exploitatie looweg

Grondexploitatie Looweg te Harreveld Grondexploitatie per 01-01-2021

Plangebied Looweg

Voorwoord. In het kader van de Bovendorpse Leefbaarheidsvisie voor Harreveld, Lievelde, Mariënvelde, Vragender, Zieuwent en Zwolle hebben de kleine kernen de handen handen ineen geslagen en gezamenlijk een antwoord geformuleerd op de vraag: “hoe kunnen we ervoor zorgen dat de kleine kernen ook in de toekomst leefbaar zijn?” Dit heeft geresulteerd in een bovendorpse leefbaarheidsvisie voor de kleine kernen, waarin 9 thema’s en 5 rode draden zijn geformuleerd. Eerste prioriteit voor iedere kern, betreft één van de rode draden: ‘Passende woonruimte voor iedereen’. Na een jarenlange periode, waarin het aantal woningtransacties beperkt was en prijzen kelderden, zit de woningmarkt weer in de lift. Inmiddels zijn de effecten hiervan ook zichtbaar in onze gemeente. Verkoopprijzen stijgen en het aanbod voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwkavels wordt kleiner. Ook in de kleine kernen is deze ontwikkeling merkbaar. Het resultaat is dat er op dit moment nauwelijks woningaanbod is. Dit geldt in het bijzonder voor starters en senioren die op zoek zijn naar een betaalbare, levensloopbestendige en duurzame woning. Wij willen de groei faciliteren, maar vanuit leefbaarheid ook zo veel mogelijk voorkomen dat leegstand in de toekomst plaats gaat vinden. Gemeente en Dbo’s hebben daarom in nauwe samenwerking de toekomstige woningbouwkansen per kern in beeld gebracht.

Hierbij is met name gekeken naar het creëren van passende woonruimte voor o.a. de doelgroepen starters en senioren op korte termijn en lange termijn. Voor Harreveld is gekozen voor een dorpsafronding binnen de bestaande bebouwde omgeving. Het gaat om het gebied omgeving Looweg. De locatie Looweg ligt naast de locatie randschappelijk wonen Erve ‘t Hag en ligt bij een bestaande fraaie woonboerderij. Het initiatief voor en de realisatie (gronduitgifte, geen bouw) van de beoogde ontwikkelingen zal in eerste instantie bij de gemeente liggen. De gemeente heeft WVG gevestigd op de grond en heeft de grond medio 2020 in eigendom verkregen. Hierdoor is een snelle planvorming en realisatie mogelijk. Dorpsbelangen Harreveld en de directe omgeving is op een participatieve wijze betrokken bij het maken van de stedenbouwkundige verkaveling. De financiële vertaling van de ontwikkeling Looweg is verwerkt in de grondexploitatie Looweg. Bijgaand is de toelichting op de Grondexploitatie per 01-01-2021 uitgewerkt.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 2 van 25

Inhoudsopgave. Grondexploitatie ............................................................................................................................... 1 Voorwoord. ....................................................................................................................................... 2 Inhoudsopgave. ................................................................................................................................ 3 1.

Inleiding.................................................................................................................................... 5

2.

Kaders en Uitgangspunten. ..................................................................................................... 6 2.1 Algemeen. ........................................................................................................................ 6 2.2 Ligging en begrenzing. ..................................................................................................... 6 2.3 Ruimtegebruik. ................................................................................................................. 7 2.4 Stedenbouwkundig plan ................................................................................................... 7 2.5 Ontwikkelingsprogramma. ................................................................................................ 9 2.6 Parameters. ...................................................................................................................... 9 2.6.1 Algemeen. ................................................................................................................ 9 2.6.2 Rente. ....................................................................................................................... 9 2.6.3 Kostenstijging. ..........................................................................................................

9 2.6.4 Opbrengstenstijging................................................................................................ 10

3.

Kosten. ................................................................................................................................... 11 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12 3.13 3.14 3.15 3.16 3.17 3.18 3.19 3.20 3.21 3.22 3.23 3.24 3.28 3.29

Algemeen. ...................................................................................................................... 11 Inbrengwaarde per 01-01-2020. ..................................................................................... 11 Sloop, verwijdering en verplaatsing................................................................................ 11 Onderzoekskosten (milieu, geluid, archeologie…)......................................................... 11 Bodemsanering. ............................................................................................................. 12 Voorzieningen milieu en archeologie. ............................................................................ 12 Grondwerk. ..................................................................................................................... 12 Riolering en huisaansluitingen. ...................................................................................... 12 Verharding bouwrijp maken............................................................................................ 12 Verharding woonrijp maken............................................................................................ 12 Kunstwerken en watergangen. ....................................................................................... 13 Groenvoorzieningen.

...................................................................................................... 13 Openbare verlichting en brandkranen. ........................................................................... 13 Nutsvoorzieningen en kabels en leidingen. .................................................................... 13 Straat meubilair, speelvoorzieningen en micromilieu. .................................................... 13 Kosten schadevergoedingen. ......................................................................................... 13 Voorzieningen buiten het exploitatiegebied. .................................................................. 13 Kosten tijdelijk beheer. ................................................................................................... 14 Niet terugvorderbare BTW. ............................................................................................ 14 Plankosten en VTU......................................................................................................... 14 Rente. ............................................................................................................................. 14 Afdrachten fondsen. ....................................................................................................... 14 Exploitatie bijdragen.

...................................................................................................... 15 Infrastructuurvoorzieningen Openbaar Vervoer. ............................................................ 15 Gebouwde parkeervoorzieningen. ................................................................................. 15 Winstneming (conform BBV). ......................................................................................... 15 Overzicht kosten ............................................................................................................. 15

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 3 van 25

4.

Opbrengsten .......................................................................................................................... 16 4.50 4.51 4.52 4.53 4.54 4.55 4.56 4.57 4.58 4.59 4.61

5.

Fasering ................................................................................................................................. 19 5.1 5.2.

6.

Grondexploitatie ............................................................................................................. 20 Resultaat Grondexploitatie ............................................................................................. 20 Tussentijdse winstneming .............................................................................................. 20

Kansen en Risico’s ................................................................................................................ 21 7.1. 7.2 7.3

8.

Algemeen. ...................................................................................................................... 19 Fasering kosten en opbrengsten .................................................................................... 19

Exploitatieresultaten .............................................................................................................. 20 6.1. 6.2. 6.3.

7.

Algemeen. ...................................................................................................................... 16 Grondverkoop Woningen. .............................................................................................. 16 Grondverkoop bedrijfsterrein. ......................................................................................... 17 Grondverkoop kantoren. ................................................................................................. 17 Grondverkoop openbare gebouwen. .............................................................................. 17 Grondverkoop diversen. ................................................................................................. 18 Overige opbrengsten. ..................................................................................................... 18 Opbrengsten gronden in beheer, huren en pachten. ..................................................... 18 Overige bijdragen. .......................................................................................................... 18 Exploitatiebijdragen. ....................................................................................................... 18 Subsidies. ....................................................................................................................... 18

Inleiding .......................................................................................................................... 21 Risicoprofiel .................................................................................................................... 21 Risicomonitoring ............................................................................................................. 22

Bijlagen .................................................................................................................................. 23

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 4 van 25

1.

Inleiding Ontwikkeling Looweg Harreveld. In Harreveld zetten we in het kader van “wonen in kleine kernen” in op realisatie van de ontwikkeling Looweg. Het initiatief voor en de realisatie (gronduitgifte, geen bouw) van de beoogde ontwikkelingen zal in eerste instantie bij de gemeente liggen. De gemeente heeft WVG op de grond gevestigd. De grond is medio 2020 in eigendom verkregen, waardoor we kunnen inzetten op een snelle realisatie. Dorpsbelangen Harreveld en de directe omgeving zijn op een participatieve wijze betrokken bij het maken van de stedenbouwkundige verkaveling. De verkaveling is toegesneden op de actuele woonwensen, waarbij het aanbod/segment wel complementair aan realisatie van de genoemde inbreidingslocaties moet zijn.

Fig 1. Luchtfoto in vogelvlucht.

In de onderhavige toelichting wordt de grondexploitatie van Looweg te Harreveld nader toegelicht.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 5 van 25

2.

Kaders en Uitgangspunten.

2.1

Algemeen. De ontwikkeling Looweg is een logische ontwikkeling en past goed in het perspectief van de “Ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen 2019”. Uitgangspunt bij de afronding is een combinatie van rijwoningen en een vrijstaande woning.

2.2

Ligging en begrenzing. De locatie is gelegen binnen de bebouwde kom ten noorden van het centrum van Harreveld. De locatie wordt zuidoostelijk begrenst door de Looweg, zuidwestelijk door de toegangsweg naar de sportvelden/woningen aan de Looweg en het kerkhof. In het noordwesten liggen een parkeerplaats en sportvelden en noordoostelijk grenst het gebied aan de bestaande woonboerderij. En oostelijk de woningen aan Erve ’t Hag. Bij de toekomstige ontwikkeling is uitgegaan van het handhaven van de woonboerderij en de milieu hygiënische beperkingen door de aanwezigheid van de sportvelden. De locatie wordt ontsloten op de Looweg.

Fig 2. Begrenzing exploitatiegebied.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 6 van 25

2.3

Ruimtegebruik. Het ruimtegebruik binnen de grondexploitatie is ongeveer als volgt: Omschrijving Oppervlak Percentage Uitgeefbaar 2.676 34% Verharding 1.055 14% Groen/Park inrichting 4.007 51% Reststrook/groen 67 1% Totaal 7.805 100% Tabel 1. Ruimtegebruik Grondexploitatie .

2.4

Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan is in overleg met Dorpsbelangen Harreveld en de directe omgeving opgesteld. Het participatietraject heeft geleid tot de hieronder opgenomen stedenbouwkundige verkaveling.

Fig 3. Stedenbouwkundige verkaveling maart 2021.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 7 van 25

Hierbij is rekening gehouden met de aanwezigheid/hinder van de sportvelden aan de noordzijde van het plangebied. Een deel van het plangebied wordt daarom ontwikkeld als openbaar park/groenzone. Hierin zullen ook waterberging en infiltratiezones worden gerealiseerd.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 8 van 25

2.5

Ontwikkelingsprogramma. Het ontwikkelingsprogramma voor het Looweg bevat 12 woningen dit zijn 11 rijwoningen en 1 vrijstaande woning. Het ontwikkelingsprogramma is als volgt: Omschrijving Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand Totaal

Aantal 11

Oppervlak 2.247

1 12

371 2.618

Tabel 2. Ontwikkelingsprogramma Grondexploitatie

2.6

Parameters. 2.6.1 Algemeen. De grondexploitatie is berekend op basis van een dynamische eindwaarde berekening. Hiermee worden invloeden als rentetoeschrijving en kosten en opbrengstenstijgingen doorgerekend. De berekening van de grondexploitatie voldoet hiermee aan de wettelijke eisen conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). 2.6.2 Rente. De geprognosticeerde (nog te realiseren) rente welke in de grondexploitatie is berekend is eveneens conform de rekenmethodiek van de BBV bepaald. De gemeente Oost Gelre rekent momenteel met een rentevoet van 0,36% per jaar. Jaar

Totaal

Rente Omschrijving 2021 € 1.139 nadelig 2022 € 1.073 nadelig 2023 € 481 nadelig € 2.693 nadelig

Tabel 3. Rente overzicht grondexploitatie.

Binnen de grondexploitatie is over de periode 2021 tot en met 2023 een renteverlies van € 2.693,- gerekend. 2.6.3 Kostenstijging. De kostenstijging voor het bouw- en woonrijpmaken en overige kosten in de grondexploitatie is conform de verwachtingen van CBS

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 9 van 25

en BDB indexeringen op 2% per jaar gezet, dit over de volledige looptijd van 2021 tot en met 2023. De kosten zijn op prijspeil 2021. In totaal is de kostenstijging over de totale looptijd € 7.106,-. Jaar

Totaal

Kostenst. 2021 € 2022 € 855 2023 € 6.250 € 7.106

Tabel 4. Kostenstijging grondexploitatie.

2.6.4 Opbrengstenstijging. De opbrengstenstijging is behoudend ingeschat op 0% per jaar. Bij de start van de verkoop, naar verwachting eind 2021/begin 2022 zal de dan vastgestelde grondprijs worden gehanteerd.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 10 van 25

3.

Kosten.

3.0

Algemeen. De nog te realiseren kosten in de grondexploitatie zijn reëel behoudend bepaald op basis van het stedenbouwkundigplan. De kosten bouw- en woonrijp maken zijn berekend door een civieltechnisch projectbureau. Verder zijn de kosten onder andere bepaald aan de hand van ervaringscijfers en kentallen. Er zijn in 2020 kosten gemaakt voor de verwerving van de gronden en de plankosten. Deze kosten zijn opgenomen in de boekwaarde per 0-01-2021. Alle kosten zijn berekend op prijspeil 01-01-2021 en exclusief BTW.

3.1

Inbrengwaarde per 01-01-2020. De inbrengwaarden van de gronden per 01-01-2021 is € 191.507,(inclusief adviseurskosten). Het perceel is medio 2020 verworven en wordt in zijn geheel, per 01-01-2021, tegen boekwaarde ingebracht in de grondexploitatie Looweg.

3.2

Sloop, verwijdering en verplaatsing. Er is een kostenpost van € 12.250,- opgenomen voor het slopen van de aanwezige kapschuur. Er is geen rekening gehouden met eventuele verplaatsingskosten van opstallen en of bouwwerken. De sloop van de opstallen is reeds voltooid.

3.3

Onderzoekskosten (milieu, geluid, archeologie…). Er is gerekend met een bedrag van € 12.000,- voor onderzoeken etc. Een deel van deze werkzaamheden en onderzoeken reeds zijn uitgevoerd ten laste van het voorbereidingskrediet. De in 2020 gemaakte kosten van € 5.885,- zijn als boekwaarde per 01-01-2021 opgenomen in de grondexploitatie.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 11 van 25

3.4

Bodemsanering. In de grondexploitatie is geen rekening gehouden met kosten voor de sanering van de gronden. Op het terrein is wat puin verharding aangetroffen maar dit is niet verontreinigd en de kosten van het verwijderen zijn opgenomen in het bouwrijp maken.

3.5

Voorzieningen milieu en archeologie. Er zijn geen voorzieningen voor milieu en archeologie noodzakelijk binnen de te ontwikkelen locaties.

3.6

Grondwerk. Het grondwerk is door het civieltechnisch bureau geraamd en opgenomen in de posten bouw- en woonrijp maken.

3.7

Riolering en huisaansluitingen. De kosten van rioleringen en huisaansluitingen zijn eveneens geraamd in de posten bouw- en woonrijp maken.

3.8

Verharding bouwrijp maken. Onder de kosten Verharding bouwrijp maken vallen onder andere de infrastructurele werkzaamheden zoals opruimwerkzaamheden, grondwerk, rioleringen, verharding bouwstraten. De kosten van het bouwrijp maken van het terrein bedragen € 98.160,-. Uitgangspunt hierbij is een kwalitatief hoogwaardige en doelmatige aanleg van zowel boven-als ondergrondse infrastructuur.

3.9

Verharding woonrijp maken. Onder de kosten Verharding woonrijp maken vallen eveneens infrastructurele werkzaamheden zoals opruimwerkzaamheden, grondwerk, riolering, maar ook verharding woonstraten en aanleg groen etc.. De kosten van het woonrijp maken van het terrein bedragen € 160.181,-. Ook hierbij is uitgegaan van een hoogwaardige en doelmatige aanleg van het openbaar gebied en de groenstructuren waarbij aansluiting wordt gezocht met de inrichting van de bestaande woonwijk. In woonrijp maken is een post van 10,0% over de kosten van het bouw- en woonrijp maken opgenomen ten behoeve van planonvolledigheid.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 12 van 25

3.10 Kunstwerken en watergangen. Er worden geen kunstwerken (bruggen, viaducten etc.) of watergangen gerealiseerd in de ontwikkeling

3.11 Groenvoorzieningen. De aanleg van groenvoorzieningen is door het civieltechnisch bureau geraamd en opgenomen in de posten bouw- en woonrijp maken.

3.12 Openbare verlichting en brandkranen. De aanleg van openbare verlichting voor de ontwikkeling zit opgenomen in de kosten Verharding bouwrijp maken. Voor een extra voorziening ten behoeve van brandkranen (aanpassen bestaande leidingen etc.) is een post van € 2.500,- opgenomen.

3.13 Nutsvoorzieningen en kabels en leidingen. Er zijn geen kosten voor nutsvoorzieningen en of kabels en leidingen gerekend. Aanleg van nieuwe kabels en leidingen ten behoeve van energie etc. zal voor rekening en risico van de kabelexploitanten komen.

3.14 Straat meubilair, speelvoorzieningen en micromilieu. De kosten voor de aanleg van straatmeubilair, speelvoorzieningen of anderszins micromilieu zijn opgenomen in de posten bouw- en woonrijp maken.

3.15 Kosten schadevergoedingen. Er is rekening gehouden met mogelijke schadevergoedingen. Een onderzoek naar de mogelijke planschadeclaims is uitgevoerd. Voorlopig op basis van dit onderzoek een bedrag van € 45.000,- opgenomen ter dekking van mogelijke planschadeclaims.

3.16 Voorzieningen buiten het exploitatiegebied. Er zijn geen voorzieningen buiten het exploitatiegebied noodzakelijk danwel gerekend.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 13 van 25

3.17 Kosten tijdelijk beheer. De kosten van het tijdelijk beheer zijn vooralsnog bepaald op € 2.500,-. Indien langdurig tijdelijk beheer noodzakelijk is zal dit worden uitgevoerd door de afdeling beheer onder de reguliere gemeentelijke onderhoudskosten.

3.18 Niet terugvorderbare BTW. Niet terug vorderbare BTW is niet aan de orde in de onderhavige grondexploitatie.

3.19 Plankosten en VTU. In de grondexploitatie is een bedrag van € 63.461,- opgenomen als nog te realiseren (per 10-01-2021) plankosten en VTU (Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering). Hierbij is uitgegaan van de kosten van het maken van het bestemmingsplan, het begeleiden en uitvoeren van de civieltechnische werken en planbegeleiding inclusief verkoop van de kavels. Het betreft hierbij zowel interne uren voor ambtelijke inzet als externe uren voor inzet van derden. Daarnaast zijn de reeds gemaakte en aan de ontwikkeling toe te rekenen kosten vanuit het Project Kleine Kernen en de kosten ten laste van het voorbereidingskrediet van € 26.992,- als boekwaarde opgenomen in de grondexploitatie. In totaal komen de Plankosten en VTU daarmee op € 90.453,-.

3.20 Rente. De kostenpost rente betreft hier werkelijk gerealiseerde rente over afgesloten boekjaren. Er zijn over het lopende jaar nog geen rente kosten geboekt. Per 01-01-2022 zal op deze post de eerste rente worden geboekt als boekwaarde over het boekjaar 2021. De onder 2.6.2. benoemde rente is geprognosticeerde nog te realiseren rente.

3.21 Afdrachten fondsen. Er worden in de onderhavige grondexploitatie geen afdrachten aan fondsen gerekend.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 14 van 25

3.22 Exploitatie bijdragen. Omdat de te ontwikkelen gronden geheel eigendom zijn van de gemeente en er daarmee geen exploitatiekosten te verhalen zijn op derden/de gemeente zijn er geen exploitatiebijdragen aan de kostenkant.

3.23 Infrastructuurvoorzieningen Openbaar Vervoer. N.v.t.

3.24 Gebouwde parkeervoorzieningen. N.v.t.

3.28 Winstneming (conform BBV). Volgens de richtlijnen van de BBV moet de gemeente winstnemen bij winstgevende exploitaties. De BBV hanteert hierbij de POC methode (Percentage Of Completion) Hierbij wordt gebruik gemaakt van de reeds gemaakte kosten en opbrengsten en van de totale te maken kosten en opbrengsten. Uit de berekening volgt een percentage dat aangeeft hoeveel winst er genomen mag/moet worden. Bij deze grondexploitatie is dit echter niet van toepassing omdat het resultaat negatief is. Derhalve is winstneming niet aan de orde.

3.29 Overzicht kosten In de onderstaande tabel zijn alle kosten binnen de grondexploitatie opgenomen. De kostenstijging en nog te realiseren rente is hierin niet verwerkt. De kosten zijn nominaal en op prijspeil 01-01-2021.

Omschrijving 1 Inbrengwaarde 2 Sloop, verwijdering en verplaatsing 3 Onderzoekskosten (milieu, geluid, archeologisch, …) 8 Verharding Bouwrijp 9 Verharding Woonrijp 12 Openbare verlichting en Brandkranen 15 Kosten schadevergoedingen 17 Kosten tijdelijke beheer 19 Plankosten en VTU Totaal kosten

€ € € € € € € € € €

Kosten 191.507 12.250 12.000 98.160 160.181 2.500 45.000 2.500 90.453 614.551

Tabel 5. Overzicht kosten grondexploitatie (excl. kostenstijging en rentekosten)

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 15 van 25

4.

Opbrengsten

4.50 Algemeen. De opbrengsten in de grondexploitatie zijn reëel behoudend bepaald. Uitgangspunt is hierbij de nieuwe bestemming zoals in de raad van juni/juli 2021 naar verwachting vastgesteld zal worden. De opbrengsten zijn berekend op basis van de gemeentelijke vastgestelde grondprijs van € 200,- per m2 (B&W 26-11-2019) en zijn op prijspeil 0101-2020 en exclusief BTW. Bij de start van de verkoop, naar verwachting eind 2021/begin 2022 zal de dan vastgestelde grondprijs worden gehanteerd.

4.51 Grondverkoop Woningen. In de ontwikkeling wordt 2.678 m2 aan gronden verkocht ten behoeve van de ontwikkeling van 12 woningen inclusief achterpaden. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een uitgifte periode van 2 jaar, 2021 tot en met 2022.

Omschrijving Type Uitgeefbaar 1 Rijwoning Uitgeefbaar 2 Rijwoning Uitgeefbaar 3 Rijwoning Uitgeefbaar 4 Rijwoning Uitgeefbaar 5 Rijwoning Uitgeefbaar 6 Rijwoning Uitgeefbaar 7 Rijwoning Uitgeefbaar 8 Rijwoning Uitgeefbaar 9 Rijwoning Uitgeefbaar 10 Rijwoning Uitgeefbaar 11 Rijwoning Uitgeefbaar 12 Vrijstaand Uitgeefbaar 13 Achterpad Uitgeefbaar 14 Achterpad Uitgeefbaar 14 Achterpad Totaal

Aantal Oppervlakte Grondprijs/m2 1 267 € 200,00 1 191 € 200,00 1 238 € 200,00 1 288 € 200,00 1 145 € 200,00 1 132 € 200,00 1 208 € 200,00 1 262 € 200,00 1 128 € 200,00 1 120 € 200,00 1 195 € 200,00 1 371 € 200,00 19 € 200,00 63 € 200,00 51 € 200,00 12 2.678

Totaal € 53.400 € 38.200 € 47.600 € 57.600 € 29.000 € 26.400 € 41.600 € 52.400 € 25.600 € 24.000 € 39.000 € 74.200 € 3.800 € 12.600 € 10.200 € 535.600

Tabel 6. Overzicht opbrengsten en uitgeefbaarterrein

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 16 van 25

Fig 4. Uitgeefbaarterrein maart 2021.

4.52 Grondverkoop bedrijfsterrein. In de ontwikkeling wordt geen gronden verkocht ten behoeve van de ontwikkeling van bedrijfsterrein.

4.53 Grondverkoop kantoren. In de ontwikkeling wordt geen gronden verkocht ten behoeve van de ontwikkeling van kantoren.

4.54 Grondverkoop openbare gebouwen. In de ontwikkeling wordt geen gronden verkocht ten behoeve van de ontwikkeling van openbare gebouwen.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 17 van 25

4.55 Grondverkoop diversen. In de ontwikkeling wordt een reststrook van circa 67 m2 verkocht aan de eigenaar van een aangrenzend perceel (Erve ’t Hag). Dit gaat tegen een gereduceerde de grondprijs. Reden hiervoor is dat de grond slechts deels kan worden bebouwd en daarnaast wordt doorsneden door een duiker. De gereduceerde grondprijs is gesteld op € 125,- per m2. De totale grondprijs komt daarmee op € 8.375,-. Indien deze verkoop niet doorgaat zal de reststrook worden toegevoegd aan het openbaar terrein en in gericht als groengebied.

4.56 Overige opbrengsten. Er zijn geen overige opbrengsten.

4.57 Opbrengsten gronden in beheer, huren en pachten. Er zijn in de grondexploitatie geen opbrengsten uit verhuur of pacht gerekend.

4.58 Overige bijdragen. In de grondexploitatie is geen overige bijdrage gerekend.

4.59 Exploitatiebijdragen. Omdat de te ontwikkelen gronden geheel eigendom zijn van de gemeente en er daarmee geen exploitatiekosten te verhalen zijn op derden zijn er geen exploitatiebijdragen aan de opbrengstenkant.

4.61 Subsidies. Er is in de grondexploitatie voorlopig niet uit gegaan van te ontvangen subsidies. Indien er vanuit derden, zoals de Provincie Gelderland subsidies ontvangen worden ten behoeve van mogelijke ontwikkelingen in de Kleine Kernen zal de ontwikkeling Looweg Harreveld op basis van het nadelige exploitatieresultaat hierin meegenomen worden.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 18 van 25

5.

Fasering

5.1

Algemeen. De fasering van de ontwikkeling is voor een belangrijk deel afhankelijk van de mogelijke marktontwikkeling. In dit geval is de marktontwikkeling minder van invloed omdat in samenwerking met onder andere dorpsbelang reeds veel interesse is getoond voor de kavels. Om toch een redelijke termijn van uitgifte- en bouwtempo te kunnen garanderen is gekozen voor een uitgifte periode van 2/3 jaar. De uitgifte is gefaseerd van eind 2021/begin 2022 tot begin 2023. Het bouw- en woonrijp maken is hierop aangepast. De werkzaamheden bouw- en woonrijp maken lopen van begin 2021 tot medio/eind 2023. De looptijd van de grondexploitatie is daarmee 3 jaar, van 01-01-2021 tot en met 31-12-2023.

5.2. Fasering kosten en opbrengsten De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de grondexploitatie zijn gefaseerd opgenomen. In eerste instantie wordt het terrein bouwrijgemaakt in 2021 en na de verkoop van de grond en de realisatie van het merendeel van de woningen zal gestart worden ,met het woonrijp maken in 2023. De plankosten zijn geraamd gedurende de gehele looptijd van de ontwikkeling. Het betreft hier onder andere voorbereiding van ruimtelijke plannen, infrastructurele plannen, begeleiding en toezicht en begeleiding bij de verkoop van de kavels. De verkoop start begin eind 2021 en loopt tot 2023. Hieruit volgt het onderstaande fasering in de grondexploitatie. Omschrijving Kosten Opbrengsten

2021 48,5% 1,5%

2022 11,2% 49,2%

2023 40,4% 49,2%

Tabel 7. Fasering kosten en opbrengsten

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 19 van 25

6.

Exploitatieresultaten

6.1. Grondexploitatie Het resultaat van de exploitatie op eindwaarde per 31-12-2023 is een nadeel (verlies) van € 80.775,-. Op startwaarde, per 01-01-2021 is het nadeel € 79.909,-. De opbouw van de grondexploitatie is als volgt: Samenvatting Grondexploitatie Looweg Harreveld 01-01-2021 t/m 31-12-2023 Kosten: Opbrengsten: Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo per ultimo: per 31-12-2023 Tekort op startwaarde: per 01-01-2021 Tabel 8. Resultaat Grondexploitatie

€ € € € € € €

Totaal 614.551 543.575 7.106 2.693 80.775 79.909

Boekwaarde (gerealiseerd) € 224.384 € € € € Nadelig Nadelig

Nog te realiseren € 390.167 € 543.575 € 7.106 € € 2.693

Het verloop van het saldo kosten en opbrengsten binnen de binnen de grondexploitatie is als volgt.

Omschrijving Boekwaarde Kosten Opbrengsten Verloop Saldo

2021 2022 2023 € 224.384 € 409.844 € 186.928 € 193.835 € 44.684 € 161.447 € 8.375 € 267.600 € 267.600 € 409.844 € 186.928 € 80.775

Tabel 9. Verloop Saldo kosten en opbrengsten

6.2. Resultaat Grondexploitatie Het negatieve resultaat per 31-12-2023 zal ten laste van de Reserve Grondexploitaties komen. Een eventuele dekking van dit tekort vanuit andere ontwikkelingen in de kleine kernen zal vooraf aan de raad ter goedkeuring worden voorgelegd.

6.3. Tussentijdse winstneming Een eventuele tussentijdse winstneming is op basis van de huidige berekening niet aan de orde.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 20 van 25

7.

Kansen en Risico’s

7.1. Inleiding De kansen en risico’s in deze grondexploitatie zijn onder te brengen in externe (niet locatie gebonden) en interne (locatie gebonden) kansen en risico’s. Onder externe kansen en risico’s vallen de marktwerking en de economische ontwikkeling. De interne (locatie geboden) kansen en risico’s zijn onder andere een voordeel bij de aankoop van gronden of een risico op een onbekende bodemvervuiling.

7.2

Risicoprofiel De externe (niet locatie gebonden) kansen en risico’s zijn in de grondexploitatie Looweg op dit moment met name de marktwerking en de economische ontwikkeling als gevolg van de Corona crisis. De uiteindelijke uitwerking hiervan op de woningmarkt is (nog) niet voorspelbaar. Het beperkte aanbod van bouwgrond in Harreveld en directe omgeving zorgt er echter voor dat er momenteel nog een grote vraag is naar bouwgrond. Het stedenbouwkundigplan is doormiddel van participatie tot stand gekomen en sluit daarmee volledig aan op de wensen vanuit de samenleving. Een risico in de afzet van de kavels is daarom, ondanks een mogelijke recessie, niet te verwachten. De gemeente hanteert een vaste grondprijs welke op 26 november 2019 door B&W is vastgesteld. De grondprijzen voor 2021 moeten nog worden vastgesteld. Wanneer er een zeer positieve ontwikkeling van de woningmarkt ontstaat kan gekeken worden de mogelijkheid om aansluiting te zoeken bij de dan geldende marktconforme grondprijs. Dit zal dan ter besluitvorming aan B&W worden voorgelegd. De interne (locatie geboden) risico’s en kansen zijn mede door de relatief lage kosten voor het bouw- en woonrijpmaken niet hoog. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en in principe gereed om ontwikkelt te worden en er hoeven geen grote infrastructurele werken gerealiseerd te worden.

Een gering risico vormt het niet doorgaan van de verkoop van de reststrook van 67 m2. Dit risico is echter beperkt. De locatie gebonden risico’s maar ook de kansen zijn daarmee beperkt.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 21 van 25

De ontwikkeling heeft op basis van de hiervoor beschreven kansen en risico’s een laag risicoprofiel. De kans op een verbetering van het resultaat per 31-12-2023 is daarmee echter ook gering.

7.3

Risicomonitoring De risicomonitoring zal op basis van de door de raad vastgestelde grondexploitatie worden verricht. Dit gebeurt doormiddel van jaarlijkse rapportages aan het bestuur middels een jaarlijkse vaststelling van de herziene grondexploitatie via de Jaarrekening. In de rapportages zal nauwkeurig verslag worden gedaan van de stand van zaken met daarbij een doorkijk naar de (nabije) toekomst.

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 22 van 25

8.

Bijlagen Bijlage 1:

Grondexploitatieberekening

Bijlage 2:

Voorlopig ontwerp

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 23 van 25

Naam Plan/Project: Naam Grond/Project econoom: Datum berekening/wijziging: Startjaar ontwikkeling: Start ontwikkeling per 01-01 (standaard = ja) Eindjaar ontwikkeling: 31-12-

Looweg Harreveld 22-apr-21 2021 Ja Bijgewerkte grex d.d. 22-04-2021 2023 Opmerkingen:

Rente over de kosten:

0,36% - planschade op € 45.000,- gezet

Rente over de opbrengsten:

0,36% - kosten BWRM d.d. 8-12-2020

Disconteringsvoet conform BBV t..b.v. verlies voorziening: Geen kosten en opbr.stijging over startjaar (standaard = nee) Kostenstijging over Inbrengwaarde:

2,00% - sloop schuur kosten en risico gemeemte

Samenvatting Grondexploitatie

Nee - boekwaarde d.d 20-04-2020

01-01-2021 t/m 31-12-2023

2,00% - planonvolledigheid 10,0% kosten BWRM

Totaal

Kosten:

614.551

Boekwaarde

Nog te

(gerealiseerd)

realiseren

224.384

390.167

Kostenstijging overige kosten:

2,00% - oppervlakte uitgeefbaar aangepast 03-2021

Opbrengsten:

543.575

-

543.575

Resultaat op eindwaarde (31-12-2022)

Opbrengstenstijging:

0,00% - reststrook opgenomen in de opbrengsten

Kostenstijging

7.106

-

7.106

Resultaat op startwaarde (01-01-2020)

-

-

-

2.693

-

2.693

2021

2022

2023

2024

12.250 6.115 98.160 2.500 45.000 1.250 27.420 192.696

23.486 1.250 18.020 42.756

136.695 18.020 154.715

-

Opbrengstenstijging conform BBV vanaf 10e jaar 0% Saldo per ultimo: per 31-12-2023

Opbrengstenstijging

Nee 80.775

Rente

Tekort op startwaarde: per 01-01-2021

79.909

Saldo per ultimo: per 31-12-2023

80.775

Benodigde voorziening per 01-01-2021 conform BBV (bij tekort)

76.116

Tekort op startwaarde: per 01-01-2021

79.909

Kosten Omschrijving Inbrengwaarde Sloop, verwijdering en verplaatsing Onderzoekskosten (milieu, geluid, archeologisch, …) Bodemsanering Voorzieningen milieu en archeologie Grondwerk Rioleringen en huisaansluitingen Verharding Bouwrijp Verharding Woonrijp Kunstwerken en watergangen Groenvoorzieningen Openbare verlichting en Brandkranen Nuts voorzieningen en kabels en leidingen Straatmeubilair, speelvoorzieningen en micromilieu Kosten schadevergoedingen Voorzieningen buiten exploitatiegebied Kosten tijdelijke beheer Niet terugvorderbare BTW Plankosten en VTU Rente Afdrachten fondsen Exploitatie bijdragen Infrastructuuvoorzieningen Openbaar Vervoer Gebouwde parkeervoorzieningen

Aantal/ hoeveelheid

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Eenheid

Eenheidsprijs

Winstneming (conform BBV POC)

Totaal kosten

51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66

Opbrengsten Omschrijving Grondverkoop woningen 12 woningen Grondverkoop bedrijfsterrein Grondverkoop kantoren Grondverkoop openbare gebouwen Grondverkoop diversen Overige opbrengsten Opbrengsten gronden in beheer, huren en pachten Overige ijdragen Exploitatie bijdragen Subsidies

Totaal opbrengsten

Aantal/ Eenheid hoeveelheid 2.676 m2

Eenheidsprijs

Totaal Omschrijving 191.507 12.250 12.000 98.160 160.181 2.500 45.000 2.500 90.453 614.551

Totaal Kosten 191.507 12.250 12.000 98.160 160.181 2.500 45.000 2.500 90.453 614.551

Boekwaarde (gerealiseerd) 191.507 5.885 26.992 224.384

Nog te realiseren 12.250 6.115 98.160 160.181 2.500 45.000 2.500 63.461 390.167

Opdrachten/ verplichtingen -

Totaal Omschrijving 535.200 8.375 543.575

Totaal Opbrengsten 535.200 8.375 543.575

Boekwaarde (gerealiseerd) -

Nog te realiseren 535.200 8.375 543.575

Opdrachten/ verplichtingen -

7.106 -

7.106 -

Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom:

7.106 -

Rente toerekening:

2.693

Saldo per ultimo: per 31-12-2023 Tekort op startwaarde: per 01-01-2021 IRR (internal Rate of Return)

80.775 79.909 -14,69%

2.693

2.693

80.775 224.384 79.909 per 01-01-2021 -14,69%

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

2021

2022

2023

2024

8.375 8.375

267.600 267.600

267.600 267.600

-

184.321

855 223.989-

6.250 106.634-

-

-

1.139

1.073

481

-

-

409.844

186.928

80.775

80.775

409.108

223.989-

106.634-

-

Gemeente Oost Gelre Pagina 24 van 25

Grondexploitatie: Looweg te Harreveld 22-4-2021

Gemeente Oost Gelre Pagina 25 van 25