuk kijken we naar mogelijkheden om een gezonde financiële basis te waarborgen en tegelijkertijd te voorzien in de behoeften van zowel de gemeenschap als de ontwikkelaars.

6.1 Principe van kostenverhaal De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Voor de ontwikkeling van gebieden zal ook de gemeente vaak kosten moeten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare voorzieningen, en het wijzigen of het afwijken van het omgevingsplan. De aanleg van voorzieningen vindt in veel gevallen plaats voor rekening van de gemeente. De initiatiefnemers van de ontwikkeling profiteren meer van de aanleg van die voorzieningen dan andere burgers en bedrijven. Om die reden is het gerechtvaardigd om de kosten te verhalen op de initiatiefnemers.

6.2 Kostenverhaal in Omgevingswet Voor publiekrechtelijk kostenverhaal zijn er binnen de Omgevingswet twee systemen: kostenverhaal met en zonder tijdvak. Het systeem van kostenverhaal met tijdvak is het systeem van kostenverhaal uit de Wro. De plannen hebben dan een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum. Daardoor is het goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen. Er is een nieuw systeem voor kostenverhaal toegevoegd. Dit heet kostenverhaal zonder tijdvak. Dit systeem is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling. Dus voor plannen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum. Het gaat om plannen met globale functieaanduidingen die op verschillende manieren kunnen worden uitgewerkt. Dat maakt het moeilijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen. Bij het vaststellen van het omgevingsplan is dan geen gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten vereist, maar een kostenplafond. Het bevoegd gezag kan rekening houden met verschillende scenario's van gebiedsontwikkeling. Het kostenplafond wordt bepaald op basis van een scenariostudie, waarin scenario's voor het gebied worden vergeleken. Bij dit kostenverhaal zonder tijdvak worden de kosten en bijdragen pas bij de vergunning geconcretiseerd.

6.3 Anterieure overeenkomsten De overheid (meestal een gemeente) en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde ‘anterieure overeenkomst’. De Omgevingswet biedt daarvoor een grondslag. 2 Naast het kostenverhaal kan ook een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling worden afgesproken. Dat is een bijdrage voor ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied.

2 https://iplo.nl/publish/pages/200052/handreiking-kostenverhaal-en-financi-le-bijdragen-

omgevingswet.pdf

Nota grondbeleid 2024-2027

17

7. Organisatie grondexploitaties Aan- en verkoop van grond is één van de taken van de afdeling Ruimte & Economie. Het gaat daarbij om verantwoord omgaan met ruimte. Financiën vormen een onderdeel van het grondbeleid en spelen naast kwaliteit en verantwoord ruimtegebruik een belangrijke rol. De effectiviteit van het grondbeleid is vooral afhankelijk van de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. Het verhogen van het ondernemersgericht denken en werken enerzijds en de afstemming op de publieke zaak anderzijds is voortdurend een spanningsveld. Situationeel grondbeleid kan bijdragen aan het verbeteren van de financiële positie van de gemeente Oost Gelre. Belangrijk is dat het verdienen van geld geen doel op zichzelf is. Het doel is wel het vergroten van de draagkracht van het proces van grondexploitatie door het realiseren van een buffer, het zogeheten weerstandsvermogen. Deze buffer moet het in de toekomst mogelijk maken om financiële tegenvallers op te vangen en investeringen in de grondexploitatie, die passen bij de ambities van de gemeente, op een verantwoorde wijze te dekken. Het proces van grondexploitatie mag nooit een "black box" worden maar dient transparant te zijn en onder "planning en control" te staan.

Dit betekent dat voor deze activiteit de volgende belangrijke criteria gelden: ✓ Administratieve organisatie (bevoegdheden, besluitvorming en verantwoordelijkheden) ✓ Werkwijze ✓ Financiën ✓ Beheersing en verantwoording

7.1 Administratieve organisatie De bevoegdheid tot het besluiten over privaatrechtelijke rechtshandelingen is toegekend aan het college. Op grond van de Gemeentewet dienen voornemens over privaatrechtelijke rechtshandelingen die ingrijpende gevolgen hebben voor de gemeente vooraf aan de raad te worden voorgelegd om gelegenheid te geven wensen en bedenkingen in te brengen. Procedures, kaders en rollen De raad stelt de kaders vast waarbinnen het college uitvoering geeft aan de verwezenlijking van de gestelde doelen. De uitvoering van het beleid vindt feitelijk plaats door het ambtelijke apparaat, meer in het bijzonder de afdeling Ruimte & Economie. Op basis van bestuurlijke goedgekeurde plannen/exploitaties of projectdocumenten worden de overeengekomen activiteiten ambtelijk uitgevoerd; verwerven en uitgeven van grond, opdrachten voor het bouw- en woonrijp maken et cetera. College en ambtelijk apparaat spelen ieder een eigen rol. Het college doet hiermee ten volle recht aan zijn politieke verantwoordelijkheid.

7.2 Werkwijze In deze paragraaf worden de verschillende fases van een exploitatie globaal beschreven. Fase 1 Initiatieffase De essentie van de initiatieffase is dat wordt bezien waar een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling plaats kan vinden. De initiatieffase vangt aan op het moment dat, na bestuurlijk overleg, het college opdracht verleent aan de afdeling om capaciteit te besteden voor het doorlopen van de initiatieffase. Hierbij wordt gekeken naar mogelijke locaties voor ruimtelijke ontwikkeling of worden de wensen voor een specifiek programma vastgesteld. Een globale haalbaarheidsberekening wordt gemaakt, waarbij aannames worden gedaan over ruimtegebruik en programma. Na besluitvorming in het college, gebaseerd op een notitie inclusief de haalbaarheidsberekening, worden bij een "Go" de plankosten

Nota grondbeleid 2024-2027

18

geactiveerd ten laste van de toekomstige grondexploitatie, en bij een "No Go" worden gerealiseerde kosten afgeboekt. Fase 2 Definitiefase De start van deze fase wordt gevormd door een positieve besluitvorming van het college. In de definitiefase wordt de ruimtelijk-functionele structuur op hoofdlijnen voor het plangebied weergegeven. Verder worden ook uitgangspunten geformuleerd op het gebied van programma's (woning, commerciële en niet-commerciële voorzieningen), duurzaam bouwen, planning etc. Ook wordt een complete, doch nog globale, financiële onderbouwing van het plan gegeven. Kosten die in deze fase worden gemaakt betreffen met name planontwikkelingskosten en de kosten van verwerving van vastgoed. Fase 3 Ontwerpfase Op basis van de definitiefase wordt de ontwerpfase gestart. Hierin worden plannen steeds nauwkeuriger. Van voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, tot omgevingsplan, beeldkwaliteitsplan en uitvoeringsplan. Tevens wordt de grondexploitatie gedetailleerder, van begrotingsinstrument tot budgetbewakingsinstrument. De globale exploitatiebegroting bevat, ten opzichte van de globale haalbaarheidsberekening in de initiatieffase, meer gedetailleerde informatie over het ruimtegebruik in het plangebied, exactere kengetallen, een globale fasering en een betere vertaling van de financiële risico's.

De exploitatiebegroting heeft in deze fase een nadrukkelijke beslissingsondersteunende functie. Om deze beslissingsondersteunende rol van de grondexploitatie goed te kunnen invullen moet aan het eind van deze fase ook invulling worden gegeven aan de dekkingsmogelijkheden bij voorzienbare tekorten. Afronding van deze fase vindt plaats door een besluit van het college en van de raad over de verdere ontwikkeling van het plangebied. Wanneer in de ontwerpfase een vaststelling door raad plaats vind van onder andere het omgevingsplan en de grondexploitatie kan over worden gegaan op de realisatiefase. Bij het vaststellen van de grondexploitatie wordt tevens ook krediet aangevraagd voor het plan. Fase 4 Realisatiefase Indien aan het einde van de ontwerpfase door het college/raad een positief besluit is genomen wordt overgegaan naar de realisatiefase. In deze fase wordt het definitieve ontwerp vervaardigd, een meer gedetailleerde grondexploitatie opgesteld, bodemonderzoek verricht, het gebied bouw- en woonrijp gemaakt en de kavels verkocht. Ook in deze fase wordt ten behoeve van de jaarrekening en bestuursrapportage gerapporteerd over de inhoudelijke en financiële voortgang van het project. Na afronding van de realisatiefase kan de grondexploitatie worden afgesloten. Over de afsluiting van een grondexploitatie wordt jaarlijks in de jaarrekening gerapporteerd.

Indien bij het afsluiten van een grondexploitatie nog een aantal uit te voeren werkzaamheden resteren wordt hiervoor een voorziening getroffen.

7.3 Financiën Het voeren van een situationeel grondbeleid betekent dat de gemeente Oost Gelre op sommige locaties zelf gronden aankoopt, geschikt maakt voor de uiteindelijke bestemming en de uitgeefbare kavels verkoopt. Het proces om tot bouwgrond te komen kan worden omschreven als de ondernemingsgewijze omzetting van ruwe grond naar bouwrijpe grond, waarbij het veelal gaat om een langjarig proces. De grondexploitatie is een berekening die inzicht geeft in het rendement van het in exploitatie te nemen gebied. Dit betekent dat bij de bepaling van het resultaat, rekening wordt gehouden met toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen en rentekosten en —baten. Kosten die

Nota grondbeleid 2024-2027

19

worden meegenomen in de exploitatie zijn alle kosten die samenhangen met de transformatie van ruwe grond naar bouwrijpe grond. De opbrengsten bestaan uit de verkoop van bouwrijpe grond voor de verschillende functies, subsidies en andere bijdragen. Ontwikkelingskosten van projecten die niet in exploitatie genomen worden dienen ten laste van de reserve te worden gebracht. De resultaten uit de grondexploitaties komen ten goede aan of ten laste van de bestemmingsreserve grondexploitatie. Volgens het BBV zal zowel de winst tussentijds moeten worden opgenomen als de verliezen tussentijds moeten worden voorzien.

7.3.1 Grondprijzen Door een evenwichtige prijsstelling te hanteren, kan er effectiever gestuurd worden op ruimtelijke ontwikkeling en duurzaam gebruik van grond bevorderen. Jaarlijks zal er een grondprijzenbeleid worden vastgesteld door het college.

7.4 Beheersing en verantwoording Er is een duidelijke afbakening van taken en bevoegdheden sinds de invoering van de Wet Dualisering Gemeentebestuur in 2002. In grote lijnen houdt dit in dat de gemeenteraad de hoofdlijnen van het beleid vaststelt, de uitvoering van het beleid door het college van burgemeester en wethouders geschiedt en de gemeenteraad het college controleert. Actief gronden generen en openheid over nieuw ruimtelijk beleid zijn moeilijk met elkaar verenigbaar. Enerzijds wil de gemeente haar plannen aan haar inwoners in een zo vroeg mogelijk stadium bekend maken, anderzijds kan dit de pogingen van de gemeente om grond te kopen doorkruisen. De vraag is hoe de gemeente hiermee moet omgaan, zeker gelet op andere belangrijke kenmerken van een democratie, namelijk openheid en verantwoording. Openheid betekent dat de gemeente inzicht geeft in het beleid dat de gemeente wenst te gaan voeren. Verantwoorden is het bieden van inzicht in de wijze waarop het beleid is uitgevoerd. De vraag is echter op welk moment en op welke wijze de gemeente hieraan vorm geeft. Voorkomen dient te worden dat openheid en verantwoording met betrekking tot het grondbeleid de positie van de gemeente schaden. Strategische gegevens (budgetten, aankoopplannen, onderhandelingsmandaat etc.) mogen dan ook niet openbaar worden.

Dit betekent dat openheid en verantwoording op een afgewogen wijze dienen plaats te vinden en situationeel worden bepaald. Inzicht Om inzicht te verschaffen in de ontwikkeling van de grondexploitatie wordt op verschillende momenten gerapporteerd over de stand van zaken. Tussentijds via bestuur rapportages en/of de actieve informatieplicht en jaarlijks via de jaarrekening. Bij de jaarrekening gaat het niet alleen om de financiële resultaten, maar ook om de verantwoording van het beheer en beleid ofwel de voortgang van de projecten. Vragen die hierbij beantwoord moeten worden zijn onder meer of de prestaties geleverd zijn en/of dit met de beschikbare middelen is verwezenlijkt. In de gevallen waarbij de exploitatieopzet de status van project heeft zal via de lijn van projectverslagen informatie worden verstrekt. Rol College en Raad In de gemeentewet worden de rollen en taken van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders gedefinieerd. Onder titel III is de bevoegdheid van het gemeentebestuur geregeld. In hoofdstuk IX van deze titel is de bevoegdheid van de raad opgenomen (artikelen 147159). De raad heeft een kader stellende taak en verordenende bevoegdheid. In hoofdstuk X van titel III van de gemeentewet is de bevoegdheid van het college en burgemeester en wethouders geregeld (artikelen 160-169).

Het college voert het dagelijks bestuur van de gemeente voor zover deze taken niet vanuit een wettelijke grondslag aan de raad of burgemeester zijn toebedeeld. Daarnaast is het college bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de besluiten.

Nota grondbeleid 2024-2027

20

In tabel 2 is op hoofdlijnen per aspect van het grondbeleid aangegeven of de verantwoordelijkheid bij de gemeenteraad of het college van B&W ligt. Gemeenteraad

College van B&W

Nota grondbeleid Programmabegroting

Productbegroting

Jaarverslag

Rapporteren jaarverslag

Paraaf grondbeleid, programmabegroting en jaarverslag

Bestuursrapportage

Paraaf verbonden partijen Beleidsnota’s en financiële producten

Kadernota weerstandsvermogen & risicomanagement Financiële verordening Nota reserves en voorzieningen Mutaties in reserves en voorzieningen Resultaatbestemming Nota grondprijzenbeleid

Grondexploitatie

Grondexploitatiebegroting

Uitvoeringen grondexploitatie

Herzieningen grondexploitatie

Risicoanalyse grondexploitatie

Afsluiten grondexploitatie

Opstellen verwervingsplan en strategie

Beschikbaar stellen kredieten Beschikbaar stellen krediet strategisch aankopen Tabel 1 Rol College en Raad

Beleidsuitgangspunt 9 Jaarlijks zal er een grondprijzenbeleid worden vastgesteld door het college.

Nota grondbeleid 2024-2027

21

8. Financiële beheersing Grondexploitaties kenmerken zich door het feit dat in een vroeg stadium investeringen worden gedaan, waarbij inkomsten en dus de dekking van de exploitatie – soms – veel later kunnen worden gerealiseerd.

8.1 Reserve grondexploitatie In de paragraaf Weerstandsvermogen en Risicomanagement van de begroting is aangegeven dat de totale omvang van de reserves (weerstandsvermogen) minimaal even groot moet zijn als de totale risico’s. De reserve grondexploitatie is een reserve, waaraan alle batige saldo’s van grondexploitatieplannen worden toegevoegd. In het licht van art. 43 BBV is de reserve grondexploitatie een bestemmingsreserve. Deze wordt gevoed door: ✓ Het toevoegen van batige saldi van afgesloten grondcomplexen en uit tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties; ✓ Opbrengsten van verkopen van vastgoed binnen de Grondbedrijfsfunctie. Onttrekkingen aan de reserve grondexploitatie kunnen worden gedaan voor: ✓ Het vormen van voorzieningen ter afdekking van negatieve exploitatiesaldi; ✓ Mutaties naar andere reserves; ✓ Afroming ten gunste van de vrij besteedbare reserve; ✓ Overige incidentele uitgaven ten behoeve van Grondbedrijfsfunctie. Indien de reserve grondexploitatie niet toereikend is om alle lopende activiteiten binnen de grondexploitatie te dekken, zal deze reserve moeten worden aangevuld ten laste van de Algemene reserve. De reserve grondexploitatie mag immers geen negatief saldo hebben.