Memo nav verzoek cda reactie college op praatstuk vvd dijkstraat 3
Tekst van het document
MEMO Datum
: 3 februari 2022
Van
: College B&W
Aan
: gemeenteraad
Onderwerp
: Antwoord op vragen CDA ontwikkeling Dijkstraat 3 Lichtenvoorde
Reactie op vragen VVD Op 12 februari 2021 heeft de heer Gierkink een aanvraag om principeverzoek ‘Menukaart Wonen’ voor de locatie aan de Dijkstraat 3 te Lichtenvoorde ingediend. Naar aanleiding van dit principeverzoek heeft er ambtelijk op 3 maart 2021 een gesprek met de heer Gierkink plaatsgevonden. Tijdens dit gesprek is afgesproken dat de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het gewenste bouwplan zou opstellen en deze aan de heer Gierkink zou doen toekomen. Deze randvoorwaarden zijn op 5 maart 2021 aan de heer Gierkink toegezonden. Wij doen u als bijlage het eerste verzoek met bijlagen van de heer Gierkink toekomen (ontvangen via e-mail op 17 januari 2021 en voorafgaand aan het ingediende principeverzoek) met daarop de stedenbouwkundige randvoorwaarden en suggesties. •
de heer Gierkink komt in zijn brief van d.d. 19 november 2021 met een viertal verzoeken en wij horen graag hoe u hier tegenover staat?;
Wij hebben al eerder aangegeven dat dit een kansrijke inbreidinglocatie is welke prima past in de criteria van de menukaart Wonen. Hiervoor zijn, naar aanleiding van een ambtelijk gesprek met de heer Gierkink, stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld en suggesties aangegeven om te komen tot een gewenst bouwplan voor deze locatie. Bij deze randvoorwaarden is de ‘ja-mits’ houding aangehouden, zoals ook is aangegeven in het door u vastgestelde gemeentelijk welstandsbeleid. Er is een beoordeling van het ingediende plan gegeven alsmede enkele suggesties waarin is meegedacht met de beoogde ontwikkeling. Daarnaast heeft het Gelders Genootschap zelfs mee geschetst met het beoogde bouwplan maar dit heeft geen goedkeuring gekregen van de heer Gierkink. •
het plan ingediend door deze initiatiefnemer voldoet grotendeels aan het bestaande bestemmingsplan. Een klein gedeelte heeft geen bestemming. Het gedeelte ernaast weer wel. Het plan voldoet aan de gestelde hoogtes in het bestaande bestemmingsplan. In hoeverre bent u het dan met ons eens dat dit plan gewoon doorgang moet hebben? En gezien de gestegen bouwkosten en gebrek aan locaties (zeker bij inbreiding) kan de hoogte een oplossing zijn, hoe kijken andere partijen tegen deze oplossingsrichting aan?;
•
hoe vindt u dat het College zich op moet stellen tegenover initiatiefnemers die een ontwikkelingsplan hebben dat voldoet aan het bestemmingsplan?;
•
bent u met ons van mening dat niet alleen uitgegaan moet worden van de mening van een welstandcommissie die verder af staat van ons als gemeente en hoe vindt u dat het College om moet gaan met het oordeel van een welstandcommissie?;
Het beoogde bouwplan van de heer Gierkink past voor ongeveer 45% binnen de geldende regels van het geldend bestemmingsplan ‘Dorpskern Lichtenvoorde’. De overige 65% komt buiten het aangegeven bouwvlak te liggen waarvoor voor deze gronden ook geen goot- en bouwhoogte is aangegeven.
11866-2021:979822
Nu het overgrote deel van het beoogde bouwplan niet in het geldende bestemmingsplan past dient er, ingevolge het door de Raad vastgestelde gemeentelijk welstandsbeleid, een stedenbouwkundige toets plaats te vinden en een toets door het Gelders Genootschap. Het Gelders Genootschap geeft een zwaargevend advies waarvan het college gemotiveerd van kan afwijken. Hieraan moet dan wel een stedenbouwkundig positief advies aan ten grondslag liggen. Als een ontwikkeling past binnen de regels van het geldend bestemmingsplan dan hebben wij hierin slechts een toetsende rol en kan een bouwaanvraag worden ingediend en worden afgehandeld. •
hoe denkt u dat wij als gemeente sneller tot ontwikkeling van woningbouwplannen kunnen komen, gezien de krapte op de woningmarkt?;
Wij zijn in de gemeente volop bezig met de ontwikkeling en herontwikkeling van locaties voor woningbouw. De snelheid zit er in alleen dienen er voor veel locaties ook ruimtelijke procedures te worden doorlopen. Ook neemt een zorgvuldige participatie voorafgaand aan een planontwikkeling veel tijd in beslag. Veel sneller dan de huidige snelheid in ontwikkeling en herontwikkeling zal ons inziens niet mogelijk zijn. •
wat zou u ervan vinden als de gemeenteraad meer inzicht zou krijgen in de ingediende ontwikkelingsplannen en status daarvan aan de hand van een maandelijks overzicht?
Wij zijn van mening dat de gemeenteraad kaders vaststelt in beleid, bestemmingsplannen, welstandsnota’s en beeldkwaliteitsplannen. De uitvoering hiervan is aan het college. Het beoordelen van ingekomen verzoeken is een taak die hoort bij het college en niet bij de raad. Het college toetst de ingediende verzoeken aan de door de raad vastgestelde kaders. Wij stellen dan ook voor uitvoering van het beleid en de ingediende aanvragen te laten afhandelen door het college. Handelen college en ambtelijke organisatie In bijgevoegde ‘tijdspad’ hebben wij het verloop van de aanvraag voor de Dijkstraat 3 tot aan het indienen van de stukken bij uw raad weergegeven. De ambtenaren en rayonarchitect van het Gelders Genootschap hebben open gestaan voor gesprekken met de heer Gierkink en hebben meegedacht aan zijn beoogde bouwplan door suggesties te geven. Subsidie Voor wat betreft een subsidie voor de beoogde ontwikkeling aan de Dijkstraat 3. De programmamanager van de provinciale subsidieprogramma ‘Steengoed Benutten’ is wezen kijken op de locatie aan de Dijkstraat. Zijn conclusie is dat het project niet past binnen de kaders van het subsidieprogramma. Het te slopen pand is te klein en het maatschappelijk belang van het project is te gering.
Vragen van de heer Gierkink aan de Raad. - De heer Gierkink vraagt uw Raad om aan te geven of deze (nieuwbouw-)ontwikkeling gewenst is of dat de aanwezige situatie daar de komende decennia zo moet blijven. - De wensen van de ontwikkelaar te respecteren en de “interne visie op de Dijkstraat” los te laten. - Het college opdracht te geven tot een constructieve en proactieve aanpak en behandeling bij uitwerking van het voorliggende plan. - Subsidies te genereren/beschikbaar te stellen om de verliezen te beperken en verdere realisatie aan de Dijkstraat mogelijk te maken. Antwoorden: Wij hebben als college al aangegeven dat dit een kansrijke inbreidinglocatie is welke prima past in de criteria van de menukaart Wonen. Echter omdat een groot deel van het gewenste bouwplan van de heer Gierkink niet past in het geldend bestemmingsplan dient er getoetst te worden aan het vastgestelde gemeentelijk welstandsbeleid. Wij hebben voor het gewenste bouwplan suggesties gegeven en er is meegedacht, ook vanuit het Gelders genootschap, voor een kansrijke ontwikkeling op deze locatie. Subsidie mogelijkheid: zoals hiervoor is aangegeven is er geen mogelijkheid voor een provinciale subsidie. Om inbreidingslocaties te stimuleren heeft u een bedrag van € 400.000,- beschikbaar gesteld. Wel zijn hier enkele voorwaarden aan verbonden. Dit project voldoet al aan een aantal van deze voorwaarden.
De heer Gierkink zal voor de overige voorwaarden aanvullende informatie moeten aanleveren.
11866-2021:979822
2
Samenvattend De stedenbouwkundige en GG kunnen niet instemmen met het door de heer Gierkink ingediende plan voor de Dijkstraat 3 te Lichtenvoorde. Ze hebben in het voortraject randvoorwaarden meegegeven en in het vervolgtraject diverse keren suggesties gedaan. Vanuit de gemeente en GG is meegedacht met de heer Gierkink en is zelfs mee geschetst. Dit om te komen tot een wenselijke oplossing. Er hebben diverse gesprekken met de heer Gierkink en zijn architect plaatsgevonden. De heer Gierkink blijft bij zijn ingediende ontwikkeling en heeft de gedane suggesties niet of nauwelijks overgenomen.
Toets geldend bestemmingsplan ‘Dorpskern Lichtenvoorde’ Bouw- en goothoogtes volgens bestemmingsplan zijn resp. 12 m en 9 m. in het hieronder aangegeven gele vlak. Hier is tevens een bouwvlak aanwezig. De breedte van deze kavel Dijkstraat 3 bedraagt 11 m.
Het naastgelegen perceel (nr. 104) heeft geen bouwvlak en hier kan volgens het bestemmingsplan niet gebouwd worden. Gewenste bouwplan Het gewenste bouwplan heeft een frontbreedte van 24,50 m. Hiervan zal ongeveer 16 m een bouwhoogte krijgen van 12 m. Daarnaast zal de bouwhoogte over een frontbreedte ongeveer 8,50 m lager dan 12 m zijn maar hier wordt wel een overkapping op geplaatst. (overigens heeft het witte vlak naast het beoogde bouwplan als doel om inkijk naar de achterliggende panden te voorkomen, dus een cosmetisch scherm).
11866-2021:979822
3
Conclusie bestemmingsplan Dijkstraat 3 heeft een kavelbreedte van 11 m. Hier is een bouwhoogte van 12 m toegestaan. Het totale gewenste bouwplan heeft een breedte van 24,5 m. De overige 13,5 m komt op het naastgelegen perceel nr. 104 te liggen waar dus geen bouwvlak aanwezig is en geen maatvoering qua goot- en bouwhoogte is aangegeven.
11866-2021:979822
4